אין לאפשר הגשת תביעה כנגד תופס מקרקעין שלא כדין בהעדר הוכחת מעמד כ"מחזיק"

1.         לפני תביעה לסילוק יד של הנתבעים ממקרקעין הנמצאים בעיר העתיקה בירושלים, ומהווים למעשה קומת מרתף או מחסן למבנה בן שתי קומות אותה מחזיקה התובעת.

2.         בכתב התביעה נטען כנגד הנתבעים כי פלשו שלא כדין לשטח הנמצא מתחת לבניין האמור. התובעת טוענת כי היא בעלת הבניין המורכב מקומת קרקע ומחסן, מעל שתי קומות נוספות, חצרות וגג.

3.         הבניין עצמו נמצא ב"חאן אלזית,, "עקבת אלטיקיה" וידוע כבניין "אל תורג'מן".

4.         התובעת טוענת, כי היא בעלת הבניין וכי היא מחזיקה בבניין מזה מאות בשנים.

5.         כדי לחזק טענות אלה, הגישה התובעת תשריטים של הבניין שנעשו לטענתה בשנים 1993-1995, מכתבי רשות לנתבע 1 מיום 24.2.39, ומיום 19.7.44 להתגורר בקומת הקרקע של הבניין ללא תמורה. כמו כן, הגישה חוזה שכירות מיום 21.8.02 לפיו השכירה לנתבע 2 שהוא בנו של הנתבע 1 דירה בקומה הראשונה, וכן מחסן שנמצא בקומת הקרקע.

6.         כתב התביעה הוגש ביום 4.7.06, ובו נטען כי לפני שבועיים נודע לתובעת שהנתבע 2 פלש למחסן שבקומת הקרקע ומתוכו פלש לשטח נוסף שנמצא מדרום למחסן, וזאת ללא ידיעתה של התובעת וללא הסכמתה. התובעת טענה שנודע לה שהנתבע 2 מבצע עבודות שונות בשטח הפלישה, לרבות הוצאת ערימות אדמה, עבודות ריצוף, צנרת, טיח ובנייה. בתגובה הפסיקה התובעת את העבודות ולקחה מהנתבע 2 את המפתח למחסן. כאשר חזרו נציגי התובעת למקום נתקלו בנתבעים 3-5 ובאנשים מטעמם שנהגו באלימות ונכנסו הם לשטח הפלישה. לטענת התובעת, גם נתבעים אלה החלו להשתמש בשטח תוך שהם מבצעים במקום עבודות בנייה. התובעת טוענת כי הנתבעים 3-5 מחזיקים בשטח הפלישה שלא כדין, תוך הפרת החוק וכי עליהם להשיב את החזקה בשטח לידי התובעת.

7.         הנתבעים 1 ו-2 הגישו תגובות מטעמם ומהן עלה כי הם מסכימים למעשה לטענות התובעת, וכי אין להם כוונה להתגונן בפני התביעה. לעומתם, הנתבעים 3-5 טוענים כי אין לתובעת זכות כלשהי בשטח הפלישה, כי הם מחזיקים במקום מזה שנים רבות.

8.         לעניין זה יובהר כי הנתבע 4 מתגורר בדירה הנמצאת דרומית לשטח הפלישה. הדירה אינה נמצאת בתחום הבניין שבחזקת התובעת. מהדירה הנ"ל קיים פתח שנמצא בצד הדרומי של שטח הפלישה, וממנו ניתן להיכנס לשטח זה.

9.         במסגרת הליכי צו מניעה שהגישה התובעת, מינה בית המשפט מודד מטעמו שיצא לשטח וערך תשריט מדויק של אותה קומה נשוא המחלוקת. צילום התשריט שסומן ס/2 הוגש בהסכמת הצדדים. בתשריט סומן בקו כחול מקווקו שטח הקומה הראשונה המוחזקת על ידי התובעת שנמצא מעל השטח נשוא המחלוקת. בקו צהוב סומנו קירות השטח נשוא המחלוקת. לאחר מדידה זו עלה כי החלק הדרומי של השטח נשוא המחלוקת אינו נמצא כלל מתחת לקווי הבניין בו מחזיקה התובעת, ועל כן בדיון שהתקיים ביום 17.10.06 הוסכם בין הצדדים כי בחלק זה שתוחם בין האותיות א' ו-ב' יכולים הנתבעים 3-5 לפעול ולהחזיק כרצונם. כמו כן הוסכם כי התובעת היא הבעלים והמחזיקה בכל החלק שנמצא מצפון לקיר הבלוקים המופיע בתשריט. יודגש, כי מלכתחילה לא היתה לנתבעים 3-5 טענה לגבי חלק זה.

10.       זכויות התובעת בנכס

            התובעת, טענה כי היא הבעלים של הבניין כולו. שאלה זו הייתה שנויה במחלוקת. התובעת לא השכילה להביא ראיות לתמוך בטענה זו. התובעת הגישה מסמכים שונים שפורטו לעיל, וכן מסמך נוסף מאת עיריית ירושלים שסומן ת/3. המסמך נושא כותרת אישור מחזיקים בנכס ונאמר בו כי על פי ספרי הרישום של ממשלת ירדן התובעת מופיעה כבעלת נכס הידוע כחלקה 10 בגוש 9. כמו כן נאמר שהנכס כולל גם את חלקה 120 בגוש 16 בעקבת אלטקיה. אינני סבור כי יש בכך כדי לבסס את טענת הבעלות, שכן אין מדובר במסמך של רשות מוסמכת מכוחו ניתן לקבוע בעלות. מעבר לכך, לא הובאה ראיה ממשית כלשהי מצד התובעת כדי לבסס את טענת הבעלות. יחד עם זאת, לא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי בבניין עצמו שנמצא מעל השטח נשוא המחלוקת מחזיקה התובעת מזה שנים רבות, וכי זכותה להשתמש במקום, להשכיר את הנכסים, וכדומה. כמו כן, לא הייתה מחלוקת כי התובעת מחזיקה כך גם במחסן הנמצא צפונית לשטח המחלוקת, היינו מעבר לקיר הבלוקים.

11.       משכך הם פני הדברים, הרי לכל היותר יכולה הייתה התובעת לבסס את תביעתה על זכות החזקה שיש לה בשטח המחלוקת אם אכן קיימת זכות שכזו.

12.       הוראות חוק המקרקעין

            סימן ב' לפרק ג' של חוק המקרקעין תשכ"ט -1969 (להלן: חוק המקרקעין) עוסק בהגנות על הבעלות וההחזקה. סעיף 15 לחוק המקרקעין מגדיר מחזיק: "בין שהשליטה הישירה במקרקעין היא בידיו, ובין שהשליטה הישירה בהם היא בידי אדם המחזיק מטעמו". סעיף 16 לחוק המקרקעין קובע כי בעל מקרקעין או מי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין. סעיף 17 לחוק המקרקעין מעניק זכות תביעה למחזיק במקרקעין לתבוע מכל מי שאין לו זכות להחזיק במקרקעין שימנע מלעשות מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ולסלק כל דבר שיש בו הפרעה שכזו. סעיף 19 לחוק המקרקעין מאפשר למחזיק במקרקעין להגיש תביעה כנגד כל מי שתפס את המקרקעין שלא כדין במטרה לחייבו להחזיר לו את החזקה במקרקעין. באותו סעיף נאמר כי לבית המשפט סמכות לדון בעת ובעונה אחת בזכויות שני הצדדים, ובית המשפט רשאי להסדיר במסגרת זו את ההחזקה במקרקעין ככל שיראה לו צודק ובתנאים שימצא לנכון עד להכרעה בזכויותיהם.

13.       יוצא אפוא, כי אם יוכח שהתובעת מחזיקה במקרקעין כי הרי מכח האמור בסעיף 17 הנ"ל או 19 הנ"ל, רשאית היא לתבוע מהנתבעים 3-5 לסלק את ידם מהשטח נשוא המחלוקת, כמו כן רשאית היא לדרוש מהם להימנע מכל מעשה המפריע לתובעת להחזיק בשטח.

14.       המצב המשפטי על פי הפסיקה

            פסק הדין המנחה בעניין ההגנה על זכותו של מחזיק במקרקעין ניתן ברע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי פד"י נ"ה(3) 294. באותו עניין קבע בית המשפט כי להגנה על החזקה מקום מרכזי בדיני הקניין ובדיני הנזיקין. ההגנה על החזקה משמשת גם כאשר אין מקורה בזכות אלא במצב עובדתי בשטח. החזקה היא עניין שבעובדה שבית המשפט מייחס לו תוצאות משפטיות בעלות משמעות. (ראה עמ' 303 מול האותיות ד'-ה'). בית המשפט קבע כי הטעם העומד מאחורי ההגנה על החזקה, הוא חלק מהרצון לשמור על השלום והסדר הציבורי ולמנוע פתרון מחלוקת בכח הזרוע. כמו כן, עומד הטעם של הרצון לשמור על הרצף וההמשכיות בשימוש בקרקע. (ראה עמ' 303 מול האותיות ו'-ז'). סעיף 16 לחוק המקרקעין העניק עדיפות לבעל הזכות להחזיק במקרקעין על פני מסיג גבול ומקנה לו זכות תביעה בבית המשפט לסלק את ידו של הפולש. בתביעה זו על התובע להוכיח הן את זכותו שלו להחזיק בקרקע, והן את העדר זכותו של הנתבע להחזיק בה. הצלחת התביעה תלויה בהוכחת תנאים מצטברים אלה. (עמ' 304 מול האותיות ג'-ה'). באשר לאמור בסעיף 17 לחוק המקרקעין, קבע בית המשפט כי הגנה זו יפה למחזיק כנגד כל העולם ובתנאי שלא הפסיק להחזיק בקרקע. במידה והפסיק, ואחר תפס את הקרקע לא יוכל המחזיק הראשון לתבוע מכח סעיף 17 את מי שתפס את החזקה לאחריו. (ראה עמ' 305 לפסק הדין). באשר לסעיף 19 לחוק המקרקעין, מטרתו לאפשר לבית המשפט להורות על החזרת המצב לקדמותו, ללא צורך בבירור הזכויות, כל אימת שחזקה בקרקע נלקחה ממי שהחזיק בה, בין בזכות ובין שלא בזכות, על ידי אחר, גם כאשר אותו אחר טוען כי זכותו להחזיק בקרקע עדיפה על זכותו של המחזיק בפועל. מטרתו של ההליך על פי סעיף 19 לחוק המקרקעין להחזיר את המצב העובדתי בשטח לקדמותו, בטרם תפיסת החזקה, גם אם המחזיק המקורי החזיק שלא כדין, וגם אם תופס החזקה טוען לזכויות טובות בנכס. (עמ' 307 לפסק הדין). במידה ובית המשפט מורה לנתבע להחזיר לתובע את החזקה בנכס, הדבר אינו מונע מהנתבע להגיש מאוחר יותר תביעה נפרדת להוכחת זכותו בקרקע. לבית המשפט סמכות לדון בזכויות המהותיות של שני הצדדים גם בתביעה מכח סעיף 19 לחוק. (עמ' 307 לפסק הדין). יוער, כי באותו פסק דין סברה כב' השופטת פרוקצ'יה כי במצב כזה קיימת לטוען החזקה במקרקעין עילת תביעה מכח סעיף 17 לחוק, היינו לדעתה ניתן לבסס את תביעת סילוק היד על הוראות סעיף 17 לחוק, ואילו כב' השופט אנגלרד סבר כי מטרתו של סעיף 17 לחוק היא מניעת הפרעה למחזיק, ואילו את התביעה יש לבסס על סעיף 19 לחוק בלבד.

15.       ברע"א 4311/00 מ"י נ' בן שמחון פד"י נ"ח(1) 827 עסק בית המשפט בשאלה של פינוי פולשים ממקרקעין שבבעלות או בחזקת המדינה. בסעיף 12 לפסק הדין, מפנה בית המשפט וסומך על הקביעות ברע"א 5518/98 הנ"ל. בית המשפט חוזר וקובע כי תנאי להצלחת התביעה הוא שהתובע יוכיח את זכותו להחזיק בקרקע ואת העדר זכותו של הנתבע. כמו כן, קובע בית המשפט כי החוק מגן גם על המחזיק בקרקע בפועל אף שלא מכח זכות נגד מסיג גבול באופן שבהתמודדות ביניהם יגבר המחזיק בפועל על מי שמנסה לנשלו, וזאת מכח האמור בסעיף 17 לחוק המקרקעין.

16.       בע"א (חיפה) 1073/05 טייכר נ' וקסלר ואח', תק-מח 2006 (1) 8633, דן בית המשפט המחוזי בחיפה בשאלה של החזקה וסילוק יד ממקרקעין. בסעיף 12 לפסק הדין התייחס בית המשפט המחוזי להגנה הניתנת למחזיק במקרקעין על פי חוק המקרקעין. בסעיף 13 קובע בית המשפט המחוזי כי התנאי הבסיסי לתחולת סעיף 19 לחוק המקרקעין הוא שהטוען להגנה הקבועה שם החזיק במקרקעין סמוך לפני פלישת הנתבע. החזקה זו אינה חייבת לכלול שליטה פיזית יום יומית, ומידת השליטה הנדרשת תשתנה על פי טיבו של הנכס.