ביהמ"ש: המחאת אופציה לצד ג' אינה מפקיעה את זכאות המתווך לדמי תיווך

1.         כללי

בפניי תביעה כספית בסך 351,133 ש"ח , שהוגשה על ידי התובע שהינו מתווך מקרקעין, לתשלום דמי תיווך בהתאם להסכם למתן שירותי תיווך בו התקשרו הצדדים ביום 16.6.05.    

2.         הרקע

א.        ביום 16.6.05, חתם הנתבע על כתב התחייבויות לתשלום דמי תיווך. (להלן: " כתב ההתחייבות").  בהתאם לכתב ההתחייבות התחייב הנתבע כי במקרה של עסקה במקרקעין המתוארים ברח' הירקון (להלן: " הנכס") , ישולם על ידו לתובע כדמי תיווך סך של 70,000 דולר ארה"ב + מע"מ.

ב.            מחירו של הנכס לא צוין במסגרת כתב ההתחייבות.

ג.         ביום 12.10.05, ולפי בקשתו של הנתבע, חתמו הצדדים על מסמך שהוכתר בכותרת "אישור", ולפיו הוסכם ביניהם כי לא תחול על הנתבע כל חובה לשלם לידי התובע דמי תיווך מעצם חתימתו על הסכם אופציה לרכישת הנכס אלא שחבותו לתשלום דמי התיווך תהא בכפוף למימוש האופציה על ידו (להלן: " האישור").

ד.         ביום 28.2.06, נחתם הסכם האופציה בין הנתבע לבין בעלי הנכס. סעיף 2.2 להסכם האופציה קבע כי האופציה הינה סחירה כך שהנתבע זכאי להמחותה לצד שלישי.  

ה.        ביום 14.12.06, נחתם בין הנתבע לבין חברת גבעות דוד - השקעות ונדל"ן בע"מ הסכם לרכישת האופציה (להלן: " הסכם ההמחאה"). בסעיף 4.4. להסכם ההמחאה נקבע כי תמורת רכישת האופציה תשלם חברת גבעות דוד לנתבע סך של 500,000$ בצירוף מע"מ.   

ו.         ביום 30.1.07, נחתם בין חברת גבעות דוד לבעלי הנכס הסכם לפיו רכשה חברת גבעות דוד את הנכס תמורת סך של 6,000,000 דולר ארה"ב.(סעיף 11 להסכם הרכישה).  

3.         טענות הצדדים

הצדדים חלוקים ביניהם לעניין הפרשנות שיש להעניק לאישור עליו חתמו, באשר לזכאותו של התובע לקבל דמי תיווך במקרה דנן, בו הומחתה האופציה על ידי הנתבע לצד שלישי, והצד השלישי הוא זה אשר התקשר בהסכם לרכישת הנכס עם הבעלים.

3.1.      טענות התובע

א.        לטענת התובע יש לפרש את האישור עליו חתמו הצדדים כמסייג את כתב ההתחייבות ולא ככזה המבטל אותו.כן לטענתו הנתבע מימש את האופציה באמצעות מכירתה בתמורה לכסף שקיבל הנתבע מחברת גבעות דוד, רוכשת האופציה ומשכך השתכללה התחייבותו לתשלום דמי התיווך.

ב.         התובע מוסיף וטוען כי הוא היה זה אשר הציע לנתבע את הנכס אותו לא הכיר הנתבע קודם לכן, וכן הפגיש בין הנתבע לבעלים של הנכס, כך שאין חולק כי הוא היה "הגורם היעיל" בביצוע העסקה.

ג.         לטענת התובע, מחיר העסקה לא נרשם על גבי כתב ההתחייבות כיוון שבשלב החתימה על כתב ההתחייבות מתכונת העסקה והמחיר, טרם גובשו באופן סופי.

3.2.      טענות הנתבע

א.        לטענת הנתבע, האישור עליו חתמו הצדדים קובע כי החבות לתשלום דמי תיווך הינה רק במקרה בו תמומש האופציה על ידי הנתבע עצמו. משכך, משהאופציה מומשה על ידי חברת גבעות דוד, אשר לנתבע אין בה כל מעורבות, אין התובע זכאי לדמי התיווך. הנתבע מוסיף וטוען כי לא היתה כל מעורבות מצד התובע במסגרת המו"מ שהתנהל בין הנתבע לחברת גבעות דוד לרכישת האופציה.

ב.         לטענת הנתבע, משלא נרכש הנכס ישירות על ידי הנתבע לא התקיימה התכלית של כתב ההתחייבות, וכן משלא נרכש הנכס באמצעות מימוש האופציה על ידי הנתבע, אף לא התקיימה תכליתו של האישור שנחתם על ידי הצדדים לאחר מכן.

ג.         לטענת הנתבע, התובע לא שימש גורם יעיל בביצוע העסקה, שכן לטענתו אין כל דמיון בין ההצעה הראשונה כפי שנמסרה על ידי התובע לבין חוזה המכירה הסופי. כן מוסיף ומציין את הזמן הרב שחלף מיום ההצעה עד ליום בו נחתם החוזה וכן את חוסר מעורבותו של התובע במו"מ ובפגישות שניהל עם בעלי הנכס.