רינה ואח' נ' כהן ואח'

לפניי תביעה לפינוי הנתבעים מהדירה בה הם מתגוררים ולחיובם בתשלום של דמי שימוש.

הצדדים ועיקר טענות הצדדים

1. התובעים הם בעלים של הבית ברחוב בורוכוב 7, בתל-אביב (ידוע כחלקה 89 בגוש 6904). בדירה מס' 1 (להלן – הדירה) מתגוררים הנתבעים, אב (הנתבע 1, יליד שנת 1938) ובנו (הנתבע 2, יליד שנת 1974). בכתב התביעה טענו התובעים כי הנתבעים הם "משיגי גבול" (סעיף 6 לכתב התביעה). הזיקה לעולם הדיירות המוגנת תוארה בכתב התביעה באופן מעורפל: נטען כי הנתבע 1 הוא האלמן של יונה כהן ז"ל (להלן – יונה) "אשר התגוררה בדירה ושילמה שכר דירה מוגן, בעקבות הסכמה של סבם של התובעים" (סעיף 2 לכתב התביעה). התובעים התקשו לציין ברחל בתך הקטנה כי יונה הייתה דיירת מוגנת. הם הוסיפו, כי התברר להם "במקרה" כי היא נפטרה, בעוד הנתבעים "הסתירו את עובדת פטירתה" (סעיף 5 לכתב התביעה). כתב התביעה אינו מפורט כדבעי. תמונת המצב המלאה והמדויקת לא נפרשה בגדרו.

    

2. כתב ההגנה – כמו כתב התביעה – נערך באופן חסר. גם הוא נעדר פירוט עובדתי על אודות השתלשלות העניינים, תיאור הדיירים ומעמדם. תחילה נטען כי לבית משפט השלום אין סמכות לדון בתביעה לפינויו של דייר מוגן (סעיף 7.1 לכתב ההגנה; מאוחר יותר חזרו הנתבעים מהטענה, עמ' 2, ש' 4); הועלתה טענה קשה (ללא כל ביסוס) כי יונה, שהייתה דיירת מוגנת (לא צוין באיזה מעמד), ונפטרה ממחלה קשה, לקתה במחלה בעקבות ההליכים המשפטיים שנקטו התובעים נגדה (סעיף 7.1 לכתב ההגנה); הוגשה בקשה "לצרף" תיקים קודמים להליך (תיקים שהסתיימו זה מכבר (סעיף 8 לכתב ההגנה)); כן הועלתה על ידם טענת קיזוז (סעיף 20 לכתב ההגנה). כאמור, השתלשלות העניינים, הנוגעת לדיירים בדירה, סדר הדיירות וכיוצא באלה פרטים רלוונטיים נעדרו מכתב ההגנה. המנוחה שרה קאופמן ז"ל, אמה המנוחה של יונה (להלן – שרה), אינה נזכרת בכתב ההגנה. יש לכך סיבה. אעמוד עליה להלן.

    

3. התובעים הגישו כתב תשובה. הם בחרו לטעון בגדרו: "מוכחש כי המנוחה יונה כהן ז"ל הייתה דיירת מוגנת" (סעיף 3 לכתב התשובה).

    

    

   דיון

4. אקדים ואבהיר, כי אני מוצא דופי בעצם ההצגה החסרה של תמונת המצב העובדתית: התובעים יודעים כי יונה הייתה דיירת מוגנת. למרות, האמור הם ניסו להתכחש לעובדה זו; הנתבעים יודעים כי שרה היא החוליה הראשונה בשרשרת הדיירים בדירה, ולמרות זאת הם נמנעו מלהתייחס אליה, על-מנת לנסות ולבסס טענה כי הנתבע 2 – חוליה רביעית במשפחה – הוא דייר מוגן, כל זאת, כמפורט להלן, ללא ביסוס. כל צד אפוא בחר להציג תמונה עובדתית חלקית או חסרה, מתוך כוונה להתכחש להיקף המלא והמדויק של החובות והזכויות על-פי דיני הגנת הדייר. חומרה יתירה אני מוצא בניסיון להתכחש לזכויותיה של יונה כדיירת מוגנת. אתן דעתי להתנהלות הצדדים במסגרת פסיקת הוצאות ההליך המשפטי.

    

5. לגופם של דברים, תמונת המצב העובדתית ברורה. גם המצב המשפטי בהיר. שרה נולדה בשנת 1908. היא החלה להתגורר בדירה בשנת 1925 לערך. היא הוסיפה להתגורר בדירה עד לפטירתה בשנת 1982. יונה, בתה, היא ילידת שנת 1946. היא התגוררה בדירה עם אמה המנוחה שרה. לאחר פטירת האם – הפכה יונה לדיירת מוגנת. כיום התובעים אינם חולקים על התשתית העובדתית האמורה (הודעת ב"כ התובעים: "מוסכם לראות במנוחה הגב' שרה קאופמן ז"ל דיירת מוגנת מקורית. בתה המנוחה יונה כהן ז"ל היא דיירת נגזרת [...]", עמ' 1, ש' 21-20; עדות התובעת 1: "הגב' קאופמן הייתה דור ראשון, והגב' יונה כהן ז"ל דור שני", עמ' 4, ש/ 15-14). גם הנתבעים מסכימים עם הטענה כי שרה הייתה דיירת מוגנת מקורית: "[...] מכך עולה ששרה הייתה דיירת ראשית [...]" (סעיף 21 לסיכומי הנתבעים).

    

6. שרה אפוא הייתה דיירת מוגנת מקורית, לדעת שני הצדדים. לטענת התובעים, יונה הייתה דיירת מוגנת נגזרת. לטענת הנתבעים, גם יונה הייתה דיירת מוגנת מקורית ("כל מכתבי אמה של התובעת והתובעת אליה (ככל הנראה הכוונה ליונה – י.נ.) היו כאל דיירת מוגנת ולא כדיירת נגזרת. מכך עולה ששרה הייתה דיירת ראשית ויונה ראשית ורק לחילופין נגזרת" (סעיף 21 לסיכומי הנתבעים). אם שרה (האם) היא דיירת מוגנת מקורית, שנכנסה למושכר בשנת 1925 לערך (סעיף 3 לתצהיר הנתבע 1 מיום 25.5.2018; לא הובאה גרסה אחרת; לא הועלתה הסתייגות ביחס לטיעון עובדתי זה), הרי שיונה (הבת), שבעת כניסת אמה לדירה טרם נולדה (כאמור, יונה היא ילידת שנת 1946), אינה יכולה להיות דיירת מוגנת מקורית, אלא דיירת מוגנת נגזרת בלבד. יונה אינה יכולה להיות דיירת מוגנת מקורית, אם קיים "מקור" קודם. לא נטען, ממילא לא הונח בסיס לכך, כי שרה הפכה לדיירת מוגנת (מקורית) רק בשלב מתקדם מאוד של מגוריה בדירה, רק לאחר לידת בתה יונה. אף מקריאת תצהירו של הנתבע 1 מיום 25.5.2018, משתמע כי עמדת הנתבעים היא ששרה הייתה דיירת מוגנת עוד לפני לידת בתה יונה. לא הונח בסיס כלשהו לטענה כי יונה היא דיירת מוגנת מקורית או כי בשלב כלשהו היו שרה ויונה דיירות מוגנות בזמן מקביל. בהיעדר מחלוקת של ממש, לא ראיתי הכרח להידרש לשאלת המועד המדויק בו הפכה שרה לדיירת מוגנת בדירה. די במסקנה – שהיא ברורה ואינה במחלוקת אמתית – כי שרה הייתה דיירת מוגנת לפני יונה (עוד על מוסד הדיירות המוגנת לפני כניסתו לתוקף של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – "החוק") לתוקף ראו ע"א (מחוזי ת"א) 11795-02-18 רג'ואן נ' עוז (15.8.2019)). אני קובע אפוא כי יונה הייתה דיירת מוגנת נגזרת.

    

   אם שלחה התובעת – או קודם לכן אמה המנוחה של התובעת – ליונה מכתבים, שבהם היא התייחסה אליה כאל "דיירת מוגנת" מבלי לציין כי היא למעשה דיירת מוגנת נגזרת, אין במכתבים אלו כדי לשנות את מעמדה של יונה. הבחינה היא מהותית. ממילא, דייר מוגן נגזר הוא בבחינת "דייר מוגן", ואין צורך לציין בכל פנייה בכתב אליו כי הוא דיירת מוגן מדרגה שנייה (היינו, דייר מוגן נגזר).

    

7. יונה והנתבע 1 נישאו בשנת 1967. עם הנישואין עבר הנתבע 1 להתגורר עם אשתו יונה, בדירת האם שרה (בעלה המנוח של שרה, אביה של יונה, נפטר לפני נישואיהם של יונה והנתבע 1 (סעיף 4 לתצהיר הנתבע 1 מיום 25.5.2018; הוצגה תעודת פטירה)). מגוריו עם יונה לא הקנו לו מעמד כלשהו בדירה, בדיוק כשם שליונה עצמה לא היה אז מעמד עצמאי בדירה. יונה עצמה הפכה בשנת 1982 לדיירת מוגנת (נגזרת) עם פטירתה של אמה שרה. במועד זה לא חל שינוי במעמדו המשפטי של הנתבע 1. מעמדו היה כשל בן זוג שגר עם אשתו הדיירת המוגנת הנגזרת.

    

   בשנת 2016 נפטרה יונה. הנתבע 1, בעלה, יוכר כדייר מוגן – נדחה – אם יראה כי הוא עומד בתנאי סעיף 27 לחוק, שמפנה לסעיף 20 לחוק. כך קובעים הסעיפים:

   27.היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם –

   (1)מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר;

   20.(א)דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

    

   (ב)באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.

    

8. הנתבע 1 מתגורר בדירה מאז שנישא ליונה בשנת 1967. עדותו מהימנה עליי. הוא התגורר בדירה במשך שנים הן עם שרה הן עם יונה, עד לפטירתן. יונה, בתה של הדיירת המוגנת המקורית (אמה, שרה), הייתה דיירת מוגנת נגזרת מכוח הוראת סעיף 20(ב) לחוק ("באין בן-זוג [...] יהיו ילדי הדייר לדיירים"). על-מנת שהנתבע 1 יוכר כדייר מוגן נדחה, עליו להיות "מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 [...]" (סעיף 27(1) לחוק) – תנאי סעיף 20(א) לחוק מתקיימים: הנתבע 1 הוא "בן-זוגו" של דייר של דירה שנפטר ("הדייר שלפניו" היא יונה) (סעיף 20(א) לחוק) ו"השניים היו בני-זוג לפחות ששה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו" (סעיף 20(א) לחוק) – וכן "ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא הייתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר" (סעיף 27(1 )לחוק). הנתבע 1 אכן הוסיף להתגורר בדירה, ו"בזמן שהדייר שלפניו נפטר", היינו – בשנת 2016, אז נפטרה יונה, "לא הייתה לו דירה אחרת למגוריו". המועד הקובע אפוא לבחון האם לנתבע 1 הייתה דירה אחרת למגוריו הוא בשנת 2016, מועד פטירתה של יונה.

9. השאלה האם חלק מזכויות בדירה (שהתקבלו אצל הנתבע 1 בנסיבות מסוימות) באות בגדר "דירה אחרת" אינה רלוונטית בענייננו (אפנה, לצורך הסקירה, לע"א (מחוזי ת"א) 31506-12-16 אביטן נ' זימק (22.1.2018)). די בכך כי במועד פטירתה של יונה – בשנת 2016 – לנתבע 1 לא היו זכויות בדירה אחרת. כאמור, זכויות שהיו לנתבע 1 בדירה אחרת לא היו לו בשנת 2016. די בכך על-מנת שהנתבע 1 יוכר כדייר מוגן נדחה. דומה כי גם הנתבעים מכירים בכך כי הנתבע 1 הוא דייר מוגן נדחה והוא אינו דייר מוגן נגזר. מעבר לטיעון חסר הבסיס באשר לאפשרות שלפיה יונה היא דיירת מוגנת מקורית (ואז – ניתן היה לטעון כי הנתבע 1 הוא דייר מוגן נגזר), הנתבעים ציינו כי "נתבע 1 [...] הינו בעל זכות כדייר נדחה מחייו המשותפים עם חמותו שרה ורעייתו יונה". לטענתם, "הנתבע הינו דייר נגזר" אם יאושר היותה של יונה דיירת מוגנת ראשית" (סעיף 22 לסיכומי הנתבעים). כאמור, הטענה כי יונה היא דיירת מוגנת מקורית – נדחתה.

    

10. זכויותיו של הנתבע 1 בדירה אחרת: התובעים לא ידעו על קיומה של "דירה אחרת" לנתבע 1. בניסיון להביא לסילוקו מהדירה – קורת הגג היחידה שלו – הם טענו, בישיבת קדם המשפט השנייה, ביום 16.12.2018, ללא כל ביסוס, כך: "לשאלת בית המשפט, הייתה לו דירה אחרת, אנחנו לא יודעים בדיוק את הפרטים [...] הדירה הנוספת היא בחיפה, אנחנו לא יודעים אם היא עדיין קיימת אבל היא הייתה במועד הקובע, אותו מועד בו נפטרה הגב' קאופמן" (עמ' 5, ש' 10-8). הנתבע 1 הוא ש"חשף" את קיומה של הדירה האחרת, ולמעשה – את זכויותיו מן העבר בחלק מהזכויות בדירה האחרת. מדובר בדירה ברמת גן, שהייתה שייכת להוריו המנוחים של הנתבע 1. שטחה היה 47 מ"ר. לאחר פטירתו של אביו, נרשמו חלק מן הזכויות על שמו. בהמשך, לאחר פטירת אמו, נרשמו זכויות נוספות על שמו. זכויות אחרות היו רשומות על-שם אחיותיו (נסח רישום צורף לתצהירו מיום 22.5.2019 של הנתבע 1). אותה דירה נמכרה, בהליך כינוס נכסים שהתנהל בבית המשפט לענייני משפחה ברמת-גן, בשלהי שנת 2012 או בתחילת שנת 2013 (הוצג הסכם מכר, בהליכי כינוס נכסים, מיום 31.12.2012. יש להניח כי אישור בית המשפט לענייני משפחה להליך המכר ניתן זמן קצר לאחר מכן, ולאחריו נרשמו הזכויות בדירה האחרת על שם הקונה). בעת פטירתה של יונה, לנתבע 1 אפוא "לא הייתה לו דירה אחרת למגוריו" (סעיף 27(1) לחוק), על כל הכרוך והמשתמע מכך. אשר לטיעון לפיו עם נישואיו, בשנת 1967, היה על הנתבע 1 להוסיף ולהתגורר בדירה האחרת – בית משפחתו (דירה בשטח של 47 מ"ר) – ביחד עם אשתו (ויתר בני הבית) – הרי שלטענה זו אין יסוד משפטי (מעבר לכך שהטענה לא הובאה בכתב התביעה).

     

11. הנתבע 1 הוא אפוא דייר מוגן נדחה. לא היה בסיס להגשת התביעה נגדו. הוא אדם מבוגר, וראוי היה למנוע ממנו, בגילו ובמצבו, את הצורך לנהל הליך משפטי בנוגע לקורת הגג היחידה שיש לו. אשר לנתבע 2: הנתבע 1 הוא דייר נדחה. על-כן, אחריו לא יכול לבוא דייר מוגן נוסף (ראו סקירה: ת"א (שלום ת"א) 3444-09-12 עיריית תל-אביב יפו נ' גטרויר (25.8.2016) (כב' השופט ג' הימן)). הנתבע 2 אינו דייר מוגן כיום ולא יוכל לזכות בבוא היום למעמד של דייר מוגן בדירה. עם זאת, אין עילה להורות על פינויו כיום מהדירה. הנתבע 1 הוא דייר מוגן (כאמור, בדרגה שלישית – נדחה), ובנו רשאי להתגורר עם אביו בדירה. הוא יוכל להוסיף ולהתגורר עם אביו כל עוד האב, הנתבע 1, הוא דייר מוגן. לכשיחדל הנתבע 1 להיות דייר מוגן בדירה – זכאים יהיו התובעים לקבל את החזקה בדירה, כשהיא פנויה מכל אדם.

     

12. הצדדים העלו טענות נוספות. בהינתן הניתוח המשפטי המובא לעיל והמסקנות, לא היה צורך בהכרעה בטענות הנוספות. טענות שלא זכו להתייחסות פרטנית נמצאו אפוא על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה במחלוקות בהליך שלפניי.

     

     

    סיכום

13. התביעה לפינוי הנתבעים ולחיובם בתשלום דמי שימוש – נדחית.

     

14. התובעים יישאו בהוצאות הנתבעים ובשכ"ט עו"ד על סך של 25,000 ₪. התשלום ייעשה בתוך 30, שאם לא כן הוא יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מיום פסק-הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.

     

15. כתב הסיכומים שהגישו הנתבעים חורג ממתכונת הסיכומים שנקבעה (מבחינת הריווח וגודל האותיות). על כן, הנתבעים יישאו בתשלום של הוצאות לטובת אוצר המדינה על סך של 1,500 ₪. התשלום ייעשה בתוך 30 יום.

     

    התיק ייסגר.

     

     

    ניתן היום, י"ב טבת תש"פ, 09 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.