אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ת"א 7912-11-09 עופר מרכזים בע"מ ואח' נ' השקעות מרכזים בע"מ ואח'

ת"א 7912-11-09 עופר מרכזים בע"מ ואח' נ' השקעות מרכזים בע"מ ואח'

תאריך פרסום : 16/03/2015 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום תל אביב - יפו
7912-11-09
09/03/2015
בפני השופט:
יאיר דלוגין

- נגד -
התובעות:
1. עופר מרכזים בע"מ
2. מרתף קרית היוצרים בע"מ

עו"ד יגאל דורון
עו"ד מיטל סיידא
נתבעים:
1. אליהו פלדמן ואח'
2. לוין עזרה ז"ל ואח' - ע"י יורשם לוין אליהו
3. לרנר סם
4. יואב בורסוק ואח'
5. מרים גיטליץ ואח'
6. לנדוי עמוס
7. לנדוי חגי
8. ארזה דקלי
9. איבשקובסקי ושות' בע"מ
10. כלל חברה לביטוח בע"מ
11. נמני שאול
12. נתבע 58

עו"ד חגי הופן
עו"ד ורוניקה ראובני
עו"ד גדעון ויסמן
עו"ד אליהו מינקוביץ
עו"ד רינה דוד
עו"ד תמר לרנר
עו"ד אמיר איבשקובסקי
עו"ד גיל עטר
עו"ד אורן מאיר
עו"ד זהבית דורפמן
עו"ד יצחק הוס
החלטה
 

 

בית משותף נהרס כליל עקב שריפה ונמחק מפנקס הבתים המשותפים. המקרקעין שעליהם עמד הבית נרשמו בפנקס הזכויות הרגילות, כאשר כל אחד מבעלי היחידות בבית, נרשם כבעלים של חלק בלתי מסוים במקרקעין, כפי שיעור חלקו ברכוש המשותף. האם בעת פירוק השיתוף בין הצדדים במקרקעין הנ"ל, תחושב התמורה אותה יהיו בעלי הזכויות זכאים לקבל, אך ורק בהתחשב בחלק היחסי שלהם במקרקעין, כפי הרשום בנסח הרישום ובהתחשב בזכויות שקיימות מכוח התקנון המוסכם, ככל שקיימות, או שמא תחושב התמורה לפי היחס שבין השווי של כל יחידה לעומת השווי הכללי של כל היחידות? זו השאלה שעומדת להכרעה במסגרת החלטתי זו.

רקע וההליכים עד כה

עסקינן בבניין שהיה ידוע בשם "בית מרכזים". הבניין היה ממוקם ברחוב קיבוץ גלויות בתל-אביב (חלקה 77 בגוש 7087) והיה רשום כבית משותף. בשנת 2003 נהרס הבניין כליל כתוצאה משריפה.

התובעות, שהיו רשומות כבעלים של למעלה מ- 83% חלקים מהרכוש המשותף בבניין, הגישו למפקחת על רישום המקרקעין במחוז תל אביב, בקשה לפי סעיף 146(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק"), להורות על ביטול רישום הבית המשותף מהטעם שהוא אינו ראוי עוד לרישום בפנקס. חלק מהנתבעים בתיק זה (שייקראו להלן: "המתנגדים"), שהיו רשומים כבעלי 3.6% חלקים ברכוש המשותף, הגישו התנגדות לבקשה. יתר בעלי הזכויות בבית לא התנגדו למבוקש.

במסגרת ההליך לפני המפקחת, הוגש תצהיר של מודד מוסמך שאישר כי הבית נהרס כליל. על סמך תצהיר זה, שוכנעה המפקחת (עו"ד מ' אריאלי), כי הבניין אינו מתאים עוד לרישום כבית משותף והורתה על ביטול הרישום. המפקחת ציינה כי בעלי היחידות זכאים לפעול בהתאם לסעיף 60 לחוק המקרקעין להקמתו מחדש של בניין שנהרס; כי אין בסמכותה לדון, במסגרת הבקשה שהוגשה אליה, בטענות בדבר נזק ופיצויים המגיעים לבעלי היחידות מכוח פוליסת ביטוח שהוצאה לבית או בזכויותיהם מכוח הצמדות וזכויות אחרות שעוגנו בתקנון הבית המשותף; וכי כל בעל יחידה רשאי לפעול לאכיפת זכויותיו בערכאות המתאימות, אך אין בטענות שהעלו המתנגדים בהתנגדותם כדי לעכב את ביטול הרישום.

בהתאם לסעיף 147 לחוק המקרקעין, קבעה המפקחת כי כל אחד מבעלי היחידות בבית יירשם כבעלים של חלק בלתי מסוים במקרקעין, כפי שיעור חלקו ברכוש המשותף, אולם כחלק מצו הביטול תירשם הערה כדלקמן: "בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול ומהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות לניהול עסקים מסוימים בבית (סעיפים 6 עד 13), הצמדות שטחים (סעיף 14) והצמדות המפורטות ברשימת ההצמדות, נספח לתקנון". המפקחת קבעה שאין בהערה זו משום קביעה בעניין מעמדן או תוקפן של הוראות התקנון לאחר מתן הצו.

הצדדים הגישו עררים הדדיים על החלטת המפקחת. המתנגדים השיגו על ביטול רישום הבית והתובעות השיגו על תוקפה של ההערה האמורה. הממונה על מרשם המקרקעין (עו"ד ע' קן), קבעה שהרציונל העומד בבסיס סעיף 146(א) לחוק המקרקעין הוא לוודא שהמרשם ישקף נכונה את מצב הנכס והזכויות בו. משאין מחלוקת שהבית המשותף נהרס ואינו ראוי עוד להיות רשום ככזה, בדין הורתה המפקחת על ביטול הרישום. הממונה דחתה את טענת המתנגדים, הנשענת על סעיף 60 לחוק המקרקעין, בקובעה שהליך שיקומו של בית משותף שנהרס מחייב החלטה של בעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. תנאי זה לא התקיים ואין בסמכותה של המפקחת לברר מדוע התובעות מסרבות ליתן הסכמתן לשיקום הבית.

הממונה נסמכה על נוסחו של סעיף 147 לחוק המקרקעין וקבעה שהסעיף אינו מקנה למפקחת סמכות לקבוע שיעור שונה של בעלות משותפת במקרקעין, מאשר כפי חלקו של כל אחד מהבעלים בהתאם לחלקו ברכוש המשותף. אף אין בסמכותה לדון בהשלכות הקנייניות או הכספיות הנובעות מן ההוראות המעוגנות בתקנון הבית – סמכות שנתונה לבית המשפט המוסמך.

ביטול רישומו של הבית המשותף ללא ציון הערה שהבית התנהל לפי תקנון מוסכם, עלול לגרום לכך שלא יינתן ביטוי רישומי לזכויות שנקבעו מכוח התקנון המוסכם, וייתכן שיש להן נפקות כלכלית בעידן שלאחר המחיקה. מטעם זה נכון לרשום הערה בדבר קיומו של התקנון, מבלי להכריע בשאלת זכויות הצדדים כעולה ממנו.

עם זאת נקבע, כי נוסח ההערה שקבעה בהקשר זה המפקחת היה רחב מדי, ובמקומו קבעה הממונה שתירשם הערה בזו הלשון: "בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול ומהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות. אין בכך קביעה בעניין מעמדן או תוקפן של הוראות התקנון לאחר מתן צו הביטול". כפוף לאמור, דחתה הממונה את העררים כולם.

המתנגדים ערערו על החלטת הממונה לבית המשפט המחוזי ומספר חודשים לאחר מכן ועוד בטרם הסתיים הליך הערעור, הגישו את התביעה דנא לפירוק השיתוף במקרקעין על ידי מכירתם בדרך של התמחרות פנימית ולחילופין למרבה במחיר.

המדינה ביקשה להצטרף כצד לערעור ובקשתה נענתה. בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ש' ברוש – ע"א 1372/09, ע"א 1955/09 עיזבון המנוח אהרוני שלמה נ' עופר מרכזים ואח' – לא פורסם), קבע כי הליך לפני המפקחת אינו המסגרת המתאימה לדון בטענות בדבר חוקתיות ההסדר הקבוע בסעיפים 146 ו-147 לחוק המקרקעין, שאותן העלו המבקשים. בית המשפט קיבל את עמדת התובעות והמדינה לפיה כאשר בית משותף נהרס כליל, אין מנוס מהפעלת הסמכות שבסעיף 146(א) לחוק ובגדרה להורות על ביטול הרישום. כך מתחייב הן מלשון החוק, הן מבחינה מהותית, מאחר שברור שהבית אינו עומד עוד בתנאים לרישום בית משותף, בעוד שעל המרשם לשקף את מצבו של הנכס לאשורו. בית המשפט המחוזי החליט, אפוא, לדחות את ערעור המתנגדים, תוך חיובם בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 20,000 ש"ח.

המתנגדים הגישו בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי (בר"ע 3463/11 עיזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ' עופר מרכזים ואח' – פורסם בנבו – להלן: "בר"ע אהרוני"). בית המשפט העליון (כב' השופט פוגלמן), קבע כי בנסיבות, בדין נמחק הבית המשותף מפנקס הבתים המשותפים. עוד קבע בית המשפט כי בדין נקבע על ידי הממונה הערה ביחס לתקנון המוסכם, שכן התקנון הכיל הוראות בעלת מעמד קנייני וערך כלכלי, אשר אינן מאוינות על ידי ביטול הרישום. עוד נקבע כי דבר קיומו של התקנון יבוא לידי ביטוי במסגרת הליך פירוק השיתוף – הוא ההליך הראוי לדיון והכרעה בזכויותיהם הקנייניות של הצדדים ושוויין.

כב' השופטת ע' ארבל הסכימה לפסק דינו של השופט פוגלמן. כך גם כב' השופט זילברטל, אולם האחרון הוסיף הערה משלו, המשליכה לכאורה על השאלה שעומדת להכרעה במסגרת החלטתי זו. לפי כב' השופט זילברטל, יתכנו מצבים שהחלק היחסי ובלתי מסוים של קרקע של מי שהיה בעל דירה בבית המשותף שנהרס ושרישומו בוטל, לא ישקף את שוויה הכלכלי היחסי של הדירה ביחס לשאר הדירות. כמו כן, קבע כב' השופט זילברטל כי היתרונות או חסרונות של דירה בבית משותף (כגון, מיקומה, הנוף הנשקף ממנה וכו'), מתבטלים במקרה של ביטול הרישום, שכן אינם באים לידי ביטוי בהסדר הקבוע בסעיף 147 לחוק המקרקעין.

בהתייחסותו לטענת המתנגדים שלפיה בהסדר הקבוע בסעיף 147 לחוק יש משום פגיעה לא מידתית ולא חוקתית בזכויותיהם, שכן הסדר זה לא לקוח בחשבון את היתרונות של היחידות שלא באות לידי ביטוי בתקנון (כגון מיקומן), קבע כי ניתן היה "בימי חייו" של הבית המשותף לקבוע בתקנון כי שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה פלונית לא יחושב לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף (סעיף 57(א) לחוק), אלא בדרך אחרת, שתביא בחשבון גורמים נוספים אולם משהדבר לא נעשה, הרי שכל בעל דירה בבית המשותף היה יכול לדעת, עת רכש זכויות בדירתו, שבמקרה של ביטול רישום הבית המשותף (כתוצאה, למשל, מהרס מוחלט שלו) יתרונותיה של דירתו לא יבואו לידי ביטוי בעת שייקבע שיעור חלקו הבלתי מסוים בבעלות על הקרקע. לפיכך, לא מדובר בתוצאה שהיא בגדר שינוי זכויות בדיעבד, אלא בתוצאה שניתן היה לצפותה והנובעת מהוראות החוק ותקנון הבית המשותף.

עם זאת, קבע כב' השופט זילברטל כי את השאלה האם ניתן יהיה להביא בחשבון את ההיבטים האמורים במסגרת הליך פירוק השיתוף במקרקעין, בין היתר נוכח ההערה שנרשמה על-ידי הממונה בצו ביטול הרישום, יש להשאיר בצריך עיון, שכן בגדרו של ההליך דנא לא נדרשת הכרעה בשאלה זו.

ההליכים בתיק דנא, שנפתחו בחודש נובמבר בשנת 2009, עוכבו למעשה על ידי המותב הקודם שדן בתיק זה וזאת במסגרת החלטתו בקדם המשפט הראשון שהתקיים בחודש ספטמבר 2010 וזאת עקב הליכי הערעור שיו תלויים בבית המשפט המחוזי. לאחר מכן, הוריתי אני על המשך עיכוב ההליכים, נוכח הערעור בבית המשפט העליון.

משניתן פסק הדין בבית המשפט העליון בחודש ינואר 2013, קבעתי את התיק לקדם משפט נוסף לחודש אפריל 2013. בהחלטתי מיום 30.4.13, שניתנה לאחר הישיבה הנ"ל, ציינתי כי אין מקום למינוי כונס נכסים בטרם ייקבע אופן פירוק השיתוף וכן קבעתי כי שני עניינים עיקריים עומדים להכרעה, האחד, אופן פירוק השיתוף (מכירה או חלוקה בעין), כשבעניין זה נראה לכאורה שיש מקום למינוי שמאי מטעם בית המשפט והשני, האם תמורת המכר או החלוקה בעין, ככל שתעשה, ייקבעו לפי חלקו של כל צד לפי נסח הרישום ובהתחשב בזכויות ככל שקיימות בתקנון המוסכם, או גם בהתחשב בזכויות שמחוץ לתקנון, כגון מקיום הדירות. אפשרתי לצדדים להתייחס לעניינים אלה בטרם מתן החלטתי על המשך ההליכים וציינתי כי צד שלא יגיש עמדתו ייחשב כמי שמסכים למינוי שמאי וכמי שאינו עומד על מתן ביטוי לזכויות שלא רשומות בתקנון.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ