בישיבת יום 24.5.18 נחקרו, התובע ומר חסן יאסין מוחמד (להלן: "יאסין") מטעמו וכן נחקר הנתבע. באי כוח הצדדים סיכמו את טיעוניהם בעל פה והגיעה העת למתן פסק דין בתובענה.
זירת המריבה
המחלוקת הראשונה, האם נעשו מרמה, הטעיה ועושק של התובע והמחלוקת השניה, חוזה בלתי חוקי או סותר את תקנת הציבור, האם בנסיבות המקרה דנן, דינו בטלות אם לאו.
דיון והכרעה
המסגרת הנורמטיבית
סעיפים 31-30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים"), קובעים כהאי לישנא:
"30. חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור- בטל.
31. הוראות סעיפים 19 ו-21 יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה - לחייב את הצד השני בקיום החוב שכנגד, כולו או מקצתו."
הוראות סעיפים 19 ו- 21 לחוק החוזים, אליהם הפנה סעיף 31 לחוק החוזים, כאמור לעיל, קובעות כך:
"19. ניתן החוזה להפרדה לחלקים ועילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקיו, ניתן לביטול אותו חלק בלבד; אולם אם יש להניח שהצד הרשאי לבטל לא היה מתקשר בחוזה לולא העילה, רשאי הוא לבטל את החלק האמור או את החוזה כולו...
21.משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויו של מה שקיבל."
בהקשר זה ציין בית המשפט העליון בע"א 6634/15 טופ במרחבי השרון ייזום בע"מ נ' קפלן (24.10.17) בסעיף 14 כדלקמן:
"שיקול הדעת שהקנה המחוקק לבית המשפט בסעיף 31 לחוק החוזים בכל הנוגע לקביעת התוצאות המשפטיות הנובעות מכריתתו של חוזה פסול, הוא שיקול דעת רחב. בית המשפט רשאי להורות על ביטול חלקי של החוזה בשינויים המחויבים לפי סעיף 19 לחוק החוזים ("כלל העיפרון הכחול"), אם עילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקי החוזים וניתן להפרידו לחלקים. אם הפרדה כאמור בלתי אפשרית והחוזה בטל כולו, על כל צד להשיב למשנהו את שקיבל לפי החוזה, כהוראת סעיף 21 לחוק החוזים, או את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה בלתי אפשרית או בלתי סבירה בנסיבות העניין. סעיף 31 סיפא לחוק החוזים מוסיף וקובע כי בית המשפט רשאי לחרוג מכלל ההשבה ההדדית אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון וזאת בדרך של שלילת סעד ההשבה כולו או מקצתו או בדרך של קיום החוזה כולו או מקצתו, אם שוכנע כי לא ניתן להסתפק בסעד ההשבה על מנת שהצדק יבוא על סיפוקו ..." (ההדגשות שלי- א.פ).
בע"א 6667/10 הלוי בר טנדלר נ' קוזינצקי (12.9.12) (להלן:"טנדלר")בסעיף 23, התייחס בית המשפט העליון לשיקולים השונים לגבי יישום הסעדים בסעיף 31 לחוק החוזים ובניהם:
"( - )התנהגותו של כל אחד מהצדדים בקשר לביצוע ההסכם, בשים דגש על התנהגות בעל הדין שמבקש להתחמק מביצוע החוזה ;
( - )מידת האשמה של כל אחד מהצדדים באי חוקיות החוזה;
( - )הכלל לפיו "אין חוטא יצא נשכר", קרי, שהצד להסכם הבלתי חוקי לא יהנה בנוסף גם מאי קיום החוזה;
(-)הבחנה בין מעשה אסור העומד בליבת ההתקשרות ומהווה את תכליתה או אלמנט חיוני להשגתה - כמו חוזה לביצוע שוד או חוזה שנועד לשמש בסיס להנפקת חשבוניות מס פיקטיביות - לבין אי חוקיות משנית, נלווית או אגבית (אינצדנטלית) לחוזה, כמו חוזה למכירת מקרקעין שסכום התמורה הנקוב בו נמוך מהסכום האמיתי...הונאת רשויות המס היא פסולה למרות היותה אגבית, וחלק ניכר מהפסיקה העוסקת באי חוקיות היא מהסוג נשוא דיוננו, קרי, ניסיון להונאת רשויות המס...
( - ) קיומו של צד שלישי תם לב שהסתמך על החוזה ..
( - ) דרגת החומרה של אי החוקיות ...
( - ) מידת הביצוע של החוזה ומידת ההסתמכות של הצד השני לחוזה ...( - )מידת תום הלב של כל אחד מהצדדים... "
עוד נפסק בפרשת טנדלר, כי אין מדובר ברשימה סגורה ומגוון השיקולים והאיזון בניהם אינם שווים לכל סעד במסגרת סעיף 31 לחוק החוזים, נוכח נקודות המוצא השונות של כל אחד מהסעדים. נקודת המוצא היא כי חוזה בטל גורר השבה והחריג הוא סמכות בית המשפט לפטור מהשבה או חלק ממנה. ובנוגע לקיום, הכלל הוא הפוך, נקודת המוצא היא שחוזה בלתי חוקי הוא בטל ולכן אין להורות על קיום, והחריג הוא סמכותו של בית המשפט להורות על קיום.
בפרשת טנדלר בסעיף 26 התייחס בית המשפט העליון גם לשיקולים הרלוונטיים בסוגיית אכיפת חוזה בלתי חוקי:
" ...א. התובע את קיום החוזה קיים את חיוביו והטוען לאי חוקיות "מחזיק את מלוא טרפו בידו" – במקרה כאמור אין לשחררו מביצוע החיוב המוטל עליו (עניין שאלתיאל, בעמ' 159)...
ב. מידת הביצוע של החוזה הבלתי חוקי - ככל שקוימו יותר חיובים בין הצדדים הנטייה היא להורות על אכיפה (עניין זגורי עמ' 783).
ג. בית המשפט לא יצווה על ביצוע מעשה לא חוקי, ולא יורה על תשלום עבור מעשה בלתי חוקי. זאת, להבדיל מאי חוקיות שהוסרה או שניתן להסירה, לדוגמה, קיום עסקת מכר מקרקעין תוך דיווח לרשויות על אודות העסקה האמיתית.
ד. אי החוקיות איננה חמורה, כשהשיקול המרכזי הוא מידת הפגיעה בציבור, כפי שמשתקף מתכלית החוק ומרמת הפסול הערכי-מוסרי שדבק באי החוקיות.
ה. אי החוקיות היא אגבית (אינצידנטלית) למהות ההתקשרות, כאשר המבחן העיקרי לאגביות הוא כפול ומצטבר: כאשר הפעולה הבלתי חוקית לא מהווה את עיקר ההתקשרות אלא נוגעת לחלק הביצועי שלה; וכאשר הפעולה הבלתי חוקית אינה חיונית להתקשרות ויכולה להתקיים גם בלעדיה.
ו. מידת הפסלות איננה חולשת על כל החוזה, וניתן להפריד את החלק הנגוע מתוך החוזה מבלי לשנות בכך את החוזה שבו התקשרו הצדדים.
ז. אשמו היחסי של הצד המבקש קיום אינו חמור באופן יחסי, ובמיוחד ייבחן האם הצד המבקש קיום יזם את אי החוקיות או היה הנהנה העיקרי ממנה. ...
ח. התנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה ומידת תום הלב מצדם, לדוגמה כשהצד השני מנצל את אי החוקיות על מנת לחמוק מחיוביו.
...
י. החוזה עצמו ממלא את כל היסודות הנדרשים לקיומו של חוזה תקף, כמו גמירות דעת ומסוימות, כך שאלמלא הפסול החוזה היה תקף כשלעצמו וניתן לאכיפה.
..."
סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע כך:
"חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".
בע"א 3642/11 כהן נ' גטאס (3.3.2014) חזר בית המשפט העליון על ההלכה בנוגע להגדרתו של חוזה למראית עין, וכך קבע:
"6. ...חוזה למראית עין הוא חוזה שבו 'מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה' (ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, פ"ד לג(2) 576, 581 (1979) (להלן: עניין מזרחי)). בחוזה כזה מתקיים חוסר התאמה מכוון בין הצהרת הרצון של הצדדים המשתקפת כלפי חוץ בחוזה שכרתו ובין רצונם האמיתי והסמוי שלא לתת לאותו חוזה תוקף מחייב (גבריאלה שלו דיני חוזים 167 (מהדורה שניה, 2003) (להלן: שלו); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים א 158 (1991) (להלן: פרידמן וכהן); ע"א 6295/95 בוחסירה נ' בוחסירה, פ"ד נ(1) 259, 261 (1996) (להלן: עניין בוחסירה))...
בטלותו של חוזה למראית-עין מתוקף סעיף 13 לחוק החוזים מבטאת את העקרון לפיו אין לתת תוקף מחייב לחוזה פיקטיבי. ובמילים אחרות, חוזה למראית עין בטל מעיקרו משום שמלכתחילה לא היה לו, למעשה, כל תוקף ביחסים בין הצדדים שהתקשרו בו (שלו, בעמ' 168). פער זה בין רצונם האמיתי של הצדדים לבין המצג החיצוני הנשקף מן החוזה, נועד בדרך כלל להשיג תכלית מסוימת, חוקית, בלתי-חוקית או ספק-חוקית (ע"א 4305/10 אילן נ' לוי, פסקה 21 לפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (9.5.2012)). אך תהא מטרה זו אשר תהא, משהצדדים להסכם לא התכוונו לכתחילה לקיים את ההסכם כפי שהוא משתקף כלפי חוץ, בין משום שהם אינם מעוניינים כלל בשינוי המצב המשפטי ביניהם, בין משום שמאחורי ההסכם למראית עין עומד חוזה שונה וסמוי, תוצאתו של מהלך פיקטיבי כזה היא בטלות (להבחנה בין "מראית עין מוחלטת" ובין "מראית עין יחסית" ראו שלו, 170).
7.על מנת לקבוע האם הסכם הוא הסכם תקף או שמא הסכם למראית עין, יש להתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה ולבחון האם ההסכם אכן משקף את אותה הכוונה, אם לאו. התשובה לשאלה זו היא שאלה שבעובדה הנלמדת ממכלול נסיבות המקרה (ע"א 3725/08 חזן נ' חזן, פסקה 25 (3.2.2011) (להלן: עניין חזן)) והנטל להוכיח כי חוזה נכרת למראית עין מוטל על שכמו של מי שטוען לאי-אמיתות החוזה (שלו, בעמ' 169; ע"א 545/79 בראונר נ' דיאמסלס, פ"ד לח(2) 191, 198 (1984) (להלן: עניין בראונר); ע"א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אולצ'יק, פ"ד נ(2) 41, 43 (1996); עניין בוחסירה, בעמ' 262; ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, פ"ד מג(2) 214, 218 (1989) (להלן: עניין סלהוב); ע"א 7497/07 רינגל נ' לינדאור, פסקה 11 (22.2.2010) (להלן: עניין רינגל)). אשר לרמת ההוכחה הנדרשת מבעל דין המעלה טענת בטלות בשל היות החוזה למראית עין, כבר נפסק כי בשל טיבה של הטענה נדרשת רמת הוכחה מוגברת לצורך ביסוסה ..."
(ההדגשות שלי- א.פ).
ומן הכלל אל הפרט
התובע טוען, כי לא הבין את תוכנו של חוזה המכר עליו חתם מאחר שאינו מבין קרוא וכתוב, אך כוונתו הייתה לערוך חוזה מכר למכירת 600 מ"ר משטח החלקה עבור סכום של 1,300,000 ₪. בדיעבד התברר לו, כי סכום העסקה עליו דווח לרשויות המס עמד על סך של 60,000 ₪ ולא 1,300,000 ₪ כמוסכם. התובע טוען בהקשר זה, טענות של מרמה, הטעייה, עושק, חוזה למראית עין וחוזה פסול המנוגד לתקנת הציבור.
מנגד טוען הנתבע, כי האמור בחוזה בדבר שטח המגרש מחייב את הצדדים ומשקף את כוונתם, כאשר סכום התמורה הוא אכן 900,000 ₪ ולא ככתוב בהסכם וכי הוא דיווח על הטעות בסכום הרשום בחוזה המכר לרשויות המס. עוד טוען הנתבע, כי התובע ידע אודות האמור בחוזה המכר והוא נעשה על פי דרישותיו.
נבחן את הראיות בסוגיה.
התובע הגיש תצהיר מטעמו שבו טען, כי הוא אדם קשיש, חולני, עם בעיות בריאותיות כרוניות, סובל מבעיית ראייה ושמיעה, וכן עבר אירוע מוחי לפני עסקת המכר. הוא הצהיר, כי הנתבע, שהוא רופא המשפחה אצלו היה מטופל, ומכיר את מצבו הבריאותי היטב, פנה אליו כדי לרכוש ממנו מגרש וסוכם בניהם, כי ימכור לו מגרש בשטח של 600 מ"ר במחיר של 1,300,000 ₪. הנתבע עמד על כך שחוזה המכר ייערך וייחתם אצל עורך דינו חדיג'ה והוא נעתר לבקשתו (סעיפים 5-4). חוזה המכר התייחס גם למיסים כגון מס שבח ומס רכישה, כאשר הקונה, הוא הנתבע, התחייב לשלם את מס השבח ומס הרכישה בגין העסקה, כפי שצוין בגוף החוזה (סעיף 7). התובע הצהיר כי ביום 24.9.14 נחתם חוזה המכר בפני עו"ד חדיג'ה, והוא נתבקש לחתום עליו, כשאינו יודע לקרוא ולכתוב בעברית, בנוסף לבעיותיו הבריאותיות האמורות לעיל. הוא הצהיר שלא קיבל העתק מחוזה המכר, וכי הנתבע במעמד חתימת ההסכם, שילם לו במזומן סך של 50,000 ₪ ומסר לו עוד 17 שיקים נוספים בסך של 50,000 ₪ כל אחד, ובסך הכל, סך של 900,000 ₪. לתצהירו צרף התובע את נספח ג' , מסמך בשפה הערבית מיום 16.10.14 (להלן: "נספח ג'"), שבו נכתב שהתובע מאשר שקיבל סכום של 850,000 ₪ מהנתבע לאחר שסוכם על מכירת הקרקע. עוד צוין, כי התשלום מחולק ל-17 שיקים בסך של 50,000 ₪. העדים למסמך היו חמודה ויאסין. התובע הצהיר עוד בהקשר זה, כי הנתבע טען שנגמר לו פנקס השיקים והוא ידאג לשלם לו באמצעות שמונה שיקים נוספים, כל אחד על סך של 50,000 ₪, לאחר שייפרעו כל השיקים שמסר לו ולאחר שירשום את העסקה בלשכת רישום המקרקעין והתובע בשל כנותו הסכים לכך. התובע האמין לעו"ד חדיג'ה ולנתבע שיקיימו את הסיכום, בפרט כשהתובע רופא המשפחה שלו ויש בניהם יחסי אמון הדדי (סעיף 8). התובע הצהיר עוד, כי העסקה בוצעה בתיווכו של בן אחיו, ששמו חמודה (להלן:"חמודה"). לטענתו, חמודה הוא שהביא אליו את הנתבע לרכישת המגרש, וחמודה יחד עם אדם נוסף ששמו יאסין, חתמו על דף חיצוני, יחד עם התובע והנתבע, לפיו כולם מאשרים ומעידים שהתובע קיבל סך של 850,000 ₪ בשיקים מתועדים שלא הופקדו בבנק, כבקשת הנתבע. התובע הצהיר, כי כל שיק שולם במועדו במזומן והוחזר לנתבע עם התשלום. התובע טען בתצהירו, כי בחוזה המכר שהוצג לרשויות המס נרשם כי התמורה היא בסך של 60,000 ₪, וזאת ללא ידיעתו והסכמתו, כאשר ממילא לא היה אמור לשלם מיסים בגין אותה עסקה והנתבע פעל כך, על מנת שלא לשלם מיסים (סעיף 9). התובע הצהיר עוד, כי השיקים המשוכים על הנתבע כובדו במלואם ובסמוך לפרעונם בחודש אפריל 2016, הגיע הנתבע לשטח המגרש והחל לגדר את המגרש בעמודים. לטענתו, כאשר ראה שהשטח שגודר אינו כמוסכם וכי טרם קיבל את יתרת התמורה, פנה אל הנתבע, והלה הודיע לו כי רכש ממנו שטח של 1,000 מ"ר ולא 600 מ"ר, והדבר כתוב בהסכם המכר. לדבריו: "באותו מעמד ידעתי כי הוא כבר רשם את הקרקע על שמו בטאבו, דבר שגם מחייב אותו לשלם את יתרת התמורה המוסכמת, אך הופתעתי כשהנתבע הסביר לי כי רשם על שמו בטאבו 1000 מ"ר וזה מה שכתוב בהסכם המכר." (סעיף 10). התובע טען בתצהירו, כי מאחר שהופתע, פנה לעו"ד חדיג'ה, דיבר אתו על חוזה המכר וביקש העתק, וכך ראה שהוטעה והוחתם על שטח של 1000 מ"ר. התובע הצהיר שפנה לנתבע בטענה שמדובר במרמה והוא אינו מסכים לכך, זאת בנוסף לעובדה שלא שולמה לו יתרת התמורה בסך של 400,000 ₪. משביקש את היתרה כולם התכחשו לסיכום וטענו שהנתבע כבר רשם זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין (סעיף 11). בשלב זה פנה התובע לעו"ד אחר לייעוץ (סעיף 12) ושלח שני מכתבים לנתבע, שנוסחו על ידי עו"ד זידאן ניסים (להלן: "עו"ד זידאן"), שבחר להתמקד במכתביו בטענת הדיווח הכוזב לרשות המיסים, דיווח הגובל בפלילים, ואשר מרוקן מכל נפקות משפטית את חוזה המכר. התובע הצהיר שביקש מהנתבע לתקן את הדיווח, לשלם את המס המתחייב מהתמורה האמיתית, כולל הקנסות במידה ויהיו (סעיפים 14-13). העלמת התמורה האמיתית מרשויות המס שנעשתה על ידי הנתבע הופכת את ההסכם להסכם פסול שנוגד את תקנת הציבור ודינו להתבטל. מדובר בהסכם למראית עין, שכל הסעיפים המהותיים שבו אינם אמיתיים ומשכך יש מקום לביטול העסקה.
בחקירתו בבית המשפט התובע אמנם אישר שחתם על התצהיר האמור, אך טען, שמאחר שאינו יודע לקרוא את השפה העברית, הוא אינו יודע מה נאמר בו וגם אינו יודע מי כתב עבורו את התצהיר. עוד טען התובע, כי חתם על התצהיר בפני עו"ד חדיג'ה וזאת למרות שמי שאימת את חתימתו על התצהיר, הוא בא כוחו בהליך זה, עו"ד סמיח שריטח. בהמשך עדותו סתר התובע גם את האמור בסעיף 12 לתצהירו שם טען, כי פנה לעו"ד חדיג'ה ודיבר אתו על חוזה המכר ואז ראה אותו והבין שהוטעה לגבי השטח ורק לאחר מכן פנה לעו"ד אחר לייעוץ. במסגרת עדותו תיאר התובע התרחשות שונה וטען, כי כאשר הגיע לראשונה לעו"ד זידאן הוא עדיין לא ראה את הסכם המכר. לטענתו בעדותו, הוא לא קיבל מעו"ד חדיג'ה דבר ועו"ד זידאן הוא שנתן לו את העתק מהסכם המכר (עמ' 14, שו' 34-28). התובע הכחיש את האמור בסעיף 12 לתצהירו וטען שמה שנכתב אינו נכון (עמ' 15, שו' 5-3). בהמשך חקירתו, הוצג לתובע נספח ג' לתצהירו. תחילה טען התובע שאת המסמך כתב העד מטעמו, יאסין, בהמשך טען שאינו יודע מי כתב אותו וביקש שיקריאו לו את המסמך, מאחר שלדבריו הוא אינו רואה כל כך טוב. לאחר מכן אישר כי ראה את המסמך הנ"ל, אך הוא אינו זוכר מתי ראה אותו לראשונה ואז נזכר שוב שיאסין הוא שכתב את האמור בנספח ג' (עמ' 15, שו' 23-9). כשנשאל התובע, מה הקשר שלו למר יאסין השיב באופן תמוה: "הוא הבעל של דודה של אשתי." ומיד לאחר מכן טען: "חסן הוא בן אח של אשתי." (עמ' 15, שו' 25-24). התובע טען, כי נספח ג' נחתם לפני שהגיעו לעו"ד חדיג'ה, קרי לפני חתימת הסכם המכר (עמ' 16, שו' 4-1), וזאת למרות שהסכם המכר נחתם ביום 24.9.14 ואילו נספח ג' נחתם ביום 16.10.14, קרי מספר שבועות לאחר מכן. התובע אישר כי חתם בעצמו על נספח ג', בצד שמאל למטה (עמ' 16, שו' 6-5). התובע גם אישר בחקירתו, כי קיבל שיקים על סך של 850,000 ₪ מהנתבע בזמן שחתמו על נספח ג' וכן קיבל 50,000 ₪ במזומן (עמ' 16, שו' 11-7).
בהמשך עדותו, נשאל התובע, האם עו"ד חדיג'ה ייצג אותו בעניין אחר אי פעם. תחילה השיב התובע, שפרט להסכם המכר האמור עו"ד חדיג'ה מעולם לא ייצג אותו. עם זאת, בהמשך עדותו הודה כי עו"ד חדיג'ה טיפל בהעברת יתרת זכויותיו במקרקעין הנדונים במתנה לילדיו ולאשתו וזאת לאחר שהעביר את זכויותיו בחוזה המכר לנתבע (עמ' 16, שו' 20-14). התובע נשאל האם כאשר העביר את יתרת זכויותיו לבני משפחתו ידע שרימו אותו לגבי גודל השטח והוא שב וטען כי מכר לנתבע שטח של 600 מ"ר בלבד (עמ' 16, שו' 31-23).
בהמשך חקירתו נשאל התובע, מדוע אם אמר לעו"ד זידאן שהנתבע חייב לו עוד 400,000 ₪ (מעבר לסך של 900,000 ₪ ששולמו), הדבר לא צוין במכתביו לנתבע ולעו"ד חדיג'ה. תשובתו הייתה: "אנחנו לא כתבנו, הייתה אמונה ביני לבין הנתבע והוא אמר שישלם אחר כך. הוא הרופא שלנו ואנחנו מאמינים לו. הוא אמר שהוא ישלם אחר כך." (עמ' 17, שו' 27-25). על אף טענתו זו, אישר התובע, שבשלב שבו פנה לעו"ד זידאן כבר לא סבר שהנתבע הוא איש ישר (עמ' 17, שו' 32-31).
התובע טען בבית המשפט, כי סוכם בין הצדדים, שלאחר שיעבירו את הזכויות בטאבו ע"ש הנתבע, הנתבע ישלם לו את יתרת התשלומים בסך של 400,000 ₪. כשנשאל האם הסיבה לכך שלא ניתנו שיקים בגין יתרת התמורה הייתה שלא היה לנתבע כסף, השיב על כך התובע: "כי הוא לא רוצה להיכנס לאדמה. אני לא יודע אם יש לו כסף או אין לו." (עמ' 18, שו' 7-6). התובע שב וטען שכל הדיון בעניין 400,000 ₪ הנותרים נעשה בעל פה (עמ' 18, שו' 16-13). התובע העיד, כי בעת שניהל מו"מ עם הנתבע, נכח גם חמודה והוא שמע שהנתבע הסכים באותה עת לקנות שטח של 600 מ"ר ולשלם עבורו 1,300,000 ₪ (עמ' 18, שו' 32-29). התובע נשאל מדוע אם כך, לא הובא חמודה לעדות והשיב כי לא ידע שעליו להביאו (עמ' 18, שו' 34-33).
התובע העיד בבית המשפט, כי מס שבח הטיל עיקול על חלק מנכסיו ולאחר שפנה בעניין זה לעו"ד חדיג'ה הסביר לו האחרון, שהנתבע איחר בתשלום המיסים (עמ' 19, שו' 5-3). לטענתו, פנייה זו לעו"ד חדיג'ה נעשתה לפני שקיבל התובע את חוזה המכר ועו"ד חדיג'ה אמר לו שהוא אינו חייב במיסים ע"פ חוזה המכר (עמ' 19, שו' 18-14).
עוד העיד מטעם התובע בעניין המחלוקת, מר יאסין.
יאסין העיד, כי דודה שלו, שהיא אשת התובע, פנתה אליו אחרי שהצדדים סגרו את העסקה בניהם. הנתבע רצה לשלם בשיקים והם הגיעו אליו למשרד שלו במפעל שבו הוא עובד. בפגישה נכחו, התובע, הנתבע וחמודה, ששימש כמתווך בין הצדדים. לדבריו, אשת התובע פנתה אליו מאחר שהנתבע רצה תיעוד על כך ששילם לתובע והיא סמכה עליו שיעלה את הדברים על הכתב. יאסין העיד כי הוא כתב את המסמך בשפה הערבית(נספח ג' לתצהיר התובע) בהתאם למה שאמרו לו הצדדים. לדבריו, הוסבר לו שיש הסכם עם עורך דין והכל סגור וחמודה אמר לו שמה שהוא כתב מספיק. יאסין העיד, כי הוא הבין שהתובע קיבל מהנתבע 50,000 ₪ במזומן לפני כן. הם באו אליו ורשמו את השיקים בסך של 850,000 ₪, כאשר נותר לתשלום עוד סך של 400,000 ₪. לטענתו, על היתרה בסך 400,000 ₪, שמע באותה ישיבה שבה כתב את נספח ג', וכן שמע באותו מועד, כשהנתבע והתובע דברו ביניהם, שמסירת המקרקעין שנמכרו תעשה מאוחר יותר כאשר התשלום של היתרה בסך של 400,000 ₪ ישולם אחרי המסירה. יאסין הסביר שהאמור בנספח ג', מהווה בעצם מעין קבלה על סך של 850,000 ₪ (עמ' 20, שו' 23-8). בהמשך חקירתו נשאל העד על גודל השטח שעליו הוסכם וטען שהוא חושב שמדובר היה ב- 700-600 מ"ר וכי זה מה ששמע (עמ' 20, שו' 28-25). הוא אישר שכל הנוכחים חתמו על המסמך שצורף כנספח ג' (עמ' 20, שו' 30-29). יאסין הסביר, לגבי התשלום, כי השיקים היו אצלו בבית, הוא החזיק בהם, והתובע היה מגיע ודורש שיק אותו היה מוסר לנתבע ומקבל תמורתו כסף. יאסין העיד ששמע שהצדדים דיברו בניהם שמחיר העסקה הוא 1,300,000 ₪. עוד הוסיף, כי חמודה שהיה הגורם הפעיל בישיבה אצלו, דיבר והוביל את הישיבה.
הנתבע הצהיר גם הוא בעניין זה.
מתצהירו עולה כי רכש ביום 24.9.14 מהתובע שטח של 1,000 מ"ר וביום 28.3.16 רשם את המכר על שמו. הוא הצהיר כי התובע הוא שהציע לו לרכוש את הממכר והוא אמר לו שאין לו עניין לרכוש שטח קטן מ- 1000 מ"ר, וכך הוסכם. את יתרת שטח מחצית החלקה שהיה בבעלותו, חילק התובע בין בניו ובת זוגו. הנתבע הצהיר, שכאשר רכש את המגרש, הוסכם בינו לבין התובע כי מתוך מחצית החלקה שבבעלותו יוקצה לשימוש הנתבע שטח של 1000 מ"ר המצוי בפינה הדרום מזרחית של החלקה, וזאת גם על מנת שלא למנוע את השימוש החקלאי ביתרת החלקה. טענת התובע, כאילו הסכים למכור 600 מ"ר בלבד תמורת 1,300,000 ₪, שקר ביסודה. הוסכם כי שטח המגרש שירכוש הנתבע עומד על 1000 מ"ר ומחיר הרכישה 900,000 ₪. הנתבע הצהיר ששילם לתובע את מלוא מחיר הרכישה המוסכם, הקניה נרשמה כחוק על שמו והמגרש נמסר לו כמוסכם. האמור בתצהיר התובע לגבי 400,000 ₪ הנותרים הוא שקר מוחלט (סעיפים 6-3). הנתבע הצהיר עוד, כי בחודש מרץ 2016 הזמין מודד מוסמך לסמן עבורו את השטח שנמכר לו. ביקור המודד שהוזמן על ידו בוצע בנוכחות התובע ואף בעזרתו הפיזית, ובהסכמתו המלאה סומן והוגדר השטח שרכש ממנו. כעבור חודשיים גידר את השטח שרכש בגדר איסכורית, וזאת לאחר שנדרש על ידי התובע שלא להיכנס לשטח שרכש (סעיפים 8-7). הנתבע הצהיר עוד, כי לבקשת התובע, וכיוון שאינו חקלאי, הסכים להרשות לבנו של התובע, סלאמה דרוויש, לעבד את השטח שרכש למשך תקופה קצרה וזאת טרם התכחשות התובע לעסקת המכר. רק לאחר ששמע את אשת התובע ובנו דורשים ממנו להתנער מחוזה המכר, ביטל את הרשות לבנו של התובע כאמור, והודיע כי הוא אוסר עליהם להיכנס לשטחו ובשלב זה גידר את המגרש בלוחות איסכורית (סעיף 10). אין מניעה לחלק בעין את השטח בהתאם לכל בעלי הזכויות הרשומים והנתבע הצהיר שאינו מתנגד לכך, ובלבד שחלקו בבעלות יהווה יחידה עצמאית ונפרדת וימוקם במקום שסומן ע"י המודד (סעיף 12). הנתבע הצהיר עוד, כי בחודש יוני 2017 הגיש למנהל מס שבח בנתניה דו"ח מתוקן בגין הסכם המכר הנ"ל ובו הצהיר על מחיר הרכישה המלא בסך של 900,000 ₪. המנהל קיבל את הדיווח המתוקן הנ"ל והנתבע הצהיר ששילם את מלוא מס הרכישה שהתחייב מהדיווח המתוקן (סעיף 13).
בחקירתו בבית המשפט אישר הנתבע, כי הודה לראשונה שהמחיר שהוסכם בין הצדדים היה 900,000 ₪ רק בישיבת בית המשפט, לאחר שהכחיש בכתב הגנתו את האמור בכתב התביעה בעניין זה. הוא נשאל מדוע תחילה הכחיש את סכום העסקה והשיב: "אני מודה שטעיתי בזה, שהכחשתי. אני הודתי בבית המשפט שהעסקה על 900,000 ₪ ואמרתי את האמת...פעם ראשונה נשאלתי על שווי העסקה בידי המותב הזה ואמרתי את האמת שזה 900,000 ₪." (עמ' 23, שו' 30-24). בכל הנוגע לתשלום המיסים שעל פי החוזה מיום 24.9.14 חלים עליו טען הנתבע, כי נפלה טעות, והוא לא הבין שהוא אמור לשלם את המיסים:
"... אני הסכמתי לשלם את המיסים על הסכום שהיה כתוב בחוזה 60,000 ₪, אבל לא הסכמתי לשלם את המיסים כולל מס שבח על סכום העסקה של 900,000 ₪. במצב כזה לא הייתי חותם ולא קונה. אם היינו רושמים 900,000 ₪ הוא היה משלם 340,000 ₪ מס שבח. אני קניתי את החלקה, שילמתי את הכל, הוא קיבל את הכסף שלי ואני טעיתי והגשתי שומה מתוקנת ושילמתי את הסכום של מס רכישה על 900,000 ₪ ואת מס שבח שילמתי על 90,000 ₪ מכירה." (עמ' 23, שו' 36-31- עמ' 24, שו' 4-1).
הנתבע העיד כי חוזה המכר נחתם בנוכחות שני הצדדים והוא זה ששילם את שכר טרחת עורך הדין. כשנשאל הנתבע האם שילם את מס השבח על העסקה, השיב הלה, כי לא שילם. לטענתו, עושים הסדר אצל רואה חשבון ועושים חישובי מס, ויצא שבסוף צריך לשלם 30,000 ₪ מס שבח. לדבריו: "אני לא שילמתי 30,000 ₪ כי זה ירד בחישובי המס." הוא הסביר עוד, כי אחרי שעשו חישובים אצל רואה החשבון, נשאר סכום מזערי: "עשו פריסה של רשויות המס של התשלום, כי התובע המוכר היה משהו מבחינת החישובים ונשאר סכום מזערי, לא זוכר בסביבות אלף אלף ומשהו. בסוף בגלל שהתובע היה אמור לשלם את מס שבח נשאר 1,700 ₪ לשלם." (עמ' 24, שו' 14-5). נוכח הדברים האמורים, נשאל הנתבע, אם הוא זה שאמור לשלם את מס השבח לפי הסכם המכר, כיצד הוא מקזז מס הכנסה לזכות התובע. הנתבע השיב שזה סוכם בין הצדדים. הוא הפנה לסעיף 22 לחוזה המכר, שם צוין כי המוכר מצהיר שעל אף שחובת תשלום מס שבח חלה על הקונה, הוא מתחייב לשתף פעולה עם הקונה על מנת להפחית את שיעור סכום המס. זו הייתה ההסכמה והתובע שיתף פעולה כמו שסוכם (עמ' 24, שו' 21-15). יצוין שב"כ הנתבע אישר במהלך דיון ההוכחות, שהנתבע הוא ששלם את מס השבח בהתאם לדיווח על מחיר עסקה של 60,000 ₪ כאשר רשות המיסים העריכה את שווי העסקה על 90,000 ₪. הנתבע העיד, כי עו"ד חדיג'ה לא ידע שסכום העסקה 900,000 ש"ח והם ביקשו ממנו לכתוב את המחיר 60,000 ₪ (עמ' 24, שו' 25-22).
בסיכומיו חזר ב"כ התובע על כל טענותיו בכתב התביעה וטען, כי העסקה הושגה במרמה, הטעייה, עושק, תוך כדי ניצול מצוקתו של התובע, בנוסף לעובדה שהסכם המכר הוא פסול וגם למראית עין ונוגד את תקנת הציבור. התובע היה במצוקה מאחר וסובל מבעיות רפואיות ואינו קורא וכותב בעברית. משכך, עותר התובע לביטול חוזה המכר, בין היתר, מאחר שלא קיבל את מלוא התמורה שסוכמה ושטח המגרש הרשום בהסכם אינו משקף את ההסכמה בעל פה. לשיטת התובע הוא קיבל 900,000 ₪, ועל הנתבע לשלם לו 400,000 ₪ נוספים וכן לשלם את כל המיסים המתחייבים מהעסקה, בהתאם לאמור בחוזה המכר. עדותו של יאסין מחזקת את גרסת התובע לפיה מחיר העסקה עמד על סך של 1,300,000 ₪, והשטח שנמכר הוא 600 מ"ר. עו"ד חדיג'ה קיבל את שכר טרחתו מהנתבע ופעל לטובתו וסביר להניח שגם תיקון השומה בוצע על ידו. התובע לא קיבל את מלוא התמורה המוסכמת ואף חויב במס שבח מקרקעין בסך של 400,000 ₪, לאחר תיקון השומה שביצע הנתבע, וזאת בגין קנסות ומס שבח, שהנתבע אמור היה לשלם לפי חוזה המכר. מצב דברים זה אילץ את התובע להגיש תביעה אזרחית בבית משפט השלום בנתניה ולעצור את העיקולים. לתובע לא היה אינטרס לדווח דיווח כוזב לרשויות המס מאחר שלפי הסכם המכר, תשלום המיסים הוטל על הנתבע. התובע לא ידע מהו הסכום שדווח לרשויות המס. נכתבו תנאים שונים בחוזה, שלא יושמו בפועל, כמו תפיסת החזקה המידית כאמור בסעיף 14 לחוזה המכר, ותשלום התמורה במלואה במעמד חתימת החוזה כאמור בסעיף 17 לחוזה המכר. שינוי סכום העסקה ל- 900,000 ₪ גורר גילום ומביא את העסקה לשווי של 1,900,000 ₪ כשמס השבח לבדו עומד על כ- 1,000,000 ₪, ולכך התובע לא היה מסכים.
מנגד טוען ב"כ הנתבע בסיכומיו כי יש להבחין בין מישור היחסים בין בעלי הדין, למשור ההתנהלות מול רשויות המס, וכי בין השניים אין קשר. אין מחלוקת כי מחיר העסקה האמיתי הוסתר מרשויות המס, אך הנתבע פנה לרשויות המס, דיווח על המחיר האמיתי (900,000 ₪) ושילם תוספת מס רכישה שנדרשה ממנו כתוצאה מהדיווח המתוקן. השאלות במחלוקת הן מהו מחיר העסקה והאם התובע קיבל את התמורה במלואה. בשאלות אלה, עו"ד חדיג'ה וחמודה יכלו לשפוך אור אולם התובע ויתר על עדותם ויש לזקוף זאת לחובתו. לגבי עילת העושק, לא הוצגה חוות דעת רפואית בדבר מצבו של התובע ולמסמכים הרפואיים אין משקל. חתימתו של התובע על החוזה מחייבת, אלא אם הוכח שהוטעה. כאשר שני הצדדים מעורבים בהתנהלות בלתי חוקית, אין לאפשר למי שהתנער מהחוזה להסתלק ממנו בגלל אי החוקיות. לפיכך, טענת התובע, בדבר ניסיון להונות את רשויות המס, לא יכולה להועיל לתובע, שהיה צד מובהק ועיקרי בהתנהלות זו. טענות התובע, כי אין לו עניין בדיווח לרשויות המס, מאחר שבחוזה המכר הוטל המס על הנתבע, הן עיוות הדברים. התובע ידע היטב את המחיר שיוכל לקבל עבור המגרש והסכום שיוותר לו לאחר תשלום מס שבח. בעסקאות בהן מס השבח מגולגל על הקונה, רוצה המוכר להבטיח את התמורה נטו שיקבל בתום העסקה. התובע טוען, כי בעקבות הדיווח שמחיר העסקה הוא 900,000 ₪ דורש ממנו מס שבח תשלום של 400,000 ₪ והוא מבקש כי הנתבע ישאב בתשלום זה, אולם זו סוגיה אחרת שניתן לדון בה במסגרת הליך אחר. במקרה דנן, חוזה המכר הסתיים ברישום ואין מקום בשלב זה לבטל את העסקה. התובע לא הוכיח את טענתו כי מחיר העסקה היה 1,300,000 ₪ ולא 900,000 ₪, והוא אף נמנע מהבאת אותם עדים שיכלו לשפוך אור על הסוגיה כאמור. לתובע הוצג נסח רישום, עם פעולות העברה ללא תמורה שעשה לבני ביתו מהן עולה במפורש כי העביר להם את החלקים שמעבר לאותם 1,000 מ"ר. התובע לא ידע לומר מה כתוב בתצהירו ואף סיפק גרסאות סותרות לאמור בו. בכל הנוגע לטענות בדבר חוזה למראית עין, הרי שבענייננו מדובר בהסכם למראית עין יחסית ולא מוחלטת, ולכן ניתן לתת תוקף לעסקה אם יש מסמך אחר שמלמד על הפרטים הנכונים.
דיון והכרעה
לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי בראיות, דין התובענה למתן פסק דין הצהרתי בדבר בטלות חוזה המכר מפאת היותו חוזה הסותר את תקנת הציבור, להתקבל, כפי שיפורט להלן.
מרמה, הטעיה ועושק של התובע
הנטל על התובע להוכיח טענותיו כי חוזה המכר נחתם תוך הטעיה, מרמה, נצול מצוקתו ומצבו הרפואי הקשה ובנסיבות המבססות עילת עושק כלפיו, וכן כי החוזה אינו משקף את ההסכמה בעל פה עם הנתבע בדבר כך שסכום העסקה עמד על 1,300,000 ₪ והשטח שנמכר 600 מ"ר בלבד.
התובע הגיש תצהיר מטעמו, אך למרות שאישר את חתימתו על גבי התצהיר, התברר בעדותו שאינו יודע את תוכנו ומי כתב אותו. הוא אף הגדיל וטען כי חתם עליו בפני עו"ד חדיג'ה, כאשר עורך הדין שאימת את התצהיר היה בא כוחו בהליך דכאן. התובע אף סתר בחקירתו את האמור בתצהירו במספר עניינים. כך למשל, בסעיף 12 לתצהירו טען כי פנה לעו"ד חדיג'ה ואז ראה את חוזה המכר והבין שהוטעה לגבי שטחו, בעוד בעדותו טען שכאשר הגיע לעו"ד זידאן, לאחר שנפגש עם עו"ד חדיג'ה, עדיין לא ראה את חוזה המכר ועו"ד זידאן הוא שהשיג ונתן לו העתק החוזה. גם לגבי נספח ג' לתצהירו, תחילה התקשה התובע לומר האם המסמך מוכר לו ורק בהמשך נזכר בתוכנו של המסמך ומי כתב אותו. התובע אף התקשה להסביר מה קרבתו למר יאסין. אציין כבר כאן שעדותו של התובע בבית המשפט לא הותירה רושם מהימן.
איני מקבל את טענותיו של התובע בדבר מוגבלותו הרפואית שכן טענות אלה לא נתמכו בחוות דעת רפואית כדין ואין די לבסס את טענתו במסמכים הרפואיים שהוגשו.
התובע אמנם הביא לתמיכה בטענותיו את יאסין, שאכן אישר, כי שמע שהצדדים הסכימו כי מחיר המגרש יעמוד על סך של 1,300,000 ₪ וכי שטח המגרש שהוסכם הוא 700-600 מ"ר. אך עדותו זו אינה מספקת והיא אף מעלה בעצמה תמיהות, שכן יאסין אישר טענת התובע בעדותו, כי סוכם שמסירת המגרש תעשה מאוחר יותר, כאשר התשלום של היתרה בסך של 400,000 ש"ח, יעשה רק אחרי המסירה. בהקשר זה אני מתקשה לקבל את הגרסה שהוצגה. אין זה סביר בעיני שהתובע הסכים למסור את המגרש לידי הנתבע, בלא שניתנה לו כל אסמכתא בדבר תשלום עתידי של היתרה, בסכום לא מבוטל של 400,000 ₪ ובמיוחד שמטרת הפגישה אצל יאסין והכנת המסמך (סומן כנספח ג' לתצהיר התובע) הייתה להעלות את הדברים בדבר התשלומים על הכתב, כך עדותו של יאסין. והנה, למרות המטרה להעלות את הדברים על הכתב, אין באותו נספח ג' כל התייחסות לתשלום הנוסף שסוכם, לטענת התובע, בסך של 400,000 ₪ (מעבר לסך של 900,000 ₪ לגביו אין מחלוקת).
בהקשר זה יוסף, שהסיבה שסיפק התובע לשאלה מדוע לא קיבל מלכתחילה שיקים גם בגין היתרה בסך של 400,000 ₪ (מעבר לסך של 900,000 ₪), הייתה תמוהה. בתצהירו טען, כי לנתבע נגמר פנקס השיקים כלשונו וכי זה התחייב לתן שמונה שיקים נוספים כל אחד בסך של 50,000 ₪ לאחר רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין ולאחר שייפרעו כל השיקים שמסר לו. בעדותו לא ציין התובע שוב את הטענה כי נגמרו לנתבע השיקים, אלא רק טען שסוכם, כי לאחר שיעבירו את הזכויות ע"ש הנתבע, הוא ישלם לו את יתרת התשלומים בסך של 400,000 ₪. כשנשאל אם הסיבה לכך שסוכם שהיתרה תועבר לאחר הרישום, הינה כי אין לנתבע כסף, טען שאינו יודע מה מצבו הכלכלי והגרסה לפיה נגמר לנתבע פנקס השיקים כלל לא הוזכרה על ידו.
יתרה מכך, התובע בחר שלא להביא לעדות שני עדים שהיו מעורבים במסכת העובדתית של חתימת ההסכם וההתרחשות לפני ולאחר חתימתו, עו"ד חדיג'ה וחמודה, זאת למרות שאין חולק כי היה ביכולתם לשפוך אור של ממש על הסוגיות שבמחלוקת. עו"ד חדיג'ה הוא שעשה את חוזה המכר בין הצדדים והתובע אף פנה אליו לאחר מכן, וב"כ התובע טען בישיבת יום 1.2.18 כי בכוונתו לזמן את עו"ד חדיג'ה. למרות האמור, הלה לא הגיע למסור עדותו. חמודה, כך על פי עדויות התובע ויאסין, היה המתווך בעסקה וכן נכח בעת החתימה על נספח ג' לתצהיר התובע. יאסין העיד שחמודה היה הגורם הפעיל בישיבה אצלו ודיבר והוביל אותה. התובע הוסיף וטען בתצהירו, כי חמודה הוא בן אחיו, וכי הוא שיצר את הקשר בינו לבין הנתבע. ב"כ התובע הודיע בישיבת 1.2.18 כי הוא שוקל לזמן את חמודה למתן עדות ולמרות האמור, הלה לא הגיע למסור עדותו. הימנעות התובע מהבאת שני עדים אלה פועלת לחובתו, בהיעדר הסבר לכך. בנסיבות הנ"ל, מתחייבת אפוא המסקנה שאילו הובאו עדים אלו, היו הם תומכים בגרסת הנתבע (ראו: ע"א 789/89 עמר נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית, פ"ד מו(1)712, 721 (1992);; ע"א 795/99 פרנסואה נ' פוזיס, פ"ד נד(3)107, 117 (2000); ע"א 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציוד בע"מ, פ"ד מד(1)239, 245 (1990); ע"א 2493/07 קופת חולים של ההסתדרות הכללית נ' אבילפזוב (7.9.09); ע"א 955/10 הופמן נ' יפה (17.7.13)).
טענת התובע כי אינו יודע קרוא וכתוב, אף אם היא נכונה, אינה מסייעת לו משבחר שלא לזמן את עו"ד חדיג'ה למתן עדות. בסיפא לחוזה המכר מיום 24.9.14, חתם עו"ד חדיג'ה חתימת אישור, כי הצדדים חתמו על החוזה לאחר שהוא הסביר להם את תוכנו, משמעותו ונפקותו המשפטיים ותרגם להם אותו לשפה הערבית המובנת להם. משבחר התובע לא לזמנו למתן עדות, נראה כי אכן עו"ד חדיג'ה הסביר לו את תוכן החוזה בשפה הערבית המובנת לו ושגורה בפיו, ולפיכך, משקל טענותיו של התובע בדבר תרמית, הטעיה, ניצול מצוקתו ועושק כלפיו, לגבי הנתונים בדבר סכום העסקה הרשום בסך של 60,000 ושטח המגרש הנמכר בגודל 1,000 מ"ר שנרשמו בחוזה, נחלש מאוד. כנ"ל, אי זימונו של חמודה שהוא בן משפחתו של התובע וזה שיצר את הקשר בינו לבין הנתבע, והיה יכול לשפוך אור על ההסכמה בין השניים בנוגע לגובה התמורה המוסכמת וגודל המגרש, מחליש מאוד את טענותיו של התובע לגבי הסכמה על תמורה בסך של 1,300,000 ₪ וגודל מגרש של 600 מ"ר.
מהעדויות והראיות שוכנעתי דווקא, כי יש לקבל טענת הנתבע כי השטח עליו הוסכם בעסקה הוא 1,000 מ"ר ולא 600 מ"ר, וכי סכום העסקה עמד על 900,000 ₪ ולא על 1,300,000 ₪.
התובע כאמור לעיל, מבקש מבית המשפט לקבל את גרסתו לגבי שטח העסקה והתמורה שסוכמה, על אף שהאמור עומד בניגוד למסמכים שצורפו (הסכם המכר לגבי השטח ונספח ג' לגבי מחיר העסקה). כזכור, מדובר בשני מסמכים שנחתמו על ידו ונעשו מרצונו, בנוכחות אחרים כאמור. הסבריו כי לא ידע על מה הוא חותם ולא ידע מהו סכום התמורה שנכתב בחוזה המכר, אינם מקובלים עלי וראה התייחסותי לאי זימונו של עו"ד חדיג'ה. במסמך שצורף כנספח ג' לתצהירו, חתם התובע כי קיבל את הסך של 850,000 ₪ מהנתבע, והסבריו בדבר יתרת התמורה, נראים כאמור לעיל תמוהים, ואין להם כל זכר באיזה מן המסמכים הכתובים. התובע לא קיבל שיקים עבור 400,000 ₪ הנותרים שלטענתו סוכם בין הצדדים שימסרו לו לאחר הרישום וגרסתו בעניין זה אינה מקובלת עלי. כפי שהבהרתי לעיל, איני סבור שהתובע היה מוותר על אסמכתא ורישום של סכום התמורה המלא המגיע לו.
בנוסף, התובע טען בתצהירו כי לאחר שהתברר לו שהוטעה לגבי שטח המגרש ולאחר שלא שולמה לו לטענתו היתרה בסך של 400,000 ₪, הוא פנה לעו"ד זיידאן לפעול בשמו. התובע לא ידע לספק הסברים בעניין זה, מדוע כאשר פנה עו"ד זידאן במכתביו לנתבע ולעו"ד חדיג'ה מימים 9.5.16 ו – 10.5.16 (נספח ה' לתצהירו) בטענות בנוגע לדיווח הכוזב לרשויות המס בדבר סכום העסקה, לא ציין במכתבים במפורש את סכום העסקה (1,300,000 ₪) וכי הנתבע חייב למרשו (התובע) סך נוסף של 400,000 ₪. תשובתו של התובע בעדותו בבית המשפט, כי טענה זו לא נכתבה במכתבי עו"ד זידאן מאחר והיה אמון בינו לבין הנתבע והוא האמין לו, תמוהה וחסרת הגיון ומלמדת על חוסר מהימנות תשובותיו, נוכח כך שלטענתו פנה לעו"ד זידאן לאחר שגילה כי הוטעה על ידי הנתבע. יצוין כי גם התובע בעדותו הסכים, כי בשלב בו פנה לעו"ד זידאן כבר לא סבר שהנתבע איש ישר וכל המוסיף גורע. עו"ד זידאן אף ציין במכתבו לנתבע (בסעיף 5) כי המסמך שהוצג בפניו (פירוט תשלום ופדיון שיקים) מאשר את הסכומים ששולמו בפועל בגין עסקת המכר והדברים אומרים דרשני. עו"ד זידאן גם לא התייחס במכתביו להטעיה לה טוען התובע לגבי שטח המגרש שנמכר, שלפי טענתו ההסכמה הייתה על מכירת מגרש בשטח של 600 מ"ר ולא כפי שנרשם בחוזה המכר, בשטח של 1000 מ"ר. בהקשר זה יוסף, כי גם עו"ד זידאן לא זומן לעדות מטעם התובע, על מנת לשפוך אור ולתמוך בטענותיו בדבר סכום התמורה ושטח המגרש, כפי שמסר לו התובע לכאורה בטרם משלוח המכתבים, לאחר שגילה אודות הסכום שדווח לרשויות המס ושטח המגרש שנרשם בחוזה המכר, ויש באי זימונו כדי לפעול גם כן לחובת גרסתו של התובע.
מעיון בנסח מפנקס הזכויות מיום 24.5.18 (נ/1 24.5.18), עולה כי התובע העביר ללא תמורה את יתרת החלקים שבבעלותו בגוש 7874, חלקה 30, לידי ילדיו ואשתו. הזכויות על שם הנתבע בשטח של 1,000 מ"ר נרשמו ביום 28.3.16 ואילו העברות החלקים הנותרים מהתובע לבני משפחתו כאמור, נרשמו קודם לכן ביום 10.2.16. מצב דברים זה, מחזק אף הוא את טענת הנתבע כי ההסכמה הייתה על מכירת מגרש בשטח של 1,000 מ"ר כפי שנרשם בחוזה המכר בין הצדדים.
בהתאם לפסיקה, החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא והבין את תוכנו, וכי חתם עליו לאות הסכמתו, בפרט כאשר עסקינן במסמך מהותי כחוזה מכר. ברי, כי על המבקש לסתור חזקה זו מוטל נטל הראיה והשכנוע בראיות פוזיטיביות, להוכיח כי לא ידע את תוכנו של המסמך שעליו הוא חותם. בהקשר זה, נקבע זה מכבר בפסיקה, כי מי שחתם על מסמך, מבלי שהופעל עליו לחץ, וניתנה לו שהות לעיין ולבדוק את המסמך, מנוע מלהעלות את הטענה כי לא ידע על מה הוא חותם (ראו ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, 149 (2003); וע"א 6055/04 לנדאו נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (12.7.06)). אפילו עיוור או אנלפבית שחתם על המסמך, והמסמך נוגע לעסקה מאותו סוג שהוא חפץ בה, אלא שהוטעה לגבי פרטי העסקה, הטענה "לא נעשה דבר" אינה עומדת לו (ע"א 352/88 טוויל נ' בית המנוחה לזקנים בני-ברק, פ"ד מד(1) 341 , 348 (1990)). משכך מוחזק התובע כמי שקרא את חוזה המכר, הבין את תכנו, והיה מודע לסכום התמורה שנרשם בו ולגודל שטח הנמכר, סעיפים מהותיים בחוזה המכר, וחזקה כי היה מודע להשלכות סכום התמורה המופחת שנרשם בחוזה המכר על חובת הדיווח (הכוזב) לרשויות מס שבח מקרקעין ועל גובה המיסים בגין העסקה (סעיף 21 לחוזה המכר) ובפרט שלא זימן לעדות את עו"ד חדיג'ה שחוזה המכר נחתם בפניו ושאישר בחתימתו, כי הצדדים חתמו על החוזה לאחר שהוא הסביר להם את תוכנו, משמעותו ונפקותו המשפטיים ותרגם להם אותו לשפה הערבית המובנת להם.
נוכח כל האמור לעיל, לא שוכנעתי לקבל את טענת התובע, כי הנתבע ניצל מצוקתו ופעל כלפיו בתרמית והטעיה ובנסיבות המבססות טענת עושק של התובע.
שוכנעתי כי ההסכמה בין הצדדים הייתה למכירת מגרש בשטח של 1,000 מ"ר תמורת סך של 900,000 ₪ כאשר בחוזה המכר רשמו הצדדים, כי סכום העסקה הוא בסך של 60,000 ₪ ושמס שבח מקרקעין יחול על הקונה.
חוזה בלתי חוקי או סותר את תקנת הציבור - דינו בטלות אם לאו
מהאמור לעיל עולה, כי שני הצדדים נתנו ידם להונאת רשויות המס תוך דיווח על סכום תמורה נמוך יותר (60,000 ₪) מהסכום המוסכם בין הצדדים (900,000 ₪) וזאת במטרה להונות את רשויות המס על מנת לשלם מיסים נמוכים יותר בגין העסקה.
במקרה דנן, אין עסקינן בחוזה למראית עין שכן הייתה לצדדים כוונה להתקשר ביחסים מחייבים ולהוציא לפועל את מכירת המגרש. אלא, עסקינן בחוזה בלתי חוקי שנועד להונות את רשויות המס במטרה לשלם מיסים מופחתים, באופן החותר תחת האינטרס הציבורי .
כפי שהובהר לעיל, כאשר מדובר בחוזה בלתי חוקי, הכלל הוא השבה, אף כי בית המשפט רשאי להורות על פטור מהשבה ואילו בנוגע לקיום החוזה, נקודת המוצא היא שחוזה בלתי חוקי בטל ולכן אין להורות על קיומו, אך רשאי בית המשפט להורות על קיומו.
בקביעת גורלו של החוזה הבלתי חוקי, קיים מאבק בין שני עקרונות מנוגדים, עקרון ההרתעה מיצירת חוזים בלתי חוקיים בעתיד מול הרצון לעשיית צדק קונקרטי בין הצדדים, כך שלא ייצא חוטא נשכר (ראה פרשת טנדלר).
בפסיקה רואים בחוזה למכירת מקרקעין שסכום התמורה הנקוב בו נמוך מהסכום האמיתי לצורך הונאת רשויות המס מצב של אי חוקיות אגבית להבדיל ממצב בו המעשה האסור עומד בליבת ההתקשרות ומהווה את תכליתה או אלמנט חיוני להשגתה כמו למשל חוזה לביצוע שוד. נראה גם כי בתי המשפט עושים שימוש תדיר באכיפה בפועל של החוזה הבלתי חוקי במקרה השכיח של הונאת רשויות המס (ראה פרשת טנדלר בסעיף 27).
למרות האמור לעיל, אני סבור שבנסיבות המקרה דנן אין מקום לדחיית התביעה לבטלות החוזה הבלתי חוקי, כמפורט להלן.
שוכנעתי כי שני הצדדים פעלו יחדיו ודווחו לרשויות המס על סכום תמורה נמוך יותר כדי להונות אותן וזאת כדי להפיק לעצמם טובת הנאה משותפת. לכאורה, מאחר ועל פי חוזה המכר, תשלום המיסים לרבות מס שבח מקרקעין חל על הקונה, מי שנהנה יותר מהונאת רשויות המס הוא הנתבע. ברם, אני סבור ששני הצדדים נהנו באותה מידה, שכן הנתבע העיד שלא היה מסכים לשאת בתשלום מס שבח מקרקעין על התמורה האמיתית שסוכמה בין הצדדים ועדותו בעניין זה מהימנה עלי.
במקרה דנן, כאשר סכום העסקה שדווח לרשויות המס בדיווח הראשון הוא בשווי של כ- 7% מסכום העסקה האמיתי, הרי שמדובר בדרגת אי חוקיות חמורה ביותר שאינה אגבית בלבד אלא עומדת בליבת ההתקשרות בין הצדדים ומהווה אלמנט חיוני להשגתה שכן מהראיות עולה שהצדדים לא היו מתקשרים בחוזה המכר מלכתחילה לו היה מחושב ומשולם מס אמת בגין התמורה האמיתית, כפי שיפורט בהמשך .
העסקה הסתיימה ברישום הבעלות על שם הנתבע בלשכת רישום המקרקעין בשל דיווח מטעה לרשויות המס אודות עסקת מכר בסך של 60,000 ₪ ותשלום מיסים בשיעור מופחת בהתאם. כתוצאה מכך, השיגו שני הצדדים את הרישום במרמה, כאשר בפועל שלם הנתבע לתובע בגין המגרש סך של 900,000 ₪ ובנוסף נשא בתשלום מס שבח מקרקעין בסך של 1,700 ₪ בלבד. בנסיבות אלה, אין מקום לתן משקל לכך שהעסקה הסתיימה ברישום זכויות הקונה (הנתבע) בלשכת רשום המקרקעין.
בנוסף, נוכח הדיווח המתוקן לרשויות המס על מחיר העסקה המלא בסך של 900,000 ₪, עולה מטענות שני הצדדים, כי לא היו חותמים על חוזה המכר מלכתחילה, לו היו צריכים לשאת בתשלום מס שבח מקרקעין בשיעור מלא ההולם את סכום העסקה האמיתי. התובע טוען שעל הנתבע לשאת בתשלום מס שבח מקרקעין כפי שכתוב בחוזה המכר, גם ביחס לתמורה האמיתית שסוכמה בין הצדדים ולכן תבע אותו בהליך אחר לשלם את דרישת המס הנוספת שהגיעה אליו מרשויות המס בסך של כ – 400,000 ₪. מנגד, הנתבע העיד בבית המשפט, כי לא הסכים לשלם את המיסים לרבות מס שבח מקרקעין על סכום של 900,000 ₪ וכי לא היה חותם על חוזה המכר וקונה את המגרש במצב כזה, שבו מס שבח מקרקעין מגיע לסך של 340,000 ₪ לפי חישובו. עולה מהאמור, כי שני הצדדים לא היו חותמים על חוזה המכר לו היו מדווחים את מחיר העסקה האמיתי לרשויות המס, והלכה למעשה, חוזה המכר קרם עור וגידים, נוכח הונאת רשויות המס באשר למחיר העסקה, שאחרת סביר להניח לא היה בא לעולם.
במקרה דנן, כאשר הצדדים כלל לא היו מתקשרים בעסקה לולא החוזה הפסול, הרי שמדובר בדרגת אי חוקיות חמורה ביותר שאין מקום להכשירה ואני סבור שיש להורות על ביטול חוזה המכר והשבת הכספים לנתבע.
למעלה מן הצורך, אציין כי גם הדווח המתוקן של הנתבע לרשויות המס בדבר מחיר רכישה בסך של 900,000 ₪ אינו משקף לכאורה את התמורה האמיתית על פי הרשום בחוזה המכר שם רשום שמס השבח חל עליו (על הקונה). על פי ההלכה, במצב דברים כזה, רואים את המוכר כאילו קבל, בנוסף למחיר הנקוב בחוזה, גם את אותו סכום של מס שבח (ע"א 296/88 מנהל מס שבח מקרקעין, נתניה נ' זנזורי, פ"ד מה (3) 635 (1991)). כלומר, במקרה דנן ועל פי חוזה המכר נשוא ענייננו, התמורה שהנתבע משלם עבור המגרש מורכבת מהתשלום המוסכם בסך של 900,000 ₪ ומסכום מס שבח מקרקעין המוטל על המוכר (התובע) ולפיכך, יתכן ומס השבח המגיע למדינה יהיה אף גבוה יותר מהדרישה הנוכחית. בהקשר זה יוסף, כי לא הוגשו מלוא המסמכים לגבי הדיווח המתוקן כמו גם לגבי דרך חישוב מס שבח מקרקעין על ידי רשויות המס, ולפיכך, ההתייחסות לעיל היא במישור הכללי בלבד.
אכן, התובע שהיה שותף מלא להונאת רשויות המס, יוצא בדיעבד נהנה מביטול חוזה המכר בגין אי חוקיותו לה היה שותף בזמן אמת באופן מלא, ובנוסף גם קבל לידיו את מלוא התמורה שאותה טרם השיב לנתבע, אולם אני סבור כי במקרה כמו המקרה דנן שרמת ההונאה היא יוצאת דופן וחריגה בחומרתה, יש לתן עדיפות לאינטרס הציבורי בדבר הרתעה בעתיד מיצירת חוזים בלתי חוקיים שגם סותרים את תקנת הציבור על הרצון לעשיית צדק קונקרטי בין הצדדים ואין מקום להכשיר חוזה כזה.
ויודגש, בהקשר הצדק הקונקרטי בין הצדדים, גם הנתבע לא מעוניין בחוזה שנחתם לקנית המגרש, ככל שחובת תשלום מס שבח מקרקעין ביחס לתמורה המלאה בסך של 900,000 ש"ח חלה עליו. רוצה לאמור, הנתבע מתנגד להצהרה בדבר בטלות החוזה ובד בבד טוען כי יש לקרוא את החוזה אחרת מהרשום בו, שכן אומנם על פי הכתוב בחוזה, תשלום מס שבח מקרקעין חל עליו אבל לשיטתו רק ביחס לסכום התמורה הנקוב בחוזה על סך של 60,000 ₪ ולשיטת הנתבע, אם מדובר בתמורה האמיתית של 900,000 ₪ אז מס שבח מקרקעין צריך לחול על המוכר תוך סטייה מסעיף מפורש בחוזה בין הצדדים.
נוכח קביעתי בדבר בטלות חוזה המכר, מן הצדק להורות לתובע על השבת התמורה ששולמה לו עבור המגרש. אין חולק כי סך של 900,000 ₪ שולם על ידי הנתבע לתובע, ובהעדר כל טענה אחרת בעניין זה, אני מורה כי התובע ישיב לנתבע את הסכום של 900,000 ₪ ששולם לו תמורת המגרש. נוכח כך שמעדות התובע ומהראיות (חלק מהעתקי השיקים שהוחלפו למזומנים) עולה ש- 18 התשלומים בסך של 50,000 ₪, כל אחד, בוצעו בתקופה שבין חודש ספטמבר 2014 ועד לחודש מרץ 2016, התובע ישלם לנתבע את הסך הנ"ל של 900,000 ₪ ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.7.15, מדובר בסך של 927,000 ₪ (מעוגל).
סוף דבר
נוכח כל האמור לעיל, התובענה מתקבלת.
ניתן פסק דין הצהרתי בדבר בטלות חוזה המכר מיום 24.9.14 ויש להשיב את הבעלות במגרש בשטח 1,000 מ"ר (חלק מגוש 7874 חלקה 30) הרשום על שם הנתבע, חזרה על שם התובע.
התובע ישיב (ישלם) לנתבע סך של 927,000 ₪ תוך 10 ימים ממועד מתן פסק הדין.
רישום הבעלות במגרש על שמו של התובע כאמור לעיל יעשה לא לפני חלוף 20 יום ממועד מתן פסק הדין. בתקופה זו, צו המניעה שניתן ביום 14.7.16, לפיו נאסרה כל דיספוזיציה בקרקע בשטח 1,000 מ"ר (חלק מגוש 7874 חלקה 30) נשוא פסק הדין בעינו. היה והתובע ישלם לנתבע את הסכום שנפסק בפסק הדין במלואו בטרם חלוף אותם 20 יום, מיד לאחר התשלום המלא, ניתן להעביר את רשום הבעלות במגרש על שם התובע, גם אם טרם חלפו 20 יום ממועד מתן פסק הדין.
בנסיבות העניין ונוכח התנהלות שני הצדדים, איני עושה צו להוצאות.
ניתן היום, כ"ד סיוון תשע"ח, 07 יוני 2018, בהעדר הצדדים.
