ז. ואח' נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ ואח'

מבוא

1. התובעת, הגב' צ. ז. , הגישה כנגד הנתבעים, דור אנרגיה (1988) בע"מ להלן ("הנתבעת 1") וכנגד א. ז. , ע. ז. , ד. ז. , יורשי מ. ז. ז"ל וא. ז. , תביעה למתן חשבונות ולתשלום על פיהם.

   הנתבעת 1, הנתבע 2 והנתבעים 5-3 הגישו כתבי הגנה.

   הנתבעת 1 שלחה הודעת צד ג' כנגד הנתבעים 5-2.

   במהלך ניהול התיק, נמחקה בהסכמה תביעת התובעת כנגד הנתבע 2 (א. ז. ז"ל).

   יחד עם זאת, לא נמחקה ההודעה לצד ג' כנגדו.

   בהחלטה מיום 4.12.16 הוריתי, לבקשתן של יורשותיו של א. ז. ז"ל, גב' מ. ז. וגב' ש. ס. על צירופן כבעלות דין במקומו של המנוח.

2. מטעם התובעת הוגש תצהירה. מטעם הנתבעת 1 הוגשו תצהירים של מר יוסי אביב, אשר בחלק מהתקופה הרלבנטית עבד אצל הנתבעת 1 במספר תפקידים, ושל מר דב ברויטמן, מנהל מחלקת נדל"ן אצל הנתבעת 1, אשר החל לעבוד אצל הנתבעת 1 בשנת 1995.

   מטעם הנתבעים 5-3 הוגשו תצהירים של הנתבעים 3 ו-4 וכן תצהירו של מר ע. ז. , בנו של מ. ז. ז"ל ושל ר. (ז. ) ז. .

3. ביום 21.10.14 ניתנה החלטה בשלב הראשון של התביעה למתן חשבונות, כהכרעה בשאלה האם יש חובה ליתן חשבונות (להלן: "ההחלטה").

   יחד עם זאת, כפי שצוין בהחלטה, בהסכמת הצדדים, בדיוני ההוכחות נחקרו בשעתו כל העדים, אף לגבי ההודעה לצד שלישי.

   בהחלטה נקבע כי בכל הנוגע לנתבעת 1, התובעת לא הוכיחה את התקיימות התנאי הראשון הנדרש לצורך קבלת תביעה למתן חשבונות שכן לא הוכיחה קיומה של מערכת יחסים מיוחדת בינה לבין הנתבעת 1. לפיכך, הנתבעת 1 לא חויבה במתן חשבונות.

   בכל הנוגע לתביעה כנגד הנתבעים 5-3 נקבע בהחלטה כי מאחר והם בעלים משותפים עם התובעת במקרקעין בכל הנוגע לחלקה 26, יש לאפשר את מתן החשבונות. עוד נקבע כי התביעה של התובעת התיישנה בכל הנוגע לכספים שהתקבלו אצל הנתבעים למעלה משבע שנים לפני מועד הגשת התביעה. כמו כן, הוריתי לנתבעים 5-3 להגיש תצהירים כמפורט בהחלטה.

4. ביום 25.1.15 הוגשו תצהירים בהתאם להחלטת בית המשפט בדבר מתן חשבונות. מטעם הנתבעים 4-3 הוגש תצהירו של ד. ז. , ומטעם הנתבעת 5 הוגש תצהירו של בנה ע. ז. .

   יצויין כי ביום 23.2.15 הודיעו הנתבעים 4-3 (צדדי ג' 2-3) כי ייוצגו ממועד זה בנפרד מהנתבעת 5.

   בסמוך לדיון שנקבע לחקירת המצהירים, הוגש מטעם התובעת תצהיר של בנה מיכאל ז. . במסגרת התצהיר התבקש בית המשפט להתיר לתובעת לצרף קטעים מתוך ספר הזכרונות של מר א. ז. ז"ל. בהתאם למפורט בתצהיר הספר הגיע לידיהם סמוך לפני כן והובעה בו מורת רוחו של המנוח מכך שיורשיו של אחיו נ. "הוצאו" מההסכמים עם הנתבעת 1.

   בדיון שהתקיים ביום 3.6.15 התנגדו הנתבעים להגשת הספר. במסגרת התנגדותם טענו, בין היתר, כי האמור בספר אינו עולה בקנה אחד עם האמור בתצהיר שהוגש על ידו בתיק זה. כמו כן, לא ניתנה לנתבעים אפשרות לחקור אותו בעניין האמור בספר וכלל לא ברור כי הדברים אכן נכתבו על ידו.

   באותו דיון נחקרו המצהירים שנתנו את התצהירים בדבר מתן חשבונות.

   בדיון זה אף נדונה האפשרות של מינוי מומחה מטעם בית המשפט והצדדים הביעו עמדותיהם לעניין סוג המומחיות הנדרשת.

5. ביום 20.8.15 ניתנה החלטה בדבר מינוי מומחה מטעם בית המשפט, במסגרתה מונה כמומחה פרופ' אשר בלס. בהחלטה נקבע כך:

   "המומחה יחווה את דעתו ביחס להיקף הכספי של התשלומים להם זכאית התובעת, ככל שהינה זכאית להם, בגין זכויותיה במקרקעין נשוא התובענה (עליהם ניצבת תחנת הדלק), וזאת ביחס לתקופה החל מחודש אפריל 2003. לצורך כך ומבלי שיש בהחלטה זו כדי להכריע בטענות הצדדים בענין זה, יביא המומחה בחשבון, את ההכנסות וההוצאות של הנתבעים (למעט הנתבעת 1) בקשר לתחנת הדלק לכל אורך תקופת ההתקשרות בינם לבין הנתבעת 1 וכן את טענותיהם של הנתבעים לענין עלויות ושווי הייזום של הקמת התחנה על ידם.

   המומחה אף יחווה דעתו בקשר להיקף הכספי של התשלומים להם זכאית התובעת, ככל שהיא זכאית להם, בגין זכויתיה במקרקעין נשוא התובענה, בשל פעילות מסחרית אחרת (לא חקלאית) של הנתבעים במקרקעין נשוא התובענה, שאינה קשורה לנתבעת 1, במהלך התקופה של 7 שנים החל מאפריל 2003.

   בהתאם להסכמת הצדדים, ככל שהמומחה יצטרך להעסיק איש מקצוע לצורך קביעת החלק של התובעת במקרקעין ששימשו את התחנה במישור הטכני (מה האחוזים של התובעת בשטח הכולל של התחנה כולל שטחי הגישה), יוכל לעשות כן".

   המומחה הגיש את חוות דעתו ביום 26.11.15.

   הצדדים ביקשו רשות לשלוח למומחה שאלות הבהרה, ניתנה להם רשות לעשות כן, והמומחה השיב לשאלות ההבהרה שנשלחו לו על ידי הצדדים.

   בדיון שהתקיים ביום 24.12.15 ניתנה לצדדים רשות לשלוח למומחה שאלות הבהרה משלימות.

   ביום 31.1.16 השיב המומחה לשאלות המשלימות.

   הנתבעים 4-3 הודיעו כי הם עומדים על חקירת המומחה.

   ביום 27.3.16 התקיים דיון במהלכו נחקר המומחה מטעם בית המשפט.

6. הצדדים הגישו את סיכומיהם בכתב. יצויין כי בכל הנוגע להודעה לצד ג', לא הוגשו סיכומים מטעם צדדי ג' 3-2 וכן לא הוגשו סיכומי תשובה מטעם שולחת ההודעה לצד ג'.

    

    

   טענות הצדדים

   טענות התובעת

7. לטענת התובעת, היא רשאית להירשם כבעלים של רבע מהזכויות בגוש ***** חלקה **, כיורשת של בעלה המנוח בהתאם לצו ירושה. חלקה 26 הינה בשטח של כ-31 דונם וממוקמת בכניסה המערבית לעפולה (להלן: "החלקה").

   הנתבעים 5-2 הינם שותפים של התובעת לחלקה וכן לחלקות נוספות והינם קרובי משפחה של בעלה המנוח.

   התובעת הינה תושבת הרצליה. לטענתה, לא היתה מעורה במשך שנים בנעשה בחלקות.

   מ. ז. וד. ז. פנו אליה בסמוך לשנת 1990, זמן קצר לאחר מות בעלה. לטענתה, סיפרו לה כי הם מתכוונים להתקשר עם הנתבעת 1 במיזם של הקמת תחנת דלק בחלקות 26, 27 ו-71. הם ביקשו ממנה לחתום על מסמך המאשר את הסכמתה להקמת תחנת הדלק על חלקה 26 שבבעלותה.

   לטענתה, הטעו אותה בכך שאמרו לה שרק חלק קטן ביותר מהחלקה ישמש לתחנת הדלק ללא ערך כלכלי, כי הם מבקשים את חתימתה מסיבה טכנית וכי נוח להם להציג את החלקות כמכלול אחד. לדבריה, אף אמרו לה כי אם בהמשך יוקם שטח מסחרי, יבחנו את האפשרות לתת לה שם פיצוי כלשהו, כהוקרה על הסכמתה לסייע להם.

   עקב ההטעיה, לא סברה כי היא זכאית, למעשה, לתמורה כלכלית בגין המיזם.

   בשנת 2002 פנתה לנתבעת 1 וביקשה לקבל מסמך או אישור לפיו היא התירה לה לעשות שימוש בחלקה.

   הנתבעת 1 השיבה כי ההסכם להקמת התחנה נעשה מול ה"מייצגים" של "כל בעלי הזכויות במקרקעין".

   לטענת התובעת, רק בתחילת שנת 2009 ולאחר בירור מקיף שנערך, נודע לה כי דווקא חלקה 26 הינה במוקד התחנה, וכי הנתבעים הטעו אותה במכוון לגבי השימוש האמיתי הנדרש בחלקה.

   כמו כן, רק לאחר שקיבלה את ההסכם בין הנתבעת 1 לנתבעים, התברר לה כי נחתם הסכם בין הצדדים האחרים להפעלת התחנה למשך 20 שנה ואף נרשמה לפיו הערת אזהרה.

8. התובעת טוענת כי קיומם של תחנת הדלק והערת האזהרה מונעים ממנה לעשות שימוש כרצונה בחלקה.

   לטענתה, קמה לה הזכות לדרוש שכר ראוי מהנתבעת 1 עבור השימוש שנעשה על ידה בחלקה.

   לחלופין, היא זכאית לתבוע אותה מכח חוק עשיית עושר ולא במשפט.

   ביחס לנתבעים האחרים, טוענת התובעת בעילות של תרמית, שקר מפגיע, מניעת שימוש מבעל זכות ועשיית עושר, באופן המקנה לה זכות לקבל את הכספים שקיבלו עבור החלקה.

9. התובעת עתרה בכתב התביעה לסעדים הבאים:

   להורות לנתבעים לגלות את כל מסמכי ההתקשרות שנעשו ביניהם בענין החלקה וכן את כל פרטי התשלומים מהנתבעת לנתבעים האחרים, לרבות מאזנים, צילומי שיקים, קבלות, חשבוניות מס, דיווחים לרשויות המס וכיוב' וזאת למשך כל תקופת ההתקשרות בין הצדדים ואשר מהם ניתן ללמוד כמה כסף ומתי ניתן ע"י הנתבעת לנתבעים האחרים וזאת במישרין ו/או בעקיפין.

   לחייב את הנתבעים לשלם, ביחד ולחוד, לתובעת בהתאם לעולה מהמסמכים והחשבונות, את חלקה היחסי בשיעור רבע מסך התשלומים שנעשו בפועל, במהלך השנים, ע"י הנתבעת 1 לנתבעים האחרים, בהתאם להסכמים ביניהם וכן את הכספים שהינה זכאית להם בגין השימוש האמור, עד לתום תקופת ההתקשרות.

   להורות לנתבעים האחרים לגלות את כל הפרטים הנוגעים לאופן הפעלת החלקה על ידם לצורך פעילות מסחרית אחרת, שאינה קשורה לנתבעת 1, כגון בית קפה, מסעדה וכו' וכן את כל המסמכים, החוזים, צילומי השיקים, הקבלות, חשבוניות המס, הדיווחים לרשויות המס וכיוצב' ואשר מהם ניתן ללמוד על כל הכנסותיהם של הנתבעים האחרים מהשימוש המסחרי בחלקה במהלך כל השנים.

   לחייב את הנתבעים לשלם לתובעת, ביחד ולחוד, את חלקה היחסי בשיעור רבע מרווחי החלקה.

   לצורך האמור התבקש בית המשפט למנות מומחה, רו"ח או כלכלן, אשר ישום את הערך המעודכן של כלל הפסדי התובעת ומניעת הרווחים ממנה, בתקופה המפורטת ולחייב את כל הנתבעים לשלם את הסכומים לתובעת.

    

   טענות הנתבעת 1

10. הנתבעת 1 טוענת להעדר יריבות ולהעדר עילה כלפיה. לטענת הנתבעת 1, הטענות שמעלה התובעת הינן במישור היחסים שבינה לבין הנתבעים האחרים, בני משפחה של בעלה המנוח.

    הנתבעת 1 טוענת כי שילמה את כל הסכומים שאמורה היתה לשלם על פי ההסכם והינה אדישה לזהות מקבלי התמורה ואופן חלוקתה ביניהם.

    הנתבעת 1 טוענת להתיישנות התביעה, לכל הפחות לגבי התקופה שהסתיימה שבע שנים לפני הגשתה.

    הנתבעת 1 טוענת לשיהוי. לפי כתב התביעה נתנה התובעת הסכמתה להצגת החלקות בפני הנתבעת 1 כ"מכלול אחד". זה היה הבסיס להתקשרות. לפיכך, הגשת התביעה מהווה חוסר תום לב.

    הערת האזהרה נרשמה גם על זכויות בעלה המנוח של התובעת בחלקה 26 עוד בשנת 1991.

    התובעת כבשה טענותיה במשך כל השנים.

    בשנת 2002 פנתה התובעת לנתבעת 1 וציינה כי התחנה הוקמה, בין היתר, על חלקה 26. נשלח מכתב תשובה מהנתבעת 1 בו נכתב כי הסתמכה על המצגים של מי שפעלו מולה. התובעת לא השיבה. הפניה הבאה של התובעת לנתבעת 1 נעשתה רק בשנת 2009 והיא הגישה את התביעה בשנת 2010.

    המדובר בשיהוי קיצוני.

    הנתבעת 1 טוענת כי שינתה את מצבה לרעה, על סמך המצגים שהוצגו לה בעת ההתקשרות על ידי הנתבעים והתנהגותה של התובעת.

    הנתבעת 1 נסמכת על כך שהוצג בפניה כי התובעת ויתרה על זכויותיה. הנתבעת 1 טוענת כי התובעת מנועה מלטעון עתה כנגדה.

    הנתבעת 1 טענה כי לא מתקיימים התנאים לחייבה בתביעה של מתן חשבונות, שכן לא מתקיימת כל מערכת יחסים מיוחדת בינה לבין התובעת. לטענתה, לא מתקיימת בין התובעת לנתבעת 1 מערכת יחסים כלל.

    לכן, עותרת הנתבעת 1 למחיקת התביעה כנגדה על הסף ככל שהיא נוגעת לסעד של מתן חשבונות.

     

    טענות הנתבעים 5-3

11. הנתבעים 5-3 טוענים כי התובעת ויתרה על זכויותיה וכי תביעתה הינה בניגוד לויתור המפורש מצידה.

    הנתבעים 5-3 טוענים להתיישנות, לשיהוי ולחוסר תום לב.

    לטענתם, נגרם להם נזק ממשי שכן התובעת המתינה עם תביעתה והגישה אותה רק לאחר מותו של מר מ. ז. ז"ל, שהיה מעורה במו"מ. כמו כן, מר א. ז. , מחמת גילו, כבר לא זכר את הדברים במועד בו נשמעה עדותו.

    הנתבעים 5-3 טוענים כי התובעת חסרת תום לב שכן היא מבקשת לקבל כספים בגין הפעלת התחנה, אך לא השקיעה דבר בהקמת התחנה.

    הנתבעים טוענים כי לפני למעלה מעשרים שנה החלו בעלי המקרקעין לפעול לשינוי ייעוד המקרקעין הידועים כגוש 16670 חלקות 26 ו- 71 מייעוד חקלאי לייעוד מסחרי. לטענתם, ההשקעה בכך היתה עצומה לרבות התנהלות מול רשויות התכנון. לטענתם, בעלה המנוח של התובעת הביע רצונו שלא להיות מעורב בהליכים אלו. הצדדים הגיעו עימו להסכמות כי לא יהיה חלק מהפרויקט והגיעו להסכמה כי עבור השטחים החקלאיים שיגרעו לצורך הפרויקט, יקבל כפיצוי שטח חקלאי מחלקות אחרות.

    הנתבעים טוענים כי לא הטעו את התובעת.

    לטענת הנתבעים 5-3 התובעת ידעה והסכימה עוד בשנת 1990 כי תוקם תחנת דלק על השטח.

12. הנתבעים 5-3 טוענים כי התובעת מחזיקה ברבע מהזכויות באחת משתי החלקות שעליהן בנויה התחנה ולכן יכולות להיות לה לכל היותר טענות לגבי 14% מהזכויות.

    הנתבעים 5-3 טוענים לחלופין כי יש לקזז את מלוא ההוצאות שהיו להם ובכלל זאת רכיב היזמות וסיכון שנלקח בראשית הדרך. בשל חלוף הזמן אף יש קושי להוכיח את ההשקעות שנעשו על ידי הנתבעים.

    כאמור, ביום 21.10.14 ניתנה החלטה במסגרת התביעה למתן חשבונות.

     

    הסיכומים המשלימים מטעם הצדדים

13. בסיכומי המשלימים של התובעת, צוין כי אין לקבל את טענת ה"ויתור" אותה העלו הנתבעים כלפי תביעת התובעת.

    עוד צוין כי אין לקבל את הטענות לשיהוי ולנזק ראייתי. לגבי העדרו של המסמך עליו חתמה בשעתו התובעת צוין כי ככל שאכן היה "מסמך ויתור" היה מצורף להסכם של הנתבעים עם הנתבעת 1. עוד נטען כי המסמך היה צריך להירשם בלשכת רישום המקרקעין.

    עוד צוין בסיכומי התובעת כי לגבי ההוצאות הנוספות להן טוענים הנתבעים, לא הובא ולו פירוט מינימלי. בכל הנוגע ל"דמי ייזום" ממילא הם קיבלו ביטוי בחוות דעת המומחה.

    התובעת ציינה כי יש לקבל את התביעה כנגד כל הנתבעים ובכלל זאת כנגד הנתבעת 1 שכן פעלה שלא כדין כאשר התעלמה מהזכויות של התובעת שהינה בעלת זכויות רשומות במקרקעין.

    התובעת מבקשת לפסוק לה בגין התקופה שלטענתה נקבע כי תביעתה לגביה לא התיישנה (משבע שנים לפני הגשת התביעה), בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, את הסך של 400,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהמועד של כל תשלום וכן הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 120,000 ₪, בהתאם לסכומים ששולמו על ידה בפועל.

14. בסיכומים המשלימים של הנתבעת 1, מציינת הנתבעת 1 כי דין התביעה כנגדה להידחות על הסף. בפסק הדין החלקי, הורה בית המשפט על דחיית התביעה למתן חשבונות כנגד הנתבעת 1.

    התובעת לא הסדירה עד היום את רישום זכויותיה במקרקעין למרות שבעלה נפטר בשנת 1989. יחד עם זאת טוענת לפגיעה ב"זכויות הרשומות של התובעת".

    המדובר בתביעה שעניינה סכסוך משפחתי.

    לנוכח המחלוקות בתיק זה, הפקידה הנתבעת 1 בנאמנות את יתרת דמי השכירות ביחס לתקופה מחודש ספטמבר 2011 זאת במסגרת הסכמי פשרה בתא"ח 32122-03-12 ובת"א 39864-04-12.

    הנתבעת 1 סיימה את התקשרותה עם יתר הנתבעים, חדלה מהפעלת התחנה ומחקה את הערת האזהרה על המקרקעין.

    הנתבעת 1 טוענת להתיישנות התביעה. המדובר בתביעה כספית, בשנת 1989 נתנה התובעת את הסכמתה, בשנת 1996 ניתן היתר בנייה להקמת התחנה אשר חזקה שבמסגרתו הוצגה הסכמתה של התובעת ובשנת 2002 פנתה לנתבעת 1 לראשונה. התובעת לא הוכיחה כי הוסתרו ממנה עובדות כלשהן. מחקירתה עולה כי החשדות החלו למעשה כבר בשנת 1995.

    בהתייחס לקביעות של בית המשפט בפסק הדין החלקי, הפנתה הנתבעת 1 לכך שבית משפט רשאי בשלב זה לקבוע כי התביעה כולה התיישנה.

    הנתבעת 1 טוענת כי יש לסלק את התביעה כנגדה בהעדר עילה או העדר יריבות. הטעם לכך הוא שאין חולק כי התובעת נתנה את הסכמתה להקמת תחנת הדלק.

    לא יכולה להיות לתובעת טענה כי הנתבעת 1 הטעתה אותה. מהראיות עולה שהתובעת ואולי גם בעלה המנוח, הסכימו להקמת התחנה תוך ניצול חלק מחלקה 26, וויתרו על השותפות במיזם לכל דבר ועניין.

    מאחר והנתבעת 1 שילמה את כל התשלומים, אין עילה כנגדה.

    התובעת לא הוכיחה את חלקה הנטען בתחנת התדלוק. התובעת לא צירפה חוות דעת מומחה בתחום המדידה. המומחה מטעם בית המשפט התבסס על ממוצע כלשהו ולא על מדידות ובכך חרג מתחום מומחיותו. בהתאם להוראות סעיף 5 לפקודת המדידות לא ניתן לקבל כל מפה או תרשים שהוצגו במסגרת ההליך כראיה.

    כפי שמחקה התובעת את תביעתה נגד א. ז. בנימוק שאין לה תביעה כספית כנגדו שכן קיבל רק את חלקו, כך גם לא יכולה להיות לה תביעה כנגד הנתבעת 1. הנתבעת 1 טוענת שיש בכך כדי ליצור כלפי התובעת "השתק שיפוטי".

    הנתבעת 1 טוענת לשיהוי ונזק ראייתי. חשדות התובעת התעוררו כבר בשנת 2002 כששלחה לנתבעת 1 מכתב, אך הגישה את תביעתה רק בשנת 2010. התובעת טוענת כי התעכבה בשל המו"מ עם בני משפחתה. אך, הנתבעת 1 לא היתה צד לכך. הנתבעת 1 טוענת כי במהלך השנים מסמכים אבדו, תיקים בוערו ונפגעה אפשרותה להביא עדים כדוגמת מ. ז. שנפטר ועורכי דין של הנתבעת 1 לא זכרו דבר בקשר לעיסקה.

15. בסיכומי הנתבעים 4-3 צוין כי יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות ולחלופין לדחות אותה לגופה.

    הנתבעים מציינים כי רף ההוכחה הוא גבוה מהרגיל שכן מדובר בתביעה כנגד יורשי עזבונו של המנוח מ. ז. ז"ל (הנתבע 5) שהוא זה שהוביל את הפרויקט. כמו כן, מדובר בעדות יחידה של בעלת דין בתביעה המוגשת בשיהוי של 20 שנה.

    הם מציינים בסיכומיהם כי התובענה אין עניינה שאלת הזכויות הקנייניות של התובעת אלא ההסכמות החוז. ת אליהן הגיעו הצדדים. הצדדים הם בעלים משותפים במקרקעין. לטענתם, התובעת אישרה כי הסכימה שתוקם תחנת דלק על המקרקעין וכי לא תקבל תמורה כלכלית, וטוענת לפגמים כביכול בהסכמה החוזית. המדובר ב"הסכם שיתוף במקרקעין" אשר הצדדים פעלו על פיו במשך 20 שנה מאז נחתם במאי 1990. לשיטתם, הסכמה זו אף תקפה במקרה של פירוק השיתוף.

    עוד נטען כי התביעה התיישנה שכן מדובר בהסכם שנכרת בשנת 1990 וטענות התובעת לפגמים בכריתתו התיישנו. הנטל להוכיח כי מתקיים טעם בגינו תקופת ההתיישנות מוארכת ("התיישנות שלא מדעת") מוטל על התובעת. התובעת פנתה לנתבעת 1 כבר ביום 9.10.02.

    לגופו של ענין, התובעת לא הוכיחה את תביעתה. מעבר לעדותה שלה, הפנתה רק לספרו של א. ז. ז"ל. זאת, לאחר שבתצהירו שהוגש לבית המשפט נאמרו דברים הפוכים לנטען בספר. המדובר בתצהיר של מי שלא היה לו אינטרס ממשי בקבלת התביעה או בדחייתה שכן חלקו במקרקעין הוא 25% וזהו חלקו בהכנסות מתחנת התדלוק.

    התובעת לא הוכיחה את טענותיה להטעיה ומרמה.

    לחלופין, בכל הנוגע לגובה הנזק הנטען, טוענים הנתבעים כי חלקה של התובעת ברווחי התחנה עומדים על סך של 126,000 ₪ עד 162,000 ₪ לכל היותר.

    הנתבעים מציינים כי המומחה מטעם בית המשפט סבר בטעות כי המחלוקת בין הצדדים סוכמה ל-4% ואילו בפועל המחלוקת עומדת על 10%.

    הנתבעים טוענים כי בהתאם להלכה טענת קיזוז איננה מתיישנת לעולם. לטענתם, בהתאם להלכה, גם כאשר חלק מהתביעה התיישן, ניתן להעלות את מלוא טענות הקיזוז כנגד חלק מהתביעה שלא התיישן. לכן, לטענתם היה על המומחה לבחון את טענת הקיזוז כנגד חלק התביעה שלא התיישן.

    לגבי "הוצאות הייזום", היה על המומחה להתייחס לכך בהתאם להחלטת המינוי, אך הוא לא עשה כן. אין ממש בטענות התובעת כי ההוצאות של הנתבעים 5-3 מגולמות ב"רווח היזמי" ואף המומחה לא סבר כך. בנסיבות שהעיריה התנגדה המאמצים נמשכו שמונה שנים. כמו כן, לא נשתמרו הראיות כאשר התביעה הוגשה בחלוף 20 שנה. אלא שהמומחה לא התייחס להוצאות הייזום ואף השיב בתשובה לשאלת הבהרה כי "לא הומצא תיעוד בקשר לעלויות בהן נשאו הנתבעים 3-5" ולכן לא התייחס להוצאות אלו.

    לפיכך, חוות הדעת חסרה התייחסות לכל רכיב ההוצאות שהיה צריך להביא בחשבון.

    לנתבעים טענות כנגד קביעות המומחה לעניין ה"רווח היזמי".

16. בסיכומים המשלימים מטעם הנתבעת 5 נטען כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנות ושיהוי ולחלופין לדחותה לגופה.

    התובעת לא ציינה בכתב תביעתה את הסכמתה הכתובה להקמת תחנת הדלק וכי אין לה זכויות בה. על התובעת הנטל להוכיח את תביעתה, נטל מוגבר משעה שמדובר בתביעה כנגד עזבון.

    הנתבעת 5 מעלה טענות כנגד אופן ניהול ההליך על ידי התובעת ובכלל זאת הימנעות מהבאת עדים כדוגמת עו"ד שם-טוב ואי הגשת חוות דעת שמאית על ידה, והגשת מסמכים באיחור ואף במהלך שמיעת הראיות.

    בכלל זאת מתנגדת הנתבעת 5 לניסיון של התובעת להתבסס על ציטוט מתוך ספר שכתב א. ז. ז"ל. בפרט כאשר בחקירתו של א. ז"ל ניכר כי לא זכר פרטים רבים מפאת גילו והזמן הרב שחלף וכאשר מדובר בספר שכתב בשנת 2014, לאחר הגשת תצהירו וחקירתו.

    נספחים ז' ו-ח' לתצהירו של ע. ז. , בנה של הנתבעת 5, מעידים כי התובעת איננה דוברת אמת. אין מקום להתנגדותה להגשתם.

    בסיכומי הנתבעת 5 צוין כי הנתבעת 5 הינה הבעלים של שליש מזכויות הבעלות בחלקה 71 ורבע מזכויות הבעלות בחלקה 26 ועל כן בהתאם לעדותו אמו מקבלת למעשה פחות מחלקה שכן היא קיבלה רק 25% מדמי השכירות ששילמה הנתבעת 1 לנתבעים 5-2. כך, בהתאם לעדותו של בנה. בנה אף הסביר כי הדבר נעשה מאחר והפעילות החקלאית של האחים נפרדת משאלת הבעלות בקרקע.

    לחלופין "ככל שבית המשפט... יקבע כי התובעת זכאית לקבלת כספים כלשהם ממיזם תחנת הדלק, בשיעור העולה על זכויותיה הרשומות בפנקסי רישום המקרקעין, אם בכלל, הרי שהוא מתבקש לקבוע בהתאם את חלקם של יתר השותפים בקרקע, על מנת שניתן יהיה לדעת ממי יש להיפרע ובאיזה שיעור."

    טענת התרמית של התובעת מועלית כלפי בעל דין שאינו יכול להתגונן מפניה. הנתבעת 5 מפנה לעניין זה לע"א 3546/10 אליהו משאלי נ' אולגה קליין (פורסם במאגרים, 18.4.12). מהתנהגותה בזמן אמת ניתן ללמוד כי היא ידעה שאינה זכאית לדבר שכן הסכימה לא ליטול חלק במיזם.

    המדובר בתביעה כנגד עזבון. התובעת העידה בעצמה כי מ. ז. ז"ל טיפל בכל. היא לא העזה להגיש את תביעתה כל עוד מ. ז. ז"ל היה בחיים.

    בסיכומי הנתבעת 5 צוין כי כל שהביאה התובעת הוא את עדותה ומדובר בעדות מלאת סתירות.

    הנזק הראייתי שנגרם לנתבעות בא לידי ביטוי גם בכך שמ. ז. נפטר ולא יכול להעיד, וגם באובד. מסמכים ובראש ובראשונה המסמך עליו חתמה התובעת.

    התובעת הודתה בחקירתה כי הפעם הראשונה בה ביקשה לקבל קבלות היתה עם הגשת התביעה.

    בכל הנוגע להוכחת חלקה של התובעת ברווחים, התובעת היא בעלת 25% מהזכויות בחלקה 26. חלקה 26 היא רק חלק מהמתחם עליו בנויה תחנת הדלק. קיימת חלקה נוספת, חלקה 71, אשר לתובעת אין זכויות בה. לכן לתובעת יכולה להיות טענה לגבי 14% ולא 25% כנטען על ידה. אין משמעות לכך שמתקני התדלוק מצויים דווקא בחלקה 26.

    חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט נעדרת אלמנט שמאי. למרות זאת, המומחה הסתמך על טיוטת חוות דעת של השמאי שלומי יפה, שהועברה לו ע"י ב"כ התובעת, מבלי להעבירה לנתבעים, ולפיה הגיע למסקנה שחלקה האופרטיבי בקרקע הוא 22.43%.

    הנתבעת 5 חולקת על קביעות המומחה לגבי חלקה האפקטיבי של התובעת בקרקע (20.34%) וכן על הקביעות שלו לגבי הרווח היזמי.

    יש לקזז את ההוצאות שהיו לנתבעים. יהיה בכך כדי לאפס את הסכום שיתקבל.

17. בסיכומי תשובה מטעם התובעת צוין כי יש לקבל את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט במלואה.

    לגבי הנתבעת 1, לא יעלה על הדעת כי לא תצרף את התובעת כצד להסכם או לפחות לאזכרה תוך צירוף מסמך הסכמה כלשהו. טענת הנתבעת 1 כי "הסתמכה" על דברי הנתבעים האחרים מלמדת כי לקחה חלק פעיל בהעלמת זכויות התובעת. בשנת 2003 קיבלה פנייה של התובעת ויכלה לתקן את המצב אז, אך התחמקה.

    המסמכים שביקשו הנתבעים לצרף הם חלק ממו"מ לפשרה אשר כשל ולפיכך נאסר להציגם בבית המשפט. המסמכים מדברים על מערכת שלמה של סכסוכים ולכן אין ללמוד מהם על "ויתור".

    לעניין הקיזוז, לא ניתן לקבל את הטענה כי יש לקזז הוצאות מלפני תקופת ההתיישנות ולהתעלם מההכנסות מאותה תקופה.

    הנתבעת ר. ז. כלל לא העידה והעיד בנה עמית, אשר לא נטל חלק בהליכים נשוא התיק במועדים הרלבנטיים ליזמות הפרויקט.

     

    דיון והכרעה

    טענת ההתיישנות

18. בהחלטה בדבר מתן חשבונות, פורט כי התביעה כנגד הנתבעים 5-3 מתגבשת עם תשלום הסכומים לנתבעים. לפיכך, התביעה לגבי הסכומים ששולמו להם מעל שבע שנים לפני הגשת התביעה – התיישנה. התובעת איננה חולקת על כך בסיכומיה המשלימים.

    הנתבעים טוענים בסיכומיהם כי התביעה כולה התיישנה. לטענתם, טענת ההטעיה או התרמית התיישנה בשל חלוף המועדים מאז, לטענת התובעת, הוטעתה ואף מהמועד בו נודע לה על כך. אך, התביעה איננה תביעה המבוססת רק על עילת הטעייה או תרמית אלא, כאמור, גם על זכות קניינית לפירות המקרקעין. בכל הנוגע לעילת תביעה זו, העילה מתגבשת עם עשיית השימוש וקבלת התמורה בגינו. טענת הויתור מועלית כטענת הגנה של הנתבעים, מפני תביעה זו. התובעת, מצידה, טוענת כי הויתור לאו ויתור הוא, שכן הסכמתה ניתנה בשעתו בשל הטעייה לגבי השימוש שנעשה בפועל בחלקה. לכן לא ניתן לקבל את טענת הנתבעים כי עילת תביעה זו התיישנה לגבי התקופה שראשיתה 7 שנים לפני הגשת התביעה.

19. בכל הנוגע לנתבעת 1, התביעה בגינה הינה בגין שכר ראוי עבור השימוש שנעשה על ידה בחלקה. לחלופין, בעילה של עשיית עושר. יצויין, כי למעשה מדובר באותה עילה. כך או כך, התובעת מוגבלת לתבוע מהנתבעת 1 שכר ראוי, עבור השימוש שנעשה על ידה בחלקה במקרקעין בשבע השנים שקדמו להגשת התביעה. אף לגבי תביעה זו, לא ניתן לקבל את הטענה כי התיישנה לגבי התקופה שראשיתה 7 שנים לפני הגשת התביעה.

    לפיכך, אינני מקבלת את טענת ההתיישנות, בכל הנוגע לסכומים ששולמו עד שבע שנים לפני הגשת התביעה.

     

    התביעה כנגד הנתבעים 5-3

20. התביעה הינה, כאמור, תביעה לקבלת כספים ששולמו על ידי הנתבעת 1 לנתבעים 5-3 בקשר לתחנת התדלוק.

    התובעת הינה בעלת זכויות, גם אם לא רשומות, במקרקעין, ביחד עם הנתבעים 5-3 וצד ג' 1.

    בהתאם להוראות סעיף 35 לחוק המקרקעין: "כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים לפי חלקו במקרקעין."

    אין מחלוקת כי הנתבעים 5-3 (או לגבי חלקם, מורישיהם) יחד עם צד ג' 1, עשו שימוש בחלקה 26 לצורך התקשרות עם הנתבעת 1 להקמת תחנת דלק וקיבלו תשלומים על פי הסכם עם הנתבעת 1.

    ניתן לראות בתשלומים שהתקבלו על ידי הנתבעים 5-3 משום פירות המקרקעין המשותפים.

    לכאורה, די בכך כדי להקים לתובעת זכות תביעה כלפי הנתבעים 5-3 ביחס לחלקה של התובעת בחלק מהכספים שהתקבלו על ידם.

21. הנתבעים טוענים לויתור של התובעת או של בעלה המנוח על הזכות לפירות המקרקעין, בכל הנוגע למיזם תחנת הדלק.

    בכל הנוגע לטענה לויתור מצד בעלה המנוח, ככל שהנתבעים עדיין עומדים על טענה זו, אין המדובר בטענה לויתור שנעשה בדרך של מסמך בכתב. בנסיבות אלו, כאשר מדובר בעיסקה במקרקעין המצריכה מסמך בכתב, אינני סבורה כי יש לקבל טענה של ויתור המועלית כנגד יורשים של המנוח, לאחר פטירתו, בהתבסס על טענה לסיכום בעל-פה.

    הנתבעים התמקדו בטיעוניהם בטענה לויתור מצד התובעת עצמה. בכל הנוגע לתובעת עצמה, אין מחלוקת כי התובעת חתמה על מסמך בכתב, אצל עו"ד שם טוב.

    המסמך עליו חתמה התובעת לא הובא בפני. הצדדים העידו כי ניסו לאתרו, ללא הצלחה.

    התובעת לא הזכירה את עצם חתימתה על המסמך בכתב התביעה, הגם שמן הראוי היה לעשות כן. יחד עם זאת, התובעת הודתה בעדותה, ולמעשה עוד בדבריה בישיבת קדם משפט, כי חתמה על מסמך ונתנה הסכמתה להקמת התחנה על גבי החלקה שיש לה זכויות בה (ר' עמ' 21 לפרוט' הדיון).

    התובעת הצהירה בתצהירה כך:

    "6.א. זמן קצר לאחר פטירת בעלי פנו אלי נציגי הנתבעים האחרים וסיפרו לי שהם מתכננים התקשרות עם הנתבעת במיזם של הקמת תחנת דלק וזאת על חלקות 26, 27 ו-71 בגוש 16670 שבכניסה לעפולה. (להלן: "התחנה") במסגרת פנייתם זו "הבהירו" לי הפונים כי בשל "סיבה טכנית" הנוגעת לדרישת הרשויות נוח להם להציג, לצורך קידום המיזם, את כל החלקות כמכלול אחד, לרבות חלקה 26 (אשר בה בלבד הייתי שותפה עמהם) הגם שבפועל יעשה שימוש לצרכי התחנה רק בחלק קטן ביותר מחלקה זו וזאת ללא כל ערך כלכלי ומסחרי.

    ב. נוכח זאת ועל בסיס טענתם זו, ביקשו ממני הנתבעים האחרים שלא אתנגד לצירוף החלקה כמבוקש ואף הוסיפו, במעורפל, אמנם, כי לעתיד לבוא במידה ויוקם במקום שטח מסחרי נוסף, הרי שהם יבחנו אפשרות ליתן לי במסגרתו פיצוי כלשהוא, כהוקרה על הסכמתי לסייע להם.

    ג. משבעלי נפטר ממחלה קשה רק זמן קצר קודם, לא היתה לי, אותה עת, סיבה לחשוב שהנתבעים האחרים, שהינם בני משפחתי ואחיו של המנוח, מטעים אותי, ביודעין ובזדון, לגבי השימוש הנדרש בפועל בחלקה 26, לטובת המיזם ומנצלים בציניות את תום ליבי, חוסר ידיעתי ומצבי הנפשי הקשה, בעקבות האסון שפקד אותי.

    ד. על כן לא התנגדתי לבקשת הנתבעים האחרים אשר הוצגה, כאמור, כעניין פורמלי בלבד וכמובן שלא היה בכך, בנסיבות העניין, משום ויתור כלשהוא על זכויותיי בחלקה זו, על אחת כמה על הערך הכלכלי האמיתי שנצמח ממנה, לנתבעים האחרים, עם הקמת התחנה.

    ה. ברור כי לו הייתי יודעת מראש שהשימוש בפועל יהא שונה בתכלית מזה אשר הוצג לה וכי הלכה למעשה, כפי שיובהר להלן, החלקה הינה לב ליבה של התחנה ובלעדיה לא ניתן היה כלל להקימה – הייתי דורשת, כזכותי, להיות שותפה מלאה במיזם" (ההדגשות במקור – א.ר.ב).

    התובעת חזרה על דברים אלו בחקירתה הנגדית. דבריה אלו לא נסתרו.

    ד. ז. , היה נוכח באותה פגישה בה חתמה התובעת על המסמך. בסעיפים 14 ו-15 הצהיר ד. ז. לעניין זה כך:

    "14. על כל פנים, היות והסיכום עם נ. ז"ל היה סיכום בעל פה, כדרכם של סיכומים שונים בין בני משפחה קרובים, והיות ועתה נפנו הצדדים להליך פורמלי של קבלת היתרים, שינוי ייעוד ורישומים בלשכת רישום המקרקעין, נדרש מסמך בכתב המגלם את הסיכום שהושג בזמנו עם נ. ז"ל. אי לכך, התקיימה פגישה במשרדו של עו"ד יוסף שם טוב, בתל-אביב, אשר ערך כתב ויתור בהתאם, עליו חתמה התובעת. עוד נכחו באותה פגישה מלבד התובעת והח"מ, גם מ. ז. , ז"ל ובתה של התובעת.

    15. בשלב זה אציין, כי התובעת אינה מכחישה כי חתמה על מסמך במשרדו של עו"ד שם טוב, ובו היא מסכימה כי תבנה תחנת דלק על החלקה. הדברים עולים אף מעדותה של התובעת כפי שנרשמה בפרוטוקול הדיון מיום 25.1.11 ומהאמור בסע' 43 לתצהירה, הגם שסיפא סעיף זה מוכחשת מכל וכל ואף אינה הגיונית. טוענת התובעת כי היא לא התנגדה לבניה אך מעולם לא ויתרה על זכויותיה בפירות המיזם. חתימת התובעת על כתב ויתור לפיו היא אינה מתנגדת לבניה, לא היתה נחוצה כלל, לו אכן היתה התובעת בוחרת להיות חלק מהמיזם, לטוב ולרע. משעה שבחרו נ. ז"ל והתובעת, לא ליטול חלק במיזם, לא להשקיע בעלויות ובהוצאות הנדרשות לשם הוצאתו לפועל, הרי שהתובעת בודאי אינה יכולה לתבוע זכויות כספיות ו/או אחרות בפירות המיזם".

    ד. ז. לא מסר גירסה נגדית מפורטת ביחס לטענות ההטעייה שהעלתה התובעת.

    יצויין, כי בישיבת קדם המשפט הראשונה נכחה בתה של התובעת, גב' גלית אלדרוטי. לאחר שד. ז. ציין כי התובעת הביאה עמה את בתה (גלית) לפגישה אצל עו"ד שם טוב, הודיעה גב' אלדטורי לאחר שהוזהרה, שלא נכחה בפגישה האמורה.

22. התובעת מודה, אם כן, כי חתמה על מסמך בו נתנה את הסכמתה להקמת התחנה. לדבריה, הטעו אותה לגבי היקף השימוש שייעשה בחלקה 26 שבה יש לה זכויות בעלות.

    הנתבעים טוענים כי התביעה נגועה בשיהוי וכי נגרם להם נזק ראייתי כתוצאה מכך.

    אכן, התובעת השתהתה. התובעת העידה כי בין השנים 2002-1995 החלו להתעורר אצלה חשדות כלפי הנתבעים (ר' עמ' 22 ועמ' 46 לפרוט' הדיון). בשנת 2002 פנתה במכתב לנתבעת 1 וקיבלה מכתב תשובה. לאחר מכן רק בשנת 2009 שבה ופנתה לנתבעת 1 ובהמשך גם לנתבעים האחרים, ובשנת 2010 הוגשה התביעה.

    התובעת מציינת כי לא מיהרה להגיש תביעה שכן מדובר בבני משפחת בעלה המנוח. במשך השנים ניסו להגיע להסכמות.

    סיכומו של דבר, כאשר בוחנים את סוגית השיהוי והנזק הראייתי, יצויין כי אמנם, למרבה הצער, מר מ. מ. ז. ז"ל נפטר. יחד עם זאת, באותה פגישה אצל עו"ד שם טוב נכח גם הנתבע 4, ד. ז. , כמפורט בסעיף 14 לתצהירו. לפיכך, אין המדובר במצב דברים בו לא נותר לנתבעים עד רלבנטי.

    בכל הנוגע לעצם קיומם של מגעים בין הצדדים, הנתבעים אינם מכחישים את קיומם. המצהיר מטעם הנתבעת 5, בנה ע. ז. , אף צירף לתצהירו סיכומים או תמלילים של פגישות שנערכו בין נציגי הצדדים (מטעם התובעת השתתף בנה מיקי שאף מסר תצהיר מטעמה בתיק זה).

    הנתבעים מבקשים לצרף מסמכים אלו כדי להראות כי התובעת אכן ויתרה על זכויותיה, וכי הטענה להטעייה נולדה רק לצרכי המשפט. התובעת טוענת כי מסמכים אלו אינם קבילים, שכן מדובר במסמכים שמתעדים מו"מ שהתנהל בין הצדדים לגבי מכלול של מחלוקות.

    נטען על ידי הנתבעים כי המדובר בסיכום או תמליל של פגישה או שיחה שאינם חסויים. לטענתם מסמכים אלו מלמדים כי בשנת 2003 לא הועלו מצד התובעת טענות למרמה שכן מדובר בטענות שנולדו מאוחר יותר, לצורך ההליך. הנטל להוכיח כי מדובר במסמכים חסויים מוטל על התובעת. העובדה שבית המשפט לענייני משפחה קבע בתיק תמ"ש 19828-03-11 שמדובר במסמכים חסויים איננה מחייבת את בית המשפט. הנתבעת 1 והנתבע 3 לא היו צד להליך שם.

23. המדובר בפגישות שנערכו בין בני משפחה בניסיון להגיע להסכמות לגבי מכלול של נושאים הנוגעים לקרקעות השונות שבבעלות בני המשפחה. כבר נקבע בהליך קודם שהתנהל בפני בית המשפט לענייני משפחה, אשר התובעת והנתבעים 5-3 שהתמלילים צורפו לתצהיריהם היו צד לו, כי מסמכים אלו אינם קבילים.

    שאלה זו נדונה והוכרעה בין הצדדים הרלבנטיים ולכן נראה כי יש בכך משום השתק פלוגתא בעניין זה.

    אף אם אין בכך משום השתק פלוגתא, הרי שבהתאם להלכה, אין לאפשר צירוף מסמכים שמהווים חלק מהמו"מ בין הצדדים. 

    ליתר זהירות, אוסיף כי אף אילו היו המסמכים קבילים, הרי שאינני סבורה כי יש בהם כדי לסייע לנתבעים. המו"מ נערך כאמור עם בנה של התובעת, ולא עם התובעת עצמה. מעבר לכך, בציטוט אותו הביאו הנתבעים בתצהירים (סעיף 35 לתצהיר ד. ז. ), מדובר על התייחסות לויתור שנעשה, לפי הנטען, על ידי בעלה של התובעת. המדובר כאמור בויתור בעל פה, בשלב מוקדם. אף ד. ז. עצמו הצהיר כי פנו לאחר פטירתו לתובעת שכן הבינו שיש צורך בויתור בעל תוקף פורמלי (ר' בסעיפים 15-14 לתצהירו).

    ובכל מקרה, בשעת ניהול המו"מ היו על הפרק בין בני המשפחה סוגיות רבות, ואני מקבלת את האמור בסיכומי התובעת כי משעה שמתנהל מו"מ מסוג זה, אין ללמוד מהסכמה לויתור בנושא מסוים בנסיון להגיע למכלול של הסכמות, לעניין מה סוכם עם התובעת בעבר.

    במאמר מוסגר יצויין, כי ככל שמבקשים ללמוד מהדברים שנאמרו במהלך אותן פגישות על מה שהתרחש בשעתו כאשר התובעת חתמה על המסמך אצל עו"ד שם טוב, הרי שבהמשך הציטוט שהובא בסעיף 35 לתצהיר ד. ז. נאמר כך:

    "מ. ציין כי העובדה שלצ. אין חלק בחלקה עליה עומדת מרבית התחנה – נובעת מכך שבעת חילופי שטחים עם מ.מ.י. (בתמורה לקרקעות שהיו לאחים באיזור כדורי), נ. ז"ל קיבל את חלקו בכסף תוך ויתור על הקרקע במתחם התחנה".

    נראה כי אמירה זו יכול שדווקא תומכת בטענת התובעת כי בשעתו הוצג בפניה מצג לפיו רק חלק קטן מאד מהמקרקעין שבבעלותה ישמשו את התחנה. ויובהר, כי אין בפני טענה כי חלקה 26, עליה ממוקם חלק ניכר מהתחנה, אינה בבעלות התובעת.

    יוסף, כי הנתבעים טוענים, שהויתור של התובעת היה כנגד קרקע אחרת (ר' סעיף 35 לתצהירו של ד. ז. ). אין חולק כי נושא החלפת המקרקעין לא מומש עד היום.

    בסיכומו של דבר, הנתבעים מבקשים להדוף את טענת התובעת כי היא זכאית לפירות המקרקעין בטענה לויתור. מסמך הויתור איננו, וככל שדובר בהסכם להחלפת שטחים ההסכם לא מומש עד היום. שוכנעתי כי התובעת אכן סברה בשעתו, בהתבסס על ההסברים שניתנו לה ע"י הנתבעים או מורישיהם, כי מדובר בחלק זניח של המקרקעין ומכאן ניתנה הסכמתה. אינני סבורה כי באפשרות הנתבעים להתבסס על הסכמה שניתנה בנסיבות אלו, לצורך נטילת חלקה של התובעת בפירות המקרקעין שבבעלותה, ובפרט ללא כל מגבלת זמן. במקרה זה, אני סבורה כי אין מקום לחסום את התובעת, מעבר למחסום שמקימה ממילא תקופת ההתיישנות הקבועה בדין.

    זאת בפרט כאשר ניתן להביא בחשבון את הוצאות הנתבעים והרווח היזמי בקביעת גובה הסכומים להם זכאית התובעת, כפי שיפורט להלן.

24. אציין כי לנוכח המסקנה אליה הגעתי, אינני נדרשת להכריע בבקשה של התובעת לצרף את הציטוט מתוך ספר הזכרונות של א. ז. המנוח כראייה בתיק.

     

    התביעה כנגד הנתבעת 1 

25. הנתבעת 1 התקשרה עם הנתבעים בהסכם במסגרתו הוקמה תחנת התדלוק. התשלום המבוצע על ידי הנתבעת 1 הוא של דמי שימוש בהתאם להסכם.

    לטענת התובעת, הנתבעת 1 עושה שימוש במקרקעין של התובעת, מבלי שהיא משלמת לה תמורה בגין כך.

    הנתבעת 1 ידעה כי למקרקעין בעלים נוסף (בעלה המנוח של התובעת) בהתאם לנסח המקרקעין שצורף להסכם.

    הנתבעת 1 טוענת כי נסמכה על דברי בני משפחתה של התובעת וההסכמה בכתב שניתנה על ידי התובעת להקמת תחנת תדלוק.

    הנתבעת 1 אף היא טוענת לנזק ראייתי שנגרם לה בגין השיהוי בו הוגשה התביעה וכי לא היתה צד למו"מ שהתנהל בין בני המשפחה במשך השנים.

    בעניין זה, אני מקבלת את טענת התובעת כי לא ניתן להתעלם מכך שהתובעת פנתה במכתב לנתבעת 1 עוד בשנת 2002. באותה עת, התחוור לנתבעת 1 כי התובעת, בעלת זכויות במקרקעין, מבקשת לקבל מידע. לכן, זהו המועד הרלבנטי לבחינת טענת השיהוי לפחות מבחינת האפשרות לאתר מסמכים.

    בתצהירו של מר ברויטמן, מנהל מחלקת נדל"ן אצל הנתבעת 1, הוא מפרט את השתלשלות העניינים בכל הנוגע לחוזים שנחתמו בין הנתבעת 1 לבין שאר הנתבעים. החל מההסכם משנת 1990, אשר בוטל ביום 20.8.92, וכן הסכם נוסף מיום 20.8.92 שנחתם בין הנתבעת 1 לבין אברהם, מ. ז. , ע. ודן, להקמת תחנת תדלוק ואספקת דלקים, ביחס למגרש של כ-2000 מ"ר המורכב מחלקה 26 ו- 27, רישום הערת אזהרה על חלקה 26, על זכויות כל הבעלים של החלקה; ביום 28.4.94 נחתם הסכם הלוואה לצורך מימון מס שבח החל על הבעלים; ביום 27.3.96 אישרה הועדה המחוזית לתכנון ובניה שינוי ייעוד המגרש מקרקע חקלאית לשטח עבור תחנת תדלוק.

    ביום 25.9.97 נחתמה תוספת להסכם משנת 1992 לפיה הסכימו הצדדים, בין היתר, כי הפעלת תחנת התדלוק תעבור מהבעלים לנתבעת 1. ביום 25.9.97 ניתן היתר בנייה להקמת תחנת תדלוק על החלקה. תחנת התדלוק הוקמה והחלה לפעול ביום 2.6.98.

    בשנת 2000 נחתם הסכם בין הנתבעת 1 לנתבעים במטרה להסדיר את הפעלתו של המבנה המסחרי.

    דווקא בהסכם זה היתה התייחסות לקיומם של בעלים נוספים במקרקעין. בהסכם זה צוין כך:

    "היה והבעלים הרשומים האחרים של השטח הנוסף ידרשו השבתו ו/או הפסקת שימושה של דור בו, תסלק דור ידה הימנו מיידית ותשיבו לכלל הבעלים, מבלי שיהא בכך כדי להקנות לה כל זכות תביעה ו/או דרישה כלשהן בגין הפסקת השימוש כאמור ו/או בגין השקעותיה בשטח הנוסף. היה והבעלים הנ"ל ידרשו השבת מצב השטח הנוסף לקדמותו, תפעל דור כנדרש בעצמה ועל חשבונה ובתוך 30 יום מיום קבלת דרישה כאמור".

    המצהיר מטעם הנתבעת 1, טוען כי סעיף זה תואם את ההצהרות של הבעלים הנוספים לגבי המקרקעין ואת הויתור של התובעת לגביהם.

    המצהיר ציין כי היה מעורב בשלב החתימה על התוספת משנת 1997 וההסכם משנת 2000.

26. כאמור, ביום 9.10.2002 שלחה התובעת למנכ"ל הנתבעת 1 מכתב שזו לשונו (נספח ד' לתצהיר התובעת):

    "1. אני, צ. ז. , הנני בעלת הזכות להירשם כבעלים בחלק מחלקה ** בגוש ***** בעפולה, וזאת מכוח ירושת בעלי המנוח, נ. ג.  (ז. ) ז"ל.

    2. על חלקה זו (יחד עם חלקות נוספות גובלות) הקמתם תחנת תדלוק הכוללת משאבות דלק ומספר מבנים. במקום פועל גם בית קפה/מזנון.

    3. אין ברשותי עותק מהסכם או מסמך המצביע על כך כי אני או בעלי המנוח הקנינו לכם זכות כלשהי בקרקע הנדונה.

    4.אבקש כי תעבירו אלי, כל הסכם, אישור או מסמך החתום על ידי או על ידי בעלי המנוח, והמקנה לכם זכות לתפוס חזקה או כל זכות אחרת במקרקעין.

    5.מכתב שהעברתי בנדון למר זאב שטיין ביום 5.3.002 נותר ללא מענה או תגובה".

    ביום 22.12.2002 נשלח לתובעת מכתב תשובה מהמחלקה המשפטית אצל הנתבעת 1. במכתב צוין כך (נספח ה' לתצהיר התובעת):

    "... מכתבך שבסמך, התקבל אצל מרשתי בהפתעה ואפרט.

    לפני למעלה מ-10 שנים, נחתם הסכם בין מרשתי לבין הבעלים במקרקעין נשוא התכתבות זו, להקמת תחנת תדלוק במקרקעין. בהתאם להסכם ולמצגים שהוצגו בפני מרשתי, ייצגו ה"ה ח. ג. , א. ג. , מרדכי ז. , ע. ג. וד. ג. את כל בעלי הזכויות במקרקעין.

    כידוע לך, מכוח הסכם זה הוקמה תחנת תדלוק אשר עומדת על תילה והינה פעילה במקרקעין מזה כחמש שנים.

    לא זו אף זו, מכוח הסכמת בעלי הזכויות וההסכמים אשר נחתמו, אף נרשמה הערת אזהרה לטובת מרשתי על זכויות הבעלים במקרקעין.

    בהקשר זה יש לציין, כי במהלך כל התקופה הנדונה בה נעשו עבודות להקמת התחנה קל וחומר במהלך כל התקופה בה התחנה פעילה במקרקעין, לא פנית מעולם למרשתי בטענה בדבר קיפוח זכויותייך וזאת על אף העובדה, כי עובדת קיום התחנה הייתה ידועה היטב.

    מרשתי אשר הסתמכה על ההסכמים אשר נחתמו עימה על ידי בעלי הזכויות במקרקעין אשר התחייבו כאמור בהסכמים דנן כי הינם מייצגים את כל בעלי הזכויות במקרקעין, מחזיקה בעמדה לפיה עלייך להפנות טענותייך, אם ישנן, ליתר בעלי הזכויות במקרקעין.

    אין באמור לעיל בכדי להוות ויתור של מרשתי על כל טענה ו/או תביעה ו/או זכות שהיו עומדות למרשתי אילולא כן".

    התובעת לא השיבה למכתב זה ושבה ופנתה לנתבעת 1 רק בשנת 2009.

27. אין מחלוקת כי הנתבעת 1 התקשרה עם בעלי המקרקעין, למעט התובעת, בהסכם.

    מעדותו של ד. ז. עולה כי הנתבעת 1 לא הסכימה להמשיך עם המיזם של תחנת הדלק בלי חתימה של התובעת. כך בעדותו של מר ד. ז. : "ת. אני לא יודע תאריכים. דור אנרגיה בזמנו לא הסכים להמשיך את המיזם של תחנת הדלק בלי חתימה של התובעת. הם הכתיבו בדיוק לעו"ד מה צריך כדי שלא נגיע למצב שאנו נמצאים בו היום" (ר' עמ' 97 לפרוט' הדיון).

    התובעת התלוותה למרדכי ז. ז"ל ולד. ז. לצורך חתימה על הסכמתה להקמת התחנה אצל עו"ד שם-טוב.

    עולה מן האמור כי הנתבעת 1 נסמכה על הסכמה בכתב מצד התובעת להקמת תחנת התדלוק וויתורה על נטילת חלק במיזם.

    אמנם כתב הויתור לא הוצג, אך ניתן להסיק כי התובעת ויתרה במסגרתו על הזכויות במיזם. לנוכח המפורט, יש להניח שהנתבעת 1 דרשה זאת. כמו כן, התובעת לא פנתה שנים רבות בדרישה לקבל את חלקה במיזם.

    לכן, יש לקבל את טענת הנתבעת 1 כי התובעת יצרה כלפיה מצג כי היא מסכימה להקמת התחנה ומוותרת על השתתפות במיזם.

    בכל הנוגע למכתבה של התובעת משנת 2002, משעה שהנתבעת 1 השיבה כמפורט לעיל, והתובעת לא שבה ופנתה עד לשנת 2009, הרי שהנתבעת 1 היתה רשאית להניח כי הסתפקה בתשובה שניתנה לה.

    הנתבעת 1 שילמה לנתבעים 5-3 את מלוא הסכומים שהיתה מחויבת לשלם בהתאם להסכם.

    התובעת למעשה מאמצת בתביעתה את ההסכם שנערך בין הנתבעת 1 לנתבעים האחרים, ומבקשת תשלומים על פיו מהנתבעים האחרים. אין המדובר במצב דברים בו התובעת טענה כי איננה מקבלת את ההסכם. בד בבד, היא דורשת את התשלום מהנתבעת 1 שכבר שילמה על פיו. אינני סבורה כי באפשרותה לעשות כן.

    במכלול הנסיבות האמורות, אינני סבורה כי קמה לתובעת עילת תביעה כנגד הנתבעת 1.

    יצויין כי מאחר ומדובר בעילה של עשיית עושר ולא במשפט, הרי שגם אם יש לתובעת עילה כלפי הנתבעת 1 הרי שבסעיף 2 לחוק נקבעה הגנה מפני השבה:

    "בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מחובת ההשבה לפי סעיף 1, כולה או מקצתה, אם ראה שהזכיה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת".

    אני סבורה כי שעה שהנתבעת 1 כבר שילמה את הסכומים בהתאם להסכם והתובעת חתמה בשעתו על מסמך בכתב ובכך הציגה בשעתו מצג של ויתור, ההשבה תהא בלתי צודקת. לפיכך מתקיימים התנאים לתחולת ההגנה הקבועה בסעיף 2 לחוק.

     

    גובה הסכומים להם זכאית התובעת

28. התובעת טענה מלכתחילה כי היא זכאית ל- 25% מההכנסות שהתקבלו, כפי חלקה בחלקה 26.

    הנתבעים (כטיעון חלופי) טוענים כי מאחר והתחנה ממוקמת על שתי חלקות, והתובעת הינה בעלת 25% מהזכויות רק באחת מהחלקות, הרי שהיה על התובעת להביא חוות דעת מומחה כדי ללמד על גודל השטח שיש לייחס לה. לשיטתם, יש ליחס לה 14% בלבד.

    מעבר לכך, העלו הנתבעים טענות קיזוז, בהתבסס על ההוצאות שהוצאו על ידם (או על ידי מורישם מ. ז. ז"ל) והזמן הרב שהושקע לצורך קידום המיזם. גם בהקשר זה נטען לשיהוי ולנזק ראייתי בשל הקושי להביא כיום ראיות לגבי ההוצאות שהוצאו לפני 20 שנה.

29. כפי שפורט לעיל, מונה מומחה מטעם בית המשפט פרופ' אשר בלס, שהתבקש לחוות דעתו בשאלות אלו. המומחה הגיש חוות דעת, השיב לשאלות הבהרה ולשאלות הבהרה משלימות ואף נחקר. התובעת מבקשת לאמץ את מסקנותיו ואילו הנתבעים אינם מקבלים את חוות דעתו ומצביעים בסיכומיהם על מספר כשלים שונים שלטענתם חוות הדעת לוקה בהם.

    בחוות דעתו התייחס המומחה לרווחים מהפעלת תחנת הדלק בתקופות הרלבנטיות וכן העריך את הוצאות הייזום של היזמים.

    בחוות הדעת נקבע בכל הנוגע לתקופה מאפריל 2003 ועד ספטמבר 2011 (כשלאחר מועד זה הפסיקה הנתבעת 1 לשלם תשלומים שוטפים) הרווחים שווים לסה"כ ההכנסות פחות ההוצאות. סה"כ ההכנסות הגיעו ל- 2,317,000 ₪. ההוצאה החודשית שווה להחזר החודשי השוטף של ההלוואה לעשר שנים בסך 1.05 מליון ₪ שהעניקה הנתבעת 1 ליזמים בשנת 1998 לטובת מימון היטל ההשבחה על הקרקע בסה"כ 855,000 ₪. לפיכך הרווחים עמדו על סך של 1,462,000 ₪.

    באשר לתקופה שלאחר ספטמבר 2011, הנתבעת 1 הפסיקה את התשלומים ובעקבות פשרה (בתיק אחר) העבירה סך נוסף של 478,000 ₪ (סכום שהופקד בנאמנות – א.ר.ב.).

    בכל הנוגע להכנסות ולהוצאות מלפני אפריל 2003 (מועד ההתיישנות – א.ר.ב.) חישב המומחה את ההכנסות וההוצאות ממועד הפעלת התחנה בחודש יוני 1998 ועד מרץ 2003 והתוצאה היא שבתקופה זו צברו היזמים רווח המוערך בסך של 658,000 ₪.

    המומחה ציין בחוות דעתו כי גם אם ננכה הוצאות נוספות כמו מס שבח ותשלומי שכר הטרחה, לא נצברו ליזמים הפסדים בתקופה האמורה.

    באשר לפעילות המסחרית האחרת, הוקמה ע"י הנתבעים חברה לצורך הפעלת המבנה המסחרי. לאחר שבחן את הדוחות הכספיים של החברה לשנים 2011-2002 המומחה מצא שעולה מהם כי פעילות זו לא הניבה רווחים מהם יכולה התובעת ליהנות.

    המומחה ציין בחוות דעתו כי התובעת טוענת כי חלקה האופרטיבי בקרקע עומד על 22.43%, אם מייחסים לכביש הגישה המצוי בחלקה 71 מקדם כלכלי של 50% לעומת שטח התחנה עצמה. ועוד ציין כי : "היזמים טוענים כי יש ליחס לכביש הגישה משקל מלא, כך שחלקה האפקטיבי של התובעת בקרקע עומד על 20.34%".

    המומחה ציין כי יש להפחית את השיעור שיש לייחס לתובעת בשל הרווח היזמי שיש ליחס ליזמים. המומחה נסמך לענין זה על פרסום של משרד המשפטים, אגף שומת המקרקעין "קווים מנחים עדכניים" וציין כי:

    "על פי משרד המשפטים השיעור הרלבנטי מצוי בטווח שבין 20-15 אחוזים, אולם רק על חלקו, להערכתי הכלכלית, כ-10 אחוזים, ניתן ליחס ליזמים. לפיכך, חלקה של התובעת בקרקע, לאחר שקלול עלות היזמות של היזמים, מצוי בטווח שבין 20.19 אחוזים (22.43 אחוז פחות 10 אחוזים) לבין 18.31 אחוזים (20.34 אחוז פחות 10 אחוזים) ובממוצע 19.25 אחוזים."

    המומחה הסביר (בה"ש 20) כי ייחס בין חצי לשני שלישים מהרווח היזמי ליזמים (הנתבעים 5-3 – א.ר.ב.), והיתר יוחס לדור אלון (הנתבעת 1 – א.ר.ב).

    המסקנה אליה הגיע המומחה היא כי חלקה של התובעת בתשלומים ששולמו על ידי הנתבעת 1 מאפריל 2003 ועד ספטמבר 2011 עומד על סך של 281,000 ₪. בכל הנוגע לסכומים שהופקדו על ידי הנתבעת 1 בנאמנות בין השנים 2011 עד 2014 חלקה עומד על 92,000 ₪ (לפני הפחתת הוצאות ככל שיהיו).

30. הנתבעים טוענים כי האמירה בחוות הדעת לגבי הערכתם בקשר לחלקה של התובעת בתחנה אינה נכונה שכן לשיטתם חלקה של התובעת עומד על 14% בלבד. במענה לשאלות הבהרה שנשלחו לו, השיב המומחה כי היתה הסכמה בישיבה שנערכה כי אין טעם במינוי שמאי.

    המומחה נחקר בעניין זה ועמד על דעתו בעניין (ר' עמ' 135-134 לפרוט' הדיון).

    לאחר שמיעת המומחה, שוכנעתי כי סבר שאכן הצדדים אינם מעוניינים במינוי שמאי, כי אין טעם בכך, וכי המחלוקת לגבי האחוזים שיש ליחס לתובעת מצומצמים יחסית.

    מעבר לכך, לאור דברי המומחה בחקירתו הנגדית, הרי שאף אילו היתה חוות הדעת יוצאת מנקודת הנחה לפיה יש ללכת לפי גישת הנתבעים וליחס לתובעת 14% ולא 20.34%, אינני סבורה שהיה בכך כדי להביא לתוצאה שונה מהותית. לעניין זה ניתן להפנות לחקירת המומחה (בעמ' 137 לפרוט' הדיון):

    "ת. יש כאן קושי מובנה, את הרווחים אנו מחשבים בצורת אקס-פוסט ואילו את החלוקה, אנו אמורים לחלק לפי אקס-אנטה שכן את החלוקה של הזכויות אנו שואלים את השאלה הבאה – אילו הצדדים היו צריכים לחלק את השותפות, איך היו עושים זאת? יכול להיות שהיו מחלקים לפי מה שעשו שבדיעבד. גם אם נשים זאת בצד, התשובה לשאלה של איך לחלק נגזרת מכושר המיקוח של הצדדים, כשלענייננו הצדדים כאן הם לא הצדדים בבית המשפט כאן, אלא מגרש אחד והצד השני הוא המגרש האחר. התשובה לשאלה הזו היא פונקציה לשאלה באמת כמה היו זקוקים לכביש גישה הזה או האחר, וגם קשור לשאלה מה הן יכולות המיקוח של הצדדים שגם זה נגזר לפי התאוריה הכלכלית מהסבלנות היחסית. אם צד אחד אומר "מבחינתי אל תעשו שום דבר", זה הצד החזק יותר, אם צד אחד יותר אצה לו הדרך, הוא יהיה חלש יותר. יותר מזה, אם היה מתנהל מו"מ כזה, עולה השאלה אם צריך לשלם עבור דמי יזמות כי נוצר מצב כי אחד מהצדדים למו"מ הוא גם יוזם וגם נושא ונותן ואז לא ברור אם במצב כזה יש להפחית דמי יזמות.

    כשדובר על האפשרויות, נניח שהיו מזמינים שמאי שהיה צריך לפסוק גם על כושר המיקוח, שלא ברור שהשמאים עושים זאת, וגם מה היו האפשרויות שלכבישי גישה לא היום, אלא בשנת 1994, או 1997. לכן יש כאן אי וודאות, ברור שיש טווח מסוים, ניסיתי לצמצם אותו ויכול להיות שהוא יותר גדול. כן הייתי אומר שאם הולכים למספר נמוך של התובעת כי אומרים שיכולת המיקוח של מי שמחזיק בכביש הגישה היא גבוהה, במקרה הזה לא היה נכון להפחית דמי יזמות כי מבחינה כלכלית זה לא נכון להגיד להשיג מהצד השני כמה שיותר במשא ומתן וגם לקבל דמי יזמות". (ההדגשה הוספה – א.ר.ב.).

    לכן, שוכנעתי כי אילו היינו מייחסים לשטח של התובעת, עליו עומדים עיקר מתקני התחנה ערך נמוך יותר מהערך שקבע המומחה, לא היה זה נכון להפחית את דמי היזמות ולכן ובהתחשב בכל המפורט, ממילא לא היה בכך כדי לשנות באופן ממשי את התוצאה.

31. הנתבעים טוענים כנגד אחוז הרווח היזמי שקבע המומחה בחוות דעתו וזאת ממספר טעמים.

    בעיקרו של דבר, הנתבעים טוענים כי המומחה התבסס על קווים מנחים של משרד המשפטים המיועדים לשמאים ולכן לטענתם המומחה, שאינו שמאי, השיג את גבולות מומחיותו כאשר עשה כן. עוד הם טוענים כי המומחה התעלם ממסמך אחר המתייחס ספציפית לתחנות דלק. הנתבעים מפנים לשומה של שמאי מכריע לפיה יוחסו 30% ליזמות בתחנת דלק. הנתבעים אף טוענים כי לא היה מקום ליחס חלק מהיזמות לנתבעת 1, אשר כלל לא טענה לכך.

    עוד מציינים הנתבעים בסיכומיהם כי לשיטתם יישום המסקנות של המומחה, כאשר יוצאים מהנחה שחלקה של התובעת בתחנה עומד על 14%, ולאחר הפחתת מלוא ההוצאה בגין החזר ההלוואה, מעמיד את הרווח לחלוקה על 1,200,000 ₪ ולכן חלקה של התובעת עומד על 162,000 ₪. אם מעמידים את הרווח היזמי על 30% יהיה בכך כדי להביא את הפיצוי לסך של 126,000 ₪ בלבד, כאשר מתחשיב זה יש להפחית, לטענתם, את הוצאות הייזום של הנתבעים 4-3.

    בחקירתו הנגדית נשאל המומחה לעניין השימוש שנעשה על ידו במסמך של משרד המשפטים לגבי הנתון של 20-15% והשיב כך (ר' עמ' 138 לפרוט' הדיון):

    "ש.זו קביעה בתחום מומחיותך או שנעזרת בפרמטרים שמאיים?

    ת.לא נעזרתי בפרמטרים שמאיים, הסוגיה הזו, נדמה לי שהתייחסתי לזה, הופיעה גם בדיונים אחרים ואני יודע על כלכלנים שעושים שימוש בנתון הזה, כלכלים ידועים מאוד, בהקשר בכלל שאם צריך להתייחס לחלק היזמי, נעזרים במספרים אלה".

    ובהמשך (עמ' 138 שורה 27 עד עמ' 139 שורה 9)

    "ש. ... על מומחיותך בתחום הכלכלה אין צורך להרבות במילים, האם אתה מרגיש מספיק בקיא בתחום של הערכת שווי מקרקעין כדי להסתייע באותו כלי עזר שהסתייעת בו ולקבוע על בסיסו ממצאים לחוות דעתך?

    ת.מפנה לסעיף 5 לפרסום ובעצם כל התיאור של הרווח היזמי מושטת (כך במקור – א.ר.ב.) על עקרונות כלכליים וכנ"ל הלוח שמופיע בעמוד 6 עם גורמים והשפעות על סעיף הרווח היזמי, גם הם עקרונות כלכליים. לפיכך, מכיוון שמדובר בקווים מנחים כלכליים, סביר להשתמש באמת המידה זו. יותר מזה, אני ביקשתי גם בישיבה וגם בתכתובת שככל שיש עלויות מסוימות שהוצאו על ידי היזמים, הייתי שמח לראותן. המונח הרווח היזמי יש בו קונוטציות שזו השורה התחתונה של היזם אך כשרואים את התיאור, ברור שאותו "רווח" נועד לכסות על עלויות וסיכונים שהיזם נושא בהם. אם רוצים לחדד ולצאת אולי מהמרווח השכיח והמקובל, ראוי היה במקרה הזה לראות מה היה מיוחד כאן מבחינת העלויות וכל בקשותיי בנושא זה, לא היה משהו נוסף שניתן היה להיעזר בו כדי לסטות כלפי מטה או כלפי מעלה".

    אינני סבורה כי, כטענת הנתבעים, המומחה לא היה רשאי להיעזר ב"קווים המנחים" בשל העובדה שאיננו שמאי.

    מחקירתו של המומחה עולה כי יש לו היכרות עם תחום תחנות הדלק (פרוט' הדיון, עמ' 139 שורה 28 עד עמ' 140 שורה 4):

    "ש. במסמך שכן עיינת בו, בנ/1, בעמוד 5 למעלה כתוב למעלה "שיעור הרווח היזמי..." (מצטט) המספרים שאתה הסתמכת עליהם נכונים ליוני 2010, אתה יודע לעשות את ההתאמה לתחנת תדלוק שהקומה בשנת 1998?

    ת.אומר כך- הגורמים שאמורים להשפיע על ההתאמות ככל שתהיינה, מופיעים בין השאר בלוח בעמוד 5, בו מתוארים הגורמים וההשפעה. אומר גם שיש לי היכרות במשך השנים בהסכמים בתחנות דלק ודמי שכירות שחברות דלק שילמו לבעלי הקרקע ובחישובים אלו חבורת הדלק שילמו סכומים גבוהים עבור שכירת התחנה, האפשרות שהמספרים יהיו גבוהים משמעותית מהמספרים כאן, לא יהיו עקביים עם דמי השכירות ששולמו בשנות ה-90'".

    המומחה נשאל לגבי פרק כ' לקווים המנחים העוסק בתחנות התדלוק, שאליו לא התייחס בחוות דעתו (סומן נ/2). תחילה השיב כי הפרק אינו מוכר לו. בהמשך עדותו, הסביר כי בשל הניסוח של השאלה סבר שמדובר בפרק הד. ביזמות בתחנות דלק, ולא היא, וכי הפרק מוכר לו. כך בעדותו של המומחה (ר' פרוט' הדיון, עמ' 145 שורה 26 ואילך):

    "ת. עניין הרווח היזמי בתחנות דור אלון... אבקש להבהיר לגבי הפרק של תחנות תדלוק בקווים המנחים - נזכרתי בהפסקה שאכן ראיתי את הפרק הזה, הבנתי את השאלה שלו כאילו שיש פרק על שיעורי יזמות בתחנות תדלוק, ולא היה כזה דבר ולכן שהוצגה שאלה הבנתי שראיתי פרק שנוגע בתחנות דלק אבל לא לשיעורי היזום והשאלה כרכה את שני הדברים יחד וזה יצר את הבלבול. הסיבה שלא התייחסתי לאותו פרק בחוות הדעת משום שיש שם התייחסות פרטנית לדמי יזום בתחנות דלק."

    מעיון בפרק כ' לקווים המנחים (נ/2), עולה כי אכן מדובר בפרק שעניינו "עריכת שומות לתחנות תדלוק", וכי אכן אין בפרק זה התייחסות יש. לנושא "הרווח היזמי" בהקשר לתחנות דלק.

    בחקירתו, המומחה התבקש אף להתייחס להחלטה של ועדת ההשגות של השמאי הממשלתי שבה נקבע, בערר על שומה, רווח יזמי בשיעור של 30% (סומנה נ/3). המומחה השיב כי אינו מכיר את ההחלטה. יחד עם זאת, לאחר שעיין בה, הפנה להבדלים מבחינת המועדים שבהם מדובר (ר' עמ' 141 שורות 8-1 לפרוט' הדיון):

    "אני לא מכיר את ההחלטה הזו, אבל אני גם אומר שאפילו... כדי להכיר את ההחלטה הזו הייתי צריך לקרוא את כל הכתוב כאן יותר מזה, גם בהחלטה של משרד המשפטים דובר על כך שניתן לסטות מ-20% אך יותר מזה ההסדר שניתן כאן על מרכיב הסיכון וחמשת המילים האחרונות רשום "והצפי שמרווח השיווק יפחת". מה שקרה ב6-7 השנים האחרונות, הרשויות פועלות להפחית את מרווח השיווק של חברות הדלק, שמתחלקות בהם עם בעלי התחנות, זה משליך גם על דמי השכירות וגם על היזמים. לכן, מה שנאמר כאן, אם אני מפרש את חמשת המילים האלה, אומרים שיש סיכון מיוחד שאולי לא היה בעבר, ועל כך מגיע פיצוי. הסיכון הזה לא היה בשנת 1998.

    מעיון בנ/3, עולה כי מדובר בהחלטת ועדת ההשגות מיום 16.1.12 שדנה בהשגה בעניין שווי המקרקעין. בכל הנוגע לרווח היזמי צוין בהחלטה כך: "שני השמאים ביססו שומותיהם על רווח יזמי של 20%. בשל השינויים התכופים המאפיינים את ענף התדלוק בשנים האחרונות, הוועדה סבורה שהרווח היזמי המיוחס למפעיל התחנה אמור לעמוד על 30%. רווח זה מגלם, בין היתר, את מרכיב הסיכון ואת הצפי שמרווח השיווק יפחת."

    כלומר, ההחלטה אכן מבוססת, כפי שציין המומחה, על המאפיינים העדכניים של ענף התדלוק, שאינם ישימים לעניננו, כאשר מדובר בפעולות ייזום שנעשו בעיקרן בשנות התשעים.

    המסקנה העולה מן האמור היא כי הרווח היזמי כפי שנקבע על ידי המומחה מטעם בית המשפט מעוגנת היטב בחומר הרלבנטי ונלמדת אף מידיעותיו ובקיאותו של המומחה.

    טענה נוספת המועלית על ידי הנתבעים היא כי לא היה מקום ליחס חלק מהרווח היזמי לנתבעת 1, שעה שלא ביקשה כן.

     

     

     

    המומחה נשאל לעניין זה והשיב כך (ר' עמ' 145 שורה 24 ואילך לפרוט' הדיון):

    "ש.מפנה להערת שוליים 20 בעמוד 7 – לגבי חלוקה של הרווח היזמי בין היזמים לדור אלון. תפנה אותי איפה טענה דור אלון להשתתפות ברווח יזמי?

    ת....אין כאן קשר למה שדור תבעה או לא מהסיבה שההחזר שחברת דלק מקבלת מהיזום שלה גלום במרווחי השיווק שהיא מקבלת ולכן, אני יודע מידע אישי שכך הם עובדים ואני חושב שאם קוראים גם את הדוחות הכספיים שאנו מקימים ויוזמים תחנות דלק ויש רווחים מכל מיני מקומות וזה נאמר כמעט בצורה ברורה אך גם מידע אישי, זה מובן, כך הם עובדים".

    אין חולק כי הרווח היזמי נועד ליחס לנתבעים את שווה הערך של המאמץ שהושקע על ידם (או מורישיהם) ולא על ידי הנתבעת 1, ולכן אני מוצאת כי אין לקבל את טרונייתם בעניין זה.

32. לנתבעים טענות כי המומחה לא הביא בחשבון את הוצאות הייזום שהוצאו על ידם כפי שנדרש בהחלטת המינוי.

33. המומחה הסביר לעניין ההוצאות להן טוענים הנתבעים כי הנתבעים לא העבירו לידיו את הנתונים שביקש והמשמעויות של הוצאות הייזום בהקשר לרווח היזמי. כך, מעמ' 143 ש' 21 עד עמ' 144 ש' 2 לפרוט' הדיון:

    "ש.נגיד שהקמתי את התחנה בשנת 1998, במשך השנים היו הוצאות של מתכננים, שמאים ורצתי בעצמי ושילמתי כסף לכך, האם כל ההוצאות האלה מגולמות באותו רווח יזמי או לא?

    ת.ביקשתי את הנתונים, הם לא הומצאו ואם היה אותם אז יכולתי להבין יותר טוב מה המשמעות ואם ניתן היה לעשות חישוב אקס-אנטה שאולי היה נותן תוצאה אחרת. אי קיומם של נתונים בהחלט הגביל. במידה מסוימת, הוצאות מסוג של שמאים ועורכי דין הם בתחום של דמי היזמות, כך גם לגבי המאמץ. אם היית בא עם דוגמה ואומר ששילמת מיליון ומשהו להיטל השבחה, וגם מס שבח אך ללא קבלות, אני מניח שאם הייתה דוגמה כזו הייתי מטפל בה, היא קצת מוזרה, זה בתפר בין כלכלה למשפט. תקופת ההתיישנות בין 1998-2003 אפשר לנתבעים הרוויח סכומים לא מבוטלים בלי להשתתף בהם, יש מאזן כלכלי כלשהו, יכול להיות שהיו הוצאות שלא התחשוב בהם, מצד אחר יכול להיות רווחים שלא השתתפו בהם, גם זו סוגיה משפטית. לא נכון להתמקד בצד אחד של הוצאה, ולא באחר מבחינה כלכלית".

34. בתצהירים שהוגשו מטעם הנתבעים 5-3, הן כתצהירי עדות ראשית והן כתצהירי מתן חשבונות, היתה התייחסות לנושא ההוצאות שהוצאו לצורך קידום המיזם של הקמת תחנת הדלק. בתצהירים פורט כי מי שהקדיש לך שעות רבות, במשך שנים, היה מ. ז. ז"ל. כן הוצהר כי הוצאו סכומי כסף גדולים לשם כך. מעבר לתשלומי היטל ההשבחה (שביחס אליהם ניתנה ההלוואה על ידי הנתבעת 1) שולם גם מס שבח (הקבלות צורפו כנספח ה' לתצהיר עדות ראשית של ד. ז. כאשר מדובר בסכומים של תשלומי מס שבח בסך 8,154 ₪ ע"ש מ. ז. ; ע. ז. – 8,144 ₪; ז. ח. – 3,910 ₪). מעבר לכך, צורפו אסמכתאות לגבי התקשרויות עם בעלי מקצוע (הסכם לשכירת שירותיו של יועץ לגבי היבטים עסקיים הקשורים בהקמת תחנת דלק על סך 3,000 דולר בצירוף מע"מ' מכתב לגבי חיוב בשכ"ט בגין חוות דעת משפטית על סך 1812 דולר בצירוף מע"מ וחיוב בתשלום לשמאי מכריע לגבי היטל השבחה על סך 29,250 ₪).

    אמנם, ניתן לקבל את טענות הנתבעים שאסמכתאות וקבלות נוספות לא נשמרו לנוכח חלוף השנים. כמו כן, מובן שהושקעו שעות רבות מצד היזמים. אך, אין להתעלם מכך שרווח יזמי שנקבע לנתבעים מגלם גם את השקעותיהם בייזום התחנה.

35. עוד נטען על ידי הנתבעים כי הם זכאים לקזז את מלוא ההוצאות, אף אם הוצאו במועדים שקדמו לתקופת ההתיישנות, לגבי חלק התביעה שלא התיישן.

    עיינתי בפסיקה אליה הפנו הנתבעים בסיכומיהם. בע"א 8417/09 עירית ירושלים נ' ששון לוי (פורסם במאגרים, 21.8.12) נדונה טענת העיריה לפיה לא ניתן לטעון במקביל התיישנות וקיזוז, וטענה זו נדחתה. בהקשר זה נידון הרציונל העומד מאחורי סעיף 4 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 בו נקבע כך:

    "בתובענה על תביעה שלא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה כנגדה טענת התיישנות, לא תישמע טענת התיישנות כנגד קיזוז באותה תובענה..."

    בפסק הדין מוסבר כי בבסיס סעיף 4 לחוק ההתיישנות עומד עקרון השוויון, כלומר אין זה הוגן שלא לאפשר העלאת טענת קיזוז או תביעה שכנגד, כאשר הנתבע לא טען להתיישנות התביעה.

    אני סבורה כי לא נובע מכך, כפי שנראה שהנתבעים מבקשים ללמוד, כי באפשרותם לקזז את מלוא ההוצאות שהיו להם כנגד התביעה, המוגבלת בתקופת ההתיישנות, תוך התעלמות מהרווחים שהיו להם בזכות ההוצאות אותם הם מבקשים לקזז, במהלך השנים אשר התביעה בגינם התיישנה. מהלך מסוג זה מנוגד לרעיון השוויון שסעיף 4 נועד להשיג. לפיכך, אני מקבלת את גישתו של המומחה מטעם בית המשפט לפיה התייחס, כפי שאף התבקש, גם להוצאות וגם להכנסות אף בשנים שקדמו לשנת 2003.

    מעבר לכך, כזכור, ההוצאה העיקרית לגביה הובאו אסמכתאות היתה תשלום היטל השבחה. סכום זה מומן מהחזרי ההלוואה, אשר המומחה ממילא הפחית מההכנסות.

    באשר להוצאות נוספות, ציין המומחה כי ממילא בתקופה שקדמה לשבע שנים לפני הגשת התביעה, היו ליזמים (הכוונה לנתבעים) רווחים בסך של 658,000 ₪.

    כמו כן, כאמור, הופחת מהסכומים של הרווחים רווח יזמי, שמגלם גם הוא את ההשקעות.

    בנסיבות אלו, אני סבורה כי ההוצאות והמאמצים שהושקעו על ידי הנתבעים קיבלו ביטוי הולם בחוות דעת המומחה.

    בשורה התחתונה קבע המומחה, כאמור לעניין שיעור הסכומים שיש לייחס לתובעת מתוך הרווחים כך:

    "הכפלת הרווחים בחלקה של התובעת בקרקע, מעלים כי סך התשלומים המגיעים לתובעת מצוי בטווח שבין 355 ל-392 אלף שקלים, ובממוצע בכ-373 אלף שקלים (לוח 3)" (עמ' 7 לחווה"ד).

    בסיכומו של דבר, אני מקבלת את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט וקובעת כי הסכום המגיע לתובעת עומד על 373,000 ₪ (קרן).

    התובעת מבקשת לחייב בהפרשי הצמדה וריבית מהמועד שהתקבל כל תשלום ותשלום על ידי הנתבעים. במכלול הנסיבות והנתונים כפי שפורטו בפסק הדין אינני מקבלת בקשה זו, שאף לא הוכחה כנדרש ואני מוצאת כי יהיה זה נכון לחייב בהפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה.

36. במסגרת סיכומי הנתבעת 5, נטען כי הנתבעת 5 לא קיבלה יותר מחלקה (25%). כמו כן, בית המשפט התבקש, ככל שיחייב את הנתבעים, לחלק את האחוזים בין הנתבעים.

    לעניין זה, לא ניתן להתעלם מכך שבכתב התביעה התבקש בית המשפט לחייב את הנתבעים ביחד ולחוד. בכתב ההגנה שהוגש במשותף מטעם הנתבעים 5-3 לא הועלתה טענה לפיה הנתבעת 5 לא קיבלה יותר מחלקה ואף לא התבקש בית המשפט להורות על חלוקה בין הנתבעים, ככל שתיקבע אחריות.

    לפיכך, לא הועמדה במסגרת הדיון בתובענה פלוגתא לגבי חלוקת ההכנסות במהלך השנים הרלבנטיות בין הנתבעים 3-4 והנתבעת 5.

    אינני סבורה כי בנסיבות אלו, כאשר הצדדים האחרים לא נדרשו להביא ראיות ולטעון לעניין זה, מן הראוי כי אדרש לחלוקת האחריות בינם לבין עצמם.

37. לנוכח האמור, אני מחייבת את הנתבעים 5-3, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת תוך 60 יום את הסך של 373,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל וכן הוצאות משפט (אגרת משפט וסכומים ששולמו על ידה למומחה מטעם בית המשפט) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הוצאתם ועד התשלום המלא בפועל וכן בנוסף לכך שכ"ט עו"ד בסך כולל של 70,000 ש"ח.

    התביעה כנגד הנתבעת 1 נדחית. זאת, בנסיבות העניין, ללא צו להוצאות.

     

    ההודעה לצד ג'

38. מאחר והתביעה כנגד הנתבעת 1 נדחתה, התייתר הצורך לדון בהודעה לצד ג'.

    מטעם זה, ההודעה לצד ג' נמחקת.

    נתתי דעתי לטיעונים לעניין ההוצאות ובפרט לטענות צד ג' 1 בעניין זה. בסיכומו של דבר, לנוכח התוצאה של פסק הדין, אני סבורה כי אין מקום לעשות צו להוצאות לגבי ההודעה לצד ג'.

     

    המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

     

    ניתן היום, ב' ניסן תשע"ז, 29 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.