לפניי תביעה להשבת תשלום בגין 2.5 חודשי שכירות ולתשלום פיצויים בגין עגמת נפש, וזאת לנוכח טענה להיעדר יכולת לעשות שימוש ב- 50% מהמושכר למשך 5 חודשים. כן מתבקש להורות על בטלות ערבות בנקאית, שטר חוב וערבות של ערבים שניתנו כבטוחות להסכם השכירות.
רקע וטענות הצדדים
1. בין הצדדים נחתם הסכם שכירות ביחס לדירת מגורים בת 4 חדרים, החל מיום 1.8.14 ועד ליום 31.7.15, תמורת סך של 3,800 ₪ לחודש.
2. לטענת התובעת, שוכרת הדירה, השתלשלות האירועים היתה כדלקמן: בחודש אוגוסט 2014 היא החלה להריח ריח חזק של עובש מהמטבח, ונתגלו טחב ופטרת על גבי קירות המטבח. אביו של הנתבע, יעקב רוסו, שניהל בפועל את השכרת הדירה (להלן, למען הנוחות: "המשכיר") ביצע תיקון מסוים לקירות וכן החליף את דלתות ארונות המטבח. התיקון שיפר במידת מה את מצב הדברים. אמנם עדיין נותר ריח, אך בעצמה נמוכה.
בחודש דצמבר 2014 החלה התובעת להריח ריח חזק של עובש וטחב מחדר הילדים ומחדר נוסף שבו שהתה אמה. היא פנתה למשכיר, אשר לבסוף הזמין אינסטלטור שקבע במעמד התובעת והמשכיר כי חובה לבצע שיפוץ בקירות כדי להסיר את הטחב והעובש. חרף דרישות התובעת, המשכיר לא תיקן את המפגע. כתוצאה מהטחב והעובש, החל מחודש ינואר 2015, נאלצו שני ילדיה של התובעת ואמה לעזוב את חדרי השינה והם עברו ללון בסלון.
ביום 29.5.15 מסרה התובעת מכתב למשכיר, בצירוף חוות דעת מומחה שקבעה שהדירה אינה ראויה למגורים, שבו דרשה ממנו לשלם את נזקיה, בסך 13,790 ₪ ולהשיב לידיה את הביטחונות שמסרה בהסכם השכירות. המשכיר התעלם, וביום 28.7.15 נודע לה כי בכוונתו לממש את הערבות הבנקאית שניתנה לו בסך 10,000 ₪.
3. המשכיר מתאר תמונה עובדתית שונה בתכלית, שעיקרה כדלקמן: טענות התובעת לנזילות בדירה מועלות בדיעבד, רק לאחר שהתובעת הפרה את ההסכם ולא שילמה את דמי השכירות עבור חודש מאי 2015. ביום 14.5.15 נשלח מכתב מאת ב"כ המשכיר על פיו הוא מודיע לתובעת על ביטול ההסכם עקב הפרתו היסודית, ודורש מהתובעת לפנות את הדירה. רק בעקבות קבלת דרישה זו פנתה התובעת במכתבה מיום 27.5.15 שבו דרשה לשלם לה פיצויים. כמו כן, עוד בתחילת חודש מאי 2015 דובר בין המשכיר לבין התובעת על יציאתה מהמושכר טרם תום תקופת השכירות, אולם עמדתה היתה כי היא מתכוונת לממש את החוזה עד תומו ולצאת מהדירה ביום 31.7.15. בסופו של דבר, ביום 9.6.15 הודיע ב"כ התובעת על נכונותה להחזיר את החזקה, ואכן החזקה הושבה ביום 10.6.15.
לטענת המשכיר, התובעת נותרה חייבת לו סך כולל של 7,139 ₪ בגין: חוב דמי שכירות מיום 1.5.15 ועד למועד העזיבה ביום 10.6.15, בסך 5,066 ₪; חוב ארנונה בגין 1/3 חודש מיום 1.6.15 עד ליום 10.6.15 בסך 168 ₪; חוב ועד בית מיום 1.5.15 עד ליום 10.6.15 בסך 133 ₪; וכן סכומים נוספים בסך של 1,772 ₪, בגין נזקים שגרמה, לריפודים, לאסלה, לדלת המקלחון ולשטיח.
המשכיר ביקש מהבנק לממש את הערבות הבנקאית, שתוקפה היה עד ליום 30.10.15, בסך של 7,500 ₪, שזה הסכום המכסה לטענתו את החוב ואת הנזקים שנגרמו לו.
4. ביום 9.8.15 התקיים דיון במעמד הצדדים בבקשה לצו מניעה זמני שהגישה התובעת, למניעת מימוש הערבות הבנקאית. הצדדים הסכימו בדיון להסדר דיוני שלפיו יועבר לנתבע סך של 5,367 ₪ מתוך הפיקדון שהפקידה התובעת בקופת בית המשפט, וכי בפיקדון יישאר סכום של 1,772 ₪ להבטחת הנזקים הנטענים על ידי התובע. כן הוסכם שכנגד העברת התשלום תוחזר הערבות הבנקאית לתובעת.
בתום הדיון בצו הזמני ציין ב"כ התובעת כי יבקש לתקן את כתב התביעה לצורך הוספת הסכומים שהועברו מהפיקדון ואת הסכום שנותר בו. ואולם בקשה מעין זו לא הוגשה וכתב התביעה נותר כמות שהוא.
דיון והכרעה
5. השאלה העיקרית הטעונה הכרעה הינה האם הוכיחה התובעת קיום מפגע של ריחות של עובש וטחב בדירה, עד כדי אבדן יכולת לעשות שימוש בכמחצית הדירה למשך 5 החודשים האחרונים של השכירות, ולמצער בדרגה אשר גרמה לעגמת נפש. שאלה נוספת שיש להכריע בה, הינה האם הוכיח הנתבע את נזקי הרכוש שטען להם, באופן שמזכה אותו לקבל את הסך של 1,772 ₪ שנותרו בפיקדון להבטחת רכיב זה (וזאת בהסכמת הצדדים, חלף הערבות הבנקאית).
הסעדים הנוספים שביקשה התובעת, שעניינם ביטול הערבות הבנקאית ושטר החוב, התייתרו והפכו לתיאורטיים. הערבות, שממילא פקעה, הועברה זה מכבר לתובעת. כמו כן, ב"כ התובע הצהיר בדיון ההוכחות כי דרישתו הכספית היחידה הינה הסכום שנותר בפיקדון להבטחת נזקיו, ובהיעדר טענות כספיות נוספות ממילא אין משמעות עוד לשטר חוב ולערבויות של ערבים שנועדו להבטיחם.
6. בחינת מכלול הראיות מצביעה על כך שהתובעת הוכיחה מפגע של ריחות בלתי נעימים של עובש וטחב בדירה. התובעת תמכה את טענתה זו בחוות דעת מומחה, כאשר הנתבע מצדו לא הגיש חוות דעת נגדית. בניגוד לטענת הנתבע, חוות הדעת לא נערכה כתגובה למכתב ההתראה שלו מיום 14.5.15, אלא הביקור של המומחה בנכס נערך כבר ביום 4.5.15. כמו כן, לא ראיתי לייחס משקל בנסיבות העניין לכך שהמומחה הינו אביו של ב"כ התובעת, ומהדיון עלה כי המומחה הוא אשר הפנה את התובעת לעורך דין, ולא להיפך (עמ' 11, ש' 17-27). המומחה הצביע בחוות דעתו על נזקי רטיבות וצירף תמונות צבע התומכות בטענותיו, וכן ציין קיום ריח טחב ועובש בחדר השינה של הילדים ובמרפסת חדר האמבטיה. יצוין כי הנתבע בחקירתו הנגדית לא אישר שהתמונות מצביעות על רטיבות, וציין כי יכולים להיות גורמים אחרים לקילופי הצבע הניכרים. ברם, עמדתו לא נתמכה בחוות דעת מומחה נגדית כאמור, וכמו כן לא ראיתי לקבלה גם משום שלדברי הנתבע עצמו, הדירה היתה "מסוידת כדבעי" כניסת התובעת לדירה (ס' 3 לתצהיר המשכיר). גם בחקירתו הנגדית של המומחה הוא הדגיש את הריח המצחין בדירה של עובש ורטיבות (עמ' 6, ש' 4-6). ודוק: מדובר במומחה שהוא שמאי. אין צורך שהמומחה יאתר את מקור הרטיבות – דבר שאינו במומחיותו – ואין זה משנה, לעניין תביעת התובעת את המשכיר, מה מקורה של אותה רטיבות, אלא די בכך שקיימת רטיבות ושקיים ריח של עובש וטחב בדירה.
7. התובעת אף הוכיחה את גרסתה כי פנתה לנתבע בעניין בעיית הרטיבות וריחות העובש והטחב פעמים רבות, וכי הנתבע לא דאג לתקן את הנזקים, ובשל כך עזבה את הדירה עזיבה מוקדמת. לעניין זה אציין כי התובעת הצהירה בסעיף 3 לתצהירה מיום 15.2.16 כי פנתה עשרות פעמים לנתבע בזמן אמת שיבוא לתקן את הנזילות, העובש והטחב, אולם הוא לא עשה כן, עד שלבסוף נאלצה לעזוב את הדירה. התובעת לא נחקרה אודות דברים אלה בחקירתה הנגדית, ויש בכך כדי לחזק את משקל גרסתה. כמו כן, התובעת העלתה גרסה מפורטת בכתב התביעה (בס' 14) כי לאחר שהריח הלך והתגבר הוזמן אינסטלטור מטעם הנתבע אשר מצא כי יש לבצע שיפוץ בקירות כדי להסיר את הטחב והעובש. בכתב ההגנה (בס' 2(ד)) הכחיש הנתבע את כל הטענות לעניין הרטיבות, ריחות הטחב והעובש, והפניות המוקדמות אליו ובכלל זה הטענה בדבר אינסטלטור שבא לבחון סוגיה זו – הכחשה כללית ולא מפורטת, וזאת למעט התייחסות מפורטת לסוגיית תיקון המטבח בלבד, שלגביו ציין כי ביצע החלפה לא משום ריח טחב אלא "מתוך רצון לחדש את הציוד כפי שהיה צורך". כידוע "לא די בהכחשה כללית אלא חייב בעל דין לדון במפורש בכל טענה שבעובדה שאין הוא מודה באמיתותה" וכן "בעל דין המכחיש בכתב טענותיו עובדה שבעל הדין שכנגד טוען לה בכתב טענותיו הוא, לא יעשה זאת על דרך ההתחמקות, אלא ישיב לגופו של ענין" (סעיפים 85 ו- 86 בהתאמה לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984). העובדה שהנתבע הכחיש הכחשה מפורטת רק את הטעם שבגינו תיקן את המטבח, אולם לא התייחס באופן מפורט כלל לטענות בדבר סבב נוסף של תלונות עקב ריח טחב ועובש והבאת איש מקצוע מטעמו לסוגיה זו, מחזקת את גרסת הנתבעת באותן סוגיות שלגביהן נמנע הנתבע מלפרט גרסתו. מעבר לכך, בחקירתו הנגדית של הנתבע, במענה לשאלות בית המשפט, אישר לבסוף הנתבע כי אכן הגיע פעם נוספת לתיקון הדירה, בסביבות חודש מרץ, אולם טען כי הדבר נעשה לצורך תיקון מיכל הדחה בשירותים (עמ' 15, ש' 13-19). מדובר בטענה חדשה שהועלתה לראשונה בדיון, אולם עצם אישור הנתבע כי אכן הגיע לדירה פעם נוספת לצורך תיקון, תומך בגרסת התובעת. לכך יש לצרף גם את התמיהה העולה מטענת הנתבע שלפיה החליף את כל המטבח עקב תלונה על דלתות רופפות בלבד, שכן אילו זו היתה הבעיה היחידה במטבח, לא היה עולה צורך בהחלפה גם של השיש והכיור.
תמיכה נוספת בגרסת התובעת מצויה בחילופי הודעות סמס מיום 13.5.15 שהתובעת צירפה לתצהירה. בין הייתר, הנתבע כתב לתובעת כי: "את ציינת לפני חודש שאת מעוניינת לצאת ב- 1 למאי, ולהפסיק את השכירות בדירה, לפני תום המועד" ובהודעה נוספת "מדוע לא עזבת בראשון למאי, כפי שבקשת, יש לך תשובה". התובעת השיבה לו "מחכה לתשובה עוד הפעם, ויש לי חוזה יכולה לגור בה עד סוף החוזה". הנתבע השיב לה כי על סמך הודעתה כי היא עוזבת קבע עם גורמים אחרים לגבי הדירה ומי כעת ייתן להם פיצוי. במענה, השיבה התובעת "אני הייתי איתך הכי בסדר שרק אפשר ביקשתי ממך שתבוא לשפץ ולא עשית כלום מחלות בבית יש מהקירות שלך!!!! בתנאים כאלה תגור אתה והמשפחה שלך ולא שלי!!!!". תשובת הנתבע לטענה זו היתה "אין בעיה, זכותך המלאה לגור בדירה לפי תנאי החוזה, מסכים מכל הלב, אבל בחוזה גם נאמר שיש לשלם עבור שכירות הדירה, למה זה לא מתקיים...". בהמשך, כתב הנתבע לתובעת: "לא מחפש להגיע איתך לחיכוך, נבוא להסכמה אני ואת, כל שתרצי, נשוחח ונתפשר". חילופי דברים אלה תומכים בגרסת התובעת שלפיה היא התלוננה בפני הנתבע עוד לפני חודש מאי ועוד בטרם שלח אליה את מכתב ההתראה באמצע מאי, בדבר צורך לעשות שיפוץ בדירה. הנתבע אינו מכחיש את הדברים, ואף מציין בפני התובעת שאמר לה בעבר שישוחחו ויתפשרו. מדברי התובעת עולה כי היא רצתה לעזוב את הדירה עזיבה מוקדמת, אולם לא עשתה כן בתחילת חודש מאי מאחר שלא קיבלה תשובה מהדירות שאליהן ביקשה לעבור (ר' גם הסבר התובעת לעניין זה בעמ' 10 ש' 15).
8. חרף האמור לעיל, התובעת לא הוכיחה כי ריחות הטחב והעובש עלו לכדי היעדר אפשרות לעשות שימוש בחלק מהדירה. בניגוד לתמונות הרטיבות, לא צורפו תמונות המעידות על מעבר מגורים לסלון. כמו כן, השמאי ציין בחוות דעתו כי לאור הנזקים שציין בחוות הדעת המושכר אינו ראוי כביכול למגורי אדם. אולם, הנזקים שציין השמאי כללו גם סיכון בריאותי שלגביו אין לו מומחיות, וכן נזקי רטיבות נוספים שאינם קשורים במפגע הריח וכשלעצמם אינם מונעים אפשרות סבירה להשתמש בדירה, ולכן חוות הדעת לא מבססת כנדרש את הטענה כי מפגע הריח גרם לאבדן יכולת שימוש בדירה. אמנם גם אמה של התובעת תמכה בטענה של מעבר מגורים לסלון, אולם יש לה אינטרס מובהק בתביעה, כך שמבחינה ראייתית יש להתייחס לעדותה כאל עדות בעל דין. בנסיבות אלה, ומאחר שהראיות לעניין טענה זו היו בשליטת התובעת והיא לא הביאה אותן, לא מצאתי כי התובעת חצתה את רף ה- 50% הנדרש במשפט אזרחי להוכחת טענתה לאבדן יכולת שימוש במחצית הדירה.
9. גם הנתבע לא עמד ברף ההוכחה הנדרש להוכחת טענתו לנזקים למושכר שנגרמו כביכול על ידי התובעת. הנתבעת הכחישה את הטענות באופן מפורט בתצהירה, תוך שהיא מתייחסת לכל פריט ופריט ומסבירה מדוע הנזק הנחזה בו אינו קשור אליה, והיא לא נחקרה על כך כלל בחקירה הנגדית. התצלומים עצמם שצירף הנתבע אינם קושרים בין הנזק הנחזה מהם לבין שימוש לא סביר בציוד מצידה של התובעת. אף הקבלות לתיקון הנזקים הן קבלות מהחודשים יולי ואוגוסט, כאשר התובעת עזבה את הדירה ביום 10.6.17, וגם כאן יש ניתוק של הקשר הסיבתי הנטען בין שימוש התובעת במושכר לבין הנזקים.
הנזק והסעד
10. סיכומם של דברים, התובעת הוכיחה מפגע של ריחות טחב ועובש בדירה, בדרגה לא זניחה אשר בהחלט גורמת עגמת נפש לאדם המתגורר בדירה, אולם לא הוכח שהמפגע גרם לאבדן יכולת שימוש במחצית הדירה כפי שנטען. בנסיבות אלה, מצאתי כי יש לפסוק פיצויים לתובעת בגין נזק לא ממוני של עוגמת נפש, ומצאתי להעמיד את הפיצויים בגין ראש נזק זה, על דרך האומדנה ובשים לב למכלול הנסיבות המפורטות לעיל, בשיעור של 40 ימי שכירות – 5,067 ₪.
11. סוף דבר, הנני מקבל את התביעה באופן חלקי, ומורה לנתבע לשלם לתובעת פיצויים בסך 5,067 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל, ובתוספת הוצאות בסך 2,100 ₪ (תוך לקיחה בחשבון של עלות חוות דעת המומחה בסך 1,100 ₪ ושכר עדותו בסך 1,000 ₪) ושכ"ט עו"ד בסך 1,000 ₪.
על הנתבע לשלם לתובעת את הסכומים דלעיל בתוך 30 ימים ממועד קבלת פסק הדין, שאם לא כן יישאו הם הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
זכות ערעור – כחוק.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים לפי כתובות באי הכוח בסיכומים.
ניתן היום, ז' אלול תשע"ז, 29 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.
