יפוי כוח לעיין ברשויות הרישוי לעניין הערות האזהרה הרשומות בלשכת רישום המקרקעין.
אשמח לעמוד לרשותך בכל נושא נוסף".
אין מחלוקת שלמכתב צורפו המסמכים הנזכרים בו, לרבות חוזה החכירה ואישור תשלום דמי החכירה.
4.הצדדים המשיכו להחליף ביניהם טיוטות של חוזה המכר. ביום 16.1.2008 שלח בא כוח התובעים למר ברון טיוטה הכוללת תיקונים להסכם, בה נרשם בסעיף 1.1 כי המוכרים מצהירים שהם מחזיקים בזכויות החכירה עד יום 31.3.2071 כמפורט באישור זכויות מטעם המנהל (נספח 5.א לתצהיר התובעים). תיקון זה לא היה מקובל על מר ברון. ביום 17.1.2008 שלח בא כוח התובעים למר ברון בדואר אלקטרוני טיוטה מעודכנת תוך שציין כי היא "בהמשך לשיחתנו", בה נרשם בסעיף 1.1 כי המוכרים מצהירים שהם בעלי זכויות החכירה המהוונות במגרש עליו בנוי הבית, וזאת בהתאם להסכם חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל לתקופה המסתיימת ביום 31.3.2022, "וכי בהתאם להסכם החכירה אין כל מניעה ולא נדרש תשלום כלשהו להארכת תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות" (נספח 5.ב לתצהיר התובעים). ביום 21.1.2008 נשלחה טיוטה נוספת, בה נמחקו המילים "בהתאם להסכם החכירה" (נספח 5.ג לתצהיר התובעים).
5.ביום 23.1.2008 נחתם הסכם המכר (נספח 1 לתצהיר התובעים), לפיו רכשו התובעים מהמוכרים את זכויותיהם בבית תמורת סכום של 1.6 מיליון דולר. בסעיף 1.1 להסכם המכר, תחת הכותרת "הצהרות המוכרים", נכתב כי המוכרים מצהירים:
"כי הינם בעלי כל זכויות החכירה המהוונות במגרש הרשום בלשכת רישום המקרקעין כחלק מחלקה 55 בגוש 6691 (להלן: "המגרש") בהתאם להסכם חכירה מהוון עם מנהל מקרקעי ישראל, קרן קיימת לישראל (להלן: "המנהל") ולשטר תיקון תנאי חכירה (המצ"ב כנספח א1 ו-א2) עד לתקופה המסתיימת ביום 31.3.2022 כמפורט בנסח לשכת רישום המקרקעין המצ"ב כנספח א3 וכי אין כל מניעה ולא נדרש תשלום כלשהו להארכת תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות".
בסעיף 3 להסכם נאמר, כי התשלום בסך 1.6 מיליון דולר הוא "תמורת הנכס וכל יתר התחייבויות המוכרים על פי הסכם זה".
6. לאחר מספר שנים החליטו התובעים למכור את הבית לצד שלישי, ופנו לרמ"י על מנת להאריך את החכירה לתקופה של 49 שנים נוספות ("התקופה הנוספת"). אלא שאז התברר להם, כי לצורך כך עליהם לשלם דמי חכירה מהוונים עבור תקופה זו. ביום 2.2.2015 שלחה רמ"י הודעה פורמאלית, לפיה הארכת החכירה תלויה בתשלום דמי חכירה מהוונים בסך 309,897 ש"ח (נספח 10 לתצהיר התובעים). התובעים דרשו כי המוכרים יישאו בתשלום זה, אולם הם סירבו (ראו ההתכתבויות בין באי כוח הצדדים שצורפו כנספחים 15-11 לתצהיר התובעים; יצוין כי במועד זה מר ברון כבר הלך לעולמו). עקב כך, שילמו התובעים ביום 2.3.2015 את דמי החכירה, והגישו את התביעה הנוכחית במסגרתה הם מבקשים לחייב את הנתבעת בתשלום דמי החכירה ששולמו על ידם, אשר בתוספת הפרשי ריבית והצמדה עד מועד הגשת התביעה עומדים על סך 312,418 ש"ח.
7.יצוין, כי תחילה הוגשה התביעה גם נגד עזבונו של מר ברון, אשר אינו מהווה אישיות משפטית. במסגרת הדיון בתביעה הוסכם, כי העיזבון יימחק וכי הנתבעת תהיה הנתבעת היחידה. עוד הוסכם, כי ככל וייקבע כי חלה על המוכרים חבות כלשהי, תישא בה הנתבעת (עמ' 64-62 לפרוטוקול).
8.במסגרת ההליך העיד התובע מטעם התובעים, והנתבעת העידה מטעמה. לאחר מכן סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה.
תמצית טענות הצדדים
9.לטענת התובעים, לשונו של החוזה ברורה, ועולה ממנה כי המוכרים הציגו מצג לפיו הארכת תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות לא תהיה כרוכה בתשלום כלשהו. התובע העיד, כי הוא רצה לוודא שתמורת הסכום עליו הוסכם הוא מקבל את זכויות החכירה עד 2071. מכיוון שלא הייתה אפשרות להאריך את החכירה באותה תקופה, ומכיוון שרמ"י לא מסרה תשובה חד משמעית בשאלה אם הארכת החכירה תהיה כרוכה בתשלום, הוא עמד על כך שתיכלל בהסכם הצהרה מפורשת בעניין זה של המוכרים. עוד טוען התובע, כי מבחינת מחיר השוק של הנכס, הסכום ששולם בסך 1.6 מיליון דולר מתאים לתקופת חכירה ארוכה, ולא לתקופה שהייתה אמורה להסתיים תוך 14 שנים. בסיכומים ציין בא כוח התובעים, כי למעשה אין גרסה נגדית לטענותיו של התובע, שכן הנתבעת העידה כי לא הייתה מעורבת במשא ומתן או בניסוח החוזה ולא ידעה להתייחס לטענות הקשורות לכך.
10.לטענת התובעים, משעה שהתברר כי המצג שניתן על ידי המוכרים, לפיו הארכת הסכם החכירה אינה כרוכה בתשלום, אינו נכון, היה על המוכרים לשאת בתשלום, וסירובם לעשות זאת מצמיח להם עילה בגין הפרת חוזה ומכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.
11.הנתבעת טוענת, כי אין לפרש את האמור בהסכם השכירות ובמכתבו של מר ברון כמצג לפיו לא תהיה חובה לשלם דמי חכירה עבור תקופת החכירה הנוספת, אלא רק שההארכה עצמה לא תהיה כרוכה בתשלום. היינו, המצג היה כי לא יהיה צורך בתשלום נוסף על דמי החכירה, עבור עצם ההסכמה להאריך את החכירה. בהקשר זה טוענת הנתבעת, כי הנוהל הרלוונטי לאותה תקופה של מנהל מקרקעי ישראל, נוהל מס' 37.01 שכותרתו "יובל חכירה במגורים במגזר העירוני" ופורסם ביום 23.11.2006 (נספח ה' לתצהיר הנתבעת; "נוהל 37.01"), עורך הבחנה בין עצם חידוש החכירה, שאינו כרוך בתשלום, לבין החובה לשלם דמי חכירה, אשר תחול גם על תקופת החכירה הנוספת.
12.לטענת הנתבעת, מהסכם החכירה שצורף להסכם המכר ניתן לראות כי שולמו דמי חכירה רק עד שנת 2022, ואין בהסכם המכר כל התחייבות של המוכרים לשלם את דמי החכירה עבור תקופת החכירה הנוספת אם יידרשו. זאת, בניגוד להיטל ההשבחה, שלגביו נכתב במפורש כי היה ויוטל יישאו בו המוכרים. עוד מציינת הנתבעת, כי בסעיף 21 לחוזה החכירה המקורי, אליו הפנה מר ברון במכתבו, נאמר, כי הארכת חוזה החכירה מותנית בכך שהחוכר יחתום על חוזה חכירה חדש שיכלול את "תנאי החכירה הנוספת". החוזה לא מגדיר מה יהיו תנאי החכירה הנוספת, וממילא ברור שהם עשויים לכלול דרישת תשלום. הנתבעת מדגישה כי אין זה הגיוני שהמוכרים ייטלו על עצמם התחייבות לשאת בחיוב העלול להתגבש 14 שנים לאחר העסקה. עוד נטען, כי אין ממש בטענה שהסכום ששולם מתאים למחיר שוק של הנכס בהנחה שתקופת החכירה הנוספת כלולה בו. הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי היה על התובעים להביא לעדות את בא כוחם, אשר הוא זה שהיה בקשר עם מר ברון במהלך המשא ומתן, והימנעותם מהעדתו פועלת לחובתם.
13.בנוסף טוענת הנתבעת, כי גם אם תתקבל הפרשנות המוצעת על ידי התובעים להסכם המכר, אזי מדובר לכל היותר בטעות שהייתה משותפת למוכרים ולתובעים. טעות זו זיכתה את התובעים באפשרות לפנות לבית המשפט בבקשה לבטל את ההסכם (סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 ("חוק החוזים")). גם אם ייקבע שמדובר ב"טעות" שאינה משותפת, אזי עמדה לתובעים, לכל היותר, זכות לבטל את החוזה בהתאם לסעיף 14(א) לחוק החוזים, זכות אותה לא ניצלו שעה שבחרו למכור את הנכס לאחר. בכל מקרה, לטענת הנתבעת אין מדובר במצב של הפרת חוזה, וממילא אין לתובעים זכות לפיצוי.
דיון והכרעה
14.שתי שאלות עיקריות עומדות לדיון במסגרת הליך זה. השאלה הראשונה היא פרשנותו של סעיף 1.1 להסכם המכר. בעניין זה הוצגו שתי עמדות פרשניות נוגדות. לשיטת התובעים, הסעיף כולל מצג לפיו לא יידרש כל תשלום עבור הארכת החכירה ב-49 שנים נוספות, לרבות לא תשלום דמי חכירה. לשיטת הנתבעת, הסעיף כולל מצג לפיו לא יידרש תשלום עבור עצם ההסכמה להארכת החכירה, אולם הוא אינו כולל מצג באשר לשאלה אם יידרש תשלום דמי חכירה עבור תקופת ההארכה. השאלה השנייה, שתתעורר רק אם תאומץ עמדת התובעים, היא מה משמעות העובדה שהמצג שניתן על ידי המוכרים לא התממש.
15. בטרם נידרש לשאלות האמורות, יש להתייחס לטענת התובעים כי למעשה אין לנתבעת גרסה שתסתור את גרסתם. כפי שעלה מעדות הנתבעת, מי שניהל את המשא ומתן מטעם המוכרים באופן בלעדי היה מר ברון, והנתבעת עצמה לא הייתה מעורבת. הנתבעת לא ידעה לענות על שאלות הקשורות לפרטי החוזה או למשא ומתן. הטענה העיקרית שלה הייתה, כי מר ברון לא אמר לה שהם התחייבו לשאת בדמי חכירה עתידיים, ואילו זה היה המצב אין ספק שהוא היה מספר לה על כך. על רקע מצב דברים זה הדגישו התובעים בסיכומיהם, כי עדותה של הנתבעת כוללת רק השערות, ספקולציות ועדויות שמיעה, ולמעשה אין כל גרסה פוזיטיבית שיש בה כדי לסתור את עדותו של התובע לגבי המשא ומתן עם מר ברון.
16.טענה זו טוב היה לה שלא נטענה משנטענה. אכן, מי שניהל את המשא ומתן מטעם המוכרים היה מר ברון, אשר למרבה הצער הלך לעולמו ולא ניתן לשמוע את גרסתו. כתוצאה מכך, אכן נוצר מצב בו רק צד אחד מסוגל להציג גרסה עובדתית על יסוד עדויות ממקור ראשון. אולם, אין פירוש הדבר כי יש לאמץ גרסה זו באופן אוטומטי. אדרבה, העובדה שהגורם שהיה מעורב בהתרחשויות ויכול היה להעיד עליהן הלך לעולמו, מחייבת את בית המשפט לזהירות יתרה לפני קביעה עובדתית נגד אותו גורם אשר יש בה כדי להשפיע על זכויות יורשיו או קרוביו. בהקשר זה, דומה המצב בענייננו לתביעה נגד עיזבון, בה מוטל על התובע נטל מוגבר (ראו, ע"א 6002/92 מלק נ' מנהל עיזבון הרב יהושע דויטש ז"ל, פ"ד נא(5) 1, 10-9 (1997)). הטעם להצבת רף מחמיר בתביעה נגד עיזבון היא, כי "בהעדר הבעל-הדבר גופו אין לדעת אם לא היה מצליח – אילו עוד בחיים חייתו – להזים או לסתור את ראיות יריבו..." (ע"א 459/59 פינקלשטיין נ' פרושטייר, פ"ד יד 2327, 2330 (1960)).
17.בענייננו, הגורם שהיה מעורב בתהליך מצד המוכרים אינו עוד עימנו, למרבה הצער, ואין אדם אחר מטעם המוכרים שיוכל להעיד על השתלשלות הדברים. בנסיבות אלו, לא רק שאין בכך שלנתבעת אין גרסה עובדתית ממקור ראשון כדי להביא לדחייה אוטומטית של טענותיה, אלא להיפך – יש בכך כדי להביא לבחינה קפדנית יותר של גרסת הצד שכנגד.
על רקע האמור נפנה לבחינת השאלות העומדות להכרעה.
פרשנות ההסכם
18.סעיף 1.1 להסכם קובע, כי המוכרים מצהירים ש"אין כל מניעה ולא נדרש תשלום כלשהו להארכת תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות". המילים "תשלום כלשהו" מנוסחות באופן מרחיב, כך שאין ספק שהן כוללות תשלום מכל מין וסוג. מוקד השאלה הפרשנית הוא המילים "להארכת תקופת החכירה" – האם הכוונה היא שלא יידרש תשלום עבור ביצוע פעולת ההארכה – כלומר, עצם חידוש החכירה במובחן מהחכירה עצמה – או שמא לא יידרש כל תשלום בקשר להארכת תקופת החכירה, לרבות תשלום דמי חכירה נוספים. כבכל מקרה בו מתעוררת שאלה של פרשנות חוזית, יש להתחיל את הבחינה בלשון החוזה.
19."חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו" (סעיף 25(א) לחוק החוזים). קולמוסים רבים נשתברו בשאלת היחס בין לשון החוזה לנסיבות כריתתו בכל הנוגע לפרשנות החוזה, ואף בפסיקה אין אחידות דעים בעניין זה (ראו למשל, רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ''ד סה(2) 563 (2012); ע"א 841/15 פנורמה הצפון חברה לבנייה בע"מ נ' פלוני (23.5.2016), וההפניות שם). בענייננו, אין צורך להידרש לעומקה של סוגיה זו. כפי שאפרט, לדעתי לשון החוזה נוטה במידת מה לטובת הפרשנות המוצעת על ידי התובעים, אולם אין מדובר במצב בו אומד דעת הצדדים "משתמע במפורש מלשון החוזה", כלשון סעיף 25(א) לחוק החוזים. לפיכך, יש להידרש גם לנסיבות העניין.
20.סעיף 1.1 להסכם מנוסח בלשון מרחיבה, כפי שזו באה לידי ביטוי במילים "תשלום כלשהו". הדבר מעיד על מגמה להרחיב את תחולתו של הסעיף. קריאה פשוטה של הסעיף אף אינה מגלה יסוד להבחנה בין תשלומים מסוגים שונים. על פני הדברים, הקורא את הסעיף מתרשם כי הצדדים התכוונו להביע הצהרה לפיה הארכת תקופת החכירה לא תהיה כרוכה בתשלום, ואחת היא כיצד הוא יכונה. עם זאת, אין לומר כי הפרשנות המוצעת על ידי התובעים "משתמעת במפורש" מלשון החוזה. גם הפרשנות המוצעת על ידי הנתבעת יכולה להתיישב עם לשון הסעיף, שכן ניתן לומר כי הביטוי "להארכת תקופת החכירה" מתייחס לעצם החידוש של החכירה, במובחן מתשלום דמי החכירה עצמם. ללשון החוזה יש שני תפקידים: היא גודרת את המרחב הפרשני, במובן זה שלא תיתכן פרשנות שאינה מתיישבת עם לשון החוזה; והיא יוצרת חזקה לפיה תכליתו של החוזה עולה בקנה אחד עם המשמעות הפשוטה והטבעית של הלשון (ראו, רע"א 3961/10 הנ"ל, פסקה 15 לפסק הדין של השופט ריבלין). בענייננו, אני סבור כי שתי הפרשנויות המוצעות מתיישבות עם לשון החוזה, אולם פרשנות התובעים מתיישבת יותר עם המשמעות הטבעית והפשוטה של הלשון. לפיכך, יש מקום לפנות לבחינת נסיבות העניין, אולם על הנתבעת הנטל להראות כי הנסיבות מצדדות בפרשנות המוצעת על ידה. לא רק שהנתבעת לא עמדה בנטל זה, אלא שגם נסיבות העניין תומכות, לטעמי, בפרשנות התובעים.
21.חוזה הוא כלי להקצאת סיכונים. הדבר נכון במיוחד בענייננו, בו מדובר בהצהרה המתייחסת בבירור לסיכון מסוים - גביית תשלום נוסף בגין תקופת החכירה הנוספת. בחינת תכליתו של ההסכם מחייבת התחקות אחר הסיכון המדויק אליו התכוונו הצדדים. בענייננו, הנסיבות מורות, לדעתי, כי סיכון זה היה החשש שמא יהיה צורך לשלם תשלום כלשהו – יהא כינויו וטיבו אשר יהיה – הקשור להארכת החכירה בגין תקופה נוספת.
22.התובע העיד, כי מה שהיה חשוב מבחינתו זה לוודא כי כנגד התמורה החוזית המוסכמת יקבלו התובעים את זכות החכירה עד שנת 2071, בלא שיהא עליהם להוציא מכיסם כספים נוספים לשם כך. כפי שציינתי לעיל, מכיוון שרק צד אחד מסוגל להעיד על הדברים יש לנהוג ביתר זהירות לפני שתאומץ גרסתו, אלא שבענייננו טענה זו נתמכת בהגיונם של דברים ובראיות בכתב.
בהגיונם של דברים – שכן מבחינת התובעים, כרוכשי הנכס, אין משמעות לשאלה אם יחויבו בתשלום בסעיף זה או בסעיף אחר. אחת היא מבחינתם אם תשלום אותו ייאלצו לשלם יוגדר כדמי חכירה מהוונים, כתשלום עבור ההסכמה להארכת החכירה או כשילוב של השניים. כאשר הביעו התובעים את החשש הנובע מכך שתקופת החכירה מסתיימת בשנת 2022, ניתן היה להבין כי מה שהטריד אותם הוא שמא הארכת החכירה תהיה כרוכה בהוצאת כספים על ידם, יהא אשר יהא סיווגם.
בראיות בכתב – כפי שעולה מההתכתבויות בין הצדדים ומהתיקונים לטיוטות, התובעים הוטרדו מהשאלה מתי מסתיימת תקופת החכירה, והאם חידוש החכירה יהיה כרוך בתשלום. בטיוטה השנייה, אותה שלח בא כוח התובעים לאחר שקיבל את מכתבו של מר ברון מיום 14.1.2008, הכניס בא כוח התובעים תיקון לפיו המוכרים מצהירים שהם מחזיקים בזכויות החכירה עד יום 31.3.2071. אין חולק, שניסוח כזה משמעותו שלא יהא צורך לשלם תשלום כלשהו בגין החכירה עד 2071. תיקון זה לא היה מקובל על מר ברון, ככל הנראה מכיוון שאינו תואם את המציאות, ולפיכך הוא הומר בהצהרה לפיה הארכת החכירה לא תהיה כרוכה בתשלום. עם זאת, הדבר מלמד על כך שהתובע הבין – ומר ברון היה יכול להבין שזו הבנתו של התובע – כי משמעות ההצהרה היא שהוא לא יידרש לשלם תשלום כלשהו עבור תקופת ההארכה.
23.הנה כי כן, הסיכון שמא ייאלצו התובעים לשאת בתשלום בגין תקופת החכירה הנוספת היה "על השולחן". מהמגעים בין הצדדים היה ברור, ובוודאי שצריך היה להיות ברור, כי הסיכון שמטריד את התובעים מתייחס לאפשרות כי ייאלצו לשאת בתשלום כלשהו בגין התקופה השנייה, יהא אשר יהא טיבו ומקורו. חשש זה ביקש מר ברון להפיג במכתבו ובהצהרה בסעיף 1.1 לחוזה. ברי, כי מר ברון לא היה חייב להפיג את מלוא הסיכון. אין זה בלתי סביר, כי יהיו מצבים בהם במסגרת חלוקת הסיכונים בחוזה צד ייטול על עצמו את הסיכון לתשלום מסוג כזה ולא אחר. ודאי שהצדדים היו יכולים להסכים כי הסיכון לתשלום דמי חכירה יישאר על כתפיהם של התובעים, ואילו הסיכון לתשלום נוסף יוטל על המוכרים. אלא שבמקרה כזה מצופה היה כי הדבר יובהר בצורה ברורה במצג שניתן על ידי המוכרים. העובדה שכנגד החששות שהעלו התובעים ניתן מצג בנוסח מרחיב, המתייחס ל"תשלום כלשהו", מלמדת כי המצג שניתן התייחס למלוא הסיכון ממנו חששו התובעים.
24.נקודה נוספת שתומכת בעמדת התובעים היא הנוסח של מכתבו של מר ברון מיום 14.1.2008, בו הפנה אותם לחוזה החכירה והבהיר כי עולה ממנו ש"תקופת החכירה מוארכת ב-49 שנים, דהיינו 1.4.2071 ללא כל תשלום". גם כאן – הניסוח הוא מרחיב, והשימוש בביטוי "ללא כל תשלום" מרמז על כך שהארכת תקופת החכירה לא תהיה כרוכה בתשלום מכל סוג. גם כאן, ניתן לדקדק ולומר כי הכוונה הייתה שלא יידרש תשלום עבור חידוש ההארכה ולא עבור תקופת ההארכה עצמה, אולם אין זה פשט הלשון, והעובדה שבמקום נוסף ננקטה לשון מרחיבה ולא מסויגת, תומכת בעמדת התובעים.
25.הטענה העיקרית המועלית על ידי הנתבעת היא, כי לא ייתכן שהמוכרים ייתנו מצג לפיו לא יהיה צורך לשלם דמי חכירה, שעה שמחוזה החכירה, שהועבר לעיון התובעים, ברור שתקופת החכירה מסתיימת בשנת 2022. מכיוון שלא ייתכן כי תהיה חכירה ללא תשלום, ברור היה, כך לטענת הנתבעת, כי המוכרים לא הצהירו שלא יהיה חיוב בדמי חכירה. כנגד טענה זו טוען התובע, כי הוא הניח שדמי החכירה המהוונים ששולמו על ידי המוכרים בשנת 1992 כוללים את תקופת החכירה השנייה, ובדיוק בשל העמימות בעניין זה הוא דרש את ההצהרה מטעם המוכרים.
26.בדיון לא הוברר האם ישנם מצבים בהם רמ"י מסכימה להארכת חכירה בלא תשלום נוסף של דמי חכירה במועד ההארכה, היינו האם ישנם מקרים בהם דמי חכירה מהוונים שכבר שולמו נזקפים גם על תקופת החכירה הנוספת. התשובה לכך גם אינה משנה. מה שחשוב הוא, כי אין זה מופרך להניח כי עשויים להיות מצבים כאלה. בהקשר זה אזכיר, כי לטענת התובע בירור שנעשה מול רמ"י בסוגיה זו לא העלה תשובה ברורה. אף מעיון בחוזה החכירה לא עולה, כי ההנחה שלפיה לא יהיה צורך לשלם דמי חכירה נוספים בתקופת החכירה הנוספת היא מופרכת על פניה. סעיף 21 לחוזה החכירה, אליו הפנה מר ברון במכתבו, אומר כי בכפוף לתנאים מסוימים החוכר יהיה זכאי להארכת החכירה לתקופה של 49 שנים נוספות בתנאים שיהיו נהוגים אז לגבי החכרת מקרקעין מסוג זה. אכן, כפי שטוענת הנתבעת, בהחלט הגיוני לומר כי חלק מהתנאים עשויים להיות תשלום דמי חכירה. אלא שהחוזה אינו אומר באופן מפורש כי ההארכה תהיה כרוכה בתשלום דמי חכירה. ממילא, אין מדובר במקרה בו החובה לשלם דמי חכירה נוספים בגין התקופה הנוספת היא כה מובהקת, עד כי יש להסיק שברור שהמצג שניתן על ידי המוכרים אינו מתייחס לתשלום זה.
27.נחזור ונדגיש – התובע אינו טוען כי לא היה ער לכך שתיתכן אפשרות כי יהיה חיוב בדמי חכירה בגין התקופה הנוספת. להיפך – אפשרות זו הטרידה את התובע, ולכן הוא עמד על כך שיהיה בחוזה מצג לפיו לא יהיה חיוב כזה. פשוטו של המצג שניתן ונסיבותיו מצביעים על כך שהוא מתייחס גם לחשש שיהיה חיוב בדמי חכירה. אין מדובר במצב בו ההנחה שלא תהיה חובה לשלם דמי חכירה היא כה בלתי מתקבלת על הדעת עד כי יש בה כדי להוציא את המצג מידי פשוטו.
28.נקודה נוספת הפועלת, לדעתי, לחובת הפרשנות המוצעת על ידי הנתבעת היא העובדה שלא הוכח כי ישנם מצבים בהם רמ"י דורש עבור חידוש החכירה תשלום נוסף, מעבר לדמי החכירה (ראו, עמ' 79 לפרוטוקול מיום 2.11.2017). אדרבה, לפי נוהל 37.01 של מנהל מקרקעי ישראל שצורף על ידי הנתבעת, לא נדרש תשלום עבור חידוש החכירה, אלא רק תשלום דמי חכירה שנתיים (שניתן להוונם). הנתבעת מפנה לנוהל זה בקשר לטענתה כי ברור שהארכת החכירה הייתה כרוכה בתשלום דמי חכירה שנתיים נוספים, הגם שלא הוכח ואף לא נטען כי נוהל זה, המוגדר כ"מסמך פנימי", היה לנגד עיני הצדדים. לטעמי, מהנוהל ניתן ללמוד דווקא כי גביית תשלום עבור עצם חידוש תקופת ההארכה של בית מגורים לא הייתה שכיחה, אם בכלל, מה שמפחית מהסבירות שרק לתשלום מסוג זה מתייחסת ההצהרה בסעיף 1.1 להסכם המכר.
29.נקודה נוספת שמעלה הנתבעת היא כי אין זה הגיוני שהמוכרים ייטלו על עצמם את הסיכון לחיוב שעשוי להתגבש שנים לאחר המכירה. אכן, אין זה סביר להניח כי מר ברון הביא בחשבון אפשרות כי המוכרים ייאלצו לשלם את דמי החכירה עבור התקופה הנוספת. זו כנראה גם הסיבה לכך שאין התחייבות כזו בחוזה, בניגוד לאמור לעניין היטל ההשבחה. יש להניח כי המצג ניתן תחת האמונה, כי אכן לא יהיה חיוב כזה. אולם, גם אם נתינת המצג שיקפה חוסר זהירות ואופטימיות יתר מצד המוכרים, אין זה סותר את העובדה שהמוכרים בחרו לתת מצג כזה. אעיר בהקשר זה, כי גם לשיטת הנתבעת נתנו המוכרים מצג על אירועים עתידיים, שכן גם לשיטתה הייתה הצהרה שלא יהיה תשלום בגין חידוש החכירה מעבר לתשלום דמי החכירה עצמם.
30.לסיום נקודה זו אציין, כי התובע טען שהמחיר ששולם מתאים לשווי השוק של הבית בהנחה כי דמי החכירה עבור התקופה הנוספת כלולים בסכום, אולם לא הובאה לכך כל ראיה, כגון חוות דעת שמאי או נתוני השוואה, ולפיכך אין לייחס כל משקל לטענה זו.
טענה נוספת שמעלה הנתבעת היא, כי התובעים נמנעו מלהביא עד רלוונטי, שהוא עו"ד הולדשטיין שייצג אותם בעסקה מול המוכרים. עו"ד הולדשטיין מייצג את התובעים גם בהליך הנוכחי, ואפשר שמטעם זה הוא לא העיד בו (ראו, סעיף 36 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו-1986). על פני הדברים, יש ממש בטענה כי עו"ד הולדשטיין הוא עד רלוונטי, מכיוון שהוא זה שניהל בפועל את המגעים מול מר ברון. עם זאת, המשמעות של אי הבאתו של עד רלוונטי אינה דחייה אוטומטית של גרסת בעל הדין, והדבר תלוי במכלול הראיות והנסיבות (ע"א 635/76 טייבר נ' טייב, פ"ד לא(2) 737, 743-742 (1977)). בענייננו, בהתחשב בכך שהתובע היה מעורב במשא ומתן ובכך שממילא, נוכח פטירתו של מר ברון, נמנעתי מלייחס משקל מכריע לעדותו של התובע כאשר היא לא נתמכה בראיות בכתב או בהגיונם של דברים, אין בכך שעורך הדין לא העיד כדי להטות את הכף.
31.לאחר שהתקיימו ההוכחות ונשמעו הסיכומים, הגישה הנתבעת הודעה לפיה התובעים סירבו להעביר לעיונה את חוות הדעת השמאית שהתקבלה בקשר לנכס במסגרת הליך אישור הלוואת משכנתה שנטלו התובעים, וזאת על אף שמחקירת התובע עלה כי ישנה חוות דעת כזו. לטענת הנתבעת, לחוות דעת זו עשויה להיות חשיבות, שכן יש להניח שיש בה התייחסות למועד סיום החכירה ולעובדה שלא שולמו דמי חכירה עבור התקופה הנוספת, ויש לזקוף את אי הבאת חוות הדעת לחובת התובעים. התובעים טוענים, כי הנתבעת לא עתרה לגילוי חוות הדעת במסגרת ההליכים המקדמיים בתיק, כי לא עלה בידם לאתר את חוות הדעת וכי ממילא אין בה כדי להשליך על ענייננו שכן היא נערכה לאחר חתימת הסכם המכר. בקשר לטענה האחרונה טוענת הנתבעת, כי גם אם חוות הדעת ניתנה לאחר הסכם המכר, אילו היא הייתה עומדת בסתירה למצג שניתן על ידי מר ברון יש להניח כי התובעים היו פונים אליו, והעובדה שהם לא עשו זאת מלמדת כי לא סברו שהמצג מתייחס לדמי החכירה.
לטעמי, גם אם נתעלם מהשלב הדיוני בו הועלתה הטענה על ידי הנתבעת, לא הוכח כי יש לחוות הדעת משמעות רבה, וזאת בין היתר בהתחשב בכך שהיא ניתנה ככל הנראה לאחר חתימת הסכם המכר. טענת הנתבעת בנויה על ספקולציה כפולה – האחת, כי יש בחוות הדעת התייחסות לנושא זה; והשנייה, כי התובעים עיינו בה והיו ערים לדקויותיה במידה שמחייבת את ההנחה שאילו הייתה סתירה בינה לבין המצג שניתן על ידי מר ברון הם היו פונים אליו. מדובר בטענה ספקולטיבית שלדעתי אין בה כוח שכנוע של ממש, ובוודאי שאין בה כדי להטות את הכף.
לאור כל האמור, אני סבור כי יש לאמץ את העמדה הפרשנית הנטענת על ידי התובעים, לפיה המצג שניתן בסעיף 1.1 להסכם היה כי לא יידרש תשלום כלשהו עבור תקופת ההארכה, לרבות לא תשלום דמי חכירה נוספים על אלו ששולמו על ידי המוכרים בשנת 1992.
הסעד לו זכאים התובעים
32.לטענת הנתבעת, אם תאומץ העמדה הפרשנית של התובעים המשמעות היא כי מדובר במצב של "טעות משותפת", לפי סעיף 14(ב) לחוק החוזים, וממילא הסעד היחיד שעשוי היה לעמוד לתובעים הוא פנייה לבית המשפט בבקשה לבטל את ההסכם. עוד נטען, כי גם אם מדובר ב"טעות" לפי סעיף 14(א) לחוק החוזים, הרי שהסעד היחיד לו היו זכאים התובעים הוא ביטול ההסכם. התובעים בחרו שלא לבטל את ההסכם, ובכך ויתרו על הסעד שהיו יכולים לזכות בו. לטענת הנתבעת, אין מדובר במקרה של הפרת חוזה, וממילא לא עומדת לתובעים זכות לפיצוי.
33.לטעמי, דיני הטעות כלל אינם רלוונטיים לסיטואציה. מבחינת המוכרים, הטעות הנטענת היא לכל היותר טעות בכדאיות עסקה, אשר אינה נחשבת ל"טעות" (סעיף 14(ד) לחוק החוזים). אכן, הדעת נותנת כי מר ברון סבר כי לא יהיה חיוב בדמי חכירה, ועל סמך סברה מוטעית זו נתן את המצג האמור. אלא שהשאלה האם יהיה חיוב בדמי חכירה או לא היא בדיוק הסיכון אליו מתייחס סעיף 1.1 להסכם המכר. ממילא, העובדה שמר ברון שגה בהערכת סיכון זו היא טעות בכדאיות עסקה, שאינה מקנה לצד הטועה זכות כלשהי (ראו, דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 730-724 (כרך ב, 1992) ("פרידמן וכהן")). גם מנקודת המבט של התובעים, נראה כי אין מדובר בטעות או בהטעיה. המצג מתייחס למצב עתידי – האם לאחר תום תקופת החכירה תהיה לחוכר זכות להאריכה, והאם יהא עליו לשלם כספים עבור כך. ככלל, ובכפוף לחריגים שונים, מצגים המתייחסים לעתיד אינם נבחנים תחת דיני מצג השווא (פרידמן וכהן, עמ' 800-799, 872; ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובניין בע"מ נ' ז'אק, פ"ד נו(4) 662, 670-669 (2002)). כאשר מתברר כי המצג העתידי שניתן לא התממש נמצא כי בפנינו מצג שנכזב, אך לא מצג כוזב.
34.כאשר מדובר במצג הכולל התייחסות לעתיד, השאלה שעל הפרק היא האם יש לראות במצג חלק מההתחייבות החוזית של נותן המצג. כאשר המסקנה הפרשנית היא שמדובר בחלק מההתחייבות החוזית, עומדות לצד שכנגד כל התרופות הנתונות למי שנפגע מהפרת חוזה (פרידמן וכהן, עמ' 876-869; וראו גם, ע"א 5888/08 אלרומלי נ' החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ, פסקה 31 (3.2.2011); ע"א 8737/00 הנ"ל, עמ' 669-668). בענייננו, סבורני כי המצג הפך לחלק מהחוזה עצמו, והוא בגדר התחייבות של המוכרים לכך שהוא יתקיים. כפי שפורט לעיל, המצג ניתן על רקע החששות שהביעו התובעים שמא יהא עליהם לשלם עבור תקופת החכירה הנוספת. על רקע זה, ההצהרה כי תקופת החכירה הנוספת לא תהיה כרוכה בתשלום אינה יכולה להתפרש אלא כנטילת התחייבות חוזית לתוצאה זו. משהתברר כי הדבר לא קרה, זכאים התובעים לפיצוי שיעמיד אותם במצב בו היו נמצאים אילו היה המצג מתקיים. פיצוי זה הוא דמי החכירה שנאלצו התובעים לשלם.
סוף דבר
35.לאור כל האמור, התביעה מתקבלת. הנתבעת תשלם לתובעים סך של 309,897 ש"ח, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום 2.3.2015. כמו כן, תשלם הנתבעת לתובעים את אגרת המשפט כפי ששולמה, ובנוסף הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 25,000 ש"ח.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 45 יום.
ניתן היום, ה' אייר תשע"ח, 20 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.
