1.בפני תביעה לפיצויי בגין הפרת הסכם לרכישת דירה. התובעים טוענים כי הנתבעים איחרו במסירת הדירה ולא רשמו אותה על שמם, ועל כן הם זכאים לפיצויי בסכום כולל של 144,000 ₪.
רקע עובדתי:
2.התובעים רכשו מהנתבעים דירה ברחוב שפת אמת בבית שמש. בין הצדדים נכרתו שני הסכמים הנוגעים לאותה דירה. בהסכם הראשון שנכרת ביום 21.6.15 נקבע כי התובעים ישלמו לנתבעים בגין הדירה סך של 1,360,000 ש" ומועד מסירת החזקה יהיה בתום שנתיים ממועד כריתת ההסכם, דהיינו ביום 21.6.17. מודגש כי הצדדים הסכימו לכך שמסירת הדירה תהא רק בחלוף שנתיים ממועד כריתת ההסכם, בשל העובדה שהנתבעים תכננו לרכוש דירה בפרויקט חדש והיו צפויים לקבל את הדירה לידיהם רק בקיץ 2017.
3.הנתבעים ויתרו על רכישת דירה חדשה מקבלן והחליטו לרכוש דירה קיימת מגב' מירב גורן. התובע שהוא עורך דין במקצועו ערך את ההסכם בין הנתבעים ובין הגב' מירב גורן ביום 23.6.16, ובין היתר היה ער ללוחות התשלומים שנקבעו בין הצדדים. יש לציין כי במועד עריכת ההסכם עם הגב' גורן התובעים עדיין לא העבירו לנתבעים את מלוא התשלומים שהיו אמורים להעביר על פי ההסכם הראשון, ולמעשה מתוך למעלה ממיליון ₪ שהיו אמורים להעביר, העבירו רק 366,000 ₪.
4.על פי ההסכם שנכרת עם הגב' גורן היה על הנתבעים לשלם לה את מלוא התמורה בגין הדירה עד ליום 28.8.16 אך אין חולק כי הנתבעים לא עמדו במועדי התשלום שנקבעו עם הגב' גורן וגם לא קיבלו את התשלומים שהתובעים התחייבו להם בהסכם הראשון. להשלמת התמונה אציין כי הנתבעים נדרשו לשלם לגב' גורן את הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם ביניהם וזאת בסך של 25,000 ₪.
5. ביום 8.9.16 חתמו התובעים והנתבעים על הסכם חדש שכונה על ידם "הסכם משלים להסכם המכר". הסכם זה הוא ההסכם השני שנכרת בין הצדדים להליך ומכוחו דורשים התובעים פיצויי במסגרת תובענה זו. על פי ההסכם השני הצהירו הצדדים כי הם מבקשים לסיים את מלוא המחלוקות ביניהם, הנובעות מכך שלא נהגו על פי לוח התשלומים של ההסכם הראשון, והם הסכימו כדי להשלים את עסקת המכר לשינוי ההסכם כדלקמן:
1.מוסכם על הצדדים כי עד למועד חתימת הסכם זה שילם הקונה למוכר סך של שלוש מאות שישים וששה אלף (366,000) ₪.
2.הקונה ישלם למוכר סך נוסף על חשבון התמורה בסך של חמישים אלף (50,000) ₪ בתוך יממה מן החתימה על הסכם זה באמצעות העברה בנקאית לחשבון הבנק של בני הזוג.
3.יתרת התמורה בסך של תשע מאות וארבעים ארבע אלף (944,000) ₪ תשלום למוכר על ידי הקונה בתוך 30 ימים מעת החתימה על הסכם זה, ולא יאוחר מיום 1.10.16.
4.בנוסף לתמורה האמורה בסעיף 3 לעיל, הרי שעל הקונה לשלם למוכר 30,000 ₪ נוספים. זאת, במסגרת הסכמה קודמת בין המוכר לקונה שעניינה פינוי מוקדם של הדירה ביחס לאמור בהסכם בין הצדדים מיום 21.6.15. סכום זה ישולם למוכר ביחד עם יתרת כספי התמורה במועדים האמורים לעיל, דהיינו כאמור בסעיף 5 להלן.
5.היה ועד ליום 1.10.16 יוצג למוכר על ידי הקונה שטר הערת אזהרה לחתימתו בגין התחייבות לרישום משכנתא לטובת בנק אשר יעמיד משכנתא למימון תשלום יתרת התמורה, הרי שתוארך תקופת התשלום של יתרת התמורה ב-15 ימים נוספים.
6....
7.בתוך 14 ימים מעת העברת מלוא התמורה בסך 994,000 ₪ למוכר על ידי הקונה, ימסור המוכר את החזקה בנכס לידי הקונה. בימים שמעת קבלת מלוא התמורה כאמור לעיל ועד ליציאת המוכר מן הדירה, ישלם המוכר לקונה שכ"ד בסך של 100 ₪ לכל יום שהות בדירה. לא יהיה איחור בפינוי הדירה לאחר קבלת מלוא התמורה מעבר לאותם 14 הימים הנ"ל. כמובן, אין כל מניעה כי הדירה תפונה לפני תום 14 הימים הנ"ל.
6.ענדען שילמו לגרינברג 944,000 ₪ ביום 25.10.16 כך שעד לאותו מועד שילמו את הסכום הכולל של 1,360,000 ₪. יחד עם זאת ענדען לא שילמו לגרינברג מעולם את התשלום בגין הפינוי המוקדם וגרינברג אכן פינו את הדירה רק ביום 30.3.17 וזאת לאחר התערבות של בית הדין לענייני ממונות, כפי שיובהר להלן. יש לציין כי מצד אחד גרינברג לא פינו את הדירה כהוראת ההסכם בתוך 14 יום ממועד התשלום האחרון, אך מנגד כנגד פינו אותה פינוי מוקדם ביחס להסכם הראשון.
7.בכל הנוגע לבית הדין לענייני ממונות הרי שהעניינים התגלגלו באופן הבא. בסעיף 9 להסכם השני, אשר כזכור נכרת לאחר ההסכם בין גרינברג לגורן, נקבע כי במידה וגרינברג יחויב בתשלום פיצויי לגורן בשל איחור בתשלומים, ענדען ישפה את גרינברג. עוד נקבע כי המנגנון לקביעת הפיצויי יהיה בוררות בפני דין תורה. להשלמת נקודה זו אציין כי בשל לוח התשלומים שנקבע בהסכם השני אכן גרינברג חוייב בתשלום פיצוי לגורן, כפי שצפו הצדדים, וגרינברג פנה לדין תורה כשלושה חודשים לאחר המועד שנועד לביצוע הסכם זה. במסגרת הפנייה לדין תורה גרינברג גם דרש כי ענדען ישלם לו את דמי הפינוי המוקדם בסך 30,000 ₪.
8.בית הדין לממונות פסק כי אכן על ענדען לשפות את גרינברג בסכום של 16,000 ₪ וגם קבע כי בכל הנוגע לדמי הפינוי המוקדם הרי שעל הצדדים לפנות לבית המשפט, שכן אין סעיף בוררות לעניין זה. עוד קבע בית הדין כי על גרינברג להעביר את החזקה בדירה לידי ענדען באופן מידי, וכך נמסרה הדירה ביום 30.3.17.
9.להשלמת התמונה אציין כי ענדען לא שילם לגרינברג את הסכום שנפסק כנגדו בבית הדין לענייני ממונות, וגרינברג פנה ללשכת ההוצאה לפועל לשם מימוש פסק הבוררות. טענותיו של ענדען כי הוא רשאי לקזז את דמי השכירות שגרינברג לטענתו חייב לו, נדחו על ידי ההוצאה לפועל, ואז ענדען שילם את החוב הפסוק.
תמצית טענות הצדדים:
10.הקונים טוענים כי הנתבעים הפרו את ההסכם שעה שלא רשמו עד היום את הדירה על שמם, ועל כן הם זכאים לפיצויי המוסכם. עוד טוענים הקונים כי הנתבעים לא מסרו את הדירה במועד המוסכם ואף לא בחלוף 14 יום ממנו ועל כן הם זכאים לפיצויי בסך 100 ₪ בגין כל יום איחור במהלך 14 הימים הראשונים ופיצוי בסך 200 ₪ בגין כל יום איחור במסירה לאחר מכן. לבסוף טוענים הקונים כי הם לא נדרשים לשלם 30,000 ₪ בגין פינוי מוקדם שכן הפינוי המוקדם הוא בהתאם להסכם השני, ולא די בכך שעסקינן בפינוי מוקדם ביחס להסכם הראשון.
11.הנתבעים מצידם טוענים כי הם לא הפרו את ההסכם כלל. לטענתם, משלא שילמו התובעים את הסכום המוסכם בגין המסירה המוקדמת הם לא שילמו את מלוא התמורה בגין הדירה עד היום. לדברי התובעים בכל פעם בו מצויינת המילה תמורה בהסכם הכוונה לסכום שכולל גם את ה-30,000 ₪ בגין המסירה המוקדמת, ועל כן הם לא היו צריכים לרשום את הדירה על שם ענדען ואף לא לפנות את הדירה במועד הנקוב בהסכם.
דיון והכרעה:
12.המחלוקת הראשונה הדורשת את הכרעתי היא, מתי היו צריכים הנתבעים למסור את הדירה לידי התובעים. גרינברג טען כי כל זמן שהתובעים לא שילמו לו את דמי המסירה המוקדמת הוא לא היה צריך למסור את הדירה, שכן תשלום סכום זה היווה תנאי הכרחי למסירת הדירה במועד המוקדם למועד שנקבע בהסכם הראשון. ענדען לעומת זאת טוען כי הוא היה מוכן לשלם 30,000 ₪ אילו גרינברג היה מתפנה במועד התשלום האחרון, אך גרינברג לא עשה כן בשל העובדה שהדירה של גורן עדיין לא הייתה מוכנה לאיכלוס.
13.ענדען טען כי הוא הודיע לגרינברג על נכונותו לשלם את דמי המסירה המוקדמת, אך אין להודעה זו כל אסמכתא בכתב. עובדה זו מעוררת פליאה, הןמהטעם שענדען הוא עורך דין במקצועו וחזקה עליו שהוא יודע שהודעות מסוג זה רצוי למסור בכתב לבא כוחם של המוכרים, והן מהטעם שבא כוח המוכרים פנה מספר פעמים לענדען בטרם התשלום האחרון כדי לוודא שהוא אכן מקבל משכנתא ויוכל לשלם את התשלום. כלומר היה שיח בין הצדדים, גרינברג חשש מדחייה נוספת של התשלומים, כפי שקרה בהסכם הראשון, ועל אף תכתובות אלו ענדען לא הביע נכונות לשלם 30,000 ₪ כדי לקבל את החזקה במועד התשלום האחרון.
14. מנגד גם גרסתו של גרינברג אינה נקייה מקשיים, שכן הוא שינה אותה מעת לעת. בבקשת הרשות להתגונן טען שאם היה מפנה את הדירה באוקטובר 2016 היה נותר ללא קורת גג, וזאת בשל הסתירות בין ההסכם השני לבין ההסכם עם גורן שענדען ניסח. במועד הדיון לעומת זאת טען כי היה מוכן לפנות את הדירה, ולעבור עם בני משפחתו לערד ולהתגורר עם אביו, אילו ענדען היה משלם לו את דמי הפינוי המוקדם. בהמשך הדברים טען כי היה מוכן גם להסתפק בשליש מהסכום המוסכם, אך מנגד גם טען כי משעה שענדען לא שילם את השיפוי בגין הפיצוי לגורן, לא היה מוכן לפנות את הדירה.
15.מסקנתי היא נוכח לשון ההסכם ובמיוחד סעיף 7 בו הקובע כי מלוא התמורה היא 944,000 ₪ והעובדה שזו שולמה בחודש אוקטובר הרי שהיה על גרינברג למסור את הדירה בחודש זה, ואז היה מקבל את דמי הפינוי המוקדם. יחד עם זאת ברור לי החשש שלו כי ענדען לא היה מעביר סכום זה, שכן ענדען לא עמד בהסכמות על פי ההסכם הראשון, ואף לא שילם את השיפוי כפי שנקבע בהסכם עד כדי כך שגרינברג נדרש לנקוט כנגדו בצעדים משפטיים והליכי גבייה. מכאן שאני מבינה את החשש של גרינברג כי היה מוסר את הדירה ולא מקבל את דמי הפינוי המוקדם, אך על פי ההסכם והתשלום של מלוא התמורה היה עליו לעשות כן במהלך חודש אוקטובר 2016. הסנקציה של אי מסירה הדירה כסעד עצמי במקרה זה אינה סבירה, ואינה נתמכת בלשון ההסכם.
16.אדגיש גם כי הפרשנות שמציע גרינברג לפיה די היה אם היה מפנה לפני המועד שנקבע בהסכם הראשון, היא פרשנות שאינה עולה בקנה אחד עם תנאי ההסכם השני. בהסכם השני מצוין במפורש מהו סכום הפיצוי בגין כל יום איחור ממועד התשלום של 944,000 ₪ ועל כן ברור כי כלכלית יש משמעות לפינוי מוקדם רק אם זה מתבצע בסמוך למועד התשלום דנן. אוסיף ואומר כי גרינברג הסתמך בין היתר על כך שהוא שילם לגורן דמי פינוי מוקדם כדי להצדיק את זכאותו לדמי פינוי מוקדם אם יפנה לפני המועד הקבוע בהסכם הראשון. מעיון בהוראות ההסכם מול גורן עולה כי תשלום זה דווקא היה התשלום הראשון שגרינברג שילם, וברור כי גרינברג ועדנען הסכימו על מנגנון תשלום אחר דמי הפינוי המוקדם, אשר מותנה בפינוי סמוך למועד התשלום האחרון.
17.לפיכך אני קובעת כי היה על גרינברג לפנות את הדירה ביום 26.10.16 ומשלא עשה כן עליו לשלם סך של 44,400 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד פינוי הדירה בפועל ועד היום.
18.המחלוקת השנייה בין הצדדים היא מדוע הנתבעים לא העבירו את הזכויות הקנייניות בדירה לתובעים, ומדוע לא דאגו לרישומה על שמם. התובעים טוענים כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם ועל כן הם דורשים את הפיצוי המוסכם וזאת בסך של 100,000 ₪.
19.גרינברג טען כי לא רשם את הדירה על שם ענדען משני טעמים: הראשון שלא קיבל את מלוא התמורה שכן הוא לא קיבל את דמי הפינוי המוקדם, והשני שענדען לא פנה לעורך דינו כדי לקבל את המסמכים לרישום. קבעתי כאמור כי גרינברג לא זכאי לדמי הפינוי המוקדם ועתה אני קובעת כי הטענה בדבר אי פנייה לעורך הדין היא טענה דחוקה וטוב היה אלמלא נטענה. לגרינברג כמוכר יש חובות על פי ההסכם, ומשעה שלא מילא אחר החובות הללו, אין הוא יכול להיתמם ולטעון שהוא המתין לפניה רשמית לעורך הדין. קל וחומר שהגשת תביעה לבית המשפט מעידה על כך שענדען חיכה לרישום הדירה, ולא מצאתי הסבר מדוע זו לא נרשמה לאחר הגשת התביעה.
20.על כן אני קובעת כי גרינברג הפרו את ההסכם הפרה יסודית וקובעת עי עליהם לפצות את ענדען בסך של 100,000 ₪.
בבואי לפסוק את ההוצאות בתיק הרי שהבאתי בחשבון את התנהלותו של עו"ד ענדען על פי ההסכם הראשון, וכן את העובדה שלא השיב לפניות גרינברג אם יוכל לשלם בזמן על פי ההסכם השני, ואף לא פנה בכתב ודרש פינוי מוקדם כנגד תשלום 30,000 ₪ על פי ההסכם. לטעמי ההתנהלות של ענדען גם בעניינים אלו כמו גם בעניין השיפוי בגין הפיצוי לגורן, עוררה חששות כבדים אצל גרינברג, ואלו הם שדחפו אותו לעכב את הפינוי והרישום. על כן אני קובעת כי גרינברג ישא בהוצאותיו של ענדען בסך 5,000 ₪ ובשכר טרחת בא כוחו בסך 7,500 ₪ כולל מע"מ.
ניתן היום, כ"א אב תשע"ט, 22 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.
