בפני ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית רמת גן, מיום 6.2.18, בערר 119/09, במסגרתו נדחה ערר שהגישה המערערת על החלטת המשיב לדחות טענתה לפיה היא זכאית לפטור מארנונה בשנים 2008 - 2009 לפי סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה") בגין נכס המוחזק על ידה.
1.המערערת הינה הבעלים של מבנה ברח' אבא הילל 13 ברמת גן (להלן: "הנכס"), אותו רכשה מעיריית רמת גן בשנת 1999. ביום 24.12.00 פנתה המערערת לעירייה בבקשה לקבל פטור מארנונה בנימוק שהנכס אינו ראוי לשימוש (נספח ג' לתצהיר המערערת בפני ועדת הערר - התצהיר ונספחיו צורפו כמוצג 4 לתיק מוצגי המערערת).
ביום 14.3.02 הודיעה העירייה, כי בקשת המערערת התקבלה, וכי על פי החלטת הנהלת העיר היא קיבלה פטור מארנונה עבור הנכס החל מספטמבר 2000 ועד להעברת הבעלות בנכס על שמה (נספח ד' לתצהיר המערערת בפני ועדת הערר - התצהיר ונספחיו צורפו כמוצג 4 לתיק מוצגי המערערת).
2.בראשית שנת 2009, וכפי שעשתה בעבר, פנתה המערערת למנהלת מחלקת השומה כדי לקבל אישור הפטור וזיכוי החיוב לשנים 2009- 2008 ואולם, בקשתה נדחתה מן הטעם כי הבעלות בנכס עברה על שם המערערת, בשנת 2007.
המערערת ביקשה פטור מארנונה בטענה, כי בדומה לעבר הנכס עדין במצב אשר אינו ראוי לשימוש. או אז, נדרשה המערערת להמציא חוו"ד הנדסית על כך שהנכס אינו ראוי לשימוש.
ואכן, במסגרת השגה על החלטת המשיב שלא ליתן הפטור לשנים -2008 - 2009, הגישה המערערת חוו"ד הנדסית מיום 3.9.09 בתמיכה לטענתה כי הנכס אינו ראוי לשימוש ועומד בתנאי סעיף 330 לפקודה (נספח ה' לתצהיר המערערת בפני ועדת הערר - התצהיר ונספחיו צורפו כמוצג 4 לתיק מוצגי המערערת).
3.ביום 21.10.09 נדחתה השגת המערערת, בנימוק כי לא הוכח שהנכס אינו ראוי לשימוש בשל אי עמידתו במבחן הכלכלי (נספח א' לתצהיר המערערת בפני ועדת הערר - התצהיר ונספחיו צורפו כמוצג 4 לתיק מוצגי המערערת). וכך נקבע בחלטה בהשגה:
"20. חוות הדעת ההנדסית אינה מספיקה בנסיבות העניין. כל שכן חוות הדעת אינה מפורטת כלל וכלל ואין בה פירוט מה נדרש לעשות בנכס על מנת לשקמו ומה העלויות של כל העבודות הנדרשות אלא אך בקביעה של עלות השיקום הכוללת.
21. בנסיבות העניין, נדרשת חוות דעת של שמאי לצורך הערכת שווי הנכס לעומת עלות השמשתו, שוויו של הנכס לפני ואחרי השיפוץ, התשואה אותה עשוי להניב הנכס לאחר השיפוץ וכיוצ"ב.
22. לאור כל האמור לעיל, החלטתי לדחות את ההשגה".
על החלטה זו הוגש הערר לוועדת הערר, שהחלטתה היא מושא הערעור שלפני.
4.במסגרת הערר, שבה המערערת על טענותיה, לפיהן היא זכאית לפטור מאחר ומדובר בנכס בלתי ראוי לשימוש, וכי המשיב מנוע מלשנות עמדתו בדבר מצב הנכס, כאשר בשנים 2000 - 2007 הוכר הנכס כבלתי ראוי לשימוש, כפי שגם עולה מחוות דעת הנדסית שהגישה ומאחר ולא חל כל שינוי במצב הנכס, ולא התגלה כל מידע חדש שעשוי לבסס החלטה של ביטול הפטור. לטענת המערערת, מצב הנכס היה ידוע כל העת למשיב, וכחיזוק לכך הצביעה על מסמכי המשיב (ראה דף חשבונות של המשיב – אשר צורף לתיק מוצגי המערערת) המתעדים את חשבון הארנונה של המערערת, שם נרשם כי הפטור ניתן בשל נכס שאינו ראוי לשימוש, ואף הוכח כי הוגשה בשנת 2009 בקשה להריסת הנכס.
5.מנגד, טען המשיב, לראשונה, כי דין הערר להידחות על הסף בשל הגשת הבקשה לפטור באיחור. עוד טען, כי הפטור ניתן מראש לתקופה קצובה, וכי הוא רשאי לבחון את בקשת הפטור מעת לעת, וכי בכל מקרה יש לקצוב בזמן את הפטור לפי סעיף 330 לפקודה.
לענין זה נטען, כי המערערת לא מסרה בשנים 2008 - 2009 הודעה למשיב על היות הנכס לא ראוי לשימוש וכי הודעה שכזו היא קונסטיטוטיבית, ומשכך בכל מקרה לא עמדה המערערת בתנאים לקבלת הפטור לפי סעיף 330 לפקודה. כמו כן, חזר המשיב על טענתו, כי לא הוכח העדר כדאיות כלכלית להשמיש את הנכס.
אשר לפטור שניתן למערערת בין השנים 2002- 2007, נטען כי לא ניתן למערערת פטור מכוח הוראת סעיף 330 לפקודה אלא מכוח החלטת הנהלת העירייה.
6.ועדת הערר התייחסה בהחלטתה (מוצג 1 לתיק מוצגי המערערת) להחלטת המשיב מכוחה ניתן פטור מארנונה למערערת, שזו לשונה:
"בישיבת הנהלת העיר... הוחלט... לאשר פטור מארנונה מספטמבר 2000 ועד העברת הבעלות על הקרקע על שמו של קרוננברג".
ועדת הערר קבעה, כי:
"מרגע מתן הפטור נכרת למעשה בין המשיבה לבין העוררת מעין הסכם תקף, מחייב ואף אופרטיבי, אשר הצדדים פעלו על פיו ואשר הוסכם כי יחדל להתקיים במועד התקיימות התנאי המפסיק, הוא העברת הבעלות בנכס על שם העוררת".
ועדת הערר התייחסה להתנהגות הצדדים במהלך השנים, לפיה המשיב היה שולח למערערת, מידי שנה, הודעת חיוב בתשלום ארנונה ובסוף כל שנה היה מגיע נציג המערערת ומניח את דעת המשיב, כי טרם התקיים התנאי המפסיק, העברת הבעלות, והמשיב היה מבטל רטרואקטיבית את החיוב. ועדת הערר קבעה, כי אין משמעות למחלוקת בין הצדדים האם הפטור ניתן בשל מצבו של הנכס וכי המערערת נהנתה למעשה מפטור אוטומטי מבלי שנדרשה להוכיח, כי הנכס עומד בתנאי סעיף 330 לפקודה, וכן כי לאור משך תקופת הפטור שניתן לה לא ניתן לקבל את הטענה בדבר "ידיעה פוזיטיבית" של המשיב אודות מצב הנכס.
ועדת הערר קבעה, כי עם העברת הבעלות בנכס, היה על המערערת, ככל שביקשה להינות מפטור בשל מצבו של הנכס, להגיש בקשה מראש בנדון כעילה המזכה אותה בפטור.
7.יצוין, כי עם היוודע לעוררת, במחצית השנייה של שנת 2009, דבר הפסקת הפטור מכוח התנאי המפסיק, היא פעלה להשבת הפטור מכוח הוראת סעיף 330 לפקודה. בקשתה לפטור לגבי שנים 2008-2009 נדחתה גם בשלב ההשגה וגם בהחלטת ועדת הערר בנדון שהינה מושא הערעור.
לצד האמור יוער, כי בהמשך הכיר המשיב בנכס כאינו ראוי לשימוש ולמערערת הוענק פטור מתשלום ארנונה החל משנת 2010.
טענות המערערת
8.לטענת המערערת, הפטור ניתן לה מלכתחילה ולאורך השנים 2000- 2007, בגין מצב בלתי ראוי לשימוש של הנכס, ואין לקבל את טענתו החדשה של המשיב, אותה אימצה ועדת הערר, לפיה לא מדובר בפטור לפי סעיף 330 לפקודה, כי אם בפטור זמני עד להעברת הבעלות בנכס.
נטען, כי גם בספרי העירייה צויין כי מדובר בפטור בשל מצב הנכס, וכי המצהירה מטעם המשיב, הגב' פנינה פיטו, הצהירה בתצהירה התומך בהליך הערר, כי אין מחלוקת שהפטור שניתן עד לשנת 2008 ניתן בגין נכס שאינו ראוי לשימוש, כשעל פי התצהיר הסיבה שלא ניתן פטור בשנת 2008 היא רק כי לא נמסרה הודעה במועד.
אין חולק, כי הגב' פיטו שינתה גרסתה בחקירה נגדית וטענה שהפטור לא ניתן מכוח הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות אלא מכוח החלטת הנהלת העיריה בנדון, ובהמשך טענה, כי אינה יודעת מכוח מה ניתן הפטור.
נטען על ידי המערערת, כי יש לזקוף לחובת המשיב השינוי והסתירה בגרסאות.
עוד נטען בהקשר זה, כי הנהלת העיריה איננה רשאית לקבל החלטה בדבר מתן פטור מארנונה אלא רק במסגרת הסמכות הנתונה לה מכח חוק (ראו סעיף 12 (ג) לחוק ההסדרים) והפטור יכול שיהא מוענק רק בנסיבות בהן הנכס אינו ראוי לשימוש, לפי סעיף 330 לפקודה.
לבסוף טענה לעניין זה, כי העובדה שניתן לה פטור מתשלום ארנונה לשנים 2010 ואילך אך מחזקת עמדתה כי קיים חוסר הגיון באי מתן פטור מארנונה לתקופה של שנתיים (2008-2009) כשאין חולק כי לאורך שנים לפני כן (2002- 2007) ושנים לאחר מכן (החל משנת 2010) הכיר המשיב במצב הנכס ככזה אשר אינו ראוי לשימוש.
9.עוד טענה המערערת, כי שגתה ועדת הערר, כאשר דחתה את עמדת המערערת ולפיה קיבלה פטור מארנונה בשנים 2002 – 2007 בשל היות הנכס בלתי ראוי לשימוש, כשנמנעה מלחקור הרקע למתן הפטור למערערת עד לשנת 2007, כשלא נדרשה בפועל לשאלה אודות מצב הנכס, כשנמנעה מדיון בשאלה האם מוטלת על הנישום החובה לשוב ולבקש מידי שנה מהרשות המקומית פטור לפי סעיף 330 לפקודה, משנמנעה מלהתייחס לשאלה על מי מוטל הנטל להראות שמצב הנכס השתנה, וכן התעלמה משינוי הגרסאות של המשיב.
10.הוסיפה וטענה המערערת, כי ועדת הערר חרגה מסמכותה כשקבעה, כי בין המשיב לבין המערערת נכרת מעין הסכם למתן הפטור עד להעברת הבעלות בנכס, שכן הלכה היא כי שאלת קיומם של הסכמים, חוקיותם, פרשנותם וכדומה אינה בסמכותה של ועדת הערר, ועל כן יש לבטל קביעות אלה.
בהקשר זה הוסיפה וטענה המערערת, כי אין בסיס לקביעת הוועדה כי מדובר במעין הסכם, וכי להנהלת העיריה אין סמכות ליתן פטור מארנונה אלא על פי דין.
11.לטענת המערערת, בחינת התנאים הקבועים בסעיף 330 לפקודה הייתה צריכה להוביל את ועדת הערר למסקנה, כי יש להעניק למערערת את הפטור המבוקש. בהקשר זה נטען, כי לאורך השנים לא הייתה מחלוקת בין הצדדים לגבי מצב הנכס, וככל שהייתה מחלוקת היה על הוועדה להכריע בה.
עוד נטען כי שגתה ועדת הערר כשלא התייחסה לפסק הדין שניתן בבר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו מנהל הארנונה (פורסם בנבו, 30.12.09) (להלן: "פס"ד המגרש המוצלח"), שם נקבע כי המבחן למתן הפטור לפי סעיף 330 לפקודה אינו המבחן הכלכלי של כדאיות השמשת הנכס, אלא מצבו הפיסי של הנכס לפי מבחן אובייקטיבי של האדם הסביר.
אשר למחלוקת לגבי הצורך במתן הודעה על מצב הנכס, טענה המערערת, כי כאשר מדובר בחידוש בקשה לפטור, לאחר שכבר ניתן בעבר הפטור לפי סעיף 330 לפקודה, אין צורך בהודעה חוזרת על מצב הנכס או בהגשת בקשה להארכה. לטענתה, לא מדובר בפטור שנתי שיש לחדשו, כפי שגם עולה מעמדת המשיב בפטור שניתן בשנת 2010 שם צויין כי יש להודיע על כל שינוי במצב הנכס.
12.לבסוף, טענה המערערת, כי יש מקום במקרה זה להתערבות ערכאת הערעור, שצריכה להיעשות תוך בדיקת החלטת ועדת הערר לגופה, ולא על פי עילת הסבירות בלבד, וכי בכל מקרה אין מקום לקבלת טענת המשיב, שהועלתה לראשונה בהליך הערר, לפיה הבקשה לפטור הוגשה באיחור. משעה שההשגה נידונה לגופה ולא נדחתה על הסף בשל הגשת הבקשה באיחור, אין מקום להעלות בשלב מאוחר יותר טענה של איחור בהגשת הבקשה.
לטענת המשיב
13.לטענת המשיב, הפטור שניתן למערערת מתשלום ארנונה לשנים 2002 - 2007 לא היה לפי סעיף 330 לפקודה, כי אם פטור שניתן מכוח החלטת הנהלת העיריה, לזמן מוגבל - עד להעברת הבעלות בנכס על שם המערערת, וללא קשר למצב הנכס וכי הפטור ניתן למעשה אך בשל העיכוב באישור משרד הפנים להעברת הבעלות ע"ש המערערת.
עוד נטען, כי בפועל, עד שנת 2008 חוייבה המערערת בארנונה על הנכס, חיוב שבוטל בדיעבד בכל שנה רק לאחר שנציג המערערת הבהיר, כי הבעלות בנכס טרם נרשמה על שם המערערת. ואולם משהועברה הבעלות בשנת 2007, פקע הפטור, ועל כן בהעדר כל בקשה בפתח שנת 2008 למתן פטור מחמת היות הנכס בלתי ראוי לשימוש, חוייבה המערערת בארנונה.
נטען, כי משהמערערת הגישה בקשה לפטור מכוח סעיף 330 לפקודה רק בחודש ספטמבר 2009, לאחר שהשומות לשנים 2008 - 2009 נעשו סופיות, מבלי שניתן לבדוק את מצב הנכס בזמן אמת, ומשכאמור לא ניתנה הודעה במועד ובזמן אמת, הרי שלא עמדה המערערת בתנאי סעיף 330 לפקודה, ולא היה מנוס מדחיית הבקשה.
14.בהתייחס להחלטת ועדת הערר, נטען כי ועדת הערר בחנה את הבקשה לפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות באופן עצמאי וקבעה, בצדק, כי לא מתקיימים התנאים למתן הפטור, משלא מסרה המערערת למשיב הודעה בזמן אמת על מצב הנכס, ובצדק נקבע, כקביעה עובדתית שאין להתערב בה, כי לא מתקיים החריג של "ידיעה פוזיטיבית", דוקטרינה שהועלתה כדעת מיעוט לגבי סעיפים אחרים ולא לגבי סעיף 330 לפקודה, וגם לגביה צוין כי יש להחילה במקרים חריגים. משכך, נטען, כי החלטת ועדת הערר הינה סבירה ומנומקת ובהתאם להלכה בדבר אי התערבות בהחלטות של ועדת מקצועיות, אין כל עילה להתערבות בית המשפט בהחלטת הועדה.
15.לטענת המשיב, המערערת פעלה בשיהוי, כאשר חרף העובדה שכבר בשלהי שנת 2008 סירב המשיב לבקשת נציג המערערת לבטל את החיוב, רק בספטמבר 2009 פעלה המערערת והגישה בקשה לפטור מתשלום ארנונה בשל היות הנכס בלתי ראוי לשימוש.
16.עוד טוען המשיב, כי החלטת ועדת הערר ניתנה בסמכות, כאשר הוועדה לא קבעה כי מדובר בהסכם מחייב, אלא כי "ניתן לומר כי מדובר בהסכם...". מעבר לכך, משהמערערת הסתמכה על החלטת מועצת העיר כהחלטה שזיכתה אותה בפטור לאורך שנים, הרי שמנועה היא עתה מלתקוף החלטה זו.
17.לטענת המשיב, פס"ד המגרש המוצלח (בר"מ 5711/06) אין בו כדי להועיל למערערת במקרה דנן, שכן דחיית בקשת המערערת לפטור מארנונה אינה מסתמכת רק על סוגיית המבחן הכלכלי, החלטה אשר היתה הנימוק לדחיית ההשגה, כי אם מהטעם שהמערערת לא הגישה הודעה בדבר מצב הנכס במועד, טענה עליה מבססת ועדת הערר החלטתה בדבר דחיית הערר.
זאת ועוד, נטען כי נקבע בפסיקה (עמ"נ (ת"א) 8230-12-09) כי יש להחיל את ההלכה החדשה רק לעתיד ולא על שומות שכבר נדונו.
18.עוד טוען המשיב בהקשר זה, כי לאחר מתן פסק הדין, ובטרם ניתנה החלטת ועדת הערר, תוקן סעיף 330 לפקודה כך שהפטור יכול להינתן לשלוש שנים, לאחר הגשת הודעה, ולאחר מכן יחוייב במשך 5 שנים, כשרק לאחריהם ניתן להגיש בקשה והודעה נוספת על מצב הנכס.
דיון והכרעה
19.אקדים ואומר, כי לאחר ששבתי והפכתי בטענות הצדדים, בדין ובפסיקה, אני סבורה כי דין הערעור להתקבל.
20.הלכה היא, כי לוועדת הערר שיקול דעת רחב בתחומי סמכותה, וכי בית המשפט המנהלי בשבתו כערכאת ערעור, אינו מחליף את שיקול דעתה של ועדת הערר לענייני ארנונה בשיקול דעתו, אלא בוחן את סבירות החלטתה [ע"א 8588/00 עיריית עפולה נגד בזק (ניתן ביום 30.3.03)].
בית המשפט אינו מתערב בהחלטותיה של הוועדה, אלא בנסיבות חריגות בהן נמצא כי נפל בהחלטה פגם היורד לשורשו של עניין, כגון התנהלות הוועדה בחוסר תום לב; תוך הפעלת שיקולים זרים; בחריגה קיצונית ממתחם הסבירות; או כאשר הדברים אינם מבוססים על פניהם [בג"צ 10013/03 ראש עיריית סכנין נ' המועצה הארצית לתו"ב ובניה והולנת"ע (פורסם בנבו, 21.07.04); בג"צ 2445/06 איזוטסט בע"מ נ' הרשות הלאומית להסמכת מעבדות (פורסם בנבו, 31.05.09)].
מידת ההתערבות של בית משפט זה תצומצם אף יותר, לכדי מקרים חריגים במיוחד, ביחס לממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הוועדה לאחר שמיעת עדים והתרשמות בלתי אמצעית מהראיות [י' זמיר השפיטה בעניינים מנהליים (1975), 14-13; רע"א 8000/07 היועץ המשפטי לממשלה נ' פלוני (פורסם בנבו, 2.5.2012)].
21.בענייננו, ועדת הערר, על בסיס הראיות שהונחו בפניה, הגיעה לכלל מסקנה, כי הפטור שניתן עד לשנת 2007 לא היה פטור מכוח הוראת סעיף 330 לפקודה, אלא פטור מכוח הסכם בין המערערת לעיריה, פטור שניתן לתקופה קצובה, עד להעברת הבעלות בנכס על שם המערערת.
ועדת הערר ביססה קביעתה זו על החלטת הנהלת העיריה המעניקה פטור עד למועד העברת הבעלות בנכס ועל כך שהמשיב חייב את המערערת בכל אחת מהשנים הנ"ל בארנונה, וביטל את החיוב רטרואקטיבית, לאחר שהוכח בפניו שהבעלות בנכס טרם הועברה על שם המערערת.
ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי גם אם הייתה מתקבלת עמדת המערערת, כי הפטור עד לשנת 2007 ניתן בגין מצב הנכס ומכוח סעיף 330 לפקודה, הרי שבנסיבות העניין, משהודעת המערערת על מצב הנכס ניתנה בשנת 2002 ומאז לא נבחן מצב הנכס על ידי המשיב - לא ניתן לקבל את טענת המערערת בדבר "ידיעה פוזיטיבית" של המשיב אודות מצב הנכס. עוד נקבע, כי אין לקבל את טענת המערערת, כי שלחה הודעה על מצב הנכס בשנים 1999 - 2000 וכי די בכך כדי לעמוד בתנאי מתן ההודעה לפי סעיף 330 לפקודה, שכן המערערת לא שלחה את ההודעה לגורם הנכון בעירייה.
22.אלא שבנסיבות העניין, סבורה אני כי על בסיס הנתונים העובדתיים הקיימים, הגיעה הוועדה למסקנה הנגועה בחוסר סבירות קיצונית ושגויה המחייבת התערבות ערכאת הערעור.
לעניות דעתי, דרך הסקת המסקנות אשר הובילה את הוועדה למסקנה ולפיה, הפטור אשר ניתן למערערת בין השנים 2002- 2007 ניתן מכוח הסכם נגועה בפגמים היורדים לשורשו של עניין ומחייבים התערבות. שהרי גם מחזיק בנכס חב בתשלומי ארנונה ולא רק הבעלים הרשום של הנכס ובהעדר בסיס בדין אין להנהלת העיריה כל סמכות להעניק פטור מתשלומי ארנונה אלא מכוח הדין. (ראו סעיף 12 (ג) לחוק ההסדרים).
מן התשתית העובדתית שהונחה אך נכון היה להגיע למסקנה, כי הפטור שהוענק למערערת הוא מכוח היות הנכס בלתי ראוי לשימוש ולא מכל סיבה אחרת. שהרי לא נמצא חולק, כי מדובר במבנה נטוש אשר שימש בעבר כבית דפוס ובשל הקפאת תוכנית בנין עיר שחלה על הנכס לא ניתן היה לקבל רישיון לשימוש בנכס לצרכי תעשיה ומלאכה (ראו תיק מוצגי המערערת). המשיב ידע על כך כבעלים של הנכס או למצער, היה עליו לדעת. על כן, בשנת 2002 בסמוך לאחר פניית המערערת אל המשיב, הוענק לה פטור מתשלום ארנונה כשהסיבה המופיעה בספרי המשיב הינה כי הנכס אינו ראוי לשימוש.
מעבר לאמור, הוועדה לא נתנה משקל ראוי לשינוי בגרסתה של הגב' פיטו מנהלת מחלקת הארנונה במשיב, אשר בפועל לא ידעה ליתן מענה ברור מכוח מה ניתן למערערת הפטור מתשלומי הארנונה. תחילה אישרה הגב' פיטו בתצהירה, כי הפטור ניתן למערערת מכוח סעיף 330 לפקודה, מאחר והנכס לא היה ראוי לשימוש ואולם, בחקירתה חזרה בה מגירסה זו ומשנחקרה נגדית השיבה כי בפועל איננה יודעת את הסיבה לפטור.
הוועדה נמנעה מלדרוש הבהרות נוספות בנדון מהמשיב, וככל שבחרה לעשות כן היה עליה לזקוף שינוי בגירסה זו לחובת המשיב, כמו גם לתת משקל לעובדה כי בספרי המשיב נרשם במפורש, כי הפטור ניתן בשל היות הנכס בלתי ראוי לשימוש.
הלכה היא משכבר הימים, כי כל ספק או עניין לפרשנות בדיני מיסים יש לפרש לטובת הנישום. כך לעניות דעתי יש לעשות במקרה כאן. כלל הנסיבות, לרבות העדר הסבר מניח את הדעת מצד המשיב, מביאות לכלל מסקנה, כי מדובר בנכס בלתי ראוי לשימוש אותו מכר המשיב למערערת והכיר במצבו הבלתי ראוי. על בסיס האמור ובהינתן בקשת המערערת לפטור אשר הוגשה למשיב בשנת 2000, העניק המשיב למערערת הפטור מתשלום ארנונה ברצף השנים 2002 עד שנת 2007.
חטאה של המערערת, כי הסתמכה על התנהלות שהיתה לה עם המשיב לאורך השנים המלמדת על פטור רטרואטיבי לשנת המס. כאשר בקשה לקבל הפטור לשנת 2008, לא הקדימה והגישה בקשה מתאימה, בהתאם להוראות סעיף 330 לפקודת העיריות, אשר בנוסחו במועד הרלוונטי, קבע כדלקמן:
"נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעירייה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחובתו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה".
אלא עשתה כן בדיעבד כפי שעשתה בשנים עברו.
אכן כלל הוא, כי נישום יהא זכאי לפטור שמקורו בהוראת סעיף 330 לפקודה רק ממועד מסירת ההודעה בדבר מצבו של הנכס. על כך ניתן ללמוד, בראש ובראשונה, מלשון הפקודה, הקובעת כי תקופת הפטור מתחילה "עם מסירת ההודעה" וכי אין בה כדי לגרוע משיעורי הארנונה "שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעה".
תכליתה של ההוראה שבסיפא היא להבטיח שהנישום יעמוד בנטל ההודעה שמוטל עליו ברישא וכדי למנוע הכבדה על הרשות הנדרשת לבדוק אמיתות הבקשה. [ראו ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' לוי (פורסם בנבו, 21.8.12)].
לצד מסגרת קשיחה זו, נקבע לא אחת, כי יתכנו מקרים מסוימים, בהם ניתן להקל בחובת ההודעה המוטלת על הנישום ולהטיל על הרשות חובת בדיקה אקטיבית של הנכס. מדובר במקרים קיצוניים, בהם קיימת הצטברות של מספר נסיבות הזועקות כי על הרשות לבדוק את הנכס בעצמה.
23.במקרה דנן, משקבעתי כי מסקנת וועדת הערר נגועה בחוסר סבירות והינה שגויה מיסודה, המסקנה הנכונה שיש להסיק מהתשתית העובדתית שהונחה היא, כי הפטור אשר ניתן למערערת בשנים 2002 - 2007 ניתן בשל היות הנכס בלתי ראוי לשימוש.
בהתאם, סבורה אני כי מתקיימות במקרה דנן נסיבות חריגות אשר חייבו את המשיב לבדוק מקרוב את כנות הבקשה ולא לדחות אותה על הסף מחמת כשל פרוצדוראלי. זאת מהטעם כי ניתן ליחס למשיב ידיעה פוזיטיבית, אשר נמשכה לאורך השנים ולפיה, הנכס אינו ראוי לשימוש וכן בהינתן הנוהג בדבר יישום הפטור בו נהג המשיב עם המערערת לאורך שנים.
לפיכך, גם אם כשלה המערערת במישור המשפטי ולא הגישה בקשתה לפטור במועד, בהתאם להוראות הדין, היה על המשיב להפעיל שיקול דעת בנסיבות המיוחדות של העניין, להתחשב בעובדה, כי המערערת כשלה פרוצדוראלית מאחר והסתמכה על נוהג אשר יישם הפטור אל מול המשיב, ולבדוק מקרוב את מצב הנכס. והרי ידע המשיב לאורך השנים כי הנכס אינו ראוי לשימוש.
בשלב ההשגה, המשיב אמנם אפשר למערערת להציג חוות דעת בעניין אי כדאיות השמשת הנכס. ואולם, בהליך הערר משנמצא כי אין עוד להכריע בשאלת היות הנכס בלתי ראוי לשימוש על בסיס כדאיות כלכלית (פסק הדין המגרש המוצלח) נתפסה הוועדה לפרוצדורה ולא למהות ודחתה הערר מטעם פרוצדורלי ובכך לטעמי שגתה.
במהות אין חולק, כי המשיב הכיר בהיות הנכס בלתי ראוי לשימוש בשנים שלאחר מכן וראה לנכון להעניק למערערת פטור מתשלומי ארנונה לשנים 2010 ואילך. משמע כי במהות אין חולק כי הנכס היה ועדין בלתי ראוי לשימוש וכי רצף השנים כולל גם את שנות המס 2008 – 2009.
הותרת קביעת הוועדה בעינה יוצרת אנומליה בלתי סבירה שאין הדעת סובלת, שכן מכירה היא בעובדה כי מדובר בנכס שאינו ראוי לשימוש משנת 2002 ולפחות עד שנת 2010 כולל ואולם גורעת מתקופה זו שנתיים בהן הנכס חב בארנונה על אף שברור לכל, כי אינו ראוי לשימוש ורק בשל השגגה הפרוצדורלית שנפלה בחלקה של המערערת.
לאור כל האמור, סבורה אני כי אין לזקוף לחובת המערערת את העובדה כי זו חידשה בקשתה לפטור מתשלום ארנונה לשנים 2008- 2009 באיחור ולא מראש. סבורה אני כי במקרה דנן מתקיימות נסיבות מיוחדות אשר חייבו סטיה מהמסגרת הפרוצדוראלית הקבועה בסעיף 330 לפקודה. המערערת הסתמכה על התנהלות שהיתה לה עם המשיב לאורך שנים אשר העניק לה פטור מחמת היות הנכס בלתי ראוי לשימוש, בדיעבד ולא מראש. בהינתן האמור ומקום בו ניתן ליחס למשיב ידיעה אודות מצב הנכס היה על המשיב לבחון הבקשה לגופה ולא לדחות אותה על הסף מחמת כשל פרוצדוראלי.
24.בהינתן האמור, הערעור מתקבל.
גם אם חטאה המערערת וסברה כי עליה להמשיך ולהתנהל מול המשיב בדומה לשנים עברו (2002- 2007) הרי שלגופו של עניין ידע המשיב כי הנכס אינו ראוי לשימוש ויש להעניק למערערת פטור מתשלום ארנונה.
בפועל הוכיחה המערערת דבר היות הנכס בלתי ראוי לשימוש בחוו"ד אותה הגישה בשנת 2009 ואין חולק כי משנת 2010 ואילך נהנית המערערת מפטור מתשלום ארנונה בשל היות הנכס בלתי ראוי לשימוש. אי הענקת פטור מתשלום ארנונה לשנים 2008- 2009 בנסיבות העניין, דהיינו גריעת שתי שנות מס מרצף שנים בו נהנית המערערת מפטור מתשלום ארנונה בשל אי השמשת הנכס, תביא לתוצאה שאין הדעת סובלת.
אציין כי לא נעלמו מעיני טענות נוספות למכביר שבאו מפי הצדדים ואולם, משהגעתי לתוצאה דלעיל, אינני רואה עוד לנכון להדרש ליתר הטענות.
המשיב ישא בהוצאות המערערת בסך של 20,000 ₪ .
הפיקדון שהופקד על ידי המערערת על פירותיו, יוחזר למערערת באמצעות בא כוחה.
ניתן היום, א' בשבא' שבט תשע"ט, 07 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.
