המחלוקת בין הצדדים והסעד המבוקש:
1.לפניי תביעה אזרחית שהגיש התובע נגד הנתבעים ובה עתר למתן פסק דין הצהרתי, בו יוצהר כי הסכם המכר - (להלן – "ההסכם"); ואשר נערך ביום 6.3.2008, (להלן - "היום הקובע"), בטל ומבוטל ובהתאם לכך יבוטל, גם כן, רישום הזכויות בספרי רשם המקרקעין על חלקו של התובע בחלקה 47 גוש 8766 מאדמות באקה – ג'ת - (להלן – "החלקה").
חלקו של התובע סומן בתוכנית החלוקה כמגרש מספר 10/47 - (להלן – "המגרש").
על פי ההסכם זכויות התובע במגרש נמכרו לנתבעים 1 ו- 2 ונרשמו על שם האחרונים בלשכת רשם המקרקעין, בחלקים שווים.
בשם התובע חתם על ההסכם הנתבע מס' 3 – אחיו של התובע וחתנו של הנתבע 1, בהתאם לייפוי כוח כללי – (להלן – "ייפוי הכוח").
נתונים רלוונטיים:
2.התובע והאחים שלו ירשו את זכויותיו של אביהם בחלקה, ואף ערכו חלוקה ביניהם על פיה שטח חלקו של התובע הוא: 4.5 דונמים, כעולה מתשריט החלוקה, בו סומן המגרש במספר 10/47, כאמור לעיל.
3.שטח החלקה הכולל הוא: 49,497 מ"ר. הנתבעים 1 ו- 2 רכשו את זכויותיו של התובע בחלקה בהתאם להסכם, עליו חתם הנתבע 3 בשמו של התובע על פי ייפוי כוח כללי, שנערך על ידי הנתבע 1, עורך דין במקצועו, נשלח לתובע על ידי האחרון, ונחתם ביום 4.12.07, בהתאם להנחיית הנתבע 1, בקונסוליה הישראלית בארצות הברית.
כל אחד מהנתבעים 1 ו- 2, קיבל מחצית הזכויות של התובע במגרש – קרי, 2225 מ"ר – (ראו ה- "הואיל" הרביעי בהסכם).
הנפשות הפועלות בתיק זה:
4.התובע והנתבע 3 אחים. התובע יצא את הארץ בגיל 18 ועבר להתגורר בארצות הברית דרך קבע.
הנתבע 1 עורך דין במקצועו ונשוי עם בתו של הנתבע 3. במועדים הרלוונטיים נתבע 1 היה מאורס לבת הנתבע 3 ובסמוך לעריכת ההסכם התחתנו ומאז הם בני זוג.
נתבע 2 אדריכל במקצועו ונשוי עם אחותו של נתבע 1.
העובדות עפ"י גרסת התובע:
5.בשנת 2007 פנה התובע לאחיו הנתבע 3, וסיפר לו כי הוא שוקל למכור את חלקו בחלקה – את המגרש, והתעניין בשווי הקרקע לאותה עת. הנתבע 3 מסר לתובע, כך טוען האחרון, כי המחיר המקובל לדונם, בעת ההיא, נע בין 50,000 $ עד 60,000 $ לדונם – סעיף 9 לתצהיר התובע.
הנתבע 3 הציע לתובע למנות לו עורך דין שיטפל בבקשתו, ואף המליץ בפניו על הנתבע 1, שהיה מאורס לבתו של הראשן וחתנו כיום, מזה שנים רבות.
התובע הסכים להצעת הנתבע 3 וביקשו שיטפל בעניין זה – מינוי נתבע 1 כעורך דין מטעמו, ובעקבות זאת פנה הנתבע 3 לנתבע 1, חתנו של הראשון, וביקשו לטפל בעסקת מכר המגרש – מכירת חלקו של התובע בחלקה, ואכן האחרון – הנתבע 1, החל לייעץ לתובע ולטפל בעניין זה, כפי שיפורט בהמשך – ראו סעיף 9 ו- 10 לתצהיר התובע.
6.הנתבע 1 בהיותו עורך דין, הסכים לטפל בהליכי מכירת המגרש – מכירת חלקו של התובע בחלקה, לטענת התובע, ועל כן, הוא שלח ביום 1.12.07 לתובע מסמך שכותרתו " ייפוי כוח כללי ", מסמך שנוסח על ידי הנתבע 1 ושעל פיו הוא – התובע, מיפה את כוחו של הנתבע 3 לפעול ולחתום בשמו בתהליך מכירת המגרש – מכירת חלקו של התובע בחלקה, ואף סיכמו כי שכרו של הנתבע 1 עבור טיפולו בעסקה, יהיה לפי אחוזים וכמקובל במקומותינו ובעסקאות כגון אלו; והגם שהוא – התובע, לא ידע מה האחוז המקובל; וכך אמר: " ... אבל סמכתי על הנתבעים והאמנתי ... להם. " – ראו ייפוי הכוח שסומן ת/1 שצורף לכתב התביעה, ראו גם סעיפים 12-10 לתצהיר התובע.
התובע פנה ביום 4.12.07 עם ייפוי הכוח הכללי שקיבל מהנתבע 1 ואשר נוסח על ידי האחרון, לקונסולה הישראלית בארצות הברית; שם חתם עליו תוך שהגורם המוסמך בקונסוליה מאשר את חתימת התובע על ייפוי הכוח הכללי.
התובע שלח את ייפויי הכוח הכללי החתום והמאושר כדין לנתבע 3 הן בפקס והן בדואר – ראו ת/2 שצורף לכתב התביעה וגם סעיפים 11 ו- 12 לתצהיר התובע.
7.חלפו מספר שבועות מאז העביר התובע את ייפוי הכוח החתום והמאושר כדין לנתבע 3, מבלי שהאחרון ידווח לראשון מה קרה בעניין מכירת המגרש והאם יש קונה פוטנציאלי; אז התובע ניסה ליצור קשר טלפוני עם הנתבע 3 שלא ענה לשיחות אלו, אם כי בהמשך ובשלב מאוחר, הנתבע 3 ענה לאחת השיחות כשבשיחה זו, מסר הנתבע 3 לתובע כי אכן פנה אליהם קונה שהציע לשלם 40,000 $ עבור כל דונם, כך שמחיר המגרש יעמוד על סך של 180,000 $, אם כי התובע דחה הצעה זו וביקש מהנתבע 3 למצוא קונה אחר המציע מחיר יותר גבוהה – מחיר הקרוב למחירים המקובלים כפי שהובא לעיל בסעיף 5 (פסקה ראשונה), כשהתובע סומך ידיו על המידע שמסרו לו הנתבעים 1 ו- 3.
8.הנתבעים 1 ו- 3 עשו הכל כדי לשכנע את התובע לקבל את ההצעה הנ"ל – של 40,000 $ לדונם, תוך שהם מדגישים בפניו שזו היא ההצעה הטובה שקיבלו ולאחר שכנועים הם – הנתבעים 1 ו-3, הצליחו לקבל את הסכמתו, מבלי שיידעו אותו ביחס לזהות אותו קונה פוטנציאלי, ואכן התובע הסכים להצעה זו, תוך שהוא מתנה הסכמתו בכך, שכל הסכום של 180,000 $ ישולם לידי התובע בתשלום אחד – ראו עדות התובע וסעיף 14 ו- 15 לתצהיר התובע.
9.הזמן חולף, כך טוען התובע, והנתבע 3 לא מוסר לו כל עדכון, וכי רק בחודש פבר' 2008, מתקשר הנתבע 3 ומשוחח עם אשתו של התובע, כשבשיחה זו, הוא מודיע לה כי המגרש נמכר, אם כי במחיר פחות יותר ממה שהוצע קודם – קרי, בפחות מ- 40,000 $ לדונם; תוך שהנתבע 3 מחליט שלא למסור לאשת התובע מה התמורה ששולמה ומי הקונה.
בעקבות זאת, התובע ניסה מספר פעמים לשוחח עם הנתבע 3 ללא הצלחה, וכי רק לאחר מאמצים רבים ובחלוף זמן לא קצר, הצליח ליצור קשר עם הנתבע 3 ולדבר עמו, וזה טען באוזני התובע כי הוא – האחרון, בר מזל שמצא קונה שהסכים לשלם את הסך של 38,000 $ עבור המגרש – עבור כל חלקו של התובע בחלקה – כלומר: 4,5 דונמים, כי הקרקע אינה שווה יותר מסכום זה.
בהמשך יתברר כי גם עובדות אלו לא נכונות, תוך שהנתבעים עושים יד אחת כדי להטעות, להונות, ולרמות את התובע, עד אשר הצליחו לרשום את הזכויות במגרש על שם הנתבעים 1 ו- 2, לטעמי.
התובע ביקש לדעת מי הקונה ועם גילוי זהות הקונה במרס 2016– קרי, כשנודע לו – לתובע, שהקונה הוא הנתבע 1, התובע הוכה בתדהמה, לטענתו – ראו סעיפים 23-16 וכן סעיף 28 לתצהיר התובע.
10.הנתבע 1 וגם הנתבע 3 לא המציאו לתובע כל מסמך ביחס לעסקת המכר עד לשנת 2016, (מרס 2016) - ראו סעיפים 28 - 34 לתצהיר התובע וכן ת/6, ת/7 ו- ת/8 לכתב התביעה; זאת לאחר שב"כ התובע שלח לנתבעים, מכתב התראה; וכי אז (במרס 2016), התובע גילה כי הקרקע, נרכשה על ידי הנתבע 1 וגילה עוד שהעברת הבעלות בוצעה ביום 28.12.2009, מבלי שהנתבעים 1 ו- 3 ידווחו לתובע על כך , עסקת המכר נרשמה בלשכת רשם המקרקעין – ראו ת/3 לכתב התביעה, ובדרך זו הזכויות במגרש נרשמו על שם הנתבע 1 ועל שם גיסו, בעל אחותו, וקרוב משפחתו של הנתבע 1, ושהוא הנתבע 2.
11.התובע ניסה בדרכי שלום רבות ושונות לגלות מה קרה בעסקת המכר, וגם ניסה להסדיר את המחלוקות בהסכמה ובהבנה, אך הדבר לא עלה יפה ולכן הוא נאלץ לפנות לערכאות לאחר התכתבות עם באי כוח הנתבעים, שרק בעקבותיה בא כוחו הצליח בשנת 2016, לקבל את כל המסמכים הרלוונטיים מבא כוח הנתבע 1, וכי רק אז במרס 2016, נודעו לו כל העובדות – ראו נספחים ת/4, ת/5 ו- ת/6 לכתב התביעה.
12.בסופו של יום, כל מה ששולם לתובע עבור המגרש, עבור ה- 4,5 דונמים, הוא הסך של 38,000 $ בלבד, כשהתשלום מבוצע בהעברות בנקאיות ובמספר תשלומים במשך כשנתיים.
התובע גילה עוד, כי בהסכם המכר נרשם שעליו לשאת בתשלום מס השבח ומס המכירה, כך שגם הסכום שנקבע בהסכם, לא יגיע כולו לידיו, כי מסכום זה יש להפחית את מס השבח שחל על העסקה – ראו סעיף 21 לכתב התביעה וראו גם סעיפים 23, 24, 25, 27 ו- 34 לתצהיר התובע.
13.התובע טען עוד כי נודע לו מהאחים שלו, שפנו אל הנתבעים 1 ו- 3 קונים פוטנציאליים אחרים ושהציעו לשלם סכומים גבוהים יותר ממה שהם שילמו ואף היה אחד שהציע לשלם הסך של 38,000 $, לדונם, וסה"כ 171,000 $ עבור כל המגרש, אם כי הנתבעים 1 ו- 3 סירבו למכור לו – ראו סעיף 23 לתצהיר התובע.
לדעת התובע, הנתבעים ביצעו עבירות פליליות – סעיף 22 לכתב התביעה ואילך, שמבססות עוולות אזרחיות בהתנהלותם המתוארת לעיל, תוך הפניה להוראות הדין – ראו סעיף 26 לכתב התביעה וכן תצהיר התובע החל מסעיף 32 ואילך וסיכומי התובע החל מעמ' 23 ואילך.
14.התובע טוען כי שווי הדונם נכון ליום הקובע – יום עריכת העסקה, עמד על 60,000 $, כך ששווי המגרש – שווי כל חלקו של התובע בחלקה, נכון ליום הקובע - יום עריכת ההסכם – בין הנתבעים 1 ו- 2 והנתבע 3, - כלומר, נכון לשנת 2008 וליתר דיוק, נכון ליום 6.3.2008, שווי המגרש עמד על הסך של 1,080,000 ₪.
התובע תמך את טענותיו ביחס לשווי חלקו בחלקה נכון למועד הקובע על חוות דעת שמאית – ראו חוות דעת השמאי מר יוסף אגבריה - נספח ת/7 לכתב התביעה – ראו סעיף 26 לכתב התביעה וסעיף 37 לתצהיר התובע.
15.התובע טען עוד כי הנתבעים רקמו ביניהם מזימה וקנוניה על מנת לנשלו מזכויותיו במגרש ולגזול אותן זכויות "בנזיד עדשים". אכן אמירה זו הולמת את הנסיבות שהוכחו בפניי ומתארת נכונה התנהלות הנתבעים, לטעמי.
התובע טען עוד כי המדובר בהסכם למראית עין, נערך במרמה ובמגמת הטעית התובע והכל למען תכלית אחת והיא: להונות את התובע ואת שלטונות המס; על כן, הסכם זה חסר כל תוקף משפטי, לטעמו של התובע.
16.בהסכם נקבע כי מחיר חלקו של התובע בחלקה – מחיר המגרש, יהיה בסך של 90,000 ₪, כאשר בסעיף 9(א)(2) להסכם נאמר כי "מס השבח ומס המכירה ישולם על ידי המוכר", קרי, על ידי התובע; לכך הסכים הנתבע 3 מבלי לקבל עמדת התובע לא רק בעניין זה, אלא גם לעניין הסכום שנקבע בהסכם כמחיר המגרש. הנתבע 3 העלים והסתיר מהתובע את העובדה שנערך הסכם מכר ביחס למגרש ולכן אשאל כבר בעת הזו: האם הדבר היה ביוזמתו והחלטתו לבד או שהוא ביחד עם הנתבעים 1 ו- 2 עשו יד אחת מתוך מגמת מרמה, הונאה והטעיה של התובע? לטעמי, התנהלות הנתבעים הייתה מתאומת ומתוכננת על ידי כל הנתבעים.
תשומת הלב מופנית לכך, שבהסכם נקבע שמחיר המגרש – מחיר כל חלקו של התובע בחלקה, יעמוד על הסך של 90,000 ₪.
התובע טען עוד כי בשלב מסוים, ולאחר שנודע לו מהנתב 3 כי פנה אליהם – אל הנתבעים 1 ו- 2, קונה פוטנציאלי המציע 40,000 $ לדונם ולאחר ששכנעו אותו כי זו ההצעה הטובה ביותר, הוא – התובע, ייפה את כוחו של הנתבע 3 לייצגו במו"מ למכירת המגרש - במכירת חלקו בחלקה, כשהתובע מבהיר לו – לנתבע 3, כי אין למכור את הקרקע בפחות מ – 180,000 $, שגם הוא סכום נמוך ביחס לשוויו האמתי של המגרש, זאת על יסוד מידע שמסרו לו הנתבעים 1 ו- 3, בתחילת הדך, שווי של 60,000-50,000 $ לדונם. אך משלא היו מציעים שישלמו סכומים אלו וכי זה הוא המחיר הטוב ביותר המוצע על ידי הקונה אלמוני, כך ששווי סך כל המגרש יעמוד על 180,000 $, הוא הסכים. בסופו של יום, התברר כי אין לעובדות אלו כל יסוד ונאמרו לתובע במגמת מרמה ומתוך כוונת הטעייה ולשם גזילת זכויותיו של התובע בנזיד עדשים – ראו תצהיר התובע בעמ' 1 ו- 2, סעיפים 14 – 16.
17.התובע טען כי נתבע 1 חב לתובע חובת נאמנות כמי שייצגו בהליכי המכירה וכן חב בחובת הזהירות וכי הוא הפר חובות אלו, ברגל גסה.
מה גם, הוא – התובע, סמך על ניסיונו המקצועי של נתבע 1, היושרה של מי שעוסק בעריכת דין; מתוך אמונה כי רק טובת התובע הדריכה את הנתבעים במתן עצותיהם, ובמטרה למקסם את התמורה של הקרקע שהתובע יקבל, אך לפי התוצאה הם העדיפו את טובתם על טובתו, ובכך הוא התבדה.
התובע טען עוד כי הם – הנתבעים 1 ו- 3, ידעו כי עיקרון העל המנחה את התובע, הוא להביא לו תמורה הולמת לשווי הקרקע וייטב אם תהיה גבוה ככל שניתן ובלבד שהתמורה לא תפחת משווי השוק.
כאמור מלבד תצהיר התובע, הוגש גם תצהיר אחיו, מר עבדאלחלים חסן חנדקלו, כתימוכין לתביעת התובע, תצהיר שניתן לפני שנים רבות, (בשנת 2015), ואושר על ידי ב"כ התובע עורך דין תאופיק ג'בארין, עובר להגשת התביעה.
העד הנ"ל – מר עבדאלחילים חנדקלו, לא התייצב לדיון אלא לאחר שהוצא נגדו צו הבאה.
להלן אביא את דברי העד בתצהיר וכן בעדותו בפניי.
תצהיר מר עבד אלחלים חסן חנדקלו – עד מטעם התובע:
18.התובע צירף לתצהיר עדותו הראשית ונספחיו, תצהיר נוסף החתום על ידי אחיו מר עבד אלחלים חסן חנדקלו - (להלן – "עבד אלחלים"), ושעליו עבד אלחלים חתם ביום 28.4.15, בפני עו"ד תאופיק ג'בארין, ובו מסר פרטים חשובים למחלוקת שבין הצדדים, אם כי לא התייצב לדיון, הגם שהוזמן כדין, רק לאחר שהוצא נגדו צו הבאה; זאת עד לישיבה מיום 9.12.20 וגם במהלך מסירת עדותו הוא לא גילה נכונות לחזור על מה שמסר בתצהיר ואף לא היה קל להביאו לאשר את חתימתו על תצהירו, כשבעדותו נשאל על חתימתו על התצהיר, אמנם הוא לא הכחישה, אך לרוב הוא ענה במשפט: "אני לא זוכר" - עמ' 3 לפרוטוקול מיום 9.12.20, וכך נהג להשיב כמעט לכל השאלות שנשאל במהלך חקירתו הנגדית.
התצהיר ערוך וכתוב בעברית, העד סיים 12 שנות לימוד לפני שנים רבות – עמ' 7 ש' 2, בן 61 – ראו עמ' 6 ש' 36, חרף זאת, הוא עמד על כך שיעיד בערבית, ואכן העיד בערבית למרות שלא ביקשו לזמן מתורגמן, בנסיבות אלו, הסתייענו בעורכי הדין מטעם הצדדים השולטים בשפה הערבית בהסכמתם ובאדיבותם, כי רבה.
הפיקוח על התרגום נעשה על ידי עורכי הדין של שני הצדדים, כך כאשר צד חקר, השאלות והתשובות הוקלטו בעברית ובערבית, הגם שהתמליל נערך רק בעברית.
בהמשך, השאלות תורגמו לערבית לבקשת העד וכי תשובות העד שניתנו בערבית, תורגמו על ידי הצד השני שלא חקר את העד, כשעל כל מהלך העדות, פקחתי בעצמי, וכי במהלך עדותו של העד לא היו מחלוקות ביחס לתרגום דברי העד - עמ' 7 לפרוטוקול.
העד עמד על בקשתו להעיד בערבית, על כן, מהפרוטוקול עולה כי בתשובת העד רשם המתמלל את המילה "בערבית" ואחר כך בא תרגום דברי העד לעברית כשלצד הדברים נרשם שם עוה"ד שתרגם או "בית המשפט", כך שהתשובות שנרשמו בשמו של בית המשפט, בשמו של עו"ד ג'בארין או מפיהן של עורכי הדין שתרגמו את דברי העד לעברית, הם תרגום דברי העד בערבית.
העד ענה לרוב, בתשובה "אני לא זוכר". העד אף הוסיף בעמ' 10, לפרוטוקול, והשיב כדלקמן:
"בשנתיים האחרונות אני שוכח הרבה כי יש לי בעיות זיכרון" – ראו שם ש' 4.
לעומת זאת, בעמ' 11 כששאלתי אותו אם הוא יודע על מה חתם אצל עורך דין ג'בארין, הוא השיב בשלילה ואף הוסיף " .. אפילו לא ידעתי באיזה נושא" – ש' 1.
העד המשיך ומסר כי הוא נתבקש להסיע את התובע, אחיו, למשרדו של עו"ד ת. ג'בארין, ואכן נענה לבקשתו ואף הצטרף אליו והגיע למשרד עורך הדין ורק אז הוא השיב לשאלת בית המשפט, בש' 14, שם אמר:
" אני כן הייתי איתו (עם התובע – כ. ס.), במשרד עורך הדין", וכי בש' 22 בעמ' 11, אישר כי החתימה על התצהיר היא חתימתו וכך השיב:
" אני לא זוכר שחתמתי, אבל החתימה על התצהיר היא חתימתי".
העד אף השיב לשאלות עו"ד ג'בארין והסביר שהסיבה לתשובותיו המתחמקות תוך הימנעות מלאשר את מה שמסר בתצהיר, היא: שהעד לא רוצה להסתכסך עם הנתבע 3 , והוסיף ואמר בעמ' 13 ש' 13, כי:
" ... אח שלי מחמוד (הנתבע 3 –כ. ס.), הוא מכובד, הוא בעמדה של אבא שלי, ואני עושה כל מה שהוא אומר".
לכל הדברים הנ"ל אתייחס בהמשך בפרק הדיון וההכרעה, וכעת אביא את דברי העד שמסר בתצהירו.
תצהיר העד עבד אלחלים:
לאחר שהבאתי את החלקים הרלוונטיים שבעדות עד זה – מר עבד אלחלים, בפניי, אביא להלן את העובדות החשובות למחלוקת שבפניי, עליהן הצהיר העד עבד אלחלים בפני עו"ד ג'בארין – ב"כ התובע, שאישר חתימת העד על התצהיר, בחתימת ידו; ואלו הן העובדות שבאו בתצהירו משנת 2015, בהתאם לסעיפים שבתצהיר עצמו:
בסעיף 2 לתצהיר מסר העד על מקרה בו הגיע קונה פוטנציאלי בשם תחסין סמארה מבאקה אלג'רביה לחלקה, לאחר שנשלח ע"י עו"ד אבו עסבה – נתבע 1, לראות את המקרקעין המוצעים למכירה. מר סמארה פגש בעד בחלקה באקראי, דיבר איתו ומסר לו כי הוא מוכן לשלם רק 23,000 $ לדונם ואז העד השיב לו כי אחיו עזאת – התובע, דורש שווי הסך של 50,000 $ לדונם וייתכן כי יסכים לתשלום של 45,000-40,000 $.
במהלך המפגש בין העד למר סמארה ובהיותם בחלקה ( בהיות מר סמארה והעד עבד אלחלים בחלקה), העד התקשר לנתבע 1, כי ידע שהוא מייצג את התובע, ודווח לו על הגעת מר סמארה לחלקה ועל כך שהוא, מר סמארה, מוכן לשלם רק 23,000 $ לדונם, ואז הנתבע 1 ענה לו – לעד, בהא לישנא:
" .... כי עזאת (התובע – כ. ס.), מסרב לקבל פחות מ – 50,000-40,000 $ לדונם"
– סעיף 3 לתצהיר.
העד המשיך ומסר בתצהירו כי, נודע לו, כחלוף פרק זמן לא קצר, שחלקו של התובע נמכר ואז התקשר לנתבע 1 ושאל וחקר בעניין זה, אומנם האחרון – הנתבע 1, אישר עובדה זו, קרי, אישר שחלקו של התובע נמכר, תוך שהוא מוסר לעד שהמחיר היה בין 30,000-29,000 $ לדונם, אם כי הנתבע 1 סירב למסור לעד מי קנה את חלקו של התובע – סעיף 4 לתצהיר. ואף בשלב זה אומר שיש לתמוהה ולשאול: האם יש אמת בעובדות שמסר נתבע 1 לעד? התשובה לכך, שלילית בוודאי.
העד מסר עוד כי בשלב מאוחר יותר הוא נכח בעת שהתנהלה שיחה בין התובע ואביהם ומשיחה זו, הבין כי התובע הודיע לאביהם שהוא קיבל כמה אלפי דולרים ומכך למד והבין שחלקו נמכר, אך הוא – התובע, לא יודע בכמה חלקו נמכר ומי קנה, ואז האב עדכן את התובע; ובעקבות זאת, העד התקשר, גם הפעם, לעו"ד אבו עסבה, הנתבע 1, ושאלו מדוע הוא לא גילה לו – לעד, את העובדה שהוא רכש את המגרש, ומדוע שולם לתובע רק כמה אלפי דולרים ואז הנתבע 1, השיב לו שהוא – הנתבע 1, עשה טובה לתובע בזה שרכש את המגרש, תוך שהוא ממשיך ומוסיף שהתובע היה זקוק לכסף באותה עת, ובמהלך השיחה הנתבע 1 הוסיף ואמר לעד; "היה והתובע יבקש, ביטול ההסכם, הוא ( הנתבע 1 – כ. ס.), יסכים לבטל את העסקה" – סעיף 5 לתצהיר. כאמור, בפועל ניהול ההליך הוכיח כי מדובר באמירה סתמית שאין בה כוונת אמת; כי עמידה מאחוריה היה מייתר את הדיון ומסיימו ללא כתיבת פסק דין.
כאמור ביחס לתשובת העד הסתמית במהלך עדותו בבית המשפט, שהוא לא זוכר, אומר כי מדובר בתשובה מתחמקת ובאמירה סתמית. העד לא הכחיש את אמירת הדברים ולא נתן כל הסבר אחר משכנע ומתקבל על הדעת לחוסר הזיכרון שלו ולתשובותיו הסתמיות והמתחמקות.
לכך אתייחס במסגרת פרק הדיון וההכרעה.
19.התובע הוסיף כי הוא לא קיבל מלוא התמורה שהובטחה לו על ידי הנתבעים 1 ו- 3 ואשר התחייבו להעביר לו, תשלום יתרת ה- 180,000 $, (40,000 $ כפול 4.5 דונמים), ולכן התובע סבור כי קמה לו עילה לביטול ייפוי הכוח שחתם עליו ו/או לביטול הסכם המכר וכן את הרישום שבוצע במרשם רשם המקרקעין על ידי הנתבעים 1 ו- 2.
חוות דעת השמאי מטעם בית המשפט:
20.התובע צירף לכתב התביעה חוות דעת של שמאי – ת/7, שנערכה על ידי השמאי יוסף אגבאריה ואשר העריך שווי המגרש, חלקו של התובע בחלקה, בסך של 1,080,000 ₪.
הנתבעים, גם כן, צירפו חוות דעת של שמאי מטעמם שהעריך את הקרקע במחיר נמוך יותר מזה שהעריכו שמאי התובע, על כן, בהליכים המקדמיים הסכימו הצדדים למינוי מומחה – שמאי, מטעם בית המשפט.
בהתאם להסכמת הצדדים מונה משרד השמאים פרח- אלוני, שערך את חוות דעתו ביום 20.11.18 ובה סקר את כל שיקולי שומת המקרקעין, כמפורט בחוות דעתו, זאת לאחר שביקר בשטח ביום 26.3.18, ביקור בו השתתפו נציגי הצדדים והיו אלו:– עורך הדין ת. ג'אברין, הנתבע 1, עו"ד מ. אבו עסבה והנתבע 2 מר זוהדי אבו רוקייה.
מומחה בית המשפט התייחס בחוות דעתו לזיהוי הנכס, תיאור הנכס, כשהוא מביא תמונות הסביבה, התייחס למצב התכנוני והשימושים המותרים בחלק זה של החלקה – במגרש, חלקו של התובע, התייחס לתוכנית ג/400 – התוכנית הגלילית אשר חלה על כל מחוז חיפה ואשר פורסמה ביום 10.1.63, בילקוט הפרסומים מס' 989, ושיעודה חקלאי.
21.המומחה לקח בחשבון את כל הפרמטרים הדרושים בקביעת השומה.
המומחה נחקר על ידי ב"כ הצדדים ומסר כי חוות דעתו מתייחסת למועד הקובע והיא "מקצועית ומלאה" – עמ' ;19 ש' 15.
בסופו של יום, לא ניתן לומר כי חקירת המומחה מטעם בית המשפט על ידי באי כוח הנתבעים, שינתה דבר מה בחוות דעתו ובהערכתו את שווי הקרקע. גם חקירת ב"כ התובע לא הביאה לשינוי עמדת המומחה מטעם בית המשפט.
אציין עוד, כי המומחים מטעם הצדדים לא העידו בבית המשפט ולא נחקרו על חוות דעתם, על כן, לא מצאתי צורך בהבאת חוות הדעת של מומחים אלו.
נזכור כי אלו – חוות הדעת מטעם הצדדים, הן חוות דעת מוזמנות, כך שכל צד הביא את חוות הדעת הנוחה לו, ומכאן שאין זה ראוי להתבסס על חוות דעת אלו ואף לא ניתן לבחון אותן, בשל העובדה שמומחים אלו, לא נחקרו בחקירה נגדית ולא העידו, מכאן גם מתייתר הצורך להתייחס ולהעריך חוות דעת אלו.
22.השמאי מטעם בית המשפט בהמשך חוות דעתו התייחס למצב המשפטי, הסכם המכר נשוא המחלוקת, תשריט החלוקה, שומות בעסקות שבוצעו בקרקע סמוכה ודומה ובסמוך למועד הקובע, שומות הצדדים ויתר הפרמטרים שהנחו את מומחה בית המשפט בקביעת שומתו.
השמאי סקר את העקרונות המנחים, הגורמים והשיקולים לשומה, הביא סקר מחירים, תחשיבים והגיע לשלב ההערכה והשומה, תוך שהוא קובע את שווי חלקו של התובע בחלקה נכון למועד הקובע בסך של 500,000 ₪.
אעיר כבר כאן, כי השומה הנ"ל נתמכת גם בשומת רשויות המס שהערכתן, לפי השומה הראשונה, למגרש עמדה על סכום דומה, הגם שלאחר השגה שהגיש הנתבע 1, שווי הקרקע הוערך בסכום נמוך יותר – בסך של 180,000 ₪, אם כי במסגרת הסכם פשרה.
אזכיר כי ההשגה הוגשה על ידי הנתבע 1, בשם התובע והנתבע 2, למרות שהוא – הנתבע 1, אינו מחויב בתשלום חלק זה – מס השבח והמכירה, בעסקה כי על פי ההסכם, מי שאמור לשאת בתשלום מס זה, היה זה התובע בלבד.
טענות הנתבעים כעולה מכתבי הטענות, התצהירים, העדויות והסיכומים:
אתחיל בהבאת טענות הנתבעים 1 ו- 2 כפי שעלו מכתב ההגנה:
23.עו"ד פיראס עאזם הגיש את כתב ההגנה בשם שני הנתבעים הנ"ל, אולם במהלך שמיעת הראיות התייצבו לדיון עו"ד שחר לוינזון ועו"ד יוני שליו ריבה ממשרד עו"ד י. ישורון, והודיעו כי משרדם קיבל על עצמו את ייצוג הנתבע 2, על כן, יובאו להלן טענות הנתבעים הנ"ל כפי שעלו בכתב הגנתם המשותף ותצהיריהם ובהמשך יובאו טענות נתבע 2 כפי שהועלו על ידי בא כוחו דהיום בסיכומיו, ויקבלו התייחסות בהתאם.
הנתבע 1 עורך דין במקצועו, בתקופה הרלוונטית היה מאורס לבת של נתבע 3, ומזה שנים הם נשואים. נתבע 3 הוא, אחיו של התובע; כשהאחרון סומך עליו - על נתבע 3, ומאמין בו כמי שדואג לאינטרסים שלו וכמי שטובת התובע מדריכה אותו בתהליך מכירת הקרקע, כך קיווה התובע.
לצורך התחלה בתהליך מכירת הקרקע של התובע, הנתבע 3 יעץ לתובע "לקחת עו"ד" – לשכור שירותי עורך דין, ואף המליץ בפניו על הנתבע 1 – מי שהיה מאורס עם בתו. הנתבע 1 נכנס לתמונה וייעץ לתובע לחתום על ייפוי כוח כללי בו ימנה את הנתבע 3 כמורשה לחתום בשמו ולפעול במקומו, ולשם החתמת התובע על ייפוי כוח כזה, הכין, ניסח ושלח הנתבע 1 לתובע את המסמך שנקרא "ייפוי הכוח הכללי", בו הוא – התובע, ממנה את נתבע 3 כמיופה כוחו בתהליך מכירת חלקו בחלקה – מכירת המגרש; ואכן חתימת התובע על מסמך זה אושרה על ידי הגורם המוסמך בקונסוליה הישראלית בארצות הברית. בסיכומי הנתבע 1 כך נטען בעניין זה:
" כל שהנתבע ( 1 – כ. ס.), עשה הוא הכנת נוסח ייפוי הכוח לבקשת התובע והנתבע 3, כטובה לקרוב משפחה." – עמ' 2 פסקה 2 לסיכומי הנתבע 1.
הנתבע 1 עורך דין במקצועו ונוטריון מזה 17 שנים, וסטודנט לתואר שני במשפטים ומשמש כדיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין בחיפה, כך נטען, וכי הנתבע 2 אדריכל במקצועו משנת 1989 ובעל תואר דוקטור באדריכלות, הוסיף וטען בא כוחו.
שני הנתבעים ישרי דרך, שמם הולך לפניהם "אישית ומקצועית", לטענת באי כוחם. נתבע 1 מודה בטענה כי כיום הוא נשוי עם בתו של נתבע 3, אם כי, בתקופה הרלוונטית, הם היו מאורסים.
הנתבע 1 טוען כי הוא נתבקש על ידי התובע, המתגורר בארצות הברית, ואחיו - הנתבע 3, לנסח ייפוי כוח קונסולרי למכירת קרקע שבבעלות התובע – מכירת המגרש, מכירת חלקו של התובע בחלקה.
הנתבע 1 מודה כי הוא ערך את ייפוי הכוח הקונסולרי והעבירו לתובע "מתוך רגשי קרבה, ובאופן וולונטרי", ואכן התובע קיבל את טיוטת ייפוי הכוח " ...ערך בו, (כך במקור – כ. ס.), מספר שינויים על דעת עצמו, חתם עליו והעבירו לנתבע 3.".
כבר עתה אציין, כי הנתבע 1 לא הציג נוסח אחר של ייפויי הכוח על מנת להראות את השינויים, שלטענתו, התובע ערך בייפוי הכוח המקורי שנערך על ידו. על כן, ברי כי טענה זו חסרת כל תשתית עובדתית ודינה להידחות.
הנתבע 1 הפנה בסיכומיו לעדות התובע החל מעמ' 9 ואילך, כשלגישתו, לא נוצרו כל יחסי עו"ד- לקוח בינו לבין התובע וכי, לטעמו, יש לדחות את כל טענות התובע בעניין זה, לשיטת נתבע 1.
מקץ מספר חודשים, כך נטען, פנה הנתבע 3 לנתבע 1 וסיפר לו על ניסיונותיו למכור את המגרש - הקרקע של התובע, והציע לנתבע 1 לרכוש את המגרש – לרכוש חלקו של התובע בחלקה – ראו גם, סיכומי הנתבע 1 בעמ' 5 פסקה 15; ואז נתבע 1 בא בדין ודברים עם נתבע 2, ושניהם יחדיו החליטו לרכוש את המגרש – לרכוש חלקו של התובע בחלקה.
הנתבעים טוענים כי תיאור המגרש - חלקו של התובע בחלקה לוקה בחסר, בלשון המעטה, הואיל ומדובר בקרקע חקלאית שיעודה " שטח פיתוח עירוני", הווה אומר, כי לא ניתנת לשום, " ... ניצול פרטי .... ", לגישתם.
הנתבעים טוענים כי לאחר משא ומתן הגיעו להסכמה וערכו הסכם מכר לפיו המגרש - חלקו של התובע בחלקה, נמכר לנתבעים 1 ו- 2 בתמורה של 90,000 ₪ וכי הסכום שולם לידיו של נתבע 3, ואף הזכויות במגרש - בחלקו של התובע, הועברו בלשכת רישום המקרקעין על שמם.
הנתבע 1 המשיך וטען כי " ... לימים יתברר כי התגלעו מחלוקות בין התובע לנתבע 3, בעניין העברת כספי התמורה לידי התובע ...", על כן, הנתבעים 1 ו- 2 אינם צד לסכסוך זה, הגם שההסכם נחתם על בסיס ייפוי הכוח הקונסולרי שנערך על ידי הנתבע 1.
הנתבע 1 המשיך וטען כי "זמן קצר לאחר השלמת עסקת המכר", פנה התובע לנתבע 1 וביקש עצתו המשפטית ביחס לדרך ביטול ייפוי הכוח שנתן לאחיו, נתבע 3, ואז הנתבע 1 מסר לתובע, בדואר האלקטרוני, כי אכן העסקה נעשתה והושלמה.
הנתבע 1 מצא את עצמו, כך הוא טוען, שלא מרצונו, מעורב בסכסוך "הפנים משפחתי" בין נתבע 3, חמו – אבי אשתו, לבין התובע, אחיו של נתבע 3; וכך מצא עצמו, גם הנתבע 2.
הנתבע 1 עשה כל אשר בידו כדי להביא לכך שהנתבע 3 יעביר לתובע את תמורת הקרקע, ובשל כך, מערכת היחסים בין התובע לנתבע 3, עלתה על שרטון והדבר הביא לניתוק יחסיו של הנתבע 1 עם חמו, הנתבע 3. צר לי לומר, כבר עתה, כי גם טענה זו חסרת כל תשתית עובדתית, ודי אם אפנה לעובדה כי התובע מודה שקיבל את הסך של 38,000 $, סכום ששולם לו על ידי הנתבעים, והם אף לא טענו אחרת, וכפי שאראה בהמשך, סכום זה ששולם עולה בהרבה על הסכום שננקב בהסכם המכר, כך שמאמצי הנתבע 1 תמוהים ובלתי מובנים, להבנתי. עוד נטען כי התובע ביקר בשנים שלאחר מכן, מספר פעמים בישראל, כשבהזדמנויות אלו הוא התארח אצל אחיו, הנתבע 3, כך הנתבע 1 טוען.
24.הנתבע 1 המשיך וטען כי הוא ונתבע 2 סברו כי "פרשה אומללה זו באה לתומה", הואיל ומאז 2009 ועד ל – 2016 איש לא פנה אליהם וכי הסכסוך האמתי שביסוד תביעה זו, הוא סכסוך כספי בין התובע לבין אחיו, הנתבע 3 וכי תכלית שרבוב שמם של הנתבעים 1 ו- 2, היא: הפעלת לחץ פסול. גם טענה זו תמוהה ביותר, על יסוד האמור לעיל ביחס לאי העברת כל התמורה שנקבעה בהסכם, וגם מאותו טעם שהובא לעיל בסעיף 23 בעמוד זה, עמ' 14, פסקה 4 של עמוד זה, וגם כפי שיובא בהמשך.
25.הנתבעים הנ"ל, הוסיפו וטענו כי "התובע הרבה מלל ביחס לשווי הקרקע ששולם על ידם לנתבע 3 – ועל יסוד זה בנה התובע "מבנה רחב יריעה של קנוניה ומזימה של הנתבעים ...", כשהם – הנתבעים מבקשים לתקוף טענות התובע ביחס "לקנוניה ולמזימה", בטענה שכשנתיים לפני מכירת המגרש נשוא תובענה זו – מכירת חלקו של התובע בחלקה נשוא תביעה זו, בסכום של 90,000 ₪, באמצעות הטענה שהוא מכר במחיר קרוב למחיר שנקבע בהסכם, מגרש אחר; והגם שמדובר בקרקע שיועדה לבניה, ושבה כיום קיימים מבני מגורים, לעומת זאת, היעוד של המגרש - החלק שנמכר לנתבעים, הוא: "...לשימור שטחים ירוקים וייעור במרחב הציבורי". כך שטענות התובע ביחס למחיר המגרש בעניינו מתרוקנות מכל תוכן, לגישת הנתבעים. לעניין זה אומר כי העובדות לא הוכחו בעניין המכירה הקודמת ע"י התובע ביחס למגרש אחר, במידה מספקת מלבד דברי התובע שאינם תומכים בטענות הנתבעים ביחס למחיר שנתקבל בעסקה הקודמת.
26.הנתבעים דלעיל, המשיכו והעלו טענות מקדמיות כשהראשונה הייתה: "הודאת בעל דין", הואיל והתובע ידע שהסכם המכר ביחס למגרש - חלקו בחלקה, נחתם ביום 3.10.2008, וכי העסקה כבר הושלמה, לטענת הנתבעים 1 ו- 2, תוך שהם מפנים למיל שיובא להלן, שלדעתם, מהווה "הודאת בעל דין", המחייבת את התובע ואף חוסמת אותו מלהעלות טענות נגדם – ראו סיכומי הנתבע 1 בעמ' 2 פסקה 3.
27.לדעת הנתבעים הנ"ל יש במיל זה כדי להוות "אישרור" העסקה, "בלשונו" של התובע, ועל כן, כל הטענות המועלות לצורכי המשפט בלבד ואף מיל זה, סותר את טענות התובע כפי שעולות בכתב תביעתו; וזה הוא המיל הרלוונטי:
לטעמי, כבר כאן ניתן לומר כי המדובר בטענה כללית לא ברורה ואף ניתן לשאול האם לא ניתן לפרש את תוכן המיל באופן שמבטא חוסר ידיעת התובע על תהליך המכירה, על חתימת ההסכם ובוודאי על סכום המכירה של המגרש - חלקו של התובע בחלקה ובשל כך הוא ביקש לקבל מסמכי המכירה והכרוך בה, מסמכים שקיבל התובע כעולה מהראיות רק בשנת 2016.
28.אוסיף עוד כי, ניתן לומר שגם בקשת התובע לקבל יעוץ מהנתבע 1 על אופן ביטול תוקפו של ייפוי הכוח הקונסולרי שנתן לנתבע 3, מבטא אי הסכמת התובע לתהליך מכירת המגרש ולעסקת המכר, לסכום שהוסכם עליו בין הנתבעים לבין עצמם, כמחיר המגרש, תוך התעלמות הנתבעים 1 ו- 2 מהתנאי שקבע התובע למכירת המגרש, קרי, שהמחיר לא יפחת מ – 60,000-50,000 $ או לכל הפחות המחיר לדונם לא יפחת מ 45,000-40,000 $.
חיזוק לאמור לעיל, ניתן למצוא בעובדה שלא יידעו את התובע בטרם חתימתם על ההסכם, הן על כוונתם לערוך את ההסכם והן על הסכום שיקבע בהסכם, הגם שהיה קונה אחר שהציע סכום יותר גבוה ממה ששלמו הנתבעים, בסופו של יום – כעולה מתצהיר עבדאלחלים, כפי שהובא לעיל, וכי לכל אלה מתווספת שומת רשויות המס הראשונה, וגם זו שלאחר ההשגה, שהוגשה על ידי הנתבע 1 בשם התובע וכבא כוחו, והסתיימה בחתימת הנתבע 1 על הסכם פשרה בשם התובע, כפי שיפורט בהמשך, חרף זאת הוא המשיך לטעון כי לא היו בינו לבין התובע יחסי עורך דין – לקוח; זאת מעבר לכך, ששווי מה ששולם לתובע, לפי הודאתו, הסך של – 38,000 $, בשקלים, עולה בהרבה על הסכום שננקב בהסכם, גם נכון ליום הקובע, כפי שיפורט, ואם תאמר שזו נדיבות לב, השאלה למה ומדוע הנתבעים ישלמו יותר ממה שהתחייבו על פי ההסכם?
היעדר יריבות משפטית:
29.הנתבעים דנן המשיכו וטענו כי התובע ידע בזמן אמת על העסקה, בה הסמיך כדין את נתבע 3 על מנת שיבצעה על יסוד ייפוי הכוח הקונסולרי ואף "אשרר כהלכה את הסכם המכר".
הנתבעים טענו עוד כי הגם שמדובר בתביעה לסעד הצהרתי, דה-פקטו, היא תביעה כספית הבאה לחייב תשלום יתרת הסכום שנקבע בהסכם, שאת תשלומה מוטלת על נתבע 3, לגישת הנתבעים הנ"ל. לכך התייחסתי כבר ולא אחזור על הדברים.
הנתבעים שילמו את מלוא התמורה המוסכמת לנתבע 3, לכן, אין לתובע כל עילת תביעה נגדם ומכאן שאין יריבות משפטית בינם לבין התובע.
לטענות הנ"ל ניתן להשיב בכך שהתובע מודה שקיבל בהעברות בנקאיות במהלך שנתיים סכום של 38,000 $, וכי שווי סכום זה בשקלים נכון ליום הקובע עולה בהרבה על הסכום שננקב בהסכם, כך שהטענה כי הוא קיבל פחות מהסכום שבהסכם, לא יכולה לעמוד וברי כי הוא – התובע, לא טוען ליתרה כלשהי מהסכום שנקבע בהסכם, אם כי הוא טוען כי הוא שוכנע על ידי הנתבע 1 ו- 3 להסכים להצעה של קונה אלמוני שפרטיו לא נמסרו לו, ושהציע לשלם הסך של 40,000 $ לדונם – כלומר מסרו לתובע עובדות לא נכונות והטעו אותו במתכוון.
טענת התיישנות/שיהוי:
30.הנתבעים טענו כי מדובר בתביעה כספית שהציגו אותה בלבוש של תביעה לסעד הצהרתי, כשבפועל במהותה, היא לא כזו בה מבקש התובע לקבל את יתרת התמורה שנקבעה בהסכם המכר, על כן, ומשהתובע ידע על עסקת המכר ביום 3.10.08 – ראו פרק ג' סעיף 15 לכתב ההגנה, די בכך כדי להראות שהתביעה התיישנה ודינה להידחות על הסף.
כפי שהסברתי לעיל, בפסקה הראשונה של עמוד זה – פסקה אחרונה של סעיף 29 לפסק הדין, אומר כי גם טענה זו לא יכולה לעמוד הואיל והתובע מודה כי הועברו לידיו העברות בנקאיות במהלך שנתיים והמסתכמות בתשלום הסך של 38000 $ וששווים עולה על ה – 90,000 ₪, סכום שנרשם בהסכם, גם נכון ליום הקובע, על כן, לא ברור מה הבסיס לטענה זו, שעובדתית אין לה ידיים ואין לה רגליים. המדובר לא רק בטענה סתם אלא גם מטעה.
31.הנתבעים הנ"ל טענו כי תחילה יש "לסווג את התביעה", כך שאם היא אינה תביעה במקרקעין, הרי שהיא תביעה כספית שהתיישנה, תוך שהוא מפנה לפסק הדין בע"א 19/69 מחמוד רשיד אל חג' סלאמה נגד פדל רשיד אל חג' סלאמה פ"ד כ"ג (2), ושבו נקבע כי סיווג התביעה ייעשה על בסיס תוכנה.
התובע חותר לקבל את יתרת התמורה שלטענתו, סיכם עם הנתבע 3, לכן בפנינו תביעה כספית, לגישת הנתבעים, שהתיישנה ודינה להידחות על הסף.
כבר התייחסתי לטענה זו לעיל ואין טעם לחזור על הדברים. טענה זו חסרת כל יסוד עובדתי ודינה להידחות, כפי שיובהר בהמשך.
32.עוד טענו הנתבעים, כי גם אם נניח כי מדובר בתביעה לביטול הסכם המכר, עולה כי "עסקינן בתביעה חוזית", שתקופת ההתיישנות ביחס אליה עומדת על 7 שנים שחלפו, כך שדין התביעה דחיה על הסף בשל התיישנותה. לחילופי חילופין, טענו הנתבעים דנן שמדובר בשיהוי רב, ניכר ומשמעותי שיש בו כדי להצדיק דחייתה.
התובע ידע את כל אשר התרחש ביחס למכירת זכויותיו עוד בשנת 2008 וכי התביעה הוגשה בשנת 2017, כך שברי כי התביעה התיישנה.
הנתבעים שלעיל המשיכו והכחישו את טענות התובע תוך שהם מעלים טענות נוספות כתימוכין להכחשתם הכללית של טענות התובע ובין היתר, בהקשר להצהרת התובע בעניין סכום העסקה הראשונה והקודמת, ממנה ביקש הנתבע 1 ללמוד על התנהלות התובע, ואי דיווח אמת לשלטונות המס, הגם שנסיבות המקרה ההוא לא הובהרו במידה מספקת שמאפשרות קביעת המסקנה אליה חותר הנתבע 1, אומר כי גם טענה זו לא מבוססת, לא הובאו ראיות מספיקות ודינה להידחות.
אעיר כי, אם העובדה שרשויות המס לא קיבלו הצהרת הנתבעים ביחס לעסקה דנן והעריכו את שווי המגרש בסכום גבוה בהרבה ממה שהנתבעים הצהירו עליו, גם אחרי ההשגה, לא מעלה חשד שהנתבעים 1 ו- 3 אמרו לתובע מתוך מטרת הטעיה והונאה, כי קיימת הצעה של קונה אלמוני שישלם 40,000 $ לדונם?
אזכיר כי התובע טוען שהנתבעים 1 ו- 3 עשו רבות עד ששכנעו אותו להסכים להצעת אותו קונה אלמוני והוא התנה זאת בקבלת הסכום בתשלום אחד, אם כי בפועל העבירו לו את התשלום בהעברות בנקאיות כשבמשך שנתיים שלמו 38,000 $.
33.ראוי לציין כי כתב ההגנה של נתבע 2 הוגש על ידי עורך דין פיראס עאזם, אולם במהלך המשפט התייצבו ביום 7.7.20, עו"ד יוני שליו ועו"ד שחר לוינזון, מועד בו התייצב שמאי בית המשפט לחקירתו על חוות דעתו – ראו פרוטוקול הדיון ובין השאר בעמ' 18 ש' 25 ובהמשך בעמ' 19 ש' 7-1, והודיעו כי הם הצטרפו להגנת נתבע 2 לפני זמן קצר – יומיים לפני הישיבה הנ"ל, ישיבת 7.7.20, כמייצגים את הנתבע 2 בלבד.
34.בסיכומי הנתבע 1 הועלו טענות נוספות כמו הימנעות מהזמנת עדים ובין השאר, את מר סמארה שהציע מחיר גבוה מזה ששלמו הנתבעים 1 ו- 2 כשהנתבע 1 מבקש לזקוף זאת לחובת התובע. בנקודה זו דעתי אינה כדעת הנתבע 1.
אבהיר, התובע הניח תשתית עובדתית טובה מאוד בתצהיר עבדאלחלים, והראיה שאותו עד – מר עבדאלחלים, לא נחקר על ידי הנתבעים ביחס לעובדה זו, והעד עצמו לא טען כי הוא שקר שם ולא אמר אמת; אמנם ניסה לטעון שהוא לא זוכר וכידוע, אין בטענה זו כדי לסתור את דבריו בתצהירו, ועל כן, היה על הנתבעים להביא את מר סמארה כדי לסתור את האמור בתצהיר העד והם לא עשו כן, ככל הנראה, מתוך חשש שמר סמארה יאמת ויחזק את דברי העד עבדאלחלים, לכן, אם מתבקשת מסקנה לרעת מאן דהוא מהצדדים בסוגיה זו, המסקנה היא שאי הזמנת העד – מר סמארה, תיזקף לחובתם של הנתבעים בלבד.
35.התובע הניח תשתית ראייתית לעניין הצעת מר סמארה בעדותו של עבד אלחלים, על כן, לו ביקש הנתבע 1 לסתור את עדות עבד אלחלים בתצהירו, היה עליו הוא ורק הוא, להזמין את מר סמארה לעדות.
36.אמנם הנתבע 1 העלה טענות נוספות ביחס לעדים אחרים כגון אשתו של התובע וכו', וכי בעניין זה לא מצאתי ממש בטענות אלו. המדובר בעדים שוליים שלו היו מובאים, עדותם לא הייתה נוגעת למחלוקת הבסיסית והמרכזית.
37.הבאתי לעיל את טענות הנתבעים 1 ו- 2 שהעלו במסגרת כתב הגנתם וכי בהמשך אביא בקצרה את טענות הנתבע 2 כפי שעלו מסיכומי בא כוחו החדש – משרד ישורון, זאת בשל העובדה שהצדדים חזרו על טענותיהם הן בכתבי הטענות והן בסיכומים.
התייחסות לסיכומי הנתבע 2:
38.הנתבע 2 הגיש סיכומיו ביום 6.6.21, באמצעות בא כוחו - משרד עו"ד י. ישורון שהצטרף לתיק במהלך שמיעת הראיות והעלה מספר טענות הנוגעות למחלוקת דנא, ובין השאר, טענות בדבר מיקום המגרש, שוויו, התייחס לעסקות ההשוואה וטען עוד ביחס לשומה הסופית שנקבעה לאחר ההשגה.
לגישתו, שומת מומחה בית המשפט שגויה, טען גם לסוגיית יחסי עו"ד – לקוח, בין התובע לנתבע 1, כשלדעתו לא היו יחסים כאלו וכן לאי צירוף מסמכים, שאלת איחוד וחלוקה בהסכמה ושלא בהסכמה, עדויות העדים; וביקש, ראשית כל, לדחות את התביעה בהקשר לטענות החוזיות שהתיישנו, שנית, טען כי המדובר בתובע שהעלה טענות בעניין חוסר כדאיות העסקה כשידע שכיום דנים בתוכנית חדשה הנוגעת לחלקה בה מצוי המגרש.
התובע לא הוכיח טענותיו שמדובר בעסקת מרמה, כך נטען, תביעתו הוגשה לאחר שיהוי רב ללא כל הסבר, התמורה ששולמה ריאלית והולמת, על כן, ביקש לדחות את התובענה ולחייב את התובע בתשלום הוצאות ושכר טרחת עו"ד.
39.ב"כ הנתבע 2 שואל מדוע היה צורך בעריכת ייפוי כוח לנתבע 3, לו היה הנתבע 1 עורך דינו של התובע? לטעמו, המענה לשאלה מצוי בגוף השאלה ולהבנתו: הוא שהנתבע 1 לא ייצג את התובע, ובכך, לטעמי, הוא – ב"כ הנתבע 2, טועה, כי הרי הנתבע 1 ייעץ לתובע לערוך ייפוי כוח כללי ורחב סמכויות ובנוסף התנהלות הנתבע 1, העידה על כך שהוא ייצג את התובע ועל כך, העיד גם התובע ועדותו אמינה בעיניי ואף מסקנה זו נתמכת בתוכן השיחה של עבד אלחלים עם הנתבע 1 כשפגש באקראי במר סמארה במגרש – בחלקה, מתוכנה עולה כי הנתבע 1, החליט שלא לקבל את הצעת מר סמארה מבלי להעבירה לתובע ואף דחה אותה על הסף, זאת מעבר לאמור במכתב ההשגה, בו הנתבע 1 מצהיר על עצמו כבא כוח המשיגים, ושהם הנתבעים 1 ו- 2 וכן התובע ותהליך בירור ההשגה, בקשת הנתבע 1 להשתתף בדיון בהשגה ואכן זומן לדיון זה, השתתף בו ובהמשך הנתבע 1 חתם על הסכם הפשרה בשם התובע – כל זה מוכיח כי הנתבע 1 ייצג את התובע.
40.ניתן להניח ברמה גבוה של וודאות שהנתבע 2 מעלה טענותיו בשאלת ייצוג התובע על ידי הנתבע 1, מתוך ידיעה ברורה שקביעה זו עלולה להוביל לביטול ההסכם בשל ניגוד עניינים וגם מנימוקים אחרים ונוספים כגון מרמה והעדפת טובתו על פני טובת לקוחו – התובע, ושלא לדבר על הגוון הפלילי שבהתנהגות מעין זו.
הנתבע 2 מסר בעדותו שהוא הציע את מחיר המגרש ואז הנתבע 3 ביקש אורכה על מנת להתייעץ עם אחיו התובע וחזר אליהם עם הסכמה – עמ' 68. כבר עתה אומר כי עדותו של הנתבע 2 אינה אמינה בעיניי, בלשון המעטה, הוא בוודאי חפץ בהשארת הבעלות במגרש רשומה על שמו ושם קרוב משפחתו הנתבע 1, כי "זכו" לרכוש שטח מקרקעין משמעותי בתשלום נמוך בהרבה משווי הקרקע האמתי, זאת לאחר שנקטו בצעדים הנוגדים את החוק והדין ותוך שימוש בדרכי מרמה, הונאה והטעיה של התובע; והעיקר, משום שחוץ מנתבע זה איש לא העיד על משא ומתן של 4 ימים עד לקבלת הסכמת התובע ואם אכן התובע הסכים מדוע הסתירו ממנו את זהות הקונים ואת המחיר שנכתב בהסכם; וחשוב מכל העובדה שהמציאו לתובע את המסמכים רק בשנת 2016 ולאחר מכתבי ההתראה של בא כוחו?
אפנה גם לעובדה כי הנתבעים 1 ו-3 עשו רבות כדי לשכנע את התובע להסכים להצעה של הקונה האלמוני ושלפיה מחיר דונם יעמוד על 40,000 $ לדונם ומחיר כל המגרש יעמוד על 180,000 $, תוך שהתובע מתנה זאת בקבלת כל הסכום בתשלום אחד.
41.נתבע 2 הוסיף כי הנטל להוכיח טענת מרמה הוא כבד ורובץ לפתחו של התובע שלא עמד בו, וכי יתר הטענות כגון אי קבלת התמורה המלאה, הפרת ההסכם וכו', כולן טענות חוזיות שהתיישנו, לדעתו.
עוד נטען כי, התובע לא הביא ראיות לעניין ההעברות שהופקדו בחשבונו עבור המגרש, לא הציג דיווח לשלטונות ארצות הברית על מכירת המגרש ועל כן, הוא לא עמד בנטל להוכחת מרמה ומכאן דין תביעתו להידחות.
לעניין ההעברות, אומר כי התובע הודה בקבלת הסך של 38,000 $ במהלך שנתיים, וכי הכלל הוא שחובת ההוכחה על מי שטוען ששלם, ובכך הנתבעים לא עמדו, גם אם הנתבע 3 לא מעלה טענות בעניין זה כנגד הנתבעים 1 ו- 2. אומנם הם – הנתבעים 1 ו- 2, טענו ששלמו לנתבע 3 את הסכום שבהסכם, אך לא הציגו כל ראיה לכך. על כן, ברי כי על נתבע 3 מוטלת החובה להוכיח כי העביר לתובע את כל מה ששלמו לו הנתבעים 1 ו-2, ובכך הוא לא עמד.
הנתבע 3 הציג אסמכתא להעברת סכום אחד בלבד, אם כי העברה זו הייתה עובר לעריכת ההסכם, כך שאין בהעברה זו כדי להוות תשלום ולו חלק מהסכום שבהסכם, על כן, ללא הודאת התובע בקבלת הסך של 38,000 $, לא היה בידי הנתבעים להוכיח טענת – פרעתי ושלמתי. מה גם, שווי הסכום של 38,000 $ נכון ליום הקובע עולה בהרבה על הסכום שננקב בהסכם, כך שדין טענה זו שמדובר בתביעה לקבלת יתרת הסכום שבהסכם ושמעלה הנתבע 2, להידחות.
42.הנתבע 2 הפנה למיקום המגרש על מנת להראות כי מקומו משפיע על קביעת שוויו, כשלטעמי, ניסיון זה של הנתבע 2, כושל בעיני, הואיל ושווי המגרש נקבע על ידי שמאי בית המשפט, קביעה שנתמכת בראיות אחרות כפי שיפורט בהמשך.
43.עוד ביקש נתבע 2 לקבוע כי עדות התובע לא אמינה הואיל והוא הודה בהצהרה לא נכונה ביחס למקרקעין שמכר קודם לכן. גם הנתבעים האחרים הפנו לכך וביקשו להסיק אותה מסקנה. בעניין זה נמצא מי שיומר כי חרף אזהרת התובע על ידי בית המשפט, שלא להפליל עצמו, הוא עמד על הצהרתו והעמיד את עצמו בסכנה שיינקט נגדו הליך פלילי, דבר המעיד על אמירת האמת ויש כאלה שיומרו כי הנה כאן הוא לא אמר אמת, אז הוא בלתי אמין.
44.בנסיבות העניין ועל פי התרשמותי מהתובע אני מצוי בקבוצה הראשונה – קרי, התובע אומר אמת ומעיד אמת הן ביחס לעסקה נשוא הדיון והן ביחס לעסקה הקודמת בה הוצהר על מכירת מקרקעין במחיר נמוך מזה שקיבל בפועל. זאת ועוד, ניתן לומר כי זה סוד ידוע לכל, שהצהרות על מכירת מקרקעין לא משקפות את האמת ואף שומת רשויות המס מעידות על כך ודי אם אומר כי בענייננו השומה הראשונה הייתה קרובה להערכת שמאי בית המשפט אם לא זהה, ורק לאחר השגה השומה עמדה על 180,000 ₪, קרי כפול מהמחיר שנרשם בהסכם, ולכן ניתן לשאול: מדוע הנתבע 1 הסכים לשומה זו וחתם על הסכם פשרה, אם מה שכתוב בהסכם שיקף את האמת להסכמות הנטענות על ידי הנתבעים עם התובע?
45.נתבע זה, נתבע 2, הוסיף וטען כי התביעה הוגשה לאחר שהתובע גילה כי תכנית כוללנית – ושמספרה 354-0717298 אשר הופקדה בשנת 2019 הוגשה לאישור. דין טענה זו להידחות, כי הרי שמאי בית המשפט העריך את שווי המגרש נכון ליום הקובע – יום עריכת ההסכם, ללא כל קשר לתוכנית הנ"ל וכי לא ניתן לומר כי התובע "ניבא" הפקדת התוכנית בשנת 2019 ולכן הגיש את תביעתו בשנת 2016, הגם שייתכן ושוויה כיום עולה בעשרות מונים משוויה נכון ליום הקובע, כך שאין כל קשר בין הדברים.
הנתבע 2 התייחס לעדויות ובין השאר עדות עבד אלחלים כשלטעמו, אין לתת לתצהירו כל משקל, כי תשובותיו לאמור בתצהיר היו "אני לא זוכר". אינני מקבל טענה זו ולכך אפנה להתייחסותי לעדות עד זה הן בפרקים הרלוונטיים והן בפרק הדיון וההכרעה.
מכל אלה, מבקש הנתבע 2 לקבוע כי לא מדובר בתביעה במקרקעין אלא תביעה חוזית שהתיישנה ולכן יש לדחות את התביעה ולחייב את התובע בהוצאות ושכר טרחת עו"ד.
טענות הנתבע 3 בכתב הגנתו ובסיכומיו:
46. נתבע 3 הכחיש את טענות התובע וכפר בהן, הוא אף הוסיף והעלה טענות מקדמיות בדומה לאלו שהעלו הנתבעים 1 ו- 2, ובעיקר, התיישנות ושיהוי.
נתבע 3 טען כי הוא עדכן את התובע ביחס לניהול המו"מ עם הנתבעים 1 ו- 2 מתחילתו ועד לחתימה על הסכם המכר ביום 6.3.2008 – ראו סעיף ב(1) בעמ' 2 לכתב ההגנה; וכאן יש לשאול: אם מה שטוען נתבע 3 לעיל הוא נכון, מדוע הוסתר מהתובע את זהות הקונה, המחיר שנרשם בהסכם ולא המציאו לו את המסמכים עד לשנת 2016?
עוד טען הנתבע 3 כי הוא המשיך ועדכן את התובע גם לאחר חתימת הסכם המכר ואף העביר לו את מלוא התמורה שקיבל, בניכוי סכומי המס החלים על התובע בהתאם להסכם.
נתבע 3 לא ידע לומר כמה העביר לתובע וכמה השאיר ברשותו לתשלום המיסים, אם כי הוא ידע לומר כי לאחר תשלום המיסים שחלים על התובע, הוא העביר לו את היתרה המגיעה לו על פי ההסכם, וגם הפעם, מבלי לומר מה הייתה יתרה זו, דבר התומך בקביעה שהוא לא אמין, ופעל בחוסר יושר ויושרה כפי שמוטל על מיופה כוח!
זאת ועוד, טוען הנתבע 3 כי הוא אף עדכן את התובע בהקשר להעברת הזכויות משמו לשם הנתבעים 1 ו- 2.
47.הנתבע 3 טוען כי הוא עשה את תפקידו בתיאום עם התובע ובהתאם לרצונו וכי הוא היה בעצם "זרועו הארוכה" של התובע. הנתבע 3 הוסיף כי התובע ביקר בישראל מדי פעם והתארח בביתו ובין השאר, בפבר' 2016, כשבמהלך ביקור זה, נהגו לשחק קלפים עד שעות הבוקר, מבלי שהתובע יעלה כל טענה או השגה ביחס למכירת המגרש - חלקו בחלקה.
אזכיר כי ב"כ הנתבע 1 המציא לב"כ התובע את המסמכים רק במרס 2016.
נתבע 3 טען עוד כי במועד הרלוונטי לעריכת ההסכם, הנתבע 1 לא היה נשוי עם בתו וכי המחיר בו נמכר המגרש - חלקו של התובע בחלקה, הוא מחיר השוק הריאלי.
התובע לא טען בפני הנתבע 3 שהוא מוכר את חלקו בחלקה בשל רצונו להשקיע את כספי המכירה בפרויקט בארצות הברית, וכי לטעמו, התובע מכר את המגרש, בשל הסתבכותו בחובות בארצות הברית, שם הוגשה תביעה נגדו. המדובר לטעמי, בטענות בעלמא שלא הונח להן ולו ראשית ראיה. מה גם, אין כל משקל לסיבת המכירה ונימוקי התובע למכור חלקו בחלקה – למכור את המגרש. סיבת מכירת המגרש ככלל לא תשפיע רבות ומשמעותית על שוויו האמתי והריאלי.
הנתבע 3 הכחיש שהוא מסר לתובע ששווי דונם במגרש - בחלקו בחלקה, הוא 60,000 $-50,000 $.
48.הנתבע 3 הוסיף כי הוא והתובע היו בקשר רצוף, לפני עריכת ייפוי הכוח הקונסולרי וגם בהמשך, בהיותם אחים, הן בקשר לעניינים שונים והן בעניינים אישיים וכי לצורך מציאת קונה במחיר שדרש התובע, נדרשו מספר חודשים, במהלכם הוא קיים וניהל מו"מ עם אותם גורמים, עד שהשיג את המחיר הטוב ביותר מאת הנתבעים 1 ו- 2.
הנתבע 3 טען עוד, כי הוא מעולם לא הודיע לתובע כי היה קונה פוטנציאלי שהציע 40,000 $ וכי כל מה שנטען בסעיף 13 לכתב התביעה הוא "שקר וכזב".
49.הנתבע 3 הכחיש את הנטען בסעיף 20 לכתב התביעה והוסיף כי הוא מעולם לא העביר לתובע סכום של 38,000 $, והא-ראיה שהתובע לא צירף כל מסמך התומך בטענתו זו, טענה המוכחשת על ידי הנתבע 3.
הנתבע 3 המשיך באותה נשימה וטען כי "ישנם" – כך במקור – סעיף 9 לכתב ההגנה, "התחשבנויות שונות בעניינים כספיים", כאשר הנתבע 3 נוהג, הן לפני והן אחרי חתימת הסכם המכר נשוא תובענה זו, ל - " .. העביר לתובע כספים בהעברות בנקאיות וזאת ללא קשר למכירת המקרקעין נשוא התובענה ...", תוך שהוא מצרף אסמכתא להעברת 4000 $ ביום 9.12.2007, שלושה חודש לפני חתימת הסכם המכר.
הנתבע 3 מסר כי לא מצא אסמכתאות אחרות להעברת כספים לתובע וכי היה וימצא הוא יצרף אותן אסמכתאות בהמשך.
אציין כי בהמשך לא הוגשו כל אסמכתאות נוספות המעידות על העברת כספים לתובע על ידי הנתבע 3.
50.הנתבע 3 נתן תצהיר גילוי מסמכים ובו אמר כי ברשותו מסמכים הנוגעים למחלוקת שבפניי והכוללים מכתב בו נשלח אליו ייפוי הכוח הקונסולרי וכן אישור העברת הסך של 4000 $ לתובע, כשהוא מוסיף לשומר לעצמו הזכות להגיש מסמכים נוספים, אם כי, בפועל לא הוגשו מסמכים נוספים כלל ועיקר – ראו תצהיר מיום 7.11.17.
51.הנתבע 3 הוסיף וטען בסעיף 9 לכתב הגנתו כי מלוא התמורה של המגרש – תמורת חלקו של התובע בחלקה :
"... שולמה לידיו .... בעת חתימת ההסכם על ידי הנתבעים 1 ו- 2 וכי חלק מהתמורה נשאר בידיו עד לשלב בו הוסדר עניין מס השבח, ולאחר תשלומו הועברה מלוא התמורה לתובע" – ראו סיפא של סעיף 9 לכתב ההגנה שהובאה כלשונה.
הנתבע 3 סתם ולא פירש, לא הבהיר איך שולמו הכספים לידי התובע? כמה כספים העביר לתובע? איך העביר כספים אלו? וכמה נשאר בידיו לשם תשלום מס השבח והמכירה ומה הועבר לתובע לאחר תשלום המיסים החלים על התובע?
כל זה, מעיד על אי אמירת אמת, כי מצופה ממי שקיבל סמכויות על פי ייפוי כוח, לפעול בנאמנות ובמסירות ותהיה בפיו תשובה אמינה ומשכנעת לכל שאלה וכאלו לא מצאתי בגרסתו של הנתבע 3.
52.הנתבע 3 המשיך והכחיש את טענות התובע, והוסיף כי מדובר בקרקע חקלאית "שנופלת בשטח ירוק", בהתאם לתוכנית החלה על המקרקעין. הנתבע 3 שמר לעצמו הזכות להגיש חוות דעת של שמאי מטעמו, תוך שהוא מכחיש את הנטען בחוות דעת השמאי מטעם התובע.
53.הנתבע 3 הוסיף וטען כי הוא פעל בהתאם לייפויי הכוח הקונסולרי, ובתיאום עם התובע, כך שלא יכולה להישמע כל טענה של האחרון, לרבות, טענה לעניין מחיר הקרקע שנקבע בהסכם, מה גם, שמדובר במחיר שוק ריאלי וכי הוא פעל בהתאם להוראות התובע, על כן, בפנינו מקרה קלאסי של ניצול לרעה של הליכי בית המשפט, לטעמו.
54.הנתבע 3 ביקש לדחות את התביעה ולחייב את התובע בתשלום הוצאות ושכר טרחת עו"ד.
כאן המקום לציין כי הנתבע 3 הגיש תצהיר עדות ראשית ובו חזר על הנטען בכתב הגנתו, ככל שהדבר מתייחס לעובדות הנטענות ואף הוסיף כי תצהיר אחיו עבד אלחלים, שתמך בתביעת התובע, מקורו בשקר.
55.הנתבעים 1 ו- 2 הגישו תצהירים מטעמם וגם הם חזרו על טענותיהם כפי שהובאו בכתב ההגנה.
56.התובע, הנתבע 3 והנתבעים 1 ו- 2 נחקרו על תצהיריהם בבית המשפט.
57.באי כוח הצדדים בסיכומיהם, חזרו על טענותיהם כפי שעלו בכתבי ההגנה, בתצהירים, בעדויות ובסיכומים, כשכל אחד מהם מבקש מבית המשפט לאמץ את עמדתו העובדתית ומסקנתו המשפטית.
58.על כן, לא מצאתי צורך לשוב ולהביא אותן טענות, עליהן חזרו בסיכומיהם ואעבור לפרק הדיון וההכרעה; לאחר שאתייחס להליכי ההשגה.
ההשגה על שומת רשות המיסים:
59.טרם אעבור לפרק הדיון וההכרעה, אציין כי הנתבע 1 ביקש ביום 8.6.21, להמציא מסמכי עסקה קודמת ואחרת שערך העד ג'מאל חנדקלו עם אדם אחר, עסקה שנוגעת לקרקע אחרת באותה חלקה ואשר בוצעה כארבע שנים לאחר עריכת העסקה שבפניי ובה הוצהר על מחיר של 255,000 ₪ - ראו ת/6 ביחס למגרש 11/47, על כן, והגם שהתובע התנגד, קיבלתי את בקשת הנתבע 1, בהתאם להחלטתי מאותו יום – 8.6.21, אם כי, בעניין זה, אומר כי לא ניתן לקבוע או להסיק מסקנות לענייננו, ממסמכי העסקה הקודמת והמתוארת לעיל.
הואיל והנתבעים העלו טענות על יסוד ההשגה שהוגשה בעסקה שבפניי, מצאתי צורך להפנות תשומת הלב לחשיבות המסמך לבירור העובדות שבמחלוקות שבפניי, זאת על מנת למנוע דיון והכרעה בטענה על מי מוטלת החובה להגיש ראיה זו ולכן נתבקש הנתבע 1 גם להמציא את מכתב ההשגה שהוגש בעסקה שבפניי.
60.הנתבע 1 הגיש ביום 10.7.08, את מכתב ההשגה ביחס לעסקה שבפניי ועיון בו מראה כי הוא הוגש על ידי הנתבע 1 כבא כוח התובע והנתבעים, ובמילים אלו פתח את מכתב ההשגה לאחר שהביא קודם לכן, את שמות מגישי ההשגה כשהראשון הוא התובע, וכך כתב:
" כולם מיוצגים על ידי הח"מ בעסקת המקרקעין נשוא השגה זו",
כשהוא – הנתבע 1, מסיים את מכתב ההשגה בחתימתו כעורך דינם של מגישי ההשגה.
וכי בהשגה ביקש הנתבע 1 כמי שהגיש את ההשגה בהיותו עורך דינם של הצדדים בעסקה, לרבות התובע, כשהוא מבקש בסעיף 12 להשגה, לקיים דיון ולזמנו לדיון, לפני מתן החלטה ואכן ביום 1.7.09 התקיים דיון בו ייצג הנתבע 1 את התובע ואת הנתבע 2 ואף חתם על הסכם פשרה בו נאמר:
" ב"כ המוכרים מצהיר כי המוכר קיבל את הקרקע ללא תמורה מאביו ...",
כשבהמשך נאמר:
" על כן, סוכם בין הצדדים כי שווי המכירה יקבע לפי 40 ₪ למ"ר ... ",
כשהנתבע 1 חותם על הסכם הפשרה בשמו של הנישום – התובע, ואף קבע מועדי התשלום שעל התובע לשלם.
דיון והכרעה:
61.לאחר שבחנתי את העדויות, הראיות והטענות שהעלו הצדדים, אני בדעה כי דין התביעה להתקבל במובן זה, שאני מצהיר בזה כי עסקת המכר הנדונה בטלה ומבוטלת מהנימוקים שהובאו לעיל ושיפורטו בהמשך, וכפועל יוצא מכך, אני מורה על ביטול הסכם המכר שערך הנתבע 1 ביחס למגרש - הקרקע של התובע – מגרש 10/47, כשבשמו של התובע חתם על הסכם המכר אחיו של התובע – הנתבע מס' 3, כמיופה כוחו על פי ייפויי כוח שניסח וערך הנתבע 1 ועליו חתם התובע בהתאם לעצתו ולהדרכתו של הנתבע 1 בקונסוליה הישראלית בארצות הברית.
אחזור כאן על מה שכבר אמרתי ואשוב ואומר בהמשך, כי גרסת התובע מהימנה בעיני, קוהרנטית, ומקובלת עלי. עדויות התביעה עדיפות בעיני על עדויות ההגנה. די בהפניה להערות הרבות שהערתי במהלך סקירת הראיות ולשאלות שהעליתי, על מנת להבהיר עמדתי ביחס להתרשמותי הבלתי אמצעית מהעדים. לטעמי, אין כל אמת ואף אין אבק של אמת בעדויות ההגנה. אינני נותן אימון בגרסות ההגנה ודוחה אותן בשתי ידיים.
כעת אתייחס לטענות ההגנה.
טענת ההתיישנות והשיהוי:
62.לעניין טענת ההתיישנות, אציין כי ראשית כל, לדעתי, מדובר בתביעה במקרקעין שלא התיישנה בהתאם לדין וכי גם אם ארחיק לכת ואבחן את התביעה כתביעה כספית או חוזית, לעניין זה אומר כי התובע ידע על עסקת המכר ובעיקר פרטי הקונים וקיבל לידיו את המסמכים המהותיים, רק בשנת 2016 ולאחר שבא כוחו פנה לב"כ הנתבע 1 וביקשו להמציא לו את מסמכי העסקה וכי ברי כי שממועד זה לא חלפו 7 שנים, ובשל כך דין הטענה להתיישנות להידחות.
טענות התובע נתמכות במסמכי ההתכתבויות שבין ב"כ התובע לבין ב"כ הנתבע 1 וכן זו שהתנהלו בין התובע לנתבע 1.
63.זאת ועוד, מהמסמכים עולה כי הנתבע 1 טיפל בכל העסקה, מהשלב של הכנת ייפוי הכוח הכללי בו הוסמך הנתבע 3 - חמו של הנתבע 1 ואחיו של התובע, לחתום בשמו של התובע, ערך הסכם המכר, הגיש את המש"חים לרשות מיסוי מקרקעין, קיבל את השומה והגיש את ההשגה בשמו של התובע כבא כוחו כפי שעולה ממכתב ההשגה, השתתף בדיון שהתקיים בהשגה לפי בקשתו ואף חתם על הסכם פשרה ביחס להשגה בשמו של התובע מבלי שיגלה לו פרט מכל הפעולות שנעשו ומבלי להמציא לו כל מסמך ממסמכי העסקה עד לשנת 2016; וזאת רק לאחר שבא כוחו פנה במכתב דרישה לבא כוח הנתבע 1, כך שהוא – התובע, לא היה יכול לדעת למי נמכרה הקרקע, בכמה נמכרה, על כן משנודעו לתובע הפרטים המדויקים ביחס לעסקה בשנת 2016, על יסוד המסמכים שנמסרו לו, הוא הגיש את תביעתו נגד הנתבעים, כך שהתביעה לא התיישנה.
ידיעת התובע באופן כללי שהמגרש נמכר, אינה יכולה לשמש בסיס למניין תקופת ההתיישנות, הואיל והיה על התובע לבסס את ההליך על אסמכתאות שהוסתרו ממנו בכוונת מכוון, ומכאן אין לזקוף עובדה זו לחובתו אלא לחובת הנתבעים וזאת בשל חשיבותו של מוסד האימון עליו יש לשמור מכל משמר – של מי שמקבל ייפוי כוח לפעול בשם האחר ביושרה, בנאמנות ובהגינות, וכן בשל חשיבותו הרבה עוד יותר של עיקרון חובת הנאמנות שביחסי עורך לקוח יוצרים.
טעות ההונאה, ההטעיה והמרמה
64.התיאור הנ"ל של התנהלות הנתבעים בעסקה זו, תומך בטענות התובע כי הפרטים המהותיים הוסתרו ממנו במגמת מרמה, הונאה ומתוך ידיעה כי גילוי עובדות אלו לתובע יביאו אותו לנקוט בהליכים משפטיים לביטול העסקה.
אזכיר כי הנתבע 1, בעת הרלוונטית, היה מאורס עם בתו של הנתבע 3 וכי בסמוך למועד עריכת הסכם המכר הוא התחתן איתה ומאז ועד היום הם בני זוג.
עוד יאמר כי הנתבע 2 הוא גיסו של הנתבע 1. עולה, איפוא, שהנתבעים קרובים האחד לעצמו והאחד לאחר, עשו יד אחת כדי לרכוש את זכויות התובע במגרש במחיר הנמוך בהרבה משווין האמתי והמקובל בשוק ודי אם אפנה בעניין זה למצג שהציגו הנתבעים 1 ו- 3 בפני התובע ביחס לשווי השוק של המגרש, קרי, שמחיר דונם נע בין 60,000-50,000 $, תימוכין לכך אנו מוצאים בעדות עבד אלחלים – אחיהם, של התובע והנתבע 3, כפי שמסר בתצהירו בסעיף 2 בו הביא את סיפורו של הקונה הפוטנציאלי מר תחסין סמארה שהציע 23,000 $ לדונם, מחיר גבוה בהרבה ממה ששילמו הנתבעים. כאמור, הצעת מר סמארה נדחתה על ידי הנתבעים 1 ו- 3, זאת בהסתמך על השיחה שניהל עבד אלחלים עם נתבע 1 בהיותו במגרש, שם פגש באקראי במר סמארה, שבה לא שכח הנתבע 1 להזכיר לעבד אלחלים את דרישת התובע - ראו סעיף 3 לתצהיר עבד אלחלים, שם מסר עבד אלחלים את דברי הנתבע 1 ותגובתו להצעת מר סמארה באמירה – " ... כי עזאת – (התובע –כ. ס.), מסרב לקבל פחות מ- 50,000-40,000 $ לדונם."; משמע, שטענת התובע שהוא הנחה ואף קבע את הגבול העליון והתחתון למחיר שהוא מבקש לקבל עבור כל דונם מהמגרש; ולכן יש לשאול: מדוע דברים אלו, לא הנחו והדריכו את הנתבעים עת ערכו את ההסכם והשלימו את העסקה לטובתם?
עמדת התובע ביחס לשווי דונם במגרש לא רק נתמכת בדברים שמסרו הנתבעים 1 ו- 3, כשביקשם לסייע בידו למכור את זכויותיו במגרש ואז מינה את הנתבע 1 כבא כוחו וייפה את כוחו של הנתבע 3 בהתאם לעצה המשפטית של הנתבע 1, וכמובן לא רק הצעת מר סמארה שנשלח על ידי הנתבע 1 לראות את המגרש ופגש שם באקראי בעבד אלחלים, שהיה בחלקו שבחלקה, כשהוא מדווח לנתבע 1 על מפגש זה ומוסר לו את הצעת מר סמארה, הצעה שנדחתה על ידי הנתבע 1 לאלתר, תוך שהוא מתבסס על דרישת התובע שהייתה ברורה לחלוטין לנתבע 1 ולנתבע 3, שלא למכור את המגרש בפחות מ – 50,000-45,000 $, באה חוות דעת שמאי בית המשפט שקבע את שווי המגרש בסכום של 500,000 ₪, קביעה זהה לקביעת ושומת רשות המיסים הראשונה. על שומה זו הוגשה השגה - ראו נ/6 הודעת מיסוי מקרקעין מיום 2.6.08 וכן ראו סעיף 40 לסיכומי התובע בעמ' 16-15.
זאת ועוד, אפנה כאן לאמור בסעיפים 8-7 לעיל, שם הובא המצג שקיים קונה אלמוני שישלם 40,000 $ לדונם, שהתברר כי המדובר במצג שווא ומטעה.
טענות יחסי עורך דין – לקוח:
65.מהראיות עולה כי הנתבע 1 אכן ייצג את התובע בהליכי המכירה, וניתן להניח ברמה גבוה של וודאות, שהוא זה שהיה עורך הסכם המכר לכל קונה אחר לו המגרש עמד למכירה לקונה אחר, וכי גם אם הקונה האחר היה בוחר בייצוג עורך דין אחר, הנתבע 1 היה מייצג את התובע בתהליך עריכת ההסכם עם הקונה האחר.
מכל מקום עולה במידה הדרושה בהליך אזרחי ואף מעבר לכך, מראיות אלו שהובאו בפניי כי אכן הנתבע 1 ייצג את התובע ושמש כעורך דין מטעמו בתהליך מכירת המגרש. מעבר לכך ניתן לומר כי מההסכם לא עולה כי עורך דין אחר ערך את המסכים המשפטיים בעסקה זו, על כן, ברי כי בעסקה זו הצדדים היו מיוצגים על ידי אותו עורך דין, כך שרכישת הזכויות על ידי הנתבע 1 והדרך בה פעל, כלומר דחיית הצעת מר סמארה, עריכת ההסכם מבלי ליידע את התובע ולקבל הסכמתו למחיר שנקבע בהסכם ולהמשך ייצוגו בתהליך הגשת ההשגה, ההשתתפות בדיון בהשגה והחתימה על הסכם הפשרה, מביא למסקנה כי הנתבע 1 ייצג את התובע ושמש כבא כוחו ועל כן, התוצאה ברורה והיא: שההסכם פגום, פסול, בטל ומבוטל הן בהתאם למוסר, הן בהתאם לחוק והן בהתאם למשפט ולדין והן מטעמי צדק ויושר.
גם אם הצעת מר סמארה לשלם שווי הסך של 23,000 $ לדונם, הייתה נדחית בשל כך שההסכם בין הנתבעים לתובע היה ממקסם את הרווחים והתמורה שהתובע יקבל ממכירת המגרש, כלומר היו הנתבעים משלמים סכום גבוה יותר מהצעת מר סמארה, היה על הנתבעים ליידע את התובע ולקבל את הסכמתו הברורה לכך ואף לדרוש זאת ממנו בכתב, כי הדבר מחייב את הנתבע 1 לבקש ולקבל הסכמת התובע המפורשת לכך וכי קל וחומר כשהמחיר בו הנתבע 1 ביחד עם הנתבע 2 (קרובי משפחה), רוכשים את הקרקע – את המגרש, במחיר נמוך בהרבה משוויה הריאלי והנכון של הקרקע, טעמי הצדק, ההגינות והיושר זועקים לביטולו.
66.זאת ועוד, העובדה כי ההסכם והמסמכים הומצאו לתובע לאחר התערבות משפטית ודרישת בא כוחו מהנתבעים, דרישה שנענתה על ידי באי כוח הנתבעים כעולה מההתכתבויות שצורפו, מעידה על כך שהתובע לא ידע שזכויותיו במגרש נמכרו, לא ידע למי נמכרו ובכמה נמכרו.
לעניין זה, ניתן להפנות גם לתצהיר מר עבד אלחלים – ראו סעיפים 4 ו- 5 לתצהיר, זאת מעבר לעדות התובע, עדות המהימנה עלי ואני נותן בה אימון מלא.
המסקנה הנ"ל מקבלת ביטוי במכתב ההשגה ופעולות הנתבע 1 בהליכי ההשגה, התייצבותו לדיון, הגעתו לפשרה וחתימתו על הסכם הפשרה כפי שהובא לעיל וכעולה ממסמכי ההשגה.
קביעת המהימנות ביחס לגרסאות הצדדים:
67.יש להפנות כאן לסעיף 53 לפקודת הראיות (נוסח חדש), תשל"א – 1971, שקובע את הכללים המנחים את בית המשפט עת הוא נדרש לבחון את משקלה של עדות:
"ערכה של עדות שבעל – פה ומהימנותם של עדים הם ענין של בית המשפט להחליט בו על פי התנהגותם של העדים נסיבות הענין ואותות האמת המתגלים במשך המשפט."
בע"א 1516/99 לוי נ. חג'אזי, פ"ד נה(4) 730, נקבע כי:
"הבחינה הפנימית" של העדויות ניזונה מהתרשמות מהעדים ומסימני האמת המתגלים במהלך עדותם. "הבחינה החיצונית", נעשית באמצעות העמדת העדויות מול מערך הנתונים האוביקטיבי, וזה תהליך ניתוח הגיוני, הניזון משכל ישר ונסיון חיים".(שם, עמ' 748-749).
בעניינו, האמירה של " התנהגות העדים, נסיבות הענין ואותות האמת המתגלים במשך המשפט" הולמת את המקרה שבפני ואת עדויות התביעה.סימני האמת בולטים בעדויות התביעה גם בתהליך ניתוח הגיוני, בהתאם לשכל הישר וניסיון החיים.
אסכם ואומר כי מעבר למה שכבר אמרתי ביחס לעדויות העדים ולגרסת התתביעה אל מול גרסת הנתבעים בחלקים השונים של פסק הדין, שוב אדגיש כי עדותו של התובע הותירה עליי רושם חיובי ביותר וגירסתו היתה מהימנה ואני נותן בה אימון מלא וגם תצהיר עבדאלחלים מבטא את העובדות הנכונות כהוויתן, כך שיש להעדיף את גרסתו בתצהירו על פני עדותו בבית המשפט, שניתנה, לפי דבריו הוא, בשל העובדה שלא רצה להסתסך עם אחיו הנתבע 3 שרואה בו כאב, מעמד שמחייבו לסור למרותו, דבר שהביא למתן עדותו כפי שנתן אותה בבית המשפט.
68.בנסיבות העניין היה על הנתבעים 1 ו- 3, לפעול למקסום מחיר המגרש והתמורה ממכירתו ולא לנקוט בתכסיסים ואמתלות שווא כדי לשכנע את התובע שאין קונים ואין הצעות הגם שהייתה הצעתו של מר סמארה שהציע 23000 $ לדונם, הצעה שדחה אותה הנתבע 1 בשיחה שניהל עם אחיו של התובע, מר עבד אלחלים, בנימוק כי התובע עומד על דרישתו לקבל את המחיר של 50,000-45,000 $ לדונם, וזאת מבלי להעבירה לתובע על מנת שיחליט בעצמו, על כן, בדיקת הצעה זו אל מול מעשיהם של הנתבעים וכי בהקשר לכל הצעה הנמוכה מרף דרישת התובע היה על הנתבעים להביאה להכרעת התובע והחלטתו בלבד.
אתמה, כי אם הנתבע 1 דחה הצעת מר סמארה, (תשלום 23,000 $ לדונם), על פי המבחן שקבע התובע, כעולה מדברי הנתבע 1 לעד מר עבדאלחלים – (דרישת התובע לקבל בין 50,000-45,000 $ לדונם), מדוע הצעתו שנתקבלה בהתאם לאמור בהסכם תעמוד במבחן זה? די בכך כדי לבסס את טענות ההונאה, ההטעיה והמרמה, לטעמי.
כאמור עדויות התביעה מקובלות עלי, מהימנות ואמינות בעיני וכי הן עדיפות על פני עדויות הנתבעים.
זאת ועוד אני מאמין לגרסת התובע כי הוא ניסה לברר מה עלה במאמצי הנתבעים 1 ו- 3, למכור את המגרש, כפי שהובא למעלה בסעיף 7 ו- 8, קרי, שהנתבע 3 מסר לתובע כי קיים קונה פוטנציאלי שהציע לשלם 40,000 $ לדונם, וכי התובע הנחה את הנתבע 3 שלא לקבל הצעה זו, כי הוא עומד על קבלת שווי של 60,000-50,000 $ לדונם או סכום הקרוב לשווי הנ"ל, על כן, ניתן לשאול מדוע בהמשך התובע יסכים למכור את הדונם בסכום של 12,889 ₪, (58,000 ₪ חלקי 4.5 דונם) לאחר תשלום מס השבח שהוטל עליו, גם כן, או בסכום של 20,000 ₪ שהם: [90,000 ₪ (כפי שנרשם בהסכם) חלקי 4.5 דונמים]. על כן ברי, כי אין כל אמת בגרסת הנתבעים ואף לא אבק של אמת.
לפני סיום:
69.מכלל הראיות עולה בבירור כי הנתבע 1 ייצג את התובע, החל ביעוץ משפטי שכלל עצה לחתום על ייפויי כוח כללי בו הוא ייפה את כוחו של נתבע 3 לפעול בשמו של התובע, הגם שלא היה כל קונה פוטנציאלי.
הנתבע 1 ניסח את ייפוי הכוח הכללי, הגם שיכל לייעץ לתובע כי יועבר לחתימתו ייפוי כוח ספציפי לאחר שימצא קונה רציני.
הוכח גם כי הגיע לחלקו של התובע קונה פוטנציאלי שהציע סכום גבוה מזה שבו נמכרה הקרקע, בהתאם לתצהיר אחיו של התובע, מר חנדקלו עבד אלחלים שמסר עובדה זו בתצהירו, ואף עולה כי העד הנ"ל, הגם שהובא לעדות בצו הבאה, הוא לא טען דבר הסותר את האמור בתצהיר, על אף שתשובותיו הסתכמו במילים "אני לא זוכר".
אותו עד התקשר לנתבע 1 ושאל אותו מי שלח אותו קונה מוצע למגרש, והנתבע 1 השיב כי הוא עשה זאת, אך משהעד אמר לנתבע 1 כי הקונה מוכן לשלם 23000 $ לדונם, השיב לו הנתבע 1, כי התובע דורש שווי הסך של 50,000 $ לדונם וייתכן כי יסכים לתשלום של 45,000-40,000 $, דבר המעיד על כך, שמעשיהם של הנתבעים שהביאו לדחיית הצעת אותו קונה הייתה בכוונה תחילה, כי סוף דבר מעיד על תחילתו, קרי, הרחקת כל קונה מוצע המשלם סכום גבוהה ממה שרשמו בהסכם בסופו של דבר.
עוד יש להזכיר כי הסכמת התובע למכור את המגרש, לפי גרסתו, התבססה על הידיעה כי הקונה מציע 40,000 $, וכי זה המחיר הגבוה והטוב שנתקבל, לכן הסכים התובע להצעה זו לאחר שיכנוע של הנתבעים 1 ו- 3, תוך שהוא מתנה זאת בקבלת הסכום המלא של 180,000 $ בתשלום אחד, אך בסופו של דבר לא היה קונה כזה וכי הנתבעים עשו יד אחת להונות ולרמות את התובע ואז ערכו את העסקה לטובתם הישירה של הנתבעים 1 ו- 2 וטובתו העקיפה של הנתבע 3 – ראו עדות התובע וסעיף 15 לתצהירו המדבר בעד עצמו ומעיד על השגת הסכמת התובע במירמה, זאת בהתחשב בעובדה כי זהות הקונה הוסתרה מהתובע, הסכום שבהסכם ומחיר המגרש היה שונה לחלוטין וכי לטעמי יש בכל אלה כדי להעיד על מעשה שסופו היה בכוונה תחילה, ושתכליתו להונות את התובע ולרמות אותו, תוך ניצול יחסי האימון שהתובע נתן בנתבעים 1 ו- 3, לרעה.
עוד יש לזכור כי התובע לא ידע בזמן אמת שהקרקע נמכרה, ושנערך הסכם ורק לאחר שהקרקע נרשמה בלשכת רישום המקרקעין על שם הנתבעים 1 ו- 2 וההסכם הומצא לבא כוחו עו"ד תאופיק ג'בארין רק לאחר שפנה בכתב לנתבע 1 – ראו נספח ת/6 (פניית ב"כ התובע לנתבע 1) ו- ת/7 (תשובת ב"כ הנתבע 1 לפניית ב"כ התובע במסגרתה הומצא לתובע הסכם המכר והמסמכים הרלוונטיים.
עוד יש להפנות לכך שחלקו של התובע הוערך על ידי מס שבח בסכום גבוה מ- 500,000 ₪, סכום התואם את הערכת שמאי בית המשפט השמאי מר פרח – ראו הודעת מיסוי מקרקעין מיום 2.6.08 נ/6 - סעיף 40 לסיכומי התובע בעמ' 16-15.
70.ההתכתבויות בין התובע לנתבע 1, מבססות את הקביעה כי הנתבע 1 שמש כיועצו המשפטי של התובע ואף מההסכם שערך הנתבע 1, עולה כי הוא ייצג את התובע בעסקת מכר זו.
מה גם, שהדין קובע, כי עורך דין שעורך הסכם מכר לשני צדדים, על פי הדין, מוטלת עליו החובה לשמור על האינטרסים של שני הצדדים, כך שהיה עליו לשמור על זכויותיו של התובע מחד גיסא ומאידך גיסא היה עליו לשמור על האינטרסים שלו ושל גיסו הנתבע 2, מכאן ניגוד העניינים בולט בחריפותו.
סיטואציה זו מעידה על קיומו של ניגוד עניינים מובהק ולכך מתווספת העובדה כי מיופה הכוח – נתבע 3, אחיו של התובע, הוא חמו של הנתבע 1 ומכאן בסיסה של קנוניה שהתגבשה בין הנתבע 1 והנתבע 3 אליה הצטרף הנתבע 2, עת מצא הזדמנות לרכוש קרקע השווה 500,000 ₪ בתשלום של 90,000 ₪ - ברוטו ביחד עם הנתבע 1.
אין להתעלם מכך שעל פי ההסכם היה על הנתבע 3 להשאיר בידיו סכום להבטחת תשלום מס השבח וכן מס המכירה, כאמור בסעיף 9 להסכם המכר; כך שהסכום שהיה על הנתבעים 1 ו- 2 לשלם לנתבע 3 את הסך של 90,000 ₪ ובניכוי מס השבח ומס מכירה – סעיף 9 (ב) להסכם, כך שבסופו של יום, נותר לתובע הסכום של 58,000 ₪.
חרף האמור לעיל הנתבעים העבירו לתובע את הסך של 38,000 $, לפי גרסת התובע, גרסה שלא נסתרה, ששווים הוא כ- 133,000 ₪ - סעיף 16 לסיכומי התובע בעמ' 4, ולכן נשאלת השאלה: מדוע הנתבעים שילמו יותר ממה שמגיע לתובע על פי ההסכם? ולמה נדיבות הלב הזו? אמנם הנתבעים הכחישו עובדה זו, העובדה ששילמו לתובע את הסך של 38,000 $, אך לא טרחו להראות כמה העבירו לתובע על חשבון רכישת המגרש, על כן, ברי כי גרסת התובע עדיפה על פני גרסת הנתבעים, גם מסיבה זו שהם הכחישו כל עובדה שיש בה כדי לסתור את גרסתם או להעמידה בחוסר ההיגיון שבה, כי הרי מי ישלם יותר ממה שכתוב בהסכם על פיו התחייב לשלם סכום קטן ממה ששילם בפועל.
71.אמנם הנתבע 3 טען כי הוא העביר לתובע את המגיע לו, אם כי לא היה ביכולתו להציג אסמכתאות לכך, למעט אחת של תשלום 8000 $ בלבד – ראו הודעה 13 מההתכתבויות מיום 12.11.08 – עמ' 7 לסיכומי התובע.
אולם, התובע, הודה כי הוא קיבל סך של 38,000 $ ששווים הוא 133,000 ₪, ובוודאי יותר מהסכום שהגיע לו על פי ההסכם ומכאן השאלה מדוע נדיבות הלב הזו של הנתבעים?
שאלה זו תומכת בטענת התובע כי הוא האמין שהמגרש נמכר בסכום של 180,000 $ וכי הסכום ישולם לו בתשלומים ועד תום ומכאן תדהמתו עת גילה את העובדות עם קבלת המסמכים של העסקה בשנת 2016.
סוף דבר:
72.נוכח כל המקובץ לעיל, אני מקבל את התביעה ונותן בזה פסק דין הצהרתי לפיו אני מצהיר כי הסכם המכר שנערך ביום 6.3.2008, הינו הסכם בטל ומבוטל ולכן אני גם מורה על ביטולו וביטול רישום הזכויות בספרי רשם המקרקעין על חלקו של התובע בחלקה 47 גוש 8766 מאדמות באקה – ג'ת, ואשר נרשמו על פי ההסכם על שם הנתבעים 1 ו- 2 בחלקים שווים.
73.אני מחייב את הנתבעים 1 עד 3, ביחד ולחוד, לשלם לתובע הוצאות משפט, לרבות אגרת בית משפט, שכרו של השמאי מטעם התובע וחלקו בשכר השמאי מטעם בית המשפט, לרבות הוצאות נוספות הנתמכות בקבלות; ובהתאם לשווים נכון להיום, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 60,000 ₪ בתוספת מע"מ. החיובים ביחד ולחוד.
התובע יגיש בקשה מתאימה, בפני כב' רשם בית המשפט, בצירוף קבלות לשם קביעת הוצאותיו.
ההוצאות ושכר הטרחה שנפסקו לטובת התובע ינוכו משווי הסכום בו הוא מודה שקיבל מהנתבעים 1 ו-2 וכי היה ותוותר יתרת לטובת הנתבעים, יתרה זו תוחזר לנתבעים 1 ו- 2 באמצעות באי כוחם וכי אם היתרה תישאר לטובת התובע ישלמו אותה הנתבעים ביחד ולחוד.
כל יתרה שתישאר, יהיה על כל מי שחייב לשלמה, להעבירה לצד שאמור לקבלה תוך 30 יום; אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
המזכירות מתבקשת להמציא עותק מפסק הדין לצדדים.
ניתן היום, כ"ב תמוז תשפ"א, 02 יולי 2021, בהעדר הצדדים.
