חלוקת דירה וקשיים בפרעון משכנתא

החלטה זו מתייחסת לתשלומי המשכנתא ובהתייחס להחלטות ביה"ד מיום י"ב אלול תשס"ד 29.8.04 ומיום כ"ה תשרי תשס"ה 10.10.04 ולאחר עיון בטענות ב"כ שני הצדדים.

בפנינו מצב שבו ההכרעה קשה וכל אפשרות שתבחר טומנת בחובה חסרונות לאחד הצדדים. המצב במקרה שלנו שלצדדים בית ע"ש שני הצדדים עליו רובצת משכתנא משותפת והבעל לשעבר קונה את חלקה של האשה בבית.

במשכנתא משותפת ישנה בעיה שהחוב לבנק שייך לשניהם ופרעון מחצית החוב ע"י אחד מבני הזוג אינו משחרר אותו מחיוביו לבנק בגין המחצית השניה ללא הסכמת הבנק. בדרך כלל הבנק מסכים לשחרר אחד מבני הזוג מההלואה כאשר ניתנים לו בטחונות חילופיים ראויים לפרעון (כגון: הכנסת לווה אחר בעל יכולת פרעון וכד').

כאשר בני זוג מתגרשים ומוכרים ביתם לצד שלישי הנוהל הוא פשוט. מכספי המכירה משולמת לבנק יתרת חוב המשכנתא והיתרה מכספי המכירה לאחר פרעון המשכנתא מתחלקת בין שני הצדדים. באופן זה מובטח לכל אחד שלא יווצר מצב שבו הוא יפרע חלקו במשכנתא ועדיין הוא נחשב כחייב כלפי הבנק בגין חלקו של הצד השני. כמו כן, לאחר שהבנק מאשר שהמשכנתא נפרעה יכול כל אחד מבני הזוג לקנות לעצמו דירה מכספי התמורה שקיבל ולקחת משכנתא חדשה מהבנק.

במקרה דנן שהבעל לשעבר קנה חלק האשה בבית המצב שונה. הבעל לשעבר אינו מסוגל כיום לשלם את יתרת חלקו במשכנתא ורצונו לשלמה לבנק בתשלומים חודשיים שוטפים כפי שהתחייב לבנק מלכתחילה.

ולגבי חלקה של האשה במשכנתא: באם האשה אף היא תשלם את חלקה לבנק בתשלומים שוטפים כמו הבעל יווצר מצב שבו הדירה של הבעל לשעבר משעובדת לבנק בגין חלקה של האשה במשכנתא ובאם האשה תפגר בתשלומי חלקה במשכנתא יצטרך הבעל לשעבר לאכוף תשלומיה דרך ההוצל"פ כדי שלא יפגעו זכויותיו בדירה.

אך האשה יכולה לשלם לבנק את יתרת חלקה במשכנתא מכספי תמורת חלקה בדירה שקיבלה מהבעל לשעבר ובכך לא יווצרו לבעל לשעבר סיכונים. ברם, יוצא שהיא שילמה את חלקה והבעל לשעבר עדיין חייב את חלקו לבנק. באם במצב זה הבנק משחרר את האשה מהמשכנתא אין היא נפסדת מכך שהבעל נשאר חייב את חלקו במשכנתא. באם האשה נשארת מבחינת הבנק כחייבת מחצית המשכנתא בגין חובו של הבעל אזי היא נמצאת במצב סיכון שהבעל לשעבר לא יפרע בעתיד חובו השוטף לבנק והבנק ידרוש זאת ממנה.

לסיכון זה ישנו פתרון סביר. באם הבעל יפגר בתשלומי המשכנתא השוטפת תמכר הדירה שקנה ע"י כונס נכסים כדי לפרוע מתמורתה את יתרת המשכנתא. משום כך החליט ביה"ד בעבר להעדיף פתרון זה ובכך לבעל לשעבר אין סיכונים והבטחון הנ"ל (של כנוס נכסים באם יהיו פיגורים) גורם שהאשה לא תהיה נפסדת בהסדר זה. 

ברם, כאשר האשה לטענתה רוצה לקנות דירה אחרת ולהסתייע במשכנתא חדשה נוצרת בעיה. האשה פרעה את חלקה בחוב לבנק אך היא נחשבת עדיין לווה בגלל חלקו של הבעל לשעבר לפיכך תמנע ממנה אפשרות לקבלת משכנתא חדשה. לבעיה זו ביה"ד לא מצא פתרון. כל דרך שנבחר אינה אידיאלית ואחד מהצדדים יוצא בה נפסד או שהוא נוטל סיכונים ועל ביה"ד להכריע מהי הדרך היותר צודקת במקרה זו.

לאחר העיון בטענות שני הצדדים החליט ביה"ד כי אין מנוס מההכרעה דלהלן:

כאשר אחד הצדדים קונה חלקו של הצד השני בדירה חייב הוא לתת את התמורה המלאה שהיתה מתקבלת במכירה לצד שלישי. בנדוננו שצד שלישי היה מוכן לקנות את הדירה ב- 261 אלף דולר לא יכל הבעל לשעבר לקנות חלק האשה בדירה בפחות ממחצית סכום זה.

כיוצא בזה אין הבעל לשעבר יכול לומר לאשה שעליה להפסיד אפשרות לקבל משכנתא חדשה בגלל שהוא קונה חלקה בדירה במקום למוכרה לצד שלישי. במכירה לצד שלישי האשה היתה פורעת מלא המשכנתא רק בכפוף לשחרורה מהמשכנתא ולפיכך גם כשהבעל לשעבר קונה חלקה בדירה אין הוא יכול לכופה לתנאים גרועים יותר באם היא נזוקה מכך (כגון במקרה דנן שלא תוכל לקבל משכנתא חדשה).

אין מנוס מכך שהאשה לא תחוייב בתשלום מידי של יתרת חלקה במשכנתא מבלי לוודא שבכפוף לכך תשוחרר האשה מהמשכנתא.

לפיכך מחליט ביה"ד:

1. החל מיום 1.11.04 ישלמו הבעל לשעבר והאשה כל אחד מהם מחצית המשכנתא השוטפת לבנק. (החלטה בדבר התחשבנות בגין תשלומי העבר של המשכנתא תנתן יחד עם פסק הדין הכולל ברכוש הצדדים).

2. ניתנת בזה לבעל לשעבר ארכה של 3 חדשים החל מהיום למצוא בטחונות שיספקו את הבנק ויאפשרו שחרור האשה מהמשכנתא בכפוף לפרעון מחצית חוב המשכנתא מכספי האשה שנמצאים בנאמנות. באם יצליח הבעל לשעבר בכך, תשלם האשה חלקה במשכנתא והיא תשוחרר מהמשכנתא וזו האפשרות המועדפת.

3. בהעדר הסדר כנ"ל תוך 3 חדשים לא יעוכבו מכספי האשה בנאמנות סכומי כסף לצורך פרעון חלקה במשכנתא והאשה תשלם את חלקה במשכנתא בתשלומים שוטפים חדשיים כדרישת הבנק.

4. על הבעל לשעבר לעדכן את ביה"ד באם נמצא הסדר עם הבנק כאמור לעיל.

5. לאור האמור לעיל, בטלות בזה ההחלטות מיום י"ב אלול תשס"ד 29.8.04 ומיום כ"ה תשרי תשס"ה 10.10.04.