1.הנתבעת שכרה חנות בהסכם שכירות לטווח ארוך. סמוך לאחר קבלת החזקה גילתה הנתבעת כי קיים בגג המבנה ליקוי המצריך החלפת הגג. ניסיונות הצדדים להגיע להסכמות בנוגע לתיקון הגג לא צלחו. האם בנסיבות אלו זכאית התובעת לפנות את השוכר מאחר והחל לבצע במושכר עבודות ללא אישורה.
רקע וטענות הצדדים
2.אביה המנוח של התובעת, אליהו אטלן ז"ל, השכיר לנתבעת בהסכם מיום 17.3.13 (אין מחלוקת כי נפלה טעות בהסכם השכירות בתאריך שנרשם בו 17.5.13) שתי חנויות בשטח של כ- 80 מ"ר כל אחת, והנמצאות ברחוב צה"ל 2 באשקלון, גוש 1256, חלקה 12 (להלן: המושכר). למעשה מדובר במבנה אחד המחולק לשני חללים, אשר החלק הקטן ביניהם פונה לכיוון העסק הסמוך של הנתבעת.
התובעת היא היורשת של המושכר ובעלה, דוד אטינגר (להלן: דוד), ניהל את הקשר מול הנתבעת בכל הנוגע למושכר.
הנתבעת מפעילה אולם אירועים במבנה הסמוך למושכר כאשר הגישה לאולם מתבצעת דרך מעבר שמצדו האחד אולם האירועים ומצדו השני קיר המושכר. לאור קרבת המושכר לאולם, לנתבעת עניין מסחרי רב בו ולכן נערך הסכם השכירות לתקופת שכירות בת שבע שנים מיום 17.3.13 עם אופציה לשבע שנים נוספות.
אין מחלוקת כי המושכר נמצא במבנה ישן בשכונת מגדל באשקלון. השכונה מאופיינת במבנים ישנים רבים שנבנו טרם קום המדינה על ידי תושביה הערבים של השכונה. כפי שיובהר להלן, אין תכנית מתאר המאפשרת קבלת היתרי בנייה בשכונה.
3.סמוך לאחר קבלת חזקה במושכר החלה הנתבעת בעבודות שיפוץ שכלל פירוק התקרה. עם פירוקה התגלה כי המושכר זקוק לעבודות לשיקום הגג ונערך ביום 15.5.13 נספח לחוזה השכירות (להלן: הנספח). בנספח הצהירו הצדדים כי המושכר זקוק לעבודות לשיקום הגג וכי הנתבעת תבצע את העבודות בעצמה בתנאי שהמשכיר יעביר לה סכום שתכנן לשלם בגין השיפוץ.
בסעיף 1 לנספח נקבע:
"עבודות אלו יבוצעו כפי ובהתאם לתכניות הנדסיות ואדריכליות לרבות כתב כמויות ולוחות זמנים המצ"ב כנספח "א" (להלן: "התכניות"). התכניות יוכנו על חשבון השוכרת על ידי בעלי מקצוע מיומנים ומנוסים וכפופים לאישור המשכיר. השוכרת תשכור את שירותיו של מהנדס מטעמה אשר יפקח על העבודות ויאשר אותן".
סעיף 2 לנספח קבע כי המשכיר ישתתף בהוצאות הנתבעת בעבודות בסך של 135,000 ₪, סכום שישולם בהתאם לאבני דרך שיקבעו בתכניות. תכניות הנדסיות ואדריכליות, כתב כמויות ולוחות זמנים שהיו אמורים להיערך בהתאם לנספח לא נערכו.
4.ביום 28.8.13 נשלח מכתב מטעם ב"כ המשכיר בו נטען כי נודע למשכיר כי הנתבעת הרסה חלק מהגג וקיר המושכר ומבצעת עבודות ללא תכניות או אישור מטעם המשכיר. המכתב מתרה על הפרת ההסכם ומבקש לתקן את ההפרות של ההתחייבויות בנספח. לאחר התכתבות בין ב"כ הצדדים ולאחר שהצדדים לא הצליחו להגיע להסכמה ביחס למתווה ביצוע עבודות שיקום הגג, נשלחה ביום 2.10.14 הודעה מטעם התובעת על ביטול הסכם השכירות. סמוך לאחר מכן הוגשה התביעה לפינוי המושכר.
כתב התביעה נסמך על הפרת הוראת סעיף 12 לחוזה השכירות האוסר על הנתבעת לעשות שינויים פיזיים בנכס ללא קבלת הסכמת המשכיר בכתב ומראש. בנוסף נטען כי הנתבעת הפרה את הוראות הנספח ועל כן עליה לפנות את המושכר.
5.הנתבעת טוענת כי לא הפרה את הסכם השכירות מאחר והנספח התיר לה לבצע עבודות במושכר לתיקון הגג. עוד טוענת כי קיימה את הוראות הנספח אולם התובעת הפרה הוראותיו בכך שלא העבירה את הכספים שהתחייבה להעביר והעלתה דרישות לא מבוססות לצורך ביצוע העבודות. לשיטתה של הנתבעת, התביעה הוגשה במטרה לבטל את הסכם השכירות. עוד נטען כי הפרת הנספח להסכם לא מהווה עילה לביטול ההסכם מאחר ולא נקבעו בו מועדים ונכון להגשת הסיכומים כל דרישות התובעת, שהועמדו כתנאי לביצוע העבודות, מולאו.
לנתבעת טענות להפרת הסכם השכירות מטעם התובעת בכך שהשכירה לה נכס שמיועד להריסה תוך הסתרת הפגמים בו ובגין טענות אלו הגישה תביעה נפרדת כנגד התובעת. הנתבעת טוענת כי למרות הפרת ההסכם מטעם התובעת ביקשה לקיים את ההסכם ואילו התובעת, בחוסר תום לב, מנעה קיומו של החוזה והנספח.
דיון והכרעה
המסגרת הנורמטיבית
6.חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מגדיר בסעיפים 6-7 את הדרך לביטול חוזה.
"הפרה יסודית" מוגדרת כהפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה.![מלבן 4]()
![]()
הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה הייתה יסודית. במידה וההפרה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק.
בחוזה השכירות אמנם לא הוגדר סעיף 12 כסעיף שהפרתו מהווה הפרה יסודית, אולם שלמות הנכס המושכר נמצאת בגרעין הזכות הקניינית של המשכיר. פגיעה בשלמות הנכס, גם בהעדר כל הוראה חוזית האוסרת לעשות כן, מהווה הפרה בוטה של הסכם שכירות. על כן במידה ויימצא כי הנתבעת על דעת עצמה הרסה את גג המבנה, יכול הדבר כשלעצמו להוות הפרה יסודית של ההסכם.
יתרה מכך, כפי שיובהר להלן, התובעת לא ראתה בהפרה כהפרה יסודית תחילה אלא אפשרה לנתבעת לתקן את ההפרה. לכן אם יימצא כי הנתבעת לא פעלה בהתאם להוראות הנספח ולא תיקנה את ההפרה, די בכך כדי להוות הפרת ההסכם המאפשר לתובעת לבטל את ההסכם.
7.ניתן להקיש למקרה הנדון מע"א 7194/13 טובית דרור חברה לנכסים בע"מ נ' ב.ס.ר המנדסים בע"מ, 22.7.15 שם נדון עניין של הפרות הדדיות של הסכם. נפסק כי המערערת הפרה את החיוב העצמאי לפרוע את דרישות התשלום שהוצאו לה על ידי המשיבה, ועקב כך המשיבה הייתה רשאית למנוע את מסירת החזקה בנכס. אמנם, גם המשיבה הפרה את ההסכם בכך שביצעה שינויים תכנוניים, אולם לא נטען כלפיה כי עמידתה על זכותה לקבלת התמורה עלתה כדי חוסר תום לב, והמערערת לא הראתה כי הייתה נכונה לעמוד בדרישות התשלום על פי ההסכם.
השופט ח' מלצר פסק שם כי:
"אין לבוא בדרישות בדבר "מידת חסידות" מוגזמת אל המתקשרים בחוזה (עיינו והשוו: ע"א 701/79 שוחט נ' לוביאניקה פ"ד ל"ו (2) 113 (1981)), ואולם כאשר מתעוררים קשיים במימוש החוזה ואפילו נוצרות הפרות הדדיות – ראוי שהצדדים יגלו רצון טוב וינסו לפתור את המחלוקות – ולוּ זמנית – על דרך של: "זה נהנה וזה לא חסר". הדבר מתבקש, לדעתי, מחובת תום הלב הנדרשת בקיום של חיוב הנובע מחוזה והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה."
עם זאת, בהעדר הסכמה הבהיר כי היו לצדדים כלים משפטיים חלופיים תחת הפרות נוגדות של ההסכם.
8.ניתן להיעזר גם בהוראות חוק השכירות והשאילה כדי לבחון את התנהגות הצדדים.
סעיף 10 לחוק קובע:
"היה הפגם תוצאה מנסיבות שבעת כריתת החוזה לא ידע עליהן המשכיר ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, ותיקון הפגם באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שהיה מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים — לא יהא הפגם עילה לדרישת תיקון, לפיצויים או להחזרת הוצאות כאמור בסעיף 9 (א) (1)."
סעיף 15 לחוק עוסק בפטור מחובת תשלום עקב מניעה מלהשתמש במושכר:
"היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות."
מהוראות אלו עולה כי המחוקק יצר הסדר מיוחד ביחס לסיכול חוזה שכירות (ראה ע"א 4893/14 זועבי נ' מדינת ישראל – משרד האוצר, 3.3.16) כאשר לא ניתן לעשות שימוש בנכס והשוכר לא מבטל בשל כך את הסכם השכירות, עוברת למעשה זכות הביטול למשכיר. הוראות חוק אלו מלמדות על המגמה לבטל הסכם שכירות בנוגע לנכס אשר לא ניתן לעשות בו שימוש.
9.במקרה הנדון עולה כי עקשנותם של שני הצדדים מנעה שיתוף פעולה שהיה אינטרס משותף לשני הצדדים. למרות הנספח מיום 15.5.13 אשר נועד לעגן את אופן תיקון הגג במימון מוסכם של המשכיר, לא השכילו הצדדים לממש הסכמה עקרונית זו. גם ניסיונות להניעם להסכמה בניהול ההליך כשלו והתוצאה היא כי המושכר עומד ריק, אינו ראוי לאכלוס, ממועד עריכת הנספח להסכם.
התביעה כאמור הוגשה כתביעה לפינוי מושכר. בדיון מיום 15.2.15 הוריתי כי הדיון יתקיים בסדר דין רגיל, אולם קביעה זו לא שינתה את אופי ההליך כעוסק רק בעילה לפינוי מושכר ואינה מונעת מהצדדים להעלות בהליכים אחרים טענות להפרות ההסכם וסעדים כספיים הנובעים מההסכם. עם זאת, קו ההגנה של הנתבעת כי גם התובעת הפרה את ההסכם אין בכוחו כדי למנוע פינויה מהמושכר במידה וייקבע כי גם היא הפרה את ההסכם.
יוער כי נוכח טענת התובעת כי הנתבעת, תוך כדי ניהול ההליך, חידשה את ביצוע העבודות במושכר ניתן ביום 19.7.15 צו מניעה האוסר על הנתבעת לבצע עבודות במושכר. צו זה נשאר על כנו בדיון מיום 1.9.15.
להלן אבחן האם התנהלות התובעת באמצעות בעלה דוד הייתה בגדר שימוש חסר תום לב בזכות הנובעת מהחוזה.
האם הפרה הנתבעת את הסכם השכירות והנספח
10.מטעם התובעת העיד בעלה דוד, המוציא והמביא בכל הנוגע לקשר מול הנתבעת. בסעיף 24 לתצהירו מפרט דוד את השתלשלות האירועים לאחר שנודע על הליקוי בגג. מתצהירו, שדבר בו לא נסתר בחקירה הנגדית, עולה כי התקיימה פגישה בנוכחות מהנדס מטעם התובעת, נחום לרר, ומוטי סעדון הרשום כדירקטור הנתבעת. המהנדס לרר העביר תכנית לחיזוק הגג ואף הוצגה טיוטת הסכם עם קבלן לביצוע הגג. לאחר מכן נערכה פגישה נוספת עם מוטי במהלכה התייצב רמי (המצהיר מטעם הנתבעת, חליפט שועי רחמים (להלן: רמי)), וביקש כי העבודה לא תבוצע על ידי קבלן מטעם התובעת אלא על ידי הנתבעת. בעקבות דרישה זו נערך הנספח בטרם בוצעו עבודות לפירוק הגג. בהמשך מצהיר דוד כי רק עת התקבלה דרישת תשלום מהנתבעת נודע לתובעת כי הנתבעת החלה בביצוע העבודות. גרסתו של דוד הייתה עקבית גם בחקירתו ותואמת לתוכן הנספח.
אל מול גרסתו המפורטת של דוד, תצהירו של רמי אינו מפרט את המשא ומתן שקדם לחתימת הנספח ונמנע מלפרט מתי ביצעה הנתבעת עבודות במושכר ומה היה טיבן. למעשה, לאחר חתימת הנספח לא שיתפו הצדדים פעולה בעריכת תכניות מוסכמות לשיקום הגג ולאחר שהרסה הנתבעת חלק מהגג, חוסר האמון בין הצדדים מנע הגעה למתווה מוסכם לביצוע העבודות.
11.מהימנה עלי עדותו של דוד, העולה בקנה אחד עם המסמכים שהוצגו, בדבר טיב התכניות והאישורים שהוצגו לעיונו. לאחר שנודע לתובעת ובעלה כי הנתבעת החלה בעבודות במושכר ללא אישורה נמסרה לדוד תכנית של המהנדס עודד טרמצ'י. התכנית שהוצגה הייתה חלקית ללא פרטי המהנדס ומאוחר יותר אישר המהנדס טרמצ'י באוזני דוד כי ערך את התכנית אולם לא חתם עליה כי לדעתו חורגת מקווי הבניין.
רק לאחר הגשת התביעה פעלה הנתבעת להגשת תכנית מתוקנת של המהנדס טרמצ'י (נ/1) במקביל לפניה לעיריית אשקלון, לצורך בחינת האישורים הנדרשים לשיקום המבנה. בכתב הגנתה טענה הנתבעת כי לאחר שביצעה חלק מהעבודות, לכאורה ביולי – אוגוסט 2013, פנתה לתובעת וביקשה שתעביר את התשלום שהתחייבה לאחר שהוצגו לתובעת תכניות ואישור כי התבצעו תחת פיקוח של צד שלישי. כתב ההגנה מפנה לנספח ד' והוא תכנית חתומה על ידי המהנדס טרמצ'י, אולם שנערכה ביוני 2014. אישור התשלום שלכאורה הוצג לתובעת נושא תאריך 31.11.13 מטעם עוסק מורשה עלום בשם "אמנות נטו" ורשום בו כי מדובר בעבודות בסך 50,740 ₪ שבוצעו בחודשים קודמים לתאריך החשבונית. לא צורף מסמך נוסף המעיד כי אמנם נשאה הנתבעת בתשלומים לביצוע עבודות במושכר.
בהעדר גרסה סדורה מטעם הנתבעת, לא ניתן לסמוך על בליל המסמכים שצירפה ולא ניתן לדלות מהם את המועדים בהן ביצעה עבודות או להבין על בסיס אילו תכניות בוצעו העבודות. לא צורף מסמך אחד המעיד על תשלום בפועל שביצעה הנתבעת וצורפו מסמכים מתאריכים 21.6.15, 1.5.15, 23.6.15 אשר לא ברור מהם הקשר לעבודות שנטען כי בוצעו על ידי הנתבעת.
מכתב ההתראה של ב"כ התובעת בדבר הפרת ההסכם זכה למענה ביום 10.9.13 בהודעת דואר אלקטרוני בה נטען כי הנתבעת מחזיקה בתכניות חתומות על ידי מהנדס והחלה בביצוע עבודות מבלי ששולם לה הסכום המוסכם. תגובת הנתבעת מהווה למעשה הודאה כי הפרה את ההסכם. מתגובת הנתבעת עולה כי דרשה לקבל תשלום כתנאי לביצוע העבודות. פניה זו של הנתבעת זכתה למענה מב"כ התובעת ביום 12.9.13 בו הובהר כי לא הומצאו תכניות הנדסיות ואדריכליות לאישור המשכיר או הסכם חתום עם מהנדס שיפקח על העבודות ויאשר אותן.
12.להשלמת התמונה עולה כי ביום 2.9.15 ביקר במושכר המהנדס לייזר פייגין, האחראי על מבנים מסוכנים במינהל ההנדסה בעיריית אשקלון, ומצא חלק גדול משכבת הכיסוי של מוטות הזיון בתקרה התנתקה ונפלה. המהנדס פייגין הבהיר כי קיימת סכנת התמוטטות של הבטון מהתקרה ויש לפרק את התקרה ולבצע קירוי מחומרים קלים. בעדותו הבהיר כי התכנית שערך המהנדס טרמצ'י (נ/1) והתחייבות מנהל הנתבעת מיום 7.9.15, מספיקים לצורך ביצוע עבודות שיקום הגג ומבחינת הרשות אין צורך בהיתר בניה מעבר לכך. העד הבהיר כי בשכונת מגדל זו מדיניות העירייה לאפשר שיקום וחיזוק מבנים ישנים, כל עוד לא מורחב המבנה ותוספות מבוצעות מבניה קלה.
13.מבחינת מכלול הראיות עולה כי הנתבעת זלזלה בהוראות הנספח הברורות שנועדו לאפשר למשכיר פיקוח על מהות ואיכות העבודות לשיקום הגג. הסבריו של דוד בדבר תכלית ההוראות בנספח ברורים. שעה שאישר המשכיר כי העבודות יבוצעו על ידי הנתבעת ותכניות מטעמה, הדרישה כי טרם תחילת העבודות יאשר המשכיר את התכניות וימונה מהנדס שיפקח על העבודות הינה סבירה ואף הכרחית.
הנתבעת לא הוכיחה כי ערכה תכניות והעבירה אותן לאישור המשכיר, באמצעות דוד. אין די באמור בתגובת ב"כ הנתבעת למכתב ההתראה כי הנתבעת מחזיקה בתכניות חתומות על ידי מהנדס מורשה. הנספח קבע כי יוכנו תכניות אדריכליות והנדסיות מסודרות שיכללו אבני דרך לתשלום מטעם המשכיר. תכניות אלו לא נערכו עד היום והנתבעת שבה ומפנה לתכנית הנדסית של טרמצ'י שלא נפגש עם המשכיר ולא קיבל אישורו לתחילת העבודות. בנוסף הנתבעת לא הוכיחה כי שכרה מהנדס שיפקח על ביצוע העבודות וגם בעניין זה שבה ומפנה לתכנית ההנדסית של טרמצ'י שלא מהווה אישור כי מהנדס זה לקח על עצמו לפקח על שיקום הגג.
לא נסתרה טענת התובעת כי בעת עריכת הנספח טרם קרס הגג ונודע לה כי הנתבעת החלה בעבודות, לאחר חתימת הנספח, ומבלי שמולאו תנאיו. הנתבעת לא הוכיחה אילו פעולות ביצעה לאחר חתימת הנספח כדי למלא אחר תנאיו והפניה הראשונה בכתב מטעמה נולדה לאחר מכתב ההתראה של התובעת וכללה דרישה לתשלום בגין עבודות שהמשכיר טרם אישר. בנסיבות אלו לא ניתן לקבוע כי עמידתו של דוד כי הנתבעת תעמוד במדויק בהוראות הנספח מהווה עמידה חסרת תום לב על זכות חוזית.
לתובעת כבעלת הקניין במושכר זכות להקפיד כי תיקון הגג יעשה רק לאחר אישורה ולאחר שיוסדר פיקוח הנדסי על העבודות. הנתבעת הקדימה מעשה לנשמע וקבעה עובדות בשטח תוך שפעלה ללא אישור התובעת להריסת חלק מהגג ובטרם מילאה אחר הוראות הנספח. בעשותה כן הפרה הנתבעת את הוראות סעיף 12 לחוזה השכירות האוסר עליה לבצע תיקונים ושינויים במושכר ללא אישור המשכיר, מאחר ואישור התובעת הותנה בקיום הוראות הנספח. בנוסף הפרה הנתבעת את הוראות הנספח בכך שלא פעלה לעריכת תכניות הכוללות אבני דרך לתשלום, שיועברו לאישור התובעת ולא מינתה מהנדס שיפקח על העבודות. למעשה לא הוצגה כל גרסה עובדתית כיצד החלה הנתבעת להרוס את הגג ומי ביצע או פיקח על עבודות אלו.
בנסיבות אלו ניסיונות הנתבעת, תוך כדי ניהול ההליך, לרפא את הפגמים שנפלו בהתנהגותה הינם בבחינת מעט מדי ומאוחר מידי. העובדה כי הוצגה תכנית הנדסית שמניחה את דעת העירייה אינה מחליפה את הצורך בעריכת תכנית אדריכלית והנדסית שתאושר על ידי התובעת. לאור התנהלות הנתבעת לא מצאתי כי קיימת עוד חובה על התובעת לאפשר לה לתקן הפרותיה. יוזכר כי הנתבעת אף תוך כדי ניהול ההליך בחרה לבצע עבודות נוספות, ללא אישור התובעת, שחייבו מתן צו מניעה.
על כן עולה כי יש לתת תוקף להודעת ביטול ההסכם מטעם התובעת לאור הפרה יסודית של ההסכם מטעם הנתבעת בכך שביצעה עבודות להריסת גג המבנה ללא אישור התובעת. גם אם מדובר בהפרה לא יסודית, ניתנה לנתבעת האפשרות לתקן הפרתה אולם בחרה היא לדבוק בעמדתה כי די בתכניות שהציגה והעלתה דרישות תשלום מבלי שפעלה לאישור התכניות על ידי התובעת, מבלי שנערכו תכניות שייקבעו אבני דרך לתשלום וללא מינוי מהנדס שיפקח על העבודות.
סוף דבר
14.למרות הסכמה עקרונית כי הנתבעת תבצע עבודות לשיקום גג המושכר, החלה הנתבעת בביצוע עבודות ללא אישור התובעת. בעשותה כן ובהתנהלותה לאחר ביצוע עבודות ההריסה, הפרה הנתבעת את חוזה השכירות והתובעת ביטלה כדין את החוזה.
השאלה האם גם התובעת הפרה את החוזה בכך שלא גילתה לנתבעת אודות מצב המושכר אינה שאלה הדרושה הכרעה לצורך הליך זה מאחר ודי בהפרתה העצמאית של הנתבעת כדי לזכות את התובעת בסעד של ביטול החוזה. יוער כי גם אם הפרה התובעת את החוזה, בכך שהסכימה לשאת בעלות תיקון הגג והנתבעת לא ביקשה לבטל את החוזה בגין מצב המושכר, מלמדת כי הצדדים לא ראו בדבר הפרה יסודית.
על כן, ניתן צו לסילוק ידה של הנתבעת מהמושכר הנמצא ברחוב צה"ל 2 באשקלון, גוש 1256, חלקה 12. למעשה המושכר עומד ריק ומכוח החלטה זו נאסר על הנתבעת החל ממועד פסק הדין להיכנס למושכר.
הנתבעת תישא בשכר טרחת עו"ד בסך 12,000 ₪ ובהוצאות התובעת.
ניתן היום, א' אלול תשע"ו, 04 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.
