יצחק ואח' נ' וולקן ואח'

הצדדים השלישיים:

1. מדינת ישראל - לשכת רישום המקרקעין

2. מדינת ישראל - המפקח על רישום המקרקעין,  שתיהן ע"י ב"כ עו"ד עופר גוט מפרקליטות מחוז חיפה - אזרחי

4.  בונה העמק בע"מ,  ע"י ב"כ עו"ד מיכאל סיגל

10.  אשר אושיק חמו, ע"י ב"כ עו"ד אורן סלעי

פסק דין

טעות בתשריט שצורף לבקשה לרישום הבית כבית משותף התגלתה בחלוף כעשר שנים ממועד רישומו. האם עורך-דין שייצג את התובעים בעסקת רכישת דירתם באותו בית ולא גילה את הטעות, ושמאי מקרקעין שהעריך את שווי הדירה עבור בנק אליו פנו התובעים לקבלת הלוואה כנגד משכנתא אך לא עיין בתשריט, אחראים לנזקים שנגרמו לתובעים בעקבות גילוי מאוחר של הטעות? בשאלה זו עוסק פסק דין זה.

רקע עובדתי

1.חברת בונה העמק בע"מ, צד שלישי מס' 4 (להלן: בונה העמק), בנתה בניין מגורים ברחוב נפתלי 5 בקריית ביאליק, בחלקה 9 בגוש 11529, וביום 11.8.1982 מכרה את אחת הדירות בו ליוסף ויפה חמו (להלן: המורישים), הוריו של אשר אושיק חמו, שהינו צד שלישי מס' 10 (להלן: חמו). בשנת 1988 הגישה בונה העמק ללשכת רישום המקרקעין בקשה לרישום הבית כבית משותף. בין המסמכים שצורפו לבקשה היו: (1) תצהיר של מנהל בונה העמק, בו ביקש לייחד לטובת המורישים הערת האזהרה לדירה מס' 7 בחלקה 9 (להלן: דירה 7); (2) תצהיר של המורישים, בו ציינו כי זיהו את הדירה שרכשו כדירה מס' 7 לפי תכניתו של אדריכל א. פרוינד מיום 1.3.1983; (3) תצהיר של איריס גרימברג, בו הביעה הסכמתה כי הערת האזהרה לטובתה תצטמצם ליחידה מס' 6 בחלקה 9 (להלן: דירה 6); (4) תשריט של האדריכל אליקים פרוינד, בו סומנה דירה 6 בקומה השנייה בצד הפונה לכיוון צפון-מערב, ודירה 7 סומנה בצד הפונה לכיוון צפון-מזרח.

ביום 22.12.1988 ניתן צו לרישום הבית המשותף, בו נקבע, בין היתר, כי בונה העמק תירשם כבעלים של כל היחידות וכי לטובת המורישים תירשם הערת אזהרה על דירה 7. מוטבי הערות האזהרה הפכו לבעלים, ובשנת 1990 נרשמו המורישים כבעלים של חלקת משנה 7, דהיינו - של דירה 7 הפונה לכיוון צפון-מזרח.

2.לימים היה חמו לבעל הזכויות היחידי בדירה של המורישים, הנמצאת בקומה השנייה בבניין: 1/16 חלקים של דירה 7 נרשמו בבעלות חמו כירושה ביום 1.3.2005, 3/4 חלקים שלה נרשמו בבעלותו בעקבות פעולת מכר ביום 11.5.2005 ו-3/16 החלקים הנותרים נרשמו בבעלותו בעקבות פעולת מכר ביום 3.9.2008.

3.ביום 24.6.2009 מכר חמו לתובעים את הדירה. בהסכם (להלן: הסכם חמו) התחייב חמו להעביר בלשכת רישום המקרקעין את הבעלות בדירה 7 על-שם התובעים, והם התחייבו לשלם תמורתה 380,000 ₪. בסעיף 13 להסכם חמו נקבע כי נתבע מס' 2 (להלן: עורך-דין מרץ) מייצג את התובעים והוא יטפל בהעברת הזכויות בדירה שהם רכשו. חמו העיד כי הוא יוצג באותו הסכם על-ידי עורך-דין עמיקם אור-זך.

4.ביום 28.6.2009 נרשמו בלשכת רישום המקרקעין בחיפה שתי הערות אזהרה על דירה 7 - האחת, לטובת התובעים, והשנייה, לטובת בנק הפועלים בע"מ (להלן: הבנק או בנק הפועלים) בסך 200,000 ₪. רישום ההערה לטובת הבנק נעשה לאחר שהתובעים פנו אליו בבקשה לקבלת הלוואה כנגד רישום משכנתא.

5.בטרם ניתנה ההלוואה, דרש הבנק מהתובעים לפנות לאחד מהשמאים המקובלים עליו לשם קבלת חוות דעת על שווי הדירה אותה הם רכשו מחמו. ברשימת השמאים שסיפק הבנק לתובעים היה השמאי ערן וולקן. בעקבות פניית התובעים לשמאי, ביקר בדירה ביום 6.7.2009 עפר וולקן (להלן: עפר), שהינו גיאוגרף ממשרד "וולקן - שמאות מקרקעין" בחיפה. לאחר מכן, ביום 8.7.2009 הגיש נתבע מס' 1, מאיר וולקן (להלן: מאיר או השמאי וולקן), לבנק את חוות דעתו, בה העריך את שווי הדירה בסך 380,000 ₪ ובהפחתה של 15% במקרה של מימוש מהיר. התובעים שילמו לו בעבור חוות הדעת סך 400 ₪.

בחוות הדעת נכתב כי מספר יחידות הדיור בקומה הינו 4, וכי "לצורך זיהוי הנכס נבדק צילום נסח רישום". בהערה בתחתית העמוד השני נכתב: "תיאור הזכויות במקרקעין הינו מידע כללי לצרכי השומה בלבד ואינו מהווה תחליף לבדיקה משפטית". לא צוינו כיוונים אליהם פונה הדירה. על אף שבגוף חוות הדעת נכתב: "מצ"ב תשריט", לא צורף לה תשריט, אלא סקיצה שנערכה על-ידי עפר בעת ביקורו בדירה. בסקיצה (צג/1) תוארה החלוקה הפנימית של הדירה, ללא ציון מספרים וכיוונים.

6.בשנת 2010 נרשמו התובעים בספרי רישום המקרקעין כבעלים של דירה 7.

7.ביום 4.7.2011 חתמו התובעים על "בקשה לרכישת זכויות בדירה באתר סביוני ים", שהופנתה לחברות אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (להלן: אפריקה ישראל) ושיכון עובדים בע"מ, לרכישת דירה מס' 43 בת ארבעה וחצי חדרים בקומה שביעית בבניין 28 באתר סביוני ים בקריית ים במחיר 1,025,000 ₪. בבקשה נקבעו מועדי ביצוע התשלומים, כשהראשון ביניהם הינו בסך 8,620 ₪ בצירוף מס-ערך-מוסף במועד הגשת הבקשה. ואכן, באותו מועד שילמו התובעים לאפריקה ישראל סך 10,000 ₪. בסעיף "הערות" של הבקשה לרכישת הזכויות נכתב:

"ככל ובשל מחלוקת בתום לב על תנאיו המשפטיים של החוזה, לא יגיעו ב"כ הצדדים להסכמה על נוסח החוזה, רשאי המבקש לבטל בקשה זו מבלי שיחויב בחילוט הסכום המפורט בסעיף 4.1א. תוקפו של סייג זה עד ליום 18.7.11. אין באמור כדי לפגוע בכל צורה בשיקול דעת החברה לעניין תנאי החוזה".

8.ביום 11.8.2011 מכרו התובעים את זכויותיהם בדירה 7 למיכאל וראיסה פישקוט (להלן: פישקוט והסכם פישקוט, לפי העניין). בהסכם, בו יוצגו התובעים על-ידי עורך-דין עמיקם אור-זך, נקבע, בין השאר, כי תמורת מכירת הדירה הינה 575,000 ₪ וכי מסירת החזקה תהא ביום 12.8.2012.

לאחר שפישקוט פנו לבנק לאומי למשכנתאות בע"מ לקבלת הלוואה, נשלח שמאי של הבנק להעריך את שוויה. השמאי גילה כי דירה 7 אינה הדירה בה מתגוררים התובעים ושאותה רכשו פישקוט, וכי הדירה בה הם מתגוררים אינה רשומה על שמם בספרי רישום המקרקעין.

לאור גילוי הטעות ברישום, נחתם ביום 14.9.2011 בין התובעים לפישקוט נספח להסכם המכר (להלן: תיקון הסכם פישקוט), בו נכתב, בין השאר:

"... והואיל והתברר כי קיימת טעות סופר ברישום הדירה בספרי המקרקעין דהיינו הדירה רשומה כגוש 11529 חלקה 9/6 ולא כפי שצויין בהסכם; והואיל והמוכר פועל לתיקון טעות זו (להלן: 'התיקון'); לפיכך הוסכם והותנה בין הצדדים כדלקמן:

1. הסכם המכר יתוקן כך שהדירה הנמכרת הינה חלקה 9/6 בגוש 11529.

    

   2. מועדי התשלום בהסכם המכר יעודכנו כדלקמן:

   .

   ב. סך של 350,000 ₪ ... ינתן ע"י הקונה למוכר תוך 30 יום מיום המצאת נסח טאבו המעיד על ביצוע התיקון.

   ג. סך של 105,000 ₪ ... ינתן ע"י הקונה למוכר עד ליום 1.1.12. תשלום זה ישולם בכפוף לקבלת אישור מבנק הפועלים בדבר סילוקה הסופי של המשכנתא הרובצת על הדירה וכמו כן נסח רישום מעודכן לפיו הסתיים התיקון וכן נמחקה המשכנתא הרשומה בלשכת רישום המקרקעין על זכויותיו של המוכר בדירה.

   ד. יתרת התמורה בסך 60,000 ₪ ... תשולם למוכר עד ליום 12.8.12 בד בבד עם מסירת החזקה ...".

    

    

   9.בעקבות זאת החלו התובעים לפעול לתיקון הרישום השגוי בספרי המקרקעין. תחילה נועצו עם עורך-דין מרץ, אולם בסופו של דבר החליטו כי בתיקון הטעות ברישום יטפל מטעמם עורך-דין אור זך, שייצג אותם בעסקת פישקוט.

    

   ביום 19.5.2011 פנו התובעים לשאר בעלי הדירות בקומה השנייה, על מנת שיחתמו על בקשה מתאימה למפקחת על רישום המקרקעין, אולם נתקלו בסירוב איילת ואור שטרנברג (להלן: שטרנברג), הרשומים כבעלים של תת-חלקה 8, שהינה דירה הפונה לדרום-מזרח, על אף שהם מתגוררים בתת-חלקה 5, שהינה דירה הפונה לדרום-מערב.

    

   10.בחודש דצמבר 2011 עסקת רכישת דירה מס' 43 בפרויקט סביוני ים מחברת אפריקה ישראל ירדה מהפרק. במכתב של אפריקה ישראל אל התובעים מיום 25.12.2011 נכתב: "לפי הודעתכם, אנו רואים את בקשתכם לרכישת הדירה שבנדון כמבוטלת". ביום 27.12.2011 החזירה אפריקה ישראל לתובעים סך 10,000 ₪ ששולם על-ידיהם ביום 4.7.2011.

    

   11.לאור התנגדותם של שטרנברג, כאמור לעיל, הגישו התובעים בחודש ינואר 2012 בבית המשפט המחוזי בחיפה בקשה לסעד הצהרתי (שסומנה ת"א 32542-01-12), שיורה על רישום הדירות בקומה שנייה של הבית ברחוב נפתלי 5 בקריית ביאליק על שם "בעליהם האמיתיים". בין השאר, התבקש בית המשפט לקבוע כי דירה מס' 6, הפונה לכיוון צפון-מערב, אשר הייתה רשומה על שם איריס גרימברג, תירשם על-שם התובעים, ואילו דירה מס' 7, הפונה לכיוון צפון-מזרח, אשר הייתה רשומה על שם התובעים, תירשם על-שם אילוביץ לויה אלווירה.

    

   ביום 1.5.2012 ניתן פסק דין הצהרתי, כמבוקש בכתב התביעה. ביום 17.5.2012 הוגשה על-ידי שטרנברג בקשה לביטול פסק הדין שניתן בהיעדר הגנה, אולם היא נדחתה ביום 18.7.2012.

    

   12.ביום 6.8.2012 בוצע תיקון הרישום בספרי המקרקעין, ופישקוט נרשמו כבעלים של תת-חלקה 6 בחלקה 9. באוקטובר 2012 מסרו התובעים לפישקוט את החזקה בדירה ועברו להתגורר בדירה שכורה.

    

   13.ביום 6.6.2014 נחתם הסכם בין ד.ר. נופרים בע"מ לבין התובעים (להלן: הסכם נופרים), על-פיו רכשו התובעים דירה בת ארבעה חדרים וממ"ד בבניין שייבנה בשכונת נווה גנים בקריית מוצקין, במחיר של 1,350,000 ₪. בחודש אוגוסט 2015 (באיחור של שלושה חודשים) נכנסו התובעים להתגורר בדירה זו.

    

   סיכום ביניים - תמצית העובדות

    

   14.נסכם בקצרה את השתלשלות האירועים שפורטה לעיל:

   *22.12.1988 - רישום הבית המשותף ורישום הערת אזהרה לטובת המורישים על דירה 7.

   *2008-2005 - הבעלות בדירה 7 נרשמת על שם חמו.

   *24.6.2009 - הסכם חמו.

   *8.7.2009 - חוות דעת השמאי וולקן.

   *4.7.2011 - בקשת התובעים מאפריקה ישראל לרכישת דירה באתר סביוני ים.

   *11.8.2011 - הסכם פישקוט.

   *14.9.2011 - תיקון הסכם פישקוט, לאחר גילוי הטעות ברישום.

   *15.9.2011 - פניית התובעים לדיירי הקומה השנייה בבקשה לתיקון הטעות ברישום.

   *25.12.2011 - הודעת אפריקה ישראל על ביטול עסקת הרכישה עם התובעים.

   *ינואר 2012 - הגשת תביעה לסעד הצהרתי בדבר תיקון הרישום.

   *1.5.2012 - פסק דין הצהרתי בדבר תיקון הרישום.

   *6.8.2012 - רישום פישקוט כבעלים של דירה 6.

   *6.6.2014 - הסכם נופרים.

    

   כתבי הטענות

    

   15.בחודש יוני 2016 הגישו התובעים את התביעה הנוכחית נגד השמאי וולקן ועורך-הדין מרץ. בכתב התביעה נטען כי שני הנתבעים הפרו חובות זהירות ונאמנות כלפי התובעים: השמאי ערך את חוות דעתו רק על בסיס נסח רישום וללא בדיקה של הרישום המופיע בתשריט הבית המשותף, ועורך-הדין - אשר לא בדק את התשריט עובר לכריתת הסכם חמו, ולא גילה את הטעות ברישום - הפר את חובתו כלפי התובעים ולא נקט כמצופה מעורך דין סביר וזהיר בנסיבות העניין. הסעד הכספי הועמד על 400,000 ₪, אף כי בכתב התביעה פורטו נזקים בסך כולל של 462,678 ₪ כדלקמן:

   (1)הפרש עלות מחיר הדירה - 260,000 ₪.

   (2)עלות דמי שכירות במשך שלוש שנים - 120,000 ₪.

   (3)שכר טרחת עורך-דין, הוצאות ואגרות בגין הגשת התביעה בבית המשפט המחוזי - 5,500 ₪.

   (4)עלות תיקון הרישום בדירה - 1,500 ₪.

   (5)עלות הובלה נוספת - 3,000 ₪.

   (6)ביקור מהנדס - 1,638 ₪.

   (7)עלות חוות דעת שמאי - 2,340 ₪.

   (8) הוצאות כלליות ותשלום ריבית על הפרש עלות מחיר הדירה - 18,500 ₪.

   (9)נזק לא ממוני - 50,000 ₪.

    

   16.השמאי וולקן טען בכתב ההגנה כי הוא ערך את חוות הדעת בהתאם להוראות הדין ולתקנות המחייבות כפי שהיו במועד עריכתה. עוד נטען כי לא מתקיים קשר סיבתי עובדתי ומשפטי בין המעשה המיוחס לשמאי לבין נזקיהם הנטענים של התובעים. הודגש כי הטעות ברישום אינה פרי מחדל של השמאי, כי אם של רבים אחרים, אשר התובעים נמנעו מלתבעם.

    

   בכתב ההגנה שהגיש עורך-דין מרץ הוכחשה ההתרשלות שיוחסה לו בקשר עם כריתת הסכם חמו בשנת 2009. נטען כי עד לשנת 2010 היה קושי בהמצאת מסמכי בית משותף ותשריטים, וכי עד אז עסקאות במקרקעין והלוואות לצרכי משכנתא היו נערכות ללא התשריטים. עוד נטען כי סעיף 10 להסכם חמו פטר את עורך-דין מרץ מאחריות בכל הקשור לפרטי רישום הדירה. צוין עוד כי התובעים מושתקים מלתבוע את עורך-דין מרץ, מכיוון שלאחר שהתגלתה הטעות ברישום הם לא פנו אליו על מנת שיטפל בשינוי צו רישום הבית המשותף, אלא העדיפו לפנות לעורך-דין אור זך, שייצג אותם בעסקת פישקוט. עוד נטען כי עסקת רכישת דירה מאפריקה ישראל מעולם לא השתכללה לכדי הסכם מחייב, ולא יצאה אל הפועל עקב אי-ביצוע תשלום ולא עקב גילוי הטעות ברישום.

    

   17.השמאי וולקן הגיש הודעה לצדדים שלישיים נגד רשם המקרקעין והמפקח על רישום מקרקעין, האדריכל אליקים פרוינד, בונה העמק, איריס גרימברג, אילוביץ לויה אלוירה, שטרנברג וחמו. לאחר שנמחקו ההודעות לחלק מהצדדים השלישיים, נותרו על כנן ההודעות נגד לשכת רישום המקרקעין והמפקח על רישום מקרקעין, בונה העמק וחמו.

    

   נפנה כעת לדון בתביעה העיקרית.

    

   השמאי וולקן ורכיב ההתרשלות

    

   18.עילת התביעה נגד השמאי וולקן הינה נזיקית. בסעיף 18 לכתב התביעה ובסיכומיו בעל-פה של בא-כוח התובעים יוחס לשמאי ביצוע של עוולת הרשלנות. רכיבי יסודות עוולה זו הינם: חובת זהירות (מושגית וקונקרטית), התרשלות - שהינה הפרת החובה, נזק, וקשר סיבתי (עובדתי ומשפטי) בין שניהם.

    

   בית המשפט העליון פסק כי אחריותו של מחווה דעה על-פי עוולת הרשלנות קמה בהתקיים שישה פרמטרים: (1) אם חיווה את דעתו בתחום מומחיותו; (2) אם היה עליו לדעת שמקבל חוות הדעת יסתמך עליה; (3) אם מקבל חוות הדעת אכן הסתמך עליה באופן סביר ו-(4) עקב כך נגרם לו נזק; (5) אם לא הייתה צפויה בדיקת ביניים של חוות הדעת לפני ההסתמכות עליה; ו-(6) האם חיווי הדעה היה בלתי סביר בהתחשב במומחיותו של מחווה הדעה (ע"א 5302/93 בנק מסד נ' לויט, פ"ד נא(4), 519 (1997) (להלן: עניין בנק מסד); רע"א 8763/08 י.ג.ה. שמאים ג'בלי הררי יוסף נ' ברגר (פורסם בנבו, 25.1.2010)). בעניין בנק מסד גרס השופט ש' לוין (בדעת מיעוט) כי מי שלא ביקש את חוות הדעת אינו יכול להסתמך עליה כעילת תביעה נגד נותן חוות הדעת. דעת הרוב (מפי השופטת (כתוארה אז) בייניש גרסה כי אין לסייג את חובת הזהירות המושגית לשאלת זהות המזמין של חוות הדעת, אך הסכימה כי יש לשים סייג להרחבת מעגל הניזוקים הפוטנציאליים שכלפיהם חייב מוסר חוות הדעת בחובת זהירות. נפסק כי יש לבחון האם היה על נותן חוות הדעת לצפות כי בהתנהגותו הרשלנית הוא יוצר סיכון כלפי מי שקיבל את חוות הדעת וניזוק.

    

   19.על השמאי וולקן רבצה חובת זהירות מושגית. שאלת קיומה של חובת זהירות קונקרטית הינה נגזרת של עובדות המקרה. תחילה יש להפעיל את מבחן הצפיות: האם השמאי יכול וצריך היה לצפות שהתובעים יעשו שימוש בחוות הדעת שהוא הכין לבקשת בנק הפועלים (הפרמטר השני לעיל)? סבורני כי התשובה לכך הינה חיובית. משפנו התובעים לשמאי וולקן, ואף שילמו לו את שכר טרחתו בגין עריכת חוות הדעת על שווי הדירה שרכשו מחמו לשם קבלת הלוואה מהבנק כנגד רישום משכנתא, היה עליו לצפות שהם עשויים לעשות בה שימוש לצרכים שונים (כמו, למשל, לפנייה לקבלת הלוואה ממקורות אחרים). די בכך כדי לקבוע קיומה של חובת זהירות קונקרטית.

    

   20.האם הופרה חובת הזהירות, קרי - האם התרשל השמאי? כפי שתיארנו לעיל, לחוות הדעת שהכין השמאי לא צורף התשריט, אלא צורפה סקיצה של הדירה ללא ציון מספרים וכיוונים. אף בגוף חוות הדעת לא צוינו כיוונים. השמאי הודה כי הסתמך רק על נסח רישום, ולא כפר בכך שעל-פי הנסח לא ניתן לאתר את הטעות שהתגלתה בשלב מאוחר יותר:

   "אני מחזיק בידי את הנסח של אותם ימים ... מנסח כזה אתה לא יכול לזהות אם אתה נכנסת לדירה מספר 7 או דירה מספר 6 או מספר אחר" (עמ' 72 לתמלול ישיבת הוכחות מיום 6.11.2019).

    

   השמאי וולקן כתב בתצהיר עדותו הראשית כי התקן הרלבנטי במועד עריכת חוות דעתו היה "תקן מס' 4.0 בדבר הוראות לעריכת סעיף 'זיהוי הנכס' בשומות מקרקעין" שהוצא בחודש מאי 2007 על-ידי הוועדה לתקינה שמאית במועצת שמאי המקרקעין (להלן: תקן 4.0). בסעיף 4.4 של הוראות תקן זה נכתב (ההדגשה הוספה - א"ג): "מיקום הנכס יכלול את הקומה או הקומות בהן מצוי הנכס ואת הכוונים אליהם הוא פונה בדרך שתאפשר זיהוי בפועל", ובדברי ההסבר לתיקון הובאה דוגמא לסעיף 'זיהוי הנכס' בשומת חלק ממבנה הרשום בפנקס הבתים המשותפים: "גוש .. חלקה .. תת חלקה .. סוג הנכס .. כתובת .. מיקום הנכס: יחידת הדיור הצפונית".

    

   רק בחודש יוני 2011 פרסמה הוועדה לתקינה שמאית במועצת שמאי המקרקעין את תקן מס' 4.1 שעניינו "הוראות לעריכת סעיף 'זיהוי הנכס' בשומות מקרקעין" (להלן: תקן 4.1), ואשר חל לגבי שומות שייחתמו מיום 1.11.2011 ואילך. בסעיף 5.1 של ההוראות נקבע: "בשומה לנכס המהווה חלק מבנין, יזוהה באמצעות תשריט הבית המשותף", ובהערת שוליים צוין: "תיקי רישום של הבתים המשותפים שבאגף לרישום והסדר מקרקעין נסרקו והחל מאוקטובר 2010 ניתן לקבל העתק סרוק ממסמכי הבית המשותף, לרבות תשריט, על גבי תקליטור. השירות ניתן בלשכת הרישום שבה רשום הבית המשותף". בדברי ההסבר לתקן החדש נכתב: "תקן זה משנה את קודמו - תקן מס' 4.0, בכך שנוספה דרישת זיהוי הנכס באמצעות תשריט. זיהוי הנכס באמצעות תשריט הינו מידע בעל חשיבות עבור מזמין השומה".

    

   מהמתואר לעיל עולה כי במועד עריכת חוות הדעת על-ידי השמאי וולקן לא רבצה עליו החובה לעיין בתשריט הבית המשותף, וכי חובה זו הוחלה במועד מאוחר יותר, רק עם כניסתו לתוקף של תקן 4.1. עם זאת, לפי תקן 4.0 שחל ביום 8.7.2009 הייתה חובה לפרט בחוות דעת שמאית את הכיוונים אליהם הדירה פונה בדרך שתאפשר זיהוי בפועל. מאחר והשמאי וולקן לא פירט בחוות דעתו את הכיוונים אליהם פנתה דירת חמו, יש לראותו כמי שהפר את חובת הזהירות הקונקרטית, קרי - התרשל. (אמנם, ללא עיון בתשריט תיאור כיווני דירת חמו בחוות דעת השמאי לא היה מביא לגילוי הטעות שבתשריט, אך אין בכך כדי לגרוע מעצם קיומה של התרשלות).

    

   השמאי וולקן ויסוד הקשר הסיבתי

    

   21.אין די בקיומה של התרשלות להוכחת עוולת הרשלנות. נדרש להוכיח קיומו של קשר סיבתי - עובדתי ומשפטי. הקשר הסיבתי-העובדתי נבחן על-פי קשר של "סיבה שבלעדיה אין" לתוצאה, שאלמלא הפעולה לא היה נגרם נזק לניזוק. במקרה שבפנינו, הנזקים שנגרמו לתובעים הם פרי התקשרותם בעסקת חמו. בעת שנכרת ההסכם בין חמו לבין התובעים, ובו הצהיר חמו כי הינו בעל הזכויות בדירה 7, טרם נולדה חוות הדעת של השמאי וולקן. הנזקים שנגרמו לתובעים כתוצאה מההתקשרות החוזית לא נבעו מהתרשלותו של השמאי, אשר בחוות דעתו שנערכה כשבועיים לאחר כריתת ההסכם, לא פירט את כיווני הדירה. להתרשלותו - אי-ציון הכיוונים אליהם פונה הדירה - לא היה קשר להחלטת התובעים לרכוש מחמו את הדירה. התרשלותו לא גרמה לנזקים. אף לולא היה מתרשל, דהיינו - אף אם היה מפרט בחוות דעתו את כווני הדירה, עדיין לא היה בכך כדי להביא לגילוי הטעות שנפלה בתשריט. מכאן עולה שהפרמטר השלישי שצוין לעיל ושנקבע בפסיקה כתנאי לאחריותו של שמאי (האם מקבל חוות הדעת אכן הסתמך עליה באופן סביר) לא התקיים.

    

   דחיית אחריות נותן חוות דעת עקב אי-התקיימות הקשר הסיבתי העובדתי בנסיבות דומות נעשתה על-ידי השופטת בייניש בעניין בנק מסד. בעמ' 603 היא קבעה (ההדגשות הוספו - א"ג):

    

   "אף-על-פי-כן, כאמור לעיל, גם אני סבורה כי דין הערעור להתקבל, וזאת מכיוון שלא הוכח קשר סיבתי בין הפרת החובה על-ידי הבנק לבין הנזק. כדי להוכיח קיומו של קשר סיבתי בין הפרת החובה לנזק היה על לויט להראות כי הוא הסתמך על חוות-הדעת של בנק מסד - וזאת הוא לא הוכיח. בשלב שבו נכרת החוזה לא נתבקש בנק מסד למסור כל מידע על צעירי. למעשה, על-פי מימצאי בית-משפט קמא, לא גילה לויט כל התעניינות במצבה הכספי של צעירי ושל החברות שבשליטתה. רק לאחר כריתת החוזה, עובר למסירתה של הערבות הבנקאית, ביקש בנק הפועלים מיוזמתו את המידע מבנק מסד. בשלב זה כבר היה לויט קשור בחוזה שעל-פיו הוא היה מחויב ליתן את כתב-הערבות הבנקאית, דהיינו: החוזה המחייב נחתם בלא שלויט הסתמך כלל על המידע שנמסר מבנק מסד".

    

   מאחר והתובעים לא הסתמכו על חוות דעת וולקן, לא מתקיים קשר סיבתי-עובדתי בין התרשלותו לבין נזקיהם.

    

   22.לאור המסקנה שלא מתקיים קשר סיבתי עובדתי, אין צורך להידרש לשאלת קיומו של קשר סיבתי משפטי. מעבר לדרוש, בחרתי לדון אף בו. כפי שיוסבר להלן, הגעתי למסקנה כי אף במידה והיה מוכח קשר סיבתי עובדתי, לא היה מתקיים בעניינו של השמאי וולקן קשר סיבתי משפטי.

    

   בפסיקה מוכרים שלושה מבחנים לקביעת הקשר הסיבתי המשפטי: (1) מבחן הצפיות - האם הנזק שהתממש ex-post הוא אחד הנזקים הצפויים ex-ante שבגינם סווגה ההתנהגות כעוולתית; (2) מבחן סיכון - האם הנזק שנגרם מהווה התממשות של הסיכונים שנוצרו עקב ההתנהגות העוולתית; (3) מבחן השכל הישר - האם התכונות שמציינות את התנהגות הנתבע כרשלנית, תרמו בפועל להתהוות התוצאה המזיקה (ע"א 4486/11 פלוני נ' שירותי בריאות כללית (פורסם בנבו, 15.7.2013) (להלן: עניין פלוני)). ברע"א 4394/09 לנדרמן נ' סגיב הנדסה ושות' (1993) בע"מ (פורסם בנבו, 30.12.2010) (להלן: עניין לנדרמן) נפסק כי מבחן-העל הוא מבחן הסיכון, המוצא ביטויו בסעיף 64(2) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: פקודת הנזיקין). בעניין פלוני הובהר כי "מבחן זה נתפס כמבחן נגטיבי השולל סיבתיות, מקום בו ההתנהגות העוולתית לא הגדילה את הסיכון לנזק או שהסיבתיות היא מקרית, או כאשר קיים גורם דומיננטי אחר לנזק". בע"א 3521/11 וגנר נ' עבדי (פורסם בנבו, 22.6.2014) הודגש כי לפי מבחן הסיכון בקשר הסיבתי, שואלים בשלב ראשון מהם הסיכונים ההופכים את ההתנהגות לעוולתית, ובשלב השני - האם הנזק שנגרם לניזוק הוא התממשות של סיכונים אלו. הודגש כי הצפיות בקשר הסיבתי ממוקדת בעוולה ולא במעוול. השאלה אינה מהי הצפיות של המזיק ביחס לרמת הזהירות הנדרשת ממנו, אלא - האם סוג הנזק שנגרם הוא התממשות של הסיכונים שהגדירו את התנהגות המזיק כעוולתית.

    

   במקרה שבפנינו, ההתנהגות העוולתית של השמאי וולקן הינה אי-ציון הכיוונים אליהם פונה הדירה. התנהגות זו הינה עוולתית, מאחר ואי-ציון הכיוונים עלול להוביל לעריכת שמאות של הנכס "הלא נכון" ואף למימושו. סיכון זה לא התממש. השמאי נשלח לערוך שומה של הדירה השייכת לחמו, ושאותה רכשו התובעים, על מנת שהבנק יבחן האם הדירה תוכל לשמש כבטוחה להלוואה שביקשו התובעים והאם ניתן לשעבדה לטובתו. עפר, ממשרדו של השמאי וולקן, אשר ביקר בדירה ביום 6.7.2009, פגש בה את אשתו של חמו. בדיעבד התברר כי הוא ביקר בדירה 6 ולא בדירה 7. חוות הדעת נעשתה לגבי "הנכס הנכון" (הדירה אותה רכשו התובעים), הבנק נתן לתובעים את ההלוואה שביקשו ונרשמה לטובתו משכנתא על דירה 7. בפועל סולקה ההלוואה ולא התעורר הצורך במימוש המשכנתא. מכאן עולה שהסיכונים (עריכת שמאות של נכס "לא נכון" ומימוש המשכנתא של נכס "לא נכון") לא התממשו. הנזקים שפורטו בכתב התביעה הינם נזקים אחרים, שלא היו ב"מתחם הצפיות" של ההתנהגות העוולתית של השמאי. לאור מבחן הסיכון, המסקנה הינה שלא מתקיים קשר סיבתי משפטי. בהיעדר רכיב זה, דין טענת הרשלנות להידחות.

    

   (לנסיבות אחרות, בהן הימנעותו של שמאי מקרקעין מלעיין בתיק הבית המשותף לפני שנת 2011 הביאה להתממשות הסיכון ולהטלת חבות בגין רשלנות, ראו: ע"א (מחוזי ת"א) 1086/06 שיינברג נ' בודה (פורסם בנבו, 4.6.2008)).

    

   עורך-דין מרץ ורכיב ההתרשלות

    

   23.בסעיפים 21-19 לכתב התביעה יוחס לעורך-דין מרץ ביצוע עוולת הרשלנות. בית המשפט העליון קבע כי "חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחו היא מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה ואין צורך להרחיב על כך את הדיבור", אולם "עורך דין הוא 'מונע נזק' יעיל וזול, אך לא ניתן להטיל עליו חובה אבסולוטית למנוע נזק" (ע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד פפר (פורסם בנבו, 27.2.2012)). בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט (פורסם בנבו, 27.7.1992) קבע הנשיא שמגר כי "עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)".

    

   כאמור לעיל, חובת הזהירות הקונקרטית נגזרת מנסיבותיו של כל מקרה. בענייננו, העלה עורך-דין מרץ שתי טענות הגנה עיקריות נגד טענת התובעים שאי-בדיקת תשריט הבית המשותף בטרם נכרת הסכם חמו ביום 24.6.2009 היוותה התרשלות מצידו: (1) הוא טען כי בתקופה שקדמה לחודש אוקטובר 2010 לא ניתן היה לקבל מלשכת רישום המקרקעין העתק סרוק ממסמכי הבית המשותף, וכי בקשה לקבלתו בשנת 2009 נתקלה בקשיים וארכה זמן רב. הוא הדגיש כי בעסקת מכר דירה לא היו הצדדים מוכנים להמתין פרק זמן כה ממושך, ובפועל לא נהגו עורכי-הדין לעכב חתימת חוזי מכר דירות עד לקבלת תשריט הדירה; (2) עוד הוא טען כי חתימתם של התובעים על סעיף 10 להסכם חמו מסירה מעליו את האחריות לאי-בדיקת תשריט הדירה ולאי-איתור הטעות שברישום הדירה "הנכונה".

    

   24.בסעיף 10 להסכם חמו נכתב:

    

   "א. הקונה מאשר ומצהיר בזאת כי הוא בדק את הדירה את מצבה הפיזי לרבות שטח הדירה, הצמדותיה, מערכותיה ומתקניה ועבור לחתימת החוזה בדק ו/או ניתנה לו ההזדמנות לבדוק את הדירה את מתקניה ואביזריה על ידי בעלי מקצוע ו/או מומחים ו/או שמאים ו/או מהנדסים מטעמו בעיריה ו/או בועדות לתכנון ובניה וכי הוסבר לו שעורכי הדין המטפלים בהסכם זה אינם מטפלים ומנועים לטפל בבדיקות אלה ושחובתו לעשות בדיקות אלה באמצעות מהנדסים, מומחי בניה ושמאים והוא הסכים לכך.

    

   הקונה מאשר ומצהיר בזאת כי הוא קונה את הדירה במצבה AS IS על תאורה ומידותיה של הדירה בפועל גם אם הם לא תואמים את פרטי הרשום במשרדים ובועדות השונות שכן הוא בדק ו/או כאמור ניתנה לו האפשרות לבדוק ולמדוד פיזית את הדירה ומתקניה באמצעות מהנדסים ו/או מומחים בבניה את המידות בפועל והוא משחרר את עורכי הדין המטפלים בחוזה זה מכל אחריות ביחס לבדיקות הדירה בגין מצבה מידותיה ונתוני רישומיה. הוקנה מאשר ומצהיר כי הוא מוותר על כל טענה בגין ליקויים בדירה לרבות כל טענה פיזית משפטית תכנונית בדירה מחמת מום וכל ברירה ו/או טענה.

    

   ב. הקונה מאשר ומצהיר כי מבחינתו אין כל מניעה חוקית, חוזית או אחרת לרכוש את זכויותיו של המוכר בדירה להעבירן על שמו בהתאם לתנאי חוזה זה".

    

   25.בחקירתו הנגדית אמר עורך-דין מרץ:

    

   "עורך-הדין לא מתפקידו לא ללכת לדירה ולזהות אותה .... אדון תובע פה היה צריך לבדוק את זה על ידי בעלי מקצוע ומומחים מטעמו. ... אני הפניתי אותם לכך שהם חייבים להסתייע באנשי מקצוע, כך שיזהו עבורם את הדירה" (עמ' 91-90 לתמלול).

    

   "שאלה: אני אומר לך שלו היית אומר להם 'תיקחו בחשבון שייתכן שיש תקלה בזיהוי של הדירה מבחינת התשריט, אם אתם לא רואים תשריט תקחו את זה בחשבון יכולה להיות פה תקלה חמורה מאוד', אתה לא אמרת להם את הדברים האלה. אתה שלחת אותם בעלמא לעשות בדיקות כלליות. נכון?".

    

   תשובה: אתה הולך בדרך על השלילי. אנחנו מראש לא חושבים שבכל דירה יש חס וחלילה טעות, ומה שלצערנו לפעמים מתגלות טעויות שצצות רק עכשיו בעקבות שזה נגיש, אז אם הייתי אומר, אם אני אומר לך שוב פעם שלא רק שזה נאמר, זה גם כתוב. אז מה יותר מכתוב?".

    

    

   26.בסעיף 10 להסכם חמו, שצוטט לעיל, אישרו התובעים שהוסבר להם כי עורך-דין מרץ אינו מטפל בבדיקת הדירה, והם שחררו אותו מכל אחריות ביחס לבדיקות הדירה בגין מצבה, מידותיה ונתוני רישומיה. בחקירתו הנגדית אמר עורך-דין מרץ כי בנוסף לכתוב בסעיף 10 "זה נאמר". כפי שנראה להלן, הטענה שתוכנו של סעיף 10 להסכם לא הוסבר לתובעים כלל לא הועלתה על-ידיהם בכתבי הטענות או בעדויותיהם. בסעיף 3 לכתב התביעה, בו תוארה התקשרות התובעים עם חמו וייצוגם על-ידי עורך-דין מרץ, לא נטען מאומה נגד התנהלותו. כל שנטען כלפי עורך-דין מרץ מצוי בסעיף 12 לכתב התביעה, שם צוין כי היה עליו לבדוק את הרישום בדירה על כל נספחיו, וכי "בדיקה פשוטה בתשריט הנכס הייתה מגלה על נקלה כי קיימת טעות ברישום הדירות בבניין". בסעיף 24 לכתב ההגנה טען עורך-דין מרץ כי סעיף 10 להסכם חמו מצביע על "הסבר מפורט" שהוא נתן לתובעים באשר לאחריותם. בכתב התשובה שהגישו התובעים לכתב ההגנה של עורך-דין מרץ, הם התייחסו לסעיף 24 לכתב ההגנה, וטענו כי מדובר בטענה ש"אינה ראויה להישמע", וכי "מן הראוי שהנתבע יסביר ללקוחותיו, אותה עת, כי תשריט הבית המשותף לא יבדק כלל ועליהם לקחת בחשבון אפשרות שהם קונים דירה שהרישום ביחס אליה אינו נכון על כל המשתמע מכך". שי יצחק, התובע מס' 1 (להלן: שי), המצהיר היחידי מטעם התובעים, לא התייחס לכך בסעיף 14 בתצהירו, בו פירט את ההתרשלות המיוחסת לעורך-דין מרץ. מכתבי הטענות עולה כי סוגיית מתן הסבר לסעיף 10 להסכם חמו לא הייתה שנויה במחלוקת בין הצדדים. לאור זאת ולאור תשובת עורך-דין מרץ בחקירתו הנגדית, שצוטטה בפסקה הקודמת, הנני קובע שהוכח כי הוא הסביר לתובעים את האמור בסעיף 10, בנוגע לשחרורו מאחריות בנוגע לבדיקות אודות מצב הדירה. עם זאת, הוא לא הוכיח שבטרם נכרת ההסכם הוא השמיע באוזני התובעים הסבר פרטני הנוגע לתשריט. דבריו "לא רק שזה נאמר, זה גם כתוב", בתשובה לשאלת בא-כוח התובעים על התשריט, כללו הפנייה לסעיף 10 להסכם, שבו לא הוזכר כלל התשריט.

    

   27.האם ההסבר של עורך-דין מרץ לתובעים על משמעותו של סעיף 10 להסכם חמו, ללא הסבר פרטני על הצורך בבדיקת התשריט, וללא השוואתו למיקומה של הדירה במציאות, עולה כדי התרשלות? אני סבור כי לאור המציאות של שנת 2009, בה קבלת תשריט מלשכת רישום המקרקעין הייתה סאגה ממושכת ומסורבלת, ולאור המתואר בנסח הרישום שעמד לנגד עיניו של עורך-דין מרץ (ממנו ניתן היה ללמוד כי שלוש פעמים נרשמו לטובת חמו העברות זכויות בתת-חלקה 7, מבלי שאותרה טעות), התשובה לשאלה זו הינה בשלילה. כידוע, לגבי הרישום המופיע בנסח "נקודת המוצא היא שהרישום משקף נכוחה את מצב הדברים" (ע"א 45/15 נבולסי נ' נבולסי (פורסם בנבו, 15.5.2017)). משאין לראות בהיעדר הסבר על תשריט משום התרשלות מצידו של עורך-דין מרץ, דין טענת הרשלנות להידחות.

    

   למרות זאת, על אף מסקנתי בנוגע להיעדר התרשלות מצידו של עורך-דין מרץ, אדרש כעת לסוגיית ריחוק הנזק.

    

   עורך-דין מרץ וריחוק הנזק

    

   28.עניינו של ריחוק הנזק בתחימת היקף הנזק שבגינו תוטל אחריות באמצעות מנגנון סינון מתאים. הוא בא לביטוי בסעיף 76 לפקודת הנזיקין. "גם כשקיימת התרשלות וקיים קשר סיבתי בינה לבין הנזק יש לשאול האם קשר זה מגיע לנזקים הרחוקים מהנזק הראשוני שנגרם" (ע"א 6894/15 זלצר נ' אבירם (פורסם בנבו, 7.9.2017)). בעניין לנדרמן נפסק כי בעוד שהאחריות לנזק הראשוני נקבעת בכפוף למבחני הקשר הסיבתי המשפטי, הרי כשמדובר בעוולה שגרמה לשני נזקים (או יותר), אשר קשורים אלה לאלה מבחינת הסיבתיות העובדתית, עשויה להתעורר שאלת ריחוקו של הנזק השני. הוסבר כי בשלב ראשון יש לבחון אם לאחר תהליך גרימת הנזק הראשוני, התרחש על ציר הזמן "אירוע מובחן" נוסף שבעקבותיו בא הנזק השני. בשלב השני יש לבחון האם מדובר בנזק רחוק (שאז לא תוטל על המזיק אחריות לגביו) או נזק קרוב (שאז תוטל על המזיק אחריות לגביו). שאלת ריחוק הנזק נבחנת על-פי מבחן הסיכון הצפוי. השאלה אם הנזק השני צפוי נגזרת מצפיותו של האירוע הנוסף. בעניין לנדרמן הציע השופט ריבלין שלושה מבחני עזר, לקביעת צפיותו של אותו אירוע: (1) מבחן הריחוק בזמן ובמקום של האירוע השני - הריחוק הפיזי הוא אינדיקציה ראשונית לריחוק משפטי"; (2) מבחן ההסתברות מראש להתרחשות האירוע הנוסף - "מקום בו ההסתברות להתרחשותו נמוכה - תמעט הצפיות"; (3) מבחן הישירות והתלות בין שני האירועים - האם מדובר בשני אירועים הקשורים בטבורם לסיפור אחד, או שמא מדובר באירועים מנותקים זה מזה, גם אם מדובר בנזקים שבאו בעקבות כל אחד מהם קשורים בקשר עובדתי.

    

   29.רכיבי הנזק פורטו בסעיף 22 לכתב התביעה ובסעיף 15 לתצהירו של שי. הנזק הראשוני שנגרם על-ידי הטעות ברישום דירת התובעים בלשכת רישום המקרקעין, ש"נולדה" בחודש דצמבר 1988, עת נרשם הנכס כבית משותף, ועל-ידי אי-גילויה בחודש יוני 2009, בעת כריתת הסכם חמו, הינו עלויות תיקונה של הטעות בסך כולל של 7,000 ₪. בסיכומיו בעל-פה נמנע בא-כוח התובעים מלהתייחס לנזק הראשוני, ועמד רק על שני נזקים מאוחרים - הפרש עלות הדירה בסך 260,000 ₪ ועלות דמי שכירות במשך שלוש שנים בסך 120,000 ₪. המשמעות המשפטית הינה זניחת התביעה לפיצוי בגין שאר הנזקים. (על משמעות זניחת טענה בסיכומים ראו: ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה, פ"ד מז (1) 311 (1993); ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט, פ"ד מ"ט (2) 102 (1995); ע"א 2950/07 יונס מוחמד סולימאן, עיזבון המנוחה יונס ג'מילה מוחמד סלאמה נ' מדינת ישראל -מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 26.10.2009)). אפנה כעת לדון בשאלת ריחוקם של שני נזקים אלו - הפרש עלות הדירה ועלות דמי השכירות - כנגזרת מצפיותם של אירועים נוספים.

    

   30.הפרש עלות הדירה - התביעה לפיצוי בגין נזק זה הושתתה על חוות דעתו מיום 27.5.2016 של השמאי אסי אבני (ת/1), בה הוא העריך את שווי הדירה שרכשו התובעים בהסכם נופרים בשני מועדים שונים: בשווי 1,350,000 ₪ ליום 6.6.2014 (מועד כריתת הסכם נופרים), ובשווי 1,090,000 ₪ ליום 4.7.2011 (מועד הגשת הבקשה לאפריקה ישראל), ואת הדירה באתר סביוני ים בשווי של 1,265,000 ₪ נכון למועד אחד בלבד - ליום 6.6.2014 (מועד כריתת הסכם נופרים). הסעד הכספי הנתבע, בסך 260,000 ₪, הינו ההפרש בין שווי תיאורטי של הדירה שרכשו התובעים בהסכם נופרים לבין שווי תיאורטי של הדירה מושא הבקשה שהגישו לאפריקה ישראל במועד כריתת הסכם נופרים. בא-כוח התובעים הדגיש בסיכומיו בעל פה כי "מדובר רק בהפרש עליית מחיר הדירות בתקופה הרלבנטית שבה הם (התובעים - א"ג) מחפשים דירה", וכי "התביעה היא לא כמה עלתה הדירה החדשה, אלא כמה עלה שווי המקרקעין בתקופה שבה נמנע מהם לרכוש ולסיים".

    

   בבסיס הטענה לנזק כספי בגין עליית שווי המקרקעין גלומה הנחה לפיה התרשלותו של עורך-דין מרץ גרמה לתובעים להתקשר בהסכם נופרים ולרכוש דירה יקרה יותר מזו שהיו רוכשים מאפריקה ישראל. אשר למבחן הריחוק בזמן ובמקום - בין מועד כריתת הגשת הבקשה לאפריקה ישראל (4.7.2011) לבין מועד כריתת הסכם נופרים (6.6.2014) חלפו שלוש שנים, במהלכן התרחשו אירועים נוספים ש"תרמו" את תרומתם להחלטת התובעים לרכוש דירה חדשה, חלף הדירה אותה ביקשו לרכוש מאפריקה ישראל: ביום 15.9.2011 פנו התובעים לדיירי הקומה השנייה בבקשה לתיקון הטעות ברישום, ביום 25.12.2011 הודיעה אפריקה ישראל על קבלת הודעת התובעים על ביטול עסקת הרכישה, ביום 1.5.2012 ניתן פסק דין שהורה על תיקון הטעות ברישום, באוגוסט 2012 דחו התובעים את הצעת אפריקה ישראל לרכישת דירה אחרת והחל מאוקטובר 2012 הם התגוררו בשכירות. אשר למבחן ההסתברות מראש להתרחשות האירועים הנוספים שפורטו לעיל - פניית התובעים לדיירי הקומה השנייה נתקלה בסירוב של שטרנברג. על כך העיד שי בחקירתו הנגדית:

    

   "מבחינתי היא (איילת שטרנברג - א"ג) אשמה. מבחינתי היא אשמה בעיכוב, אבל היא טוענת טענות אחרות בבית המשפט .. אני חושב ששכנים אחרים גם הם התעכבו בחתימה, לבסוף הם חתמו, אבל לקח זמן גם אם השכנים האחרים לא חתמו מיד, למרות שהם מבינים בנדל"ן והם התייעצו עם עורכי-דין, וזה סביר סך הכל" (עמ' 59 לתמלול).

    

   ההסתברות להתנגדותה של שטרנברג לתיקון הרישום של כל הדירות בקומה השנייה בבניין - תיקון שנועד אף לטובתה - הייתה נמוכה. אשר לביטול עסקת הרכישה עם אפריקה ישראל - שי הודה בחקירתו הנגדית (בעמ' 33 לתמלול) כי מלבד הבקשה לאפריקה ישראל לרכישת דירה באתר סביוני ים, לא נחתם חוזה מכר בינה לבין התובעים. עוד אמר:

   "מעולם לא ביקשנו לבטל אותה (את הבקשה לרכישת הדירה - א"ג). לי היה אינטרס לחתום ... המכתב האחרון היה במייל, דרך עורך-הדין שלי, כמו שאמרתי, ב-23.8, כאשר הנספח היה מוכן לחתימה, הם אמרו: אוקיי, מוכן לחתימה, ואז הודענו להם שיש עיכוב, אנחנו לא יכולים להתחייב על תאריכי מסירת הכספים עקב זה שישנה בעיה שאני כלוא בעסקת מכר, אבל אני לא מקבל את הכספים, והם הבינו, ולכן הם אמרו: 'אוקיי, תעדכן אותנו מה קורה', ולאורך זמן, עד דצמבר 2011 הייתי בקשר טלפוני עם מנהל מכירות ארצי של סביוני ים .... הם אמרו: או שאתה חותם על החוזה או שבעצם אתה יורד מהדירה, ואני הסכמתי לזה כי זה הגיוני. לא היו לי כספים ולא יכולתי לחתום על חוזה, ולכן הם הביאו לי טופס. בתאריך שאתה אמרת (דצמבר 2011 - א"ג) חתמתי על זה וקיבלתי את הכסף חזרה, והם המשיכו לדרכם" (עמ' 34-33 לתמלול).

    

   "בנובמבר הודעתי להם שאנחנו הולכים לקראת משפט ולכן אני לא יכול להתחייב על הסכומים מתי אני אקבל אותם ואם בכלל. לכן הם אמרו לי 'אם כך, אנחנו לא יכולים להמשיך ולכן אנחנו רואים את ההודעה שלך כמבוטלת'" (עמ' 55 לתמלול).

    

   ההסתברות שעקב העיכוב בתיקון הטעות ברישום יחליטו התובעים להסיר את בקשתם לרכוש דירה מאפריקה ישראל מטעמים של חסרון כיס (אי-קבלת כספים מפישקוט) לא הייתה גבוהה. כאמור, מעולם לא נחתם עם אפריקה ישראל הסכם מחייב. בבקשה לרכישת דירה מאפריקה ישראל נכתב שתשלומי הדירה ייפרסו לתקופה שעד ליום 24.6.2012 ואילו בתיקון הסכם פישקוט שונתה החלוקה הפנימית של פריסת התשלומים, אולם מועד התשלום האחרון (12.8.2012) נותר בעינו, כפי שהיה בהסכם פישקוט המקורי. על אף גילוי הטעות ותיקון הסכם פישקוט, תקופת פריסת התשלומים שהגיעו לתובעים מפישקוט נותרה בעיקרה חופפת לתקופת פריסת התשלומים לאפריקה ישראל, על-פי האמור בבקשה לרכישת הדירה. אף ההסתברות שהתובעים יחליטו, לאחר שניתן פסק דין לטובתם ולאחר שהטעות תוקנה, לסרב להצעות חדשות של אפריקה ישראל ולהמתין שנתיים נוספות בטרם יתקשרו בהסכם נופרים, נראתה כנמוכה. בחקירתו הנגדית אישר שי כי בחודש אוגוסט 2012, לאחר שפישקוט נרשמו כבעלים של הדירה שרכשו מהתובעים, שבו התובעים ופנו לאפריקה ישראל:

    

   "שאלה: האם כשפנית לחברת אפריקה ישראל בסביבות חודש אוגוסט 2012 הוצעו לך דירות במחיר של 20 עד 30 אלף שקלים הבדל לעומת המחיר של ת/4 (הבקשה לרכישת דירה מאפריקה ישראל ביום 4.7.2011 - א"ג)?

    

   תשובה: אני ביקשתי דירות לכניסה מיידית או קרוב לכך, ודירות כאלה לא הוצגו. הוצגו לי דירות על הנייר בסכומים שאתה נוקב, וזה לא היה רלבנטי לי כניסה לעוד שלוש שנים" (עמ' 37 לתמלול).

    

   אשר למבחן הישירות והתלות בין האירועים המאוחרים לאירוע ההתרשלות (במועד כריתת הסכם חמו) - סירוב שטרנברג לחתום על הבקשה לתיקון הרישום השגוי, ביטול עסקת ההתקשרות עם אפריקה ישראל, אי-התקשרות עמה בחלוף תשעה חודשים, לאחר תיקון הטעות וחיפוש אחר דירה חלופית במשך שנתיים, תוך מעבר למגורים בשכירות - כל אלו הינם אירועים שלא היו מחויבי המציאות ואינם מחוברים זה לזה "באופן טבעי".

    

   צירוף שלושת מבחני העזר של ריחוק הנזק שסקרנו לעיל מוביל למסקנה כי כל האירועים הללו לא היו ניתנים לצפייה. מאחר ולא ניתן היה לצפות אירועים נוספים אלו, הרי שהנזק שנגרם בעקבותיהם (רכישת דירה "יקרה" בהסכם נופרים) הינו נזק רחוק, שאין להטיל על עורך-דין מרץ את האחריות לגביו.

    

   מעבר לדרוש נציין כי לאור דברי השמאי בחקירתו הנגדית, ספק אם הוכח שהתובעים רכשו בהסכם נופרים דירה יקרה יותר עקב עליית מחירי הדיור. כשנשאל השמאי אסי אבני על-ידי בא-כוח בונה העמק: "הגעתי למסקנה שהדירה בקריית מוצקין, אם אני מפחית את השטח העודף, זולה יותר משמעותית מהדירה בקריית ים. אני צודק או לא, מתמטית?", ענה השמאי: "התשובה היא שיכול להיות שכן, בהחלט יכול להיות שכן" (עמ' 18 לתמלול)).

    

   31.עלות דמי השכירות - ניתוח מבחני העזר לבחינת ריחוק הנזק בפסקה הקודמת יפה אף לעניין דמי השכירות לתקופה שתחילתה ביום 1.10.2012 (מעל שלוש שנים לאחר אירוע ההתרשלות). משהגענו למסקנה כי ביטול העסקה עם אפריקה ישראל לא היה אירוע צפוי, אף האירוע שבא בעקבותיו, ושעליו החליטו התובעים - חיפוש דירה חדשה והצורך במציאת דיור חלופי זמני - אינו בגדר הצפוי. לפיכך, הנזק של עלות דמי השכירות (בעקבת קניית דירה "על הנייר" בהסכם נופרים) הינו נזק רחוק. בהיותו נזק רחוק אין להטיל על עורך-דין מרץ אחריות לגביו.

    

   התוצאה

    

   32.הגעתי למסקנה כי השמאי וולקן התרשל במתן חוות דעתו, אולם בהיעדר קשר סיבתי עובדתי ומשפטי בין התרשלותו לבין נזקי התובעים, לא הוכח כי הוא ביצע כלפיהם את עוולת הרשלנות. עוד קבעתי כי לא הוכחה התרשלות מצידו של עורך-דין מרץ, ואף אם הייתה מוכחת - אין לראותו כאחראי לנזקי התובעים בגין הפרש עלות הדירה ודמי השכירות בהם נשאו, בהיותם נזקים רחוקים. לפיכך, הנני דוחה את התביעה ומוחק את ההודעות לצדדים השלישיים.

    

   33.כמו-כן הנני מחייב את התובעים לשלם לכל אחד מהנתבעים והצדדים השלישיים שבכותרת פסק הדין שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום. לצורך סעיף זה, ייחשבו צדדים שלישיים מס' 1 ו-2 כבעל דין אחד. (על חיוב תובע בשכר טרחת עורך-דין והוצאות צד שלישי ראו תקנה 511 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 ורע"א 19/10 מורביקו אוברסיס בע"מ נ' ז. גולדמן אינטרנשיונל טרייד בע"מ, פסקה 5 (פורסם בנבו, 16.4.2012)).

    

    

   ניתן היום, כ"א שבט תש"פ, 16 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.