ת"א 44446-06-12 מנהל מקרקעי ישראל - נ' סמיה ואח'

הרקע לתביעה:

1.עניינה של התביעה שלפניי בדרישה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין הפעלת גן אירועים במקרקעי ישראל. סכום התביעה הועמד על סך 2,974,765 ₪.

תמצית טענות התובעת:

2.רשות הפיתוח ומדינת ישראל הינן בעלות הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 8142 חלקות 29, 48, 62 ו – 69 וכן גוש 8138 חלקות 73 ו- 114 (להלן: "המקרקעין"). מינהל מקרקעי ישראל (כיום: "רשות מקרקעי ישראל", להלן: "המינהל") הוא נציגם של רשות הפיתוח והמדינה לניהול המקרקעין.

3.המינהל הקנה זכויות חכירה בחלקה 62 בגוש 8142 לה"ה רוזנבלום, יפה ומוניץ, זאת על-פי הסכם חכירה מיום 1.9.57 (להלן: "הסכם החכירה"). על פי הסכם החכירה, מטרת החכירה הייתה גידול ועיבוד של "מטעי פרי הדר".

4.החוכרים העבירו את זכויות החכירה לחברת א. ברגר בע"מ. א. ברגר ביקשה להעביר את זכויות החכירה לחברת "בסט קרטון". בסט קרטון ביקשה לקבל היתר לשימוש חורג לצורך הפעלת גן אירועים, אך נדחתה.

5.בסט קרטון ביקשה להעביר את זכויותיה לנתבעים, אולם העברה זו לא הושלמה.

6.במועדים הרלבנטיים לתביעה, הנתבעים החזיקו במקרקעין והפעילו בהם גן אירועים המשתרע על פני שטח של כ – 20,000 מ"ר. הפעלת גן אירועים במקרקעין חורגת ואף אסורה על-פי תנאי החכירה. בעשותם כך, התעשרו הנתבעים שלא על פי זכות שבדין, על חשבון בעלי המקרקעין.

7.בהתאם לחוות דעתם של שמאי מקרקעין, על הנתבעים לשלם לתובע את שווי התעשרותם בגין השימוש בשנים 2005 - 2011 בסך 2,564,453 ₪, בצירוף מע"מ כדין: 2,974,765 ₪.

תמצית טענות הנתבעים:

8.הנתבעים מחזיקים רק במחצית חלקה 62, בשטח של כעשרה דונמים, זאת בשימוש מסחרי של הפעלת גן אירועים, בשם "הגן הירוק".

9.המינהל לא הודיע לנתבעים כי נאסר עליהם לעשות שימוש במקרקעין לצורך הפעלת גן אירועים. יתרה מכך, המינהל הסכים לשימוש שעושים הנתבעים במקרקעין, במסגרת הליכים קודמים שהתנהלו בין הצדדים בת.א. (נתניה) 4336/05.

10.על המקרקעין קיימת תכנית שהומלצה להפקדה, בכפוף למספר תנאים. על פי התכנית, ניתן לעשות שימוש במקרקעין לצורך הפעלת גן אירועים.

11.הגשת התביעה דווקא כנגד הנתבעים מהווה אפליה פסולה, שכן קיימים מחזיקים נוספים במקרקעין, שעושים שימושים מסחריים ולא ננקטים כנגדם הליכים. המינהל מוּנע מטעמים פסולים – נישולם של הנתבעים מהמקרקעין שצפויים לעבור שינוי ייעוד והשבחה.

12.בדיון שנערך לפניי העידו העדים הבאים:

מטעם המינהל: מר עמיר גילת (מנהל חטיבת השמירה על הקרקע במחוזות תל-אביב ומרכז ברשות מקרקעי ישראל), גב' מירב בן זקן (מקדמת עסקאות בכירה בצוות משבצות ברשות מקרקעי ישראל), שמאית מקרקעין גב' דגנית יצחקי גולני, שמאי מקרקעין מר ירון שמבן, מודד מר דרור בן נתן.

מטעם הנתבעים: מר חיים סמיה, מר עמוס סמיה, שמאי מקרקעין ועו"ד מר אביגדור מינס.

דיון והכרעה:

האם השימוש שנעשה במקרקעין לצורך הפעלת גן אירועים הינו שימוש על-פי זכות שבדין:

13.ביום 1.9.57 או בסמוך לכך נחתם בין מנהל מקרקעי ישראל לבין ה"ה אלכסנדר ורות רוזנבלום, נעה יפת ומוניץ זיוה הסכם החכירה. בהתאם להסכם החכירה הוחכרה חלקה 62 בגוש 8142 ששטחה 18,936 מ"ר (להלן: "חלקה 62") למשך 49 שנים, קרי עד ליום 31.8.2006. בתום תקופה זו, הוקנתה לחוכרים הזכות לחדש את תקופת החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים בתנאים שנקבעו בהסכם החכירה.

14.תחת כותרת "מטרת החכירה" נקבע בהסכם החכירה כדלקמן:

"1. המחכיר מחכיר בזה לחוכר והחוכר חוכר מהמחכיר את הקרקע למטרתם החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי פרי הדר.

2. החוכר מתחייב לקיים ולעבד את המטעים שעל הקרקע ולהמשיך בעיבוד זה במשך כל תקופת החכירה אלא אם תתקבל הסכמת המחכיר מראש ובכתב לשינוי העיבוד והחלפתו בצורת ניצול חקלאי אחר.

3. החוכר רשאי לבנות מבנים ולעשות כל פעולה בקרקע הדרושה או מועילה לשם ביצוע או קידום מטרת החכירה".

[נספח ב' ל-ת/1]

15.סעיף 15 להסכם החכירה מסדיר את נושא העברת זכות החכירה על-ידי החוכר וקובע בזו הלשון:

"15. (א) החוכר זכאי להעביר את זכות החכירה בשלמותה או בחלקה כפוף לתנאים הבאים:

(1). מקבל העברה יקבל על עצמו את כל התחייבויותיו של החוכר שבחוזה זה ויחתום על כל המסמכים שיידרשו על ידי המחכיר.

[...]"

16.בשנת 1970 הועברו זכויות החכירה בנכס לחברת א. ברגר בע"מ וזו העבירה את הזכויות בנכס לחברת בסט קרטון (נכסים 1994) בע"מ (להלן: "בסט קרטון").

מר גילת, מנהל מרחב תל-אביב ומרכז בחטיבת השמירה על הקרקע, ציין בתצהירו שבסט קרטון פנתה בזמנו אל המינהל וביקשה לקבל היתר לשימוש חורג בשטח, לצורך הקמת גן אירועים. אולם, בקשה זו סורבה על ידי המינהל [סעיף 11 ל-ת/1].

בסט קרטון ביקשה להעביר את זכויותיה בשטח לנתבעים. אולם העברה זו לא הושלמה מאחר שלא הומצאו למינהל המסמכים הנדרשים ואף לא שולמו התשלומים בגין העברת הזכויות [סעיף 12 ל-ת/1]. בינתיים, הסתיימה תקופת החכירה, בתאריך 31.8.06 והיא לא הוארכה עוד.

17.גב' מירב בן זקן, מקדמת עסקות בכירה במרחב עסקי מרכז, הדגישה בעדותה לפניי כי תקופת החכירה לא הוארכה "בגלל ההפרות שהיו בשטח" [פר' עמ' 8, ש' 1]. לדבריה, גן האירועים ממוקם על קרקע חקלאית לא מעובדת ורק בחודש נובמבר 2014, הפסיקו הנתבעים את השימוש בגן האירועים [פר' עמ' 10, ש' 20 - 22].

18.אופי השימוש שנעשה במקרקעין עולה מדו"ח פיקוח, שנערך בחודש יוני 2011 על ידי מר גילת. על-פי דו"ח הפיקוח, הנתבעים עשו שימוש עסקי-מסחרי בשטח המוחזק על-ידם. שימוש זה כלל הפעלת גן אירועים בשם "הגן הירוק" המשתרע על מתחם של כ-20,000 מ"ר [סעיף 14 ל-ת/1].

19.על פי דו"ח הפיקוח [נספח ז' ל-ת/1] גן האירועים כלל את המתקנים הבאים: משרדים, רחבת אירועים ומבנה אירועים, שירותים ומטבח וכן מגרש סלול מאספלט, המשמש לצורך חניה לבאי גן האירועים.

בתצהירו, תיאר מר גילת גם את הפרטים הבאים הקיימים במקרקעין: אוהל אירועים הסגור בחלונות זכוכית, בריכות נוי, מסלעות, במות, שבילים ומדשאות. בנוסף לכל אלה, אותרו במקרקעין קרוואן למגורים, מגרש גרוטאות למכוניות ומשרד וכן מבנה בנוי מ"איסכורית" המשמש כמפעל קרטון.

20.תיאור דומה עלה מחוות דעתם של שני שמאי המקרקעין, שנשכרו על ידי המינהל לצורך בחינת השימוש במקרקעין ועריכת שומות.

שמאית מקרקעין גב' דגנית יצחקי-גולני, הסבירה כי בעת ביקורה בשטח הבחינה כי במתחם גן האירועים "בחלק הצפוני יש חניה סלולה, בחזית הכניסה מתואר את שערר הכניסה, אגם מלכותי, גינה מטופחת...שביקרתי זה היה בחורף, האוהל נסגר בויטרינות, וגם אוהל אירועים, והיה מבנה עץ, המבנים מצוינים בשרטוט, הם משמשים משרד, חדר טעימות, חדרי שירותים מטבח מחסן וכולי, זה מבנים ששימשו את השימוש הקיים לגן אירועים. אני גם עשיתי אירועים בגן הזה, מידע אישי אני יודעת שהמבנים משמשים את הגן הזה." [פר' עמ' 16, ש' 24-30].

שמאי מקרקעין מר ירון שמבן, תיאר בחוות דעתו [ת/6] את המקרקעין כדלקמן:

"מתחם הגן

קרקע בשטח מדוד כ-12.2...לצד צפון תחומה בגדר ברזל ובה שער כניסה רחב לאירועים ושער משני. סמוך לשער המשני ניצבים מספר מבנים חד-קומתיים הבנויים עץ ובניה קשיחה וגגות רעפים המשמשים למשרדי גן האירועים, שירותים ומטבח. סמוך אליהם (מדרום) מבנה עגול-אוהל לאירועים הסגור בהיקף בחלונות זכוכית במסגרת אלומיניום. בחלק המזרחי בריכת נוי, מסלעות ובמות. בשטח הגן שבילים מרוצפים אבן, תאורה, צמחיה מטופחת ומדשאות.

רחבת חניה ודרך גישה

בחלק הצפוני של המתחם קימת רחבה סלולה אספלט לחניה בשטח מדוד 4.6 דונם".

21.מר עמוס סמיה, נתבע 2 (להלן: "עמוס"), הסביר שבשנת 1999 רכש יחד עם נתבע 1, חיים סמיה (להלן: "חיים") את זכות החכירה מחברת בסט קרטון, במחציתה של חלקה 62 בגוש 8142, בשטח 9,468 מ"ר [נספח 3 ל-נ/4]. לטענתו, מתחם זה שימש כפרדס ומשמש כך עד היום.

מספר חודשים לאחר רכישה זו, רכשה חברת אשר מייס בע"מ, המצויה בשליטת עמוס וחיים (להלן: "אשר מייס"), את זכות החכירה ביחס למחצית השנייה של חלקה 62, ששטחה 9,468 מ"ר נוספים [נספח 4 ל-נ/4].

לגרסתו, המינהל הסכים להעברת זכויות החכירה בחלקה 62 לנתבעים. נוכח האמור, באוגוסט 2000 נרשמו לזכות הנתבעים ואשר מייס הערות אזהרה באשר לחלקה 62 [נספח 5 ל-נ/4] [סעיף 2 ל-נ/4].

22.חיים העיד לפניי שהוא ועמוס הקימו את גן האירועים לפני כעשר שנים [פר' עמ' 38, ש' 5-6]. לגרסתו, גן האירועים נמצא על חלק קטן מהשטח שרכשה אשר מייס והוא מופעל בידיעתו ואישורו של המינהל.

לטענת הנתבעים, המינהל אמנם נקט כנגדם בעבר בהליכים משפטיים בת.א. (נתניה) 4336/02 להפסקת השימוש, אלא שפסק דין זה בוטל בהסכמה והתביעה נמחקה. בכך יש כדי ללמד על הסכמת המינהל לשימוש במקרקעין.

גורמי המינהל אף אישרו, לא אחת, לפני המועצה המקומית כפר יונה שישנה הסכמה מצד המינהל לשינוי הייעוד במקרקעין ולהחזקתם על-ידי הנתבעים [סעיף 5 ל-נ/4]. לחיזוק טענתם, צירפו הנתבעים מכתב ששלח ראש המועצה המקומית כפר יונה אל המינהל, ממנו עולה כי המינהל נתן אישור בעל פה להקמת גן אירועים על גבי השטח כדלקמן:

"לצערי, הטיפול בתיק זה ארך זמן רב ביותר, וכיום פועל הגן כאשר העיכוב היחידי הינו קבלת אישור ממ"י (אשר בשיחות בע"פ אושר לא אחת...)..."

[נספח 1 ל-נ/4]

23.לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים אני סבור שהשימוש במקרקעין הוגבל לשימוש חקלאי, ומגבלת שימוש זו חלה אף על הנתבעים דנן.

ראשית, בסעיף 1 להסכם החכירה משנת 1957, ביחס לחלקה 62, נקבע באופן ברור וחד-משמעי שמטרת החכירה היא: "החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי פרי הדר". מכאן, שכל שימוש בחלקה 62 שאינו לצורך עיבוד מטעי פרי הדר מהווה "שימוש חורג", שלא על פי הסכם החכירה.

שנית, עיון בהסכם החכירה מעלה כי בבסיס מטרתו עומד עיבוד חקלאי של הקרקע. סעיף 2 להסכם החכירה קובע כדלקמן: "החוכר מתחייב לקיים ולעבד את המטעים שעל הקרקע ולהמשיך בעיבוד זה במשך כל תקופת החכירה אלא אם תתקבל הסכמת המחכיר מראש ובכתב לשינוי העיבוד והחלפתו בצורת ניצול חקלאי אחר [ההדגש הוסף - – א.ש.].

שלישית, סעיף 15 להסכם החכירה קובע כי מקבל העברת זכות החכירה יקבל על עצמו את כל התחייבויות החוכר שבחוזה זה. הנתבעים לגרסתם הם, קיבלו לידיהם את זכויות החכירה בחלקה 62 מכוח הסכם החכירה. מכאן שעל-פי הסכם החכירה הם מחויבים לשמר את השימוש החקלאי המדויק בחלקה 62.

רביעית, בהסכמים מכוחם רכשו הנתבעים ואשר מייס את זכויותיה של בסט קרטון בחלקה 62, הוגדרו הזכויות הנרכשות כ"פרדס", כאשר הסכם החכירה בין בסט קרטון למינהל צורף כנספח להסכמי הרכישה. יתר על כן, בסעיף 13 להסכמי הרכישה התחייבו הרוכשים לחתום על "חוזה עיבוד" עם "אקספורט הדרי השרון בע"מ" ולשאת בהוצאות העיבוד החל ממועד חתימת ההסכמים [ראו נספחים 3 – 4 לתצהירי הנתבעים].

חמישית, כעולה מחוות דעתם של שלושת השמאים, ייעודם התכנוני של המקרקעין הוא לשימוש חקלאי [ס' 8 לחוות דעת השמאית גב' יצחקי-גולני; ס' 6 לחוות דעת השמאי מר שמבן; ס' 5 לחוות דעת השמאי עו"ד מינס]. ממצא זה, שמקובל הן של שמאי המינהל והן על שמאי הנתבעים, מחזק מאוד את הגבלת השימוש במקרקעין לשימוש חקלאי בלבד, אף לגבי החלקות הנוספות שמעבר לחלקה 62.

24.מטעמים אלה אני קובע כי השימוש המותר במקרקעין הינו שימוש חקלאי בלבד. לגבי חלקה 62, ששטחה 18,936 מ"ר ובה בוצע עיקר השימוש – הוגבל השימוש החקלאי באופן מהודק יותר – להחזקה ולעיבוד של מטעי פרי הדר.

25.אין בידי לקבל את טענת הנתבעים כאילו המינהל אישר לנתבעים להפעיל גן אירועים במקרקעין.

ראשית, מדובר במטרה שחורגת באופן קיצוני מהמטרה החקלאית שנקבעה בהסכם החכירה. אף לא ניתן לראות בשימוש של "גן אירועים" כבעל זיקה כלשהי לתחום החקלאי. לא רק שמדובר בשימוש שחורג ממטרת החכירה, אלא שזהו שימוש שאינו מתיישב עם ייעודם התכנוני של המקרקעין, כפי שעלה מכל חוות דעת השמאים שהובאו לפניי.

שנית, הנתבעים לא צירפו כל מסמך בכתב שיש בו כדי להעיד על הסכמת המינהל לשימוש החורג שנעשה במקרקעין. חסרונה של הסכמה בכתב מצד המינהל בולטת במיוחד לנוכח הוראת סעיף 2 להסכם החכירה, המחייבת את קבלת הסכמת המינהל מראש ובכתב להחלפת העיבוד החקלאי בצורת ניצול חקלאי אחר. קל וחומר הם הדברים לגבי שימוש בלתי חקלאי בעליל, כדוגמא הפעלת גן אירועים.

שלישית, טענת הנתבעים, כאילו בביטול פסק הדין לפינוי מיום 22.10.06 בת.א. (נתניה) 4336/02 יש כדי ללמד על הסכמת המינהל לשימוש במקרקעין, איננה יכולה להתקבל. כעולה מהבקשה המוסכמת לביטול פסק הדין דווקא נשמרו זכויות המינהל להגיש "תובענה חדשה כנגד סמיה בה יכללו סעדים לפי שיקול דעתו" [נספח 12 ל-נ/3]. עובדה היא כי המינהל אכן נקט כנגד הנתבעים דנן בהליכי פינוי בת"א (כפר סבא) 45328-11-11. במסגרת זו, ניתן כנגד הנתבעים דנן פסק דין לפינויים מהמקרקעין וכן ניתן צו לאלתר "להפסיק את כל השימושים הבלתי חקלאיים המתבצעים במקרקעין" [מוצג ת/7, פסק הדין ניתן במסגרת הסדר פשרה מיום 8.12.14].

רביעית, בחקירתו הנגדית הודה חיים שלא קיים הסכם עם המינהל ביחס לשימוש במקרקעין. לדבריו: "אין הסכם, אני לא מכחיש" [פר' עמ' 40, ש' 10-11]. כשנשאל חיים האם קיבל אישור מהמינהל לעשות שימוש בשטח בכלל ובגן האירועים בפרט, השיב כדלקמן:

"יש לי ברכת הדרך מבן אדם שיושב במשרד, אדם שמקבל סמכות ואני לא מבין מה קורה, אני רק יודע לבשל שניצל ולעשות אירוע וחתונה...ובן אדם שנותן לי את ברכת הדרך אני מצפה שיעזור לי, ואומרים לי יש לך את ברכת הדרך, אז לבוא היום ולהגיד לי לא".

[פר' עמ' 40, ש' 3-7]

חמישית, במהלך עדותו נשאל חיים האם נכון לומר כי השטח שרכשו מחברת בסט קרטון מוגדר כולו כפרדס. חיים השיב כדלקמן:

"כן, אבל אני פניתי למנהל לבחור בשם אליעזר וייזמן משהו כזה, ואמרתי לו שאני הולך לעשות שם גן אירועים והבחור קיבל את זה בברכה, אחרי זה צירפתי איתי את עו"ד עופרה היא היועצת המשפטית לשרונים והיא הצטרפה איתי לפגישה עם המנהל והוא גם בפניה קיבל את זה בברכה, וצירפנו את ראש מועצת יונה אפי, והוא קיבל את זה בברכה, צירפנו את ראש כפר יונה אפי דרעי, והיועצת המשפטית לממשלה עופרה זילברשץ לפגישה עם רייזמן והוא קידם את זה בברכה, ואני הרגשתי שיש לי אור ירוק להקים גן אירועים, אם הייתי יודע הפוך לא הייתי נכנס לדבר שאני יודע שאני מראש הולך לקבל ממנו, הולך נגד החוק, אני איש חוק...אנחנו הכל ביושר...אנחנו לא עושים דברים נגד החוק, הלכתי חוקי והלכתי בצורה הכי תמימה שיש...".

[פר' עמ' 39, ש' 19-28]

העולה מעדותו של חיים הוא כי גם לשיטתו לא היה בידיו אישור מפורש של המינהל, אלא הרגשה שקיבל "אור ירוק". הא ותו לא. הראייה היחידה שהוצגה בהקשר זה היא מכתבו של מהנדס הועדה המרחבית לתכנון ובניה כפר יונה, מר עודד דואק, אל מתכנן מחוז המרכז במנהל במכתב מיום 30.7.03 שכותרתו "שמוש חורג, גוש 8142 חלקה 62 כפר יונה" [נספח 6 ל-נ/4]. במכתב זה, ציין מר דואק כי מליאת הועדה המקומית אישרה המלצה להפקדת תב"ע להרחבת אזור התעשיה בכפר יונה, הכולל אף את המקרקעין. במסגרת הוראות התב"ע "ניתן יהיה לאפשר השמוש לגן אירועים עפ"י הבקשה או לחילופין לאשר שימוש חורג בסמכות הועדה המקומית בלבד". ביום 22.2.12 ניתן אישור מהנדס המועצה כי התכנית הומלצה להפקדה בכפוף למילוי תנאים ודרישות של המחלקה הטכנית [נספח 8 ל-נ/4]. אלא, שגם תהליך תכנוני זה לא הושלם ויעוד המקרקעין נותר חקלאי.

26.סיכומו של דבר – השימוש בחלקה 62 הוגבל על פי הסכם החכירה למטרה חקלאית בלבד, מסוג "עיבוד פרדסים". הנתבעים קיבלו על עצמם את מגבלות הסכם החכירה מעצם רכישת זכויות בסט קרטון. גם לגבי יתר החלקות הסמוכות, ייעודן התכנוני הוא שימוש חקלאי, הנתבעים לא קיבלו את אישור המינהל לחריגה משימוש זה.

27.יפים בהקשר זה הדברים שמובאים בספרו של המלומד דניאל פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט (כרך א') מהדורה שניה 1998, עמ' 432:

"שאלה מקבילה של השבה עשויה להתעורר במקרה שנמסר לאדם נכס למטרה מסוימת, אם הוא השתמש בו שלא כדין, למטרה אחרת. למשל, נניח שאדם השאיל את דירתו לזולת על מנת שישתמש בה למגוריו בלבד. במקום זאת, השכיר השואל את הנכס לצד ג' או שהשתמש בו לצורך עסקי....המשאיל יכול לתבוע שכר ראוי או השבת הרווח שהפיק השואל, שלא כדין, מן הנכס."

משנעשה שימוש במקרקעין שלא על פי הסכם החכירה ושלא על פי מטרת החכירה, עולה שימוש זה כדי התעשרות שלא כדין, המקימה זכות להשבת ההתעשרות לבעל הקרקע, באמצעות דמי שימוש ראויים:

"סמכותו של המינהל לגבות דמי שימוש בקרקע נובעת, בדרך כלל, מכוחו של חוזה חכירה בין המינהל לבין חוכר המקרקעין. המינהל, כמי שמנהל עבור מדינת ישראל את מקרקעיה, גובה מהחוכרים מעין דמי שכירות בגין השימוש בקרקע, וזאת על פי ההסכם בין הצדדים ובהתאם לסוג הקרקע, סוג השימושים המותרים, מיקומה וכיו"ב. יחד עם זאת, מקום שבו לא קיים הסכם המסדיר את השימוש בקרקע, אין פירוש הדבר כי המינהל אינו זכאי לגבות דמי שימוש. במקרה כזה, תנבע הזכות לגבות דמי שימוש (או החובה לשלמם, מן הצד השני) מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט [ראו: ע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2) 633, 639-642 (1983); ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, 315 (1991); רע"א 7452/96 מדינת ישראל, משרד הביטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא(5) 874, 878 (1997)]."

[רע"א 8313/08 לידו כנרת בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, (פורסם בנבו) (2009), סעיף 13 בחוות דעתו של השופט דנציגר]

28.מטעמים אלה אני קובע כי הנתבעים, בהפעילם בחלקה 62 גן אירועים על שלל מתקניו, חרגו חריגה של ממש מהשימוש שהותר להם על-פי הסכם החכירה. אף לגבי השימוש בחלקות הסמוכות מהווה הדבר שימוש שלא על פי זכות חכירה (שהשתרעה על שטחה של חלקה 62 בלבד) ושלא על פי הייעוד התכנוני המותר.

היקף השימוש החורג שנעשה במקרקעין:

29.לצורך תיחום השימוש במקרקעין התבקש המודד מר דרור בן נתן לערוך חוות דעת עבור המינהל. המודד בן נתן ערך חוות דעת [ת/3] והכין מפת מדידה [ת/4]. מפת המדידה מתייחסת לגוש 8138, חלקות 73 ו-114, גוש 8142, חלקות 29, 48, 62, 69 (להלן: "השטח המוחזק"). בעדותו לפניי תיאר מר בן נתן כיצד מתבצעת המדידה על ידו כדלקמן: "...אני מקבל איתור כללי למדוד מתחם מסוים, ואני מודד אותו, לא נותנים לי הגדרה של גוש חלקה, הוא נותן לי איתור כללי ואני מודד מה שיש לפי הבנתי המקצועית" [פר' עמ' 13, ש' 11-13].

30.מצד המינהל הוגשו שתי מפות מדידה:

הראשונה, ת/5א שנערכה על ידי המודד בר נתן בתאריך 11.7.2001 ושימשה את השמאית גב' יצחקי בעריכת השומה נשוא חוות דעתה [ת/5]. על-פי מפת מדידה זו היקף השימוש במקרקעין השתרע על-פני שטח של 13,800 מ"ר, הכוללים את מתחם גן האירועים, המדשאה ורחבת החנייה. על פי מפת מדידה זו עיקר השימוש נעשה בחלקה 62, אולם חלקים ממנו "גלשו" גם לחלק מחלקות 29 ו- 69 בגוש 8142.

השנייה, ת/4, מפת המדידה שנערכה בתאריך 18.6.09 ועודכנה לתאריך 27.4.11. על פי מפת מדידה זו נמצא כי השטח המוחזק עמד על 20,638 מ"ר. על פי מדידה זו, שטחו של גן האירועים הוא 10,952 מ"ר מתוך השטח המוחזק. יתר השטח המוחזק כולל: מבנים, מחסן, קרוואן, חניון, מפעל לקרטון ומגורים, כמפורט בטבלת השטחים להלן:

31.לביסוס תביעתו לחיוב הנתבעים בדמי שימוש ראויים, הפנה המינהל לשתי חוות דעת של שמאי מקרקעין: חוות דעתה של השמאית דגנית יצחקי-גולני באשר לשנים 2001 - 2008 [ת/5] וחוות דעתו של השמאי ירון שמבן באשר לשנים 2009 – 2011 [ת/6].

32.בחוות דעתה התייחסה השמאית גב' יצחקי-גולני לחלקות 29, 62 ו-69 בגוש 8142 ובעדותה הסבירה כדלקמן:

"...שאני מקבלת נכס להעריך אותו, אני מסתמכת על מפה מצבית, בהתאם לתשריט 2014 443, מיום 11.7.01 שגם מצורפת כחלק מהשמאות מצוין לי טבלת השטחים לרבות גוש חלקה של הנכס, שהנכס ממוקם על גוש 8142, חלק מחלקו 29, 69, 62 כחטיבת קרקע א' בשטח של 13.8 דונם".

[פר' עמ' 16, ש' 9-12]

33.לדברי השמאית גב' יצחקי-גולני, השומה שביצעה "הסתמכה על שטחים, והתייחסה מבחינת שטחים לתשריט המדידה" [פר' עמ' 16, ש' 21-22]. כעולה מעדותה לפניי, הבסיס להערכת שטחי השימוש היא מפת מדידה שהוכנה על ידי המודד בן נתן בשנת 2001 שסומנה כמוצג ת/5א.

בחוות דעתה תיארה גב' יצחקי-גולני את המבנים בהם הבחינה בעת הגיעה לביצוע השמאות [פר' עמ' 16, ש' 25-29]. לדבריה, בהתאם לתשריט, שנערך על ידי מר בן נתן ואשר צורף לחוות דעתה, השטח בו נעשה שימוש חורג הינו 13,800 מ"ר.

34.בהמשך העידה השמאית גב' יצחקי-גולני דלקמן:

"ת. החלקה המרכזית זו חלקה 62, יש קווים ירוקים כל קו ירוק מסמן חלקה, החלקה המרכזית היא כנראה חלקה 62, חטיבת הקרקע מוגדרת בקו אדום, היא כוללת בתוכה 3 חלקות, חלקה מרכזית, חלק מחלקה, וחלק מחלקה, המקום היה מתוחם, יש גדר, שער, אתה רואה את הדברים, יש שער, בריכה.

ש. כל המבנים הם בתוך חלקה 62.

ת. בתוך חטיבת הקרקע א' שמוגדרת בקו אדום".

[פר' עמ' 17, ש' 6-11]

35.השמאי מר שמבן התייחס בחוות דעתו לחלקות 69, 62, 48, 29 בגוש 8142. חוות דעתו התבססה על תשריט מדידה משנת 2010 ועל פיה השימוש החורג נעשה בשטח שגודלו 16,840 מ"ר [פר' עמ' 22, ש' 5-9].

מר שמבן הסביר שבביקורו במקרקעין הבחין במבנים אותם תיאר במסגרת חוות הדעת [סעיף 5 ל-ת/6]. לדבריו, המבנים שהיו קיימים בשטח בעת ביקורו "יכלו לשמש [את גן האירועים – א.ש.], שאני הייתי שם לא היה אירוע לא יכולתי לבדוק האם מתקיים שם אירוע, בהגיון אנושי אתה רואה את המבנים" [פר' עמ' 23, ש' 4-5]. לדבריו אף אם מבנה מסוים אינו משמש את גן האירועים אך נכלל במפת המדידה "אז הוא חלק מזה" [פר' עמ' 23, ש' 7].

36.מר שמבן הסביר כי במסגרת חוות הדעת התייחס גם לחניה הקיימת על גבי המקרקעין. לדבריו חניה זו "פתוחה לציבור, אבל לפי מפת המדידה החנייה היא חלק ממתחם גן האירועים" [פר' עמ' 23, ש' 17].

37.מנגד, מטעם הנתבעים צורפה חוות דעתו של השמאי עו"ד אביגדור מינס [נ/1].

חוות הדעת של מר מינס התבססה על תשריט מדידה מיום 1.5.12 [נ/2]. במהלך חקירתו הסביר מר מינס כי בחוות דעתו קיימת התייחסות לשטח הצבוע בירוק בלבד. שטח זה מוגדר בתשריט המדידה כ"שטח מסחרי סגור – כולל מטבח, שירותים, משרדים, אולם חתונות וכ"שטח מסחרי פתוח-כולל רחבת חופה ושביל כניסה" [נ/2] [פר' עמ' 27, ש' 28]. גודלו של שטח זה הינו 3.7 דונם וזה השטח היחיד בו נעשה שימוש על ידי הנתבעים באמצעות אשר מייס [פר' עמ' 31, ש' 13-14]. יתר השטח, אשר על פי מפת המדידה שערך המודד בן נתן וחוות דעתם של השמאים מטעם המינהל היווה חלקה מגינת גן האירועים, הוגדר בנ/2 כ"שטח חקלאי" וסומן בצבע סגול.

38.כשנשאל מר מינס האם חוות דעתו כוללת את השטח המסומן בסגול, שהוגדר במפת המדידה נ/2 כ"שטח חקלאי" ועליו מצויים עצים, בריכות נוי, מדשאות וכדומה, השיב מר מינס בשלילה [פר' עמ' 30, ש' 29-31]. מר מינס הסביר כי על גבי השטח המסומן בסגול "היו מדשאות, והיו עצים, זה מה שהיה מבחינה חקלאית" [פר' עמ' 32, ש' 4]. עם זאת, מר מינס לא ידע לומר מהו השימוש החקלאי שהתבצע על השטח המסומן בסגול. לדבריו: "אני לא צריך לדעת איזה שימוש חקלאי, כל עוד לא הוגדר אחרת זה חקלאי, ככה אני אומר בתור בעל מקצוע" [פר' עמ' 32, ש' 1-2].

בהמשך עדותו, הסביר השמאי מר מינס כי לא כלל את השטח הסגול בחוות דעתו משום ש"חשבתי שיש שטח שמתאים לגודל שטח גן אירועים סביר, לא צריך 20 דונם לגן אירועים" [פר' עמ' 31, ש' 20-21.

39.כשנשאל מר מינס האם הנתבעים עשו שימוש בשטח הסגול השיב כדלקמן:

"ש. שאלת את מר סמייה האם הוא משתמש בשטח.

ת. הוא אמר שזה השטח, והוא אמר תתייחס לשטח שאני משתמש.

ש. אז עשית מה שהוא אמר לך.

ת. כמו שאמרתי זה שטח שחורג.

ש. כך פעלת.

ת. כן".

[פר' עמ' 31, ש' 22-27]

40.השמאי מר מינס אישר בעדותו כי הכניסה לגן האירועים מתבצעת מהחלק הצפון מזרחי של הגן כששביל הכניסה חוצה את השטח החקלאי כדלקמן:

"ש. אתה מסכים איתי שהשטח הזה הוא חלק בלתי נפרד מגן האירועים, תסמן את הכניסה לגן האירועים.

ת. אני מסמן את הכניסה לגן האירועים.

ש. מצפון מזרח זו הכניסה.

ת. כן.

ש. אין שום מניעות שייכנסו מהשטח הדרומי.

ת. לא אין מניעה אם הם יכולים לטפס על גדרות.

ש. שהם נכנסים למתחם ישנה הגבלה או גדר בין המתחם הסגול לירוק.

ת. למיטב זכרוני לא.

[פר' עמ' 31, ש' 1 – 9]

41.כשנשאל מדוע לא הביא בחשבון במסגרת חוות הדעת את רכיב החנייה הצמודה לגן האירועים, הסביר השמאי מר מינס כדלקמן: "כמו שאמרתי החנייה לא הייתה מגודרת, השימוש הוא שימוש חלקי, אני יכול להיות שבזמן שהייתי בנכס חנו שם מספר לא קטן של רכבים שלא שירתו את גן האירועים בזמן שביקרתי, נראה לי שהם שירתו את המפעל" [פר' עמ' 35, ש' 30-32].

42.חיים התייחס בעדותו לחלק ב-נ/2 הצבוע בסגול ומסומן כשטח חקלאי כדלקמן:

"ש. המסלעות ובריכות המים שמופיעות בחלק הסגול מי הקים אותם.

ת. מה זה משנה מי הקים אותם.

ש. מי הקים אותם, אתם, אתה אחיך, אשר מיס.

ת. יכול להיות אשר מיס, לא יודע.

ש. מאיזה שנה הם נמצאות בשטח.

ת. זה מההתחלה, אשר מיס כנראה הקימו אותם".

[פר' עמ' 39, ש' 4-9]

43.לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני קובע כי השימוש לגן אירועים שנעשה בשנים 2001 – 2009 הינו באשר לשטח של 13,800 מ"ר, כאמור בחוות דעתה של השמאית גב' יצחקי ועל בסיס מפת המדידה ת/5א.

ראשית, לפי ממצאיה של השמאית גב' יצחקי-גולני, השימוש לצורך הפעלת גן אירועים נעשה בשטח שגודלו 13,800 מ"ר בחלקות 69, 62, 29 בגוש 8142. לדבריה, השימוש העיקרי נעשה בחלקה 62, היא החלקה המרכזית. חלקה זו "כוללת בתוכה 3 חלקות, חלקה מרכזית, חלק מחלקה, וחלק מחלקה, המקום היה מתוחם, יש גדר, שער, אתה רואה את הדברים, יש שער, בריכה" [פר' עמ' 17, ש' 8-10]. השמאית גב' יצחקי-גולני הסתמכה על מפת המדידה בנוסחה הישן (משנת 2001 – ת/5א), שם נמדד השטח של גן האירועים ונמצא כי הוא עומד על 13,800 מ"ר.

שנית, השמאית גב' יצחקי-גולני הסבירה בחוות דעתה ובעדותה באופן מפורט וברור מהם המבנים ששימשו את גן האירועים. כך לדברי השמאית גב' יצחקי-גולני: "בחלק הצפוני יש חניה סלולה, בחזית הכניסה מתואר את שער הכניסה, אגם מלכותי, גינה מטופחת...שביקרתי זה היה בחורף, האוהל נסגר בויטרינות, וגם אוהל אירועים, והיה מבנה עץ, המבנים מצוינים בשרטוט, הם משמשים משרד, חדר טעימות, חדרי שירותים מטבח מחסן וכולי, זה מבנים ששימשו את השימוש הקיים לגן אירועים" [פר' עמ' 16, ש' 24 - 29]. בנוסף, השמאית יצחקי-גולני הסבירה כי ערכה אירוע אישי בגן האירועים. מכאן, ידעה השמאית יצחקי-גולני לומר באופן וודאי כי המבנים אליהם התייחסה בחוות דעתה משמשים את גן האירועים. לדבריה: "אני גם עשיתי אירועים בגן הזה, מידע אישי אני יודעת שהמבנים משמשים את הגן הזה." [פר' עמ' 16, ש' 29 - 30]. עדותה של השמאית יצחקי-גולני הייתה ברורה ועניינית. התרשמתי לחיוב מעדות זו ורואה לנכון להעניק לה משקל רב.

שלישית, טענת המינהל כי הנתבעים עשו שימוש במלוא שטח המקרקעין בהיקף של 20,000 מ"ר לא הוכחה כדבעי. כשנשאל מר עמיר גילת כיצד נקבע גודלו של שטח זה, הוא לא מסר הסבר, שיש בו לבסס את טענתו לשימוש בשטח של כ – 20,000 מ"ר:

"ש. בסעיף 14 תצהיר שלך, שם אתה אומר שמה שראית ב2011 זה גן אירועים שמשתרע על מתחם בגודל 20 אלף מ"ר.

ת. כן.

ש. אני מפנה אותך לחוות דעת שמאית דגנית יצחקי גולני שנתנה חוות דעת מטעם המנהל, היא מספרת בסעיף 2 שהשטח הוא בכלל 13,800 מ"ר.

ת. אוקיי.

ש. מי טועה.

ת. אני יודע מה אני נותן, לא יודע מה היא כותבת, אין לי מושג אני לא מבקר את עבודתה.

[...]

ש. ה20,000 מ"ר בתצהיר שלך מאיפה קיבלת את ההערכה הזו

ת. מתוך התרשים, זה לא מדויק, זה לא מספר מדויק, זה בערך.

[...]

ש. ...אתה מציין 4 מספרי חלקות בגוש 8142 29, 69, 62, 48. אני אומר לך שחוות הדעת של השמאית דגנית יצחקי גולני מטעם המנהל אל מתייחסת בחוות הדעת שלה לחלקה 48, איך אתה מסביר את זה.

ת. הרשלנות שלה, לי אין איך להסביר, גם יכול להיות ש48 זה התרחבות נוספת מאז חוות הדעת שלה."

[פר' עמ' 3, ש' 11-18, 28-29, עמ' 4, ש' 18-22]

44.מעדותו של השמאי שמבן עולה כי חוות דעתו התבססה על תשריט שנערך בשנת 2010 [פר' עמ' 22, ש' 10 - 12]. השמאי שמבן העריך בחוות דעתו כי בשנים 2009 – 2011 נעשה שימוש בשטח שגודלו 16,840 מ"ר בחלקות 29, 48, 62, 69 בגוש 8142.

על-פי פרק 5 לחוות דעתו ("תיאור הנכס"), שטח מתחם הגן הינו 12.2 דונם ולכך מצטרפת רחבת החנייה ודרך הגישה בשטח 4.6 דונם. שטחם של שני אלה ביחד הוא 16,480 מ"ר. ממצאיו של השמאי מר שמבן מתיישבים עם הנתונים העולים במפת המדידה ת/4 שערך המודד בר נתן (שטח גן אירועים + אוהל + מבנים + מחסן + מגורים + חניון). יובהר כי שטחים אלה אינם כוללים את "מפעל הקרטון".

45.מאידך, השמאי מר מינס הסתמך בעת כתיבת חוות דעתו על מפת מדידה של המודד יצחק זרפשני, שלא התייצב להיחקר בחקירה נגדית [נ/2]. בעדותו הסביר השמאי מר מינס כי התייחס בחוות דעתו לשטח שגודלו 3.7 דונם בלבד. שטח זה כולל מטבח, שירותים, משרדים, אולם חתונות, רחבת חופה ושביל כניסה [פר' עמ' 27, ש' 28].

46.חוות דעתו של השמאי מר מינס לא כללה את "השטח החקלאי" בו נטועים ובו מצויות בריכות נוי ומדשאות. לסבר את האוזן, השטח שנישום על ידי השמאי מר מינס היה קטן פי כ – 4.5 מהשטח שנישום על ידי השמאי שמבן וקטן פי 3.7 מהשטח שנישום על ידי השמאית יצחקי. השמאי מר מינס אף לא כלל את שטח החניה שנסלל אספלט ונועד מעצם טיבו וטבעו לשמש את אורחי גן האירועים ומהווה את ההצדקה העיקרית לשימוש במגרש חניה מוסדר ורחב בלב שטח חקלאי (לסבר את האוזן – במסגרת פסק הדין לפינוי ת/7 התחייבו הנתבעים להרוס את מגרש החנייה הסלול).

הסברו של השמאי מר מינס לאי-הכללת שטח הגן ושטח החניה בשומתו היה בלתי ברור ולהתרשמותי לא היה מבוסס על טעמים עניינים. כך, הסביר השמאי מר מינס כי בדק את השימוש שנעשה בשטח אליו הפנה מר סמיה [פר' עמ' 31, ש' 22-27] והעריך שהפעלת גן אירועים איננה מצריכה שימוש בשטח של 20 דונם. לדבריו: "חשבתי שיש שטח שמתאים לגודל שטח גן אירועים סביר, לא צריך 20 דונם לגן אירועים" [פר' עמ' 31, ש' 20-21].

47.התרשמתי כי הערכתו של השמאי מר מינס את השימוש שנעשה בשטח, נעשתה בהסתמך על פרטים שנמסרו לו על ידי הנתבעים באופן מוּטה. גם התבססותו של השמאי מר מינס על ערכי קרקע במכרזים ששיווק המינהל באזור תעשיה עמק חפר אינה חפה מקשיים. לא ברור מדוע נבחרו מגרשים ביעוד תעשייתי כברי השוואה לעסק מסוג גן אירועים, הגם שלכאורה מדובר במתכונת עסקית שונה.

48.בנסיבות אלה אני מעדיף את שומתה של השמאית גב' יצחקי-גולני לשנים 2001 – 2008 ואת שומתו של השמאי מר שמבן לשנים 2009 – 2011, על-פני שומתו של השמאי מר מינס, הן ביחס להיקף השטח שבשימוש והן ביחס לערכים שנקבעו באותן שומות.

49.אני קובע אפוא כדלקמן:

בשנים 2001 – 2088 נעשה שימוש לצורך גן אירועים בשטח של 13,800 מ"ר.

בשנים 2009 – 2011 נעשה שימוש לצורך הפעלת גן האירועים בשטח של 16,840 מ"ר.

שווי ההתעשרות בגין שימוש זה (הבאה לידי ביטוי בדמי שימוש ראויים) הינו כמפורט בשומות השמאים גב' יצחקי גולני ומר שמבן.

ערכים כספים אלה, לתקופה שבין השנים 2005 – 2011 (בהפחתת השנים לגביהן חלה התיישנות), רוכזו בתצהירה של גב' בן זקן.

גב' בן זקן הבהירה בחקירתה הנגדית כי השומות מתייחסות לגן האירועים בלבד ואינן כוללות את "מפעל הקרטון" [פר' עמ' 11 ש' 1 – 4]. הערכים הכספיים על-פי שומותיהם של השמאים גב' יצחקי גולני ומר שמבן הינם סך 2,969,700 (מעוגל) ליום 31.8.14 כולל הפרשי הצמדה וריבית כחוק. סכום זה בתוספת מע"מ כדין הינו סך 3,504,246 ₪ [ס' 2 – 5 ל-ת/2].

אני קובע אפוא, כי דמי השימוש הראויים בגין השימוש במקרקעין הינם סך 3,504,246 ₪ ליום 31.8.14.

החבות בדמי שימוש ראויים:

50.לטענת המינהל, הנתבעים הם שמחזיקים במקרקעין ומשתמשים בו לצורך ניהול והפעלת גן אירועים. מר גילת הסביר בעדותו כי נכח בשטח ופגש בנתבעים אשר הודו בפניו כי הם מנהלים את גן האירועים [פר' עמ' 2, ש' 26-29, עמ' 3, ש' 1-2]. בנסיבות אלה, עתר המינהל לחייב את הנתבעים באופן אישי, בתשלום דמי שימוש ראויים.

51.מנגד, לטענת הנתבעים, השימוש בשטח כגן אירועים התבצע במחצית (הצפונית) של חלקה 62, שזכויות החכירה בה מצויות בידי אשר מייס ואין מדובר בשימוש שנעשה על ידי הנתבעים. כך, בעדותו הסביר עמוס כי מיום הקמתו, הופעל גן האירועים על ידי אשר מייס:

"ש. מי השקיע את כל ההשקעות בהקמת הגן.

ת. חברת אשר מיס.

ש. מההתחלה זו הייתה חברת אשר מיס.

ת. כן.

[...]

ש. אשר מיס היא גם החברה שהפעילה את הגן מההתחלה.

ת. כן".

[פר' עמ' 42, ש' 29 - 32, עמ' 43, ש' 3 - 4]

52.בהקשר זה ביקשו הנתבעים להסתמך על מכתבו מיום 28.9.14 של מר ברבי אלי, רואה החשבון של "אשר מייס" ממנו עולה כי גן האירועים הוא בבעלות "אשר מייס" ומהווה את הנכס היחיד של החברה [נספח 2 ל-נ/3].

53.לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, שוכנעתי כי הנתבעים הם שעשו את השימוש במקרקעין והם אלה שחבים בהשבת ההתעשרות בגין שימוש זה.

ראשית, יש ממש בטענות המינהל בסיכומיו לפיו עניין החזקה והשימוש שעשתה אשר מייס במקרקעין לא עלה כלל במסגרת כתב ההגנה. במובן זה, מדובר בהרחבת חזית אסורה. אולם, אף בהתעלם מכך, יש קושי של ממש מצד הנתבעים דנן להתכחש לשימוש האישי מצדם במקרקעין, בה בעת שהם הודו בכתב הגנתם כי הם עושים שימוש מסחרי במקרקעין בחלקה הדרומי של חלקה 62 לשם הפעלת גן האירועים. וכך עלו הדברים בסעיף 50 בכתב הגנתם של הנתבעים:

"....החוכרים עושים שימוש מסחרי של הפעלת גן אירועים בשם הגן הירוק במחצית החלקה, וזאת בהסכמה אקטיבית של התובעת או בשתיקתה".

שנית, הנתבעים חתומים באופן אישי על חוזה להעברת זכויותיה של בסט קרטון לנתבעים באשר לחלקת פרדס בשטח 9,468 מ"ר בחלקה 62 וזאת על פי חוזה חכירה מאת רשות הפיתוח/מינהל מקרקעי ישראל [נספח 3 ל-נ/4]. גם חברת "אשר מייס" חתומה על חוזה שנערך מול חברת בסט קרטון, בערבותם של חיים ועמוס, לפיו מתחייבת חברת בסט קרטון להעביר ל"אשר מייס" 9,468 מ"ר בחלקה 62 [נספח 4 ל-נ/4]. מהראיות שהובאו לפניי לא נוכחתי בהפרדה באשר לאופן בו הופעל גן האירועים. נהפוך הוא, התרשמתי כי מדובר ביחידה מסחרית אחת שתכליתה – אספקת שירותי אירועים במתחם הכפרי.

שלישית, חיים הסביר בעדותו כי גן האירועים נוהל על ידו ועל ידי עמוס. לדבריו: "ניהלנו את הגן הירוק" וכן "אנחנו הפעלנו את הגן, השקענו הכל בגן אנחנו עשינו הכל" [פר' עמ' 37, ש' 23 - 24, עמ' 38, ש' 12]. חיים אף אישר בעדותו לפניי כי הוא ועמוס נעזרו בצד שלישי בשם ח. דדון ובניו השקעות ואחזקות בע"מ, כדי לנהל את מתחם גן האירועים וקיבלו מהם כספים בגין זאת [פר' עמ' 38 ש' 13-17]. בכך יש הודאה מצד הנתבעים כי הלכה למעשה גן האירועים הופעל על ידם, בדיוק כפי שהודו בכתב הגנתם.

רביעית, התרשמתי שהנתבעים עשו כל שלאל ידם בכדי להרחיק עצמם מהשימוש בגן האירועים, זאת באופן מגמתי ביותר. כך, חיים טען כי אינו זוכר מתי הקימו את גן האירועים [פר' עמ' 38 ש' 5 – 8] ובמקום אחר, ביחס לשאלה מי הקים את המסלעות וברכות המים בגן האירועים השיב: "מה זה משנה מי הקים אותם"...."יכול להיות אשר מיס, לא יודע" [פר' עמ' 39 ש' 4 – 7]. לגרסתו, חברת ח. דדון ובניו עזרה להם לנהל את גן האירועים, אך בד בבד הודה כי ח. דדון בע"מ שילמה להם אחוזים מהרווחים [פר' עמ' 38 ש' 13 – 17]. עמוס בעדותו לפניי הרבה לטעון כי אינו זוכר פרטים, עקב מחלה בה לקה [פר' עמ' 43 ש' 8 – 13]. התנהלות זו על דוכן העדים לא עוררה אמון, בפרט שתצהירי הנתבעים היו מפורטים ומתוך עדויותיהם עלה כי הם מעורבים בצורה כזו או אחרת בניהול אולמות אירועים אחרים.

חמישית, ביום 8.12.14, במסגרת ת.א. 45328-11-11 שהתנהל בבית משפט השלום בכפר סבא, הגיעו הצדדים להסדר פשרה שקיבל תוקף של פסק דין [ת/7]. במסגרת הסדר פשרה זה, ניתן "פסק דין לפינוי וסילוק יד הנתבעים ו/או כל מי מטעמם מהמקרקעין הידועים כגוש 8142, חלקות 29, 48, 62 ו-69 וכן גוש 8138, חלקות 73 ו-114 המצויים בכפר יונה...". פסק הדין ניתן כנגד הנתבעים באופן אישי ולא כנגד אשר מייס. חיים אף הודה כי נוהלו כנגדו הליכים מכוח חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 במסגרתם נסגר גן האירועים מכוח צו שיפוטי [פר' עמ' 41 ש' 1 – 18]. גם עמוס לא התכחש לכך שניתן כנגדו גזר דין בגין השימוש החורג, במסגרת הליכים שנוהלו כנגדו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה [פר' עמ' 44 ש' 12 – 18].

54.הודאותיהם של הנתבעים בהפעלת גן האירועים, חתימתם האישית של הנתבעים על אחד החוזים להעברת זכויותיה של בסט קרטון לידיהם, ההליכים הפליליים שננקטו כנגדם בגין הפעלת גן האירועים, ופסק הדין שניתן במסגרת ת.א. 45328-11-11 מצדיקים השתת חיוב אישי על הנתבעים בגין דמי שימוש ראויים, שכן הם אלה שהתעשרו משימוש זה, זאת בהתאם להלכה שנפסקה בבית המשפט העליון ברע"א 4630/10, 4774/10 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, (פורסם בנבו) (2010):

"באשר לטענתם של המבקשים כי הערכאות הקודמות טעו בשל היעדר הבחנה בין נושאי משרה לבין התאגיד, הגם שטענה זו נראית במבט ראשון, מן הפן המשפטי, כטענה של ממש, הרי שמבט מעמיק יותר ילמדנו כי מדובר בטענה מטעה. הן בית משפט השלום והן בית המשפט המחוזי הבהירו מדוע בחרו להשית את האחריות על המבקשים ביחד ולחוד. הנמקתן של הערכאות הקודמות בעניין זה לא נסמכה כלל ועיקר על היותם של חלק מהמבקשים נושאי משרה בתאגיד שהפעיל והקים את גן האירועים, אלא בראש ובראשונה על היותם של המבקשים שוכרי המקרקעין וכן בהתבסס על העובדה כי כל אחד מהם הורשע בפלילים בגין עבירות תכנון ובניה בזיקה להפעלת גן האירועים."

[שם, בסעיף 15(ב) בחוות דעתו של השופט דנציגר]

55.בכתב התביעה עתר המינהל לחייב את הנתבעים בדמי שימוש ראויים בגין שימוש שעשו במקרקעין בין השנים 2005 - 2011 [סעיפים 30-31 לכתב התביעה]. כפי שקבעתי, היקף ההתעשרות עמד על סך 3,504,246 ₪ ליום 31.8.14 [ס' 2 – 5 לת/2]. משהוכח לפניי כי הנתבעים הם שעשו את השימוש במקרקעין והם שהתעשרו בגין שימוש זה שלא כדין, עליהם להשיב התעשרות זו לבעלי הזכויות החוקיים במקרקעין.

56.הנתבעים העלו בכתב הגנתם טענה לאפלייתם לרעה באשר להליכי האכיפה. טענה זו לא הוכחה לפניי. נהפוך הוא, התרשמתי שהמינהל פעל תחת אמות מידה סבירות וענייניות במסגרת תביעה זו. על כן אני דוחה את טענות הנתבעים בהקשר זה.

57.לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נידחות.

58.סוף דבר – התביעה מתקבלת במלואה.

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת סך 3,504,246 ₪ ליום 31.8.14 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מני אז ועד התשלום המלא בפועל. אולם, מאחר שבכתב התביעה הוגבל הסעד הכספי לסך 2,974,765 ₪, הרי שבכל מקרה לא ייפרע יותר מסכום זה, הנקוב בכתב התביעה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה.

בנוסף לכך, אני מחייב את הנתבעים לשאת בשכ"ט ב"כ התובעת בסך 40,000 ₪.

סכום פסק הדין ישולם לא יאוחר מיום 5.7.15.

ניתן היום, ז' סיוון תשע"ה, 25 מאי 2015, בהעדר הצדדים.