באחריות היזם ועל חשבונו לדאוג לקבלת אישור הרשות המקומית לשימוש במגרש חניה זמנית באמצעות בקשה לשימוש חורג או על פי כל אישור הנחוץ מהרשות המוסמכת לנהל מגרש חנייה;
המצב התכנוני
תוכנית המתארG חלה על המגרש ומתירה הקמת מבנים ציבוריים מסוגים שונים. חניון, ואפילו חניון ציבורי, אינו כלול ברשימת היעודים לפי תוכנית המתאר.
בתחום ההתפרשות של תוכנית המתאר הוכנה (לפני הוצאת המכרז לאור) תוכנית מפורטת תא/2604 (להלן: "תוכנית 2604"). תוכנית 2604 מאפשרת שימוש של חניון בתחומה. אולם נקבע בה שהוראותיה אינן חלות בתחומי מספר תוכניות ובכללן תוכנית 2677 קריית ספר (להלן: "תוכנית קריית ספר"), המצויה בהליכי אישור. המגרש מצוי בתחום תוכנית קריית ספר ומשהוחרג שטח התוכנית מתחולת תוכנית 2604, ממילא נותרה מצודת תוכנית המתאר G פרושה על המגרש ומכוחה נשללת האפשרות להתיר הקמת חניון במתחם.
סברת רמ"י הייתה שתוכנית 2604 חלה על המגרש ולפיכך פרסמה את המכרז. עיריית תל אביב וגורמי הוועדה המקומית סברו שהתוכנית אינה חלה על המגרש (בשל החרגת תוכנית קריית ספר מתחומה) ולפיכך סיכלו את פניות צוקית למימוש המכרז על ידי קבלת היתרי בנייה והיתרי עיסוק. במסגרת החלטה הדוחה את בקשת צוקית להיתר בנייה ציינה הוועדה המקומית ש"בהמשך לישיבות משותפות לנציגות התושבים, יו"ר הוועדה המקומית, מהנדס העיר, נציגות ממ"י וצוות מרכז – לא ממליצים לקדם היתר לחניון ציבורי/פרטי במקום". קרא; לממ"י [רמ"י] נודע, עוד טרם פרסום המכרז שהוועדה המקומית מתנגדת לאפשרות להשתמש במתחם בייעוד חניון.
ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב נדרשה למחלוקת וקבעה שהוועדה המקומית מוצדקת בהשקפתה שמתחם קריית ספר הוחרג מגדר תחולת תוכנית 2604 ועל כן לא ניתן להרשות בו שימוש של חניון [ערר תא/5129/08].
טיעוני התובעת
התובעת טוענת שמימוש הזכייה במכרז נמנע ממנה בשל התנהגות חסרת תום לב, מעשים ומחדלים של הנתבעת וכפועל יוצא זכאית התובעת לשיפוי בגין נזקיה. הטיעון מושתת על שלושה ראשי עיקר: (1) מצג מטעה; (2) חוסר תום לב; (3) הזכות לפיצוי.
מצג מטעה
רמ"י הצגיה במכרז מצג בלתי מסויג ש"על המגרש הנ"ל חלה תכנית תקפה תא/2604 אשר מגדירה אותו כשטח לבניני ציבור". לית מאן דפליג שתוכנית 2604 מתירה שימוש של חניון. אמנם הוזכרה במכרז העובדה שהמנהל והעירייה מקדמים תוכנית שתחול על המגרש אולם הודגש :"למרות [התוכנית המקודמת] השטח נשוא מכרז זה ישמש למטרת חניון זמני ולא תותר בו כל בנייה".
מצג חד-חד ערכי זה שימש לתובעת מקור הסתמכות ראשון במעלה. כלום היה על התובעת להניח שהרשות מציגה נתונים מוטעים ומטעים?
אכן רמ"י מבקשת להציב דגש על אמירה במכרז המטילה על בעל ההרשאה מחויבות להסדיר את אישור הרשות המקומית בין היתר באמצעות "בקשה לשימוש חורג" והיא מבקשת לגזור מכך שהעמידה את התובעת על בעייתיות אפשרות של שימוש במתחם לצורכי חניון. אולם סברת התובעת היא שבאמירה זו אין כל ממש. המצג בדבר תחולת תוכנית 2604 הוא חד משמעי ואין בו כל סייג. איזכורו של היתר לשימוש חורג טפל למצג העיקרי. ככל הנראה נועד האזכור להבהיר שהמחויבות הכספית והארגונית ( "באחריות היזם ועל חשבונו") לראות להשגת כל אישור והיתר נדרשים, מוטלים על הזוכה במכרז. האזכור אינו מבטא חשש לכך שהיתר לשימוש חורג לא יינתן.
חוסר תום לב
מידע רב אודות התנגדויות של גורמים שונים לשימוש במתחם למטרת חניון הצטבר אצל גורמי רמ"י. עמי אלמוג, סגן מתכננת המחוז במנהל מקרקעי ישראל העיד שהיה שותף לדיוני "פורום השולחן העגול" בראשות סגן ראש העירייה שהוא גם יו"ר הוועדה המקומית. בדיונים אלה הוצגו ההתנגדויות האמורות והתקבלו החלטות שגברו על עמדת המנהל. מפרוטוקול ועדת המשנה לתכנון ולבניה (מספר 09-0008) מיום 22.04.09 ,אנו למדים כי הליך הוצאת המכרז לא היה בידיעת עיריית תל אביב ופרסומו נעשה מבלי שנבדקה עמדת העירייה בקשר עם המכרז.
רמ"י גם הייתה מודעת לבעייתיות המתקיימת בהקשר לתחולת תוכנית 2604 על המגרש. עמי אלמוג העיד שמסר חוות דעת למנהל המחוז שבה ציין כי שאלת חלות התוכנית נתונה לפרשנות ואינה חד משמעית.
רמ"י לא גילתה דבר מכל זה במכרז או במידע למתמודדים במכרז בכלל ולצוקית בפרט. במקום זה פרסמה במכרז נתוני בסיס מוטעים ומטעים. בכך הפרה רמ"י שתי מחויבויות בסיסיות שלה כרשות ציבורית. כרשות מנהלית בכלל וכרשות מנהלית המפרסמת מכרז בפרט נרמי מחויבת בחובת הגינות מוגברת [ ע"א 3979/01 בנייני ישקו ומקרקעין נ' מנהל מקרקעי ישראל; בג"ץ 4422/92 עפרן נ' מנהל מקרקעי ישראל; ע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן נ' מנהל מקרקעי ישראל]. כפועל יוצא של חובת ההגינות מחויבת הרשות בגילוי מלא של כל פרט מידע השייך לעניין ואשר יכול להשפיע על שיקול הדעת של מציע במכרז [ בג"ץ 3100/05 שטוקלמן נ' מנהל מקרקעי ישראל; עע"ם 1369/06 הלביץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה].
מחדלי הגינות וגילוי אלה מהווים התנהגות חסרת תום לב מצד רמ"י.
הזכות לפיצוי
זכות התובעת לפיצוי מושתתת על הוראת סעיף 12(ב) של חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"]. הוראת הדין היא שמי שניזוק עקב כריתת חוזה מהתנהלות של צד לחוזה שלא נהג בתום לב ובדרך מקובלת זכאי לפיצוי בהתאם להוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970 (להלן: "חוק החוזים - תרופות"].
לפי שהוכחה התנהלות חסרת תום לב מצד רמ"י ולפי שהוכחו נזקי התובעת (חוות דעת כלכלית של ציון עופרי שלא נסתרה) ובהתאם להלכת קל בניין [ע"א 6370/00 קל בניין נ' ע.ר.מ רעננה חברה לבניין והשכרה (להלן: "פרשת קל בניין ")] יש מקום לא רק ל"פיצויים שליליים" בגין הסתמכותה של התובעת שנפגעה על קיום החוזה אלא גם ל"פיצויים חיוביים" המשקפים את הרווח שהיה צפוי לתובעת ונמנע ממנה עקב ההפרה חסרת תום הלב של הנתבעת.
טיעוני הנתבעת
הנתבעת טוענת שהתובעת כשלה בהבנת הוראות המכרז, התנהלה בחוסר תום לב ובניגוד לדין ועל כן אינה יכולה לדרוש את הוצאותיה מן הנתבעת אפילו תאמר שכל טענותיה נכונות הדין אינו מקנה לה זכות לפיצויי קיום.
כישלון בהבנת תנאי המכרז
רמ"י אכן סברה, בעת הוצאת המכרז שתוכנית 2604 חלה על המגרש ומכוחה ניתן לאשר במתחם שימוש של חניון. כל כך שכן הוראת ההחרגה שבתוכנית המוציאה מגדר תחולתה את תחום תוכנית קריית ספר מסייגת את ההחרגה וקובעת שזו לא תחול לעניין תחומי תוכנית שלא אושרה. תוכנית קריית ספר, שהמנהל יזם, נעצרה בשלב מסוים ולא אושרה. לכן סברה רמ"י שפסקת ההחרגה לא חלה על תוכנית זו.
אפילו תאמר שרמ"י טעתה בעניין זה, אין בין טעותה לבין כישלון דרכה של התובעת ולא כלום. לפי הוראות המכרז היה על התובעת להסדיר היתר לשימוש חורג טרם הפעלת החניון. משלא עשתה כן חלה האחריות לכישלון על כתפיה.
לכך יש להוסיף את העובדה שבהוראות המכרז כלולה דרישת הצהרה מצד המשתתף לאמור: "המורשה מצהיר בזה כי ראה את המגרש, בדק את מצבו הפיזי והמשפטי ומצא אותם מתאימים לכל צרכיו למטרת ביצוע החוזה". התובעת חתמה על הצהרה כאמור אך לא בדקה את המגרש ואת מצבו המשפטי כללל ועיקר.
התנהלות בניגוד לדין
התובעת התנהלה באורח רשלני ביחס למחויבותה לבדוק את תנאי המכרז, לבחון את המצב המשפטי של המגרש ולנקוט בהליך סדור כדי לקבל היתרים כדין לפעולותיה.
יתר על כן התובעת ביצעה עבודות בנייה בשטח ללא היתר. היה צורך להפעיל נגדה סמכויות מנהליות ושיפוטיות. היא לא חשפה פרטים אלה במסגרת תביעתה דנן.
ככל הנראה עיקר מעיינה של התובעת היה בהגשת תביעה כספית כנד רמ"י. לכן לא נקטה שום צעד שיכול היה להוליך אותה למימוש המכרז (בקשה להיתר לשימוש חורג) או בצעד שהיה מאפשר את ביטול ההסכם בשלב מוקדם.
העדר זכות לפיצוי
התובעת אינה זכאית לפיצויי קיום משום שהתברר שהחוזה אינו ניתן למימוש. אי אפשר לדרוש פיצוי בגין הפסד רווח שלא ניתן היה לזכות בו כל עיקר.
התובעת גם אינה זכאית לפיצויי הסתמכות שכן לא פעלה כראוי לשם מימוש אפשרות קיום החוזה. היא גם אינה יכולה לדרוש הוצאות שהוציאה בפעילות בלתי חוקית ובלתי מותרת.
דיון; ממצאים ומסקנות
אחריות הנתבעת
הנתבעת פרסמה מכרז ציבורי לניהול חניון על מקרקעין שברשותה. בעת שהזוכה במכרז ביקש לממש את הזכייה, התברר לו שהנתבעת הציעה לרבים, תמורת דמי הרשאה ניכרים, את מה שאין לה. אין לה נכס (מקרקעין זמינים מבחינה תכנונית) שהיא זכאית להרשות שימוש בו למטרת חניון.
האם יש ספק שהאחריות לפרסום מכרז, כגון המכרז, המציע לציבור, כנגד טָבִין וּתְקילין, "אוצר" שאינו שווה פרוטה ולא יצלח למאומה מוטלת על בעלת המכרז? התשובה, שאין ספק כזה, טמונה בשאלה גופא.
אפשר רק להקשות האם ההצעה המטעה לציבור נעשתה תוך מודעות למציאות התכנונית או לבעייתיות תכנונית ובחוסר תום לב מובהק; או שההצעה נעוצה בהתרשלות שהיא פרי מחדל בדיקה או מחדל הבנה של המציאות התכנונית.
מן הראיות שהוצגו במשפט מתברר, בהסתברות גבוהה מ-50%, שרמ"י הייתה מודעת לבעייתיות התכנונית הנוגעת למגרש. גורמי המנהל השתתפו בישיבות שערכו גורמי העירייה שדנו בעתיד המגרש. דיווחים מן הישיבות, לרבות בדבר הפרשנות של סייגי התחולה של תוכנית 2604 הועברו לדרג המנהל של רמ"י באזור המרכז. הדיונים הללו נמשכו לאורך זמן רב. אי אפשר לקבל את הסברה שהם נעלמו מידיעת רמ"י שכבעלת המקרקעין היא גורם קשור ראשון במעלה [ עדות עמי אלמוג]. בהחלטת ועדת הערר צוינה העובדה שרמ"י פרסמה את המכרז בלי ליידע את עיריית תל אביב. ברי ש"מידור" זה ננקט משום שרמ"י חששה שהעירייה תסכל את המכרז.
רמ"י טענה שהעובדה שבמכרז נכללה תנאי המחייב את הזוכה להסדיר כל אישור והיתר נחוץ מן הרשות המקומית, לרבות היתר לשימוש חורג, שוללת את יסוד ההטעייה שבמצג הראשי בדבר תחולת תוכנית 2604. טיעון זה חסר ממש.
עניין תחולת תוכנית 2604 הוצג במכרז כעובדה חד משמעית. איזכורו של היתר לשימוש חורג נעשה בעליל כחלק מתנאי משורבב רגיל (תנאי סטנדרטי). הדבר נלמד מנוסח התנאי שאינו מתייחס רק להיתר לשימוש חורג אלא לכל היתר נחוץ מן הרשות. יתר על כן, אפילו תאמר שהמכרז מסב את תשומת הלב של הזוכה לכך שהשימוש של חניון מצריך קבלת היתר לשימוש חורג, רשאי המשתתף במכרז להניח שהרשות שפרסמה את המכרז בדקה ומצאה שהיתר לשימוש חורג הוא בר השגה. שאם לא כן, חזקה שכרשות מנהלית המחויבת בחובת הגינות מוגברת ובחובת גילוי מלאה לא הייתה מפרסמת את המכרז כל עיקר.
המשתתף במכרז רשאי להניח שהרשות בדקה את הנתונים הצריכים למכרז והפרסום אינו מיועד לעוור את עיני הבריות. עמדו על כך, בהקשר אחר, השופטים זמיר וברק:
האזרח יכול להניח כי הרשות עורכת בירור סביר של התנאים שנקבעו להפעלת הסמכות, ואם היא נעתרת לבקשתו, הוא רשאי בדרך-כלל לסמוך על החלטת הרשות. כדברי השופט ברק:
"...מקבל הרישיון רשאי להניח, כי הבדיקות הנחוצות נעשו, וכי נפתח לפניו פתח להשקעות ולפעולות, בלא חשש שהכול ייפתח מחדש בשל טעות גרידא. לכך ניתן להוסיף טעם נוסף, שעניינו בסדרי המינהל. מן הראוי הוא, שהמינהל יקבע לעצמו סדר בדיקה ובחינה, שיאפשר לו לגבש עמדתו מראש, בטרם ניתן הרישיון. זו שיטה פסולה ומסוכנת מבחינה מינהלית ליתן תחילה רישיון ורק לאחר מכן לבדוק... (בג"ץ 799/80 שללם נ' פקיד הרשוי לפי חוק כלי יריה) [בג"ץ 194/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר אגף המכס]
הפרסום המטעה של המכרז נבע לכל הפחות ממחדלי בדיקה ובירור של המצב התכנוני הנכון של הנכס מושא המכרז. נוכח המידע שהגיע לרשות אין לי אלא להסיק שהמחדל הזה אופיין ב"עצימת עיניים" שגם זו עולה כדי חוסר תום לב. נוסף לכך רמ"י הייתה מודעת להתנגדות חזקה אפשרית של עיריית תל אביב (בעיקר בשל לחצי תושבי קריית ספר) למתן היתר לשימוש חורג. לא זו בלבד שהיא לא העמידה את המציעים במכרז על התנגדות אפשרית זו, אלא אף גם זו שהעלימה את דבר המכרז מן העירייה ובכך מנעה מהלך של סיכול המכרז מצד העירייה.
ברי שהמידע המטעה שנכלל במכרז הוא מקור ההנעה העיקרי להשתתפות במכרז. שום מציע סביר לא היה מגיש הצעה במכרז אילו נכלל בו מידע שהאפשרות להפעלת החניון נתונה בספק, ומקל וחומר אם היא לא אפשרית כל עיקר. צוקית הגישה את הצעתה משום שהשתכנעה מן הפרסום שיהא לאיל ידה להפעיל במגרש חניון. תקוותה לתנובת החניון העלתה באושים ["ויְקַו לַעֲשׂוֹת עֲנָבִים, וַיַּעַשׂ בְּאֻשִׁים" (ישעיהו ה, ב)].
המצג המטעה גרם נזק לתובעת. שכן מכוחו השתתפה במכרז והפנתה משאביה אליו. ברי שהנתבעת אחראית לנזק זה. על מהות הנזק והיקף הזכות לפיצוי אעמוד להלן.
"תרומת" התובעת להתהוות הנזק
האם התובעת הייתה שותפה במעשה או במחדל לגרם הנזק? הנתבעת טוענת לשלושה מחדלים מצד התובעת המקימים, לשיטת הנתבעת, אחריות עיקרית של התובעת. המחדל הראשון נעוץ בהימנעות מבדיקת המצב המשפטי – תכנוני של המגרש; המחדל השני הוא בהימנעות מנקיטת הליך של קבלת היתר לשימוש חורג והמחדל השלישי הוא בביצוע פעולות בלתי חוקיות של בנייה ללא היתר.
בוודאי שרוב ועיקר האחריות לבדיקת מצבו התכנוני של המגרש רובץ לפתחה של רמ"י. בכך כרוכה גם האחריות ליידע את המציעים במכרז שמעבר לשאלת המצב התכנוני קיימת התנגדות של עיריית תל אביב לתפעול חניון במגרש (ולכן, גם אם בעיקרון סמכותה של הוועדה המקומית להרשות "שימוש חורג" במגרש, לא היה כל סיכוי שהיתר כזה יינתן).
אולם בחוזה ההרשאה, שהוא חלק ממסמכי המכרז, נדרש הזוכה להצהיר שהוא "ראה את המגרש, בדק את מצבו הפיזי והמשפטי ומצא אותם מתאימים לכל צרכיו למטרת ביצוע החוזה". הנתבעת חתמה על ההצהרה אך בפועל לא ביצעה כל בדיקה. אילו בוצעה בדיקה ראויה מצד התובעת, סביר להניח שהייתה מגלה את הבעייתיות הכפולה (המצב התכנוני והתנגדות העירייה) והייתה יכולה לשקול הימנעות מהגשת הצעה למכרז.
בשקלול עוצמת גורמי הנזק אני מעריך את "תרומת" התובעת להתהוות הנזק ב-25%.
שני המחדלים הנוספים לא השפיעו על עצם ההחלטה להגיש הצעה למכרז ואף לא על התהוות הנזק מכוחו. הפעולות הבלתי חוקיות שנקטה התובעת גרמו לה להוצאות שונות שאינן יכולות לבוא במניין שיעור הנזק הנתבע. ההימנעות מנקיטת ערוץ, של בקשה להתרת שימוש חורג, חסרת משמעות מפני שלכל הפחות בדיעבד מתברר חוסר נכונות מוחלט של הוועדה המקומית להתיר שימוש כזה.
הזכות לפיצוי
פצויי קיום ופצויי הסתמכות
משפורסם המכרז והתובעת זכתה בו וחתמה על הסכם הרשאה עם רמ"י התגבשה בידיה זכות לזכות בפירות המצופים מקיומו של אותו חוזה. כיון שהנתבעת סיכלה, הלכה למעשה, בשל מחדליה המתוארים למעלה בשלב המכרזי הקדם חוזי, את האפשרות לזכות בפירות החוזה זכאית התובעת ל"תרופה" בגין הפגיעה באינטרס המוגן הפרטי שלה. הזכות לתרופה בהקשר להתנהלות חוזית (מו"מ לקראת חוזה או מימוש החוזה) מעוגנת בהוראת סעיף 12 של חוק החוזים לאמור:
-
במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.
-
צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים.
בהתבסס על הוראת סעיף 12(ב) לחוק החוזים, התובעת תובעת בראש ובראשונה "פצויי קיום" (פיצויים חיוביים); היינו היא מבקשת פסיקת פיצוי שתשווה את מצבה למצב שהייתה נתונה בו אילו מומש המכרז בידה והיא הייתה זוכה בהכנסות מן החניון בכל תקופת ההרשאה.
הפירוש המקובל של הוראת הדין האמורה הוא שבגדרה ניתן בדרך כלל להעניק תרופה של פצויי הסתמכות (פיצויים שליליים) ואילו הענקת תרופה של פיצויי קיום אפשרית רק במקרים חריגים [ראו ע"א 434/07 פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעונים (להלן: "פרשת אמירים ") על הפסיקה והספרות הנזכרות שם]. פרשנות מֵצֵרה זו הורחבה בפסיקת בית המשפט העליון בפרשת קל בניין. נפסק בה שבמצבים שבהם המו"מ לקראת כריתת חוזה הגיע לשלב מאד מתקדם ותנאי ההסכם הלכה למעשה גובשו, אזי התנהגות בחוסר תום לב של צד למו"מ שהוליכה לכישלון ההתקשרות החוזית עשויה לזכות את הניזוק בפיצויי קיום.
לדעתי לטיעוני התובעת שורבב עירוב תחומין מושגי. הבעייתיות שבהענקת פיצויי קיום שנדונה בפרשת קל בניין ובפסיקה והספרות העניפה קודם לפסק הדין או אחריו מתייחסת לכישלון של מו"מ לכריתת חוזה שנבע מהתנהלות חסרת תום לב של צד מן הצדדים. במצב דברים כזה יש קושי כפול בהקשר לפיצויי קיום. פיצויי קיום בגין חוזה שלא נכרת כמוהם ככפיית חוזה [פרשת אמירים; ג. שלו דיני חוזים החלק הכללי (2005) 162].; וכן מתקיים להעריך את שיעור ההכנסה או הרווח מחוזה שלא השתכלל.
בדידן אין מדובר בכפיית חוזה. אנו עוסקים בחוזה שנכרת על פי רצונם המשותף של הצדדים לו. אכן ההתנהגות הפגומה של הנתבעת התרחשה בשלב הטרום חוזי אולם השלכותיה הן אל השלב הבתר חוזי, היינו לשלב מימוש החוזה.
במצב דברים זה הכלל הוא דווקה של הענקת פיצויי קיום ואילו פיצויי הסתמכות נדירים למדיי ויש הסוברים שכלל לא ניתן להעניקם [ג. שלו י. אדר דיני חוזים – התרופות (תשסס"ט – 2009), 44-59 (להלן: "שלו ואדר") ].
אף על פי כן אני סבור שבעניין זה אין מקום להעניק פיצויי קיום כלל ועיקר. הטעם לכך הוא שלאחר כריתת החוזה התברר שכלל לא ניתן לממש אותו. אין מקום להעניק "פיצויי קיום" ביחס לתוכן חוזי שלא ניתן לממשו. הגע בעצמך. נניח שפלוני שיכנע תוך שימוש במצגים מטעים את לאלמוני לרכוש מידיו "פטנט" שאין כל ממש מאחוריו. לא מתקבל על הדעת שאלמוני יהיה זכאי לפצויי קיום של פטנט מעורטל שכזה.
לשון אחר, המצג המטעה (בדבר תחולת תוכנית 2604) הוליך את התובעת להתקשרות חוזית שמעיקרה לא ניתן היה לממש אותה, ולא בשל מניעות שהקימה הנתבעת. להיפך הנתבעת חפצה בקיום החוזה לא פחות מן התובעת. שאלת הקיום אינה תלויה בצד מן הצדדים להתקשרות וממילא לא ניתן להעמיד את התובעת במצב זהה למציאות שבה החוזה מקוים ולא ניתן לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי בגין רווח שלא היא מנעה אותו.
לעובדה שתקוותה וציפייתה של התובעת להכנסה מן ההתקשרות החוזית נכזבו יש השלכה מסויימת בקביעת פיצויי הסתמכות.
"לכל צד [לחוזה]" – כותבים המחברים ג. שלו ו-י. אדר – "יש עניין שלא להינזק עקב ההחלטה להתקשר בחוזה ולהשקיע השקעות בהסתמך עליו, עניין זה של כל צד לחוזה ניתן להגדיר כאינטרס ההסתמכות" [שלו ואדר, 47]. באורח מעשי נזקי ההסתמכות הטיפוסיים הם שניים: (1) פצוי על הוצאות שהוציא הצד הנפגע בהסתמך על החוזה; (2) אבדן הזדמנות; פיצוי על הפסד הזדמנות להפיק רווח במסגרת עסקה חלופית [שלו ואדר, 48 ע"א 8729/96 כאכון מלונות נופש נ' עמידר].
אני סבור שמצד העיקרון זכאית התובעת לפיצוי בגין פגיעה באינטרס ההסתמכות. עתה אפנה לדיון בשיעור הפיצוי.
אינטרס ההסתמכות – שיעור הפיצוי
השקעות
בהקשר להשקעה שהשקיעה התובעת לשם התארגנות למימוש חוזה ההרשאה הוכח רק תשלום דמי הרשאה לחמש שנים - 1,400,020 ש"ח. בחוות הדעת הכלכלית שהוגשה מטעם התובעת פורטו עוד מספר רכיבי השקעה שאלה הם: הכשרת המגרש למטרת חנייה, ציוד מחשוב ושליטה והוצאות בגין רישוי עסקים. פרט להכשרת המגרש לא הוציאה התובעת הוצאות אלה משום שהחוזה לא התממש. הוצאות הכשרת המגרש נעשו על דרך של בנייה ללא היתר והתובעת אינה יכולה להיבנות מעילה בת עוולה.
הנה כי כן ברכיב ההשקעה זכאית התובעת להחזר דמי ההרשאה בלבד – 1,400,020 ש"ח.
אבדן הזדמנות
מחוות הדעת הכלכלית עולה שהתובעת הפסידה, בחישוב מהוון, רווח צפוי של 1,550,000 ש"ח לשנה. הפיצוי בגין אובדן ההזדמנות אינו יכול להשתרע על פני 5 שנות הזיכיון. שכן לאחר שהתחוור לתובעת שהזיכיון אינו ניתן למימוש הייתה יכולה להפנות את משאביה הכספיים ושאר התשומות הנדרשות לאפיקים חלופיים.
העובדה שחלף זמן ניכר בניסיונות סרק של התובעת לגרום בכל זאת לקבלת רישיון עסק נעדרת כל משמעות לעניין אובדן ההזדמנות החלופית, שכן המציאות התחוורה לתובעת מייד והאחריות לניסיון לשנות את גישת הוועדה המקומית אינה יכולה להיות מוסבת אל הנתבעת.
אובדן ההזדמנות החלופית אינו חסר משמעות. הפניית משאבים ותעצומות נפש לאפיק חילופי אינה מהלך שניתן לקיים אותו "בן רגע". אני מעריך שנחוצה תקופת התארגנות של 6 חודשים לכל הפחות. ההכנסה הצפויה באום ששה חודשים היא אם כן "מחיר" הפגיעה באינטרס ההסתמכות.
לו יצויר שהנתבעת הייתה מגלה את עיני התובעת זמן קצר לפני הודעת הזכייה במכרז שהמכרז בטל ומבוטל נוכח המצב התכנוני של המגרש, לא הייתה הנתבעת חייבת לתובעת כמעט דבר בגין פגיעה באינטרס ההסתמכות. העובדה שהדבר התגלה זמן קצר לאחר הודעת הזכייה אינה נעדרת משמעות אך כימותה הכספי של משמעות זו אינו יכול להיות מרעיש (דרמטי).
עוד אציין שבהסכם כלולה תניה האומרת שבמקרה של הפסקת ההרשאה בשל שינוי תכנוני זכאית בעלת ההרשאה רק להחזר יחסי של דמי ההרשאה. במובן מסוים פרשתנו היא התגשמות של תצפית אפשרית זו.
עליי להעיר שעיקר התרופה שאותה תבעה התובעת היא של פיצויי קיום. דרישת פיצויי הסתמכות הוצגה כדרישה חלופית ובגדרה לא נאמר דבר על "אובדן הזדמנות חלופית". האם בית המשפט רשאי להעניק לתובעת את מה שלא תבעה?
תשובתי היא שאובדן ההזדמנות החלופית מגולם בתביעה לפיצויי קיום. פשוט וברור שהתובעת תבעה בגדר פיצויי קיום את הרווח שהיה מתקיים בידה אילו צלח תפעול החניון. תביעה כזאת כמוה כתביעה בגין אובדן ההזדמנות החלופית.
קבעתי אחריות תורמת של התובעת בשיעור 25%. לפיכך חישוב סכום הפיצוי בגין אובדן הזדמנות הוא: 581,250 = 75%* 0.5 * 1,550,000 .
ביחד עם החזר דמי ההרשאה הסכום הוא 1,981,270 = 581,250 +1,400,020
פסק הדין
הנתבעת רשות מקרקעי ישראל תשלם לתובעת צוקית נדל"ן פיצוי בסכום כולל של 1,981,270 ש"ח בצירוף רבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.
הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות הליך זה ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 40,000 ש"ח
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים
ניתן היום, כ"ה אב תשע"ה, 10 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.
