פנינת גבעתיים בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל

מחלוקת על דרך חישוב דמי ההיתר שעל התובעת לשלם לנתבעת בגין בקשה לבניית 24 יח"ד במקרקעין נשוא התביעה. ובאופן מפורש יותר – כיצד יש לפרש ולחשב את "הערך המעודכן של זכויות התובעת-החוכרת על פי חוזה החכירה התקף", אותו יש להפחית מהערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד, לצורך גביית 31% מההפרש כדמי היתר.

העובדות הרלוונטיות

1. המקרקעין נשוא המחלוקת, אשר התובעת היא כיום בעלת זכויות החכירה בהם, ידועים כגוש 6160 חלקה 649 ברח' ז'בוטינסקי 5-7 בגבעתיים (להלן – 'המקרקעין' או 'חלקה 649').

2. בשנת 1937 חכרו ה"ה ברוש את הקרקע הידועה כחלקה 26 בגוש 6160. במהלך שנות החכירה עברה הקרקע שינויים שונים במישור התכנוני והקנייני, לרבות הסכם חילופי קרקע עם העירייה, פרצלציה וכיוב'.

3. עם סיום החכירה ולשם חידושה חתמו ה"ה ברוש בשנת 1989 על חוזה חכירה חדש אשר התייחס למקרקעין כתיאורם לעיל – חלקה 649, והם מכילים למעשה חלק מאותה חלקה 26 שחכרו בשנת 1937 וחלק מחלקה 25 באותו הגוש. להלן – חוזה 89'.

4. בשנת 2008 או בסמוך לה מכרו ה"ה ברוש את זכויותיהם במקרקעין לתובעת.

5. ביום 6.10.08 שולמו דמי היוון בגין 'העברת זכות השכירות' מה"ה ברוש לתובעת, כאשר במסמך ההודעה שהוציא הנתבע בגין תשלום זה הופיע בצד המסמך "שטח יחידת דיור: 160.0" [המסמך צורף לחו"ד השמאי אבני בסעיף 16.2.8 בעמ' 26].

6. לאחר הרכישה הגישה התובעת לנתבע בקשה לשינוי יעוד/ניצול המקרקעין והגדלת קיבולת הבניה בהם.

7. במקביל, ביום 29.3.09, נכנסה לתוקף החלטת הנתבע מס' 1184 – 'תוספת בניה, שינוי יעוד, ניצול ופיצול מגרש – תשלום דמי היתר'. הצדדים אינם חלוקים על כך שהחלטה זו תקפה לעניינם, וכיום ולאחר גלגולים שונים שעבר התיק, אין מחלוקת כי הסעיף בהחלטה זו, הרלוונטי לחישוב דמי ההיתר החלים על בקשת התובעת, הוא סעיף 5.2 הקובע כדלקמן:

   "עבור שינוי יעוד ו/או ניצול – ייגבה שיעור 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד ו/או שינוי הניצול".

8. המחלוקת בין הצדדים, בעניין פרשנות הסעיף והחישוב על פיו, נוגעת להגדרת "הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף". הצדדים אינם חלוקים כי "הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד" עומד על סך נומינלי של 12,547,000 ₪ וכי המועד הקובע לחישובים הוא 24.5.09 (ר' סוף הפרוטוקול מיום 16.5.09 לעניין התאריך).

    

   ההליכים עד עתה

9. הנתבע, על פי הבנתו את החלטה 1184, הורה לשמאי מטעמו לערוך שומה לדמי ההיתר שעל התובעת לשלם על פי שלוש חלופות, ובהתאם לתוצאות השומה דרש תשלום דמי היתר בסך 3,138,901.90 ₪ נכון למועד הקובע [להלן – 'דמי ההיתר שנקבעו'].

10. התובעת חלקה על שומת הנתבע ועל כן הכינה חוו"ד שמאי מטעמה על פי שתי חלופות אפשריות וטענה לדמי היתר נמוכים יותר.

11. ביום 11.2.10 שילמה התובעת תחת מחאה סך של 3,751,679.51 ₪ (דמי ההיתר שנקבעו, משוערכים ליום התשלום), והגישה השגה על שומת דמי ההיתר.

12. ההשגה נדחתה והתובעת הגישה את התביעה דנן לבית המשפט.

13. במסגרת ההליכים בתיק מונה השמאי יהושע אבני. הצדדים נפגשו עם השמאי, הציגו לו מסמכים, טענו טענות ואף הגישו לו סיכומים, ובסופו של דבר ניתנה חוות דעתו, והיא שעומדת כיום בפניי.

14. בעקבות חוו"ד זו הגישה התובעת כתב תביעה מתוקן והנתבע הגיש כתב הגנה מתוקן מטעמו.

15. לאור מה שיפורט להלן בעניין חוו"ד השמאי אבני לא מצאתי להיכנס לחוות דעת השמאים מטעם הצדדים ולא לאופן חישובם (הצדדים גם ויתרו על חקירותיהם, כל אחד מנימוקיו הוא), וזאת כיוון שאנו נמצאים כעת לאחר הגשת כתבי טענות מתוקנים והבאת ראיות הצדדים, ואלו הובאו, כאמור, ללא חוו"ד הצדדים.

16. בקליפת אגוז ייאמר כי יתכן ו'החטא הקדמון' אירע מלכתחילה, בהגדרת העבודה של הנתבע לשמאי מטעמו והגדרת חלופות לבדיקה, שנעשו על פי סעיף 3 בהחלטה 1184 שאינו רלוונטי למקרה זה. שמאי הנתבע בדק חלופות לפי קיבולת בניה של 160 מ"ר ולפי זכויות בנייה הקיימות בתב"ע בתוקף בסייגים שונים. בעקבותיו, בדק שמאי התובעת חלופות לפי 160 מ"ר ו-240 מ"ר – בהתאם לבנייה בשטח או לזכות להגדיל את השטח המבונה.

17. עם מינוי השמאי אבני וקבלת חוות דעתו חודדו הדברים, הובהר והוסכם שהסעיף הרלוונטי בהחלטה 1184הוא סעיף 5.2 (ולא סעיף 3), וחודדה ההבנה כי המחלוקת נוגעת לפרשנות "הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף". השמאים מטעם הצדדים לא התייחסו כאמור למחלוקת ממוקדת זו ולפיכך בירורה נותר רק בחוות דעת השמאי אבני.

18. במכלול דברים זה גם לא מצאתי להכריע בשאלה אם המומחה מונה "מטעם בית המשפט" או כ"מומחה מוסכם" שכן כך או כך זו חוות הדעת היחידה שהוגשה ושעורכה נחקר בפניי.

     

    הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף – חוזה 89'

19. השמאי אבני נדרש בתחילה לזיהוי המקרקעין דנן. חלקה 26 שחכרו ה"ה ברוש בשנת 1937 עברה שינויים מהותיים בין שנת 1937 לשנת 1989 ועל כן ניתח המומחה את החלקים השונים המרכיבים את חלקה 649, היא המקרקעין נשוא חוזה 89', ומה הזכויות החלות על כל חלק.

20. ניתוחו של השמאי מפורט מאוד, ובסעיפים 14-16 בחוות דעתו הוא בוחן כל חלק של חלקה ישנה שנכלל במקרקעין (החלקה החדשה) ומה הוא כולל. כעולה מסעיף 10 בחוות דעתו - בחינה זו נעשתה בנוכחות הצדדים בזמן הישיבה שהתקיימה בפניו. לא הוצגו טענות או ראיות לסתור קביעה זו.

21. משעלתה מחלוקת ביחס לתוצאות השמאיות אליהן הגיע השמאי אבני, והצדדים קיבלו הלכה למעשה את קביעתו כי יש לחשב את דמי ההיתר על פי סעיף 5.2 בהחלטה 1184 (ולא סעיף 3) - פנו לפרש את "הערך המעודכן של הזכויות על פי חוזה החכירה התקף" בהתאם לנוסח חוזה החכירה משנת 1989. נביא להלן את הסעיפים בחוזה החכירה משנת 1989 אליהם התייחסו הצדדים ואת פרשנותם.

22. והואיל (השני) 

    "ועל פי חוזה החכירה המקורי האמור להלן הוחכר לחוכר המגרש על כל הבנוי עליו כדין והמחובר אליו כדין חיבור קבע, הכל כמפורט להלן במבוא (להלן – "המחוברים") (המגרש ביחד עם המחוברים ייקרא להלן – "המוחכר") וזאת למטרה, לייעוד ולקיבולת בניה האמורים בחוזה החכירה המקורי והמפורטים להלן;"

    • אין חולק כי חלקה 649 שהוחכרה במסגרת חוזה זה אינה זהה לחלקה 26 נשוא חוזה החכירה המקורי, ועל כן קיים קושי לטעון כי מחוזה החכירה המקורי (של חלקה 26) יש לקחת את מלוא היקף הבנוי שהיה בו ולהתעלם מכל יתר השינויים שאירעו.

    • הנתבע טוען כי יש לראות את חלקה 649 ככוללת את מלוא הזכויות שהיו לחלקה 26 (אותם 160 מ"ר בנוי) וללא כל זכויות מהחלק של חלקה 25 שצורף למקרקעין. לטענת הנתבע פרשנות זו אמנם אינה מופיעה בכתובים באף אחד מהמסמכים שבפניי – אלא שלדידו כך יש לפרש את הדברים לצורך החישוב דנן לאור הבנתו את נוסח הסעיף כמפנה לחוזה החכירה המקורי בלבד.

    • לא שוכנעתי בפרשנות זו, לפיה חלקה 649 'גרפה' לתוכה את מלוא הזכויות שהיו בחלקה 26 (אף כי לא כל חלקה 26 נכלל בחלקה 649), והתעלמה כליל מהזכויות שהיו צמודות לחלקה 25. לא הובאה כל ראיה לכך שחלק מהזכויות שהיו לחלקה 26 לא חולקו גם לחלק 'האחר' של חלקה זו, שלא נכלל בחלקה 649. כמו כן לא הובאו ראיות לכך שזכויות שהיו לחלקה 25 לא נכללו בחלקה 649. הנטל בעניין זה רובץ לפתחו של הנתבע המבקש להוכיח פרשנות מאולצת זו, אשר אף מנוגדת לחו"ד השמאי ונימוקיה. הנתבע לא עמד בנטל זה אף כי כל הנתונים הללו מצויים בידיו בלבד, והוא כלל לא חקר את השמאי בנקודה זו.

    • התובעת נסמכת על חוו"ד השמאי אבני הבוחן את קיבולת הבנייה גם לפי הגדרת המילה "ייעוד" המופיעה ב"והואיל" זה, ולפיה (עמ' 2 להסכם החכירה):

      "הייעוד": כאמור בחוזה החכירה המקורי ועל פי תכנית חוקית שהייתה בתוקף בתקופת החכירה המקורית או בחלק ממנה." [הדגש אינו במקור]

      לדידו של השמאי (ראו סעיף 16.2.7 בחוות דעתו), מכילה הגדרה זו שני ראשים בהתאם לשני חלקי המקרקעין: חוזה מקורי – ביחס לחלק מחלקה 26, ותכנית חוקית – ביחס לחלק מחלקה 25.

    • בעניין זה מקובלת עליי קביעת השמאי אבני, המתיישבת עם השינוי שעברו המקרקעין ומתייחסת לחלקיהם השונים.

    • לא מצאתי תימוכין לפרשנות ה"רזה" אותה מבקש להחיל הנתבע על סעיף זה, וצודקת התובעת כי ככל שיש ספק בפרשנות החוזה – הוא יפעל לרעת הנתבע-המנסח. מדובר כאמור ברשות, וגביית תשלום צריכה להיעשות באופן מפורש וברור (ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, 40 (2001)).

23. והואיל (הרביעי) 

    "והחוכר מצהיר בזה כי ידוע לו שהמטרה הייעוד וקיבולת הבנייה הנ"ל נקבעו על פי תכנית חוקית שהייתה בתוקף בתקופת החכירה המקורית או בחלק ממנה, והוא מתחייב בזה לא לבוא בתביעות או טענות כלשהן כלפי המחכיר אם כתוצאה משינויים בתכנית החוקית, שחלו עד חתימת חוזה זה, המשך ההחזקה והשימוש במוחכר למטרה, לייעוד ולקיבולת הבניה הנ"ל אינם בהתאם לתכנית שהינה בתוקף בתאריך חתימתו על חוזה זה;"

    • התובעת מפנה לסעיף זה ומבקשת ללמוד ממנו גזירה שווה לשני הצדדים, דהיינו לענייננו - שלא יהיו טענות למי מהצדדים אם קיבולת הבניה בעת חתימת חוזה 89' ובעקבותיו אינה בהתאם לקיבולת הבניה על פי התכנית שהייתה בתוקף בחוזה המקורי משנת 1937.

    • הנתבע מצדו מפנה בהקשר זה לסעיף 11(ד) בחוזה ולפיו:

      "אם כתוצאה משינויים...ישתנה ערך המגרש, יתוקנו דמי החכירה לפי השטח הסופי לפי הערכת השמאי הממשלתי...וכל צד מתחייב לשלם לצד השני רק את ההפרשים שינבעו מהתיקון הנ"ל...".

    • דא עקא, סעיף 11(ד) מתייחס להתחשבנות הצדדים ביחס לדמי החכירה הנובעים משווי המגרש כפי שהוגדר בחתימת חוזה 89'. סעיף זה מלמד כי אם חל שינוי בערך המגרש בעקבות השינויים התכנוניים, כי אז יש לנתבע זכות לחשב שינויים אלו ולגבות בגינם דמי חכירה, שהרי הם הופכים להיות חלק משווי הזכויות על פי החוזה.

    • אין עניינה של תביעה זו בשאלה אם אכן קמה זכות לנתבע לגבות דמי חכירה מאז חתימת חוזה 89' ואם עשה זאת או לא, אך ברור שגם אם גילה הנתבע 'אפשרות' זו רק כעת (בעת הרצאת הסיכומים בתיק) – הרי שלא הובאה כל ראיה אם אכן בגין החלק שהצטרף מחלקה 25 נגבו בעבר דמי חכירה (מבעלי הזכויות הקודמים) ומכל מקום אין בכך כדי להצדיק חישוב שגוי של דמי היתר. משמע, גביית דמי חכירה שנתיים בעבר לחוד, וגביית דמי היתר על פי החלטה 1184 לחוד. ממילא אין האחד בא לרפא את השני, ומנגנון החישוב שנקבע בסעיף 5 בהחלטה 1184 לא הורחב לתגליות חדשות.

    • יתר על כן, טענת הנתבע לסעיף 11(ד) בחוזה אך מחזקת את המסקנה כי בחישוב "הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף" – אכן יש לכלול את ערכו הסופי של המגרש, שיתכן והתעדכן עקב שינויים שונים.

    • לפיכך, גם סעיפים אלו תומכים בפרשנות לפיה שינויים שחלו בעקבות תכניות שונות בין החוזה המקורי משנת 1937 ועד לחוזה 89' - מצטרפים לערך המגרש על פי החוזה.

24. בכתב ההגנה המתוקן ובמהלך הראיות ביקש הנתבע להתבסס בטענתו לדרך עריכת החישוב 'הנכונה' על נוהל המפורסם על ידו בעניין שינוי ייעוד וניצול. הנוהל עצמו לא הוגש כראיה לתיק, אך הצדדים התייחסו אליו בעת חקירת הגב' מויאל – סגנית ראש צוות עסקי ת"א אצל הנתבע. בעת חקירת הגב' מויאל צוטטו פסקאות מהנוהל והלכה למעשה עלה כי ממילא, אף אם היה מוגש כדין, אין מקום להסתמכות על הנוהל לצורך ההכרעה בענייננו (פרוטוקול מיום 16.5.18, עמ' 29 שורות 1-10):

    • ראשית, בכותרת הנוהל יש הבהרה לפיה "נוהל זה הוא מסמך פנימי המסדיר את עבודת המנהל ואין בו כדי לבסס זכויות או חובות. הקובע הוא החוזה שבין המנהל לחוכר והחלטות מועצת מקרקעי ישראל".

    • שנית, כתוב בנוהל במפורש כי "אין בהוראות הנוהל כדי לפגוע בזכויות החוכר על פי חוזה החכירה שבידו".

    • ושלישית, כאשר נשאלה העדה על-ידי בית המשפט מדוע, כאשר רואים את החלטה 1184, 'צריך לחשוב שצריך לחפש נהלים כדי להבין את ההחלטה', השיבה העדה ללא כחל ושרק כי "הנהלים הם בשביל עובדי הרשות ומפורסמים באתר".

      דהיינו, אף לגרסת הנתבע, הנהלים אינם הופכים להיות חלק מכל החלטה והחלטה. יתר על כן, בוודאי שהחלטות אינן יכולות להיות כפופות לנהלים מסוג זה, כאשר מובהר במפורש כי אין בנוהל כדי לבסס חובות או זכויות ואין בו כדי לפגוע בזכויות חוכר על פי חוזה החכירה שבידו.

    • לפיכך, כל טענה של הנתבע המפנה לחישוב או פרשנות על פי נוהל זה – נדחית.

       

      טענת 'עשיית עושר ולא במשפט'

25. הנתבע טוען כי קבלת השמאות שערך השמאי אבני תביא לעשיית עושר ולא במשפט שכן לדידו של הנתבע, עד לבקשת שינוי הייעוד בענייננו שולמו דמי היתר בגין 160 מ"ר מבונה בלבד ואילו השמאי אבני מניח מצב קיים על פי חוזה של 696.75 מ"ר (751.69 מ"ר אקויולנטי – ר' טבלה בסעיף 22 סיפא בחוות הדעת). דהיינו, הנתבע טוען כי לא "קיבל" תשלום דמי היתר בגין הפער בין השטחים האמורים והתובעת 'מרוויחה' הפרש שטחים זה ללא תשלום.

26. מדובר בטענה שנטענה בעלמא, תוך ערבוב מין שאינו במינו, וללא כל ניסיון לבסס נתונים או תחשיבים.

27. טענה זו מתעלמת מהדרך המפורטת לפיה הגיע השמאי אבני לחישוב שטח אקויולנטי בחלקה 649 של 751.69 מ"ר. החישוב מפורט בסעיפים 21-22 בחוות הדעת ומלמד כי השמאי לקח בחשבון – כפי שמצופה שייעשה - חלק יחסי תואם מחלקה 26 שנכלל בחלקה 649 וחלק יחסי תואם מחלקה 25 שנכלל אף הוא בחלקה 649.

28. פירוט זה שערך השמאי מבהיר כי אין כל דרך לגיטימית לכלול את מלוא 160 המ"ר מחלקה 26 המקורית בתחשיב הערך המעודכן של חלקה 649, ובאותה מידה אין כל דרך הגונה להתעלם מהזכויות העומדות על החלק מחלקה 25 שצורף אף הוא לחלקה 649.

29. הנתבע לא הוכיח כי אכן בגין חלק הזכויות שצורף מחלקה 25 לא שולמו דמי היתר בעבר, ואף לא הקים כל יסוד לטענה לפיה התובעת היא שצריכה 'לשלם' על זכויות אלו ומכח מה רובצת חובה זו דווקא לפתחה.

30. כפי שפורט לעיל – השווי הרלוונטי לעניין חישוב דמי ההיתר הוא הערך המעודכן של הזכויות על פי חוזה החכירה התקף. על פי בדיקתו של השמאי אבני - הזכויות על פי חוזה 89' כוללות 751.69 מ"ר. משעה שזכויות אלו נכללו בחוזה 89' – אין יסוד לנסות ולגבות בגינן דמי היתר נוספים בשנת 2009.

     

    סיכום

31. ענייננו במחלוקת על הדרך הנכונה לחישוב "הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף", אותו יש להפחית מהערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד (שאינו במחלוקת), לצורך גביית 31% מההפרש כדמי היתר.

32. מקובלת עלי קביעת השמאי אבני, המומחה שמונה על ידי בית המשפט ואשר היה המומחה היחיד שחוות דעתו רלוונטית לתביעה המתוקנת, כי ערך זה עומד על סך נומינלי של 4,377,493 ₪ (ללא פיתוח וללא מע"מ, נכון ליום 24.5.09 – המועד הקובע).

33. לפיכך, דמי ההיתר שהיה על התובעת לשלם במועד הקובע עומדים על סך של 31% מהתחשיב כדלקמן: 8,169,507 ש"ח = 4,377,493 ש"ח - 12,547,000 ₪.

    ובסך הכל (31%) – 2,532,547 ₪ לפני מע"מ.

34. התובעת שילמה, נכון למועד הקובע כאמור לעיל, את דמי ההיתר שנקבעו ע"י הנתבע בסך של 3,138,901.90 ₪ בתוספת מע"מ. על כן, על הנתבע להשיב לתובעת את ההפרש בסך של 606,354.73 ₪ (בתוספת מע"מ) נכון ליום 24.5.09.

35. יש להשיב סכום זה בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין עד לתשלום בפועל, ובהתחשב במועד התשלום של דמי ההיתר שנקבעו ושולמו (לרבות הפרשי מע"מ).

36. כמו כן יישא הנתבע במלוא הוצאות התובעת בגין הליך זה, לרבות עלות חוו"ד השמאי מטעמה ושמאי בית המשפט, וכן בשכר טרחה בסך 75,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

     

    ניתן היום, ט' סיוון תשע"ח, 23 מאי 2018, בהעדר הצדדים.