אבו זינב נ' ח. ז"ל ואח'

עסקינן בתובענה למתן פסק דין הצהרתי בו יוצהר, כי זכותו של התובע במקרקעין הידועים כגוש 14113 חלקה 109 בשטח של 2,227 מ"ר (להלן: "החלקה") מכוח הסכם מכר שנחתם בינו לבין הנתבע 3 שרירה וקיימת, והיא גוברת על זכותה של הנתבעת 1 מכוח הסכם המתנה שנחתם בינה לבין הנתבע 3.

כן נתבקשתי להורות לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעת 1 על זכויותיו של הנתבע 3 בחלקה לפי שטר מס' 31028/2016.

הצדדים לתביעה:

1. הנתבע 1 הינו עיזבונה של המנוחה מ. ח. ז"ל (להלן: "המנוחה"). המנוחה היתה אשת אחיו (גיסתו) של הנתבע 3.

2. הנתבע 2 הינו בנה של המנוחה, יורשה היחידי וכן אחיינו של הנתבע 3.

3. נתבע 3 הינו הבעלים הרשום בחלקה (כעולה מנספח ב לתביעה).

    

   טענות התובע:

4. ביום 10.10.16 נערך ונחתם הסכם מכר במסגרתו מכר הנתבע 3 לתובע את מלוא זכויותיו בחלקה. ההסכם דווח לאגף מיסוי מקרקעין ובעקבות דיווח זה אף הוצאו הודעות שומה בדבר סכום המס בהתאם לשומה עצמית שנערכה.

    

5. ביום 2.11.16 הפקיד עו"ד טוני פרח (להלן: "עו"ד פרח"), אשר טיפל ומטפל בעסקת המכר הנ"ל בלשכת רישום המקרקעין בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת התובע.

    

6. ביום 7.11.16 סורבה בקשתו הנ"ל של עו"ד פרח, וזאת מהטעם של "אי התאמה במס' ת.ז. של המוכר בין המסמכים לנסח".

   בעניין זה ציין התובע, כי כעולה מנסח הרישום שצורף כנספח א' לתובענה, מספר ת. זהות של נתבע 3 (המוכר) מסתיים בספרה 52, ואילו מספר ת.ז אשר נרשם בהסכם המכר ובבקשה לרישום הערת האזהרה מסתיים בספרות 25. בשל אי התאמה זו לא נרשמה הערת האזהרה לטובת התובע.

    

7. בהמשך, עו"ד פרח גילה, כי הטעות במספר ת. זהות של נתבע 3 נעוצה ברישומים של לשכת רישום המקרקעין ולא בטעות אישית שלו תוך כדי עריכת מסמכי העסקה עם התובע. לפיכך, הוציא עו"ד פרח שאילתות ממשרד הפנים אודות תעודת הזהות של הנתבע 3 (אשר העלו כי מספר ת"ז הנכון של הנתבע 3 הוא זה אשר נרשם בהסכם המכר הנ"ל) ועל יסוד זאת הוא ביקש לתקן את תעודת הזהות של הנתבע 3 בנסח הרישום של החלקה ולרשום בחזרה הערת אזהרה לטובת התובע על זכות הבעלות של הנתבע 3 בחלקה.

    

8. ביום 14.11.16 (ובעקבות תיקון מספר ת. הזהות של הנתבע 3) נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע לפי שטר מס' 31143/2016. באותו היום נרשמה אף הערת אזהרה לטובת המנוחה על זכויות הנתבע 3 וזאת לפני התיקון של ת"ז של הנתבע בלשכת הרישום (לפי שטר מס' 31028/2016).

    

9. במועד כלשהו שאינו זכור לתובע אך עובר ליום 14.11.16 הנ"ל, נודע לנתבע 2 אודות רכישת החלקה ע"י התובע, שכן התובע תפס חזקה בחלקה והזמין את שירותיו של מודד מוסמך שיסמן את גבולות החלקה וזאת לאור העובדה, כי החלקה דנן גובלת עם חלקה נוספת שהתובע הוא אחד מבעליה המשותפים.

   במהלך תקופה זו (לא צוין איזו) אחד מבניו של התובע אף שוחח עם חמו של נתבע 2 לאחר שנתגלה, כי "הלה עושה שימוש חקלאי בחלקה שלא כדין".

    

10. ביום 14.11.16 (כאמור אותו היום בו נרשמה הערת האזהרה לטובתו), כאשר עו"ד פרח היה במשרדי לשכת רישום המקרקעין הוא פגש במקרה את הנתבע 2, אך הוא לא ידע, כי הנתבע 2 הגיע על מנת לרשום הערת אזהרה לטובת אמו המנוחה על החלקה.

     

11. לאחר שנתגלה לתובע (לא צוין מתי), כי נרשמה גם הערת אזהרה לטובת הנתבעת 1 נודע לו, כי ביום 21.8.08 נערך לכאורה הסכם מתנה בין הנתבע 3 לבין המנוחה ביחס לזכויות הנתבע 3 ב- 7 חלקות ובכללן בחלקה דנן (להלן: "הסכם המתנה").

    מי שהכין את הסכם המתנה הוא עו"ד ג'וני נג'ם מכפר גוש חלב.

     

12. לטענת התובע, בכל מסמכי עסקת המתנה הנ"ל (צורפו כנספחים ט- יא לתובענה) צוין מספר ת.ז. השגוי של הנתבע 3, לאמור המספר המסתיים בספרות 52, וטעות זו מאיינת את תוקפם של כל אותם מסמכים. מטעם זה, התובע אף פנה ללשכת הרישום בכתובים וביקש לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת המנוחה (כאמור לפי שטר 3128/2016).

     

13. עוד טען התובע, כי הסכם המתנה לא דווח לאגף מיסוי מקרקעין, המיסים החלים עליו לא שולמו ולא נרשמה הערת אזהרה מכוחו עד ליום 14.11.16, לאחר שלנתבע 2 נודע על עסקת המכר שבין הנתבע 3 לתובע.

     

14. כמו כן, בבקשה לרישום הערת אזהרה שיזם הנתבע 2 נרשם מספר תעודת זהות מוטעה של הנתבע 3 (הכוונה מס' ת"ז המסתיים בספרות 52 ולא 25) ולכאורה עקב כך היתה התאמה בין מספר ת.ז. של הנתבע 3 כפי שצוין בהסכם המתנה לבין מספר ת. הזהות כפי שהופיע בנסח הרישום.

    משמע מבחינה כרונולוגית נתבע 2 הספיק לרשום הערת אזהרה לטובת אמו המנוחה על זכויות הנתבע 3 בחלקה עוד לפני שעו"ד פרח הספיק לתקן את הטעות במספר ת.ז. של הנתבע 3 ולרשום הערת אזהרה לטובת התובע. הדבר אף נלמד ממספר השטר של רישום הערת אזהרה לטובת הנתבעת 1 (31028/2016) לעומת מספר השטר של רישום הערת אזהרה לטובת התובע (31143/2016).

     

15. לאור הדברים הנ"ל, בירר התובע (באמצעות עו"ד פרח) מול הנתבע 3 את פשר ההתחייבות הקודמת של הנתבע 3 לתת מתנה למנוחה. הנתבע 3 מסר לעו"ד פרח, כי הוא הוטעה בעת החתימה על הסכם המתנה, וכי מלכתחילה הוא התכוון לתת למנוחה במתנה את זכויותיו בחלק יחסי של 2/5 במקרקעין הידועים כחלקה 102 בגוש 14113 ותו לא, וכי הוא הופתע לראות כי המתנה מתייחסת לעוד 6 חלקות שלגביהן הוא לא התכוון לתת מתנה וככל הידוע לגבי חלקה אחת (הכוונה מתוך הסכם המתנה), אין לנתבע 3 כלל זכויות בה.

    עוד הובהר, כי הנתבע 3 חזר בו ממתנה זו בשל הרעה במצבו הכלכלי ובשל יחס מחפיר לו זכה מהמנוחה ומבניה.

     

16. הנתבע 3 אף הודיע לעו"ד פרח, כי בכוונתו להגיש תביעה בבית המשפט לשם קבלת הצהרה בדבר ביטול המתנה וכן מתן צו מניעה זמני עד להכרעה בהליך העיקרי שייזום. לשם כך הוא ביקש כי עו"ד פרח יכין תצהיר, ועו"ד פרח אכן הכין תצהיר מפורט של הנתבע מס' 3 עליו חתם נתבע 3.

    לתובע ידוע, כי הנתבע 3 אף פנה לעו"ד עסאף ג'נאם על מנת שייצגו בהליך הנ"ל בדבר הצהרה אודות ביטול הסכם המתנה ברם הליך זה טרם נפתח בערכאות.

     

17. לטענת התובע זכותו בחלקה מכוח הסכם המכר גוברת על זכותה של המנוחה מכוח הסכם המתנה, וכי כפועל יוצא יש לקיים את הסכם המכר מולו ולבטל את הערת האזהרה שנרשמה בטעות ובהטעיה לטובת המנוחה.

    לטענתו, עדיפות זכותו על פני זכות המנוחה אינה יכולה להית שנויה במחלוקת נוכח הקבוע בפסק הדין שניתן בת"א (מחוזי חיפה) 297/04 מחמוד מוסא דיאב נ' כאמל דיאב ואח'.

     

18. נטען, כי במקרה דנן חלפו להן למעלה מ- 8 שנים תמימות שבהן המנוחה (או יורשה הנתבע 2) לא טרחה לרשום הערת אזהרה לטובתה מכוח הסכם המתנה. התובע, באמצעות בא כוחו עיין בנסח הרישום של החלקה לפני שהסכם המכר נחתם וגילה, כי אין מניעה להתקשר בעסקה עם הנתבע 3 ובהתאם התובע אף שילם תמורה.

    יתרה מכך, בזכות עו"ד פרח תוקן מס' ת. זהות של הנתבע 3 בטאבו ואילו הנתבע 2 ניצל את הטעות ורשם הערת אזהרה לאחר שנודע לו, כי התובע רכש את החלקה וכנראה על יסוד עצה משפטית שהוא קיבל על מנת לטעון בבוא העת כי הוא רשם הערת אזהרה "קודמת בזמן" מכוח הסכם המתנה וזאת על מנת לנסות ולגבור על זכותו של התובע.

     

    הגנת נתבעים 1-2:

     

19. טרם אפרט את טענות נתבעים 1-2 אני רואה לנכון לציין, כי בכתב ההגנה המתוקן של הנתבעים 1-2 הנתבעת 1 לא הוגדרה כ- "נתבעת". כמו כן נתבע 3 לא הוגדר כ- נתבע". חרף זאת לכל אורך כתב ההגנה השתמשו נתבעים 1-2 במונח "נתבעת" ובמונח "נתבע", כאילו מובן מאליו כי מדובר בנתבעים אלו (1 ו-3) דווקא (ראו למשל סע' 4, 5, 8, 9, 19 לכתב ההגנה המתוקן). אם לא די בכך, הרי שכתב ההגנה של הנתבעים 1-2 היה רצוף בטעויות ובלבולים בין הנתבעים דבר אשר הקשה וסרבל את מלאכת כתיבת פסק הדין, באשר היה קושי להבין למי מייחסים הנתבעים 1-2 את האמור בכתב הגנתם (ראו למשל סע' 5-6, 8 לכתב ההגנה המתוקן).

    מכאן לנטען בכתב ההגנה.

     

20. בכתב הגנתם המתוקן טענו נתבעים 1-2, כי על אף העובדה שהערת האזהרה שנרשמה לזכות הנתבעת 1 התייחסה לעסקת מתנה בינה לבין גיסה הנתבע 3, הרי שמדובר בעסקת מכר לכל דבר. הנתבעת 1 וגם בנה שילמו לנתבע 3 וליתר אחיו תמורה מלאה בגין החלקה דנן.

    נטען, כי הנתבע 3 ידע היטב, כי הסכם המתנה נועד להשלים עסקת מכר רגילה בינו לבין הנתבעת 1 ובני משפחתה שבוצעה שנים קודם להסכם המתנה עוד בשנת 1997 (כפי שיפורט בהמשך). למעשה הסכם המתנה נועד אך ורק כדי לחסוך בתשלומי המיסים ובפרט מס שבח מקרקעין ותו לא.

     

21. נטען, כי קיים חשש סביר, כי ההסכם בין התובע לנתבע 3, מיום 10.10.16 נערך במסגרת קנוניה בין נתבע 3 לתובע וכל זאת על מנת לנשל את הנתבעת 1 מזכויותיה בחלקה דנן אותה רכשה בתמורה מלאה. נטען, כי התמורה שצוינה בהסכם הנ"ל (אשר עמדה על סך של 55,000 ₪) הינה תמורה מזערית ואינה משקפת את מחיר החלקה האמיתי, אשר שוויה בשוק הינה לפחות בסך של 370,000 ₪ בהתחשב בעובדה, כי מדובר בקרקע מושבחת, מעובדת נטועה בעצי פרי ומחוברת למערכת השקיה מתקדמת.

     

22. נטען, כי מוזר כיצד התובע דיווח למיסוי מקרקעין אודות העסקה הנטענת כאשר במיסוי מקרקעין היה ידוע, כי אין לנתבע 3 כלל זכויות בחלקה כאשר דווח בפני רשויות המס, כי הנתבעת 1 הינה הבעלים של החלקה וזאת שנים עובר לחתימת ההסכם בין התובע לנתבע 3.

     

23. נטען, כי בניגוד לאמור בתביעה, הרי שכף רגלו של התובע מעולם לא דרכה בחלקה והתובע מעולם לא תפס חזקה בה. נטען, כי התובע שהינו תושב גוש חלב ידע, כי החלקה מעובדת ומוחזקת ע"י הנתבעת 1 ו/או מי מטעמה וידע כי הזכויות בחלקה שייכות לנתבעת 1 וכל זאת בטרם התקשר בהסכם עם הנתבע 3. מדובר בקרקע חקלאית בה נטועים עצי אפרסק וכל כפר גוש חלב יודעים מי מחזיק בה ומעבד אותה.

    כמו כן, בניגוד לנטען בתביעה, הרי שחמו של נתבע 2 שלמעשה הוא זה שמעבד את האדמה, מעולם לא שוחח עם מי מטעם התובע ומדובר בטענה שקרית.

     

24. עוד נטען, כי עו"ד פרח ידע בעצמו על זכויותיה של נתבעת 1 בחלקה. כן ידע, כי נתבע 3 כבר מכר את מרבית זכויותיו (שקיבל בירושת אביו המנוח) לנתבעת 1 ולבני משפחתה ברם חרף זאת ותוך ניצול העובדה, כי העסקה הקודמת בין הנתבעת 1 לנתבע 3 טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, הוא ייצג את התובע בעסקה ממניעים ברורים ועל מנת להפיק רווח ממכירת חלקה שכלל אינה שייכת לנתבע 3.

     

25. נטען, כי העובדות בפסיקה אשר עליה מסתמך התובע בת"א 297/04 אינן תואמות לעובדות בתיק דנן. העסקה בין הנתבעת 1 לנתבע 3 (שנעשתה בתמורה ובתום בלב וקדמה בשנים לעסקה הנטענת ע"י התובע) גוברת על העסקה של התובע.

     

26. בכתב הגנתם אף פרטו הנתבעים 1-2 את שרשור העברת הזכויות בחלקה, הכל כדלקמן:

    נטען, כי החלקה מושא תיק זה וכן חלקות נוספות היו בבעלות אביו המנוח של הנתבע 3 שהלך לעולמו ביום 18.2.97 (להלן: "המנוח"). נטען, כי עוד בחייו החליט המנוח לחלק את כלל רכושו בין ארבעת בניו: הנתבע 3, בעלה של נתבעת 1, ושני אחים נוספים. לצורך חלוקת רכושו של המנוח, הוא העביר במתנה וללא תמורה את כלל נכסיו לארבעת ילדיו בהתאם לעסקת מתנה לפי ייפוי כוח נוטריוני עליו חתם בפני הנוטריון עו"ד אניס שקור עוד ביום 19.7.90. בנוסף, ביום 5.8.94 ערך המנוח תיקון לצוואתו הנ"ל, ברם התיקון התייחס אך ורק לדירת המגורים של המנוח (לא צוין איזו), כאשר יתר חלקי הצוואה נותרו ללא שינוי.

     

27. כאן אעשה אתנחתא קלה ואציין, כי על מנת לתמוך באמור לעיל צרפו נתבעים 1-2 עותק מהצוואה של המנוח ומייפוי כוח בלתי חוזר בשפה הערבית (ראו נספח א'). מסמכים אלו תורגמו במסגרת "הודעה על הגשת תרגום בהתאם להחלטה מיום 22.7.20", כאשר התובע לא חלק על תרגום זה.

    כעולה מתרגום הצוואה שצרפו הנתבעים הרי שהמנוח (בעל ת"ז כמו של הנתבע 3 ברם מסתיימת בספרות 58) ציווה להוריש את עזבונו לנכדו (ולא לבעלה של הנתבעת 1 כנטען), לנתבע 3 וכן לשני אחים נוספים (מארון אליאס וכן אנטאס אליאס).

    אף מנספח שכותרתו "מתנה וייפוי כוח בלתי חוזר" (מיום 19.7.90) עלה, כי המנוח מעביר את זכויותיו בין היתר בחלקה דנן לנכדו - הנתבע 2, לבניו מארון ואנטאנס וכן לבנו עטאללה שהינו הנתבע 3).

    בחזרה לטענות הנתבעים 1-2.

     

28. עוד נטען, כי על פי ההסכם הנ"ל ("מתנה וייפוי כוח בלתי חוזר) נתבע 3 שהיה מיופה כוחו של המנוח היה אמור לבצע את הרישום בחלקות (ראו ס' 22 לתביעה) כך שלכל אחד מהנ"ל (הנתבע 3 , שני האחים ובנה של המנוחה) יהיה 1/4 חלקים מהחלקות.

    יורשיו של המנוח ובנה של הנתבעת 1 סמכו על הנתבע 3 שהוא יבצע את הרישום בלשכת רשם המקרקעין וכולם נהגו בחלקות מנהג בעלים כל אחד לפי חלקו.

     

29. בהסתמך על עסקת המתנה בין המנוח לבין בניו, בוצעו עסקאות בחלקות שלעיל בין הבנים של המנוח לבין עצמם כמפורט להלן:

     

30. בשנת 1992 אחיו של נתבע 3 המתגורר באוסטרליה, מארון הגיע לביקור בארץ והחליט למכור לנתבע 2 את כל זכויותיו בחלקה דנן ובחלקות אחרות. מאחר ובאותו זמן המנוח (כאמור הסבא של נתבע 2 ואביו של נתבע 3) היה עוד בחיים ובהסכמת כל הצדדים נערך הסכם בשמו כמוכר ואילו הקונה היה בנה של הנתבעת 1. זיכרון הדברים נערך ביום 3.9.92 לפיו ישלם נתבע 2 סך של 10,000 $ בגין הממכר (כעולה מזיכרון הדברים, הרי שהממכר הוא זכויות בחלקות אחרות וכן 500 מ"ר בחלקה דנן). ביום 6.9.92 חתם האח מארון הנ"ל על אישור (צורף כנספח ד לתביעה) כי קיבל ממר אליאס עבדאללה חנא סך השווה ל -10,000$.

    לטענת נתבעים 1-2, נתבע 3 ידע על העסקה הנ"ל והוא זה שתיווך בזמנו בין הנתבעת 1 לבין האח מארון.

     

31. בשנת 1997 הודיע נתבע 3 לנתבע 2, כי בכוונתו למכור את זכויותיו שקיבל במתנה מאביו בחלקה דנן וכן בחלקות נוספות, ברם ביקש כי התמורה תעמוד על 12,000$ ולא על 10,000$ כמו שקיבל אחיו מארון. הנתבע 2 הסכים להצעה. במהלך ביצוע העסקה בין נתבע 3 לנתבע 2 נתגלה, כי נתבע 3 "ובדרך לא דרך" כבר רשם את כלל הזכויות בחלקות על שמו עוד בשנת 1995. הנתבע 2 שאל את נתבע 3 מדוע עשה כן עת יודע הנתבע 3, כי החלקות היו אמורות להירשם על שמות כל האחים והנכד בחלקים שווים. הנתבע 3 השיב לו, כי במסגרת העסקה הוא (הנתבע 3) יחתום לו – לנתבע 2 על 3/4 חלקים מהחלקות, כאשר החלק הנותר, היינו 1/4 חלקים המגיעים לאח אנטאנס יישאר בינתיים רשום על שמו וכאשר יחליט האח אנטאנס למכור את חלקו הרי שהוא (הנתבע 3) גם יחתום על כל מסמך לשם כך.

     

32. ביום 4.5.1997 נערך בכתב יד הסכם בין נתבע 2 לנתבע 3 במסגרתו מכר האחרון את כלל הזכויות בחלקה, היינו 3/4 חלקים בחלקה דנן וכן בחלקות נוספות תמורת 12,000$. להבטחת זכויותיו של הנתבע 2, חתם הנתבע 3 על ייפוי כוח בלתי חוזר (אף הוא מיום 4.5.97).

    עוד נטען, כי על פי ההסכם הנ"ל היה אמור הנתבע 2 לשלם סך של 2,000$ בתוך חצי שנה (ממועד חתימת ההסכם), ברם סכום זה לא שולם בזמנו.

     

33. ביום 12.1.08 ביקש הנתבע 3 לקבל את הסך הנ"ל. הנתבעים 1-2 שילמו לו את הסך הנ"ל ובאותו מעמד חתם הנתבע 3 על הסכם מכר (ללא תמורה) בינו לבין נתבע 2 שלפיו הוא מכר והעביר לו (ללא תמורה) 3/4 חלקים מהחלקות שלעיל וכן חתם נתבע 3 על תצהיר מתנה וייפויי כוח בלתי חוזר.

     

34. בשנת 2008 הודיע נתבע 3 לנתבעים 1-2, כי אחיו אנטאנס שמתגורר בשבדיה הגיע לביקור בישראל והוא מעוניין למכור את זכויותיו בחלקות (קרי לרבות החלקות דנן). באותה התקופה הנתבעת 1 וילדיה היו מסוכסכים עם האח אנטאנס הנ"ל ולכן הנתבע 3 הוא זה שתיווך ביניהם בעסקה. כמן כן, מאחר וכל החלקות היו רשומות על שם נתבע 3 ומאחר ושתי העסקאות שנעשו בין נתבע 3 ל – 2 וכן בין האח מארון לנתבע 2 לא דווחו ולא נרשמו בלשכת רשם המקרקעין, ביקשו נתבעים 1-2 שעם רכישת זכויות האח אנטאנס בחלקה, נתבע 3 יופיע עמו בפני עו"ד ג'וני ניג'ם ובמעמד תשלום התמורה לאח אנטאנס יחתום על עסקת מכר ללא תמורה בגין כל החלקות.

     

35. ביום 21.8.08 הופיע הנתבע 3 יחד עם האח אנטאנס במשרד עו"ד ניג'ם. האח אנטאנס קיבל סך של 12,000$ והנתבע 3 חתם על כל המסמכים לצורך העברת החלקות בשלמות על שם הנתבעת 1. לצורך כך אף חתמו נתבע 3 ונתבע 2 על הסכם לביטול העסקה ביניהם מיום 12.1.08, שכן "עסקה זו כבר דווחה לשלטונות המס ושולמו המיסים".

    עד כאן טענות הנתבעים לעניין שרשרת העברת הזכויות בחלקה.

     

36. בהמשך טענו נתבעים 1-2, כי אין המדובר בעסקת מתנה שהנתבע 3 יכול לחזור בו ממנה. נתבע 3 קיבל תמורה בעד זכויותיו בחלקה שלעיל וכל טענותיו בדבר התנהגות מחפירה נועדה להטעות את בית המשפט.

     

37. נטען כי לאחר הגשת התביעה הגיע לנתבע 2 מידע שלפיו נתבע 3, עת חתם על הסכם המכר עם התובע לא היה כשיר. הוא כנראה הוחתם על ההסכם במרמה ו/או בהטעיה תוך ניצול מחלתו הקשה.

     

38. באשר לטענה בדבר טעות במספר תעודת הזהות של הנתבע 3 בכל מסמכי עסקת המתנה, נטען כי מדובר בטעות סופר בלבד שתוקנה כדין.

     

39. עוד נטען, כי אכן הוגשה תביעה ע"י נתבע 3 לבית המשפט לענייני משפחה (תמ"ש 17135-12-16) , ברם תביעה זו נמחקה.

     

    נתבע 3:

40. ביום 27.5.17 (לאחר הגשת התביעה) נפטר הנתבע 3, ע.א.ח. ז"ל. כתב התביעה הומצא ליורשתו הגב' לבנה אליאס. עם זאת, לא הוגש כתב הגנה מטעמה.

     

    חומר הראיות:

41. מטעם התובע הוגש תצהירו של התובע (ת/1). כן הוגש תצהירו של עו"ד והנוטריון עו"ד טוני פרח (ת/2). הוגש תצהירו של מר חמודי אבו זינב – בנו של התובע (ת/3). הנ"ל נחקרו בפניי. כן העיד בפניי בלא שהוגש תצהיר מטעמו – עו"ד ג'וני נג'ם. כן הוגש שטר מכר ללא תמורה (ת/4). הוגש מסמך מיום 27.8.08 שעניינו: " הודעה על קליטת הצהרת הרוכש" (ת/5). כן הוגש נסח של החלקה (ת/6).

     

42. מטעם נתבעים 1-2 הוגש תצהירו של מר אנטון אליאס לחוד (ת/1). הצדדים הסכימו ביניהם, כי תצהירו של הנ"ל יוגש ללא צורך בחקירה נגדית ומבלי שהדבר יתפרש כהודאה באמור לו ומבלי שישתמע שמדובר בהכשרת עדות שאינה קבילה לפי דיני הראיות, ככל שקיימת כזו (ראו עמ' 28 שורות 16-18 לפרוט'). כן הוגש תצהירו של הנתבע 2 (נ/2) אשר נחקר בפניי.

     

    דיון והכרעה:

43. הערה מקדמית – כל ההדגשות אינן במקור אלא אם צוין אחרת.

     

44. אציין תחילה, כי בסיכומיו העלה התובע את הטענה, כי הסכם המתנה מיום 21.8.08 הינו הסכם למראית עין באשר מאחוריו מסתתר הסכם מכר שלפיו הנתבע 3 ז"ל ואחיו מכרו את זכויותיהם למנוחה ז"ל (כאמור הנתבעת 1) כנגד תשלום תמורה והצגת ההסכם כהסכם מתנה לא נועדה אלא להתחמק מתשלום מס. משכך, הרי שמדובר בחוזה בטל. כן טען, כי גם סיווג הסכם המתנה כחוזה פסול מביא לאותה המסקנה.

     

45. אמנם מתבקש לדון תחילה בטענה זו, כפי שעשה התובע בסיכומיו, שהרי ככל שאקבל את טענת התובע בדבר בטלותו של הסכם המתנה, ממילא יתייתר הצורך לדון במחלוקת בדבר התחרות בין עסקאות נוגדות במקרקעין.

     

46. יחד עם זאת במקרה דנן ראיתי לנכון להתחיל דווקא בדיון בדבר התחרות בין העסקאות הנוגדות, וטעמיי לכך עוד יתבררו בהמשך פסק דיני.

     

    עסקאות נוגדות במקרקעין

    המסגרת הנורמטיבית:

47. סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק") שכותרתו: "עסקאות נוגדות" קובע כדלקמן:

    "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה."

48. בהתאם לסעיף הנ"ל כאשר מדובר בהתחייבויות סותרות למכירת זכות במקרקעין עדיפה ככלל זכותו של הרוכש הראשון בזמן. אולם, זכותו של הרוכש השני בזמן תגבר אם יוכח, כי פעל בתום לב, נתן תמורה והשלים את העסקה ברישום בלשכת הרישום (ראו ע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, נז(2) 385 (2003) (להלן: - "עניין גנז").

     

49. באשר לדרישת תום הלב הנדרשת מהרוכש המאוחר בזמן, הרי שקיימת דרישה לתום לב סובייקטיבי ואובייקטיבי. במסגרת תום לב הסובייקטיבי נבחנת ידיעת הרוכש השני על העסקה הראשונה בעת עריכת העסקה השנייה. בפסיקה נקבע, כי אין הכרח שקונה השני בזמן ידע בפועל על העסקה הראשונה ודי בכך שפעל בעצימת עיניים ומתוך חשד בדבר קיומה של העסקה הראשונה על מנת לקבוע כי קיים חוסר תום לב מצדו. בבחינת תום הלב האובייקטיבי נדרש לבחון האם הרוכש השני בדק את פנקסי המקרקעין או את מצב החזקה במקרקעין עובר להתקשרותו בעסקה (ראו גם ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן (פורסם בנבו, 14.04.2010, פסקה 9).

     

50. בפרשת גנז הנ"ל נקבע חריג לסעיף 9 הנ"ל. נקבע, כי אי רישום של הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון יכול להיחשב עקרונית כהפרת חובת תום הלב, ולהביא לשלילת עדיפותו על פני הרוכש השני, על אף שהשני לא השלים את העסקה שלו ברישום. הטעם המרכזי לכך הוא, כי רישום הערת אזהרה הוא אמצעי פשוט זול, קל ונוח למנוע את העסקה המאוחרת בזמן ואת ה"תאונה המשפטית". עם זאת בחינת תום ליבו של הרוכש הראשון כלפי השני תידרש רק במקום בו היה הרוכש השני תם לב לאורך כל שלבי העסקה. אם הרוכש השני בזמן אינו עומד בחובת תום הלב, אזי אין באי רישום הערת אזהרה על ידי הראשון בזמן כדי להקנות לשני עדיפות, באשר לא מחדל זה הוא שהוביל למצב של עסקאות נוגדות (ראו ע"א 7113/11עזבון המנוח עפיף נ' עזבון המנוח לחאם (מיום 27.2.14)).

     

    מן הכלל אל הפרט:

     

51. במקרה דנן העסקה המאוחרת בזמן (העסקה של התובע) לא נסתיימה ברישום בלשכת הרישום. בנוסף, אין מחלוקת כי במועד עריכת העסקה השנייה (10.10.16) כלל לא נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעים. משכך קיימת לכאורה עדיפות לעסקה של התובע על פני העסקה עם הנתבעים. אלא שעל מנת להקנות עדיפות שכזו, הרי שיש לבחון תחילה האם התובע פעל בתום לב ונתן תמורה.

     

52. על מנת לבחון את תום ליבו של התובע, יש לברר האם התובע ידע על העסקה הראשונה בעת שערך את העסקה שלו (העסקה השנייה בזמן). כאמור אין הכרח להראות כי התובע ידע בפועל על העסקה הראשונה ודי בכך שפעל בעצימת עיניים ומתוך חשד בדבר קיומה של עסקה, על מנת לקבוע, כי קיים חוסר תום לב מצדו.

     

53. בעניין זה התובע הצהיר בתצהירו (סע' 5 לת/1), כי לא היתה לו כל ידיעה על זיקתם של אליאס ו/או אמו מרי לחלקה (לאמור הנתבעים 1-2). בכל הכבוד הראוי אין בידי ליתן אמון בגרסה זו. להלן טעמיי.

     

54. ראשית, מדובר בתובע אשר העיד בפני, כי "מאז ומתמיד" הינו תושב גוש כפר חלב וכן אישר בעדותו, כי הכפר (גוש חלב) הינו כפר קטן (ראו עדותו בעמ' 10 שורות 17-19). בנו של התובע אף העיד בפניי, כי בבעלות המשפחה עשרות חלקות חקלאיות בגוש חלב (עמ' 24 שורות 1-2). אף התובע הצהיר בתצהירו, כי בבעלותו מספר לא מועט של אדמות חקלאיות ולא חקלאיות (סע' 6 לת/1). כמו כן התובע אף הצהיר, כי בנו חמודי אבו זינב עדכן אותו, כי החלקה המוצעת למכירה (קרי החלקה דנן) הינה ליד החלקה אשר בבעלותו (ראו סע' 3 לת/1) ועל כך חזר אף בעדותו בפניי (בעמ' 11 שורות 3-5). אף בנו של התובע מחמוד אבו זינב הצהיר בתצהירו, כי האדמה המוצעת למכירה היא אדמה הסמוכה לאדמה שבבעלות משפחתו (ראו סע' 3 לת/3). הנה כי כן, בהינתן כי מדובר בתובע תושב בכפר גוש חלב (שהינו כפר קטן) אשר בבעלותו מספר רב של אדמות חקלאיות באותו הכפר, וכן בהתחשב בכך כי החלקה אותה קנה הינה סמוכה לחלקה המצויה כבר בבעלותו הרי שיש קושי של ממש לקבל את הגרסה של התובע, כי לא היתה לו כל ידיעה בדבר הזיקה של הנתבעים בחלקה.

     

55. עוד אציין, כי מחומר הראיות שהוגש לתיק עלה, כי החלקה מושא התובענה אינה חלקת בור, אלא מדובר בחלקה מעובדת ומושבחת. בעניין זה הצהיר הנתבע 2 בתצהירו (ראו סעיפים 7, 11 ו- 16 לנ/2). כי מדובר בקרקע חקלאית מושבחת, מעובדת על ידם עשרות שנים, נטועה בעצי פרי (אפרסק) ומחוברת למערכת השקיה מתקדמת וכל כפר גוש חלב אשר הינו כפר קטן ובפרט אלו העוסקים בחקלאות יודעים למי שייכות חלקות האדמה ומי מעבדן. כן הצהיר, כי חמו הוא זה שמעבד את האדמה עבורו. גרסתו של הנתבע 2 אף לא נסתרה בחקירתו הנגדית (ראו לעניין זה בעמ' 29 שורות 25-27).

     

56. בעניין זה, צירפו הנתבעים 1-2 כראיה אף את תצהירו של מר אנטון אליאס לחוד (נ/1), חמו של הנתבע 2. מר אנטון הצהיר בתצהירו, כי בשנת 2003 פנה אליו הנתבע 2 והציע לו לעבד בעבורו מספר חלקות לרבות החלקה דנן וכי מאז העביר הנתבע 2 לטיפולו בין היתר את החלקה דנן (כאשר לפני כן עובדה החלקה ע"י הנתבע 2 באמצעות חקלאי בשם עלם לוויס). עוד הצהיר, כי הוא במימון הנתבע 2 השביח את האדמה, עקר את העצים הישנים ובמקומם נטע עצי אפרסק ונקטרינה. כן הצהיר כי "החלפנו את כל מערכת ההשקיה במערכת חדשה ומודרנית ומאז ועד היום החלקה הנ"ל מעובדת על ידי לטובת הנתבע 2" (וראו סעיפים 5-6 לנ/1).

    לפיכך, עת הוכח, כי עסקינן בחלקה מעובדת ומושבחת הסמוכה כאמור לחלקתו של התובע אין זה סביר כי התובע לא ראה או ידע מי מעבד אותה ו/או מחזיק בחלקה, ואף מהטעם הזה קשה לקבל את הגרסה של התובע.

     

57. אם לא די בכך, הרי שהתובע אף נמנע מלזמן עדים רלוונטיים על מנת שיתמכו בגרסתו, כי לא ידע עובר לביצוע העסקה שלו, על זיקתם של הנתבעים לחלקה, הכל כפי שאפרט להלן.

    כך לדוגמא, בנו של התובע מחמוד אבו זינב העיד בפני (ראו עמ' 26 שורות 2-9), כי הוא גילה כי החלקה מעובדת ומוחזקת ע"י חמו של הנתבע 2 מר אנטון לחוד, רק לאחר שהוזמן על ידו מודד העונה לשם שירלי חדד, ולאחר שהוא (אותו מודד) "הוציא סימון של הגבולות הוא התקשר אליי ואמר לי שהשטח נטוע, הפניתי את אחי הקטן , רג'אי, לגשת לחלקה, ומה שהבנתי מאדון שרלי שמי שמעבד את הקרקע, לדעתו אחרי שאלות שלו וברורים שלו זה אחד בשם אנטון לחוד" עם זאת, אלא שמעדותו הנ"ל כלל לא ניתן לדעת מהו המועד שבו הגיע אותו מודד לשטח והאם מדובר במועד שהינו לאחר ביצוע העסקה של התובע מושא החלקה. מעבר לכך, הרי שהתובע כלל לא זימן לעדות את המודד הנ"ל (אותו מר שירלי) וללא כל הסבר לכך, על מנת שיספר מתי הוזמן ונשלח ע"י התובע או מי מטעמו לסמן את גבולות החלקה.

     

58. התובע נמנע מלזמן עדים נוספים שיכלו לתמוך בגרסתו. כך לדוגמא בנו של התובע הצהיר בתצהירו, כי: במועד כלשהו שאינו זכור לי אך לפני יום 14.11.2016, אליאס [הכוונה לנתבע 2] ידע על רכישת החלקה בידי אבי, שכן אחי מר רג'אאי אבו זינב, בעצה אחת עימי תפס חזקה בחלקה והזמין את שירותיו של מודד מוסמך שיסמן את גבולות החלקה... הריני להצהיר כי ממה שנמסר לי מאחי רג'אאי, במהלך תקופה זו הוא אף שוחח עם חמו של אליאס לאחר שנתגלה לאחי כי הוא( חמו של אליאס) עושה שימוש חקלאי בחלקה שלא כדין.." (ראו סע' 13 לת/3). הנה כי כן, למרות שכעולה מהמוצהר לעיל, מר רג'אאי, אחיו של חמודי (בנו של התובע ראו סע' 8 לת/1 האמון על הגידולים החקלאיים באדמותיו של התובע) הוא זה אשר "תפס חזקה בחלקה" וכן הוא זה ששוחח עם חמו של הנתבע 2, הרי שבן זה של התובע כלל לא זומן לעדות על מנת שיספר האם הנ"ל אירע במועד שהינו לאחר קיום העסקה של התובע, כך שהתובע אכן לא ידע על זיקתם של הנתבעים 1-2 לחלקה.

     

59. אם לא די בכך, הרי שמתצהירו של בנו של התובע, מר חמודי עולה, כי אדם בשם עלם עלם הוא זה שהתקשר אליו וסיפר לו אודות החלקה המוצעת למכירה (ראו סע' 3 לת/3). אף במהלך עדותו של עו"ד פרח עלה לא מעט שמו של אותו עאלם עאלם (ראו בעמ' 13 שורות 17-32). אלא שגם אותו מר עלם עלם לא זומן לעדות על מנת שיספר אודות השיחה שהתקיימה בינו לבין חמודי בנו של התובע והאם במהלכה נודע לתובע באמצעות בנו (שהיה "הדמות הדומיננטית בעסקה" ראו ס' 3 לת/3) על זיקתם של הנתבעים לחלקה מושא התובענה.

     

60. בעניין זה ההלכה ברורה והיא קובעת כי הימנעות בעל-דין מזימון עד רלוונטי בלי שניתן לכך טעם מבורר מקימה נגדו חזקה כי היה בעדות, אילו נשמעה, כדי לצדד דווקא בגרסת הצד האחר (ראו למשל ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה (4) 651, 659-658 (1991)). משנמנע התובע מלזמן עדים אלו ללא כל הסבר לכך, הרי שהתנהלות זו נזקפת לחובתו ומביאה להעדפת גרסת הנתבעים 1-2 כי התובע ידע כי הם אלו שמחזיקים בחלקה.

     

61. בנוסף, לא מצאתי לנכון לקבל את גרסת התובע אף לאור הסתירות שעלו בגרסתו כדלהלן:

     

62. כך למשל כאשר נשאל התובע מי שילם העסקה הזו, הוא השיב: "הבן". כאשר נשאל: "אתה לא ידעת?". הוא השיב: "לא. כולנו אותו כיס" (בעמ' 11 שורות 12-15). לעומת זאת עת נשאל עו"ד טוני פרח אשר טיפל בעסקה של התובע העיד כדלקמן: "ערב חתימת ההסכם, יום רביעי בלילה, הגיע אליי הקונה, הכנתי את המסמכים, הגיע אליי הקונה יחיא, הוא חתם על המסמכים, נתן את הכסף ולמחרת בבוקר.." וכן כאשר נשאל עו"ד טוני פרח: "הוא נתן לך אישית את הכסף?" הוא השיב: "כן. יחיא נתן לי אישית את הכסף". (בעמ' 12 שורות 16-19).

     

    כך למשל, באותו עניין של התמורה, הצהיר התובע בתצהירו (סע' 9 סיפא לת/1) כי : "אני התקשרתי בעסקה ושילמתי תמורה ממיטב כספי.." יחד עם זאת, עת נשאל התובע בחקירתו הנגדית: "מתי ידעת מה מחיר הקרקע שרכשת". הוא השיב: "הבן יודע אני לא יודע".(בעמ' 11 שו' 18-19).

     

63. כך למשל בכתב התביעה צוין כי "התובע תפס חזקה בחלקה" (סע' 14 לתביעה) ואף בנו של התובע הצהיר (סעיף 13 לת/3) כי: "אחי מר רג'אאי אבו זינב, בעצה אחת עמי, תפס חזקה בחלקה..". מנגד, עת נשאל בנו של התובע, חמודי בחקירתו בבית המשפט: "מאז שחתמתם על הסכם לרכוש את הקרקע לא תפסתם חזקה" הוא השיב: "חזקה לא תפסנו.." (ראו בעמ' 26 שורות 12-13).

     

64. הנה כי כן, בשל כל הנימוקים הנ"ל, הרי שאני דוחה את הגרסה של התובע כי לא ידע אודות זיקתם של הנתבעים 1-2 לחלקה. במקרה דנן אין המדובר ברוכש מאוחר תם לב אשר לא ידע על העסקה המוקדמת בזמן, עת התקשר בעסקתו לרכישת החלקה. לא למותר להעיר, כי התובע אינו יכול להסתפק בגרסה, כי הוא לא בדק את החלקה ולא ביקר בה (ראו עדותו של חמודי, בנו של התובע בעמ' 23 שורות 22-23 וכן סעיף 8 לתצהירו של התובע - ת/1), כדי להתגבר על דרישת תום הלב, באשר המתקשר השני אינו יכול לטעון כי פעל בתום לב כאשר לא בדק ולא בירר האם החלקה נתפסה על ידי אחר ולא ערך כל בדיקה שצפוי היה כי אדם סביר יערוך.

     

65. עוד אציין, כי טענתו העיקרית של התובע בסיכומיו היא, כי הרוכש הראשון בזמן (המנוחה) הוא גורם "התאונה המשפטית" אשר ברישומה של הערת אזהרה יכולה היה למנוע את אותה תאונה (ראו סע' 29 לסיכומיו). אף בסיכומי התשובה מטעמו טען התובע, כי: "העיקר הוא האם על אותם מקרקעין רשומה הערת אזהרה אם לאו". אני דוחה טענה זאת. אם פעל הרוכש השני בזמן בחוסר תום-לב סובייקטיבי או אובייקטיבי אי-רישום הערת האזהרה על-ידי הרוכש הראשון בזמן אינו מעלה ואינו מוריד, מכיוון שאי-הרישום על ידי הרוכש הראשון בזמן לא הוא שהוביל ל"תאונה המשפטית" (וראו ע"א 1117/06 אוזכר לעיל, בחלק הנורמטיבי, בפסקה 32 לפסק הדין).

     

66. משמצאתי כי התובע היה חסר תום לב בעשותו את העסקה, די בכך כדי לשלול את עדיפותו על פני המתקשר השני בזמן, ואין צורך לבדוק את רכיב התמורה.

     

67. מכאן אשוב לדון בטענה של התובע בסיכומיו, כי העסקה המוקדמת בזמן הינה עסקה בטלה.

     

    האם הסכם המתנה הינו הסכם למראית עין ויש להורות על בטלותו?

     

68. כאמור, לטענת התובע בסיכומיו במקרה דנן קיימת הודאת בעל דין (עדותו של הנתבע 2 בעמ' 33 שורות 16-19), כי הסכם המתנה מיום 21.8.08 הינו הסכם למראית עין באשר מאחוריו מסתתר הסכם שלפיו הנתבע 3 ז"ל (ואחיו מ. וא.) מכרו את זכויותיהם למנוחה ז"ל כנגד תשלום תמורה והצגת ההסכם כהסכם מתנה לא נועדה אלא להתחמק מתשלום מס. משכך, הרי שמדובר בחוזה בטל לפי סעיף 13 לחוק החוזים.

    עוד נטען, כי גם סיווג הסכם המתנה כחוזה פסול – חוזה בלתי חוקי מביא לאותה המסקנה כי מדובר בחוזה בטל (וראו הטענה בהרחבה עמ' 11 -12 לסיכומים).

    הנתבעים 1-2 טענו בסיכומיהם מנגד, כי לא הוכח, כי ההסכם שבין הנתבע 3 לבין הנתבעת 1 נועד להונות את רשויות המס.

    ומכאן להכרעתי בעניין.

     

69. בכתב הגנתם טענו הנתבעים 1-2 בסעיף 4 כדלהלן:

    " על אף העובדה שהערת האזהרה שנרשמה לזכות הנתבעת התייחסה לעסקת מתנה...הרי שמדובר בעסקת מכר לכל דבר, הנתבעת וגם בנה שילמו לנתבע וליתר אחיו תמורה מליאה בגין החלקה נשוא תיק זה.."

    וכן טענו בסעיף 20 לכתב ההגנה:

    "... נתבע 3 קיבל את מלוא התמורה שסוכמה עמו בגין זכויותיו בחלקה ובחלקות נוספות. למעשה הסכם המתנה נועד אך ורק בכדי לחסוך בתשלומי המיסים ובפרט מס שבח מקרקעין ותו לא".

     

    (האמור לעיל חזר אף בתצהירו של הנתבע 2 במסגרת סעיפים 10 ו- 21 לנ/2).

     

70. אף בחקירתו הנגדית העיד הנתבע 2 כדלקמן (ראו סע' 33 שורות 16-19):

    "ש. תאשר כשאתה עשית עסקת מתנה בינך לבין דודך עטאללה ב- 12.1.2008 וגם כשאמא שלך עשתה עסקת מתנה בין גיסה עטאללה ב- 21.8.2008, טענתך היא שההסכמים האלה הם למראית עין כשמטרתם היא לחסוך במס כי בפועל שולמה תמורה?

    ת. נכון. 

     

71. הנה כי כן, עת נטען כי עסקת המתנה הינה עסקת מכר לכל דבר באשר שולמה לנתבע 3 תמורה וזאת על מנת לחסוך במס, הרי שלפנינו הסכם שכרוכה בו הונאה של רשויות המס. לעניין זה ראו סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 הקובע כי: "מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס". המנוחה הינה אשתו של אח של המוכר (הנתבע 3) , ולכן המנוחה וגיסה שהינם הצדדים להסכם המתנה עונים על הגדרת "קרוב" המפורטת בסעיף 1 לחוק הנ"ל.

     

72. נשאלת השאלה – כיצד יש לסווג הסכם שכזה שכרוכה בו הונאה של רשויות המס? האם כחוזה למראית עין או כחוזה פסול. להבחנה בין שני סוגי הסכמים אלו חשיבות רבה נוכח העובדה כי בהתאם לסעיף 31 לחוק החוזים ניתן לבית המשפט שיקול דעת לחרוג מכלל ההשבה ולהורות על קיום החוזה הפסול כולו או מקצתו.

     

73. בע"א 4305/10 מזל אילן נ' יוסף לוי (9.5.12) (להלן: "פרשת אילן") נידונה השאלה הנ"ל. בפרשה הנ"ל הובאו שתי גישות. הגישה האחת של השופט פוגלמן- גישת "התכלית הדומיננטית". לפי גישה זו, בסיווג חוזה שנועד להסתיר מידע מהרשויות, יש לאתר את ההיבט הדומיננטי בחוזה בכל מקרה ומקרה ולשם כך יש לשאול האם היתה לצדדים כוונה להתקשר ביחסים חוזיים מחייבים ואם היתה בכוונתם להוציא לפועל את העסקה? אם התשובה לכך בחיוב, הרי שהקטגוריה המתאימה אינה חוזה למראית עין. בנוסף, יש להוסיף ולשאול האם כוונת הצדדים חותרת תחת האינטרס הציבורי (כמובנו של סע' 30 לחוק החוזים) כאשר אם התשובה על כך חיובית הרי שהקטגוריה המתאימה הינה חוזה פסול.

     

74. גישה אחרת הינה של השופט הנדל, גישת "הפגם הכפול". לפי גישה זו חוזה בעל פגם כפול – כלומר שהוא בו זמנית למראית עין וגם חוזה בלתי חוקי יסווג גם כחוזה בלתי חוקי והסעד בעניינו יהיה כשל חוזה בלתי חוקי – קיום, ביטול או השבה, באופן חלקי או מלא, כפי שיקול דעתו של בית המשפט. השופט רובינשטיין בחר שלא להכריע בסוגיה, אם כי נטייתו הייתה לדעתו של השופט הנדל.

75. בסופו של דבר,סוגיית הסיווג הכפול, נותרה ללא הכרעה בפרשת אילן, אך השופטים הסכימו פה אחד באותו עניין, כי יש להורות על קיום העסקה כאמור בהסכם המכר, בכפוף לכך שהמערערת תישא בתשלום מס השבח (כאמור בפסקה 45 לפסד דינו של השופט פוגלמן). לא למותר להעיר, כי השופט פוגלמן אף קבע בפרשת אילן הנ"ל, כי כאשר מדובר בהסכם פסול שמטרתו להונות את שלטונות המס, לא ניתן להורות על הפרדתו לחלקים, ואי החוקיות נוגעת לכל מרכיביו (ראו סע' 33 לפרשת אילן).

     

    מן הכלל אל הפרט:

76. בעניינו סבורני, כי הצדדים להסכם המתנה אכן התכוונו להתקשר ביחסים מחייבים והם גמרו בדעתם מלכתחילה לממש את העסקה שערכו שהינה בעברת המקרקעין. עם זאת הצדדים ביקשו להוציא עסקה זו מהכוח אל הפועל על ידי אי דיווח לשלטונות המס אודות עסקה נסתרת שנכרתה (עסקת מכר עם תמורה). משכך, הרי שלפי מבחן הדומיננטיות של השופט פוגלמן חוזה כזה יסווג כחוזה בלתי חוקי, כאשר לפי גישתו של השופט הנדל יסווג הסכם כזה הן כחוזה בלתי חוזי והן למראית עין אשר הסעד בעניינו יהיה כשל חוזה בלתי חוקי.

    יחד עם זאת, איני נדרש להכריע בין שתי גישות אלה, באשר לפי שתי הגישות ניתן להורות על קיומו של החוזה לפי סע' 31 לחוק החוזים.

     

77. להלן יובאו הוראות סעיפים 30 -31 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973:

    "30.   חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל.

    31.  הוראות סעיפים 19 ו- 21 יחולו, בשינויים המחויבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה – לחייב את הצד השני בקיום החוב שכנגד, כולו או מקצתו".

     

78. מהוראות סעיפים 30-31 הנ"ל עולה, כי קיום חוזה בלתי חוקי הוא החריג. ברם, בפועל במקרים רבים הורו בתי המשפט על קיום חוזה בלתי חוקי, אף שבחוזה היתה כרוכה הונאה של רשויות המס.

79. בעניין זה אפנה לחיבורו של המלומד עופר גרוסקופף "חוזה פסול"חוזים כרך ג (דניאל פרידמן ונילי כהן עורכים, 2003 (, שם צוין כדלקמן:

    "למרות שהשימוש בסמכות להורות על קיום החוזה, לפי סעיף 31 לחוק החוזיםאמור להיות חריג, הרי שעיון בפסיקה בנוגע להונאת רשויות המס מלמד כי לפחות בהקשר זה נעשה שימוש תדיר בסמכות זו. להוציא מקרים בהם טרם הוחל בביצוע החוזה, או כאשר קיום החוזה עלול היה לפגוע בצד ג' תם לב, מסתבר שכמעט בכל המקרים שבהם נפסל חוזה מחמת ניסיון להונות את רשויות המס, בחר בית המשפט להורות על קיומו. יתר על כן, בפסק הדין הבודד (הכוונה לענייןברש) בו נמנע בית המשפט העליון ממתן צו קיום בנימוק שאין בנסיבות המקרה הצדקה להפעלת הסמכות ה'חריגה' להורות על קיום החוזה, הגיע בית המשפט, הלכה למעשה, לתוצאה של קיום ההתקשרות, וזאת משהורה, על דעת שני הצדדים, על השבת שווי בלבד " (שם, עמ' 519).

     

80. בנוסף, במסגרת ע"א 6667/10 גלית הלוי בר טנלדר נ' דרור קוזינצקי, (12.9.12) בו אף צוטט חיבורו הנ"ל של גרוסקופף, רוכזו אמות מידה מנחות להפעלת שיקול דעתו של בית המשפט במסגרת "שיקולי הצדק" שבסעיף 31 סיפא לחוק החוזים. ואלו הן אמות המידה (שם, פסקה 26 לפסק הדין):

    "א. התובע את קיום החוזה קיים את חיוביו והטוען לאי חוקיות "מחזיק את מלוא טרפו בידו" – במקרה כאמור אין לשחררו מביצוע החיוב המוטל עליו ... הפסיקה פירשה תנאי זה באופן מצמצם כך שדי גם בקיום חלקי של חיוביו (ראו אצלשלו, בעמ' 392).

    ב. מידת הביצוע של החוזה הבלתי חוקי - ככל שקוימו יותר חיובים בין הצדדים הנטייה היא להורות על אכיפה.

    ג. בית המשפט לא יצווה על ביצוע מעשה לא חוקי, ולא יורה על תשלום עבור מעשה בלתי חוקי. זאת, להבדיל מאי חוקיות שהוסרה או שניתן להסירה, לדוגמה, קיום עסקת מכר מקרקעין תוך דיווח לרשויות על אודות העסקה האמיתית.

    ד.אי החוקיות איננה חמורה, כשהשיקול המרכזי הוא מידת הפגיעה בציבור, כפי שמשתקף מתכלית החוק ומרמת הפסול הערכי-מוסרי שדבק באי החוקיות.

    ה.אי החוקיות היא אגבית (אינצידנטלית) למהות ההתקשרות, כאשר המבחן העיקרי לאגביות הוא כפול ומצטבר: כאשר הפעולה הבלתי חוקית לא מהווה את עיקר ההתקשרות אלא נוגעת לחלק הביצועי שלה; וכאשר הפעולה הבלתי חוקית אינה חיונית להתקשרות ויכולה להתקיים גם בלעדיה.

    ו.מידת הפסלות איננה חולשת על כל החוזה, וניתן להפריד את החלק הנגוע מתוך החוזה מבלי לשנות בכך את החוזה שבו התקשרו הצדדים.

    ז.אשמו היחסי של הצד המבקש קיום אינו חמור באופן יחסי, ובמיוחד ייבחן האם הצד המבקש קיום יזם את אי החוקיות או היה הנהנה העיקרי ממנה. עוד בהקשר זה ניתן לקחת בחשבון אם החוזה היה בתחום עיסוקו של אחד הצדדים בעוד הצד השני היה בגדר לקוח סתם או צד תמים שאינו מתמצא בנושא.

    ח. התנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה ומידת תום הלב מצדם, לדוגמה כשהצד השני מנצל את אי החוקיות על מנת לחמוק מחיוביו.

    ט.קיום החוזה לא יפגע בצד ג' תם לב, בכפוף לדיני העסקאות הנוגדות.

    י. החוזה עצמו ממלא את כל היסודות הנדרשים לקיומו של חוזה תקף, כמו גמירות דעת ומסוימות, כך שאלמלא הפסול החוזה היה תקף כשלעצמו וניתן לאכיפה.

     

81. בענייננו עסקינן בחוזה שקוים במלואו שולמה תמורה (ראו סע' 8 וסע' 21 לנ'2) והועברה חזקה בחלקה לידי הנתבעים, כאשר אף אחד מהצדדים לחוזה אינו מבקש להביא לבטלותו. אף התובע דנן שהינו בכלל צד ג' להסכם לא עתר לסעד של בטלות הסכם המתנה ואף לא ביקש לתקן את התביעה ולהורות על ידי הוספת סעד של ביטול ההסכם, ודי בכך כדי לדחות התביעה. כמו כן, עסקינן באי חוקיות שהיא אגבית (אינצידנטלית) למהות ההתקשרות. אי החוקיות אינה עומדת בליבת החוזה, מטרתו של הסכם לא היתה להונות את רשויות המס, שכן מדובר בעסקת מקרקעין רגילה למכירת זכויות שניתן לבצעה באופן חוקי לו דווחה העסקה כעסקת מכר רגילה רשויות המס. יתרה מכן במקרה דנן, אין המדובר ב"צד ג' תם לב אשר קיום החוזה עלול לפגוע בו", אשר לגביו ניתן לומר, כי זה המקרה בו ראוי שלא להורות על קיומו של החוזה. המדובר בתובע חסר תום לב אשר התקשר בעסקה נוגדת כאשר ידע על העסקה המוקדמת בזמן. יתרה מכן מדובר בחוקיות שניתן להסירה, וזאת באמצעות דיווח על העסקה כעסקת מכר לרשויות המס, ובכך לרפא את אי החוקיות.

    בשל כל אלה אי דוחה את הטענה של התובע בדבר בטלותו של ההסכם.

     

82. בסיכומיו טען התובע, כי שיקול נוסף שבו יש להתחשב בו במקרה דנן הוא, כי הסכם המתנה וייפוי הכוח שניתן לביצוע של הסכם המתנה נוקבים במספר ת.ז. שגוי של המוכר, הנתבע 3. לאמור בייפוי כוח זה כלל לא ניתן לעשות שימוש. לטענתו "שיקול זה אף הוזכר בעניין קוזניצקי [הכוונה לע"א 6667/10 שאוזכר לעיל] הנ"ל ויש מקום להתחשב בו במקרה דנן משהתובע מעורב בו כצב שלישי".

     

83.  הטענה נדחית. מדובר בטעות סופר במספר ת"ז של הנתבע 3 (אף בנסח הרישום שצורף כנספח ב לתובענה צוין כי תוקנה טעות סופר) אין המדובר בטעות מהותית, ולבטח אין ליתן לצד ג' חסר תום לב להיבנות מטעות סופר זו.

    לפיכך, הרי שגם הטענה הנ"ל של התובע נדחית בזאת.

     

    סוף דבר:

84. דין התביעה להידחות.

     

85. בתובע ישלם לנתבעים 1-2 יחדיו הוצאות משפט בסך כולל של 30,000 ₪.

     

    המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

     

     

    ניתנה היום, י"ד אב תש"פ, 04 אוגוסט 2020, בהעדר הצדדים.