יובלי שומרון - שותפות מוגבלת מס' 550226617 נ' מינהל מקרקעי ישראל - מחוז מרכז

כללי

1. המבקשת – יובלי שומרון – הינה שותפות מוגבלת שמקימה את פרויקט מרום השרון במקרקעין הידועים כמגרשים 1002-1004, 3011-3015, 4010-4013 ו – 5003 לפי תכנית שד/105/15, המהווים חלק מחלקה 28 (חלקה 14 לשעבר) בגוש 8901 (להלן: "המקרקעין").

    

2. המשיב הינו גוף שהוקם על פי חוק יסוד: מקרקעי ישראל התש"ך – 1960 והוא מנהל את המקרקעין של מדינת ישראל, הקרן הקיימת לישראל ורשות הפיתוח (להלן גם: "המינהל").

    

3. כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, המינהל הקצה לצור נתן - מושב של בית"ר אגודה שיתופית בע"מ (להלן: "המושב" או "צור נתן"), מקרקעין שייעודם הוסב מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. במסגרת הסכם ההקצאה משנת 2006 בין המושב למינהל, הוסכם שהמושב יבצע בעצמו את עבודות פיתוח המקרקעין וסכום הוצאות הפיתוח יופחת מהסכום שעל המושב לשלם למינהל בגין הקצאת המקרקעין.

    

4. בהמשך, המבקשת - יובלי השומרון - נכנסה לנעלי המושב בקשר להסכם הקצאת המקרקעין.

    

5. היות ובנסיבות הייחודיות של המקרה, המבקשת היא גם היזם וגם הגוף שמבצע את פיתוח המקרקעין, על מנת לקבוע את שווי הקרקע נטו בגין ההקצאה, היו הצדדים צריכים למצוא דרך או נוסחא לקבוע את שווי הוצאות הפיתוח בהתאם לתכנית שחלה על המקרקעין ובשלב הבא להפחיתן מערך הקרקע הכולל (המורכב הן מערך קרקע נטו והן מהוצאות פיתוח).

    

6. אולם, מאחר והמבקשת פעלה לשינוי התכנית שהייתה תקפה בעת ההקצאה, בפועל, עבודות הפיתוח לא בוצעו על ידי המבקשת בהתאם לתכנית המקורית, אלא בהתאם לתכנית החדשה ולמעשה, לצורך קביעת ערך הקרקע נטו, לא ניתן היה להסתפק בקביעת הוצאות עבודות הפיתוח על פי התכנית המקורית, שאינה תואמת לביצוע בפועל.