דיון חיובי היטל פיתוח בהליכי כינוס

1. עניין לנו בסירוב העירייה להנפיק אישור על פי סעיף 324 לפקודת העיריות, על מנת לאפשר רישום הזכויות על שם הרוכשים, בטענה כי יש לשלם לידיעה חובות החייבים בגין היטלים שונים.
2. כונסת הנכסים התנגדה לבקשה וטענה כי בג"ץ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה ואחר [להלן בג"ץ הרצליה] קבע שסעיף 324 א' לפקודת העיריות אינו מקנה לרשויות עדיפות מהותית בהליך חדלות פירעון או בהליך כינוס נכסים וכל המטרה היא ליתן לעירייה כלי פרוצדורלי לגביית החובות.עוד נקבע כי חוב שנוצר בטרם החלו הליכי הכינוס, אינו חוב שקופת הכינוס חבה בו.
עוד ציינה הכונסת כי עסקינן בחובות החייבים הם בגין היטל סלילה, היטל תיעול ולכן לא חל עליהם שיעבוד ראשון וקודם לנושה המובטח. טענת העירייה כי היטל שצ"פ ודמי הקמה נכללים בסעיף 11(א)( 1 ) לפקודת המסים (גבייה ) -  דינה להידחות.
3. לגרסתה היטלי הפיתוח אינם חוסים בסעיף 11א(1) לפקודת המסים, עת להם אין זיקה ישירה וברורה בין החוב לבין המקרקעין השייכים לסרבן.
מדובר  בתשלום  עבור שירות בגין טובת הנאה ללא זיקה ישירה לאופי הנכס . מדובר במס מסרבן שהוא בעל מקרקעין ולא במס על המקרקעין כמו ארנונה.
דין היטל פיתוח אשר תשלומם מתבקש ע"י העירייה, לרבות היטל סלילה, היטל מדרכה, היטל שצ"פ דמי הקמה והיטל תיעול – כדין היטל סלילה הנדון בפס"ד נתניה.
גם לגדרו של סעיף 11א(2) העירייה לא נכנסת, שכן לא נרשמה לטובתה כל הערה לעניין חיוב היטלי פיתוח בלשכת רישום המקרקעין.
4. אשר לטענת העירייה הכי האישור הקודם ניתן בטעות מאחר שמדובר בחריגה ישנה, דינה להדחות שכן העירייה היא גוף שלטוני גדול שיכול לפקח על הנושאים הללו, והרי לא נעשתה כל פנייה לזוכה בעניין הטעות והדרישה לתקן לפני שביקש הזוכה  בקשה לשינוי שם באישור.
משניתן אישור ללשכת רישום המקרעקין ניתן היה לצפות שלא תחזור בה העירייה ותגרום להליך משפטי מיותר.
5. עוד ציינה הכונסת כי גם לו נקבע שהיטלי הפיתוח נכנסים לגדר סעיף 11א(1)  - בהתאם לבג"ץ הרצליה לא הייתה לעירייה קדימות לנושה המובטח אלא הייתה זכאית רק לתשלום פרי פאסו בהתאם ליחס החובות לעירייה ולנושה המובטח, אולם העירייה עצמה כלל לא ציינה זאת.
לפיכך, אין העירייה יכולה להתנות את הנפקת התעודה לפי סעיף 324 א לפקודת העירייה בתשלום חובות שנותרו בטרם הליך המימוש ואינה יכולה מכוח סעיף 324 א לסלק את זכותו של הנושה המובטח להשלים את עסקת המכר ולקבל אישור עירייה לטאבו.
עיקר תגובת העירייה:
6. העירייה מנגד טענה שהפסיקה שהובאה ע"י הכונסת אינה רלוונטית לענייננו, היות ועוסקת היא בהיטל ההשבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ולא לרשות המקומית שהוא גוף משפטי נפרד. חוב היטל השבחה אינו מוגדר כתשלום חובה המגיעים לרשות המקומית על פי דין כמשמעותם בסעיף 11(א) (1) לפקודת המסים גבייה, אלא רק תשלומי חובה כגון חובות ארנונה או היטלי פיתוח.
7. בעניינינו מדובר בחוב היטל פיתוח שהוא חוב לרשות המקומית ולא לוועדה המקומית לתכנון ובנייה,  ומשכך נכלל הוא בסעיף 11 לפקודת המסים גבייה [שיעבוד סטטוטורי]  כתשלום חובה המגיעים לרשות המקומית על פי דין, כמו חובות הארנונה ובהתאם לפס"ד עיריית הרצליה יש להציג תעודה לרשם המקרקעין המעידה של תשלום החובות לעירייה.
8. בפס"ד עא 4260/15 מאיר אלעזר נ' עירית הוד השרון, ניתן טעם מדוע יש לשלם את היטל ההשבחה לעירייה שכן אין לקונה יותר משיש לרוכש במצב דברים הרגיל. טעם זה כוחו יפה גם לעניין חובות היטל ההשבחה.
הרוכש למעשה עומד בסיכון כי לא יעלה בידו לגבות את החוב מהמוכר ונראה כי הרוכש ישפר מצבו דווקא בשל כניסתו של המוכר להליך חדלות פירעון.
9. העירייה הבהירה כי יש לראות את שני השעבודים, ההסכמי לטובת הנושה המובטח והסטוטורי לטובת הרשות המקומית, כבעלי דרגה שווה ועדיין יש לשלם את החובות הרובצים על הנכס כתנאי לקבלת אישור לטאבו.
העירייה מדגישה כי היא מנועה מליתן אישור לטאבו כל עוד לא שולמו החובות המגיעים לה ביחס לנכס.