ת"א 24091-07-13 אורנשטיין ואח' נ' טש"ת חברה קבלנית לבניין בע"מ ואח'

עניינה של התביעה ב-22 דירות שרכשו התובעים מהנתבעת (להלן -"טש"ת"), בתקופה שבין 9/2008 לבין 10/2010 בפרויקט בנייה ב"אגן איילות" שבגבעת זאב. על פי האמור בחוזי המכר, אמורות היו הדירות להימסר לרוכשים תוך 23 חודשים ממועד החתימה או ממועד קבלת היתר הבניה. הלכה למעשה, נמסרו הדירות לרוכשים במהלך שנת 2012, וזאת, בין היתר, על רקע צווי הקפאה שהשהו התקדמות בבניה מקום שבו טרם נעשתה יציקת יסודות. בתביעתם דורשים התובעים לקבל מטש"ת פיצוי מוסכם בגין איחור במסירת חזקה, בהתאם לאמור בהסכמים.

רקע

על פי האמור בכתב ההגנה, בשנת 1999 זכתה טש"ת במכרז לבניית 80 יחידות בפרויקט "אגן איילות" שבגבעת זאב. עקב אירועי האינתיפאדה השנייה נעצר הפיתוח עד לשנת 2008, אז הוסב ייעוד הדירות לציבור החרדי ונעשה תכנון מחדש. על רקע זה, ביום 24.3.08, הורתה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגבעת זאב (להלן – הוועדה) כי בכפוף למילוי שורת תנאים וביצוע פעולות שונות יינתנו היתרי בניה לפרויקט. הלכה למעשה, לאחר שטש"ת מילאה את דרישות הוועדה, ניתנו היתרי הבנייה לפרויקט בשתי "פעימות" – הראשונה ביום 25.3.09, בה ניתן היתר לעשרה מגרשים (מגרשים מס' 120, 121, 125, 126, 127, 131, 132, 133, 146, 147); השנייה ביום 1.7.09, לגבי עשרה מגרשים נוספים (122, 123, 124, 129, 130, 134, 138, 140, 142, 144).

כאמור, בד בבד, במקביל לקבלת ההיתרים ואף קודם לקבלתם, בתקופה שבין 9/08 לבין 10/10 התקשרה טש"ת בהסכמים עם התובעים למכירת דירות בפרויקט. מועד מסירת החזקה בדירות ברוב ההסכמים נקבע כ-23 חודשים מיום קבלת היתר בניה ובאחרים – 23 חודשים מיום החתימה על ההסכם. בפועל, נמסרו הדירות במהלך 2012 וזאת, בין היתר, על רקע צווי הקפאה שהוחלו באזור על ידי המנהל האזרחי למשך תשעה חודשים עד ליום 30.9.10 (צו בדבר התליית הליכי בנייה [הוראת שעה] מספר 1653 וצווי הפסקת עבודה מספר 145150 ו-305103; להלן – צווי ההקפאה). צווי ההקפאה חלו באופן ישיר על שני מגרשים בפרויקט (מגרשים מס' 127 ו-131) ועל מעבר ציבורי בין המגרשים האמורים, בו אמורות היו לעבור, על פי הנטען, תשתיות מסוימות של בניינים במגרשים אחרים.

סעיף 11.9 לחוזים הורה כי במקרה של איחור, זכאים הרוכשים לפיצוי מוסכם ששיעורו "סכום חודשי השווה ערך לדמי השכירות המקובלים באזור בהתאם לתקופת הפיגור".

על רקע זה, בכתב התביעה טענו התובעים, כי זכאים הם לפיצוי מוסכם בסך המצטבר העולה כדי כ-3,700,000 ₪, שכן מסירת החזקה בפועל נעשתה הרבה לאחר המועד החוזי המחייב. אשר למועד זה – לטענת התובעים, מקום בו התחייבה טש"ת להשלים את הבניה תוך 23 חודשים מקבלת היתר בנייה, הרי שיש למנות תקופה זו החל מיום 24.3.08 – המועד בו התקבלה החלטה עקרונית בוועדה המקומית למתן היתרי הבנייה, כך שביום 23.2.10 היו אמורות הדירות להימסר לתובעים שזו ההתחייבות כלפיהם. עוד טוענים הם כי הואיל וצווי ההקפאה חלו במישרין רק על מגרשים 127 ו-131, הרי אין בצווים כדי להצדיק איחור כלשהו במגרשים האחרים. עוד נטען, כי גם האיחור במגרשים 127 ו-131 איננו מוצדק, משום שאילו הזדרזה טש"ת והחלה בבנייה במועד מוקדם יותר, לא הייתה "נתפסת" ברשתם של צווי ההקפאה גם בכל הנוגע למגרשים אלו. כמו כן, מוסיפים התובעים וטוענים, כי גם משפג תוקפם של צווי ההקפאה, השתהתה טש"ת ולא פעלה במרץ להשלמת עבודות הבניה.

לטענת טש"ת בכתב הגנתה, את מועד ההתחייבות להשלמת היתר הבנייה תוך 23 חודשים מקבלת ההיתר יש למנות החל ממועד קבלת ההיתרים בפועל כלומר החל מיום 25.3.09 ו-1.7.09 (25.2.2011 ו-1.6.2011, בהתאמה); מסיבות הנדסיות, הלכה למעשה, צווי ההקפאה מנעו התקדמות חלקים נוספים בפרויקט, כך שהם לא השפיעו רק על מגרשים 127 ו-131; חלק ניכר מהתובעים אחרו בתשלומי התמורה ובהתאם להוראת סעיף 11.8 להסכמים, מוביל הדבר לדחיית מועד מסירת החזקה; בנוסף טוענת טש"ת, כי האיחור בתשלומים מחייב בריבית פיגורים, אשר אותו כמו גם יתרות לתשלום בגין שינויים שבוצעו בדירות, יש לקזז מכל סכום שייפסק כנגד טש"ת, ככל שייפסק. עוד מוסיפה טש"ת וטוענת כי במועד מסירת הדירות לתובעים גובשה הסכמה עימם להפחתת חלק מהיתרות לתשלום, בכפוף לוויתור התובעים על טענותיהם בעניין עיכוב במסירת הדירות והתביעה דנן מתעלמת מהסכמות אלה, כך שטש"ת דורשת עתה את פירעון אותן יתרות.

לאור פערי העמדות, בהחלטה מיום 22.12.15, מונה בהסכמת הצדדים המהנדס, מר טוני לופו, כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שייחווה דעתו בשאלות הבאות: מתי ניתנו היתרי הבניה לכל אחד מהמבנים בהם דירות התובעים והאם ניתן היה להקדים מועדים אלה על ידי הקדמת תשלום האגרות; האם צו ההקפאה הצדיק עיכובים במסירת הדירות לתובעים ואם כן, באילו דירות. כן נדרשה התייחסות לעיכוב נגזר גם כתוצאה מבניית תשתיות ובניינים סמוכים. ביום 23.6.16, מסר המומחה את חוות דעתו, לאחר שקיבל מהצדדים טענות בכתב וקיים סיור משותף בשטח הפרויקט. בכל הנוגע להיתרי הבנייה סבר המומחה, כי את ההיתרים שניתנו ביום 23.3.09, ניתן היה לקבל עוד ביום 2.3.09. ובאשר לצווי ההקפאה – נקבע כי בכל הנוגע למבנים על מגרשים 127 ו-131 הצדיקו הצווים עיכוב למלוא תקופתם, ובכל הנוגע למבנים על מגרשים 126 ו-130 הצדיקו הצווים שישה חודשי עיכוב בלבד. כפי שמציין המומחה, במעבר המרכזי שבין מגרש 127 ו-131, עליהם חלו צווי ההקפאה במישרין, אכן מתוכנן קו איסוף ביוב של המבנים במגרשים 126 ו-130 וכן קו איסוף ניקוז של המבנה במגרש 130. כתוצאה מכך, גרמו צווי ההקפאה לעיכוב גם במגרשים 126 ו-130. אלא שלהשקפת המומחה ניתן היה להקדים את הפיתוח ברחובות השכונה ולהשאיר את ביצוע התשתיות התת קרקעיות במעבר האמור עד למועד קרוב לסיום ארבעת המבנים האמורים וכך לצמצם את העיכוב. הואיל ובמגרשים 126 ו-130, ניתן היה לנצל חלק מתקופת ההקפאה לשם סיום עבודות פנים שבוצעו רק לאחר צווי ההקפאה, נראה כי ניתן היה לייעל ולהגיע למצב של שישה חודשי עיכוב בלבד במגרשים אלו. בנוסף, צויין כי נוצר עיכוב לתקופה של חודש נוסף לצרכי התארגנות. המומחה עמד על מסקנות אלו אף לאחר שהופנו אליו שאלות הבהרה ולאחר שנחקר בחקירה נגדית.

בנוסף, הוגשו תצהירים מטעם הצדדים והמצהירים נחקרו על תצהיריהם. על בסיס כל אלו הוגשו סיכומים בכתב ובעל פה, במהלכם אף נעשה ניסיון להגיע להסכמה אודות אמות המידה לפיצוי. ניסיון זה לא צלח ועתה יש לגבש ממצאים והוראות בנוגע לשאלות הבאות:

א. באיזה מועד היתה אמורה טש"ת למסור חזקה בדירות השונות, על פי התחייבותה החוזית? בהקשר זה אתייחס לטענות התובעים כי המועד הקובע הוא זה שבו התקבלה החלטתה העקרונית של הועדה המקומית למתן היתרי בניה.

ב. מה מספר חודשי הדחיה המוצדקים בגין צווי ההקפאה, בפרט בבניינים 126 ו – 130, לגביהם לא היתה הקפאה ישירה?

ג. האם זכותה החוזית של טש"ת לאחר בחודשיים את מועד המסירה, פוטרת אותה מתשלום פיצוי בגין חודשיים אלו אם האיחור עולה על תקופה זו?

ד. האם טש"ת זכאית לדחיית מועד המסירה בגין שינויים שבוצעו?

ה. ככל שמוכחים איחורים בתשלום, האם מצדיקים הם דחייה במסירה בנסיבות העניין?

ו. האם הנתבעת זכאית לקזז יתרות שלא שולמו, אך לא נדרשו במועד המסירה? בכלל כך האם הנתבעת זכאית לקזז יתרות בגין תוספות ושינויים?

אבחן, אפוא, את סוגיית שאלות אלו ולאחריהן יושמו העקרונות שייקבעו על החוזים השונים.

המועד החוזי למסירת החזקה

כאמור, רוב החוזים בהם התקשרו התובעים קבעו כי מסירת החזקה תיעשה תוך 23 חודשים מקבלת היתר בניה (סעיף 11.1 להסכם לדוגמא שצורף כנספח א' לכתב התביעה). אין חולק, כי בפועל הונפקו היתרי הבניה בשתי "פעימות" – ביום 25.3.09 וביום 1.7.09.

לטענת התובעים, אף שאלו היו מועדי הנפקת ההיתרים, הרי שהמועד הקובע הוא 24.3.08, מועד בו הורתה הוועדה המקומית כי בכפוף למילוי שורת תנאים לביצוע פעולות שונות, ביניהם אישור הממונה וחידוש חוזי הפיתוח, קבלת אישורים שונים כגון: אישורי הג"א וכיבוי אש, הגשת תכנית פיתוח, הצהרת מהנדס אחראי ועוד. כפי שמציין בצדק ב"כ טש"ת, ההסכמים כולם נכרתו לאחר 24.3.08, תוך שהם מציינים ומבהירים כי היתר בנייה טרם ניתן. דומה כי די בעובדה זו, כשלעצמה, כדי לשלול את הפרשנות המוצעת, על פיה יש לראות באישור עקרוני להנפקת היתרי בנייה כהיתר בנייה בפועל. זאת ועוד, ובהתייחס להצעתם של התובעים להסתמך על מה שנפסק בעניין ע"א 2981/92 יעקב כהן נ' צמד ע.א. בע"מ, פ"ד נ(2) 869 (1996), שם, כנטען, צוין כי ניתן לראות במועד אישור עקרוני של הועדה המקומית, כמועד קובע לתחילת מניין התקופה שנקצבה להשלמת בניה ממועד היתר הבניה – עיון בפסק הדין לפרטיו מלמד, כי ההלכה שהתובעים מנסים ללמוד ממנו לא נקבעה בו. מדובר היה בעסקת קומבינציה במסגרתה התחייב קבלן להתחיל בבניה תוך 30 יום ממועד קבלת היתר הבניה ולסיימה תוך 20 חודשים; ואכן, תוך זמן קצר, אישרה הועדה כי בכפוף להתקיימות תנאים מסויימים יינתן היתר הבניה, התנאים מולאו והחברה החלה בהקמת הבניין תוך כחודש. ההיתר הפורמלי הונפק רק כעבור 3 שנים והבניה הושלמה תוך 6 שנים. בנסיבות אלו, קבע בית המשפט העליון כי מדובר בהפרה המזכה בפיצוי המוסכם שננקב באותו הסכם, ששיעורו היה קבוע, בלא תלות בהיקף ההפרה ובתקופתה. בהקשר זה צוין, אגב אורחא, כי ניתן למנות את האיחור ממועד החלטת הועדה על אישור עקרוני, ולא ממועד ההיתר הפורמאלי שהונפק 3 שנים לאחר שהתקיימו התנאים שנמנו באישור העקרוני. במקרה דנן, שונות הנסיבות בתכלית: אין טענה כי במועד האישור העקרוני או בסמוך לו התקיימו התנאים להנפקת ההיתר. מטבע הדברים, קיומם של התנאים דרש את עיתותיו, ובנסיבות אלו משההסכם דיבר בהנפקת היתרי הבניה ולא בקבלת אישור עקרוני, אין מקום למנות את התקופה לביצוע הקמת היחידות ממועד זה. כאמור, קבע המומחה כי את ההיתר שהונפק ביום 25.3.09, ניתן היה לקבל עוד ביום 2.3.09, וב"כ טש"ת הסכים כי יש למנות את מניין החודשים להשלמת הבנייה שאושרה ביום 25.3.09, כבר ביום 2.3.09. בהתאם, מורה אני כי בכל הנוגע לדירות שבמגרשים שההיתר בעניינם ניתן ביום 25.3.09, יימנו 23 חודשים להשלמת הבניה, החל מיום 2.3.09. אשר לדירות שבמגרשים שההיתר בעניינן ניתן ביום 1.7.09, הרי שבכל הנוגע אליהם תימנה התקופה החל מיום ההיתר בפועל. אינני מקבלת את טענת התובעים כי לא היה מקום לפיצול ההיתרים בשתי "פעימות" וכי היה על טש"ת לדאוג לקבלת כל ההיתרים עד ליום 2.3.09. כפי שציין המומחה מר לופו, מקובל לחלק פרויקטים לשלבים, בשל המגבלות שהבנק יוצר במסגרת הליווי הפיננסי (עמ' 28 לפרוטוקול, ש' 6-8). משנהגה טש"ת על פי המקובל וההיתרים הונפקו בפועל בפעימה השנייה מיום 1.7.09, מועד זה הוא הקובע לצורך הבניינים שהקמתם אושרה עד לאותו מועד. התובעים לא הצביעו על כל מקור לחיוב הקבלן לנהוג שלא על פי המקובל בהקשר זה, ונוכח כך נדחית עמדתם.

צווי ההקפאה

אין חולק, כי אין לזקוף לחובת טש"ת תקופה שבה התעכבה הבניה בשל צווי ההקפאה. כאמור בסעיף 11.6 להסכם, מועד מסירת החזקה בדירה ניתן לדחייה בשל עיכובים הנעוצים בצו ממשלתי כגון צו להפסקת עבודות הבניה. בהקשר זה, אין מחלוקת כי צווי ההקפאה הצדיקו איחורים בבנייה במגרשים 127 ו-131. בכל הנוגע למגרשים 126 ו-130, טוענים התובעים כי קביעת המומחה איננה מדויקת דיה, וכי לא ברור מדוע לא ניתן היה לבצע עבודות פנים בתקופת ההקפאה. עוד נטען, כי המומחה הסתמך על תמונה שהומצאה לו על ידי טש"ת ללא תאריך, ותשובתו הלקונית כי ממצאים אלו עולים בקנה אחד עם האמור בדוחות שמאי המקרקעין זרניצקי, שביצע מעקב אחר הבניה מטעם הבנק המלווה, איננה מספקת. אינני מקבלת את טענת התובעים אשר לביצוע עבודות פנים – בניגוד לטענת התובעים, המומחה גרס כי ניתן היה לבצע עבודות פנים במבנים שבמגרשים 126 ו-130 בתקופת ההקפאה, ולכן קיצר את העיכוב המוצדק במגרשים אלו לתקופה של 6 חודשים בלבד, ולא למלוא תקופת ההקפאה - 9 חודשים. התובעים לא סתרו את קביעתו המקצועית של המומחה כי תשתיות הביוב של שני הבניינים שבמגרשים אלו, חייבו עבודות פיתוח במעבר הציבורי שהבנייה בו הוקפאה. כמו כן, לא ברור מה פגם מצאו התובעים בכך שהמומחה הסתמך על דוחות זרניצקי, שתאמו את הצילום שהציגה טש"ת, באשר למצב הבנייה ביום תחילתם של צווי ההקפאה. לא על נקלה יסטה בית המשפט ממסקנת מומחה מקצועי שמונה מטעמו, ובוודאי שכך ינהג משלא הוצגו טענות של ממש כנגד חוות הדעת. בנוסף, ציין המומחה כי מעבר לתקופת העיכוב הישירה מן ההקפאה, נדרש תהליך חזרה לעבודה, הכולל גיוס קבלנים וכלים הנדסיים, כחודש ימים. המסקנה היא, אפוא, כי בגין צווי ההקפאה יש להאריך את התקופה שטש"ת הייתה רשאית להקדיש להשלמת המבנים ב-10 חודשים בכל הנוגע למגרשים 127 ו-131, ו-7 חודשים כל הנוגע למגרשים 126 ו-130.

"תקופת החסד"

סעיף 11.5 להסכם קובע תקופת חסד ומציין כי איחור במסירה שלא יעלה על חודשיים, לא יהווה הפרה ולא יזכה פיצוי או בתרופה כלשהי.

לטענת התובעים, כפי שנקבע בע"א 4337/02 ירמיהו עיני חברה לבנין בע"מ נ' קואופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ, נח(1) 799 (2003), יש לפרש את ההתניה ככזו החלה רק אם האיחור מתמצה ב"תקופת החסד". במקרה שבו עלה האיחור על תקופה זו, זכאי הדייר לפיצוי בגין מלוא התקופה. טענה זו מקובלת עליי ודומה כי ב"כ טש"ת הסכים לה, כך שאין להוסיף חודשיים על התקופה לקיום ההתחייבות מכוחו של סעיף 11.5 להסכם, שעה שהאיחור עלה על פרק הזמן הנקוב בסעיף זה.

דחייה במועד המסירה בגין שינויים

לטענת טש"ת, בדירות שבהן הוזמנו עבודות נוספות ושינויים, הייתה רשאית היא לדחות את מועד המסירה, בהתאם לסעיף 13.2 להסכמים, שבו נקבע כך: "הרוכש מאשר, כי ידוע לו שמועד מסירת החזקה בדירה עלול להידחות עקב הזמנת עבודות נוספות הנ"ל, לתקופה המפורטת בטופס השינויים". דא עקא, טש"ת לא הציגה כל טופס שינויים בו נקובה תקופת דחייה כזו או אחרת, כך שלא נראה כי טש"ת יכולה להיבנות מטענה זו, והיא נדחית.

דחיה במועד המסירה בגין איחורים בתשלום

לטענת טש"ת, מקום שבו מאחר הרוכש בביצוע תשלום כלשהו, מקנה לה סעיף 11.8 להסכמים, זכות לדחייה במועד המסירה, וכך לשונו של סעיף 11.8:

"מבלי לגרוע מהאמור בהסכם זה לעיל, היה והרוכש יאחר בתשלום אחד ו/או יותר מתשלומי התמורה החלים עליו בהתאם להוראות הסכם זה, יידחה בהתאמה לימי האיחור מועד מסירת החזקה ביחידה, מבלי לגרוע מחובת הרוכש לשאת בכל התשלומים, המסים העירוניים והממשלתיים החלים על היחידה למשך תקופת הדחייה".

כפי שהובהר לטש"ת בדיון, נראה כי בהינתן שמדובר ב"חוזה אחיד" במובן זה שתנאיו נקבעו מראש על ידי טש"ת כדי שישמשו בחוזים רבים בינה לבין אנשים בלתי מסוימים, הרי שהתניה הגורפת, כפי שנוסחה בסעיף 11.8 לחוזה, מהווה "תנאי מקפח" בחוזה אחיד, ויש לבטלה.

כך הוא על שום שמדובר בתנאי המעניק יתרון בלתי הוגן לספק שעלול להביא לקיפוח הלקוחות. על-פי לשונו של הסעיף, איחור בתשלום כלשהו, גדול כקטן, ראשון, אמצעי או אחרון, מצדיק דחיה מקבילה במועד מסירת החזקה, למלוא תקופת האיחור. הזהות שקובע הסעיף בין תקופת האיחור לבין תקופת הדחיה, בלא קביעת זיקה כלשהי בין היקף הסכום שבאיחור, לבין תקופת הדחייה במסירת החזקה, איננה מאוזנת כלל ועיקר. כך, על פי לשון הסעיף, די באיחור בסכום שמשקלו במכלול התמורה זניח, כדי להצדיק איחור לאותה תקופה במסירת החזקה. למשל, אדם שרכש דירה ב-1 מיליון שקל ואחר בתשלום בסך 50,000 ₪ למשך שנה, יוכל לקבל את הדירה באיחור של שנה מהמועד החוזי המוסכם, בלא שתעמוד לו כל טענה כנגד הקבלן. הפגיעה ברוכש הדירה איננה מידתית ומעמידה את הרוכש במצב שעלול להביא לידי קיפוח חמור. כך הוא בפרט, שעה שההסכם מזכה את הקבלן בריבית פיגורים בגין איחור בתשלומים (ראו סעיף 19.2 להסכמים), המדגיש את חוסר המידתיות והקיפוח שבתניה.

קיומו של תנאי מקפח של חוזה אחיד, מסמיך את בית המשפט לבטל או לשנות מהתנאי. בנסיבות העניין, משההסכם מזכה בריבית פיגורים בגין איחור, סבורני כי הפתרון ההולם צריך להיות ביטול התנאי המקפח כולו ולא שינויו, כך שטש"ת איננה זכאית לדחות את מועד מסירת החזקה, בגין איחורים בתשלומים.

הוכחת הזכאות לריבית פיגורים בגין איחור בתשלומים

המועד לביצוע התשלומים על חשבון הדירות דנן, נקבע בנספח ג' להסכמים. מעיון בנספח תמורה לדוגמא כפי שצורף לכתב ההגנה, עולה כי התשלום הראשון בשיעור 15% ממחיר הדירות אמור היה להיות משולם במעמד חתימת ההסכם תוך הפקדתו בנאמנות בידי עורכי הדין, ואילו התשלומים הבאים מותנים במסירת הודעה מטעם החברה אודות התקדמות בשלבי הבניה. כלומר, על מנת להוכיח איחור בביצוע תשלומים אלו, על טש"ת להוכיח את ההתקדמות הבניה, את משלוח הודעת הדרישה, ואת קבלתה אצל הרוכשים. בהקשר זה, אין די בצירוף מכתב. עם זאת, מקובלת עליי טענת טש"ת כי בכל הנוגע למכתבים שהוכח כי נשלחו בדואר רשום, ניתן להסתמך על חזקת המסירה הקבועה בסעיף 20.12 להסכמים, על פיו "הודעה בדואר רשום תיחשב כאילו הגיעה ליעודה 72 שעות לאחר מסירה לדואר למשלוח". מטבע הדברים, מדובר בחזקה הניתנת לסתירה כך שבמקרה בו יוכח כי דבר הדואר הגיע במועד מאוחר יותר, יהא זה המועד הקובע. אולם, נקודת המוצא היא שדבר דואר רשום הגיע ליעדו 72 שעות לאחר מסירתו למשלוח. אשר להוכחת ההתקדמות בשלבי הבנייה, נראה כי בהקשר זה, אף שההפנייה אל דוחות השמאי מטעם הבנק המלווה, מר זרנצקי, לא נעשתה במסגרת תצהירי עדות ראשית מטעם טש"ת, אלא דוחות אלו הוצגו לתובעים במהלך החקירה הנגדית, הרי שבשים לב לאופיים של מסמכים אלו, די בהם כדי לתמוך את טענתה של טש"ת כי במועדים בהם הוכח שנשלחו מכתבים ובהם דרישה לתשלום בגין התקדמות בנייה, אכן עמדה הבנייה במצבה כאמור במכתבים. אומנם, חלק מהתובעים טענו כי קיבלו מכתב דרישה המפרט התקדמות בנייה ומכיוון שמצאו שהמצב בשטח איננו תואם לזה שמתואר במכתב, נמנעו מלשלם, לרבות תוך תיאום עם אחת מעובדות טש"ת או עם הקבלן תייסיר בשטח. אלא שאיש מן התובעים לא הציג מסמך התומך בטענה זו. מטבע הדברים כשאדם מקבל דרישה בכתב לביצוע תשלום שבגין איחור עשוי להידרש לשלם ריבית פיגורים והוא סבור שהדרישה נשלחה בטרם עת, יש לצפות שידאג לתיעוד בכתב של טענתו כי טרם הגיע מועד לתשלום או לתיעוד של הסכמה אליה הגיע לדחיית התשלום. בהינתן זאת, במצב דברים שבו טש"ת מוצג מכתב שנשלח בדואר רשום, ומצד התובעים לא הוגש כל מסמך לתמיכה בטענה כי המכתב נשלח בטרם עת ו/או כי הוסכם על דחיית תשלום, אינני סבורה כי ניתן להסתמך על דבריהם הסתמיים של התובעים אל מול המכתב הברור שנשלח. בשולי פרק זה יוער להסרת ספק כי הזכאות לריבית פיגורים הינה החל מן היום ה – 15 לאיחור. כלומר בגין 14 ימי האיחור הראשונים, אין זכאות לריבית פיגורים.

הזכאות לקיזוז יתרות שלא שולמו אך לא נדרשו במועד המסירה

חלק ניכר מהסכומים שטש"ת דורשת לקזז מהסכומים להם יהיו זכאים התובעים, ככל שיהיו זכאים, לא הוצגו לפרעון במועד מסירת החזקה בדירות. מנהל טש"ת, מר דן, הסביר בעדותו כי בעת שמסר את החזקה, הייתה הבנה בעל-פה בינו לבין הרוכשים, כי הוא לא יעמוד על פירעון חלק מהיתרות, והם מנגד לא יעמדו על פיצוי בגין איחור. לטענתו, משהוגשה התביעה, הרי שזכאי הוא לדרוש את אותם סכומים שבעבר היה מוכן למחול עליהם, אלמלא הוגשה התביעה. עמדתו של מר דן בהקשר זה מקובלת עליי, ואכן נראה כי במועד מסירת החזקה הייתה נכונות כזו מצידו, שהייתה מותנית בכך שהתובעים לא יתבעו אותו. כלומר, אין לראות בסכום שלא נדרש עובר למסירת החזקה, כסכום שטש"ת מחלה עליו לתובעים או למי מהם, ללא תנאי. נוכח כך, העדר דרישה כספית מצד טש"ת במועד המסירה, איננו מהווה מכשול להעלאת טענות קיזוז בשלב הנוכחי, משהוגשה התביעה מטעם התובעים בגין הפיצוי המוסכם.

על רקע עקרונות אלה, אתייחס לתביעותיהם של התובעים השונים. בהקשר זה ובכל הנוגע לשיעורי שווי דמי השכירות החודשיים אסתמך, כמוסכם, על מסקנות חוות דעתו של השמאי מטעם התובעים, אשר נקב בתעריפים שונים לגבי דירות שונות.

התובעים מס' 1-2 – אליהו פסח ותמר אורנשטיין

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 24.9.08, לרכישת דירה בת 5 חדרים וגינה, שמספרה 3 במגרש 138. מועד היתר הבנייה הנוגע לבניין זה הוא 1.7.09. מועד מסירת החזקה החוזי הינו כעבור 23 חודשים מקבלת היתר בניה, וצווי ההקפאה לא האריכו מועד זה, כפי שקבע המומחה. כלומר, מועד המסירה אמור היה להיות ביום 1.6.11. בפועל נמסרה הדירה ביום 5.3.12, ובעניין זה מעדיפה אני את המועד שננקב בפרוטוקול המסירה החתום הנוגע לדירה זו (נ/35), על פני טענתו של תובע זה בתצהירו כי המסירה בוצע בסוף חודש מרץ 2012. לטענת טש"ת, תובעים אלו אחרו בביצוע תשלומים שונים בהיקף מצטבר של 151 יום. כאמור, אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחיה במועד המסירה.

אשר לטענת הקיזוז – לא נטען לקיומה של יתרת חובה בקשר לתובעים אלו, ולגביהם נרשם בטבלת התחשבנות שהציגה טש"ת (נספח 16) "אין יתרת חוב!" (ההדגשה במקור).

על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירת 5 חדרים וגינה, על פי האמור במפרט אשר צורף כנספח לתצהירו של התובע 1, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד בידי השמאי בסך 5,500 ₪. הואיל ומדובר באיחור של 9 חודשים, תשלם הנתבעת לתובעים אלו פיצוי בסך 49,500 ₪.

התובעים 3 ו 4 – יוג'ין ונינה אורנשטיין

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 9.11.08, לרכישת דירה בת 6 חדרים וגינה שמספרה 3 במגרש 130. מועד היתר הבנייה הנוגע לבניין זה הוא 1.7.09. מועד מסירת החזקה החוזי מלכתחילה היה אמור להיות כעבור 23 חודשים מקבלת היתר בניה, כלומר, ביום 1.6.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה השפיעו על ההתקדמות בו, כך שמועד המסירה החוזי על רקע צווי ההקפאה ולאור קביעת המומחה אמור היה להיות 1.2.12. בפועל נמסרה הדירה ביום 17.1.13 (יצוין כי מן המסמכים עולה, לכאורה, טענה של טש"ת כלפי תובעים אלו בזמן אמת כי נמנעים הם מלקבל חזקה בדירה במועד מוקדם יותר שהוצע להם. אם אכן אלו פני הדברים, הרי שמדובר בתקופת איחור-בת פיצוי קצרה יותר, משום שברור שמי שמסרב לפרוע את יתרת התמורה ולקבל חזקה, אינו זכאי לפיצוי בגין דחיה שנגרמה כתוצאה מהתנהלותו. אלא שמלבד צירוף המסמכים ללא אסמכתא על מועד מסירתם, לא העלתה טש"ת טענה ברוח הדברים האמורים, כך שנקודת המוצא תהיה שמועד מסירת החזקה לא נדחה כתוצאה ממחדלי תובעים אלו). לטענת טש"ת תובעים אלו אחרו בביצוע תשלומים שונים בהיקף מצטבר של כ-30 חודשים. כאמור, אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחיה במועד המסירה, כך שמועד המסירה החוזי הוא כאמור לעיל.

על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירת 6 חדרים וגינה, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד בידי השמאי בסך 6,500 ₪. הואיל ומדובר באיחור של 11.5 חודשים מדובר בפיצוי בסך 74,750 ₪.

אשר לטענת הקיזוז – לטענת טש"ת, כמפורט בתצהיר מנהלה, לתובעים אלו נותרה יתרה לתשלום בסך 85,708 ₪ אותה יש לקזז. התחשבנות זו כוללת דרישה לריבית פיגורים בסך 102,307 ₪. אינני סבורה כי הוכחה זכותה של טש"ת לקיזוז בגין ריבית פיגורים זו בגדרי ההליך שלפניי. אמנם התובע 3 אישר בחקירתו הנגדית כי היו דרישות תשלום שלא שולמו במועד העלאתן; ואמנם מוצאת אני קושי בהצדק שהוצע לאיחור מתוך הסתמכות אמורפית על דברי נציגה במשרדי טש"ת שאמרה, כנטען, במועדים שאינם ידועים, וללא אסמכתא בכתב, שאם הבניה איננה מתקדמת, אין חובה לשלם על אף הדרישה בכתב. אין בדברים עמומים שנטען שנאמרו במועד לא ידוע בידי מי שלא הוכח שהוא נציג מוסמך, כדי לבסס טיעון בדבר דחיה מוצדקת בתשלום שהוצאה דרישה בכתב לשלמו. אלא במצב דברים שבו מבקשת טש"ת לטעון לזכאות לריבית בגין פיגורים מוגדרים ותחומים בסכומם ובמועדם, שומה היה עליה להציג תשתית ראייתית ממשית ומדויקת לטענתה. טש"ת לא עשתה כן באשר לתובעים דנן. טש"ת, תומכת את דרישתה לריבית פיגורים במכתבים שנשלחו לתובעים, כנטען, במועדים שונים: מכתב נושא תאריך 19.7.09 ובו דרישה לתשלום 695,650 ₪ (למכתב זה צורף אישור משלוח בדואר רשום, אך ללא שניתן למצוא בו את מועד המשלוח הנטען); מכתב הנושא תאריך 31.10.10 ובו דרישה לתשלום סך 204,765 ₪ (צורף אישור משלוח דואר רשום מתאריך 4.11.10); וכן טבלה מכרטסת. על פי האמור שם, הדרישה מ 19.7.09 נפרעה לשיעורין ב 11.10.09 וב- 30.11.09, והדרישה מ- 31.10.10 נפרעה ביום 30.11.09 וביום 23.9.12. כעולה מן הנתונים כפי שהוצגו, שתי הדרישות לא הוכחו כדבעי: אשר לדרישה הראשונה – כאמור, לא צורף אישור משלוח בדואר בו ניתן לזהות את מועד המשלוח. אשר לדרישה השנייה – על פי לוח הזמנים שהוצג, מדובר בדרישה שנשלחה כשנה לאחר שחלקה כבר נפרע, כך שלא נראית הזיקה בין הדברים. בנוסף, קיימת חוסר התאמה בין הסכומים הנזכרים במכתבים לבין הסכומים המפורטים בטבלה המסכמת. כך למשל, על פי הטבלה, ביום1.7.09 נדרשו שלושה תשלומים של 221,850 ₪ ובסך הכל 665,550 ₪. על פי מכתב הדרישה הנושא תאריך 19.7.09 מדובר ביתרת חוב בסך 675,904 ₪, ובצירוף ריבית ושיערוך 695,650 ₪. נוכח כל זאת, אף שהתובעים אינם מכחישים כי היה פיגור, משגדרי הפיגור לא הוכחו באופן מבורר, לא ניתן לקזז בגין ריבית פיגורים שהיקפה המדוייק לא ידוע.

אשר לטענה כי יש לקזז סך 35,451 ₪ בגין תוספות ושינויים – אין לקבל טענה זו. כעולה מהכרטסת, במשבצת ה"התחשבנות סופית" נרשם כי הסכום ששולם בידי תובעים אלו על חשבון חוב בגין פיגורים ושינויים, עולה על הסכום שצוין כחוב בגין שינויים. כלומר, בפועל, שולם בגין יתרת חוב למעלה מסך 35,451 ₪, כך שאין לקזז דבר מסכום הפיצויים בגין טענות טש"ת. התוצאה היא, אפוא, שתובעים אלו זכאים לפיצוי בסך 74,750 ₪.

התובעת 5 – מירי אשכנזי

תובעת זו התקשרה בהסכם מיום 19.10.10 לרכישת דירה בת 5 חדרים, שמספרה 3 במגרש 140 (ללא גינה, ראו סעיף 1.6 להסכם שצורף כנספח 8ג לתצהיר טש"ת). מועד היתר הבנייה הנוגע לבניין זה הוא 1.7.09. מועד מסירת החזקה החוזי הוא 15.3.11 (סעיף 11.1 שם). בפועל נמסרה הדירה ביום 28.2.12. על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירת 5 חדרים, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד בידי השמאי ב-4,800 ₪ עד 5,000 ₪ והפיצוי שייפסק יהיה על פי 4,900 ₪. הואיל ומדובר באיחור של 11.5 חודשים, תשלם הנתבעת לתובעת זו פיצוי בסך 56,350 ₪ בגין האיחור במסירה.

התובעים 6 ו-7 – יעקב ולאה בכרסים

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 9.11.08 לרכישת דירה בת 4 חדרים וגינה, שמספרה 4 במגרש 127. מועד היתר הבניה המתוקן הנוגע לבניין זה הוא 2.3.09. מועד מסירת החזקה החוזי הוא 23 חודשים לאחר מכן. כלומר, 2.2.11. הואיל וצווי ההקפאה חלים על בניין זה ישירות, רשאית הייתה טש"ת לדחות את מועד המסירה ב-10 חודשים נוספים. כלומר, 2.12.11. כאמור, אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחיה במועד המסירה, כך שמועד המסירה החוזי הוא כאמור לעיל. בפועל, נמסרה הדירה ביום 9.9.12. על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירת 4 חדרים עם גינה, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד בידי השמאי ב-4,500 ₪. מדובר באיחור של 9 חודשים. הפיצוי בגין האיחור הוא בסך 40,500 ₪.

אשר לטענת הקיזוז – לטענת טש"ת, יש לקזז יתרת חובה שטרם נפרעה על סך 16,001 ₪, מתוכם 6,466 ₪ בגין ריבית פיגורים ו-9,535 ₪ בגין שינויים. בתצהירו התייחס תובע זה אך לרכיב ריבית הפיגורים שביתרת החובה, ולא התייחס לטענה אודות קיומה של יתרת חובה נוספת בגין שינויים. בחקירתו הנגדית ציין שאמנם נעשו לטובתו שינויים בדירה שהיה אמור לשלם עבורם, אולם מנגד, ריצוף וקרמיקה שאחסן בדירה לצורך התקנתם נעלמו מן השטח, ולפיכך הוסכם בינו לבין מנהל טש"ת על "מחילה הדדית" בהקשר זה. משמיקדו תובעים אלו טיעוניהם בתצהיר ביתרת החובה הנובעת מריבית הפיגורים, ומשהטענה אודות "מחילה הדדית" הועלתה בשלב מאוחר ונטענה באופן אמורפי בחקירה נגדית, ללא פירוט מה הסכום שנמחל, הרי שיש לראות את טענת טש"ת אודות קיומה של יתרת חובה בגין שינויים בסך 9,535 ₪, כמוכחת, כך שטש"ת זכאית לקזז סכום זה מחובה לתובעים אלו.

אשר לחוב הנטען בגין פיגורים – בהקשר זה לא הציגה טש"ת אישורי מסירה אודות העברת דרישות התשלום השונות לתובעים אלו במועד הנקוב במכתבי דרישות התשלום. אשר לתשלום שאמור היה להיות משולם לאחר קבלת היתר בנייה בסך 135,050 ₪ - כעולה מן הטבלה שצירפה הנתבעת, מועד הדרישה לתשלום זה הוא 18.3.09 ומועד התשלום בפועל הוא 21.5.09. דא עקא, כאמור לעיל, בפועל ניתן היתר הבנייה לבניין זה אך ביום 25.3.09 (לצורך האיחור, מחשבים אנו את מועד היתר הבנייה כ-2.3.09, משום שהמומחה קבע כי ניתן היה לזרז את קבלת ההיתר. עם זאת, מובן כי אין בקביעה לצורך חישוב האיחור כדי להקדים את המועד שהיה על התובעים לשלם את התמורה על פי קצב ההתקדמות בפועל, ולא על פי קצב ההתקדמות כפי שאמור היה להיות). עולה מכך, כי מועד דרישת התשלום הנטען שגוי, שכן הוא קודם למועד בו ניתן ההיתר בפועל, כך שלא ניתן להתבסס על הנתון שבטבלה לצורך הוכחת מועד הדרישה, וממילא לא הוכחה הזכות לריבית פיגורים בגין תשלום זה.

קיזוז תשלומי משרד הביטחון – לטענת טש"ת, מסכום הפיצוי החוזי יש לקזז סך 35,351 ₪ שקבלו תובעים אלו ממשרד הביטחון. טענתה של טש"ת אודות הסכמה בעניין זה מתבססת על דברי ב"כ התובעים בכתב התביעה כי מוסכם שיש לקזז כספים שיתקבלו ממשרד הבטחון מכל סכום שייפסק (סעיף 19 לכתב התביעה וכן עמ' 5 לפ' ש' 1-7 ועמ' 109 לפ' ש' 24-25). 

ב"כ התובעים אמנם מודים כי הם הסכימו לקיזוז כספים שהתקבלו ממשרד הביטחון, אולם טוענים הם כי בכל הנוגע לה"ה בכרסים (ובן פזי שהסך לקיזוז נטען זה כלל לא הוכח לגביהם), אין מקום לקיזוז זה וההסכמה לא חלה לגביהם, משום שמדובר בתובעים שלא תבעו פיצוי כספי בגין תקופת צווי ההקפאה, ובכך למעשה ביצעו "קיזוז עצמי".

הצדדים לא טענו בהרחבה באשר למשמעותו של הפיצוי שניתן בידי משרד הביטחון, אולם כעולה מנספחי כתב ההגנה שהוגש מטעם משרד הביטחון, נגדו הגישה טש"ת הודעה לצד השלישי (שנדחתה בהסכמה בפסק דין מיום 4.2.16), נראה כי מדובר בפיצוי שניתן על בסיס דמי שכירות ראויים לתקופה בה הותלו היתרי הבניה בגין צווי ההקפאה. על רקע זה, אך הוגנת היא הסכמת התובעים שכללו את תקופת ההקפאה בתביעתם, לקזז סכומים אלו מכל סך שייפסק, ככל שייפסק פיצוי בגין תקופת ההקפאה, שאלמלא כן היה מדובר בתביעה לכפל פיצוי ובטיעונים שהם בבחינת תרתי דסתרי. מנגד, אין זה הוגן וסביר להחסיר סכום זה מתובעים שלא תבעו דבר בגין תקופת ההקפאה. שהרי קיזוז הסכום שהתקבל בקשר עם צווי ההקפאה מן הפיצוי שנפסק בלא זיקה לתקופת הצווים, הוא הפחתת מין משאינו מינו שלא בצדק. נוכח כך, נראה כי אכן יש לפרש את הסכמת ב"כ התובעים ככזו הנוגעת למי מלקוחותיהם שתבעו בגין תקופת ההקפאה, ולא מאלו שצימצמו תביעתם מלכתחילה באופן שאיננו כולל דרישה כלשהיא בגין תקופת צווי ההקפאה – ה"ה בכרסים ובן פזי. אשר על כן, לא יבוצע אפוא קיזוז לחובת ה"ה בכרסים בגין פיצוי ממשרד הביטחון.

לסיכום: הפיצוי בגין האיחור הוא בסך 40,500 ₪. הוכחה זכות לקיזוז יתרת חובה בגין שינויים בסך 9,535 ₪. תובעים אלו זכאים איפוא לפיצוי נטו בסך 30,965 ₪.

התובעים מס' 8 – יורשי המנוח חנוך בן פזי ז"ל

המנוח התקשר בהסכם מיום 5.10.08 לרכישת דירה בת 4 חדרים וגינה, שמספרה 3 במגרש 127. מועד היתר הבנייה המתוקן הנוגע לבניין זה הוא 2.3.09. מועד המסירה החוזי מלכתחילה הינו 23 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה, כלומר, 2.2.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה חלו עליו, כך שמועד המסירה החוזי נוכח צווי ההקפאה הינו 2.12.11. בפועל נמסרה הדירה ביום 14.11.12, כך שמדובר ב-11 וחצי חודשי איחור. לטענת טש"ת, המנוח איחר בביצוע תשלומים שונים בהיקף מצטבר של כ-8 חודשים. כאמור, אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחייה במועד המסירה. כמו כן, לא הוצגו אישורי מסירה המעידים על איחור, כך שאין מקום לקזז בגין טענה זו.

המנוח אישר בתצהירו כי פוצה בידי משרד הביטחון בגין חודשי ההקפאה, אולם לא פירט את הסכום משום שציין שלא תבע בגין 9 חודשי איחור מסירה מכוח צווי ההקפאה, כך שאין מקום לקיזוז. אשר לסכום הפיצוי בידי משרד הביטחון – טש"ת לא הציגה נתון באשר לתובע זה, אולם היא מציעה לייחס גם למנוח פיצוי בסך 35,317 ₪, כפי ששולם לתובעים 6 ו-7, שכניו לבניין. בהעדר ראיה לסכום ששולם בידי משרד הבטחון, אינני סבורה שיש לקזז דבר בגין כך (וראו גם עמדתי בעניין בכרסים אשר לפסול שבקיזוז סכום זה ממי שלא תבעו פיצוי בגין תקופת ההקפאה).

על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירת 4 חדרים וגינה, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור ייפסק על פי מה שנאמד בידי השמאי בסך 4,500 ₪. הואיל ומדובר באיחור של 11.5 חודשים, תשלם הנתבעת לתובעים אלו פיצוי בסך 51,750 ₪ בגין האיחור במסירה.

התובעים מס' 9 ו-10 – דיאנה (טשעלסט) ובנימין ג'ייסון

תובעים אלו התקשרו, באמצעות בתם, דינה טשעלסט, בהסכם מיום 30.11.08 לרכישת דירה בת 6 חדרים וגינה, שמספרה 3 במגרש 124. מועד היתר הבנייה הנוגע לבניין זה הוא 1.7.09. מועד מסירת החזקה החוזי מלכתחילה הינו כעבור 23 חודשים מקבלת היתר הבנייה, כלומר, 1.6.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה לא השפיעו על מועד השלמתו, כך שהמועד החוזי הוא כאמור לעיל. לטענת טש"ת, תובעים אלו איחרו בביצוע תשלומים שונים בהיקף מצטבר של עשרות חודשים. כאמור, אינני סבורה כי איחור בביצוע תשלום ביניים מצדיק דחיית מועד המסירה, כך שהמועד החוזי בעינו. בפועל נמסרה הדירה ביום 30.8.12, על פי האמור בפרוטוקול המסירה (בחקירתה הנגדית טענה הגב' טשעלסט כי בפועל הייתה המסירה ביום 1.9.12, אולם משהמועד 30.8.12 נזכר בפרוטוקול המסירה ובלא שעדה זו הסבירה בתצהירה מדוע יש להעדיף את המועד שנזכר בדבריה על פני המועד שננקב בפרוטוקול המסירה עליו חתמה, מעדיפה אני את המועד שננקב בפרוטוקול המסירה). מדובר, אפוא, באיחור של 15 חודשים. על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירה בת 6 חדרים וגינה, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד בידי השמאי בסך של 6,500 ₪. מדובר, אפוא, בפיצוי כולל בסך של 97,500 ₪.

אשר לטענת הקיזוז בגין איחור בביצוע התשלומים – בתצהירה טענה הגב' טשעלסט כי התשלומים בוצעו עם קבלת דרישת התשלום ובפרט הכחישה קבלת מכתבי דרישה מיום 19.7.09 ומיום 1.11.09. אשר לדרישת התשלום מיום 24.1.10 – הוצג אישור על משלוח דרישת תשלום מתאריך זה אל התובעים בדואר רשום (נ/9). בהיעדר גרסה מבוררת מצד התובעים בכל הנוגע לתשלום זה, נראה כי יש לקבל את טענת טש"ת בדבר זכאות לריבית פיגורים בגין האיחורים בתשלום זה בסך 1,125.31 ₪ וכן 5,645.26 ₪. אשר לאישור הנוסף שצורף במסגרת נ/9 אותו מציעה טש"ת לייחס לדרישת התשלום הנושאת תאריך 3.11.10 – הרי שמעבר לכך שהתאריך הנקוב באישור משלוח הדואר הרשום איננו ברור, הרי שבכרטסת טש"ת עצמה לא מופיעה כל דרישת תשלום מתאריך זה. אמנם מוזכר כי קיים סכום שהמועד לתשלום על פי ההסכם לגביו היה 5.11.10, אך צוין כי התאריך בו הוצאה הדרישה היה 23.2.11. נוכח אי התאמה זו, לא נראה כי טש"ת הקימה תשתית לקיזוז בגין איחור נטען זה. למשלוח דרישות התשלום האחרות לרבות מועד לא הוצגה אסמכתא מספקת, כך שלא ניתן לחייב בריבית פיגורים בגין האיחור הנטען בביצוען.

אשר לטענת הקיזוז בגין ביצוע השינויים – על פי כרטסת טש"ת, במשבצת "התחשבות סופית [צ"ל – התחשבנות]" צוין כי בגין דירה זו היה על התובעים לשלם סך 12,582 ₪ בגין שינויים, אך בפועל שולם 6,582 ₪ בלבד. כלומר, נותרה יתרה לתשלום בסך של 6,000 ₪ בגין שינויים. בתצהירה לא התייחסה הגב' טשעלסט לטענה זו, אך בחקירתה הנגדית טענה כי שילמה ישירות למנהל העבודה בשטח, אבו סייאר. בהיעדר אסמכתא לביצוע התשלום לידי אבו סייאר בסכום העולה על 6,582 ₪ המוזכר בכרטסת טש"ת, נראה כי זכאית טש"ת לקזז סך 6,000 ₪ בגין יתרת חוב בשל שינויים שלא כוסתה.

התוצאה היא שבקשר עם דירתם של התובעים 9 ו-10, יש לקזז מסך הפיצוי האמור לעיל (97,500 ₪), סך 6,000 ₪ בגין שינויים וכן סך 1,125.31 ₪ וסך 5,645.26 ₪ בגין ריבית פיגורים, ובסה"כ קיזוז בסך 12,770.57 ₪. כלומר, שהפיצוי נטו עומד על סך 84,729.43 ₪.

התובעים 11 ו-12 – אליהו ומרים גרינברג

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 9.11.08 לרכישת דירה בת 4 חדרים וגינה שמספרה 4 במגרש 132. מועד היתר הבנייה המתוקן הנוגע לבניין זה הוא 2.3.09. מועד המסירה החוזי מלכתחילה כעבור 23 חודשים מקבלת היתר הבנייה, כלומר, ביום 2.2.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה לא השפיעו על מועד השלמתו, כך שהמועד החוזי הוא כאמור לעיל. בפועל נמסרה הדירה על פי האמור בפרוטוקול המסירה ביום 2.8.12 (גם בתצהירו טען תובע זה כי מועד המסירה היה בחודש אוגוסט 2012). לטענת טש"ת, תובעים אלו איחרו בביצוע תשלומים שונים בהיקף מצטבר של 5 וחצי שנים. דומה כי טענה זו ממחישה את הפסול שבהתנייה בחוזה אחיד המצדיקה דחיית מועד המסירה בזיקה ישירה לאיחור בתשלום כלשהו. כאמור, אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחייה במועד המסירה, כך שהמועד לעיל עומד בעינו. בנוסף, יצוין כי תובעים אלו חתמו ביום 18.8.10 על תוספת להסכם, על פיה שולם פיצוי בסך 200,000 ₪ בגין האיחורים. דבר לא נזכר במסמך זה באשר לדחיית מועד מסירת החזקה, וגם עובדה זו תומכת בדחיית טענת טש"ת בדבר ההצדקה לעיכוב במסירת החזקה עקב האיחור בתשלום. על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירה בת 4 חדרים וגינה, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד בידי השמאי ב-4,500 ₪. הואיל ומדובר ב-18 חודשי איחור, סך הפיצוי הינו 81,000 ₪.

אשר לטענת הקיזוז – לגבי תובעים אלו, הטענה היא לזכאות לקזז סך 11,000 ₪ בגין שינויים. בעדותו לא התכחש התובע לחוב זה, כך שאכן יש לקזז מסך הפיצוי 11,000 ₪ כך שהפיצוי נטו יעמוד על סך 70,000 ₪.

התובעים 13 ו-14 – אליהו ושרה דרשוביץ

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 26.10.08 לרכישת דירה בת 6 חדרים, שמספרה 4 במגרש 125 (לטענת ב"כ התובעים, לדירה צמודה גינה, אולם לטענה זו אין אסמכתא בחומר הראיות, כך שנקודת המוצא היא כי מדובר בדירת 6 חדרים ללא גינה). מועד היתר הבנייה המתוקן הנוגע לבניין זה הוא 2.3.09. מועד מסירת החזקה החוזי מלכתחילה הינו 23 חודשים מקבלת היתר הבנייה. כלומר, ביום 2.2.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה לא השפיעו על מועד השלמתו, כך שהמועד החוזי הוא כאמור לעיל. בפועל נמסרה הדירה ביום 17.8.12. לטענת טש"ת, תובעים אלו איחרו בביצוע תשלומים שונים בהיקף מצטבר של קרוב ל-3 שנים. כאמור, אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחייה במועד המסירה, והמועד החוזי בעינו. אשר לשיעור הפיצוי בגין כל חודש איחור – הצדדים הסכימו כי זה יחושב על פי האמור בחוות הדעת השמאית מטעם התובעים. חווה"ד השמאית איננה מתייחסת לדירת 6 חדרים סטנדרטית, אלא לדירת קוטג' ולא מצאתי בחוזה אסמכתא לכך שמדובר בדירת קוטג' או בדירה עם גינה כטענת ב"כ התובעים. עם זאת, השמאי העריך את הסכום החודשי בגין דירת 5 חדרים ללא גינה בכ-5,000 ₪ ודירת 6 חדרים עם גינה בכ-6,500 ₪. בהתבסס על אלו, ייקבע סך הפיצוי בגין הדירה דנן על בסיס 5,800 ₪ לחודש. הואיל ומדובר ב-18.5 חודשי איחור, סך הפיצוי הוא 107,300 ₪. 

אשר לטענת הקיזוז – לטענת טש"ת, לתובעים אלו נותרה יתרת חוב לתשלום בסך 112,999 ₪ –  81,952 ₪ בגין ריבית פיגורים ו-31,047 ₪ בגין שינויים. עוד צוין לגבי תובעים אלו כי שיק שמסרו בידי טש"ת על סך 47,000 ₪, חזר בשל היעדר כיסוי. אשר לטענה אודות חיוב בריבית – לטענת טש"ת, תובע זה הודה כי התשלום שאמור היה להיות משולם במועד חתימת ההסכם, שולם כחודשיים לאחר מכן. דא עקא, בטבלת הכרטסת מטעם טש"ת לא מופיע חיוב בריבית בגין פער זה בין מועד ההסכם לבין מועד התשלום בפועל, כך שלא נגזרת כל זכות לקיזוז ריבית בגין מועד התשלום הראשון. אשר למועד התשלום השני – אמנם, לתובע זה לא היה הסבר מדוע נפרעה דרישת תשלום זו בשני מועדים, אולם בהיעדר מידע מבוסס אודות מועד מסירת דרישה זו, לא הוכח חיוב הריבית הנטען בהקשר זה. אשר לדרישת התשלום מיום 24.1.10 – משלוחה של דרישה זו הוכח באישור משלוח דואר רשום שהוצג, הנושא את אותו התאריך. תובע זה לא הציג מענה לטענה בעניין זה, למעט הטענה הכללית כי אין הוכחה למשלוח דרישת התשלום, טענה שאינני מקבלת אותה ביחס לדרישה מיום 24.1.10. נוכח כך, נראה כי בכל הנוגע לתובעים אלו, הוכחה הזכאות לקזז ריבית פיגורים בגין האיחור בביצוע תשלום זה. על פי האמור בטבלת הכרטסת מטעם טש"ת, קיים חיוב בגין ריבית פיגורים באשר לתשלום זה בסך 40,951 ₪. התובעים לא התכחשו לסכום הריבית, אלא, כאמור, רק לקבלת דרישת התשלום. יש לקזז, אפוא, מסכום הפיצוי סך 40,951 ₪. אשר לתשלום בגין שינויים – בתצהיר לא התייחס תובע זה לטענה אודות חיוב בגין שינויים. מנגד, הוצג מסמך הזמנת תוספות ושינויים שתובע זה אישר כי חתימתו מופיעה עליו (עמ' 94 ש' 26 לנספח 47). בחקירה הנגדית העלה תובע זה טענה כי יש בידיו עותק נוסף ושונה של נספח זה, אולם המסמך לא הוצג. עוד הועלתה טענה בחקירה הנגדית כי תובע זה שילם את מלוא חלקו בגין שינויים, אולם גם טענה זו לא נזכרה בתצהיר עדות ראשית ולא הוצגה לה אסמכתא. יש לקזז, אפוא, מסך הפיצוי גם את הסכום שנדרש בגין שינויים (31,047 ₪).

התוצאה היא שבקשר עם דירתם של התובעים 13 ו-14, יש לקזז מסך הפיצוי האמור לעיל (107,300 ₪), סך 31,047 ₪ בגין שינויים וסך 40,951 ₪ בגין ריבית פיגורים, ובסה"כ קיזוז בסך 71,998 ₪.  כלומר, פיצוי נטו בסך 35,302 ₪.

התובעים מס' 16 ו-17 – יעקב הנדלר ומרים בארון הנדלר

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 16.1.08 לרכישת דירה בת 6 חדרים וגינה שמספרה 4 במגרש 126. מועד היתר הבנייה המתוקן הנוגע לבניין זה הוא 2.3.09. מועד המסירה החוזי מלכתחילה הינו 23 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה, כלומר, 2.2.11. הואיל וצווי הבנייה השפיעו על בניין זה, רשאית הייתה טש"ת לדחות את מועד המסירה ב-7 חודשים נוספים, כלומר, 2.9.11. לטענת טש"ת, תובעים אלו איחרו בביצוע תשלומים שונים בהיקף מצטבר של למעלה מ-12 חודשים. כאמור, אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחייה במועד המסירה, כך שמועד המסירה החוזי הוא כאמור לעיל. בפועל, נמסרה הדירה ביום 13.8.12. בהינתן שמדובר בדירה בת 6 חדרים וגינה, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד ב-6,500 ₪. מדובר באיחור של 11.5 חודשים. הפיצוי בגין האיחור הוא בסך 74,750 ₪.

אשר לטענת הקיזוז – לטענת טש"ת, זכאית היא לקזז מסכום זה סך 23,300 ₪ בגין חוב שינויים וכן סך 37,800 ₪ בגין ריבית פיגורים. על פי האמור בכרטסת טש"ת, שולם בידי תובעים אלו סך 12,600 ₪ על חשבון החוב. אשר לריבית הפיגורים – גם תובעים אלו התכחשו לזכאות לריבית פיגורים בטענה כללית בתצהיר, כי משלוח דרישות התשלום לא הוכח. עם זאת, בחקירתו הנגדית הודה תובע זה כי זכור לו שהיו כמה פעמים שאיחר בתשלומים, אך הבין מנציגי הקבלן שלא יהיו חיובים בריבית. אינני סבורה כי ניתן לבסס על אמירה עמומה זו פטור מריבית פיגורים, מקום שבו הוכח איחור בתשלום. באשר לתובעים אלו, הוצג אישור על משלוח דבר דואר רשום בכל הנוגע לדרישת התשלום מיום 24.1.10 – תובע זה לא הציג מענה לטענה בעניין זה, למעט הטענה הכללית כי אין הוכחה למשלוח דרישת התשלום, טענה שאינני מקבלת אותה ביחס לדרישה מיום 24.1.10. נוכח כך, נראה כי בכל הנוגע לתובעים אלו, הוכחה הזכאות לקזז ריבית פיגורים בגין האיחור בביצוע תשלום זה. על פי האמור בטבלת הכרטסת מטעם טש"ת, קיים חיוב בגין ריבית פיגורים באשר לתשלום זה בסך 9,473.53 ₪. התובעים לא התכחשו לסכום הריבית, אלא, כאמור, רק לקבלת דרישת התשלום. יש לקזז, אפוא, מסכום הפיצוי סך 9,473.53 ₪. כך גם באשר לדרישת התשלום מיום 15.2.10, שהוכחה באמצעות אישור משלוח דואר רשום ממועד זה (נ/6). בגין כך, קיים בטבלת הכרטסת מטעם טש"ת חיוב בגין ריבית פיגורים בסך 7,488.65 ₪, וגם סכום זה יש לקזז מסכום הפיצוי. אשר לקיזוז המבוקש בגין שינויים – בתצהירו לא התייחס תובע זה לטענה אודות יתרת חוב בגין שינויים. כשהוצג לפניו נספח שינויים (נ/8), אישר שחתימתו מופיעה עליו ואף אישר שלמעט פריט אחד, בוצעו כל השינויים. נוכח כך, נראה כי הטענה בדבר חוב בגין שינויים הוכחה וטענות הפטור בהקשר זה לא הוכחו, כך שיש לקזז מסכום הפיצוי את הסכום שנדרש בגין שינויים בסך 23,300 ₪.

התוצאה היא שבקשר עם דירתם של התובעים 16 ו-17, יש לקזז מסך הפיצוי האמור לעיל (74,750 ₪), סך 23,300 ₪ בגין שינויים וסך 16,962 ₪ בגין פיגורים, ובסה"כ קיזוז בסך 40,262 ₪. כלומר, פיצוי נטו בסך 34,488 ₪.

התובעים מס' 18 ו-19 – צוריאל וסיגל הררי

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 6.5.09 לרכישת דירה בת 5 חדרים, שמספרה 2 במגרש 121 (לטענת ב"כ התובעים, לדירה צמודה גינה, אולם לטענה זו אין אסמכתא בחומר הראיות, כך שנקודת המוצא היא כי מדובר בדירת 5 חדרים ללא גינה). מועד היתר הבנייה המתוקן הנוגע לבניין זה הוא 2.3.09. מועד המסירה החוזי מלכתחילה הינו 23 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה, כלומר, 2.2.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה לא השפיעו על מועד השלמתו, כך שהמועד החוזי הוא כאמור לעיל. לטענת טש"ת, תובעים אלו איחרו בביצוע תשלומים שונים בהיקף מצטבר של קרוב לשנתיים. כאמור, אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחייה של מועד המסירה, כך שמועד המסירה החוזי הוא כאמור לעיל. בפועל, נמסרה הדירה ביום 13.8.12. מדובר, אפוא, באיחור של 18 וחצי חודשים. בהינתן שמדובר בדירה בת 5 חדרים, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד ב-4,900 ₪. הפיצוי בגין האיחור הוא בסך 90,650 ₪.

אשר לטענת הקיזוז – אין חולק כי יש לקזז מהסך לו זכאים תובעים אלו סך 50,389 ₪, שקיבלו ממשרד הביטחון. בנוסף, לטענת טש"ת, יש לקזז יתרת חובה שטרם נפרעה בסך 5,046 ₪ בגין שינויים. ואולם, בכל הנוגע לתובעים אלו, לא הוצגה כל אסמכתא לחיוב מוסכם בגין שינויים, כך שלא הוכחה זכאות לקיזוז בגין כך.

התוצאה היא שבקשר עם דירתם של התובעים 18 ו-19, יש לקזז מסך הפיצוי האמור לעיל (90,650 ₪), סך 50,389 ₪, שקיבלו תובעים אלו ממשרד הביטחון. כלומר, פיצוי נטו בסך 40,261 ₪.

התובעים מס' 20 ו-21 – קיויהו ואהובה ויין

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 25.5.09 לרכישת דירה בת 5 חדרים, שמספרה 1 במגרש 121 (לטענת ב"כ התובעים, לדירה צמודה גינה, אולם לטענה זו אין אסמכתא בחומר הראיות, כך שנקודת המוצא היא כי מדובר בדירת 5 חדרים ללא גינה).

מועד היתר הבניה המתוקן הנוגע לבניין זה הוא 2.3.09. מועד מסירת החזקה החוזי הוא 23 חודשים לאחר מכן. כלומר, 2.2.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה לא השפיעו על מועד השלמתו, כך שהמועד החוזי הוא כאמור לעיל. אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחייה במועד המסירה, כך שמועד המסירה החוזי הוא כאמור לעיל. בדירה זו לא בוצעה מסירת חזקה מסודרת ותובעים אלו נכנסו לדירה שלא באופן מתואם. על פי הנטען בתצהיר התובע, הם תפסו חזקה בדירה בדצמבר 2012. לטענת טש"ת, הדבר ארע בסוף חודש אוקטובר, ובהקשר זה צורף לסיכומים אישור משטרה מיום 1.11.12 בדבר הגשת תלונה אודות הפלישה. מועד תפיסת החזקה יחושב, אפוא, לצורך חישוב האיחור במסירת החזקה כ-1.11.12.

ביום 9.12.12 נחתמה בידי הצדדים התוספת להסכם המכר, במסגרתה הסכימו תובעים אלו לשלם לחברה את יתרת התמורה, תוך שזכותם של תובעים אלו לתבוע את טש"ת בגין האיחור במסירת החזקה, נשמרה. הואיל ותובעים אלו הגיעו להסכמה בדבר השלמת מלוא התמורה זמן לא רב לאחר שנכנסו לדירה, אינני סבורה כי עיכוב התשלום משך פרק זמן מוגבל זה שולל מהם את הזכות לקבלת פיצויים, שכן לא נטען ולא הוכח כי ניתן היה לקבל חזקה בדירה קודם ליום 1.11.12, אילו נאותו תובעים אלו לשלם את מלוא היתרה באותה עת. בפועל שולמה יתרת החוב על פי ההסכם בהתאם למוסכם ביום 9.12.12 (הועלתה טענה כללית מצד טש"ת כי ההסכם לא קוים, אולם הדברים לא פורטו ובטבלת הכרטסת צויין כי יתרת החובה בגין ההסכם נפרעה, תוך שאוזכרו יתרות לפרעון רק בגין ריבית פיגורים ושינויים. כך שנקודת המוצא הינה שהתשלום עבור הדירה עצמה לפי ההסכם – בוצע).יוטעם כי אף שיתרת החוב עבור הדירה בסך כ 28,000 ₪ נפרע רק כ 40 יום לאחר מועד תפיסת החזקה, לא נראה שיש להפחית מתקופת הפיצוי את תקופת עיכוב תשלום היתרה עבור הדירה עצמה בין מועד תפיסת החזקה (1.11.12) לבין מועד ההסכם (9.12.12), משום שתקופה זו לא נלקחה כלל בחשבון כחלק מתקופת האיחור.

על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירה בת 5 חדרים, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד בידי השמאי ב-4,900 ₪. מדובר באיחור של 21 חודשים. הפיצוי בגין האיחור הוא בסך 102,900 ₪.

אשר לטענת הקיזוז – אין חולק כי יש לקזז מהסך לו זכאים תובעים אלו סך 50,389 ₪, שקיבלו ממשרד הביטחון. בנוסף, לטענת טש"ת, יש לקזז יתרת חובה שטרם נפרעה בסך 41,422 ₪ בגין שינויים, וכן 867.25 ₪ בגין ריבית פיגורים. לא הוצגה אסמכתא לשיעור החיוב בגין שינויים, אף שטש"ת יודעת היטב כי מדובר בסוגיה השנויה במחלוקת, כך שענין זה לא הוכח. אשר לריבית פיגורים – בהסכם שנעשה בין הצדדים ביום 9.12.12, ננקב הסכום המוסכם כיתרת החובה בגין הדירה ולא נטען ולא הוכח כי סכום זה לא נפרע במועד שנקבע בהסכם מיום 9.12.12. נוכח כך, נראה כי לא הוצגה תשתית מספקת לזכאות לקיזוז ריבית פיגורים (כמו גם בגין שינויים), והקיזוז הרלבנטי הוא בגין מה ששולם בידי משרד הביטחון.

התוצאה היא שבקשר עם דירתם של התובעים 20 ו-21, יש לקזז מסך הפיצוי האמור לעיל (102,900 ₪), סך 50,389 ₪ שהתקבל ממשרד הביטחון. כלומר, פיצוי נטו בסך 52,511 ₪.

התובעים מס' 22 ו-23 – אברהם ופרל וילק

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 2.6.09 לרכישת דירה בת 5 חדרים, שמספרה 1 במגרש 130 (לטענת ב"כ התובעים, לדירה צמודה גינה, אולם לטענה זו אין אסמכתא בחומר הראיות, כך שנקודת המוצא היא כי מדובר בדירת 5 חדרים ללא גינה). מועד מסירת החזקה החוזי הוא 23 חודשים לאחר מועד חתימת ההסכם, כלומר, 2.5.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה השפיעו על ההתקדמות בו, כך שמועד המסירה החוזי על רקע צווי ההקפאה ולאור קביעת המומחה אמור היה להיות 2.12.11. אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחייה במועד המסירה, כך שמועד המסירה החוזי הוא כאמור לעיל. בפועל, נמסרה הדירה ביום 12.3.13, כך טוענים תובעים אלו, וכך גם מוצהר בתצהיר מטעם טש"ת (סעיף 123 לתצהיר מר דן). בסיכומיה טוענת טש"ת, כי הוצע לה"ה וילק לקבל את החזקה בדירה במועד מוקדם יותר וכי התשלומים עוכבו, כך שתובעים אלו אינם זכאים לפיצוי בגין התקופה שלאחר 10.1.13, מועד שבו הובהר לתובעים אלו כי עליהם לשלם את מלוא יתרת התמורה ולקבל חזקה בדירה. טענתה זו של טש"ת לא מצאה ביטויה בתצהיר מטעמה ולא בכתב ההגנה, כך ששיעור הפיצוי יחושב על פי מועד מסירת החזקה בפועל, 12.3.13. מדובר, אפוא, באיחור של 15 חודשים. על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירה בת 5 חדרים, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד בידי השמאי ב-4,900 ₪. הפיצוי בגין האיחור הוא בסך 73,500 ₪.

אשר לטענת הקיזוז – לטענת טש"ת, מסך הפיצוי לתובעים אלו יש לקזז סך 22,323 ₪. על פי האמור בטבלת הכרטסת מטעם טש"ת, סכום זה הינו חוב בגין ריבית פיגורים. אולם, תובעים אלו הכחישו כי קיבלו את דרישות התשלום במועדים הנטענים ולא הוצגו אישורים אודות משלוח בדואר רשום מהם ניתן לחלץ את המועד שבו, על פי הנטען, נשלחו דרישות התשלום. לא הוכחה איפוא זכאות לקיזוז בגין דירה זו. התוצאה היא שבקשר עם דירתם של התובעים 22 ו-23 זכאים התובעים הללו לפיצוי בסך 73,500 ₪.

התובעים מס' 24 ו-25 – משה וחני וקסמן

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 24.10.08 לרכישת דירה בת 6 חדרים וגינה שמספרה 4 במגרש 124. מועד היתר הבניה הנוגע לבניין זה הוא 1.7.09. מועד מסירת החזקה החוזי הוא 23 חודשים לאחר מכן. כלומר, 1.6.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה לא השפיעו על מועד השלמתו, כך שהמועד החוזי הוא כאמור לעיל. אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחייה במועד המסירה, כך שמועד המסירה החוזי הוא כאמור לעיל. בפועל, נמסרה הדירה ביום 30.10.12. על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירה בת 6 חדרים עם גינה, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד בידי השמאי ב-6,500 ₪. מדובר באיחור של 17 חודשים. הפיצוי בגין האיחור הוא בסך 110,500 ₪.

אשר לטענת הקיזוז – בסיכומיה טוענת טש"ת כי יש לקזז מתובעים אלו סכום ניכר (למעלה מ 100,000 ₪ בגין קרן, תוספות ושינויים). ואולם בתצהיר שמטעם טש"ת נטען כי מדובר ביתרת חובה בסך 6,557 ₪ בלבד, וזאת בגין ריבית פיגורים. אלא שלא הוצגה כל אסמכתא למועדי משלוח מכתבי הדרישה, כך שלא הוצג ביסוס לקיזוז בגין ריבית זו.

התוצאה היא שבקשר עם דירתם של התובעים 24 ו-25, יש לשלם פיצוי בסך 110,500 ₪.

התובעים מס' 26 ו-27 – דוד זימר ורחל לוין

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 23.9.08 לרכישת דירה בת 5 חדרים, שמספרה 1 במגרש 126 (לטענת ב"כ התובעים, לדירה צמודה גינה, אולם לטענה זו אין אסמכתא בחומר הראיות, כך שנקודת המוצא היא כי מדובר בדירת 5 חדרים ללא גינה). מועד היתר הבניה המתוקן הנוגע לבניין זה הוא 2.3.09. מועד מסירת החזקה החוזי הוא 23 חודשים לאחר מכן. כלומר, 2.2.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה השפיעו על מועד השלמתו, כך שהמועד החוזי הוא 2.9.11. אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחייה במועד המסירה, כך שמועד המסירה החוזי הוא כאמור לעיל. בפועל, נמסרה הדירה ביום 10.7.12. על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירה בת 5 חדרים, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד בידי השמאי ב-4,900 ₪. מדובר באיחור של 10 חודשים. לגבי תובעים אלו לא הועלתה טענת קיזוז, כך שהפיצוי בגין האיחור הוא בסך 49,000 ₪.

התובעים מס' 28 ו-29 – יחזקאל ורחל טייכהולץ

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 23.9.08 לרכישת דירה בת 4 חדרים, שמספרה 3 במגרש 133 (לטענת ב"כ התובעים, לדירה צמודה גינה, אולם לטענה זו אין אסמכתא בחומר הראיות, כך שנקודת המוצא היא כי מדובר בדירת 4 חדרים ללא גינה). מועד היתר הבניה המתוקן הנוגע לבניין זה הוא 2.3.09. מועד מסירת החזקה החוזי הוא 23 חודשים לאחר מכן. כלומר, 2.2.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה לא השפיעו על מועד השלמתו, כך שהמועד החוזי הוא כאמור לעיל, בכפוף לכך שהרוכשים מצדם ימלאו את תנאי ההסכם, כפי שיפורט. מול תובעים אלו לא בוצעה מסירה מסודרת והם נכנסו לדירה בסמוך ליום 1.11.12, כעולה מנספח 3 לתצהירו של תובע זה. אילו נעשתה מסירת חזקה מסודרת במועד זה, הרי שה"ה טייכהולץ היו זכאים לפיצוי במסגרת תובענה זו בסך של כ-45,000 ₪ (כ-80,000 ₪ לפי סך חודשי העיכוב מוכפל בתעריף לדירת 4 חדרים, בניכוי כ-36,000 ₪ שהתקבלו בידי ה"ה טייכהולץ ממשרד הביטחון). ואולם, התעורר קושי באשר לזכאותם של תובעים אלו נוכח הוראות ההסכם המתנות את החובה למסור חזקה בדירה, בקיום התחייבויות הרוכש. כך, על פי סעיף 12.1 להסכם המכר, מותנית חובתה של טש"ת למסור חזקה בדירה בכך שהרוכש ימלא את מלוא התחייבויותיו קודם למסירת החזקה בדירה, ובכלל כך, כאמור בסעיף 12.5 להסכם, לסלק כל תשלום שהוא חייב לחברה ולהפקיד את הערבויות הבנקאיות.

לטענת טש"ת, תובעים אלו נמנעו מלבצע "גמר חשבון" מולה ולהחזיר את הערבויות הבנקאיות ונכנסו לדירה ללא תיאום מראש עם טש"ת. על פי הנטען, לתובעים אלו יתרת חוב בסך 94,849 ₪, מתוכם 60,805 ₪ בגין קרן והצמדה, 19,700 ₪ בגין ריבית פיגורים, 2,822 ₪ בגין שינויים ו-11,522 ₪ בגין עמלת ערבות.

מקובלת עליי טענתה זו של טש"ת. אכן מדובר בתובעים שתפסו חזקה בדירה שלא בתיאום עם טש"ת. בחקירתו הנגדית העלה תובע זה את הגרסה על פיה כניסתו לדירה תואמה מול מנהל העבודה בשטח מטעם טש"ת, תייסיר, והוא לא "פלש" לדירה. אינני מקבלת טענה זו. אף אם שוחח מר טייכהולץ עם תייסיר אודות מועד מסירת החזקה, הרי שברור מהנסיבות שלא בוצעה מסירה מטעם החברה בכל הנוגע לדירה זו, ותובעים אלו נכנסו לדירה בלא שניתן לכך היתר מוקדם בידי גורם מוסמך מטעם טש"ת. כך עולה מהמכתב ששלח מר טייכהולץ למנכ"ל טש"ת עובר לכניסתו לדירה, ללא שאזכר כלל ועיקר תיאום מול תייסיר או מול כל אדם אחר מטעם טש"ת. כך עולה גם מהיעדרו של "פרוטוקול מסירה" שנערך מול הדיירים האחרים, כאמור בהסכם. בנוסף, תובעים אלו לא הגיעו להסכמה עם טש"ת אודות "גמר חשבון", לא קודם לכניסתם לדירה ולא לאחר הכניסה, ולו באשר ליתרת קרן התשלום עבור הדירה. כעולה מהראיות שבאו בפניי, על אף קיומן של מחלוקות כספיות, תיאמו דיירים אחרים את הכניסה עם טש"ת. לא כך ה"ה טייכהולץ שפעלו באופן חד צדדי ואף לא הפקידו את הערבות הבנקאית למרות שתפסו חזקה בדירה, ואף הותירו יתרת קרן בסכום לא מבוטל שלא נפרעה. יצוין שאף שטענת טש"ת אודות יתרת החוב ידועה הייתה לתובעים אלו, הן מן האמור בכתב ההגנה שמטעם טש"ת והן ממכתב ב"כ טש"ת מיום 20.8.13, כפי שצורף כנספח 3 לתצהירו של תובע זה, לא התייחס התובע בתצהירו לטענה אודות קיומו של חוב כספי, למעט בהתייחס לרכיב ריבית הפיגורים, אליו התכחש בטענה כי לא הוצגו אסמכתאות למועד מסירת מכתבי הדרישה וכי מועדים אלו, כמפורט בכרטסת טש"ת, שגויים. לא הוצגו אסמכתאות לפרעון תשלום הקרן הנטען, ואף לטענה אודות חוב בגין שינויים לא הוצג מענה בתצהירו של מר טייכהולץ. משבוצעה מסירה שלא בתיאום, ובלא פירעון יתרת התמורה, לרבות לא על דרך מסירת הודעת קיזוז, הרי שתובעים אלו לא קיימו את חיוביהם המקנים להם את הזכות למסירת חזקה בדירה. התוצאה היא, אפוא, שתובעים אלו אינם זכאים לכל פיצוי ותביעתם נדחית.

התובעים מס' 30 ו-31 – אליהו טסלר ושרה מנדלוביץ

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 23.11.08 לרכישת דירה בת 5 חדרים, שמספרה 1 במגרש 125 (לטענת ב"כ התובעים, לדירה צמודה גינה, אולם לטענה זו אין אסמכתא בחומר הראיות, כך שנקודת המוצא היא כי מדובר בדירת 5 חדרים ללא גינה). מועד היתר הבניה המתוקן הנוגע לבניין זה הוא 2.3.09. מועד מסירת החזקה החוזי הוא 23 חודשים לאחר מכן. כלומר, 2.2.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה לא השפיעו על מועד השלמתו, כך שהמועד החוזי הוא כאמור לעיל. אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחייה במועד המסירה, כך שמועד המסירה החוזי הוא כאמור לעיל. בפועל, נמסרה הדירה ביום 6.8.12. על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירה בת 5 חדרים, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד בידי השמאי ב-4,900 ₪. מדובר באיחור של 18 חודשים. הפיצוי בגין האיחור הוא בסך 88,200 ₪.

אשר לטענת הקיזוז – נטען כי מסך הפיצוי לתובעים אלו יש לקזז סך 17,221 ₪ בגין יתרת חוב פיגורים. הואיל ולא הוצגו אסמכתאות למועד משלוח דרישות התשלום, הרי שלא הוכחה יתרת חוב זו ואין לקזז בגינה.

התוצאה היא, אפוא, שבגין דירת התובעים 30 ו-31, יש לשלם פיצוי בסך 88,200 ₪.

התובעים מס' 32 ו-33 – שלמה וקלרה סופר

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 10.2.09 לרכישת דירה בת 4 חדרים, שמספרה 4 במגרש 147 (לטענת ב"כ התובעים, לדירה צמודה גינה, אולם לטענה זו אין אסמכתא בחומר הראיות, כך שנקודת המוצא היא כי מדובר בדירת 4 חדרים ללא גינה). מועד היתר הבניה המתוקן הנוגע לבניין זה הוא 2.3.09. מועד מסירת החזקה החוזי הוא 23 חודשים לאחר מכן. כלומר, 2.2.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה לא השפיעו על מועד השלמתו, כך שהמועד החוזי הוא כאמור לעיל. אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחייה במועד המסירה, כך שמועד המסירה החוזי הוא כאמור לעיל. בפועל, נמסרה הדירה ביום 27.3.12. על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירה בת 4 חדרים, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד בידי השמאי ב-4,000 ₪. מדובר באיחור של 14 חודשים. הפיצוי בגין האיחור הוא בסך 56,000 ₪.

אשר לטענת הקיזוז – מקובל על תובעים אלו כי מסכום הפיצוי יש לקזז סך של 36,149 ₪ שהתקבל ממשרד הביטחון. מעבר לכך, אין טענה לקיזוז ובטבלת הכרטסת מטעם טש"ת נרשם לגבי תובעים אלו "אין יתרת חוב!".

התוצאה היא, אפוא, שבגין דירת התובעים 32 ו-33, יש לקזז סך 36,149 ₪ מסך הפיצוי (56,000 ₪). סך הפיצוי נטו הוא, אפוא, 19,851 ₪.

התובעים מס' 36 ו-37 – מרדכי ומיכל צ'רנופסקי

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 20.5.09 לרכישת דירה בת 6 חדרים, שמספרה 3 במגרש 126 (לטענת ב"כ התובעים, לדירה צמודה גינה, אולם לטענה זו אין אסמכתא בחומר הראיות, כך שנקודת המוצא היא כי מדובר בדירת 6 חדרים ללא גינה). מועד היתר הבניה המתוקן הנוגע לבניין זה הוא 2.3.09. מועד מסירת החזקה החוזי הוא 23 חודשים לאחר מכן. כלומר, 2.2.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה השפיעו על מועד השלמתו, כך שהמועד החוזי הוא 2.9.11. אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחייה במועד המסירה, כך שמועד המסירה החוזי הוא כאמור לעיל. בפועל, נמסרה הדירה ביום 15.11.12 (תובע זה טען בתצהירו כי קיבל חזקה במהלך חודש דצמבר, אולם המועד המופיע בפרוטוקול המסירה הוא כאמור לעיל, ומדבריו בחקירתו הנגדית בעמ' 66 שורה 34 ואילך, נראה כי אין הוא מכחיש זאת). על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירה בת 6 חדרים, סך הפיצוי בגין כל חודש בהתבסס על אומדני השמאי באשר לדירות דומות, יועמד על סך 5,800 ₪. מדובר באיחור של 14.5 חודשים. הפיצוי בגין האיחור הוא בסך 84,100 ₪.

אשר לטענת הקיזוז – לטענת טש"ת, יש לקזז מהסכום לו זכאים תובעים אלו סך 24,415 ₪ – מתוכם סך 5,970 ₪ בגין ריבית פיגורים, סך 19,305 ₪ בגין שינויים ובניכוי סך 860 ₪ ששולם ע"ח. אשר לחוב בגין שינויים – בתצהירו לא התייחס תובע זה לטענה אודות חוב בגין שינויים, אך הכחיש כי קיבל את דרישות התשלום במועדים הנטענים, תוך שטען כי הקפיד לשלם את התשלומים במועד. בחקירתו הנגדית אישר התובע כי חתם על נספח שינויים, ולמעשה, לא הציג כל טענה מדוע לא ישלם את הנדרש ממנו בגין שינויים שבוצעו (עמ' 67 ש' 34-35 לפרוטוקול בהתייחס לנ/23). אשר לטענה בגין חוב בגין פיגורים – אכן לא הוצגה כל אסמכתא למועד משלוח דרישות התשלום, כך שזכותה של טש"ת בהקשר זה לא הוכחה. כלומר, טש"ת זכאית הייתה לקבל מתובעים אלו סך 19,305 ₪ בגין שינויים, כנטען. מסכום זה יש לנכות סך 860 ₪, שכמפורט בטבלת הכרטסת, שולם. הסכום לקיזוז נטו הוא, אפוא, סך 18,445 ₪.

התוצאה היא, אפוא, שבגין דירת התובעים 36-37, יש לקזז סך 18,445 ₪ מסך הפיצוי (84,100 ₪). סכום הפיצוי נטו בגין דירה זו הוא, אפוא, 65,655 ₪.

התובעים מס' 38 ו-39 – בנימין ויהודית רבינוביץ'

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 23.9.08 לרכישת דירה בת 4 חדרים, שמספרה 3 במגרש 146 (לטענת ב"כ התובעים, לדירה צמודה גינה, אולם לטענה זו אין אסמכתא בחומר הראיות, כך שנקודת המוצא היא כי מדובר בדירת 4 חדרים ללא גינה). מועד היתר הבניה המתוקן הנוגע לבניין זה הוא 2.3.09. מועד מסירת החזקה החוזי הוא 23 חודשים לאחר מכן. כלומר, 2.2.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה לא השפיעו על מועד השלמתו, כך שהמועד החוזי הוא כאמור לעיל. אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחייה במועד המסירה, כך שמועד המסירה החוזי הוא כאמור לעיל. בפועל, נמסרה הדירה ביום 22.2.12 (בחקירתו הנגדית העלה תובע זה טענה כי הדירה נמסרה עם ליקויים רבים וללא חשמל, אולם טענה זו לא מופיעה בתצהיר העדות הראשית ולא נתבע דבר בגינה, כך שהחישוב ייעשה על פי המועד האמור בו נמסרה הדירה בפועל, כמוסכם). על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירה בת 4 חדרים, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד בידי השמאי ב-4,000 ₪. מדובר באיחור של 12.5 חודשים. הפיצוי בגין האיחור הוא בסך 50,000 ₪. 

אשר לטענת הקיזוז – מקובל על תובעים אלו כי מסכום הפיצוי יש לקזז סך 36,149 ₪ שהתקבל ממשרד הביטחון. מעבר לכך אין מקום לקיזוז ואף בטבלת הכרטסת של טש"ת מופיע לגבי תובעים אלו, "אין יתרה לתשלום".

התוצאה היא, אפוא, שבגין דירת התובעים 38 ו-39, יש לקזז סך 36,149 ₪ מסך הפיצוי (50,000 ₪). סך הפיצוי נטו הוא, אפוא, 13,851 ₪.

התובעים מס' 40 ו-41 – יהודה ואיילה שטיינברג

תובעים אלו התקשרו בהסכם מיום 23.9.08 לרכישת דירה בת 4 חדרים, שמספרה 4 במגרש 133 (לטענת ב"כ התובעים, לדירה צמודה גינה, אולם לטענה זו אין אסמכתא בחומר הראיות, כך שנקודת המוצא היא כי מדובר בדירת 4 חדרים ללא גינה). מועד היתר הבניה המתוקן הנוגע לבניין זה הוא 2.3.09. מועד מסירת החזקה החוזי הוא 23 חודשים לאחר מכן, כלומר, 2.2.11. מדובר בבניין שצווי ההקפאה לא השפיעו על מועד השלמתו, כך שהמועד החוזי הוא כאמור לעיל. אינני סבורה כי איחור בתשלום ביניים מצדיק דחייה במועד המסירה, כך שמועד המסירה החוזי הוא כאמור לעיל. בפועל, נמסרה הדירה ביום 5.7.12. על פי המוסכם בין הצדדים, בהינתן שמדובר בדירה בת 4 חדרים, סך הפיצוי בגין כל חודש איחור נאמד בידי השמאי ב-4,000 ₪. מדובר באיחור של 17 חודשים. הפיצוי בגין האיחור הוא בסך 68,000 ₪.

אשר לטענת הקיזוז – בסיכומים נטען כי יש לקזז מהסכום לו זכאים תובעים אלו סך 8,396 ₪ בגין חוב שינויים. אלא שטענה זו אינה מופיעה בתצהיר מטעם התובעים, ובטבלת הכרטסת הנוגעת אליהם נרשם "אין חוב לתשלום!", כך שאין לקזז דבר מהסכום שישולם לתובעים אלו. הפיצוי נטו הוא, אפוא, 68,000 ₪.

תובעים מס' 15, 34 ו-35 – בנימין האן, אברהם יוחנן פריינד וגיטל בתיה פריינד

באשר לתובעים אלו, לא ציינו באי כוחם כי הם זכאים לסכום כלשהו, כך שתביעתם נדחית.

סיכום

הנתבעת תשלם, אפוא, לתובעים את הסכומים כמפורט לעיל, הכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד מסירת החזקה בכל אחת מן הדירות ועד למועד פסק הדין (שיערוך לאחר מועד פסק הדין יהיה כחוק).

אשר להוצאות המשפט – לטענת טש"ת, בעת פסיקת ההוצאות יש לקחת בחשבון שסכום התביעה במקור עלה בהרבה על הסכום שנפסק בסופו של דבר. בהקשר זה אף נטען כי יש להשית על התובעים את שכר טרחתו של המומחה מטעם בית המשפט ששולם כמימון ביניים בידי טש"ת, משום שהמומחה דחה חלק גדול מטענות התובעים. אכן, צודקת טש"ת בטענתה כי יש לקחת בחשבון את העובדה כי התביעה התקבלה בסכום נמוך מזה שנתבע. כמו כן, מקובל כי לנוכח מסקנות המומחה שמונה מטעם בית המשפט, המהנדס מר טוני לופו, יש מקום להשית על התובעים מחצית משכר טרחתו, כך שמסכום ההוצאות להם זכאים התובעים, תקזז טש"ת מחצית מהסכום ששולם בידיה למומחה מר לופו. עם זאת, על טש"ת לשאת בהוצאות התובעים בגין אגרה בשיעור בו היו מחויבים התובעים, אילו תבעו את הסכום שנפסק בפועל.

כמו כן, תישא טש"ת בשכר טרחת עו"ד לטובת התובעים בסך 21% מן הסכום בו חויבה כאמור לעיל.

ניתן היום, כ"ד תמוז תשע"ז, 18 יולי 2017, בהעדר הצדדים.