מזה למעלה מעשור מנהלים הצדדים שלפני הליכים משפטיים מייגעים בקשר עם תביעת פיצויים לירידת ערך, שאותה הגישו המשיבים על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, בעקבות אישור תכנית מתאר מקומית ח/2/1/152 בחולון.
השמאי המכריע, אשר התבקש לקבוע האם נגרמה ירידת ערך למקרקעין כתוצאה מאישור התכנית, מצא כי קיימת ירידת ערך ניכרת, בשיעור ממוצע של כ-50%. ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל-אביב, אשר דנה בערעורים שהגישו הצדדים על שומת השמאי המכריע, קיימה לא פחות מ-15 ישיבות במעמד הצדדים, שבחלקן אף נחקר השמאי המכריע על שומתו. בסופו של יום, קיבלה ועדת הערר את שומת השמאי המכריע ועל החלטתה הוגש ערעור לבית משפט זה, שבגדרו טענה הועדה המקומית, כי המדובר בהחלטה לא מנומקת. לאחר שהדיון הוחזר לוועדת הערר, בהסכמת הצדדים, על מנת שתשלים את נימוקיה, קיבלה ועדת הערר ביום 15.9.13 החלטה משלימה, שהיא ההחלטה נשוא הערעור המונח עתה לפני. לטענת הועדה המקומית, גם בהחלטה הנוכחית ועדת הערר אינה מנמקת ואינה מבססת את החלטתה לדחות את ערר הועדה המקומית.
1. רקע הדברים וההליכים
א. המקרקעין נשוא ענייננו וההליכים הקודמים
המשיבים בערעור שלפני הינם בעלי זכויות במקרקעין המצויים בתחום מרחב התכנון חולון, אשר הגישו בשנת 1998 תביעת פיצויים כנגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (להלן: הועדה המקומית), לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן: חוק התכנון והבניה).
תביעת הפיצויים הוגשה בעקבות אישורה של תכנית מתאר מקומית ח/2/1/152 לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, שפורסמה למתן תוקף בי.פ 4349 מיום 16.11.95 (להלן: התכנית או התכנית החדשה).
התכנית החדשה הוכנה מכוחה של תכנית ח/2/152, שפורסמה למתן תוקף בי.פ. 2365 מיום 8.9.77 (להלן: התכנית המקורית), אשר ייעדה את חלקות המשיבים לאזור תעשיה ומלאכה ולאיחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים, אך לא כללה טבלאות הקצאה ואיזון. התכנית החדשה השלימה את התכנית המקורית והיא כללה את טבלאות ההקצאה והאיזון שלא צורפו לתכנית המקורית.
יוער, כי הן התכנית החדשה, הן התכנית המקורית, הוכנו בהתאם להוראות תכנית המתאר חולון ח/1, שפורסמה למתן תוקף בי.פ 596 מיום 23.4.58, המייעדת את החלקות לאזור תעשיה, בכפוף להכנת תכנית מפורטת או תכנית פרצלציה, שתחומיה יקבעו על ידי הועדה המקומית בהסכמת הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב.
עובר לאישורה של התכנית החדשה, היו המשיבים בעלי זכויות בחלקות שונות בגוש 6737 באזור תעשייה ג' בחולון, בבעלות פרטית. בעקבות אישור התכנית החדשה הוקצו למשיבים זכויות בחלקות שונות חלופיות בגוש 6737, בבעלות משותפת (במושע), וזאת בשני מגרשים זמניים: מגרש מס' 15 ומגרש מס' 19.
בתביעת הפיצויים שהגישו, טענו המשיבים, כי טבלאות ההקצאה והאיזון שפורסמו במסגרת התכנית החדשה הוכנו על בסיס תשריט שגוי, משנת 1971, אשר לא כלל סימון מבנים של מחזיקים (לרבות פולשים) בשטח התכנית החדשה, דבר שהביא לכך כי בעלי חלקות שהיו במקורן פנויות ובבעלות פרטית קיבלו במקומן מגרשים תפוסים בבעלות משותפת.
הוועדה המקומית החליטה לדחות את תביעת הפיצויים שהגישו המשיבים, וזאת בין היתר בטענה כי התביעה התיישנה.
על החלטת הועדה המקומית הוגש ערר וביום 22.7.02 החליטה ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל-אביב (להלן: ועדת הערר), בהרכבה דאז בראשותה של עו"ד ענת בירן, לדחות את טענת ההתיישנות שהעלתה הועדה המקומית ולהפנות את הצדדים להליך לפני שמאי מכריע לצורך קביעת הפיצוי המגיע למשיבים (ערר חל/5141/02). בהחלטה נוספת, מיום 18.8.03, החליטה ועדת הערר למנות את שמאי המקרקעין מר שמואל פן כשמאי מכריע, אשר יקבע האם למשיבים נגרם נזק כתוצאה מאישור התכנית החדשה ובמידה שאכן נגרם נזק, מהו גובה הפיצוי המגיע למשיבים (החלטות ועדת הערר מיום 22.7.02 ומיום 18.8.03 צורפו כנספחים ב'1-2 לערעור).
השמאי המכריע קיים חמש ישיבות במעמד הצדדים וכן ערך שני ביקורים בשטח התכנית וביום 30.11.04 הוציא שומה מכרעת שבגדרה קבע, כי למשיבים אכן נגרם נזק כתוצאה מאישור התכנית, וזאת בשיעור ממוצע של כ-50% משווי המקרקעין (השומה המכרעת צורפה כנספח ג' לערעור).
כנגד השומה המכרעת הוגשו שני עררים: ערר חל/5072/05, שהוגש מטעם הועדה המקומית וערר חל/5077/05, שהוגש על ידי המשיבים. הדיון בשני העררים אוחד (ערר הועדה המקומית צורף כנספח ד' לערעור; ערר המשיבים צורף כנספח י' לכתב התשובה לערעור).
בערר שהגישה הועדה המקומית נטען, בין היתר, כי השמאי המכריע ביסס את הכרעתו על עסקאות שבוצעו מחוץ לתחום התכנית, וזאת בעיקר בקביעת השווי ערב התכנית, כאשר לעניין זה התבסס השמאי המכריע על עסקאות שבוצעו באזור תעשיה א' ו-ב' של חולון. הועדה מקומית טענה לעניין זה, כי התקיימו די עסקאות בתוך תחום התכנית המשקפות בצורה נאמנה יותר את שווי המקרקעין ערב התכנית, שאותן הציגה הועדה המקומית באמצעות השמאי מר דנוס, ולפיכך היה על השמאי המכריע לבסס את שומתו על אותן עסקאות, ולא על עסקאות מחוץ לתחום התכנית. הועדה המקומית טענה עוד, כי בקביעת שווי החלקות במצבן הקודם, עובר לאישור התכנית החדשה, התעלם השמאי המכריע מהעובדה כי אלו היו תפוסות ועוד התעלם הוא מהציפיות לרה-פרצלציה עתידית בתחום התכנית.
בערר שהגישו המשיבים נטען, בין היתר, כי שווי המקרקעין במצב הקודם לאישור התכנית החדשה, כפי שנקבע על ידי השמאי המכריע, נמוך מדי. לעניין זה טענו המשיבים, כי במסגרת עניין דומה שנדון לפני ועדת הערר, בקשר עם תביעה לפיצויים שהוגשה על ידי מר אלי מנשה, המתייחסת לאחד משני מגרשי התמורה נשוא התכנית – מגרש מס' 19 – מינתה הועדה את שמאי המקרקעין מר אשר שולמן כשמאי מכריע (ערר 5518/00). נטען, כי ערכי הבסיס – ובהתאמה ערכי הנזק – שעליהם התבסס השמאי שולמן – אשר אושרו על ידי ועדת הערר – גבוהים בכ-38% מאלו שנקבעו על ידי השמאי המכריע מר פן. המשיבים טענו עוד, כי השמאי המכריע לא נימק את קביעותיו ביחס לשווי המקרקעין במצב החדש והישן.
בהחלטתה מיום 6.2.05 הורתה ועדת הערר לשמאי המכריע להגיש את התייחסותו לעררים וזו הוגשה ביום 30.3.05 (התייחסות השמאי המכריע לעררים צורפה כנספח י"א לכתב התשובה לערעור). בגדרי התייחסותו לעררים שהגישו הצדדים הבהיר השמאי המכריע, כי בקביעת שווי המקרקעין במצב הקודם הוא הביא בחשבון שיעור דחייה של חמש שנים בשיעור היוון של 5%, וכי לפיכך קבע כי שווי המקרקעין במצב הקודם עמד על סך בשקלים השווה ל-430$ למ"ר. יש לציין, כי ביחס להבהרה זו של השמאי המכריע התעוררה מחלוקת בין הצדדים; המשיבים טענו, כי הפחתה זו של השמאי המכריע משקפת הנחת יסוד שלפיה לא ניתן היה לבנות על החלקות במצבן הקודם מבלי לבצע קודם לכן הליך של איחוד חלקות, וזאת בשל אי עמידתן, כביכול, של חלקות המקור בשטח מגרש מינימלי על פי תכנית המתאר חולון ח/1. הועדה המקומית טענה, מנגד, כי הפחתה זו כלל אינה מתייחסת לדרישת שטח מגרש מינימלי, כי אם לדחיית מועד (זמינות), בשל הצורך בהכנת טבלאות הקצאה ואיזון.
בין השנים 2005-2006 התקיימו חמישה דיונים לפני ועדת הערר, בהרכבה דאז, בראשות עו"ד עפרה פרידמן, חלקם אף במעמד השמאי המכריע, שנחקר על ידי הצדדים והבהיר את שומתו המכרעת באריכות. עם סיום הדיונים, ובהתאם להחלטת ועדת הערר מיום 1.1.07, הגישו הצדדים סיכומים, שבגדרם גם התייחסו לאפשרות לבנות על המקרקעין עובר לאישור התכנית החדשה (סיכומי הצדדים צורפו כנספחים ה'1-3 לערעור). המשיבים טענו לעניין זה, כי בהתאם לסעיף 62 לתכנית המתאר חולון ח/1, ניתן היה לקבל היתרי בניה גם במגרשים ששטחם קטן משטח מגרש מינימלי, כדוגמת חלקות המשיבים. הועדה המקומית, מצדה, טענה, כי קבלת היתר בנייה במצב דברים זה הייתה מסורה לשיקול דעתה, כך שכלל לא הייתה ודאות כי יתקבל היתר בניה. יש לציין, כי בסיכומיה טענה הועדה המקומית, בהקשר זה, כי בגדרי השומה המכרעת השמאי המכריע כלל לא נתן משקל לעובדה כי החלקות אינן עומדות בשטח מגרש מינימלי. עוד טענה הועדה המקומית, כי השמאי המכריע לא נתן משקל לעובדה כי בעלי החלקות ציפו כי יוקצו להם מגרשים במושע וכן לא נתן משקל לעובדה ששררה אי וודאות ביחס לייעוד המגרשים שיוקצו לבעלים: מלאכה או תעשיה. בסיכומי התשובה מטעמה טענה הועדה המקומית גם, כי יש לדחות את התביעה שהגישו המשיבים או להקנות לה פטור מתשלום פיצויים, לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה.
ביום 11.10.07 התקבלה החלטת ועדת הערר בעררים שהגישו הצדדים (ההחלטה מיום 11.10.07 צורפה כנספח ו' לערעור). בפתח פרק הדיון שבהחלטתה, הבהירה ועדת הערר, כי היא קיימה חמישה דיונים ממושכים בטרם קבלת החלטתה, וכי עמדו לפניה גם התייחסות השמאי המכריע לעררים הנדונים, דברי השמאי המכריע לפני הועדה וכן סיכומי הצדדים. בגדרי החלטתה, סקרה ועדת הערר את טענות הצדדים ולאחר שעשתה כן דחתה, תחילה, את טענות הועדה המקומית כנגד השומה המכרעת, למעט שתי טענות שהעלתה הועדה המקומית, אשר השמאי המכריע התבקש לשוב ולהתייחס אליהן: הטענה כי בקביעת השווי יש להתבסס על עסקאות מתחום התכנית החדשה ולא על עסקאות מחוץ לתחום התכנית, והטענה כי חלקות 243 ו-251 היו תפוסות במצב התכנוני הקודם (סעיפים 10 ו-11 להחלטתה). יצוין, כי בין טענות הועדה המקומית שנדחו על ידי ועדת הערר הייתה גם הטענה, שלפיה לא ניתן היה לבנות על המקרקעין במצבם הקודם, לאור שטחם. בכך, קיבלה למעשה ועדת הערר את טענת המשיבים, שלפיה לא היה מקום להפחית משווי המקרקעין במצב הקודם עקב אי עמידתם, כביכול, של חלקות המשיבים בגודל שטח מגרש מינימאלי (סעיף 7 להחלטתה). עוד דחתה ועדת הערר את טענת הועדה המקומית שלפיה היה על השמאי המכריע לגזור את שווי הקרקע הבסיסי בין היתר בשים לב לציפיות לרה-פרצלציה עתידית בתחום התכנית ועוד דחתה היא את הטענה שלפיה נקבעו שני ייעודים למלאכה ולתעשייה וכי לא ניתן היה לצפות מה יהא ייעוד החלקות (סעיפים 8 ו-9 להחלטתה).
ועדת הערר הדגישה בהחלטתה, כי למעט שתי טענותיה של הועדה המקומית – הטענה כי בקביעת השווי יש להתבסס על עסקאות מתחום התכנית החדשה, והטענה כי חלקות 243 ו-251 היו תפוסות במצב התכנוני הקודם – אשר, כאמור, יבחנו שוב על ידי השמאי המכריע, כל יתר טענות הועדה המקומית ביחס לשומה המכרעת, נדחות (סעיף 13 להחלטה):
"בבוחננו את טענות ב"כ הועדה המקומית לגבי חוות דעתו של השמאי המכריע – אנו סבורים, כי להוציא אותם נושאים שקבענו שיהיה על השמאי המכריע לבחון מחדש, אין מקום להתערבות נוספת שלנו בשומתו."
בנקודה זו פנתה ועדת הערר לבחינת הטענות שהועלו על ידי המשיבים ביחס לשומה המכרעת ומצאה לנכון לדחותן, למעט הטענה שהועלתה על ידי המשיבים בסיכומיהם, באשר לשווי הניכוי בגין קרקע במושע, אשר השמאי המכריע התבקש לשוב ולהתייחס אליה (סעיף 14 להחלטה).
בסיפא החלטתה מיום 11.10.07 קבעה וועדת הערר, כי לאחר קבלת הבהרות מטעם השמאי המכריע, יודיעו הצדדים אם הם עומדים על טענותיהם לאור הבהרות השמאי המכריע ואז, ובהתאם להבהרות השמאי המכריע, תשקול ועדת הערר את טענת הועדה המקומית בעניין תחולת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה.
ביום 25.2.08 התקבלה התייחסות השמאי המכריע לשלוש הטענות שאותן התבקש לשוב ולשקול, בהתאם להחלטת ועדת הערר מיום 11.10.07. השמאי המכריע הבהיר, כי לאחר ששב ושקל את טענות הצדדים הוא איננו מוצא מקום לשנות מהשומה המכרעת (התייחסות השמאי המכריע מיום 25.2.08 צורפה כנספח ז' לערעור).
ביום 4.3.08 הגישו המשיבים את תגובתם להתייחסות השמאי המכריע ובד בבד עמה בקשה לתיקון טעות שבעובדה שנפלה בהחלטת ועדת הערר מיום 11.10.07 (תגובת המשיבים צורפה כנספח ח'1 לערעור). במסגרת בקשתם טענו המשיבים, כי הגם שוועדת הערר קיבלה, בהחלטתה מיום 11.10.07, את טענתם שלפיה לא היה מקום להפחית משווי החלקות במצב הקודם עקב אי עמידתן, כביכול, בגודל שטח מגרש מינימאלי, היא קבעה, בחלק האופרטיבי של החלטתה, כי מטעם זה אין להתערב בשומת השמאי המכריע. זאת, שעה שלאור קבלת טענת המשיבים בעניין זה, היה על ועדת הערר להורות, כי יש מקום להתערב בשומת המכריע, שכן השמאי המכריע כבר ביצע הפחתה בשומתו ביחס לשווי החלקות במצב קודם, מ-550$ למ"ר ל- 430$ למ"ר, וזאת בגין הצורך לאשר תכנית פרצלציה עובר לקבלת היתרי בנייה. משנקבע כי לא צריך לבצע הפחתה, כך נטען, היה על ועדת הערר להורות לשמאי המכריע לתקן את שומתו, באמצעות ביטול ההפחתה האמורה. ואולם, כך נטען, ועדת הערר יצאה מתוך נקודת הנחה מוטעית, כי השמאי המכריע לא הפחית מערכן של החלקות במצב הקודם בגדרי השומה המכרעת. על רקע האמור, התבקשה ועדת הערר להורות לשמאי המכריע לבטל את הפחתת השווי שכלל בשומתו.
יש לציין, כי בתגובתם להתייחסות השמאי המכריע שבו והפנו המשיבים להליך שניהל מר אלי מנשה בקשר עם התכנית החדשה. כזכור, במסגרת הדיון לפני ועדת הערר בעניינו של מר מנשה מינתה הועדה את שמאי המקרקעין מר אשר שולמן כשמאי מכריע. לאחר שוועדת הערר אימצה את חוות דעתו, הגישו הצדדים ערעורים הדדיים, שהתבררו לפני בית משפט זה (כב' השופט ע' מודריק) ובהמשך לפני בית המשפט העליון (עמ"ן (ת"א) 187/02, 189/02 הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אלי מנשה (2007) ובר"מ 7724/08 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אלי מנשה (2008), להלן, ביחד: ההחלטות בעניין אלי מנשה). בגדרי ההליך לפני בית משפט זה (כב' השופט ע' מודריק), מינה בית המשפט את שמאי המקרקעין מר אלי אגמון כשמאי מטעם בית המשפט לבדיקת השומה שערך השמאי המכריע מר אשר שולמן. המשיבים טענו, כי שני השמאים, כל אחד בנפרד, קבעו, כי אכן קיימת ירידת ערך ניכרת כתוצאה מהתכנית החדשה, וזאת בשיעור ניכר משמעותית מהשיעור שנקבע בשומת השמאי המכריע, מר פן. המשיבים טענו, כי ביטול ההפחתה שערך השמאי המכריע בגדרי השומה המכרעת יביא לכך שהשומה המכרעת בעניינים תהא תואמת, פחות או יותר, לשומה בעניין אלי מנשה.
ביום 3.4.08 הגישה הועדה המקומית את תגובתה להתייחסות השמאי המכריע, שבגדרה טענה, כי השמאי המכריע כלל לא קיים את החלטת ועדת הערר מיום 11.10.07, שכן הוא כלל לא ערך חוות דעת חדשה. כל שעשה השמאי המכריע, כך נטען, הוא לחזור שוב על הנמקות שנשמעו על ידו בעבר, במסגרת השומה המכרעת והדיונים לפני ועדת הערר, הנמקות שלא התקבלו על ידי ועדת הערר. הועדה המקומית טענה, כי מאחר שהשמאי המכריע לא ביצע את הנחייתה של ועדת הערר וחמק מהכנת חוות דעת מתוקנת, "לא נותרה בידי הועדה המקומית הברירה אלא לבקש את ועדת הערר הנכבדה להפנות את התיק לשמאי מכריע אחר". עוד טענה הועדה המקומית, ביחס לבקשת המשיבים לתיקון טעות שבעובדה שנפלה בהחלטת ועדת הערר, כי ההפחתה שביצע השמאי המכריע בשומתו מתייחסת אך ורק לדחיית מועד בשל הצורך להכין תכנית איחוד וחלוקה ואין בינה לבין גודל מגרש מינימלי ולא כלום (תגובת הועדה המקומית צורפה כנספח ח'2 לערעור).
ביום 7.4.08 הגישו המשיבים תשובה לתגובת הועדה המקומית, שבגדרה עמדו על טענתם שלפיה ההפחתה שערך השמאי המכריע בגדרי השומה המכרעת משקפת הנחת מוצא שלפיה לא ניתן היה לבנות על החלקות במצבן הקודם. המשיבים טענו, בהקשר זה, כי הפחתת שווי בהערכה שמאית מתייחסת, מעצם טיבה וטבעה, לזמינות. נטען, כי שאלת הזמינות במקרה הנוכחי התעוררה ביחס לטענה בדבר הצורך להכין תכנית איחוד וחלוקה של מספר חלקות על מנת להגיע לשטח מגרש מינימלי. על פי הטענה, כך אף עולה מפורשות מסדרת השאלות שהופנתה לשמאי המכריע על ידי ב"כ הועדה המקומית בדיון מיום 20.3.06. המשיבים טענו עוד, כי השמאי המכריע התבקש לבחון מחדש את נכונות קביעותיו לפי שאלות מסוימות שהופנו אליו, אשר לגביהן כבר נחקר ארוכות לפני ועדת הערר ונתן להן מענה החלטי. נטען, כי גם בגדרי התייחסותו מיום 25.2.08 נתן השמאי המכריע מענה ברור לשאלות שהופנו אליו, תוך שהוא מבהיר כי הוא נותר איתן לחלוטין במסקנותיו הקודמות ועל כן לדעתו אין צורך לתקן את חוות דעתו ובוודאי שאין צורך בעריכת שומה חדשה. המשיבים טענו, כי לפיכך לא ברורה טענת הועדה המקומית לפיה השמאי המכריע "לא קיים את החלטת ועדת הערר ולא ערך חוות דעת חדשה". נטען, כי השמאי המכריע כלל לא היה צריך – ואף לא היה יכול – להכין שומה חדשה כשהעובדות (למעט העובדה המוטעית לה טענו המשיבים) הן ללא שינוי (תשובת המשיבים צורפה כנספח ח'3 לערעור).
בינתיים, פרשה יו"ר ועדת הערר עו"ד עפרה פרידמן מתפקידה והדיון בעררים חודש רק ביום 19.3.09, לאחר איוש תפקיד יו"ר ועדת הערר על ידי עו"ד מיכה גדרון. במסגרת הדיון האמור, הורתה ועדת הערר למשיבים להמציא את ההחלטות בעניין אלי מנשה ולהבהיר הכיצד החלטות אלו רלבנטיות לעניינם. עוד הורתה הועדה לצדדים להגיש את טענותיהם בעניין סעיף 200 לחוק התכנון והבניה (הפרוטוקול מיום 19.3.09 צורף כנספח ט' לערעור).
בהתאם להחלטת ועדת הערר מיום 19.3.09, הגישה הועדה המקומית את טיעוניה בעניין סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. הועדה המקומית טענה, כי יש לדחות חלק מתביעות המשיבים לאור שווי ומועד הרכישה שלהם. בהקשר זה טענה הועדה המקומית, כי מהסכם הרכישה של המשיב 1 עולה, כי הוא שילם 96,000$ בעבור החלקות שבבעלותו, סכום השווה לכ-288,000 ₪. הועדה המקומית טענה, כי לא יתכן שסכום הפיצוי שיקבל המשיב 1 בהתאם לשומה המכרעת יהא גבוה פי שניים מסכום הרכישה (טיעוני הועדה המקומית צורפו כנספח י' לערעור).
ביום 7.5.09 הגישו המשיבים את תגובתם לטענות הועדה המקומית. המשיבים טענו, כי הועדה המקומית כלל לא הוכיחה את התנאים הנדרשים להחלת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, וכי מכל מקום, יש לדחות את טענות הועדה המקומית על הסף בנסיבות שבהן השמאי המכריע מצא, כי לחלקות המשיבים נגרמה ירידת ערך בשיעור ממוצע של כ-50%. המשיבים טענו עוד, כי בגדרי טיעוניה העלתה הועדה המקומית טענה שכבר נדונה ולובנה בעבר לפני השמאי המכריע עובר למתן שומתו המכרעת, היא הטענה ביחס למחיר הרכישה של חלקות המשיב 1. על פי הטענה, המשיב 1 המציא בשעתו לשמאי המכריע את דיווחו למס שבח, אשר ממנו עולה, כי החלקות נרכשו בתמורה לסך 656,920 ₪ (תגובת המשיבים צורפה כנספח י"א לערעור. דיווח המשיב, כפי שהוגש בשעתו למס שבח, צורף כנספח י"ז 1 לכתב התשובה לערעור).
ביום 11.5.09 התקיים דיון נוסף לפני ועדת הערר, שבמסגרתו הורתה ועדת הערר על הגשת סיכומים בכתב, המבוססים על חקירת השמאי המכריע והסיכומים שהוגשו בעבר, ביחס לשאלה מה עמד מאחורי ההפחתה שערך השמאי המכריע בכל הנוגע לשווי החלקות במצב תכנוני קודם. זאת, לנוכח טענת המשיבים, שלפיה היה על ועדת הערר, במסגרת החלטתה מיום 11.10.07, להורות לשמאי המכריע לתקן את שומתו, באמצעות ביטול ההפחתה האמורה (הפרוטוקול מיום 11.5.09 צורף כנספח י"ב לערעור).
בהתאם להחלטת ועדת הערר מיום 11.5.09 הגישו הצדדים את סיכומיהם בשאלת הפחתת השווי במצב קודם (סיכומי הועדה המקומית צורפו כנספח י"ג לערעור. סיכומי המשיבים צורפו כנספח כ' לכתב התשובה לערעור).
בסיכומיה טענה הועדה המקומית, כי ההפחתה שערך השמאי המכריע בשווי החלקות במצב הקודם כלל אינה מתייחסת לדרישת שטח מגרש מינימלי, כי אם לדחיית מועד (זמינות), בשל הצורך בהכנת טבלאות הקצאה ואיזון. הועדה המקומית טענה, כי לאור זאת יש לדחות את בקשת המשיבים לתיקון טעות שנפלה, כביכול, בהחלטת ועדת הערר מיום 11.10.07, באשר החלטת ועדת הערר התייחסה אך להפחתה בשל הצורך בהכנת טבלאות הקצאה ואיזון, תוך שנדחתה טענתה של הועדה המקומית שלפיה היה על השמאי המכריע לבצע הפחתה נוספת שתביא בחשבון את העובדה ששטח החלקות אינו עומד בשטח מגרש מינימלי. הועדה המקומית הדגישה, כי לעמדתה ועדת הערר שגתה שעה שדחתה את טענתה שלפיה היה על השמאי המכריע לבצע הפחתה נוספת, שתביא בחשבון את העובדה ששטח החלקות אינו עומד בשטח מגרש מינימלי, וזאת משום שהאפשרות להתיר בנייה בחלקה שהינה קטנה מגודל חלקה מינימלית היא בשיקול דעת הועדה המקומית ואין כל ביטחון כי בנייה שכזו הייתה מאושרת.
המשיבים מצדם טענו, כי ההפחתה בשווי החלקות במצב קודם משקפת הנחת יסוד שלפיה לא ניתן היה לבנות על החלקות במצבן הקודם מבלי לבצע קודם לכן הליך של איחוד חלקות, וזאת בשל אי עמידתן, כביכול, של חלקות המקור בשטח מגרש מינימלי. המשיבים טענו, כי לאור האמור על ועדת הערר להורות על ביטול ההפחתה שאותה ביצע השמאי המכריע בשומתו, שהרי ועדת הערר בהחלטתה מיום 11.10.07 קבעה, כי ניתן היה לקבל היתר בנייה בחלקות המשיבים למרות ששטחן היה קטן משטח מגרש מינימלי.
ביום 23.1.11 התקבלה החלטת ועדת הערר, שבגדרה התקבלה, באופן עקרוני, טענת המשיבים לעניין הפחתת השווי במצב הקודם. בהחלטתה, קבעה ועדת הערר, כך (ההחלטה מיום 23.1.11 צורפה כנספח י"ד לערעור):
"לאחר ששקלנו את טענות הצדדים, ולאחר עיון בהחלטת ועדת הערר בראשותה של עו"ד עפרה פרידמן, באמירותיו של השמאי שמואל פן בחקירתו בפני ועדת הערר ובתגובתו בכתב לועדת הערר, הגענו למסקנה כי העוררים צודקים באופן עקרוני בטענתם דהיינו, כי השמאי ביסס את הפחתת השווי של המצב הקודם על הנחה כי לא היה ניתן לבנות על החלקה שהיתה בידי העוררים, מבלי לבצע קודם לכן הליך של רפרצלציה, קרי איחוד חלקות עד כדי גודל חלקה מינימלי של דונם.
משוועדת הערר החליטה כי הנחת יסוד זו שגויה, צריך היה לבטל הפחתה זו.
עם זאת, אנו גם רואים טעם בטענת הועדה המקומית, כי האפשרות להתיר בנייה בחלקה שהינה קטנה מגודל חלקה מינימלית, היא בשיקול דעת הועדה המקומית ואין כל ביטחון כי בנייה שכזו הייתה מאושרת.
לפיכך אנו מחזירים את השומה לשמאי על מנת שיקבע מה היא מידת ההפחתה המתחייבת ממחיר מ"ר זמין לבנייה (550$) לנוכח העובדה כי האפשרות לבצע בנייה במקרקעי העוררים נתונה לשיקול דעת הועדה המקומית.
לצורך כך תעביר הועדה המקומית לשמאי את עמדתה באלו מקרים היא אפשרה בעבר בנייה במגרש ששטחו נופל מגודל מגרש מינימלי והאם יש לה מדיניות מגובשת בנדון או שמא כל מקרה לגופו, תוך 21 ימים ממועד מתן החלטה זו.."
ביום 21.3.11 התקיים דיון נוסף לפני ועדת הערר, שבו נדונה טענת הועדה המקומית, שלפיה השמאי המכריע כלל לא קיים את החלטת ועדת הערר מיום 11.10.07 ולא ערך חוות דעת חדשה. במסגרת הדיון האמור קבעה ועדת הערר, כי תשובותיו של השמאי המכריע לשאלות שהופנו אליו בגדרי ההחלטה מיום 11.10.07, כמפורט במסמך שהגיש ביום 25.2.08, אכן אינן מפורטות דיין. לפיכך, הורתה ועדת הערר על זימונו של השמאי המכריע לדיון נוסף לפניה, שבמהלכו ישיב לטענות הועדה המקומית, וזאת מתוך תקווה שעד למועד הדיון תתקבל גם החלטת השמאי בנושא הפחתת שווי החלקות במצב קודם, כמפורט בהחלטתה מיום 23.1.11, וניתן יהיה לסיים את הדיון כולו (הפרוטוקול מיום 21.3.11 צורף כנספח ט"ז לערעור).
ביום 30.3.11 המציאה הועדה המקומית לשמאי המכריע את עמדתה, כפי שנתבקשה בהחלטת ועדת הערר מיום 23.1.11 (עמדת הועדה המקומית מיום 30.3.11 צורפה כנספח ט"ו לערעור).
ביום 28.4.11 התייצב השמאי המכריע לדיון לפני ועדת הערר ושטח לפני הועדה את שיקוליו בקביעת שווי החלקות במצב קודם, כפי שנקבע על ידו בשומתו המכרעת, וזאת בהתייחס לטענת הועדה המקומית שלפיה הוא ביסס את הכרעתו על עסקאות שבוצעו מחוץ לתחום התכנית, הגם שהתקיימו די עסקאות בתוך תחום התכנית המשקפות בצורה נאמנה יותר את שווי המקרקעין ערב התכנית. במסגרת דיון זה גם התייחס השמאי המכריע לשאלת ההפחתה בשווי החלקות במצב קודם, תוך שהבהיר, כי שעה שבהתאם לתכנית החלה ערב אישור התכנית החדשה ניתן היה לקבל היתר בנייה גם ביחס לחלקות המשיבים, הגם שזאת בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית, יש להפחית משווי מצב קודם סכום נמוך יותר, כך שבמצב הקודם ערך הקרקע יעמוד על 475$ למ"ר, במקום 430$ למ"ר (פרוטוקול מיום 28.4.11, עמ' 2 ש' 11 עד עמ' 3 ש' 5, נספח י"ז לערעור):
"... אני ער להחלטה של הועדה, שלפי תכנית המתאר, ח1, ניתן על פי סעיף 62 לקבל היתר למגרשים פחותי גובה, עובדה. יחד עם זה ועדת הערר הטילה על הועדה המקומית חולון להמציא ולבדוק באיזה מקרים היתרים כאלו ניתנו. תשובת הועדה מתייחסת אך ורק לשני היתרים שמחוץ לשטח תכנית 152, והם לגבי שטחים גדולים מאד. לגבי מגרשים גדולים. יש היתר פרוגרמטי של פולש של דיונים שהיו לנו שאני הייתי השמאי המכריע. לא הוכח שניתנו היתרים. אני לא חושב שניתנו. אני משער שיש אולי, כי בשטח פזורים בניינים הרבה, אני חושב שאולי היו שם רישיונות עסק, אולי יש להם רישיונות עסק, לא הוכח שיש היתרים... אבל, בנתונים או לפי קביעת ועדת הערר הייתי הולך על דרך הפשרה בין דעתי לבין העובדה שאולי בכל זאת הבניינים הוקמו בצורה חוקית כזאת או אחרת, והייתי מפחית במקום הפחתה של 5 שנים שעשיתי עד שתהיה פרצלציה, 3 שנים. מכיוון ששיעור ההיוון שנקבתי בו הוא 5%, אז נאמר ששיעור ההפחתה צריך להיות לפי הפחתה של 3 שנים. זה יוצא הפחתה של 475. זו תשובתי. לפיכך לעמדתי סכום הפיצוי צריך להיות במקרה הנדון לפי 525 דולר למטר מרובע. עכשיו אני צריך לתקן את השומה שלי. יש מגרשים שהם תפוסים ויש כאלה במושע, כולם מופיעים בתשובותיי לוועדה, אז במקום שהמספר הקובע במצב קודם היה 430, אני מעלה אותו ל-525, ומכאן אני עושה את כל התחשיבים. אני אשלח את זה בכתב. אני מבהיר, לדעתי לנוכח העובדה כי מתן אפשרות בניה בחלקות הנדונות הן בשיקול דעת, ולנוכח גודל החלקות הנדונות, יש לדעתי להוון את השווי לפי עיכוב ממוצע של 3 שנים. היוון שכזה מביא אותי לתוצאה כי שווי מצב קודם היה 475 דולר למטר מרובע."
בתום הדיון הורתה ועדת הערר לשמאי המכריע להמציא לה ולצדדים, בתוך 60 ימים, ניתוח של עסקאות ההשוואה שהומצאו לו על ידי שמאי הועדה המקומית, מר דנוס, המצויות בתוך תחום התכנית החדשה, וכמו כן הורתה לו לנסות לבסס בניתוח זה את טענתו, שלפיה לא ניתן ללמוד מתוך עסקאות אלה מהו שווי המקרקעין ערב התכנית.
ביום 6.7.11 המציא השמאי המכריע את ניתוח עסקאות ההשוואה שהציג שמאי הועדה המקומית, על גבי גרף. השמאי המכריע הבהיר, כי מעיון בגרף ניתן לראות בין היתר, כי אין מתאם ברור בין העסקאות לבין עצמן; כי שווי המגרשים התפוסים עולה על שווי המגרשים הריקים; וכי שתי העסקאות האחרונות מעידות על ירידת שווי מאז המועד הקובע. השמאי המכריע הבהיר, כי לאור האמור שומתו המכרעת לא השתנתה (הודעת השמאי המכריע מיום 6.7.11 צורפה כנספח י"ח לערעור).
ביום 25.7.11 התקיים דיון נוסף לפני ועדת הערר, בנוכחות השמאי המכריע, שבגדרו נדון ניתוח עסקות ההשוואה שערך השמאי המכריע. במסגרת דיון זה, אישר בא כוחה של הועדה המקומית כי שתי עסקאות מתוך העסקאות שהציג שמאי הועדה המקומית לבחינת השמאי המכריע אכן מעידות על ירידת ערך, אולם לטענתו מאחר שמדובר בעסקאות משנת 1999 והמועד הקובע הוא בשנת 1995, ניתן להניח כי ירידת ערך זו נבעה מתמורות בשוק המקרקעין בחולון. המשיבים, מצדם, טענו, כי לא ניתן לטעון, תחילה, כי היה על השמאי המכריע להתחשב בעסקאות שהציג שמאי הועדה המקומית ואז, שעה שהשמאי אכן התחשב בעסקאות אלה, ואולם התייחסותו לא השביעה את רצון הועדה המקומית, לטעון, כי לא ניתן להגיע מאותן עסקאות למסקנה שלפיה התכנית החדשה היא שגרמה לירידת ערך (הפרוטוקול מיום 25.7.11 צורף כנספח י"ט לערעור).
ביום 26.2.12 התקבלה החלטת ועדת הערר, שבה דחתה את הערר שהגישה הועדה המקומית על שומת השמאי המכריע. ועדת הערר ציינה בהחלטתה, כי בהתאם לפסיקה ועדת הערר לא תתערב, ככלל, בהחלטותיו של שמאי מכריע בעניינים הנוגעים לתחום מומחיותו, אלא אם ועדת הערר השתכנעה, כי קיים פגם חמור בשיקול דעתו, או שקיימת בהחלטתו טעות קשה היורדת לשורש שומתו. ועדת הערר קבעה, כי במקרה הנדון היא לא מצאה כי נפל פגם בשומת השמאי המכריע, לא כל שכן פגם יסודי, המצדיק את התערבותה (ההחלטה מיום 26.2.12 צורפה כנספח א' לערעור):
"לאחר שקיימנו דיון מעמיק בטענות העוררת ולאחר בחינת השמאות המכריעה ותשובותיו של השמאי לשאלות שהופנו אליו במהלך הדיון בפנינו, הגענו לכלל מסקנה כי לא נפל כל פגם בשומתו של השמאי, וודאי שלא נפל בשומתו פגם יסודי המצדיק את התערבותנו ואת ביטול או תיקון שומתו.
העוררת מתווכחת ומתמכחת (כך במקור – מ' א' ג') עם שומתו של השמאי ועם תשובותיו לשאלות שהופנו כלפיו, ואולם לא מצאנו בטענותיה כל עילה המצדיקה התערבות בשומה המכרעת.
לאחר ששקלנו את הסבריו של השמאי המכריע השתכנענו כי הוא ביצע את עבודתו בצורה מקצועית ומיומנת, וכי אין מקום כי אנו נתערב במקרה הנדון בשיקוליו המקצועיים.
לפיכך אנו דוחים את הערר."
ביום 6.3.12 הגישו המשיבים בקשה "לתיקון טעויות סופר בהחלטת ועדת הערר מיום 26.02.2012, לאישור תיקון תחשיב הפיצוי המגיע להם לפי קביעת השמאי מיום 28.04.2011 ולפסיקת הוצאות ושכ"ט עו"ד". בבקשתם טענו המשיבים, כי נפלה טעות סופר בהחלטת ועדת הערר מיום 26.2.11, כאשר הועדה לא התייחסה בהחלטתה לקביעותיו של השמאי המכריע בדיון מיום 28.4.11, לפיהן יש לשנות את בסיס שומתו המכרעת באופן ששווי מצב קודם יגדל ל-475$ למ"ר במקום 430$ למ"ר, וזאת בהתעלם מהחלטתה מיום 23.1.11, אשר הורתה על החזרת השומה המכרעת לשמאי המכריע לצורך כך. המשיבים טענו, כי בהחלטת ועדת הערר מיום 26.2.12 נפלה טעות סופר נוספת, הבאה לידי ביטוי בהתעלמות ועדת הערר מנושא ההוצאות ושכר טרחת עו"ד המגיע למשיבים.
ביום 17.4.12 הגישה הועדה המקומית ערעור מינהלי לבית משפט זה, שבגדרו טענה כי החלטת ועדת הערר מיום 26.12.12 אינה מנומקת דיה (עמ"ן 24354-04-12).
ביום 18.4.12 הוגש ערעור מינהלי גם מטעם המשיבים, שבגדרו התבקש בית המשפט לאשר את תחשיב פיצויים מתוקן, המבוסס על קביעות השמאי המכריע בדיון מיום 28.4.11, וכן לפסוק לטובתם הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד. המשיבים הבהירו, כי הערעור מוגש במקביל לבקשה שהגישו לוועדת הערר ביום 6.3.12, וזאת למען הזהירות, בטרם יחלוף המועד החוקי להגשתו, שכן נכון לאותה שעה טרם ניתנה החלטתה של ועדת הערר בבקשתם (עמ"ן 26339-04-12).
הדיון בשני הערעורים אוחד והוא נועד להישמע ביום 21.6.12, לפני כב' השופטת ד' אבניאלי.
בינתיים, ביום 13.5.12, התקבלה החלטת ועדת הערר שלפיה יש ממש בבקשת המשיבים לתיקון טעויות סופר. בגדרי החלטתה, הורתה ועדת הערר, כי השמאי המכריע יוציא תחשיב מתוקן לעניין שווי מצב קודם, אשר יעמוד על 475$ למ"ר. ועדת הערר קבעה, כי לאחר קבלת תחשיב פיצוי מתוקן תינתן החלטה באשר להוצאות ושכר הטרחה שיש לשלם בגדרי ההליך (ההחלטה מיום 13.5.12 צורפה כנספח ב' לתגובת המשיבים לערעור).
ביום 23.5.12 המציא השמאי המכריע את התחשיב המתוקן שערך.
ביום 24.5.12 הוגשה הודעה ובקשה מטעם המשיבים לפסיקת הוצאותיהם ושכר טרחת באי כוחם, בהסתמך על התחשיב המתוקן של השמאי המכריע.
בין לבין, ביום 21.6.12 ניתן פסק דינו של בית משפט זה (כב' השופטת ד' אבניאלי), שלפיו בהסכמת הצדדים יוחזר הדיון לוועדת הערר, "על מנת שתפרט את השיקולים שהביאו למסקנה כי דין הערר להידחות." (פסק הדין מיום 21.6.12 צורף כנספח כ' לערעור).
ביום 24.6.12 הוגשה לוועדת הערר הודעה מטעם הועדה המקומית, שלה צורף פסק הדין מיום 21.6.12 (ההודעה מיום 24.6.12 צורפה כנספח ד' לתגובת המשיבים לערעור).
ביום 3.6.13 הוגשה לוועדת הערר בקשה מוסכמת מטעם הצדדים, שבגדרה התבקשה ועדת הערר להכריע בשני הנושאים שנותרו על הפרק, הם סוגיית הנמקת החלטתה וסוגיית ההוצאות (הבקשה מיום 3.6.13 צורפה כנספח ה' לתגובת המשיבים לערעור).
ב. ההחלטה נשוא הערר שלפני
ביום 15.9.13 קיבלה ועדת הערר החלטה משלימה, היא ההחלטה נשוא ערעור זה, שבגדרה פורטו הנימוקים להחלטתה מיום 26.2.12 (נספח ב' לערעור). בהחלטתה, לא התייחסה ועדת הערר לסוגיית ההוצאות.
בפתח החלטתה, הנושאת כותרת "החלטה משלימה", הבהירה ועדת הערר, כי טענתה העיקרית של הועדה המקומית נגד שומת השמאי המכריע הייתה: "כי עסקאות ההשוואה אשר הומצאו מטעמה, ביחס לעסקאות שהתבצעו בתחום התכנית הפוגעת לכאורה, מראות כי לא הייתה ירידה במחירי המקרקעין בעקבות אישור התכנית." ועדת הערר הבהירה, כי טענת הועדה המקומית בהקשר זה הייתה, כי השמאי המכריע ביסס את החלטתו על עסקאות מחוץ לתחומי התכנית, אשר בוצעו באזור תעשיה א' וב' בחולון, וכי עסקאות אלה אינן משקפות את המחירים בתחום התכנית. ועדת הערר ציינה, כי במסגרת ההליך שנערך לפניה השמאי המכריע התבקש להשיב על שאלות שהופנו אליו על ידי הועדה המקומית בהקשר זה, ומאחר שתשובותיו לא סיפקו את ועדת הערר, הוא הוזמן לדיון לפניה.
ועדת הערר ציינה, כי במהלך הדיון לפניה הבהיר השמאי המכריע, כי במקרה הנדון המחירים ששולמו בתחום התכנית ערב אישורה כבר שיקפו את הפגיעה הצפויה כתוצאה מהתכנית ולפיכך האזור כבר היה "פגוע", וכי מסיבה זו הוא מצא לנכון בסס את שומתו על עסקאות באזור בעל מאפיינים דומים, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות. ועדת הערר ציינה, כי השמאי המכריע הבהיר עוד, כי באזור שבו חלה התכנית קיימים נעלמים רבים, ובמילותיו: "בשטח יש כל כך הרבה נעלמים של בניה ובניה בלתי חוקית והשהיה, ומושות, והיות וזה בעלי מלאכה קטנים, אני משוכנע שיש שיקולי מיסים ואחרים, שאי אפשר בכלל ללמוד משהו." ועדת הערר ציינה, כי לאור שני טעמים אלו, היה השמאי המכריע בדעה, כי יהיה יותר נכון מבחינה שמאית לבסס את שומתו על עסקאות השוואה המבוססות על מחירים מחוץ לשטח התכנית.
ועדת הערר הבהירה, כי טעמים אלו של השמאי המכריע, שעליהם עמד לפניה בפירוט ובאריכות, תוך שהוא משיב על שאלות שהופנו אליו בהקשר זה, נראים לה סבירים ונכונים. ועדת הערר הבהירה לעניין זה, כך:
"לדעתנו קיימים מקרים בהם מחירים אשר משולמים באזור מסוים, בתקופה מסוימת, משופעים מנסיבות ואירועים אשר משבשים את מחיר השוק האמיתי. מחירים אלו עשויים בין היתר להיות מושפעים מהליכי האישור של התכנית נשוא התביעה מכוח סעיף 197. במקרים אלה ניתן לדעתנו להתבסס גם על עסקאות שבוצעו מחוץ לאזור, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות מבחינה שמאית.
אנו השתכנענו כי המקרה הנדון הוא אחד המקרים בהם היה נכון וראוי לבסס את עסקאות ההשוואה על כאלה שבוצעו מחוץ לאזור, ולפיכך החלטתנו שלא להתערב בהחלטת השמאי המכריע בנושא זה."
ועדת הערר ציינה, כי עלה בידי השמאי המכריע להפריך גם את טענת הועדה המקומית לפיה הפגיעה במקרקעין נוצרה עוד מכוח תכניות קודמות. לעניין זה הבהירה ועדת הערר, כי היא קיבלה בעניין זה את השתלשלות העניינים בתחום התכנית כפי שזו הוצגה לפניה על ידי השמאי המכריע, אשר ממנה עולה, כי הפגיעה נוצרה כתוצאה מאופן ביצוע האיחוד והחלוקה שנקבע בתכנית החדשה.
בנקודה זו ועדת הערר שבה והזכירה את ההלכה הנוהגת, שלפיה רק במקרים נדירים תתערב ועדת הערר בהחלטתו של שמאי מכריע. ועדת הערר ציינה, כי במקרה דנן: "הסבריו המקצועיים של השמאי המכריע נראו לנו סבירים והגיוניים, ומטעם זה החלטנו שלא להתערב בהחלטתו."
ועדת הערר הבהירה, כי לאור כל האמור נדחה הערר שהגישה הועדה המקומית על שומת השמאי המכריע.
ג. ההליך לפני
ביום 4.11.13 הגישה הועדה המקומית את הערעור שלפני, שבגדרו היא טוענת, כי גם במסגרת החלטתה המשלימה מיום 15.9.13 ועדת הערר כלל אינה מנמקת ואינה מבססת את החלטתה לדחות את הערר שהגישה הועדה המקומית. בגדרי הערעור התבקש בית המשפט (סעיף 94 לכתב הערעור):
"לבטל את החלטת ועדת הערר ולהורות לוועדת הערר לחדש את הדיון בפניה ולדון מחדש בכל אחת ואחת מטענות הועדה המקומית ובעיקר לבחון היטב, בלב פתוח ונפש חפצה את שתי הטענות המרכזיות של הועדה המקומית, הראשונה כי הפגיעה בתכונות המקרקעין נגרמה עקב אישור התכנית המקורית ולא עקב אישור התכנית, והשנייה כי עסקאות ההשוואה עליהן התבסס השמאי המכריע לא יכולות ללמד דבר וחצי דבר על שווי המקרקעין מושא התביעה מאחר שמדובר במקרקעין בעלי מאפיינים שונים לחלוטין."
בינתיים, ביום 29.1.14, התקבלה החלטת ועדת הערר שלפיה הצדדים יתייחסו לנושא ההוצאות וזאת בתוך 21 ימים (ההחלטה מיום 29.1.14 צורפה כנספח ז' לתגובת המשיבים לערעור).
ביום 27.4.14 התקבלה תגובת המשיבים לערעור הועדה המקומית ובקשה לדחותו על הסף.
בין לבין, ביום 19.2.14, הגישו המשיבים לוועדת הערר את עמדתם בסוגית ההוצאות. הועדה המקומית, מצדה, לא הגישה את עמדתה במועד זה ותחת זאת הגישה לוועדת הערר בקשה לקבלת ארכה להגשת עמדתה. ביום 19.2.14 הודיעו המשיבים לוועדת הערר, כי הם מתנגדים למתן ארכה. רק ביום 5.3.14 הגישה הועדה המקומית את טיעוניה בעניין ההוצאות, מבלי שנתקבלה החלטה בבקשתה לקבלת ארכה. ביום 31.3.14 הגישו המשיבים בקשה לסילוק תגובת הועדה המקומית מיום 5.3.14 על הסף ולמתן החלטה בסוגיית ההוצאות (בקשת המשיבים מיום 31.3.14 צורפה כנספח ח' לתגובת המשיבים לערעור).
ביום 11.5.14 נערך לפני דיון מקדמי בערעור, שבמהלכו הצעתי לוועדה המקומית, כי הערעור ידחה בהסכמה, ואם ידחה בשלב זה לא יפסקו הוצאות. בא כוחה של הועדה המקומית התבקש להודיע בתוך 45 ימים האם הועדה המקומית מקבלת את הצעת בית המשפט. הורתי, כי אם הועדה המקומית לא תקבל את הצעת בית המשפט יינתן צו להשלמת טיעון קצרה בכתב ולאחריה יינתן פסק דין. הורתי עוד, כי ועדת הערר הינה רשאית להשלים את ההליך לעניין ההוצאות, מכיוון שהערעור הוגש ללא קשר לעניין זה.
לאחר שבא כוחה של הועדה המקומית הודיע כי הועדה המקומית דוחה את הצעת בית המשפט, הורתי לצדדים להגיש סיכומים ופסק הדין ניתן כשסיכומי הצדדים לפני.
אציין, כי לאחר הגשת סיכומי התשובה מטעם הועדה המקומית הגישו המשיבים בקשה למחיקת טענות מסיכומי התשובה של הועדה המקומית. במסגרת הבקשה האמורה טענו המשיבים, כי יש למחוק את סעיפים 2, 6-8 ו-28 לסיכומי התשובה של הועדה המקומית, וזאת בשל הרחבת חזית אסורה מצדה של הועדה המקומית. יובהר, כבר עתה, כי הגם שעל פניו יש ממש בבקשת המשיבים, לא מצאתי לנכון להכריע בבקשה זו מקום שבו אין באיזה מבין הטענות שהועלו בסיכומי התשובה מטעם הועדה המקומית – לרבות אלו שמחיקתן התבקשה בגדרי בקשת המשיבים למחיקת סעיפים מסיכומי התשובה – כדי לשנות מהתוצאה שאליה הגעתי.
2. טענות הצדדים בערעור
הועדה המקומית טוענת, כי ועדת הערר כלל לא מנמקת ומבססת את החלטתה לדחות את טענותיה. נטען, כי הלכה למעשה ועדת הערר כלל לא מתמודדת עם טענותיה הרבות, היא מתעלמת לחלוטין מהעובדה שהשמאי המכריע עצמו הסכים עם חלק ניכר מטענותיה ובעיקר עם טענתה, שלפיה קודם לאישור התכנית החדשה לא ניתן היה לבנות על המקרקעין בשל מספר סיבות תכנוניות.
הועדה המקומית טוענת עוד, כי בחינת התוצאה שאליה הגיעה ועדת הערר "ממעוף הציפור" מגלה כשל לוגי בסיסי ומהותי היורד לשורש החלטתה. כך, בעוד שבמצב הדברים הקודם לא ניתן היה לבנות בחלקות, הרי שלאחר אישור התכנית ניתן גם ניתן לבנות על המגרשים שהוקצו למשיבים. נטען, כי החלטה שלפיה תכנית שמפשירה קרקע לבניה הינה תכנית שהסבה פגיעה כלשהי לשווי המקרקעין היא החלטה בלתי סבירה באופן קיצוני. לטענת הועדה המקומית, שתי טעויות עיקריות הביאו את ועדת הערר למסקנתה השגויה;
הטעות האחת, כך לטענת הועדה המקומית, נובעת מדחיית טענתה המרכזית שלפיה הפגיעה בתכונות החלקות נגרמה כבר במצב התכנוני הקודם ולא עקב אישורה של התכנית החדשה. בהקשר זה טוענת הועדה המקומית, כי קיימים שלושה גורמים שהשפיעו על שווי החלקות במצב הקודם לאישור התכנית, שאליהם, כך נטען, לא התייחס השמאי המכריע שעה שבחן את הפגיעה שנגרמה, כביכול, כתוצאה מאישור התכנית: (1) העובדה כי החלקות לא עומדות בשטח מגרש מינימאלי, ולכן במצב הקודם לא ניתן היה לבנות על החלקות; (2) העובדה כי חטיבת הקרקע הכלולה בתכנית הייתה מיועדת לאיחוד וחלוקה מחדש, בשילוב העובדה כי החלקות לא עמדו בשטח מגרש מינימאלי, מעידות כי בעלי החלקות ציפו כי יוקצו להם מגרשים במושע וכי ידיעה זו גולמה במחיר המקרקעין, כבר בעת אישור התכנית; (3) העובדה כי שררה אי ודאות ביחס ליעוד המגרשים שיוקצו לבעלים – מלאכה או תעשיה, אי ודאות המפחיתה גם היא משווי החלקות. על פי הטענה, השמאי המכריע לא רק שלא הפריך את טענתה זו של הועדה המקומית, אלא שהוא אף צידד בעמדתה שלפיה הפגיעה העיקרית הנובעת מכך שמדובר בקרקע לא זמינה לבניה נגרמה כבר עם אישורה של תכנית המתאר לחולון.
הטעות השנייה, כך לטענת הועדה המקומית, נובעת מדחיית טענתה שלפיה שגה השמאי המכריע שעה שהתבסס על עסקאות מחוץ לתחום התכנית החדשה. על פי הטענה, העובדה כי השמאי המכריע התבסס על עסקאות מחוץ לתחום התכנית מהווה שגיאה כפולה; ראשית, בשל עצם ההחלטה לפסול עסקאות מתחום התכנית החדשה, המלמדות בצורה הטובה ביותר על שווי המקרקעין. שנית, בשל העובדה כי עסקאות ההשוואה שעליהן התבסס השמאי המכריע הינן מקרקעות בעלות תכונות שונות לחלוטין מהקרקעות הנדונות. נטען, כי אילו השמאי המכריע היה פוסל עסקאות מתחום התכנית החדשה, אך בה בעת מבסס את ההשוואה על עסקאות במקרקעין דומים, ניתן היה לומר כי מדובר אמנם בשגיאה, אולם כזו בעלת השלכות מצומצמות. העובדה כי השמאי התבסס על עסקאות בקרקעות שונות היא, כך נטען, זו שהביאה לתוצאה הבלתי סבירה.
הועדה המקומית מוסיפה וטוענת, כי ועדת הערר כלל לא התייחסה לטענתה שלפיה למשיבים לא נגרם כל נזק. נטען, בהקשר זה, כי מהסכם הרכישה של המשיב 1 עולה, כי הוא שילם 96,000$ בעבור החלקות שבבעלותו, סכום השווה לכ-288,000 ₪. על פי הטענה, בהתאם לשומה המכרעת אמור המשיב 1 לקבל פיצוי בסכום אשר גבוה פי שניים מסכום הרכישה. נטען, כי תוצאה זו הינה בלתי סבירה ובלתי מתקבלת על הדעת.
המשיבים טוענים, כי יש לדחות את ערעור הועדה המקומית על הסף, באשר הערעור אינו עוסק ב"שאלה משפטית בלבד", כמצוות סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבניה. על פי הטענה, טענות הועדה המקומית בערעור דנן מכוונת כנגד עובדות והכרעות מקצועיות של ועדת הערר והשמאי המכריע, אשר ניתנו בהתבסס על עובדות אלו. המשיבים מדגישים, בהקשר זה, כי תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה, שבגדרו צומצמה הדרישה כי ערעור על החלטת ועדת הערר על פי סעיף 198(ח) לחוק יהיה בשאלה משפטית בלבד, נכנס לתוקף רק ביום 1.5.09, וכי על התביעה דנן, שהוגשה בשנת 1998, חל הדין שהיה נוהג טרם תיקון מס' 84.
המשיבים טוענים עוד, כי יש לדחות את הערעור על הסף גם מהטעם שטענות הועדה המקומית המועלות בערעור זה נדונו כבר לפני ועדת הערר ונדחו לגופן. על פי הטענה, החלטת ועדת הערר על דחיית הערר שהגישה הועדה המקומית על שומת השמאי המכריע, הינה החלטה סבירה, שלא נפל בה כל פגם מתחום המשפט המינהלי המצדיק התערבות. המשיבים מדגישים, בהקשר זה, כי המדובר בהחלטה שנתקבלה לאחר דיונים רבים וחריגים בהיקפם שהתקיימו לפני השמאי המכריע ולפני ועדת הערר במשך למעלה מ-16 שנה, וכי המדובר בענייננו בחוות דעת מקצועית, מפורטת ועניינית, שניכר בה כי נקבעה על בסיס עבודה יסודית כמקובל וכי לא נפל בה כל פגם המצדיק התערבות. נטען, כי בהתאם להלכה הפסוקה בית משפט זה איננו יושב כטריבונל עליון בענייני תכנון ובניה ואין עליו לנתח ולמנות את מכלול הטענות שהועלו כנגד השומה המכרעת ובפרט אין מקום להתערבות בית המשפט מקום שבו מדובר בהליך המתנהל למעלה מ-16 שנים, מתוכן 11 שנים לפני ועדת הערר.
המשיבים מוסיפים וטוענים, כי יש לדחות את הערעור גם לגופו;
באשר לטענה כי ועדת הערר כלל לא התמודדה עם טענות הועדה המקומית, טוענים המשיבים, כי המדובר בטענה מופרכת מיסודה, לנוכח ההליכים הרבים שהתקיימו לאורך השנים. בהקשר זה מדגישים המשיבים את העובדה, כי מרבית טענות הועדה המקומית נדחו עוד בהחלטת ועדת הערר מיום 10.11.07, וכי בגדרי אותה החלטה נדרש השמאי המכריע לשוב ולהתייחס לשלוש טענות, ששתיים מהן בלבד הועלו על ידי הועדה המקומית. עוד מדגישים המשיבים את העובדה, שהשמאי המכריע אכן נדרש לשלוש הטענות האמורות בהרחבה, הן בכתב והן בעל-פה, לפני ועדת הערר. נטען, כי לפיכך, לא נדרשה ועדת הערר לשוב ולדון בכל אחת מהטענות ששטחו הצדדים לפניה ולפני השמאי המכריע, ובפרט לא בטענות שנדחו בהחלטה מיום 10.11.07.
באשר לטענה כי ועדת הערר התעלמה מהעובדה כי במצב קודם לא ניתן היה לבנות בחלקות, טוענים המשיבים, כי טענה זו נדחתה על ידי ועדת הערר עוד בהחלטתה מיום 10.11.07, שבמסגרתה קיבלה ועדת הערר את טענת המשיבים, כי בהתאם לסעיף 62 לתכנית המתאר חולון ח/1, ניתן היה לקבל היתרי בנייה בשטח התכנית בתנאים מסוימים. נטען, כי טענת המשיבים נבחנה פעם נוספת במסגרת החלטת ועד הערר מיום 23.1.11, בה התקבלה בקשת המשיבים לביטול הפחתת שווי מצב קודם.
באשר לטענה שלפיה טענתה העיקרית של הועדה המקומית כנגד השומה המכרעת הייתה כי הפגיעה בתכונות המקרקעין נגרמה כבר במצב התכנוני הקודם ולא עקב אישור התכנית החדשה, וכי ועדת הערר שגתה בעניין זה, טוענים המשיבים, כי המדובר בטענה שהועלתה על ידי הועדה המקומית לפני ועדת הערר רק בשנת 2011, תוך הרחבת חזית, ולראיה היא כלל לא נזכרה במסגרת החלטת ועדת הערר מיום 10.1.1.07, שבמסגרתה סקרה הועדה את כל הטענות שהועלו על ידי הצדדים. נטען, כי מכל מקום, טענה זו נדחתה בדין לאור קביעתו של השמאי המכריע שלפיה התכנית המקורית הייתה "שקופה" ולא גרמה לכל ירידת ערך וכי עיקר נזקי התכנית התהוו עקב כך שהטבלאות שפורסמו במסגרת התכנית החדשה הוכנו על בסיס תשריט שגוי ולא מעודכן משנת 1971, שלפיו המגרשים שהוקצו למשיבים היו פנויים. נטען, כי גם טענת הועדה המקומית שלפיה הפגיעה נגרמה עוד במצב תכנוני קודם לאור אי עמידת החלקות בשטח מגרש מינימאלי ואי הוודאות ביחס לייעוד המגרשים, נדחתה בהחלטת ועדת הערר מיום 10.11.07. המשיבים מדגישים, כי החלטת ועדת הערר בעניינים אלה תואמת את ההחלטות שנתקבלו בעניינו של אלי מנשה.
באשר לטענה שלפיה השמאי המכריע שגה שעה שהתבסס על עסקאות מחוץ לתחום התכנית, טוענים המשיבים, כי השמאי המכריע הבהיר לוועדת הערר, במספר דיונים נפרדים, מדוע אין להתבסס על עסקאות מתחום התכנית החדשה ועל שום מצא לנכון להתבסס על מספר עסקאות בדפנות התכנית החדשה, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות. נטען, כי על אף האמור, ומחמת הזהירות, נדרש השמאי המכריע להתייחס לעסקאות שהוצגו לו על ידי שמאי הועדה המקומית. נטען, כי השמאי המכריע אכן עשה זאת ולבסוף נדחתה טענתה של הועדה המקומית בהקשר זה על ידי ועדת הערר בהחלטתה מיום 15.9.13.
באשר לטענה שלפיה למשיבים לא נגרם כל נזק, טוענים המשיבים, כי החזרה על הטענה שלפיה המשיב 1 שילם 96,000$ בעבור החלקות שבבעלותו, סכום השווה לכ-288,000 ₪, עולה לכדי הטעייה, באשר המשיב 1 המציא בשעתו לשמאי המכריע את הדיווח למס שבח שלפיו מחיר הרכישה היה גבוה פי שלושה לערך מכפי שנטען על ידי הועדה המקומית. נטען, כי מכל מקום, הטענה שלפיה למשיבים לא נגרם כל נזק הינה תמוהה לנוכח קביעת השמאי המכריע שלפיה נגרמה לחלקות המשיבים ירידת ערך בשיעור משמעותי למדי בעקבות אישור התכנית ולנוכח ההחלטות שהתקבלו בעניינו של אלי מנשה.
לבסוף טוענים המשיבים, כי הערעור דנן הינו דוגמה נוספת להתנהלותה הקלוקלת של הועדה המקומית, אשר תקעה כל מקל אפשרי בגלגלי ההליך, המתנהל מאז שנת 1998, וזאת במטרה ברורה להתיש את המשיבים.
3. האמנם נפל פגם בהחלטת ועדת הערר מיום 15.9.13
א. המסגרת הנורמטיבית – התערבות בחוות דעתו של שמאי מכריע
כפי שבדין ציינה ועדת הערר בהחלטתה מיום 15.9.13, התערבות בחוות דעתו של שמאי מכריע תעשה רק במקרים חריגים. שמאי מכריע ממונה בהליכים לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבניה כמומחה הבוחן ירידת ערך של מקרקעין בצורה מקצועית, ניטראלית ואובייקטיבית (לסקירת המסגרת הנורמטיבית ראו בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל, פסקה 7 (2012, להלן: עניין אנג'ל)). ההנחה העומדת בבסיס מינויו של שמאי היא כי הלה ניחן בכישורים מקצועיים מובהקים יותר לחוות דעה בשאלות שמאיות שהונחו לפתחו ביחס לוועדת הערר.
מנגד, יש לזכור, כי ועדת הערר היא טריבונל מינהלי שחבריו נהנים ממומחיות בתחום דיוניו. אמנם, אין הכרח שאחד מחברי הוועדה יהיה שמאי מקרקעין בהכשרתו, אולם כל חבריה בעלי ניסיון ומומחיות בתחום התכנון והבניה, ובתור שכאלה הם אינם הדיוטות בכל שאמור בשיטות שמאיות מקובלות המשמשות להערכת פיצוי בגין פגיעה במקרקעין מתכנית. אשר על כן, חברי ועדת הערר כשירים לבקר את חוות דעתו של שמאי מכריע במסגרת ערר (ראו בר"ם 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר דוד ואארורה ואח', פסקה 7 (2014, להלן: עניין גלר)).
אמת המידה להתערבות בקביעותיו ובמסקנותיו של שמאי מכריע שמונה לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבניה במסגרת ערר היא פועל יוצא של טעמים אלה. ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי וככלל התערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור (ראו בר"ם 3052/06 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' פלבר, בפסקה 5 (2006); בר"ם 4372/07 הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא נ' עזבון המנוח ירימי אברהם, פסקה 3 (2007, להלן: עניין קרית אתא); עניין אנג'ל, פסקה 7; עניין גלר, פסקה 8. לאבחנה בין אמת המידה האמורה לבין אמות מידה מחמירות יותר שנקבעו באשר להתערבות בחוות דעתו של שמאי שמונה בהליכים אחרים ראו עניין גלר, פסקה 9).
כך, למשל, ועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, וזאת אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת (ראו, למשל, עניין קרית אתא, פסקה 3; בר"ם 9556/06 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה נ' מיטרני, פסקאות 2-3 (2007)). לעומת זאת, תיטה ועדת הערר להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה (ראו, למשל, בר"ם 8282/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשקלון נ' גינוסר, פסקה 5 (2008, להלן: עניין גינוסר)). כמו כן, וכמובן מאליו, תקום עילה להתערב בחוות דעתו של שמאי מכריע אם נפל בה פגם היורד לשורש המעשה המינהלי, כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכיוצא באלה (השוו: בר"ם 9093/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה באר טוביה נ' קי.בי.ע – קבוצת בוני ערים בע"מ, פסקה 3 (2008)).
על רקע האמור, אברר להלן האם בבואה לבחון את השגות הועדה המקומית על חוות דעתו של השמאי המכריע הפעילה ועדת הערר בענייננו את אמת המידה הראויה, שלפיה יש להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע אם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור.
ב. מן הכלל אל הפרט
כאמור, במקרה הנוכחי ועדת הערר בחנה בכלים העומדים לרשותה את חוות דעתו של השמאי המכריע וקבעה בעניין זה, כדלקמן (החלטתה המקורית של ועדת הערר מיום 26.2.12, עמ' 3-4, נספח א' לערעור):
"לאחר שקיימנו דיון מעמיק בטענות העוררת ולאחר בחינת השמאות המכריעה ותשובותיו של השמאי לשאלות שהופנו אליו במהלך הדיון בפנינו, הגענו לכלל מסקנה כי לא נפל כל פגם בשומתו של השמאי, וודאי שלא נפל בשומתו פגם יסודי המצדיק את התערבותנו ואת ביטול או תיקון שומתו.
העוררת מתווכחת ומתמכחת (כך במקור – מ' א' ג') עם שומתו של השמאי ועם תשובותיו לשאלות שהופנו כלפיו, ואולם לא מצאנו בטענותיה כל עילה המצדיקה התערבות בשומה המכרעת.
לאחר ששקלנו את הסבריו של השמאי המכריע השתכנענו כי הוא ביצע את עבודתו בצורה מקצועית ומיומנת, וכי אין מקום כי אנו נתערב במקרה הנדון בשיקוליו המקצועיים."
הנה כי כן, ועדת הערר התרשמה כי מדובר בחוות דעת מקצועית, שניכר בה כי נקבעה על בסיס עבודה יסודית, עניינית ומקיפה של השמאי המכריע. ככל שנותר ספק באשר לקביעתו של השמאי המכריע, הרי שהסבריו לפני ועדת הערר, הסירו ספק זה.
כאמור, לאחר קבלת החלטה זו הוחזר הדיון לוועדת הערר על מנת שתנמק את החלטתה. החלטתה המשלימה של ועדת הערר היא ההחלטה נשוא הערעור שלפני.
הועדה המקומית העלתה שלוש טענות מרכזיות כנגד החלטתה המשלימה של ועדת הערר; האחת, כי גם בגדרי החלטתה הנוכחית ועדת הערר כלל לא מנמקת ומבססת את החלטתה לדחות את טענותיה. השנייה, כי בחינת התוצאה שאליה הגיעה ועדת הערר "ממעוף הציפור" מגלה כשל לוגי בסיסי ומהותי היורד לשורש החלטתה. השלישית, כי ועדת הערר כלל לא התייחסה לטענתה שלפיה למשיבים לא נגרם נזק. אדון בטענות אלה על פי סדרן;
(1) הטענה כי החלטתה המשלימה של ועדת הערר איננה מנומקת
אשר לטענתה הראשונה של הועדה המקומית, הרי שזו מופרכת מיסודה, בשים לב להליך הממושך והמורכב שניהלו הצדדים לפני ועדת הערר במשך למעלה מעשור, אשר בגדרו נדונו לפני ולפנים כל טענות הועדה המקומית, לרבות אלו המועלות עתה לפני;
כפי שפירטתי לעיל, מרבית טענות הועדה המקומית נדחו עוד בהחלטת ועדת הערר מיום 11.10.07, החלטה שבאופן תמוה מוצגת על ידי הועדה המקומית בערעור שהגישה כ"החלטת ביניים שבגדרה הוחלט להשיב את השומה לבחינה מחודשת של השמאי המכריע". כך, למשל, בהחלטה האמורה דחתה ועדת הערר את טענת הועדה המקומית שלפיה היה על השמאי המכריע לגזור את שווי הקרקע הבסיסי בין היתר בשים לב לציפיות לרה-פרצלציה עתידית בתחום התכנית, כמו גם את טענתה שלפיה השמאי המכריע לא התחשב בעובדה שבמצב התכנוני הקודם לא ניתן היה לבנות בחלקות המשיבים (ראו סעיף 7-8 להחלטתה). ועדת הערר דחתה גם את טענת הועדה המקומית שלפיה נקבעו שני ייעודים למלאכה, ולתעשייה וכי לא ניתן היה לצפות מה יהא יעוד החלקות (סעיף 9 להחלטתה).
כאמור, לאחר קבלת החלטת ועדת הערר מיום 11.10.07 נותרו להכרעתה שתי טענות שהעלתה הועדה המקומית, אשר הוחזרו לבחינת השמאי: הטענה כי בקביעת השווי יש להתבסס על עסקאות מתחום התכנית החדשה ולא על עסקאות מחוץ לתחום התכנית, והטענה כי חלקות 243 ו-251 היו תפוסות במצב התכנוני הקודם. יש להדגיש, כי בהחלטתה מיום 11.10.07 הבהירה ועדת הערר, כי למעט שתי טענות אלו של הועדה המקומית, אשר, כאמור, יבחנו שוב על ידי השמאי המכריע, כל יתר טענות הועדה המקומית ביחס לשומה המכרעת – נדחות. בנוסף, נדרש השמאי המכריע להתייחס לטענת המשיבים באשר לשווי הניכוי בגין קרקע במושע והאם יש לחשבו בשיעור אחר, כאשר מאוחר יותר התעוררה סוגיה נוספת שהשמאי המכריע נדרש להתייחס אליה, הנוגעת להפחתה שעשה ביחס לשווי החלקות במצב הקודם.
השמאי המכריע בחן את טענותיה של הועדה המקומית, אשר אליהן נדרש לשוב ולהתייחס, ולא מצא לשנות מחוות דעתו. כאמור, ועדת הערר לא הסתפקה בתשובות השמאי והוא זומן לדיון לפני הועדה, שבמהלכו השיב לשאלות הועדה ובאי כוח הצדדים בנושאים שנותרו להכרעה, ובעיקר התייחס לטענה, כי בקביעת השווי יש להתבסס על עסקאות מתחום התכנית החדשה ולא על עסקאות מחוץ לתחום התכנית. לאחר דיון זה, אף נדרש השמאי להציג לוועדת הערר ולצדדים את ניתוח העסקאות שהומצאו לו על ידי שמאי הועדה המקומית, הנמצאות בתחום התכנית, ולבסס מתוך ניתוח זה את טענתו כי לא ניתן ללמוד מתוך עסקאות אלה על שווי המקרקעין ערב התכנית החדשה. ביום 6.7.11 המציא השמאי המכריע לוועדת הערר את ניתוח עסקאות ההשוואה שהציג שמאי הוועדה המקומית ובמסגרת ניתוח על גבי גרף קבע, בין השאר, כי אין מתאם ברור בין העסקאות לבין עצמן. השמאי המכריע הבהיר, כי עמדתו, כמפורט בשומה המכרעת, לא השתנתה. ביום 25.7.11 התקיים דיון נוסף לפני וועדת הערר בנוכחות השמאי המכריע, שבמהלכה נדון ניתוח עסקאות ההשוואה שערך השמאי.
כאמור, רק ביום 26.2.12 התקבלה החלטת ועדת הערר שבה נדחו טענות הועדה המקומית, ובכלל זה הטענה ביחס להתבססות השמאי המכריע על עסקאות מחוץ תחום התכנית החדשה. היינו, רק לאחר שהועדה התרשמה מתשובות השמאי המכריע ושמעה את עמדתו בנושאים שנותרו במחלוקת, היא קיבלה את החלטתה. אמנם, החלטה זו לא כללה התייחסות פרטנית לכל טענות הועדה המקומית שעוד נותרו להכרעה, כי אם התייחסות כללית, אולם לא ניתן לבחון החלטה זו במנותק מכל ההליכים שקדמו לה, הדיונים הרבים בנוכחות השמאי המכריע ובפרט החלטתה המפורטת והמנומקת של ועדת הערר מיום 11.10.07.
כאמור, ביום 15.9.13 התקבלה החלטתה המשלימה של ועדת הערר, שבגדרה נימקה את החלטתה הקודמת. בגדרי החלטה זו התייחסה ועדת הערר הן לטענת הועדה המקומית כי בקביעת השווי יש להתבסס על עסקאות מתחום התכנית החדשה ולא על עסקאות מחוץ לתחום התכנית, והן לטענה נוספת, שלפיה הפגיעה במקרקעין מקורה בתכנית קודמת ולא בתכנית החדשה, טענה שכלל לא הועלתה על ידי הועדה המקומית במסגרת הערר שהגישה, כפי שעולה גם מהחלטת ועדת הערר מיום 11.10.07. יוער, בהקשר זה, כי בניגוד לנטען בערעור שלפני, נראה כי הימשכות ההליכים לפני ועדת הערר פעלה בנסיבות העניין לטובת הועדה המקומית, דווקא. זאת, משום שלאורך השנים השתנה הרכבה של ועדת הערר, באופן אשר כל הנראה אפשר לוועדה המקומית לטעון לפני הוועדה טענות חדשות, שלא נטענו בגדרי הערר המקורי, בהן הטענה שלפיה הפגיעה במקרקעין מקורה בתכנית קודמת ולא בתכנית החדשה, וכן לשוב ולטעון טענות שהוכרעו זה מכבר.
כשאלו הם פני הדברים, אין לי אלא לתמוה הכיצד מהינה הועדה המקומית לטעון, כי גם בגדרי החלטתה המשלימה מיום 15.9.13 "ועדת הערר לא מנמקת ולא מבססת את החלטתה לדחות את טענותיה של הועדה המקומית." (ראו סעיף 35 לכתב הערעור).
(2) הטענה כי קיים כשל לוגי בסיסי ומהותי בהחלטת ועדת הערר
אשר לטענתה השנייה של הועדה המקומית, הרי שעל אף הניסיון לשוות לטענה זו נופך "משפטי", המדובר, הלכה למעשה, בטענה המכוונת כנגד שתיים מקביעותיו של השמאי המכריע: האחת, כי הפגיעה במקרקעין אכן נוצרה כתוצאה מאישור התכנית החדשה. השנייה, כי אין מקום להתבסס על עסקאות מתחום התכנית החדשה בקביעת שווי המקרקעין.
למקרא חוות דעתו של השמאי המכריע ומעיון בתשובותיו לשאלות ועדת הערר ובאי כוח הצדדים בדיונים הרבים והממושכים שהתקיימו לפני ועדת הערר בסוגיות אלו עולה, כי השמאי המכריע עשה מלאכתו במקצועיות והגיע לשומה המכרעת בהתאם למפורט בנימוקי החלטתו. קביעותיו של השמאי המכריע בסוגיות האמורות הינן מפורטות ומנומקות ומבוססת על שיטתו השמאית שהוסברה לפרטיה לוועדת הערר, ובוודאי שהן אינן לוקות בחוסר סבירות קיצונית, כנטען על ידי הועדה המקומית. בנסיבות אלה, לא הייתה כל מניעה שוועדת הערר תאמץ את מסקנות השמאי המכריע בעניינים אלו, שהרי היא מינתה אותו על מנת להסתייע בחוות דעתו. כאמור, ועדת הערר אינה צריכה להתערב בשומה המכרעת אלא אם כן נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור. לפיכך, בדין לא התערבה ועדת הערר בחוות הדעת של השמאי שעסקה בתחומים מובהקים של מקצוע השמאות ולא מצאתי, כי באימוץ קביעותיו של השמאי המכריע בשתי הסוגיות האמורות נפל פגם מסוג הפגמים המצדיקים את התערבותו של בית משפט זה.
(3) הטענה כי ועדת הערר כלל לא התייחסה לטענת הועדה המקומית שלפיה לא נגרם למשיבים כל נזק
כאמור, טענה נוספת שהועלתה על ידי הועדה המקומית בגדרי הערעור, הגם שבשפה רפה, הינה כי ועדת הערר כלל לא התייחסה לטענתה שלפיה לא נגרם למשיבים כל נזק. הועדה המקומית טוענת, בהקשר זה, כי מהסכם הרכישה של המשיב 1 עולה, כי הוא שילם 96,000$ בעבור החלקות שבבעלותו, סכום השווה לכ-288,000 ₪. על פי הטענה, בהתאם לשומה המכרעת אמור המשיב 1 לקבל פיצוי בסכום אשר גבוה פי שניים מסכום הרכישה. נטען, כי תוצאה זו הינה בלתי סבירה ובלתי מתקבלת על הדעת.
גם טענה זו אינה מתיישבת עם המציאות כהווייתה;
ודוק. עוד בסיכומי התשובה שהגישה הועדה המקומית עובר למתן החלטת ועדת הערר מיום 11.10.07, טענה הועדה המקומית, כי יש לדחות את תביעת המשיבים על הסף לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. טענת הועדה המקומית בהקשר זה הייתה, כי באם נכונה עמדת המשיבים שלפיה לא ניתן לבחון את שווי החלקות בתחום התכנית שכן שווי זה מגלם את הפגיעה, ברי כי כלל לא נגרם להם נזק, שהרי הם רכשו את החלקות במצב התכנוני הפגוע, כאשר המחיר ששילמו שיקף זאת. כאמור, בגדרי החלטת ועדת הערר מיום 11.10.07 הורתה ועדת הערר כי טענה זו תישקל על ידי הועדה לאחר קבלת הבהרות השמאי ביחס לטענות שהתבקש לשוב ולבחון.
כזכור, בהחלטתה מיום 19.3.09 הורתה ועדת הערר כי הצדדים יגישו את טיעוניהם באשר לתחולת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה בנסיבות העניין. בהתאם להחלטתה זו של ועדת הערר הגישה הועדה המקומית את טיעוניה, שבגדרם הועלתה לראשונה הטענה, כי יש לדחות חלק מהתביעות לאור שווי ומועד הרכישה של המקרקעין נשוא התביעה, תוך הצגת הסכם הרכישה של המשיב 1, שממנו עולה, כביכול, כי המשיב 1 רכש את זכויותיו בחלקות בתמורה לסך השווה ל- 96,000$. בתגובת המשיבים לטיעוני הועדה המקומית, הבהירו המשיבים כי אין ממש בטענה זו, שהועלתה בשעתו עוד לפני השמאי המכריע ונדחתה, לאחר שהמשיב 1 המציא לשמאי המכריע את דיווחיו למס שבח, שמהם עולה כי החלקות נרכשו בתמורה לסך 656,920 ₪. ואכן, וכאמור לעיל, טענה זו לא הועלתה לפני ועדת הערר עובר לקבלת החלטתה מיום 11.10.07, באופן המלמד על זניחתה.
כאמור, בהחלטתה מיום 23.1.11 קיבלה ועדת הערר את טענת המשיבים שלפיה לא היה מקום להפחית משווי החלקות במצב הקודם בגין אי עמידתן של החלקות בגודל מגרש מינימאלי. על רקע האמור, אין לתמוה כלל על שום מה לא נדונה טענתה של הועדה המקומית לפיה לא נגרם למשיבים כל נזק בהחלטות ועדת הערר מיום 26.2.12 ומיום 15.9.13, שהרי כבר בשומה המכרעת נקבע, כי שווי חלקות המשיבים נפגע בשיעור ממוצע של כ-50% וזאת עוד לפני התאמת השומה המכרעת לקביעת ועדת הערר שלפיה החלקות היו זמינות לבנייה במצב הקודם, באופן שהיה מביא לכך ששיעור הפגיעה יעלה על 50%.
אוסיף, כי החלטות ועדת הערר בענייננו לא נתקבלו בחלל ריק, שכן בעת קבלת החלטותיה של ועדת הערר התקבלה כבר החלטה דומה בעניינו של אלי מנשה. כזכור, עניין זה נדון לפני בית משפט זה ולפני בית המשפט העליון, כאשר בגדרי הליכים אלו לא התערבו הערכאות השונות שדנו בעניין בקביעתו הבסיסית של השמאי שמונה מטעם בית המשפט, שלפיה התכנית פגעה משמעותית בערך המקרקעין, וזאת אף בשיעור גבוה מזה שנקבע על ידי השמאי המכריע בענייננו.
המסקנה הינה, אפוא, כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר בענייננו, שבגדרה התקבלה שומת השמאי המכריע ונדחו השגותיה של הועדה המקומית.
למעלה מן הצורך, אתייחס להלן לשתי הטענות שהעלתה הוועדה המקומית ביחס לחוות דעתו של השמאי המכריע;
4. הטענה שלפיה הפגיעה בתכונות המקרקעין נגרמה כבר במצב הקודם
כאמור, הועדה המקומית טוענת, כי הפגיעה בתכונות החלקות נגרמה כבר במצב התכנוני הקודם ולא עקב אישורה של התכנית החדשה. נטען, בהקשר זה, כי קיימים שלושה גורמים אשר השפיעו על שווי החלקות במצב הקודם לאישור התכנית, שאליהם, כך נטען, לא התייחס השמאי המכריע שעה שבחן את הפגיעה שנגרמה, כביכול, כתוצאה מאישור התכנית: (1) העובדה כי החלקות לא עומדות בשטח מגרש מינימאלי, ולכן במצב הקודם לא ניתן היה לבנות על החלקות; (2) העובדה כי חטיבת הקרקע הכלולה בתכנית הייתה מיועדת לאיחוד וחלוקה מחדש, בשילוב העובדה כי החלקות לא עמדו בשטח מגרש מינימאלי מעידות כי בעלי החלקות ציפו כי יוקצו להם מגרשים במושע וכי ידיעה זו גולמה במחיר המקרקעין, כבר בעת אישור התכנית; (3) העובדה כי שררה אי ודאות ביחס ליעוד המגרשים שיוקצו לבעלים – מלאכה או תעשיה, אי ודאות המפחיתה גם היא משווי החלקות. הועדה המקומית טוענת עוד, כי השמאי המכריע צידד בעמדתה שלפיה הפגיעה העיקרית הנובעת מכך שמדובר בקרקע לא זמינה לבניה נגרמה כבר עם אישורה של תכנית המתאר לחולון.
כפי שכבר ציינתי לעיל, טענת הועדה המקומית שלפיה הפגיעה בתכונות המקרקעין נגרמה כבר במצב התכנוני הקודם כלל לא נזכרה במסגרת החלטת ועדת הערר מיום 11.10.07, באופן אשר תומך בטענת המשיבים, כי טענה זו של הועדה המקומית הועלתה לפני ועדת הערר רק בשנת 2011. במצב דברים זה, תמוה בעיני כי הועדה המקומית הכתירה טענה זו בכתב הערעור כ"טענתה המרכזית". מכל מקום, הרי שאין ממש בטענה לגופה;
ראשית, באשר לטענה שלפיה גם השמאי המכריע צידד בטענה זו של הועדה המקומית, הרי שאין כל ממש בטענה זו, כפי שעולה, מפורשות, מהחלטת ועדת הערר נשוא ערעור זה (ההחלטה מיום 15.9.13, נספח ב' לערעור):
"בנוסף, הפריך השמאי בטענותיו בפנינו את טענת הועדה המקומית כאילו הפגיעה במקרקעין נוצרה עוד מכוח תכניות קודמות.
אנו קיבלנו בעניין זה את השתלשלות העניינים בתחום התוכנית כפי שזו הוצגה בפנינו על ידי השמאי המכריע ממנה עולה כי הפגיעה נוצרה כתוצאה מאופן ביצוע האיחוד והחלוקה שנקבע בתוכנית נשוא השומה."
ואכן, השמאי המכריע הבהיר בדיון שנערך לפני ועדת הערר ביום 28.4.11, כי התכנית החדשה היא התכנית הפוגעת (פרוטוקול מיום 28.4.11, עמ' 7 ש' 1-13, נספח י"ז לערעור):
"הפגיעה היא בתכנית החדשה, התכנית החדשה קובעת פרצלציה שנעשתה בצורה מוזרה ביותר, וכתוצאה מזה לא ניתן משנת 95 והלאה להמשיך במימוש הבניה. זו פגיעה עיקרית. בשנת 1976 אושרה התכנית הראשונה, 152, אני או אדם סביר היה מניח שהנושא יקח כמה שנים וכתוצאה מזה הבעיה תיפטר. אבל זה היה 18 שנה, ובמהלך הזמן הזה נוצרו כל מיני עובדות בשטח, לדעתי עם ציפייה קדימה שמשהו ישתנה.. בשנת 1977 הוחלט, או אושרה תכנית שעמדה לפתח את השטח ולתכנון אותו בצורה סבירה, זו התכנית. מה שקרה בשנת 1995 שנוצרה תכנית... התכנית משנת 1977 היא אמרה, בין היתר, שצריך לאחד ולחלק... התכנית לא פגעה בערך הקרקעות... התכנית שקופה יותר. התכנית לא גרמה לפגיעה כי לפניה ואחריה זה היה אותו קרקע, היא הורתה לעשות איחוד וחלוקה, התכנית משנת 1977 לא גרמה לירידת הערך של הקרקעות."
ובהמשך (שם, עמ' 8 ש' 14-21):
"קודם כל אני רוצה להשיב מחדש לתשובת אדוני, התכנית, נקרא לה במספרה הנכון, התכנית הבסיסית נקראה ח1, המתאר של חולון. בשנת 77 הועדה הכינה ואישרה תכנית ח/2/152, שהיתה אמורה לפי דעתי ולפי דעת כל מי שהיה רואה את זה, להיטיב עם השטח, כי במקום לקחת חלקות שנוצרו בשנות השלושים, והם היו אמורים לעשות מגרשים, לחלק את השטח, לדעתי להיטיב את המצב. מה שקרה בתכנית החדשה, שאני סבור שהיא התכנית הקובעת, שהוכנו טבלאות איזון בצורה מוזרה בלשון המעטה, שערבבה בעלויות ומושע ועשתה שמה ערבוביה שלמה.."
הסבריו של השמאי המכריע, כפי שנשמעו לפני ועדת הערר, הם הסברים מקצועיים המניחים את הדעת ולא נפלו בקביעותיו בנושא זה פגם עקרוני או שגיאה חמורה המצדיקה התערבות של ועדת הערר, ובוודאי שלא נפלה טעות המצדיקה התערבות של בית משפט זה בשיקול דעתה של ועדת הערר.
שנית, ולגופה של הטענה; כאמור, הועדה המקומית טוענת, כי קיימים שלושה גורמים אשר השפיעו על שווי החלקות במצב הקודם לאישור התכנית, שאליהם, כך נטען, לא התייחס השמאי המכריע. טענה זהה לזו המועלית עתה לפני הועלתה על ידי הועדה המקומית בסיכומים שהגישה לועדת הערר עובר להחלטת ועדת הערר מיום 11.10.07 והיא נדחתה במלואה במסגרת החלטת ועדת הערר מיום 11.10.07, בזו הלשון (סעיפים 7-9 להחלטתה, נספח ו' לערעור):
"7. הטענה בדבר אי התחשבות בשטח מגרש מינימלי במצב תכנוני קודם – הטענה היא כי שטח החלקות הקודמות הינן ברובן פחות מ-500 מ"ר, בעוד שתוכנית ח/1 שאושרה קובעת שטח מגרש מינימלי לתעשייה – 1000 מ"ר.
לטענת ב"כ התובעים – הוראות סעיף 62 לתכנית ח/1 מאפשרים להוציא היתרי בנייה גם למגרשים ששטחם קטן משטח מגרש מינימלי.
מעיון בהוראות התכנית אמנם עולה כי במקרים מסוימים "מותר ליתן תעודת היתר להקמת בניין על מגרש ששטחו פחות, ובתנאי שגודלו יותאם אל הגודל המקסימלי הקבוע של הבנייה המותרת לפי תוכנית זו."
לפיכך אנו סבורים כי אין מקום להתערבות בהערכת השמאי לגבי שווי הקרקע במצב הקודם, למרות ששטח חלקות התובעים היה קטן משטח מינימלי, מאחר ובנסיבות מסוימות ניתן היה להוציא היתרי בנייה גם למגרש כזה.
באשר השמאי לא הפחית בערכן של חלקות אלו במצב קודם בגין אי עמידתן בגדול מגרש מינימלי.
8. לאור קביעה זו, הרי שאין גם משמעות לטענת הועדה המקומית לפיה היה על השמאי המכריע להתחשב בציפיות לרה-פרצלציה, כדי שניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.
גם אם הוראות סעיף 62 לתכנית ח/1 קובעות כאחת האופציות לקבלת היתר בנייה את האפשרות של צרוף "קרקע של בני מצרא", אך לצורך כך אין צורך בתכנית רה-פרצלציה, בכל מקרה ניתן לקבל היתר גם על-פי סעיף 62 ב' לפיו:
"אם פעולה כאמור בסעיף קטן א' אינה בת ביצוע, מותר ליתן תעודת היתר להקמת בניין על מגרש ששטחו פחות, בתנאי שגודלו יותאם אל הגודל המקסימלי הקבוע של הבנייה המותר לפי תכנית זו."
9. העדר ציפיה שצריך היה לקחת בחשבון שווי החלקות במצב קודם, משפיעה גם על טענת הוועדה המקומית לפיה, נקבעו שני יעודים למלאכה ותעשייה, ולא ניתן היה לצפות מה יהיה יעוד החלקות.
לאור כל האמור לעיל, אנו סבורים כי אין להתערב בשומת השמאי המכריע בקביעת שווי החלקות במצב קודם ובצורך להפחית את שוויין, כפי שנטען על ידי ב"כ הועדה המקומית."
(ההדגשה לעיל במקור – מ' א' ג').
לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטתה של ועדת הערר, אשר מצאה לנכון לדחות טענה זו של הועדה המקומית ולאמץ את קביעותיו של השמאי המכריע בעניינים אלו.
5. הטענה שלפיה שגה השמאי המכריע עת התבסס על עסקאות מחוץ לתחום התכנית
כאמור, הועדה המקומית טוענת, כי העובדה שהשמאי המכריע התבסס על עסקאות מחוץ לתחום התכנית החדשה מהווה שגיאה כפולה; ראשית, בשל עצם ההחלטה לפסול עסקאות מתחום התכנית החדשה, המלמדות בצורה הטובה ביותר על שווי המקרקעין. שנית, בשל העובדה כי עסקאות ההשוואה עליהן התבסס השמאי המכריע הינן מקרקעות בעלות תכונות שונות לחלוטין.
כזכור, טענה זו הייתה טענתה המרכזית של הועדה המקומית כנגד השומה המכרעת בגדרי הערר שהגישה. וועדת הערר הורתה לשמאי המכריע בהחלטתה מיום 11.10.07 לשוב ולהתייחס לטענות שהעלתה הועדה המקומית בהקשר זה. משתשובותיו של השמאי המכריע לא סיפקו את ועדת הערר, הוא הוזמן לדיון לפני הועדה, אז הבהיר את עמדתו בזו הלשון (פרוטוקול מיום 28.4.11, עמ' 4 ש' 20 עד עמ' 5 ש' 19, נספח י"ז לערעור):
"מר שפירא מוציא דברים מהקשרם, אני לא אוהב את הביטוי הזה, אבל הוא מוציא מהמהות של העניין משהו כללי. אני מבקש להסביר את עמדתי מכיוון שיש פה לדעתי עניין עקרוני ביותר, לא הייתי נלחם על נושא שהוא עקרוני ומהותי, ויש לי דעה חולקת בכל מכל בנושא הזה מבחינה לוגית, לא רק מבחינה שמאית על התזה של הועדה המקומית ועניתי על זה 5 פעמים בשנת 2008. אני חוזר על זה הרבה מאד פעמים ולא הייתי מתעקש על זה אם לא הייתי משוכנע שזה נכון. אני רוצה לעשות אנלוגיה אחת: לומר שיש שטח קרקע שעובר זעזוע גיאולוגי, נגב, מכתשים, ורוצים לדעת מה היתה מהות הקרקע הזאת לפני ואחרי רעידת האדמה שיצרה את המכתשים. על מנת לדעת מה המהות הגיאולוגית של הקרקע צריכים להסתכל על מה שיש בסביבה, כי הסביבה לא השתנתה, אבל לא מה שיש בתוך המכתש כי הוא מעיד על המצב החדש. אם שטח עבר זעזוע או שטח עבר מאורע, או יש בשטח נתונים, מצבים, דעתי שהעסקאות שהוא הביא אין לי ספק שהן נכונות, אני מכיר אותו ואין לי ספק שהעסקאות נכונות, אבל אני סבור שהעסקאות האלה מייצגות, במקרה אחד את המצב החדש, כלומר המצב שנובע כבר מהעובדה שהשטח עבר את מה שעבר, והוא לא מהותי למצב הקודם, ובנוסף אני רוצה לומר שהעסקאות שהביא מר דנוס ודאי נכונות, אבל דווקא מתוך עיון בהן אפשר ללמוד למשל שיש שם מגרשים תפוסים שהעסקאות שלהם יותר גבוהות מאשר מגרשים בנויים, ובשטח יש כל כך הרבה נעלמים של בנייה, ובנייה לא חוקית, והשהיות, ומושות, והיות וזה בעלי מלאכה קטנים, אני משוכנע שיש שיקולי מיסים ואחרים, שאי אפשר בכלל ללמוד משהו. אלה שתי נקודות. לדעתי לא ניתן ליצור מכנה משותף. לכן העדפתי להתבסס על עסקאות בדפנות. השטחים הם אלה שמצביעים על השווי, כמובן בהתאמות, כמובן לא בדיוק דין חלקה אחת לאחרת. כאשר אני בודק את העסקאות ואת הנתונים שהיו לפני הנתונים שהיו בפני הם כמה וכמה עסקאות וכמה חוות דעת ודברים שאמר ידידי מר דנוס בישיבות אצלי כשהעיד בפני כשמאי מכריע, ושומות, אחת של מר ליפא ואחת של מר דנוס ואחת של מר זיין שהוא שמאי בעניין הזה, וכן הלאה, וכל הנתונים האלה גם יחד זה תמונה כללית של השטח, ולדעתי כל הנתונים האלה גם יחד, כמובן כפוף לשינוי, לתיקון, לשוני, שבין שווי העסקה העיקרית הכבדה ביותר שממש סמוכה לשטח עצמו, זה צריך לבצע הפחתות משום שיש פיתוח חלקי וכיו"ב, הביאו אותי לדעה של המצב הקודם של 550 דולר למטר, ומזה ביצעתי את ההפחתה."
בהחלטתה המשלימה נשוא ערעור זה התייחסה ועדת הערר להסבריו של השמאי המכריע, כדלקמן (ההחלטה מיום 15.9.13, נספח ב' לערעור):
"השמאי המכריע הסביר כי במקרה הנדון, המחירים אשר שולמו בתחום התוכנית ערב אישורה כבר שיקפו את הפגיעה הצפויה כתוצאה מהתוכנית, ולפיכך האזור כבר היה "פגוע". מסיבה זו ביסס השמאי את השומות, לטענתו, על עסקאות באזור בעל מאפיינים דומים, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות.
עוד הסביר השמאי המכריע, כי באזור בו חלה התוכנית קיימים נעלמים רבים וכדבריו "בשטח יש כל כך הרבה נעלמים של בניה ובניה בלתי חוקית והשהיה, ומושות, והיות וזה בעלי מלאכה קטנים, אני משוכנע שיש שיקולי מיסים ואחרים, שאי אפשר בכלל ללמוד משהו."
משני נימוקים אלה היה השמאי המכריע בדעה כי יהיה זה יותר נכון מבחינה שמאית לבסס את שומתו על עסקאות השוואה המבוססות על מחירים מחוץ לשטח תחולת התוכנית."
ועדת הערר הבהירה, כי היא מקבלת את הסברו זה של השמאי המכריע (שם):
"הסבר זה, אותו טען השמאי המכריע בפנינו באריכות ובפרוט רב, תוך שהוא השיב לשאלות שהפנינו אליו, נראה לנו סביר ונכון.
לדעתנו קיימים מקרים בהם מחירים אשר משולמים באזור מסוים, בתקופה מסוימת, משופעים מנסיבות ואירועים אשר משבשים את מחיר השוק האמיתי. מחירים אלו עשויים בין היתר להיות מושפעים מהליכי האישור של התכנית נשוא התביעה מכוח סעיף 197. במקרים אלה ניתן לדעתנו להתבסס גם על עסקאות שבוצעו מחוץ לאזור, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות מבחינה שמאית.
אנו השתכנענו כי המקרה הנדון הוא אחד המקרים בהם היה נכון וראוי לבסס את עסקאות ההשוואה על כאלה שבוצעו מחוץ לאזור, ולפיכך החלטתנו שלא להתערב בהחלטת השמאי המכריע בנושא זה."
לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטתה של ועדת הערר לקבל את הסבריו של השמאי, כי במקרה הנוכחי היה נכון וראוי לבסס את עסקאות ההשוואה על כאלו שבוצעו מחוץ לאזור, מאחר שהמחירים אשר שולמו בתחום התוכנית ערב אישורה כבר שיקפו את הפגיעה הצפויה כתוצאה מהתוכנית. יש לזכור, כי וועדת הערר ייחדה חלק ניכר מהדיונים לפניה לבירור סוגיה זו, כאשר לבסוף מצאה לנכון לקבל את עמדת השמאי המכריע בסוגיה זו, מהנימוקים שפירטה בהחלטתה. החלטת ועדת הערר התבססה על עמדת השמאי, מדובר בקביעה שבמומחיות ואין הצדקה להתערב בה.
מכאן, שאין ממש בשתי הטענות שהעלתה הועדה המקומית כנגד השומה המכרעת.
לאור כל האמור, לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר מיום 15.9.13 (ואף לא בהחלטתה מיום 26.2.12), שבגדרה החליטה ועדת הערר שלא להתערב בשומה המכרעת ולדחות את הערר שהגישה הועדה המקומית. אשר על כן, יש לדחות את הערעור שלפני.
לפני סיום אציין, כי לא נעלמה מעיני טענת המשיבים שלפיה היה מקום לדחות את הערעור שלפני על הסף, באשר הערעור אינו עוסק ב"שאלה משפטית בלבד", כמצוות סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבניה.
אכן, תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה, שבגדרו צומצמה הדרישה כי ערעור על החלטת ועדת הערר על פי סעיף 198(ח) לחוק יהיה בשאלה משפטית בלבד, נכנס לתוקף רק ביום 1.5.09, ועל כן, על התביעה דנן, שהוגשה בשנת 1998, חל הדין שהיה נוהג טרם תיקון מס' 84. כאמור, טענות הועדה המקומית בערעור דנן מכוונת כנגד עובדות והכרעות מקצועיות של ועדת הערר והשמאי המכריע שניתנו בהתבסס על עובדות אלו. מטעם זה, אכן היה מקום לדחות את הערעור על הסף (ראו והשוו לעניין קרית אתא, פסקה 3; עניין גינוסר, פסקה 15; עניין גלר, פסקאות 10-11 לפסק הדין).
6. סוף דבר
לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר מיום 15.9.13, שבגדרה החליטה ועדת הערר שלא להתערב בשומה המכרעת ולדחות את הערר שהגישה הועדה המקומית. אשר על כן, הערעור נדחה.
אין לי אלא לקוות, כי בכך תם ונשלם הליך מתן הפיצוי למשיבים, אשר נמשך מזה למעלה מעשור וחרג מכל פרופורציה אפשרית. עם זאת, מצופה כי ועדת הערר תשלים את החלטתה לעניין הוצאות ההליך לפניה, ככל שלא עשתה כן.
הועדה המקומית תישא בהוצאות המשיבים ושכ"ט עו"ד בגין ערעור זה בסכום כולל של 100,000 ₪. הוצאות אלה לוקחות בחשבון את העובדה שלמעשה התנהלו שני ערעורים, וכן את התנהלות הועדה המקומית, כפי שפורטה לעיל.
הסכום הנ"ל יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.
ניתן היום, ד' כסלו תשע"ו, 16 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.
