דדון ואח' נ' שחטל ואח'

בפני תביעה לאכיפת הסכם מכר דירה הידועה כדירה ברחוב שלמה המלך 29, דירה 1 בעיר טבריה, גוש 15037 חלקה 72 תת חלקה 19 (תיקרא להלן – "הדירה"), שהיתה בבעלותו של המנוח, הרצל יעקוב יעקבי ז"ל, הוא המוכר לפי הנטען בתביעה (ייקרא להלן- "המנוח"). 

כן נתבקשו סעדים נוספים, הכל כפי שיפורט בהמשך פסק הדין.

הצדדים לתביעה:

1. התובעים הם הקונים של הדירה לפי הנטען בתביעה.

   התובע 1 ייקרא להלן-"התובע" והתובעת 2 תיקרא להלן-" התובעת".

    

2. הנתבעים 2-6 הם יורשי המנוח .

    

3. הנתבעת 1 (תיקרא להלן: "הגב' שרה"), הינה הזוכה בדירה על פי צוואת המנוח מיום 10.10.13.

    

   טענות התובעים (מתוך התביעה ולפי סדרן)

4. מאז שנת 2007 הם מתגוררים בדירה. תקופת השכירות הראשונה החלה ביום 5.3.07 ונסתיימה ביום 4.3.08. בחוזה השכירות הראשון שנחתם עימם בשנת 2007 דרש המנוח 3 חודשי שכירות מראש ובמזומן וכן תשלום בכל חודש בחודשו, וכך היה בכל שנה.

    

5. חוזה השכירות ביחס לדירה חודש כל שנה, כאשר המנוח היה עורך את חוזה השכירות ומכין שני עותקים זהים של חוזה, וזאת לאחר שמילא בחוזה בכתב ידו את הפרטים הנדרשים. לאחר מכן, התובע היה מגיע לביתו של המנוח לחתום על חוזה השכירות כאשר לאחר החתימה לכל אחד מהצדדים נשאר עותק.

    

6. מאז שנת שנת 2009 ניהל התובע משא ומתן עם המנוח לרכישת הדירה. כאשר חודש חוזה השכירות האחרון בתאריך 5.3.13 לשנה נוספת עד ליום 4.3.14 אמר המנוח לתובע שהשנה הוא רוצה למכור את הדירה, והתובע אמר למנוח שהוא זה שרוכש את הדירה, כאשר המנוח והתובע הגיעו להסכם בדבר מכירת הדירה. המנוח אמר לתובע, כי הוא זקוק לכסף דחוף והוא דרש מהתובע 300,000 ₪, כאשר התובע הסכים לשלם אך סך של 260,000 ₪. התובע אמר למנוח, כי הוא נכון לשלם "עוד היום" במזומן סך של 130,000 ₪ (להלן:"המקדמה") שהינה מחצית ממחיר הדירה לפי הצעתו של התובע.

   המנוח והתובע יצאו מהדירה ובעמדם על גשר הבניין לחצו יד, וכן הסכימו בינהם, כי לקראת סיום חוזה השכירות האחרון ייקבע מחיר סופי של הדירה וייחתם בינהם הסכם רכישה מפורט.

    

7. עוד באותו הערב גייס התובע את המקדמה, ובשעה 20:00 לערך, חזר לביתו של המנוח כאשר המנוח ואחיו של המנוח (ייקרא להלן:"שלמה") היו ישובים בסלון וצופים בטלויזיה בחדשות באותה השעה. במעמד זה, שני עותקים מחוזה השכירות האחרון היו מונחים על השולחן, והתובע שילם למנוח את המקדמה על חשבון רכישת הדירה. המנוח ביקש להסתיר מאחיו שלמה את הסכום ששולם לו והוא נכנס לחדר עם הכסף .

    

8. סכום המקדמה שניתן למנוח בגין מכירת הדירה נרשם על גבי חוזה השכירות האחרון, כאשר על העותק שנותר בידי התובע נרשם "הערות שולם ע"ח 130,000 ₪ מזומן על חשבון קניית הבית". למיטב זכרונו של התובע על העותק שבידי המנוח נרשם נוסח זהה למעט שצוין בנוסח זה "על חשבון הנכס ו/או הדירה" וזאת לבקשת המנוח.

    

9. בתאריך 16.7.13 התקשר המנוח לתובע וביקש ממנו בדחיפות את יתרת הסכום בגין מכירת הדירה, כאשר התובע אמר לו "מה אתה לחוץ, נשארו עוד כמה חודשים עד סוף חוזה השכירות האחרון" וכן אמר לו התובע, כי הוא יבדוק מה הוא יכול לעשות. עוד נטען, כי בחודש 10/2013 התקשר המנוח לתובע ואמר לו שהוא בבית החולים, וכי הוא לא מרגיש טוב וכי אם יקרה לו משהו חס ושלום אז שייסגור את ענייני הדירה עם שלמה (אח המנוח) .

    

10. עובדת פטירת המנוח ביום 12.11.13 לא היתה ידועה לתובע, ועניין זה נודע לו אך בדיעבד. לטענת התובע, במוצאי השבת שלאחר השבעה על המנוח התקשרה אליו הגב' שרה ואמרה לו שהיא אחותו של המנוח וכי המנוח נפטר. כן אמרה לו הגב' שרה בשיחה, כי יש לה את הצוואה האחרונה של המנוח, וכן אמרה: "..יש לי את כל הניירת אל תדאג, אני יודעת הכל.." התובע אמר לגב' שרה, כי הוא אינו מכיר אותה וכי המנוח לא הזכיר אותה. כן אמר לה, כי הוא בתהליך קניית הדירה מהמנוח וכי הוא שילם למנוח מקדמה בגין רכישת הדירה, כאשר הגב' שרה השיבה לתובע , כי : ".. אין לך מה לדאוג, הוא סיפר לי הכל, יש לי את כל המסמכים, בעזרת השם לאחר החודש ניפגש ונכיר מי זה אבינועם שהרצל דיבר עליו..".

     

11. עוד נטען, כי בשיחה הנ"ל שאלה שרה גם על תשלום דמי השכירות מאז מות המנוח, כאשר התובע השיב לה, כי מסר לשלמה (אח המנוח) בתאריך 11.12.13 המחאה על סך של 1,200 ₪, וכן אמר לה כי על פי חוזה השכירות האחרון הוא שילם למנוח 3 חודשי שכירות מראש, ולכן לא נותר לו מה לשלם. כן אמר לגב' שרה, כי הוא נתן לשלמה תשלום במזומן עבור חודש ינואר 2014 וזאת למרות שהוא אינו צריך לשלם, וכי תשלום זה ניתן "לשם המצווה של החודש של המנוח". הגב' שרה ביקשה מהתובע, כי מעתה ואילך לא למסור דבר לשלמה.

     

12. עת הגיע שלמה לביתו של התובע לקבל את דמי השכירות בגין הדירה לחודש 12/2013, הוא דפק בדלת הדירה כאשר התובעת פחדה לפתוח לו את הדלת. שלמה אמר לתובעת, כי הוא אח של המנוח שבא לסגור "את ענייני הדירה" עם התובע. התובעת השיבה לו שהתובע אינו בבית ושתתקשר אליו לסגור איתו את העניינים, כאשר שלמה הניח מכתב מתחת לדלת, בו צוין כי המנוח אמר לו לפני שנפטר "לקחת את הכסף ולשמור עד שיסתדרו העניינים".

     

13. לאחר שלושה ארבעה חודשים לערך (לא צוין ממתי) התקשר התובע לשרה ואמר לה: "אני רוצה לדעת מה קורה, איפה אני עומד עם הבית, עם הכסף, אני מודאג". התובע אף ביקש ממנה שתשלח צילומים של חוזה השכירות (האחרון), וכן של צוואות המנוח, כאשר הגב' שרה השיבה לו: "אל תדאג יהיה בסדר, הכל אצלי ביד, ניפגש, הכל יסתדר על הצד הטוב".

     

14. בשנת 2014 לקראת החגים פגש התובע באקראי את שלמה בסופר "יש חסד" בטבריה, כאשר שלמה אמר לתובע : "אני יודע שדיברת אתו על הבית על הקנייה, ראיתי שנתת לו כסף...לא ראיתי כמה נתת לו, לא שמעתי כמה סגרת אתו..".

     

15. ביום 27.3.15 נערכה פגישה מרובעת שכללה את התובע ואת אחיו רונן, וכן את הגב' שרה ובעלה. הפגישה נתקיימה בביתו של רונן בכרכור, והיא הוקלטה על ידי התובע.

     

16. בתחילת הפגישה הנ"ל ביקש התובע לראות את העותק של חוזה השכירות האחרון שהשאיר המנוח ושעליו נרשמה לטענתו אותה מקדמה. נטען, כי שרה ובעלה אמרו כי אין להם העתק מחוזה זה כאשר התובע הביעה פליאה רבה כי דווקא חוזה זה אינו בנמצא למרות שהגב' שרה מסרה לו, כי המנוח מסר לה את כל המסמכים עובר לפטירתו.

     

17. בפגישה זו הציג התובע לגב' שרה ובעלה את חוזה השכירות האחרון שעליו נרשמה המקדמה שניתנה למנוח.בפגישה זו הכירו הגב' שרה ובעלה בקיומו של הסכם מכר עם המנוח וכן במקדמה ששילמו התובעים למנוח על חשבון רכישת הדירה.

    בפגישה זו הבטיחו הגב' שרה ובעלה לתובעים, כי הדירה תימכר רק לתובעים, כאשר המחלוקת היחידה התמקדה במחיר הדירה.

    במהלך הפגישה הנ"ל הועלתה אף סוגיית דמי השכירות בגין הדירה, כאשר הגב' שרה ובעלה הכירו בכך כי ההשקעות והשיפוצים שביצעו התובעים בדירה במשך השנים קיזזו את דמי השכירות.

     

18. בסיום הפגישה הנ"ל, ביקשו שרה ובעלה לראות את הדירה בטרם יחתמו על הסכם עם התובעים, וביום 29.3.15, בערב הגיעו שרה ובעלה לראות את הדירה, כאשר בסיום אותו ביקור שאף הוא הוקלט על ידי התובע אמרו שרה ובעלה לתובע, כי יהיו עימו בקשר. לאחר הביקור הנ"ל, ביקשה שרה מרונן (אחיו של התובע) שישלח אליה את חוזה השכירות האחרון שעליו נרשמה המקדמה, כאשר ביום 1.4.15 שלח התובע לאחיו רונן עותק מחוזה השכירות האחרון, וזה האחרון שלח עותק זה לגב' שרה.

     

19. לאחר הפגישות הנ"ל הגב' שרה ובעלה התחמקו ממתן תשובה לתובעים בעניין השלמת עסקת הרכישה ובכל פעם תירצו להם תירוצים שונים. התובע אף שלח הודעות לגב' שרה ובאחת ההודעות ששלח ביום 3.2.16 דרך אפליקציית WhatsApp ביקש התובע לדעת מתי הגב' שרה ובעלה מתכוונים להסדיר את רכישת הדירה, כאשר שרה ובעלה השיבו כי: "..אנחנו לא יכולים להתקדם בנושא. תקוע אצל עורכי הדין".

     

20. ביום 31.10.16 אף פנו התובעים לבא כוח יורשי המנוח, עו"ד אייל חנין בניסיון לברר מתי תושלם עסקת רכישת הדירה, ובתגובה לפנייה זו השיב להם הנ"ל, כי מרשיו מכחישים באופן גורף כי נחתם הסכם מכר כלשהו בין התובעים למנוח ו/או עם שרה, ולראשונה הועלתה על ידם דרישה לתשלום דמי שכירות מיום פטירת המנוח ודרישה לפינוי הדירה. עם זאת הנתבעים לא נקטו בשום פעולה על מנת לפנות את התובעים מהדירה.

     

21. בין התובעים לבין המנוח נכרת הסכם מכר בכתב למכירת הדירה, הסכם השכירות האחרון שעליו נרשמה המקדמה הוא זה שמהווה את הסכם המכר. הסכם זה ממלא אחר דרישת הכתב בסע' 8 לחוק המקרקעין.

    פרטי העסקה כגון: תיאור הדירה, גודל מיקום, ומאפייני הדירה, מועד מסירת העסקה היו ידועים לצדדים בעת חתימה על הסכם השכירות האחרון, ולא היה כל צורך לרשום אותם על גבי הסכם השכירות האחרון.

    את כל הנתונים הטכניים התכוונו הצדדים להעלות בהסכם מפורט בתום תקופת השכירות האחרונה. פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי ס' 26 לחוק החוזים, כאשר העניין היחיד שלא סוכם עם המנוח עד תומו הוא המחיר הסופי של הדירה.

     

22. לחלופין , היה וייקבע כי חוזה השכירות אינו הסכם מכר, אזי יש ליתן להסכמה בעל פה עם המנוח למכירת הדירה תוקף של הסכם מכר וזאת לאור יחסיו המיוחדים של התובע עם המנוח. בין התובע לבין המנוח שררו יחסים מיוחדים וקרובים מעבר ליחסי חברות וכבוד הדדי. הצדדים היו מסכמים דברים בלחיצת יד ובאמונה. התובע סיכם עם המנוח בלחיצת יד במועד החתימה על חוזה השכירות האחרון, כי לקראת סוף תקופת השכירות האחרונה הוא ישלם את יתרת התמורה. הצדדים אף התכוונו לחתום על הסכם מכר מפורט יותר אך למרבה הצער המנוח נפטר והעסקה טרם השולמה.

     

23. לחילופי חילופין, יש לקבוע כי בין התובעים לבין הגב' שרה ובעלה נכרת הסכם מכר למכירת הדירהלאור המצגים של הגב' שרה ובעלה, ההתנהגויות, ההסכמות השיחות, והפגישות ביניהם (כפי שבאו לידי ביטוי בהקלטות השיחות)., הסכם המכר שנכרת הוא הסכם בעל פה ו/או בהתנהגות למכירת הדירה וזאת לאור בסעיף 23 לחוק החוזים הקובע, כי "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת...".

     

24. הסכם השכירות האחרון, תשלום המקדמה למנוח, ההודאה של הגב' שרה ובעלה בקיומו של החוזה ובתשלום המקדמה למנוח, וכן ההסכמה של שרה ובעלה לכך שרק התובעים הם אלו שיכולים לרכוש את הדירה מהווים גמירות דעת של הצדדים ומסויימות העסקה.

     

25. הגב' שרה ובעלה נהגו בחוסר תום לב משווע, ובחוסר הגינות כלפי התובעים. מדבריהם, מהתנהגותם, מהבטחותיהם ומהמצג שהציגו הבינו התובעים, כי עסקת המכר תושלם בקרוב והעיכוב נובע מעניין משפטי גרידא. התובעים מצידם הסתמכו על דבריהם ומצגיהם של הגב' שרה ובעלה ונהגו בדירה מנהג בעלים והם אף ביצעו בדירה שיפוץ נרחב. שרה ובעלה ניהלו עם התובעים מו"מ שלא בתום לב ובידיעה שהם לא ישלימו את העסקה והם אף הפרו את הבטחות שנתנו לתובעים. על חוסר תום ליבה של שרה ניתן ללמוד גם מחוסר המעש שלה שהתבטא גם בהעדר נקיטת פעולות אקטיביות לרבות אי חידוש חוזה השכירות, אי פינויה של הדירה וכיוצב' ( ראו הטענה בהרחבה בעמ' 8-9).

     

26. התובעים הפנו להלכות שנקבעו בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, וכן ע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ, וכן בע"א 6766/11 חג'אזי נ' חג'אזי, וטענו, כי במקרה דנן מדובר במקרה מיוחד ויוצא דופן בו עולה "זעקת ההגינות" המצדיקה כי יגבר עקרון תום הלב על דרישת הכתב. לטענתם, בשנים האחרונות חלו תמורות בדרישה הדווקנית בדבר הסכם בכתב לעסקאות מקרקעין ובתי המשפט החלו לפתח בהדרגה "תורה מרככת" לדרישת הכתב.

     

27. התובעים אף עתרו להצהיר, כי מחיר הדירה במועד כריתת ההסכם עמד על 280,000 ₪. לתמיכה בטענותיהם צרפו התובעים חוות דעת שמאי מקרקעין, אשר ביצע תחשיב לאומדן שווי הדירה לשנת 2013, בה עמד שווי הדירה על סך של 324,000 ₪.

    נטען, כי שווי הדירה לפי חוות הדעת הנ"ל תואם את טווח המחירים עליו נוהל משא ומתן עם המנוח והפער בין חוות הדעת הנ"ל לבין המחיר אותו דרש המנוח (300,000 ₪) נובע ממספר סיבות: לרבות עקב היחסים המיוחדים ששררו בין המנוח לתובע , עקב תשלום המקדמה במזומן עם חתימה על ההסכם, עקב זאת שהתובעים התגוררו בדירה משך למעלה מ- 6 שנים וכן ייתכן נוכח מחלתו של המנוח. מרכיבים אלו קיבלו ביטוי למחיר אותו דרש המנוח.

    לפיכך טענו, כי יש להצהיר שמחיר במועד ההסכם עמד על 280,000 ₪.

     

28. התובעים אף עתרו להצהיר, כי הנתבעים אינם זכאים לתשלום דמי השכירות ממועד סיום חוזה השכירות האחרון ועד היום. לטענתם, השיפוצים ההשקעות וההשבחות שהם ביצעו בדירה במשך השנים קיזזו את דמי השכירות שאותם דרשה הגב' שרה מאז מות המנוח.

     

29. לבסוף טענו התובעים, כי הם לא שמרו קבלות בגין השיפוצים שביצעו בדירה, באשר הם לא העלו על דעתם שהם יצטרכו להציג אותן בהליך כלשהו. רוב העבודה בוצעה באמצעות עובדים מזדמנים ובמזומן וזאת על מנת לחסוך בעלויות. התובעים אמדו את העלויות בעניין השקעות בדירה בסך של 115,000 ₪, והם עתרו לסעד של החזר השקעה זו.

     

    טענות הנתבעים:

30. מדובר בתביעה אשר מרבית יסודותיה נשענים על אדני שקר. התביעה נגועה בחוסר תום לב והתובעים מנסים להטעות את בית המשפט ולהציג מצגי שווא ביחס למכירת הנכס. התובעים תפרו גרסתם בדבר רכישת הנכס בידיעה שהמנוח כבר אינו בחיים.

     

31. הנתבעים הכחישו את טענת התובעים בסעיף 5 לתביעה ולפיה הם נפגשו עם התובעים "להשלים את עסקת רכישת הדירה" וכי נעשתה "עסקת רכישת דירה" עם התובעים.

     

32. ההערה הכתובה על גבי חוזה השכירות : "הערות שולם ע"ח 130,000 ₪ מזומן על החשבון קניית הבית" נכתבה ללא ידיעתו של המנוח, לא בנוכחותו ולא על ידו.

     

33. הגב' שרה, הודתה כי היא אכן מסרה לתובע כי המנוח נפטר, אלא שגרסתו לפיה אמרה לו, כי: "יש לי את כל הניירת אל תדאג, אני יודעת הכל .." היא גרסה שהומצאה.

     

34. באשר לפגישה שנתקיימה ביום 27.3.15 בין התובע ומר רונן וכן בין שרה ובעלה בכרכור, נטען, כי הצדדים שוחחו באופן כללי בלבד על האפשרות שהתובעים ירכשו את הדירה. לא סוכם כל תנאי אודות מכירת הדירה לתובעים. הנתבעים מעולם לא הכירו בקיומו של חוזה מכר.

     

35. הנתבעים דחו את הטענה, כי הם הסכימו והבטיחו שהדירה תימכר רק לתובעים. נטען, כי שרה הבהירה לתובע, כי היא מעדיפה למכור לו את הנכס אך היא לא התחייבה לכך ובסופו של דבר העסקה לא הבשילה והצדדים לא סיכמו דבר לא בעל פה ולא בכתב.

    נטען, כי התובעים משתמשים בתמליל באופן שקרי והם מצטטים רק חלק מהשיחות.

     

36. ס' 8 לחוק המקרקעין קובע, כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. בהעדר תוקף למסמך בכתב אין תוקף להתחייבות לערוך עסקה, וזאת גם אם היתה מוכחת התחייבות בדרכים אחרות, זאת מאחר ודרישת הכתב הנ"ל הינה דרישה מהותית. במקרה דנן לא רק שלא הוצג הסכם בכתב אלא לא הוכחה כל עסקה. חוזה השכירות אינו עונה על סע' 8 לחוק המקרקעין ו/או אינו הסכם מכר.

     

37. התובעים לא צרפו ולו מסמך אחד אשר תומך בטענותיהם בדבר "השיפוצים, ההשקעות וההשבחות שביצעו בדירה במשך שנים" כנטען על ידם בס' 64 לתביעה.

     

    חומר הראיות:

38. מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית של מר אבינועם דדון – התובע (ת/1). כן הוגש מסמך שענינו: "בנק יהב לעובדי המדינה בע"מ – הלוואות מאמצעי הבנק מיום 13.8.13 ומיום 19.8.13 (סומן ת/2-ת/3). כן הוגשה התנגדות למתן צו קיום צוואה (ת/4). כן הוגש תקליטור הקלטות (ת/5).

39. מטעם הנתבעים הוגש תצהיר עדות ראשית של הגב' שרה שחטל ושל מר הלל שחטל (נ/1). כן הוגש תצהיר עדות ראשית של מר שלמה יעקבי (נ/2).

40. העדים מטעם כל אחד מהצדדים נחקרו בחקירות נגדיות.

    אדון להלן במחלוקות שבין הצדדים.

    הערה מקדימה – כל ההדגשות בקו אינן במקור, אלא אם צוין אחרת.

    דיון והכרעה:

41. המחלוקת שבפני נוגעת לשאלה האם נערך בין הצדדים הסכם מכר מקרקעין בכתב ולחלופין בעל פה, בנוגע לדירה דנן, וככל שנחתם הסכם כזה האם יש להורות על אכיפתו.

     

42. כאמור, בכתב התביעה טענו התובעים, כי בינם לבין המנוח נכרת ונחתם הסכם מכר בכתב למכירת הדירה. לטענתם, הסכם השכירות האחרון עליו נרשמה המקדמה מהווה את הסכם המכר הוא עונה על דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין .

     

    האם חוזה השכירות האחרון מהווה הסכם מכר מקרקעין?

    מסגרת נורמטיבית

     

43. לצורך בחינת השתכללותו של הסכם מחייב בין צדדים יש להקדים ולבחון האם מתקיימים ביחס אליו שני תנאים מצטברים: גמירות דעת ומסוימות. גמירות דעת הינה כוונה של הצדדים להתקשר ביניהם בהסכם מחייב. המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו (ראו גם ע"א 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד (פורסם בנבו, 18.07.2010)).

     

44. דרישת המסוימות משמעה, כי הצדדים כללו במסמך ההתקשרות ביניהם את הפרטים המהותיים והחיוניים לצורך ביצוע העסקה. כאשר מדובר בעסקה במקרקעין נפסק, כי התנאים המהותיים לעסקה שיהיו מוסמכים וכתובים "כוללים.. דברים הכרחיים, כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומיסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק.." (ראו ע"א 7193/08 הנ"ל).

     

45. שני התנאים המצטברים הנ"ל (גמירות דעת ומסוימות) הנדרשים להתגבשות הסכם מחייב הינם תנאים נפרדים אך קיימים ביניהם קשרי גומלין חזקים. לעתים, העדה חזקה על גמירת דעת נתפשת כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה, מנגד, היעדר מסוימות – בדגש על היעדר הסכמה לגבי פרט עיקרי עשוי להעיד על פגם בגמירת דעתם של הצדדים (ע"א 7193/08 הנ"ל פסקה 9).

     

46. עוד נקבע על ידי בית המשפט העליון, כי על מנת לקשור את הצדדים בקשר חוזי גם במקרה שבו לא נערך חוזה פורמאלי מפורט ומלא, על בית המשפט להשתכנע, באופן שאינו מותיר מקום לספקות, כי מה שנעשה בין הצדדים לא נשאר בגדר משא ומתן בלבד או בגדר תנאים ראשוניים ושלדיים, אלא כי הם הגיעו לכדי הסכם שלם, גמור ומוחלט על כל יסודותיו ומשמעותיו. כן נקבע, כי האמור לעיל מקבל משנה תוקף, מקום בו עולה מהמסמך עצמו כי הוא לא נועד להיות בגדר הסכם סופי ומפורט, אלא הוא יהיה כפוף להסכם פורמאלי שייווצר בעתיד (ראו גם ע"א 868/75 א' לנדמן נ' אסתר קפלן, ואח', לב(1) 146 (1977)).

     

47. במשך השנים רוככה הדרישה בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כבעל מסוימות מספקת גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו את "התנאים החיוניים לעסקה", וזאת כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל. השלמה כאמור לא תיעשה כאשר קיימת בין הצדדים אי הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים (ראו ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' בלהה גושן [17 עמ'], נב(4) 673 (1998)).

     

    ומן הכלל אל הפרט:

48. יישום האמור לעיל על ענייננו הובילני למסקנה, כי חוזה השכירות אינו מהווה הסכם מכר בכתב כנטען על ידי התובעים.

     

49. ראשית, כותרת המסמך: "חוזה על שכירות" (צורף כנספח ד לתביעה) מדברת בעד עצמה. אני ער לעובדה כי אין בכותרת לבדה על מנת לגבש את המסקנה באשר למעמדו של המסמך, ואולם מקום בו היא מצטרפת לראיות נוספות כפי שאפרט להלן, הרי שאין להתעלם מהנקוב בה – וודאי עת נבחנת כוונת הצדדים.

     

50. אף עיון בגוף חוזה השכירות מלמד, כי קבועים בו תנאים בדבר שכירות הנכס ואין בו מאומה בנוגע לרכישת הדירה. כך למשל צוין בסעיף ה' לחוזה השכירות, כי:

    " בסוף החוזה מתחייב השוכר להפקיע את כל זכויותיו על הבית המושכר לו ולמסור למשכיר את הדירה במצב טוב כמו בעת קבלו את הדירה".

    וכן צוין בסעיף ו' לחוזה השכירות, כי: "בסוף זמן השכירות מתחייב השוכר לפנות את המקומות השכורים על ידו ולמסור את המפתחות למשכיר".

    כן צוין בסופו של החוזה, כי: "השוכר מצהיר כי הוא מקבל את הדירה במצב טוב ומתאים למטרת השכירות".

     

51. הנה כי כן כותרתו וגופו של מסמך חוזה השכירות מלמדים, כי כוונת הצדדים בהסכם זה היתה להשכרת דירה ולא למכור דירה.

     

52. באשר למשפט שנכתב בכתב יד על גבי הסכם השכירות כדלקמן: "הערות שולם ע"ח 130,000 ₪ מזומן על חשבון קניית הבית", הרי שלא שוכנעתי, כי מדובר במשפט שנכתב במעמד חתימת ההסכם עצמו. ראשית, אין חולק והתובע הודה בכך, כי משפט זה נכתב על ידו, ולא ע"י המנוח.

     

53.  

    מניסיוני השיפוטי, בצדה של כל תוספת או שינוי בהסכם מצויה בדרך כלל, חתימתם של הצדדים להסכם. בענייננו חתימות שכאלה אינן נמצאות. בהעדר חתימות הצדדים בצידה של התוספת הנ"ל זה, לא שוכנעתי, כי משפט זה נכתב על דעת הצדדים ובפרט על דעתו של המנוח. מסקנתי זו מתחזקת נוכח הצהרת התובע, כי "המנוח הוא זה שהתעקש שהמקדמה תירשם" (ראו סע' 13 לת/1), כך שמצופה היה כי התעקשות זו תבוא לידי ביטוי בחתימתו של המנוח בסמוך לאותה תוספת.

     

54. על כוונת הצדדים ניתן ללמוד אף מעדותו של התובע עצמו עת הצהיר בס' 14 לת/1 כדלקמן: "אני והמנוח סיכמנו כי לקראת סיום חוזה השכירות האחרון נקבע את המחיר הסופי של הדירה, המנוח אמר לי יהיה בסדר כשיגיע הזמן נדבר, ואז נחתום על הסכם רכישה מסודר" (ראו לעניין זה גם עדותו של התובע מיום 22.9.19 בעמ' 8 שורה 7).

     

55. מקום שבו אף לשיטתו שלו של התובע התכוונו הצדדים לערוך בעתיד הסכם מכר מחייב, הרי שיש קושי של ממש לקבל את טענת התובע כי הצדדים התכוונו לראות בחוזה השכירות כהסכם מכר מחייב (ראה ע"א 3380/97 הנזכר לעיל).

     

56. יתרה מכן, אף התנהגות המנוח לאחר חתימה על חוזה השכירות מלמדת כי המנוח לא התכוון לראות בהסכם השכירות כהסכם מכר.

     

57. כך למשל, למרות שחוזה השכירות נחתם לשיטת התובע ביום 5.3.13, הרי שבצוואת המנוח מיום 10.10.13 שנחתמה כ- 7 חודשים מאוחר יותר, ציווה המנוח כדלקמן:

    "דירת המגורים הנמצאת בטבריה, אחוזת כנרת 29, גוש 15037, חלקה 27/19 תועבר במלואה לאחותי שרה שחטל (יעקובי)... המתגוררת בקיבוץ גבעת חיים מאוחד".

    אם כוונת המנוח היתה לשיטתם של התובעים למכור את הדירה, מדוע ציווה להעבירה לגב' שרה כ- 7 חודשים לאחר חוזה השכירות? לאמור התנהגות המנוח הנ"ל מלמדת באופן ברור על כוונת המנוח, לפיה לא לא ראה את הדירה כמכורה.

     

58. יתרה מכן, הנתבעים צרפו לתצהירם (נ/1) מסמך שכותרתו: "תזכורות ובקשות" הנושא תאריך של יום 25.7.13 (4 חודשים לערך לאחר חתימת הסכם השכירות), לגביו הצהירו כי זה מסמך מקורי בכתב ידו של המנוח ובו פירט את מצב שלושת הדירות שבבעלותו (לרבות הדירה דנן). התובעים מצדם, לא חלקו על הטענה כי המסמך נכתב בכתב ידו של המנוח. וכך צוין במסמך הנ"ל לגבי הדירה דנן:

    "הדירה באחוזת כנרת גרים שירז ואבינועם דדון

    שכ"ד 1200 לחודש (צריך להעלות) משלם כל 10 לחודש עד תאריך 3/2014 עם אופציה לשנה נוספת. לסדר הסדר תשלומים".

59. לאמור אף במסמך זה שנכתב על ידי המנוח לאחר הסכם השכירות לא אזכר המנוח את סוגיית המכר, אלא רק אזכר את סוגיית הטיפול בדמי השכירות, כך שאף מסמך זה מעיד כי המנוח כלל לא ראה את הדירה כמכורה.

     

60. התובע העיד לגבי מסמך זה, כי המילים: "לסדר הסדר תשלומים" שצוינו בו לגבי הדירה דנן מעידות כי המנוח כן התייחס למכירה (עמ' 12, שו' 5). אלא שאיני סבור כך, באשר אין כל עיגון למסקנה זו בכל תוכנו של המסמך.

     

61. לאור האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה, כי לא התקיימה במקרה דנן גמירות דעת המאפשרת הכרה בחוזה השכירות כהסכם מכר מחייב.

     

62. אף בחינת היקף הפרטים אשר נכללו בהסכם שכירות זה, מובילני למסקנה, כי לא נכללו בו כל הפרטים הנדרשים לצורך הכרה בו כהסכם מכר מחייב כנטען. כך למשל בתיאור הנכס צוין בהסכם השכירות, כי מדובר בדירה בשכונת שלמה המלך ברחוב אחוזת, ולידה מילה שאינה ברורה שמספרה של הדירה: 25/.

    לא ניתן מפירוט דל זה להסיק כי מדובר באותה הדירה נשוא התביעה עת הינה מוגדרת כדירה ברח' שלמה המלך מס' 29 (ולא מס' 25). כמו כן מהות העסקה מעלה כי מדובר בשכירות ולא מכר. כמו כן לא נכללו במסמך זה מחיר הדירה, זמני התשלום בעניין מכירת הדירה, הוצאות ומיסים. התובע עצמו העיד לעניין זה, כי לא סוכם ביניהם מחיר הדירה (ראו סע' 9 לת/1), וכן צוין בתביעה: " אבינועם והמנוח הסכימו כי לקראת סיום חוזה השכירות האחרון יקבע המחיר הסופי של הדירה..". כמו כן, לעניין מועד מסירת החזקה, הרי שצוין בחוזה זה, כי בסוף תקופת השכירות מתחייב השוכר (קרי התובעים) "למסור את המפתחות למשכיר". קרי, למנוח, ולא כי הדירה תימסר לתובעים – כקונים.

    הנה כי כן, הן התנאי של גמירות הדעת והן התנאי של מסוימות לא נתקיימו בענייננו.

     

63. לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת התובעים כי יש לראות בהסכם השכירות משום הסכם מכר למכירת הדירה דנן.

    מכאן לטענה החלופית של התובעים.

     

    האם נחתם הסכם מכר בעל פה ובהתנהגות בין התובעים למנוח?

     

64. לחלופין טענו התובעים, כי נתקיימה הסכמה בעל פה או בהתנהגות עם המנוח למכירת הדירה המקימה תוקף של הסכם מכר וזאת לאור לחיצת יד, ותנועת ראש לחיוב ויחסיו המיוחדים והקרובים של המנוח עם התובע. הצדדים היו מסכמים דברים בלחיצת יד ובאמונה (ראו ס' 47 לכתב התביעה וכן סע' 13 לסיכומי התובעים).

     

65. כבר עתה אציין, כי גרסתם הנ"ל של התובעים בעניין הטענה הנ"ל, נתמכה אך בעדותו של התובע שהינה כידוע עדות יחידה של בעל דין. לגבי עדות כזו נקבע בסעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, כי בית המשפט לא יפסוק על פיה, אלא אם ייתן טעם וינמק מדוע הסתפק בעדות זו.

     

66. אלא שבמקרה דנן לא רק שעדות זו לא שכנעה אותי, אלא מדובר בעדות שכלל לא מצאתי ליתן בה אמון. התובע הציג גרסאות שונות ואף סותרות שאינן מתיישבות זו עם זו, בנוגע לעסקה שנערכה, כביכול, בינו לבין המנוח כך שאין ליתן אמון בגרסאותיו ולבסס עליהן ממצא כלשהו לטובת התובעים, הכל כדלהלן:

     

67. בתצהירו מיום 19.3.17 התומך בהמרצת הפתיחה הצהיר התובע (סע' 8-9) כדלקמן –

     

    " 8. במועד חידוש חוזה השכירות בתאריך 5.3.15 לשנה נוספת עד לתאריך 4.3.14... אמר לי המנוח כי החליט למכור השנה את הדירה לאחר סיום החוזה. אמרתי למנוח שאני קונה את הדירה, לאחר סיום החוזה. אמרתי למנוח שאני קונה את הדירה, אני מעוניין לקנות, גרתי הרבה שנים בדירה ואני מאוד רוצה לקנות אותה. המנוח אמר לי שימכור את הדירה. אני והמנוח הגענו להסכם בלחיצת יד ובמילת כבוד, המחלוקת היחידה ביננו נסבה על מחיר הדירה.

    9. אני והמנוח התחלנו להתדיין על מחיר הדירה, המנוח דרש 300,000 ₪ ואני אמרתי לו שאני יכול לשלם 260,000 ₪, אמרתי לו שאני יכול לשלם לך עוד היום במזומן סכום של 130,000 ₪ ₪ (להלן: "המקדמה"), אני והמנוח לחצנו יד".

     

68. עם זאת, בתצהירו מיום 19.12.18 (סומן ת/1) שינה התובע את גרסתו עת הצהיר בסעיפים 9-10 כדלקמן –

    "9. במועד חידוש חוזה השכירות בתאריך 05.03.2013 לשנה נוספת עד לתאריך 04.03.2014 ..אמר לי המנוח כי החליט השנה למכור את הדירה לאחר סיום החוזה, הוא רוצה למכור כי הוא זקוק לכסף. ..המנוח אמר לי שימכור לי את הדירה, אני והמנוח הגענו להסכם בלחיצת יד ובמילת כבוד, המחלוקת היחידה ביננו נסבה על מחיר הסופי של הדירה.

    10. אני והמנוח התחלנו להתדיין על מחיר הדירה, המנוח דרש ממני 300,000 ₪ ואני אמרתי לו שאני יכול לשלם 260,000 ₪, אמרתי לו, לא אני ולא אתה, באמצע (280,000 ₪) .. אני והמנוח לחצנו יד". 

     

69. הנה כי כן, בעוד שבתצהיר הראשון שצורף לתביעה (מיום 19.3.17) ציין התובע, אך כי המנוח דרש ממנו 300,000 ₪ ואילו הוא (התובע) הסכים ל – 260,000 ₪ (באופן המעיד נחרצות כי לא היתה הסכמה על רכיב מהותי, מחיר העסקה), הרי שבתצהיר המאוחר הוא שינה גרסתו עת הוסיף והצהיר, כי הוא אמר למנוח "לא אני ולא אתה" והציע 280,000 ₪. מדובר בגרסה שכלל לא באה לידי ביטוי אף בתביעה עצמה.

     

70. גרסתו של התובע אף שונתה בפעם נוספת בעדותו בבית המשפט, עת העיד לראשונה (בעמ' 8, שור' 1-3) כדלקמן -

    "ב – 2013 סוכם שהוא מוכר לי את הדירה. הוא טען 300,000 ₪ ואני אמרתי 260,000 ₪ והוא עשה עם הראש שכאילו לא נראה לו ואמרתי לו "לא אני ולא אתה באמצע" והוא עשה תנועה שמניד בראשו לחיוב להצעה שלי של 280,000 ₪...".

     

71. הנה כי כן, בעדותו בבית המשפט שינה התובע את גרסתו בפעם השלישית, עת העיד, בניגוד לעדותו הקודמת בדבר סיכום בלחיצת יד, כי המנוח "עשה תנועה שמניד את ראשו בחיוב להצעה שלו בסך של 280,000 ₪". קרי, כי המנוח הסכים להצעה של התובע למכור את הדירה בסך של 280,000 ₪. זו עוד התפתחות של גירסת התובע.

    עוד אציין, כי לא רק שעדות התובע ולפיה המנוח הניד ראשו לחיוב לא מצאה את ביטוייה בכתב התביעה, ובשני תצהירי התובע, אלא היא אף עדות הסותרת את הצהרותיו הקודמות של התובע, ולפיה "המחלוקת היחידה ביננו נסבה על מחיר הסופי של הדירה", באשר לפי עדותו בבית המשפט קיבל למעשה המנוח את ההצעה של התובע כך שמחיר הדירה כן הוסכם בין הצדדים.

    לאור כל הנ"ל, הרי שלא מצאתי ליתן אמון בגרסת התובע לעניין כריתת הסכם בעל פה ובהתנהגות עם המנוח.

     

72. כפי שציינתי לעיל עדותו של התובע הינה העדות היחידה בעניין לתמיכה בטענת התובעים להסכם בעל פה. אמנם התובעים טענו, כי הגב' שרה ובעלה הודו באופן ברור כי התובעים חתמו עם המנוח על הסכם מכר למכירת הדירה, אלא שהגב' הגב' שרה ובעלה הלל כלל לא היו עדים לאותו חוזה שנטען כי נכרת בין התובעים לבין המנוח. הם לא היו עדים לאותה לחיצת יד נטענת וכן לא לאותה "תנועת ראש לחיוב" עליה העיד התובע. בעניין זה הצהירו הגב' שרה ובעלה סע' 11 לנ/1 כדלקמן: "נודע לנו על ידי המנוח ז"ל שהיו דיבורים אודות מכירת הבית, שלא הבשילו להסכם כלשהו" .

    לאמור עדים אלו שהצהירו, כי: "נודע להם", כלל לא קלטו בחושיהם את המתואר על ידי התובע בעדותו ולכן עדים אינם יכולים לאשש או לסתור את גרסת התובעים.

    אף מר שלמה יעקובי – אח של המנוח המוזכר בתביעה כמי שנכח בבית של המנוח עת הגיע התובע לביתו של המנוח לשלם לו את המקדמה הצהיר בס' 8 לנ/2 כדלקמן: "לא נכחתי בשום פגישה בין התובע והמנוח בה הם שוחחו על הסכם מכר".

    אף הגב' מורן יעקבי בתו של המנוח שהובאה לעדות מטעם התובעים העידה, כי "אין לי מושג על כך שהדירה נמכרה". (בעמ' 13 שור' 29).

     

73. לא למותר להעיר, כי התובע אף סרב להצעתי לעבור בדיקת פוליגרף (שתשמש ראיה נוספת ולא מכרעת במכלול הראיות) באשר לשאלה אם אכן התקיימו העובדות עליהן העיד התובע (עדות על תנודת ראש חיובית להצעת התובע וכן לחיצת יד), אשר לטענת התובע מייסדות את הסכם מכירת הדירה בסכום של 280,000 ₪ (ראו בעמ' 26 לפרוט' שורות 13-14). אמנם אינני רואה להסיק מסקנה ראייתית בעלת משקל נגד התובע בעניין זה, נוכח הסייגים לקבילותה על רקע מגבלותיה של בדיקה זו, ברם ככל והתובע היה נעתר לבדיקה זו והיה נמצא כי הוא דובר אמת, היתה ראיה זו מהווה ראיה נוספת בקשר לטענת התובעים להסכם בעל פה ובהתנהגות. מה שאין כן בענייננו.

    לאור האמור לעיל אני קובע כי לא הוכחה בפניי גרסת התובעים לעניין כריתת הסכם עם המנוח בעל פה ובהתנהגות.

     

74. בנוסף אציין, כי טענת התובעים לפיה ההסכם נעשה בעל פה לאור יחסים מיוחדים וקרובים מעבר ליחסי חברות וכבוד הדדי ששררו בין הצדדים אף אינה סבירה בעיניי. גם אם אכן שררו יחסי אמון בין הצדדים, בפועל כאשר הצדדים רצו לעגן הסכמות ביניהם, הרי שהדבר נעשה במפורש ובכתב. כך כאמור נכרתו הסכמי שכירות בין הצדדים. לעניין זה כאשר נשאל התובע: "כל שנה ושנה אני מבין שהרצל ואתה הייתם מחדשים את ההסכם? השיב: "כן". (בעמ' 7, שור' 3-4). ויובהר, כי החוזה הראשון שנחתם עם התובעים לטענתם היה בשנת 2007, כך שבמשך 6 שנים (עד למועד החוזה האחרון בשנת 2013) חתמו הצדדים כל שנה על חוזה שכירות. לפיכך, אין זה סביר בעיני, כי הצדדים נהגו לעגן הסכמות בדבר השכרת הדירה בכתב, בעוד שהסכמתם למכר הדירה שהינה עסקה בעלת משמעות כלכלית גדולה בהרבה, נעשתה בעל פה.

     

75. מעבר לאמור לעיל, הרי ש"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב", כך קובע סעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969. מדובר בדרישה מהותית ולא ראייתית (ראו ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ ( 1.3.2011)), ולכן תוקפו המשפטי של חוזה מכר במקרקעין מותנה בקיומו של מסמך בכתב, מה שלא נתקיים במקרה דנן. אכן ישנם מקרים חריגים שיש בהם כדי להתגבר על דרישת הכתב. עם זאת, שעה שלא הוכחה בפניי גרסת התובעים לעניין הסכם בעל פה ובהתנהגות ממילא איני צריך להידרש לכך.

     

76.  

    לאור האמור לעיל, אני דוחה את הטענה החלופית של התובעים כי בינם ובין המנוח נחתם הסכם בעל פה ובהתנהגות למכירה הדירה.

    מכאן לטענה חלופית נוספת.

     

    האם נחתם הסכם מכר בין התובע לבין הגב' שרה

77. עוד טענו התובעים לחלופין, כי בינם לבין הגב' שרה נכרת הסכם מכר למכירת הדירה. לטענתם, על פי הדברים שנאמרו על ידי הגב' שרה והלל בפגישותיהם נכרת הסכם מכר בעל פה או בהתנהגות למכירת הדירה לתובעים.

    לטענתם, הסכם השכירות האחרון, תשלום המקדמה למנוח, ההודאה של הגב' שרה ובעלה בתשלום המקדמה למנוח, ההסכמה של הגב' שרה ובעלה שרק התובעים הם אלו שיכולים לרכוש את הדירה (כפי שעולה מתמלולי שיחות נספחים ז' –ח' לתביעה), מהווים גמירות דעת של הצדדים ומסוימות העסקה.

     

78. אני דוחה את הטענה.

     

79. ראשית, הסכם השכירות אליו מפנים התובעים לא יכול להוות אינדיקציה לגמירות דעת ומסוימות לעסקת המכר הנטענת עם הגב' שרה ובעלה. על הסכם השכירות כבר עמדתי לעיל וקבעתי כי הוא הסכם שכירות ותו לא. עוד אוסיף כי שרה ובעלה כלל לא חתמו על הסכם שכירות זה ומשכך אין בו כדי לשרת את גרסת התובעים.

     

80. בנוסף, מתמלילי השיחות של הפגישות של התובע עם הגב' שרה ובעלה (נספחים ז/ ח' לתביעה) לא מצאתי כי נתקיימה גמירות דעת למכור את הדירה . עולה מהם, לכל היותר, כי הצדדים נפגשו ביניהם בנוגע לאפשרות למכור את הדירה לתובעים. בתמליל השיחה (נספח ז') אמרה שרה כי הם רוצים למכור את הדירה (עמ' 29, שור' 21) וכן נאמרו אמירות כי היחיד שיכול לקנות את הדירה הוא התובע (ראו עמ' 33) ואמירות נוספות אליהם הפנו התובעים בתביעתם (עמ' 4-6). יחד עם זאת בחלק הסופי של תמלילים אלו, נאמרו גם אמירות שהתובעים מתעלמים מקיומן כליל, הכל כדלקמן:

    בעמ' 43 שורות 3-4: -

    "אבינועם: רונן ..אני גם ככה הבריאות שלי גמורה אחי, אני רוצה לסכם את מה שסגרתי איתו עם הרצל בדיוק.

    שרה: מה שסגרת איתו זה לא תקף אבינועם. 

    וכן בהמשך בעמ' 49-50:

    רונן: ..אתם רוצים לעשות ביניכם לעשות הסכמה במילים על הדירה?

    אבינועם: כן ישר.

    רונן: או שאת רוצה שהם יראו את זה?

    אבינועם: לא, ישר, שיהיה מסודר, עד שיבואו.

    הלל: תשמע אני.

    שרה: לא, אני כן רוצה לראות את הדירה, נכון?

    הלל: אנחנו רוצים לראות את הדירה ואיך אומרים אנחנו רוצים גם לדעת, אני מבין את המחיר שנסגר בזמנו בינך ובין הרצל אבל מה היום טווח המחירים המקובל שם בשוק?

    ...

    הלל: תן לנו, תן לנו תן לה לראות.

    שרה: תן לנו לישון על זה.

    ...

    הלל: אין לנו בעיה איך אומרים? לבוא לכאן עוד פעם אחת בהזדמנות..

    רונן: בסדר ואז אני אביא כבר חוזה כתוב.

    אבינועם: ונסגור.

    הלל: ונסגור את כל הסיפור וכולי וכולי..".

    מהאמור לעיל עולה, כי בפגישה הנ"ל הגב' שרה ובעלה כלל לא גמרו בדעתם למכור את הדירה. הגב' שרה ביקשה "לישון על זה" ולראות את הדירה לפני שהם "סוגרים את כל הסיפור".

     

81. המסקנה הנ"ל אף קיבלה חיזוק בעדותו של התובע (בעמ' 11, שו' 10-13) כדלקמן:

     

    "אנחנו כמעט הכנו את הזיכרון דברים, גב' שרה ביקשה סטופ, היא רוצה לראות קודם את הנכס ביום ראשון הפגישה היתה ביום שישי. שרה החליטה לעצור הכל, היא רוצה לראות את הנכס ביום ראשון ואחרי שתראה את הנכס ותראה במה מדובר, נעשה את ההסכם במסודר והם באו ביום ראשון לראות את הנכס ומאז הם לא חזרו אליי".

     

82. לאמור אף לשיטת התובע עצמו ביקשה הגב' שרה לעצור הכל ורק לאחר שתראה את הנכס הם יפעלו לעשות הסכם. קרי אף לשיטתו לא היתה בפגישה זו כל גמירות דעת למכור את הדירה.

     

83. אף מתצהירם של הגב' שרה ובעלה הלל עולה המסקנה, כי אלו האחרונים לא גמרו בדעתם למכור את הדירה, עת הצהירו בסעיף 29 לנ/1:

    " אמרנו לתובע כי אנחנו מעדיפים למכור לו את הדירה, וזה יהיה נוח לכל הצדדים. מעולם לא התחייבנו למכור לו את הנכס ולא סוכם מחיר העסקה".

     

    מר הלל, בעלה של הגב' שרה אף העיד בפני כדלקמן: "אמרתי לאבינועם ולאחר (צ"ל- ולאח) שלו שהיה נוכח שם, אמרתי שאנחנו מאוד נשמח למכור לכם את הדירה מקווים שזה יצא לפועל אבל אין לנו סמכות למכור את הדירה, אין לנו סמכות לנהל משא ומתן, כל זה חייבים לעשות מול מנהל העיזבון".

    בעניין זה אציין, כי התובע כלל לא זימן את אחיו רונן שהיה נוכח בפגישה הנ"ל על מנת שיאשש את גרסתו של התובע ויפריך את גרסת הנתבעים, ויש לזקוף את הדבר לחובתו . הלכה מושרשת היא כי אי הבאתו של עד רלבנטי יוצרת הנחה כי אילו הושמע העד היה בכך כדי לתמוך בגרסת היריב וכי הסיבה לאי הבאתו הינה החשש של בעל הדין מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד.

     

84. אף הודעת WhatsApp (נספח ט') שצרפו התובעים שלכאורה נשלחה על ידי התובע לגב' שרה ובעלה ובה ביקש לדעת מתי הם מתכוונים להסדיר את נושא רכישת הדירה, אשר בה הושב לו: "אנחנו לא יכולים להתקדם בנושא. תקוע אצל עורכי הדין", אינה יכולה לסייע במקרה דנן. אין באותו צילום מסך של הודעת ה WhatsAppכל שם של נמען. כמו כן גם הגב' שרה הכחישה כי קיבלה הודעה שכזו (בעמ' 18, שו' 24).

     

    לאור האמור לעיל אני קובע, כי לא התובעים לא הוכיחו כי שרה ובעלה גמרו בדעתם למכור את הדירה. אף דרישת המסוימות אינה מתקיימת במקרה דנן. הצדדים לא סיכמו על מחיר הדירה, זמני תשלום ומועד מסירת חזקה בנכס כנדרש. משכך לא נכרת בין התובעים לבין שרה ובעלה כל הסכם מכר כנטען.

     

85. לא למותר להעיר, כי גם אם הייתי מאמץ את גרסת התובעים במלואה, לאמור הצדדים אכן נפגשו והסכימו על מכר דירה, הרי שהסכמה שכזו אינה מקיימת את דרישת הכתב, ואף אינה חוסה תחת החריגים שהוכרו בפסיקה המצדיקים סטייה מעיקרון הכתב ומשכך אינה יכולה לזכות אותם בסעד של אכיפה.

     

86. כפי שכבר ציינתי דרישת הכתב הינה מהותית ולא ראייתית גרידא. עם זאת, הפסיקה הכירה במקרים חריגים גם בעסקאות שנעשו ללא כתב כלל, אם כי אין זה המקרה דידן.

     

87. בע"א 986/93 קלמר נ' גיא (1996) המוזכר בסיכומי התובעים, דובר במקרה בו בני זוג נכנסו לעסקת קומבינציה עם בעל מגרש, לפיה הם התחייבו לבנות שני בתים על המגרש שבבעלותו, ולאחר סיום הבנייה כל אחד משני הצדדים יקבל את אחד מהבתים שנבנו. בין הצדדים לא נכתב חוזה רשמי, אך היו מסמכים אחדים שהעידו על היחסים שבין בעלי הדין. לאחר סיום בניית הבתים, טען בעל המגרש כי לא נחתם בין שני הצדדים חוזה, ואינו מחויב להעביר את אחד הבתים לבעלותם.

    נקבע שם, כי במקרים מיוחדים ויוצאי דופן, ניתן להיזקק לעיקרון תום הלב כדי להתגבר על דרישת הכתב. המאפיין מקרים אלה הוא שעולה מהם "זעקת ההגינות". בפסק הדין הזהיר כב' השופט גולדברג, כי יש לוודא "שיישום עקרון זה לא יפרוץ מעבר למותחם, ויוגבל למקרים בהם היתה הסתמכות משמעותית על החוזה, "שהתעלמות ממנה תוביל לתוצאה קשה ובלתי צודקת הנוגדת לכללים בסיסיים של הגינות".

     

88. בע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ (21.3.11) אשר אף הוא צוין בסיכומי התובעים ובה יושמה הלכת קלמר הנ"ל דובר במקרה אשר נסיבותיו החריגות והקיצוניות הקימו את "זעקת ההגינות" והצדיקו סטייה מעיקרון הכתב. במקרה זה דובר על נכס שנמכר בתמורה מלאה בין בני משפחה, והקונה נהג בנכס זה כמנהג בעלים במשך שנים. מוכרת הנכס אשר הודתה במכתב עובר לפרוץ הסכסוך כי הנכס נמכר לקונה, התריסה כלפי הקונה שנים מאוחר יותר כי בכוונתה לנצל את היעדרו של מסמך כתוב ולהתנער לחלוטין מחובותיה עפ"י העסקה. נסיבות יוצאות דופן וחריגות אלה הקימו את זעקת ההגינות והביאו את ביהמ"ש להכיר בתוקפו של חוזה המכר ולהורות על אכיפתו.

     

89. בענייננו איני סבור כי המקרה דנן נמנה על אותם מקרים חריגים אשר יש בהם כדי להתגבר על דרישת הכתב. ראשית, במקרה דנן כלל לא נטען כי שולמה תמורה מלאה בגין הממכר מה שארע בפרשת לילי שם טוב הנ"ל, וכמו שארע במקרה של קלמר נגד גיא בו שני הבתים כבר נבנו. בנוסף, איני מקבל את טענת התובעים כי הם הסתמכו על מצגיהם של הגב' שרה ובעלה ונהגו בדירה מנהג בעלים תחזקו את הדירה, ביצעו שיפוץ נרחב בדירה ומחוצה לה כנסיבות חריגות ויוצאות דופן (ראו ס' 17 לסיכומים), באשר אם אף נעשו לכאורה השקעות ושיפוצים הרי שהם נעשו לפני אותן פגישות של התובע עם הגב' שרה ובעלה (ראו דברי התובע בתמלול השיחות נספח ז' בעמ' 22-23 בה מתאר התובע לשרה ובעלה את כל ההשקעות והשיפוצים שביצע בדירה), כך שבוודאי לא היתה מצדם של התובעים הסתמכות על דבריהם של שרה ובעלה.

    על כן, הטענה נדחית.

     

    הסעד בדבר תשלום מקדמה בסך של 130,000 ₪

90. לא נעלם מעיניי, כי התובעים אף עתרו להצהיר, כי הם שילמו למנוח סך של 130,000 ₪ כמקדמה על חשבון רכישת הדירה. עם זאת לאור שדחיתי את טענת התובעים כי בינם לבין הנתבעים נחתם הסכם מכר, הרי שככל שאכן שולמה מקדמה כלשהיא (ובעניין זה אינני קובע ממצא כלשהוא) על התובעים למצות את זכויותיהם בעניין הכספים ששילמו לטענתם למנוח בתובענה כספית מתאימה לבית המשפט המוסמך לכך, בשים לב לתקופת ההתיישנות.

    לפיכך, נדחה אף סעד זה.

     

     

    הסעד בדבר העדר זכאות לדמי שכירות

91. עוד נתבקש להצהיר, כי הנתבעים אינם זכאים לדמי שכירות ממועד סיום חוזה השכירות האחרון ועד היום (ראו ס' 7 לתביעה).

     

92. חוזה השכירות האחרון שצורף כנספח ד' לכתב התביעה קובע, כי שכר הדירה החודשי עומד על 1,200 ₪. כך גם העיד התובע (בעמ' 7, שור' 10-11). לטענת התובעים חוזה השכירות האחרון נסתיים ביום 4.3.14 (ראו ס' 18 לתביעה). פרק הזמן ממועד סיום תקופת השכירות האחרונה (3/2014) עד ליום הגשת התביעה (3/2017), עומד על כ- 34 חודשים.

     

93. לפיכך הכפלת פרק הזמן שחלף מאז מועד סיום חוזה השכירות עד להגשת התביעה (כאמור 34 חודשים) בדמי השכירות החודשיים (סך של 1,200 ₪ לחודש) מוביל לתוצאה של סך של 40,800 ₪. לאמור התובעים עותרים להצהרה כי הנתבעים אינם זכאים לדמי שכירות בסכום שאינו בסמכותו של בית המשפט זה (ס' 51 לחוק בתי המשפט [ נוסח משולב], תשמ"ד – 1984.

    משכך נדחה סעד זה מחמת העדר סמכות עניינית לדון בו, מבלי לקבוע ממצא לגבי עניין זה.

     

    הסעד בדבר החזר השקעות:

     

94. התובעים אף עתרו להצהרה, כי הם שיפצו והשקיעו בדירה השקעות שנאמדו סך של 115,000 ₪, והם זכאים להחזר השקעה זו (ס' 67 לתביעה). לאור הסכום המדובר (115,000 ₪), הרי שאני דוחה אף את הסעד הנ"ל מחמת העדר סמכות עניינית לדון בו.

     

95. למען הסר ספק אציין כי גם צירופם יחדיו של כל הסעדים הכספיים שנתבקשו יחדיו, אין בו כדי להביא את התביעה לסעד הכספי כדי סמכות בית המשפט המחוזי.

     

     

    סוף דבר:

96. התביעה נדחית.

97. התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט (לרבות שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 20,000 ₪.

    המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

    ניתן היום, כ"ז טבת תש"פ, 24 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.