קאץ ואח' נ' יעקב סדן אחזקות והשקעות בע"מ

בתובענה למתן סעד הצהרתי עוסק פסק דין זה.

התובענה הוגשה על ידי שני זוגות שהתקשרו עם המשיבה בהסכמי מכר לפיהם תבנה המשיבה בנין דו-משפחתי ובו בית מגורים לכל אחד מהזוגות התובעים; בחלוף תקופה של כשנה ושלושה חודשים מאז חתימת ההסכמים שלחה המשיבה הודעת ביטול ההסכם למבקשים והבנייה לא יצאה לפועל. במסגרת תובענה זו עתרו אפוא, המבקשים להצהיר כי ההסכמים שנחתמו בין המבקשים 1 ו-2 (להלן: "קאץ") והמבקשים 3- 4 (להלן: "בר עוז") לבין המשיבה תקפים וכי ה"הודעה על סיום ההסכם" שנשלחה למבקשים על ידי המשיבה בטלה ומבוטלת.

הרקע לתובענה

1.המבקשים, שני זוגות, כאמור, התקשרו בהסכמי מכר מקרקעין עם המשיבה לבניית בית מגורים דו משפחתי על מגרש בעיר נתניה (להלן: "ההסכמים"); בית המגורים הוא חלק מפרויקט שיזמה המשיבה לבניית 10 קוטג'ים דו-משפחתיים על 5 מגרשים (להלן: "הפרויקט").

2.הסכמי המכר לבניית בתי המגורים נחתמו ביום 17.12.14 תחילה עם קאץ ולאחר מספר ימים, ב- 28.12.14, עם בר עוז. ההסכמים כללו סעיף ביטול הדדי של ההסכם לפיו אם לא יתקבל היתר בניה בתוך 12 חודשים ("תוספת לחוזה מיום 17.12.14" בהסכם קאץ, נספח 1 לבקשה) או בתוך 9 חודשים (הסכם בר עוז, נספח 2 לבקשה) ממועד חתימת ההסכם, יהיה רשאי כל צד לבטל את ההסכם (סעיף 5.4.2 להסכמים, להלן גם: "סעיף הביטול").

3.לאחר למעלה משנה מעת החתימה על ההסכמים, שלחה המשיבה ביום 7.4.16 מכתבי הודעת ביטול ההסכם למבקשים בהתאם לאמור בהסכם וסיבת הביטול, כך על פי ההודעה, היא כי טרם ניתן היתר בניה (נספח 7 לבקשה). המחלוקת בין הצדדים העומדת בליבת הדיון היא שאלת תוקפן של הודעות הביטול. האם, כטענת המבקשים, בנסיבות בהן התקבל 'היתר בניה בתנאים' והמכשול היחידי לקבלת היתר הבניה, לשיטתם, היה תשלום של כ-20,000 ₪ שהמשיבה לא שילמה ובכך סיכלה בפועל את קבלת ההיתר, אין היא זכאית להפעיל את סעיף הביטול, או שמא כטענת המשיבה הפעלת סעיף הביטול נעשתה כדין ובהתאם להסכמות שגובשו בהסכם ומתיישבות עם לשון ההסכם, קרי, משלא נתקבל היתר בניה בחלוף למעלה מ - 12 חודשים מיום חתימת ההסכם רשאי כל אחד מהצדדים לשלוח הודעת ביטול ההסכם.

גרסת המבקשים וטענותיהם

4.לאחר חתימת הסכמי המכר פעלו הצדדים בשיתוף פעולה בעניין הגשת הבקשה להיתר בניה, ומשהוגשה ניתן ביום 22.10.15 'היתר בניה בתנאים' (נספח 4 לבקשה). לאחר קבלת היתר הבנייה המותנה בשורת תנאים כמפורט בנספח 4 מכרו המבקשים 3 -4 את דירת מגוריהם כדי לממן את התמורה בהתאם להסכם. ביום 7.2.16 שוב הוגשו תכניות לקבלת היתר בנייה בהתאם לתנאים שפורטו בהיתר המותנה.

5.ביום 6.4.16 שלחה אדריכלית המשיבה (להלן: "אילנה") מסרון למבקשים ובו דיווח על התקדמות הליכי ההיתר וכך כתבה: "עכשיו יצאתי מהעירייה. הבקשה הועברה לחלת לחתימות, הבטיחו לי שבתחילת שבוע יעבירו אותה למחלקת גביה. בראשון או שני אאסוף את החשבון ממחלקת גביה ואעביר אותו לתשלום. יקח כשבוע מיום התשלום עד שהוא יקלט ויוציאו היתר בניה". לטענת המבקשים ביום 7.4.16 הועבר היתר הבניה למחלקת הגביה לצורך גביית אגרת ההיתר בסך של 16,127 ₪ ודמי פיקדון בסך 3,458 ₪ ובשלב זה כל שנותר למשיבה, כך טוענים המבקשים, הוא לשלם את האגרה ולקבל את ההיתר.

6.ביום 7.4.16 קיבלו המבקשים את מכתבי ביטול ההסכם מהסיבה כי בחלוף התקופה המוסכמת לקבלת היתרי בנייה, עדיין לא התקבלו ההיתרים. המבקשים דחו את הודעת הביטול (נספחים 8-10 לבקשה) מיד בסמוך. לטענת המבקשים בפגישות שקיימו עם המשיבה בסמוך להודעת הביטול, הציעה המשיבה למכור למבקשים את המגרש כדי שיבנו את הבית בעצמם אולם המבקשים דחו את ההצעה ועמדו על קיום ההתחייבויות כלפיהם, ולאחר שדחו את ההצעה חזרה המשיבה, במכתב נוסף, על עמדתה כי ההסכם מבוטל.

7.לאחר קבלת הודעת הביטול פנו המבקשים לוועדה המקומית וקיבלו את שובר תשלום אגרת ההיתר שהופק ביום 20.4.16 (נספח 12 לבקשה) שהיה על המשיבה לשלם לטענתם, עוד ביום 6.4.16 בטרם שלחה את הודעת הביטול.

8.לטענת המבקשים, המשיבה ביטלה את ההסכם בשל עליית מחירי הקרקעות באזור ורצון להתקשר בעסקה חדשה ורווחית יותר מבחינתה, תוך התעלמות מכך שערב הביטול כבר היה היתר בניה בר השגה וכל שנותר לעשות היה לשלם את האגרה. לטענת המבקשים המשיבה בחרה שלא לשלם את האגרה ובכך סיכלה את האפשרות למלא את ההסכם ולקבל את היתר הבניה במועד ואינה יכולה להסתמך על סעיף הביטול שניתן להפעילו רק במקרה של היעדר היתר בניה. המשיבה ביטלה את ההסכם בניגוד להוראות הדין והכוונה לסעיף 28 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973 הקובע כי צד שמנע קיום תנאי בחוזה אינו זכאי להסתמך על אי קיומו, וכן בניגוד לחובת תום הלב בקיום חוזה המתחייבת מסעיף 39 לחוק החוזים.

9.על בסיס הנטען עתרו המבקשים ליתן סעד הצהרתי כי ההסכמים שנחתמו בין המבקשים לבין המשיבה תקפים וכי הודעת ביטול ההסכם ששלחה המשיבה אינה תקפה והיא בטלה.

טענות המשיבה

10.טוענת המשיבה כי ביטלה את ההסכם מאחר שחלף זמן רב ממועד החתימה על הסכמי המכר; במהלך הזמן שחלף ובו נאלצה המשיבה להמתין עם בניית ביתם של המבקשים מחמת העיכוב שגרמו המבקשים להוצאת ההיתר, המשיכה המשיבה לבנות את הבתים האחרים בפרויקט ואף הסתיימה ההתקשרות עם קבלן הביצוע שבנה בתים אחרים בפרויקט.

11.בעת החתימה על הסכמי המכר לא היה עדיין היתר בניה לכל הבתים בפרויקט ומאחר שלא היה ידוע מתי צפוי להתקבל היתר בנייה, היתה חשיבות למתן אפשרות לכל צד להסכם לבטל את ההסכם מחמת חלוף הזמן. ואכן כללו ההסכמים סעיף ביטול הדדי המאפשר לכל צד לבטל את ההסכם בתנאי אחד בלבד, שהוסכם כאמור מראש ואיפשר באופן שווה לכל אחד מהצדדים לבטל את ההסכם אם בחלוף 9 חודשים או 12 חודשים (בהתאמה למבקשים) מיום חתימת ההסכמים לא התקבל היתר בניה. קרי, תנאי זה לבדו משחרר את כל אחד מהצדדים מחיובי החוזה ועל כן גם המבקשים היו חופשיים לפנות לרכישת דירה אחרת בלי לתת כל הסבר לכך. המשיבה הדגישה כי סעיף הביטול היה חשוב לה כדי לנהל את החברה ולתכנן את הילוכיה וכן הדגישה כי המבקשים הסכימו לסעיף והיו מודעים לתוצאותיו זאת ניתן ללמוד מכך שמבקשים 1, 2 בקשו לשנות את אורך התקופה המאפשרת ביטול ההסכם בתנאי של אי קבלת ההיתר בלבד, ולדחות את המועד להפעלת זכות הביטול, מ-9 חודשים ל-12 חודשים, כפי שאכן נעשה לבקשתם.

המשיבה אף ציינה כי מאחר שהתנאי של חלוף הזמן לבדו מקנה זכות לבטל את ההסכם הרי כדי 'להגן' על המבקשים הוסכם כי הכסף ששילמו בעת חתימת ההסכמים יועבר לחשבון נאמנות, ולא יהיה בשליטת המשיבה; מכאן שהמשיבה לא נהנתה בפועל מתמורה כלשהי של המבקשים למימון עבודותיה ולמעשה למעט 30,000 ₪ ששילמו המבקשים 3, 4 בעת חתימת ההסכם, לא קיבלה המשיבה תמורה אחרת וגם לא החזר ההוצאות הרבות שהיו לה בגין עבודת האדריכלים על התוכניות, הוצאות התכנון והפעילות להוצאת ההיתר.

12.הגם שעבודות התכנון והוצאת היתר הבניה נעשו על ידי אדריכלים מטעם המשיבה הרי הם נעשו בשיתוף המבקשים ועל דעתם והבקשה למתן היתר בנייה התעכבה בגלל המבקשים שהרבו לשנות את התכניות שאפילו כללו תכנון בניגוד לתב"ע המאושרת (כך עניין החניות) ועיכוב נוסף לדוגמא היה רצונם להגיש את הבקשה להיתר בהליך ניסיוני בעירייה, דבר שהאריך את פרק הזמן להוצאת ההיתר. וכך לאחר חלוף למעלה משנה ושלושה חודשים ממועד חתימת ההסכמים עדיין לא הוצא היתר בניה, ולמעשה עד היום לא הוצא ההיתר.

13.ביום 10.2.16 שלחה המשיבה הודעה על הפסקת ההתקשרות לקבלן הביצוע של הפרויקט שסיים לבצע את הבניה במגרשים אחרים בפרויקט, מאחר שעזב את אתר הבנייה וסירב לתקן ליקויים שנתגלו בבתים שבנה (נספח 11); מבחינתה, סיימה המשיבה את הפרויקט כך שבחלק מהמגרשים כבר בנתה ואחרים נמכרו כמגרשים לבניה עצמית וגם לפיכך, בהעדר היתר בנייה לבתי המבקשים, בטלה את ההסכם בהתאם לזכות הביטול בהסכם, קרי, בהתקיים התנאי של העדר היתר בנייה במועד הקובע.

טוענת המשיבה כי סעיף הביטול נכלל מלכתחילה כדי לאפשר ביטול מקום בו חלוף הזמן כשלעצמו משפיע באופן מהותי על ניהול ענייניה, כפי שאכן קרה, מאחר שהיתר בניה לא ניתן במועד שנקבע וככל שהיה ניתן לאחר תקופה כה ארוכה היה מחייב אותה להקים מערך ניהול חדש לפרויקט, להתקשר עם קבלן ביצוע חדש, תוצאה בלתי סבירה מבחינתה (מעשית וכלכלית) תוצאה שהמבקשים בהתנהלותם יצרו והיא עלולה לגרום למשיבה נזקים של ממש, ועל כן תכלית התנאי היתה גם למצב כזה המאפשר ביטול החוזה ככל שעובר פרק זמן מוסכם כנקוב בהסכם. המשיבה פעלה בתום לב, הפעילה את זכותה לביטול ההסכם למעלה מ-3 חודשים לאחר חלוף המועד שבהסכם, הודיעה למבקשים על ביטולו ואף הציעה להם לרכוש את הזכויות במגרש (דבר שלא צלח בגלל העדר הסכמה לגבי המחיר).

14.טוענת המשיבה כי לא סיכלה את הוצאת היתר הבניה, וכי היא כלל לא היה שובר תשלום אגרה במועד משלוח הודעת הביטול, כפי שעולה מנספח 12 המעיד כי שובר התשלום הוא מיום 20.4.16. לטענתה, שובר התשלום לא נמסר לה, לא על ידי העירייה ולא על ידי המבקשים. מכאן שבמועד מסירת הודעת הביטול לא היה בידי המשיבה שובר לתשלום האגרה, כך שלא ניתן לטעון סיכול בשל אי תשלום אגרה מקום בו שובר התשלום של האגרה כלל לא היה בידיה.

15.סעיף הביטול קובע בצורה ברורה כי זכות הביטול ניתנת למימוש "מכל סיבה שהיא" לאחר חלוף המועד הקבוע בהסכם, ועל כן הסיבה לביטול ההסכם כלל אינה רלוונטית וכל צד היה רשאי לבטל את ההסכמים "מכל סיבה שהיא"; אין כל מגבלה להפעלת הסעיף בהתקיים התנאי של עצם העדר היתר בניה במועד שנקבע בהסכם, וכל צד היה רשאי לממשו בכל מקרה של אי קבלת היתר במועד שנקבע, ומשכך גם אין כל רלוונטיות לשלב בו נמצא הליך הוצאת ההיתר. ההסכם נוסח באופן ברור על מנת להמנע מערפול ועל מנת שתהיה לשני הצדדים את אותה וודאות להתנהלותם במסגרת היחסים החוזיים ביניהם והמשיבה פעלה בהתאם להוראות ההסכם.

16.עוד טענה המשיבה כי לא רק שלא סיכלה את הוצאת היתר הבניה אלא להפך, אדריכלי המשיבה פעלו לקידום הוצאת היתר הבניה, נענו לשינויי התוכניות הרבים שביקשו המבקשים לאורך הזמן והצדדים שיתפו פעולה לאורך התהליך, ואולם המבקשים התמהמהו יתר על המידה ושינו פעמים רבות את התכניות לפי רצונם וטעמם וגרמו לכך שהתכניות לקבלת ההיתר התמהמהו.

17.בנוסף טוענת המשיבה כי הדיווח שהעבירה אילנה למבקשים, ככל שאכן הועבר דיווח כאמור, הרי לא רק שהוא בגדר עדות שמיעה אלא שבהעדר עדות של אילנה המאשרת או מבהירה את הדברים, מדובר לכל היותר בגדר 'משאלת לב' של המבקשים שפרשו את דברי אילנה לפי תקוותם, שהרי המלל במסרון הנטען אינו קובע את הדברים שמייחסים המבקשים לאמור בו, וכלל לא הוכח ואין כל ודאות או ידיעה כי היתר הבניה אכן היה ניתן מיד לאחר תשלום שובר שבמועד המסרון כלל לא היה; מאחר ששובר התשלום כאמור לא היה, ממילא טרם הגענו לשאלה אם תשלום השובר לבדו היה מקנה את היתר הבנייה באופן מיידי. המשיבה ציינה בטענותיה, כי לפי נסיונה לאחר תשלום אגרת היתר הבניה צריך עדיין לעבור סבב אישורים נוסף בעירייה לקבלת ההיתר.

18.טוענת המשיבה כי פעלה לפי המתחייב מדיני החוזים והיתה רשאית לבטל את ההסכם שכן במסגרת ההסכם יכול היה כל צד לבטל את ההסכם אם במועד הקובע טרם ניתן היתר בנייה – קרי, עם קיומו של תנאי מפסיק לפי סעיף 27(א) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973 – יכול שחוזה יחדל בהתקיים התנאי המפסיק שקבעו הצדדים בהסכם – ובענייננו, טוענת המשיבה, התנאי המפסיק היה כי במועד מסירת הודעת הביטול טרם ניתן היתר בניה והתנאי השני כי חלף הזמן שקצבו הצדדים למתן ההיתר, ועל כן עם הודעת הביטול בטל גם ההסכם.

19.אשר לסעד ההצהרתי שהתבקש טוענת המשיבה כי למעשה מדובר בבקשה לאכיפת החוזה, ואף אם המבקשים היו מוכיחים את טענותיהם הרי בנסיבות שנוצרו לא ניתן לאכוף את החוזה והחלטה על אכיפת הסכם תהא בלתי ישימה ובלתי צודקת, שכן המשיבה כבר אינה עובדת במקום וגם כי בעלי המקצוע בפרויקט סיימו זה מכבר את עבודתם במקום; אכיפת ההסכם בנסיבות אלה תצריך את המשיבה להקים מערך מחודש לבניית הבית היחיד במקום, ועל כן אכיפת ההסכם תהא בלתי צודקת וגם משכך אין להורות על אכיפתו בהתאם לסעיף 3(3) לחוק החוזים תרופות.

20.להשלמת התמונה העובדתית ובטרם אעבור לפרק ההכרעה ראיתי לציין כי ביום 17.5.16 ניתן צו מניעה זמני לפיו אין לבצע כל דיספוזיציה במגרש שבמחלוקת, והצו נותר על כנו עד להכרעה בהליך דנא.

עוד ראיתי לציין כי בסיום שמיעת הראיות בתיק הצעתי לצדדים להגיע להסכמות בעניין המגרש – אך לצערי לא השכילו הצדדים לקבל ההמלצה ומשכך לא נותר לי אלא לדון בטענות ולהכריע בהן.

דיון והכרעה

21.אקדים מסקנה לדיון ואומר כי לאחר שעיינתי במלוא החומר שהונח לפני ולאחר ששמעתי את הצדדים במהלך ההוכחות, התרשמתי מעדות אלה שהעידו ונתתי דעתי גם למי שלא העיד, עיינתי היטב בראיות ומסקנתי היא כי יש לדחות את התובענה למתן סעד הצהרתי כי הודעת הביטול ששלחה המשיבה למבקשים אינה תקפה.

22.המבקשים עתרו לבית המשפט בבקשה בדרך המרצה ובה ביקשו כי יִקָבַע שהודעת ביטול ההסכם ששלחה המשיבה אינה תקפה, מהטעמים שהצגתי במסגרת טענות המבקשים ורק אחזור ואומר כי לטענת המבקשים היה היתר בניה במועד משלוח הודעת הביטול, גם אם היה ההיתר מותנה, שכן לשיטתם היה צריך רק לשלם את אגרת הבניה כדי לקבל את היתר הבניה, זאת למדו מהדיווח של האדריכלית אילנה ביום 6.4.16, ומשלא שילמה המשיבה את האגרה סיכלה במחדל זה את קבלת ההיתר ועל כן השימוש שעשתה בסעיף הביטול הוא שימוש פסול ונעשה שלא כדין. בנוסף טענו שהתנהלות המשיבה נגועה בחוסר תום לב קיצוני שמצדיק קביעה כי הודעת הביטול אינה תקפה.

אלא שלמעט טענות המבקשים ורצון כי כך אקבע, לא השכילו המבקשים להוכיח את הטענות שיכול והיו מהוות בסיס לטענתם, שכן מהחומר עולה כי משלוח הודעת הביטול היה במועד המתיישב עם סעיף הביטול בהסכם על תנאיו, ומשלא הוכח חוסר תום לב של המשיבה (ממילא לא חוסר תום לב קיצוני), ומשלא השתכנעתי, מאחר שלא הוכח, כי המשיבה עשתה פעולות לסיכול החוזה אף לא במחדל, הרי שהמסקנה אליה הגעתי על בסיס החומר שלפני היא כי הפעלת סעיף הביטול על ידי המשיבה נעשתה כדין ומתיישבת עם ההסכמים שבין הצדדים, ועל כך להלן.

23.מהראיות שהיו לפני ניתן לומר כי נקודת המוצא היא שהגם שבמועד משלוח הודעות הביטול, ביום 7.4.16, היה הליך הוצאת היתר הבניה של בתי המבקשים בשלב מתקדם, הרי שאין חולק כי לא היה היתר בניה לבתי המבקשים כמשמעותו בהסכמים, ולמעשה היתר זה לא התקבל עד היום. על כן ומאחר שחלף פרק הזמן הקבוע בהסכם לקבלת היתר בניה שלאחריו רשאי כל צד לבטל את ההסכם מכל סיבה שהיא, הרי שהשימוש שעשתה המשיבה בסעיף הביטול הוא בהתאם לתנאים שבסעיף הביטול עליו הסכימו הצדדים בהסכם ביניהם, ממילא לא מדובר בחוסר תום לב אלא בפעולות אפשריות על פי ההסכם כלשונו. יוצא אפוא כי עתירת המבקשים היא כי בית משפט יורה למשיבה לפעול שלא לפי ההסכמות המפורשות שבהסכמים שבין הצדדים ולמעשה יורה למשיבה להימנע מיישום ההסכמים שעליהם חתמו הצדדים.

סעיף 5.4.2 להסכם

24.ותחילה אתייחס לַמשמעות של סעיף 5.4.2 להסכמים. בגלל חשיבותו ראיתי להביא להלן את הנוסח המדויק של סעיף ההסכם המקנה לשני הצדדים את זכות הביטול:

"5.4.2 באם לא יתקבל היתר בניה כאמור מכל סיבה שהיא בתוך 9 חודשים ממועד חתימת הסכם זה, רשאי יהיה כל צד לבטל הסכם זה בהודעה בכתב לצד האחר ובלבד שבמועד הביטול טרם הוצא היתר בניה כאמור. האמור בסעיף זה יחול גם במקרה שבו התקבל היתר בניה בקשר עם המגרש נשוא הסכם זה, אך לא לגבי הנכס כהגדרתו בהסכם זה ולפיכך יש צורך לשנות את ההיתר הקיים." (ההדגשה אינה במקור- א.נ.ח)

כפי שעולה בבירור מלשון הסעיף קבעו הצדדים שני תנאים מצטברים שבהתקיימם יהא כל אחד מהם רשאי לבטל את ההסכם לפי שיקול דעתו הבלעדי:

א.בחלוף 9 חודשים ממועד חתימת ההסכם (בהמשך שונה התנאי בחוזה המבקשים 1, 2 ל-12 חודשים כאמור, נספח 1 לחוזה קאץ ולמשמעות עניין זה אתייחס בהמשך);

ב.לא התקבל היתר בניה מכל סיבה שהיא.

25.בחינה מילולית של סעיף הביטול מביאה למסקנה אחת כי זכות הביטול תלויה אך בהתקיים התנאים של קבלת היתר הבניה בתוך התקופה שנקבעה; הצדדים לא הסתפקו באמירה סתמית של "אם לא יתקבל היתר בנייה" אלא הבהירו כי אין כלל נפקות לסיבה לאי קבלת היתר בנייה. כך הוסכם במפורש(!) קרי, אי קבלת היתר הבניה בתוך התקופה שנקבעה "מכל סיבה שהיא", ללא כל הגבלה או תנאי אחר משמעה כי הצדדים הסכימו ביניהם כי אין כלל חשיבות לסיבה לאי קבלת ההיתר, ודי בכך שפשוט אין היתר, ולכן קבעו כי תהא הסיבה לאי קבלת היתר הבניה אשר תהא - אין בה כדי להשפיע על הפעלת זכות הביטול. הזכות לבטל את ההסכם בהתקיים התנאי היחידי של אי קבלת היתר הבנייה בתקופה עליה הוסכם, היא זכות הדדית. כך לשון הסעיף וכך התרשמותי בדבר הסכמה מלאה לקיומו של הסעיף מאומד דעת הצדדים הנלמד מהנסיבות בהן המבקשים 1, 2 שינו את פרק הזמן המוסכם המאפשר הוצאת היתר בניה, אך גם הם וגם המבקשים 3, 4 לא שינו דבר בקשר ליתר מרכיבי הסעיף (ראו עמ' 17 לפרוטוקול ש' 1-4, 20-25, עדות המבקש 4; עמ' 26 ש' 1-13, עדות המבקשת 1 והתוספת לחוזה קאץ). כלומר – המבקשים 1, 2 הם שביקשו להאריך את התקופה ל- 12 חודשים קרי לשנות את המועד בו ניתן לתת הודעת ביטול מכל סיבה שהיא בהעדר היתר בנייה. התרשמתי, אם כן, כי מה שהטריד אותם - וזאת ביקשו לתקן וכך אכן תוקן, הוא פרק הזמן לקבלת היתר בניה שככל שיחלוף והיתר אַיִן, מכל סיבה שהיא, יוכל כל אחד מהצדדים לבטל את ההסכם.

26.נוסח הסעיף מראה בבירור כי הקצאת הסיכונים שקבעו הצדדים בהסכם בעניין אפשרות הביטול היא הדדית, וסעיף הביטול אינו מבחין בין הצדדים אלא קובע תנאי מוסכם כי במקרה בו לא יתקבל היתר בתוך התקופה שנקבעה רשאי "כל צד" לבטל את ההסכם. וכך, כפי שזכות המבקשים לא הוגבלה והם היו רשאים, בהתאם לזכותם, לבטל את ההסכם בכל מקרה בו לא הושג היתר בניה תוך התקופה שנקבעה, ולרכוש למשל בית חלופי, זכויות חלופיות וכו', כך גם יש לפרש את זכות המשיבה. 'הקצאת הסיכונים' ההדדית מחזקת את המסקנה כי אין בעצם השימוש בסעיף הביטול בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם משום חוסר תום לב. עוד יצוין כי פרשנות זו מתיישבת עם ההיגיון העסקי שכן מדובר במצב בו תלויים שני הצדדים באישור גורמים חיצוניים לחוזה כדי להוציא לפועל את מטרת ההתקשרות ביניהם (ראו גם: ע"א 1363/04 צאלים החזקות נ' דלק (11.12.07) סעיף 13, שעסק בעניין זהה).

27.להדדיות זכות הביטול ולעובדה כי הסיבה לאי קבלת היתר הבניה לא הוגבלה לטעמים כלשהם, ראיתי לתת משקל גם כשנדרשתי ללגיטימיות של האפשרות להביא בחשבון שיקולים כלכליים בעת מתן הודעת ביטול, במובן זה שלא נקבע בחוזה כי שיקול כלכלי אינו לגיטימי לשם הפעלת סעיף הביטול על ידי מי מהצדדים (ראו: 25429-05-16 דנון נ' בי.אי.טי יזום ופיתוח נדל"ן (06.08.17),סע' 40). ואולם בענייננו לא הוכח כי המשיבה ביטלה את ההסכם משיקול של עליית מחירים ובשל רצונה להרוויח מעסקה חדשה, ומשכך ממילא לא ניתן לקבוע מסמרות בעניין זה. אך אשוב ואומר כי אין להתעלם מכך כי גם למבקשים ניתנה זכות לבטל את ההסכם מכל סיבה שהיא לרבות במקרה בו מחירי הדירות היו יורדים והיתר הבניה לא היה מתקבל בתוך התקופה שנקבעה, כך שלטעמי אין מדובר במעשה חסר תום לב (ראו ת"א 1597/07 סובר ספז ריימונד נ' נצבא החזקות (05.07.10) (להלן: עניין "נצבא")).

28.הדדיות זכות הביטול והקצאת הסיכונים ההדדית שקבעו הצדדים מלמדים כי שני הצדדים נמצאו בסיכון הביטול שהם קבעו מראש בהסכם ביניהם, סיכון שאותו צפו, או היה עליהם לצפות, סיכון שעליו הסכימו, ולצער המבקשים הסיכון שלקחו על עצמם התממש במקרה זה. על כך כי המבקשים היו מודעים לסעיף זה ולאפשרות של הביטול עוד בשלב המו"מ לחתימת ההסכם למדתי מכך שהם ביקשו להאריך את התקופה לקבלת ההיתר בטרם ניתן להפעיל את זכות הביטול, מכאן שחתימתם על ההסכם בתנאים אלה מלמדת אינהרנטית כי היו מודעים לתוכן הסעיף ולסיכון שהוא מגלם.

29.כלל בסיסי בדיני החוזים הוא כי עמידה על זכות חוזית אינה מהווה כשלעצמה התנהלות בחוסר תום לב, כפי שגם ציינו המבקשים עצמם. כך למשל ראו:

"עמידה על זכות מפורשת המוסכמת בין הצדדים, ומה גם כאשר מדובר על זכות שאיננה חבויה בין השיטין או על פרשנות מלאכותית של מילה זו או אחרת בחוזה, אינה כשלעצמה בגדר פעולה נעדרת תום לב. הדרישה לקיום התחייבות מפורשת, עליה הסכימו הצדדים בכך שייחדו מעמדה והדגישו חשיבותה.. אינה יכולה להיחשב כשלעצמה להעדר תום לב רק בשל כך שהדרישה לקיום ההתחייבות גורמת נזק לצד המפר או מביאה תועלת לנפגע."

(ע"א 158/80 שלום נ' מוטה ואח' (1982), פסקה 11 לדברי כב' השופט שמגר).

 ראו גם:

"לא כל פעולה שעושה צד לחוזה לטובתו נחשבת כפעולה בחוסר תום לב. צד לחוזה אינו חייב לפעול בניגוד לאינטרסים אשר הוכרו כלגיטימיים בחוזה, בענייננו אינטרסים כלכליים של כדאיות הפרויקט, על מנת לדאוג לרווחתו של הצד השני." 

(עניין צאלים הנ"ל, סעיף 14).

וכך בענייננו, עמידת המשיבה על זכותה לבטל את ההסכם בגלל שהיתר הבנייה לא נתקבל בתקופה שקבעו הצדדים אינה כשלעצמה התנהלות המהווה חוסר תום לב, קל וחומר כך כשהתנאים שנקבעו בסעיף המאפשר ביטול ההסכם נכתבו באופן מפורש וברור, חף מהצורך לפרשנות ושכל מטרתו יצירת וודאות במערכת ההסכמית שבין הצדדים. בעניין זה אני שותפה לעמדת כבוד השופטת רונן בעניין נצבא שנסיבותיו דומות וגם שם נקבע בסעיף ביטול ההסכם כי אי קבלת היתר בניה בתוך פרק זמן של 12 חודשים "מכל סיבה שהיא" היה תנאי מוסכם לביטול ההסכם שם, וכך אמרה:

"אני סבורה כי יש לתת תוקף להכרעה ההסכמית שהצדדים קבעו וקבלו על עצמם במסגרת ס' 2.3 לתוספת להסכם, ולכבד הכרעה זו- כאשר בית המשפט אינו יכול או צריך להוסיף על מה שהצדדים קבעו ביניהם בהסכמה תוספות או השלמות, גם אם אלה נראות לו כיום צודקות או הכרחיות. מתן תוקף להסכמת הצדדים כפי שהיא באה לידי ביטוי בהסכם ביניהם, תיצור ודאות שהיא הכרחית במערכת יחסים חוזית, שכן הצדדים יוכלו להניח שההסכם יפורש וייאכף בהתאם להסכמה ביניהם כפי שהושגה ובוטאה במועד ההתקשרות בהסכם." (שם, עמ' 7 לפסק הדין)

ואכן בעניין שם נקבע כי הפעלת סעיף הביטול בהתאם לתנאיו על ידי הנתבעות נעשתה כדין בהתאם ללשון הסעיף ולפרשנות ההסכם.

יישום תנאי הסעיף על המקרה דנא

30.מהחומר שהונח לפני עולה כי בעת ששלחה המשיבה את הודעת הביטול ביום 7.4.16 התקיימו התנאים להפעלת סעיף הביטול; כך אין חולק כי בפרק הזמן שחלף מיום חתימת ההסכם (28.12.14- המועד המאוחר מבין שני ההסכמים) ועד המועד בו נשלחה הודעת הביטול (ביום 7.4.16) חלפה תקופה של למעלה משנה ושלושה חודשים, דהיינו תנאי חלוף הזמן שבהסכם - התקיים. אין גם מחלוקת כי היתר בניה על פיו ניתן היה לבנות את בית המבקשים לא התקבל אצל מי מהצדדים ולא היה בנמצא במועד משלוח ההודעה, ולמעשה אינו בנמצא גם כיום, כך שגם תנאי זה התקיים בענייננו, ועל כן, בעת משלוח הודעת הביטול נהגה המשיבה בהתאם לזכותה בהסכם.

31.אמנם המבקשים ביקשו ללמוד מהחלטת ועדת רשות הרישוי מיום 22.10.15 כי "אושר היתר הבניה בתנאים" (נספח 4 לבקשה, "עמוד פרטי בקשה להיתר 20150325"). אלא שלא כך עולה מהמסמך, שכן קבלת היתר הבנייה הותנה בשורת תנאים שרק בהתמלא כל התנאים ניתן לקבל את ההיתר, ולא הוכח כי כל שורת התנאים שנקבעו בהחלטה לאשר היתר בנייה אכן מולאו ובסך הכל נראה כי מדובר בשלב נוסף בדרך להוצאת היתר. הועדה דנה בבקשה למתן היתר בנייה וקבעה כי לצורך קבלת ההיתר יש למלא את הדרישות שקבעה, ראו הסעיף בהחלטה "תנאים לקבלת ההיתר" ובו מפורטת רשימה ארוכה של תנאים לרבות הצורך בקבלת אישורים מצד גורמים שונים שאת אישורם צריך לקבל לצורך הוצאת היתר הבניה (למשל, תאגיד מי נתניה, חניה, חל"ת- הנדסי ועוד); כך גם יש לשלם תשלומים והיטלים ועוד תנאים, כל אלה דרישות שיש למלא עד שיוצא היתר הבנייה. עוד צוין במסמך כי ההחלטה עדיין כפופה לאישור הפרוטוקול וחשובה מזה הכפיפות לזכות של חברי הועדה להסתייג מההחלטה, ואם לא די באלה נכתב במפורש במכתב 'היתר הבניה בתנאים', כי "לתשומת לב: הודעה זו אינה מהווה היתר בניה.. נא טיפולכם למילוי כל הדרישות לצורך הוצאת היתר בניה" ("מכתב החלטה לבקשה להיתר מספר 20150325 בישיבת ועדת רשות רישוי מספר 59 מתאריך 22.10.15" מיום 3.11.15, נספח 8 לתשובה לבקשה). יוצא אפוא כי החלטה זו אינה מהווה היתר בנייה ועוד נכונו למבקשים או למשיבה לבצע מטלות שונות לצורך קבלת ההיתר שבהעדר ראיות רלבנטיות אין לדעת במה כרוך מילוי כל אותם תנאים, הכרוכים גם באישורי צד ג' ובעיקר כשאחד מצדדי ג' (הועדה המקומית) יכול להסתייג מההיתר, גם אם מולאו כל התנאים האחרים. וכך משנאמר במפורש כי היתר הבנייה בתנאים איננו היתר בנייה ובהעדר תשתית ראייתית לשאלה אילו תנאים כבר מולאו, הרי אין לקרוא לתוך הסעיף או מתוכו פרשנות אחרת זולת זו המפורשת בלשון הברורה של הסעיף כי אם לא יתקבל "היתר בניה" יהיה כל צד רשאי לבטל את ההסכם - היתר שכאמור אינו בנמצא.

מכל האמור, המסקנה היא כי משלא התקבל היתר בניה (כמובן נטול תנאים) – הרי אין היתר בנייה.

32.אתייחס להלן לטענת המבקשים כי המשיבה סיכלה את הוצאת ההיתר שהיה בשלב האחרון להוצאתו ועל כן אינה יכולה להסתמך על סעיף ביטול ההסכם.

האם המשיבה סיכלה את הוצאת ההיתר?

33.טוענים המבקשים כי המשיבה סיכלה את הוצאת ההיתר, מאחר שלא שילמה את האגרה שהוצאה לטענתם ביום 6.4.16 ותחת זאת ביטלה את ההסכם, ומשכך הפעלת סעיף ביטול ההסכם נעשתה שלא כדין. מנגד טוענת המשיבה כי ביום משלוח הודעת הביטול כלל לא היה שובר תשלום והפקת השובר ביום 20.4.16 מלמדת על כך שאכן ביום 6.4.16 לא היה שובר תשלום, וכבר מטעם זה יש לדחות את הבקשה.

כפי שכבר ציינתי, מחומר הראיות עולה ששובר תשלום האגרה הוא מיום 20.4.16 (נספח 12 לבקשה), קרי, לאחר משלוח הודעת הביטול, משמע ההודעות על ביטול הסכמי המכר שנשלחו ביום 7.4.16 נשלחו לפני הפקת השובר לתשלום אגרה בהיותו נושא את התאריך 20.4.16 – אמור אם כן - הפקת השובר היתה במועד המאוחר בשבועיים למועד משלוח הודעות הביטול; עובדה זו כלל אינה במחלוקת, שהרי כך כתוב במסמכים (והגם שהמשיבה חלקה על קבילות המסמך שלא הוגש באמצעות עורכו, הרי שלא חלקה על המועד שהופק ומתיישב עם טענותיה). על כן בהעדר שובר תשלום במועד משלוח ההודעה שממילא לא היה בידי המשיבה, הרי שלא היתה יכולה לסכל את ביצוע הוצאת ההיתר בגלל אי תשלום השובר.

ראיתי להוסיף כי מהחומר שמצוי בפני עולה כי לא הוכח שהמשיבה סיכלה את הוצאת ההיתר ודווקא התרשמתי להפך - הוכח כי פעלה לקידום הוצאת ההיתר עד מועד הביטול, ולא שוכנעתי כי התנהלותה מהווה שימוש שלא כדין בסעיף הביטול בוודאי אין הוא עולה כדי חוסר תום לב בקיום חוזה.

34.הנטל להוכיח כי המשיבה סיכלה את הוצאת ההיתר מוטל על המבקשים (ראו גם עניין צאלים סעיף 11). וכמו שכבר ציינתי לעיל, בנטל זה לא עמדו המבקשים שהרי כלל לא הוכיחו שהיתה בידי המשיבה אפשרות לשלם את שובר התשלום זאת מאחר שכלל לא היה בנמצא שובר תשלום במועד משלוח הודעת הביטול, ממילא אין מקום לדבר על טענת הסיכול.

35.זאת ועוד, המבקשים ביססו את טענת הסיכול על המסרון ששלחה האדריכלית אילנה ולפיו ב- 6.4.16 כל שנותר כדי לקבל את היתר הבנייה הוא לשלם את השובר, שכפי שעלה מחומר הראיות וכך קבעתי כלל לא היה בנמצא באותו מועד. ובכל זאת ראיתי לציין כי ככל שרצו להיעזר באילנה להוכחת טענת הסיכול המבוססת על המסרון שלה, שכאמור אין כל ראייה לנכונות תוכנו, היה על המבקשים לזמן את האדריכלית אילנה להֵחָקר על המסרון, על תוכנו ועל משמעותו, ואי זימונה פועל לחובת המבקשים שלא השכילו לזמן את מי שיכול היה להכשיר את קבלת תוכן המסרון ולהסביר מה משמעות התוכן. ומשאמרתי דברים אלה ראיתי בכל זאת להתייחס לפשוטו של המסרון שממילא לא מלמד את שמבקשים המבקשים ללמד, קרי כי השובר היה בהישג יד. להזכיר כי המסרון (אותו ציטטתי בסעיף 5 לעיל) שלטענת המבקשים התקבל ביום 6.4.16 דיבר בלשון עתיד, על "העברת הבקשה לחלת" שכמובן לא אדע מה המשמעות לכך, דיבר על הבטחות עתידיות "הבטיחו לי שבתחילת שבוע יעבירו אותה למחלקת גביה" ולא נדע במה זה כרוך, האם החתימות הן טכניות ומובטח כי יחתמו, מתי יחתמו, בכמה חתימות מדובר ומי החותם, ומה ערכה של הבטחה 'להעביר למחלקת הגבייה'... שאלות רבות להן לא קבלתי כל תשובה בראיות, ממילא לא אוכל לדעת מתי היה אמור ההיתר להנתן, אם בכלל והחשוב לענייננו שלא מצאתי כל פעולת סיכול של המשיבה גם לא במחדל, אלה לא הוכחו!

36.במאמר מוסגר ראיתי לציין כי נתתי דעתי לכך שסדן העיד שאינו מכיר את ההודעה ששלחה האדריכלית (עמ' 48 ש' 10 עמ' 49 שורה 9) ואילו האדריכל עמי העיד ששמע מאילנה על הדברים הללו אך לא סבר שיש לעדכן את סדן כי "לא היה צריך כי לא היה מה לשלם. לא היה שובר. לא נשלח אלינו שובר. המידע הזה אינו נכון" (עמ' 40). לטעמי דברים אלה של האדריכל עמי מתיישבים עם המצב בפועל קרי, כי שובר התשלום לא היה במועד משלוח הודעת הביטול, כי הוא הונפק אך כשבועיים לאחר הוצאת הודעות הביטול, וראיתי לקבל את עדות סדן והאדריכל עמי, שמעדותם התרשמתי, כי במועד משלוח הודעות הביטול ממילא לא היה כל שובר לתשלום ולא ניתן לומר כי המשיבה סיכלה את האפשרות לקיים את ההסכם בכך שלא שילמה את שובר התשלום שכלל לא היה בנמצא.

37.לעומת החסר בראיות להוכחת טענות המבקשים בדבר סיכול, מצאתי כי מהחומר שהונח לפני עולה כי לאורך חיי ההסכם וההתקשרות בין הצדדים פעלה המשיבה להוצאתו לפועל של ההסכם ועשתה זאת בשיתוף פעולה עם המבקשים (נספח 10 לתשובה על התכתובות שבו), כך הגישה את הבקשה להיתר בניה במועד סביר לאחר חתימת ההסכם, אספה את המסמכים להגשת הבקשה להיתר והגישה אותם, פעלה לפי השינויים הרבים שביקשו המבקשים לבצע, נאלצה להגיש תכניות מתוקנות מספר פעמים, כפי שגם עולה מעדות סדן, שמכנות דבריו, כאמור התרשמתי (עמ' 48 ש' 31):

"ש. מדוע לא ביטלת את ההסכם לפני הגשת הבקשה המקוונת, כשלשיטתך זה (שינוי התכניות על ידי המבקשים- א.נ.ח) כבר נמשך חודשים רבים?

ת. הכוונה שלי מבסיסה הייתה, לא עשיתי הסכם על מנת לבטל אותו. עשיתי הסכם על מנת לקיים אותו. אם הייתי רוצה לבטל אותו, הייתי מחכה שנה ויום, ואז מבטל. אבל זאת לא הייתה כוונתי. לא רציתי לבטל את ההסכם, לא תכננתי לבטל את ההסכם...".

לכך אוסיף שאף המבקשים לא העלו טענות נגד המשיבה במשך חיי ההסכם ובמהלך ההתקשרות בין הצדדים, כפי שכבר ציינתי, התרשמתי כי המשיבה פעלה לקיים את ההסכם ולקדם את תכניות המבקשים ואת הוצאת ההיתר. ומאידך מהחומר שהיה לפני התרשמתי כי המבקשים תרמו לעיכוב בהוצאת ההיתר, הן בשל השינויים הרבים לתכניות (נספח 10 לתשובה - תכתובות דוא"ל בין אילנה ובין המבקשים על השינויים הרבים שביקשו לערוך ועבודת האדריכלית בהתאם, ראו למשל דוא"ל מיום 13.12.15 ומיום 21.12.15; עדות סדן, עמ' 45 ש' 23 -24 לפרוטוקול; סע' 15 -16 לתצהיר האדריכל עמי; עדות המבקש 4 בעמ' 22 -24), הן בשל בקשתם להשתתף בפיילוט המקוון שעיכב את ההליך עוד יותר והן בשל שינויים בתכנון החניה בניגוד לתב"ע (תצהיר המבקשת 1, סעיף 9; עדות המבקשת 1, עמ' 28 ש' 18-34, עמ' 29 ש' 1 -4).

38.טענות המבקשים בעניין הסיכול נסמכו גם על סעיף 28 לחוק החוזים שעניינו בסיכול תנאי לחוזה על ידי צד לחוזה ולפיו צד שמנע קיום תנאי בחוזה אינו זכאי להסתמך על אי קיומו; המבקשים אמנם ציינו במפורש כי אינם טוענים שסעיף זה חל במקרה דנא אך ניתן ללמוד ממנו לענייננו (סע' 42 לבקשה, סע' 14 לסיכומי התשובה).

משכך לא ראיתי לדון בתחולת הסעיף בענייננו, אך אומר כי משהוכח שהמשיבה פעלה בהתאם לזכותה החוזית כמפורט לעיל ומשלא הוכח שהמשיבה מנעה את תשלום האגרה בטרם הוצאת היתר הבניה ובטרם ביטלה את ההסכם, הרי שאין טענת הסיכול רלוונטית לענייננו אך ממילא לא הוכח כי המשיבה, הנטענת להיות 'המסכלת' לפי שיטת המבקשים, התרשלה או פעלה בזדון ועל כן סעיף 28(ג) לחוק החוזים כלל אינו רלוונטי.

המבקשים לא הוכיחו כי המשיבה ידעה שעליה לשלם את השובר וכי נמנעה מתשלומו, והרי כבר נקבע כי במועד משלוח הודעת הביטול כלל לא היה שובר תשלום ואף סדן העיד כי לא היה ידוע לו על קיומו של שובר תשלום ומכאן שבהעדר ראיות אחרות לא ראיתי לקבל את הטענה, נטולת ביסוס ראייתי, כי המשיבה סיכלה את הוצאת ההיתר או כי פעלה בחוסר תום לב ובניגוד להסכם.

ראיתי גם להביא את דברי בית המשפט בעליון בעניין צאלים שקבע במקרה דומה:

"גם אם דלק יכולה היתה לנקוט בפעולות משמעותיות יותר, משביצעה צעדים מטעמה לקידום הפרויקט וסייעה למערערים כל אימת שנדרשה, הרי שלא ניתן לקבוע כי הביאה לסיכול התנאי המתלה. לפיכך.. דלק היתה רשאית להסתמך על סעיף 5(יא) להסכם על מנת לבטל את ההסכם" (שם, סעיף 11 לפסק הדין).

מכל אלה הגעתי למסקנה כי לא הוכח שהמשיבה סיכלה את קיום ההסכם או כי ביטול ההסכם נעשה בחוסר תום לב שבגינו יש לקבוע כי הודעת ביטול ההסכם אינה כדין, ולהפך מצאתי כי הודעת הביטול ניתנה במסגרת זכות המשיבה בהתאם להסכם בין הצדדים, ועל כן היא תקפה.

39.הגם שמהחומר עולה כי במועד משלוח הודעת הביטול לא היה שובר לתשלום, כפי שגם קבעתי, ראיתי בכל זאת להתייחס לטענות המבקשים כי מדובר בשלב האחרון לקבלת ההיתר וכי יש לכך משמעות ממשית בעניין קיום ההסכם.

 האם תשלום האגרה היה השלב האחרון לקבלת ההיתר?

40.המבקשים טענו כי בעת ששלחה המשיבה את הודעת הביטול, כל שנותר לעשות כדי לקבל את ההיתר היה לשלם אגרה בסך כ-20,000 ₪, כך עולה לטענתם מהמסרון ששלחה האדריכלית אילנה ביום 6.4.16 וכי בפועל במועד משלוח הודעת הביטול ניתן היה להוציא את ההיתר בכפוף לתשלום האגרה בלבד. אלא שבעניין זה חלוקים הצדדים –כאמור המבקשים טענו כי כל שהיה לעשות הוא רק לשלם את האגרה, ואילו המשיבה טענה כי ביום משלוח הודעת הביטול כלל לא היה שובר תשלום וזה הונפק רק ביום 20.4.16 וכי המועדים הנ"ל הכתובים על הדף מלמדים כי כבר מטעם זה יש לדחות את הבקשה, והוסיפה כי המבקשים לא הוכיחו שניתן היה לקבל היתר בניה במועד הודעת הביטול וכי תשלום האגרה הוא הפעולה היחידה שנותרה לצורך קבלת היתר הבנייה ואין בלתה שהרי גם לא הוכיחו כי כל התנאים שהיו תנאי לקבלת ההיתר התמלאו. כך גם טענה כי האדריכלית לא היתה מעודכנת לגבי חיובים נוספים שהיה צורך למלאם והמסרון ששלחה ממילא אינו יכול להוות ראייה לקיומו של היתר שכאמור לא נתקבל.

המחלוקת בעניין זה היא מחלוקת עובדתית ועל הטוען טענות עובדתיות שהוא מבקש לקבוע כמימצא מוטל הנטל להוכיח טענותיו. אך כפי שכבר ציינתי לא אחת לעיל, לא הוכח כי "במועד משלוח הודעת הביטול למעשה כבר הושלמו כל ההליכים הנדרשים לקבלת היתר הבנייה והמשיבה יכלה לשלם אגרה ולקבל לידיה את ההיתר"; המבקשים ניסו לבסס את טענתם על האמירה כי "מן המפורסמות שאינן צריכות ראיה הוא כי הפקת שובר התשלום להיתר הינה השלב האחרון בהנפקת ההיתר.. דברים אלו הינם בגדר ידיעה שיפוטית" (סעיפים 7, 15 לסיכומי המבקשים).

לא ראיתי לקבל אמירה סתמית זו כי מדובר בטענה שהיא "מן המפורסמות שאינן צריכות ראייה...". השאלה אם הפקת שובר תשלום אגרה הוא השלב האחרון בהנפקת האגרה אינו בגדר ידיעה שיפוטית ש"מן המפורסמות שאינן צריכות ראייה" ועל המבקשים הטוענים כך מוטל היה הנטל להוכיח טענה זו באמצעות בעל מקצוע שיכול היה לבסס את הטענה, או ראיות רלוונטיות אחרות בעניינם, אך זאת לא עשו. כך לא הוכח כי גם לאחר תשלום אגרה היה ניתן היתר בנייה מאושר, ולא הוכח כי היתר כזה היה מתקבל בתוך פרק זמן ידוע כלשהו. כאמור, ישיבת הועדה מיום 22.10.15 שנתנה "היתר בניה בתנאים" כלשון המבקשים נקבה בדרישות רבות שיש למלאן ובאישורים שיש להמציא, והמבקשים לא הציגו כי התנאים מולאו וכי האישורים ניתנו. לכך אוסיף כי נספח 12 לבקשה מאגד שני מסמכים (ולא אדע אם כך היה במקור): שובר התשלום שהופק ביום 20.4.16 שכותרתו "שובר תשלום" הממוען למר יעקב סדן בעלי המשיבה וכן מסמך נוסף מיום 6.4.16 שכותרתו: "אגרה מספר: 2016085" שאינו ממוען למשיבה, מסמך שלא נמסר למשיבה ואף לא נטען כך, מנספח זה לא ברור אם מדובר בתשלום אחרון וסופי לקבלת היתר הבנייה מאחר שגורם המוסמך להסביר מה משמעות המסמך לא העיד, לא רק זאת אלא שמסמך 'האגרה' מדבר על היטלי המים וביוב שהועברו לתאגיד מי נתניה, ועל כי יש להגיש קובץ תוכנית אדריכלית מתוקנת. שוב אדגיש כי לא אדע מהי משמעות תכנית מתוקנת? האם זאת התכנית שכבר הוגשה? והאם וככל שמדובר בתכנית נוספת יתכן שהיו עולות דרישות נוספות או היו מניחים תנאים כלשהם? האם מי מהגורמים רשאי לשוב ולהסתייג? בהעדר ראיות שעל המבקשים היה להציג כמי שמבקשים להוכיח את טענתם בדבר היות תשלום השובר השלב האחרון שתשלומו הוא קבלת היתר הבנייה ממילא לא ניתן לקבל טענה זו. ועוד אוסיף כי מהחומר עולה שביום 5.4.16 ממש בסמוך למועד הודעת הביטול נמסר למשיבה חיוב מתאגיד מי נתניה שהוצא ב- 31.3.16 לתשלום בתוך 45 יום, וחיוב לשלם דמי הקמה לנכס בסך 61,185 ₪, מכאן שעל פניו לא היה התשלום של האגרה הדבר היחידי העומד בין המבקשים לבין היתר הבנייה, ומכל מקום לא הוכח כי ההיתר היה מתקבל עם תשלום האגרה.

41.אעיר כי יכול שניתן היה לקבל את טענות המבקשים בעניין חוסר תום לב כלשהו מצד המשיבה לו היה מוכח כי סמוך לאחר משלוח הודעת הביטול אכן הושג היתר בניה, וכי המשיבה היתה יכולה למכור את המגרשים במחיר גבוה מזה שסוכם עם המבקשים או שמכרה בפועל, או שעשתה פעולות לשם מכירה לאחרים (ראו למשל בה"פ 26634-11-15 בורשטיין נ' אזורים בע"מ (15.11.17)), אולם לא זה המצב כאן! לא רק שלא הוכח שהמועד בו ביטלה המשיבה את ההסכם היה השלב האחרון טרם קבלת ההיתר וכי אם היה משולם שובר התשלום (שכזכור טרם הונפק) היתה המשיבה מקבלת את ההיתר באופן מיידי, אלא שגם לא הוכח כי נעשה נסיון למכור לצד ג' את המגרש ודווקא להפך הוצג כי המשיבה הציעה למבקשים להעביר אליהם את המגרשים כדי שיבצעו בעצמם את הבנייה. ואולם כל האמור בסעיף זה הוא השערות וממילא המבקשים לא שילמו את השובר שטרם הונפק ולא ניתן היתר בנייה.

42.מכל האמור לעיל המסקנה אליה הגעתי היא כי טענת המבקשים שבמועד ביטול ההסכם הושלמו כל ההליכים הנדרשים לקבלת ההיתר וכי עם תשלום האגרה היה ניתן היתר בנייה - לא הוכחה.

43.הסעד ההצהרתי המבוקש על ידי המבקשים 'להצהיר כי ההסכמים שנחתמו בין הצדדים - תקפים' הוא למעשה סעד של אכיפת הסכם (הגם שהמבקשים ציינו בסיכומיהם כי 'לא ביקשו להורות על אכיפה' (סע' 13 לסיכומי התשובה)) כך גם אמרה כבוד השופטת ד"ר אבניאלי בהחלטתה במסגרת הליכי הסעד הזמני של צו מניעה כי "המבקשים עותרים לקבלת סעד הצהרתי בדבר בטלות הודעת ביטול ההסכם, שמשמעותה מבחינה משפטית היא סעד של אכיפה." (עמ' 9 שורה 4 להחלטה). בהינתן שקבעתי שהמשיבה ביטלה את ההסכם שבין הצדדים כדין מאחר שלא התקבל היתר בנייה במועד שנקבע הרי ממילא לא ניתן היה להורות על אכיפת ההסכם שבוטל כדין. אומר כי איני קובעת מסמרות באשר לעילות אחרות היכולות להצמיח סעדים אחרים למבקשים בנסיבות אלה, וברור כי אינני קובעת קיומם של סעדים כאלה.

סוף דבר

44.לאור כל האמור לעיל אינני נעתרת לבקשת המבקשים למתן סעד הצהרתי כפי שנתבקש, והתובענה נדחית אפוא.

45.אני מחייבת כל זוג של המבקשים לשלם למשיבה הוצאות בסך כולל של 20,000 ש"ח (למען הזהירות בסך הכל 40,000 ₪).

ניתן היום, ט' ניסן תשע"ח, 25 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.