ת"א 50240-09-14 רוחם נ' גואטה

תביעה ותביעה שכנגד שעניינה נכס ברח' חולתה 1א' בחדרה המשמש למגורים (חלקה 387 בגוש 10009, להלן: "הנכס" או "הדירה").

תיאור הצדדים והרקע העובדתי שאינו שנוי במחלוקת -

1. ביום 1.11.2013, התקשרו ה"ה רותי ושמעון גואטה (להלן: "גואטה") בהסכם עם ה"ה אתי ושלומי רוחם (להלן: "רוחם"), אשר מכוחו גואטה מכרו את הנכס לרוחם (להלן: "ההסכם" או "הסכם המכר"), כנגד תמורה מוסכמת בסך 1,450,000 ₪ (להלן: "התמורה"). יוער, כי מספר ימים עובר לחתימת ההסכם נחתם בין הצדדים זיכרון דברים, אך מאחר וכפי שיובהר להלן, ככלל אין לתוכנו של זיכרון הדברים משמעות לעניין המחלוקת שעל הפרק, אין מקום להרחיב לגביו בשלב זה. עוד מוסכם, כי בסמוך לחתימת ההסכם, רוחם שילמו לגואטה 340,000 ₪. יתרת התמורה הייתה אמורה להשתלם, בין היתר, באמצעות כספים שיקבלו רוחם לאחר שייקחו הלוואה מהבנק כנגד משכון זכויותיהם (להלן: "הבנק" ו-"המשכנתא"). על פי ההסכם, יתרת התמורה אמורה הייתה להשתלם לכל המאוחר עד יום 1.2.2014, כנגד מסירת החזקה בדירה.

2. ההסכם דווח לרשויות המס, ובהתאם - נשלחה לגואטה, שומת מס שבח בסך 160,564 ₪ (להלן: "שומת המס").

3. בערך באותה התקופה, רוחם נתקלו בקשיים לקבל את ההלוואה מהבנק - אם כי הצדדים חלוקים באשר לנסיבות שהובילו לאותם קשיים, ובהמשך הדברים אדרש לכך. בשלב מסוים, ולמרות שטרם שולמה יתרת התמורה, קיבלו רוחם את החזקה בנכס (ביום 9.2.2014 או בסמוך לכך). רוחם ביצעו שיפוץ משמעותי בנכס ולאחר מכן עברו להתגורר בדירה, בה הם מתגוררים עד היום.

4. ביום 24.2.2014 (כלומר, כארבעה חודשים לאחר חתימת ההסכם ואחרי שרוחם נכנסו לדירה), חתמו הצדדים על הסכם המבטל את הסכם המכר (להלן: "הסכם הביטול"). במקביל, באותו מעמד, חתמו הצדדים גם על הסכם שכירות לפיו ישכירו גואטה את הדירה לרוחם למשך שנה, בתמורה ל-1,000 ₪ בכל חודש, ובסעיף 14א' להסכם זה נקבע כי בתום שנת השכירות, יוכלו רוחם לרכוש את הנכס מאת גואטה (להלן: "הסכם השכירות").

   הצדדים דיווחו על הסכם הביטול לרשויות המס ביום 24.2.2014, אלא, שרשויות המס לא קיבלו את ההצהרה של הצדדים לגבי ביטול ההסכם, לאור כך שרוחם החזיקו בנכס והוסיפו להתגורר בו (וראו את מכתב רשות המיסים מיום 24.7.2014). בשלב כלשהוא, גואטה גם הגישו השגה לגבי גובה שומת המס ובסופו של יום, שולם מטעמם מס השבח (ככל הנראה ביום 27.10.2014).

5. נתון נוסף אשר אינו שנוי עוד במחלוקת, הוא שלגבי החלקה עליה מצוי הנכס (להלן: "החלקה"), מתנהל הליך של פירוק שיתוף, בין גואטה לשני השותפים הנוספים בחלקה, המחזיקים אף הם בבתי מגורים על החלקה (ת"א 13558-06-11 בבית המשפט השלום בחדרה, להלן: "תיק פירוק השיתוף"). במסגרת הליך פירוק השיתוף אף מונו שני כונסי נכסים, לצורך השלמת הליך פירוק השיתוף ורישום היחידות כבית משותף.

6. עוד התברר, ואף זאת מוסכם, כי בנכס קיימות חריגות בניה מסוימות (להלן: "חריגות הבניה"), אם כי הצדדים חלוקים באשר להיקפן, מהותן והאפשרות להכשירן בדיעבד.

7. עד כאן העובדות המוסכמות, ועתה נעבור לתיאור המחלוקות שעל הפרק.

   עיקרי המחלוקות בין הצדדים וההסכמה הדיונית שהושגה בין הצדדים –

   גרסת רוחם -

8. כתב התביעה העיקרי הוגש מטעם רוחם. לטענת רוחם, גואטה הפרו את חובות הגילוי עובר לכריתת ההסכם ואת הצהרותיהם כפי שמפורטות בהסכם עצמו, בכמה מישורים. ראשית, גואטה העלימו את דבר קיומן של חריגות הבניה ואת העובדה שחריגות הבניה מציבות קושי בכל הנוגע לאפשרות לרשום את הנכס על שם רוחם, וכנגזר מכך – לא הצליחו רוחם לקבל הלוואה מהבנק. שנית, גואטה לא גילו להם שמונו כונסי נכסים לצורך רישום בית משותף לגבי הנכס, לא הוסברה להם משמעות הדברים, ואף לא גולה להם כי בשל המינוי רובץ חוב כספי על הנכס. שלישית, גואטה הצהירו כי הם יהיו פטורים מתשלום מס שבח, ולמרות זאת חויבו בתשלום המס. לטענת רוחם המדובר בהפרה של ההסכם, ומעבר לכך, להצהרה זו היתה השלכה על היקף הסכומים שהצדדים הסכימו כי ייוותרו בנאמנות בידי באת כוחם של הצדדים, עורכת הדין אתי דואני (להלן: "עו"ד דואני"). רביעית, גואטה נמנעו מלעדכן את רוחם לגבי קיומן של בעיות ביוב קשות בנכס הגורמות לסתימות חוזרות (להלן: "בעיות הביוב").

9. למרות כל ההפרות הנטענות, עמדת רוחם היתה מלכתחילה שהם מעוניינים בביצועו של ההסכם ובהשלמת עסקת המכר, בכפוף לסעדים כספיים שמגיעים להם עקב ההפרות מצד גואטה.

10. בכל הנוגע להסכם הביטול, טוענים רוחם כי גואטה היו אלו שביקשו לחתום על הסכם הביטול, לאחר שהתקבלה שומת המס. לטענתם, גואטה הסבירו להם כי הם סברו שיהיה להם "פטור" ממס השבח, אלא שאז התברר שלא חלף די זמן מהמועד בו מכרו גואטה נכס אחר שלהם, ולכן – הם לא קיבלו את ה"פטור" המיוחל. רוחם טוענים כי גואטה ביקוש שביצוע המכר יידחה, על מנת לחסוך מגואטה את תשלום המס, באופן שבו הצדדים יחתמו על הסכם הביטול ועל הסכם השכירות, כך שביצוע המכר "מובטח" לרוחם אבל הוא "יידחה" בשנה (ולכן אף הוסכם על דמי שכירות נמוכים לתקופת השכירות). כלומר, שלשיטת רוחם, הסכם הביטול היה פיקטיבי מלכתחילה, ונחתם על פי בקשת גואטה, במטרה להביא לביטול שומת המס.

11. עוד נטען בכתב התביעה כי בשלב מסוים, סוכם כי הסכם הביטול מבוטל והצדדים לא קידמו את יישומו בפועל. ממשיכים וטוענים רוחם כי מאחר ושני הצדדים ביטלו את הסכם הביטול הלכה למעשה בהתנהגותם, הסכם המכר שוב "עמד על הפרק" והם היו מעוניינים בהשלמת העסקה וסיומה. אלא שאז נתקלו בסירוב מטעם גואטה, אשר רצו להמשיך במתווה של ביטול ההסכם, לא ענו לשיחות הטלפון שלהם ולא הסכימו להגיע להבנות בדבר קידומה של העסקה והשלמתה. לשיטתם של רוחם, נוכח ביטול הסכם הביטול והרקע לחתימתו מלכתחילה, יש להורות על אכיפת הסכם המכר והשלמתו, שכן שולם כבר חלק מהתמורה, רוחם מחזיקים בפועל בנכס והם אף השקיעו בשיפוצו כספים רבים.

12. לאור האמור, הסעדים אשר ביקשו רוחם בכתב התביעה מטעמם היו מתן סעד הצהרתי לפיו ההסכם שריר וקיים, כי על הצדדים לפעול להשלמת ביצוע העסקה, מתן סעד הצהרתי לפיו הסכם הביטול בטל ומבוטל, לקבוע כי גואטה הפרו את ההסכם בהפרה יסודית ולפסוק לזכות רוחם את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, למנות כונס נכסים אשר יפעל לביצוע ההתחייבויות של גואטה מכוח ההסכם, להורות על חיובם של גואטה בתשלום המיסים המתחייבים ולקבוע מהו הסכום הראוי אשר על רוחם להוסיף ולשלם במסגרת התמורה החוזית, כאשר יש לקחת בחשבון הפחתות וקיזוזים כדלקמן: פיצוי מוסכם בסך של 140,600 ₪; הקטנת גובה התמורה בכ-2.5% בשל שהתברר ששטח הנכס קטן מאשר השטח המוצהר; קיזוז 6,300 ₪ בגין טיפול בבעיית ביוב; פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 20,000 ₪ וקיזוז סכום אשר ישקף את חריגות הבניה, דהיינו את העלויות של הכשרת חריגות הבניה ככל שניתן להכשיר אותן, ולחילופין - את אובדן הערך בשל הריסת החלק אשר נבנה ללא היתר ואשר לא ניתן להכשירו.

    גרסת גואטה -

13. גואטה הגישו כתב הגנה, כמו גם כתב תביעה שכנגד. עמדת גואטה הייתה כי הם לא הסתירו כל נתון רלבנטי מעיני רוחם וכי המשא והמתן עובר לכריתת ההסכם נוהל בשקיפות מלאה ובתום לב. לשיטת גואטה, רוחם הם האחראים לכך שהעסקה לא התנהלה על פי אבני הדרך אשר הוסכמו בין הצדדים וזאת בשל אי יכולתם של רוחם לקבל הלוואה מהבנק כפי שהם האמינו שיוכלו לקבל, וזאת מטעמיהם הם.

14. לטענת גואטה, הם פינו את הנכס במועד אשר אמור היה לשקף את הסכמות הצדדים והם אף רכשו דירה חלופית, תוך שהם מתבססים על כך שיקבלו את התמורה מרוחם במועדים שנקבעו בהסכם, ומסתמכים על התחייבויות רוחם, כך שאי התשלום מצד רוחם הסב להם נזקים רבים.

15. עוד טוענים גואטה כי בשל שרוחם לא הצליחו לקבל משכנתא מהבנק, הסכימו הצדדים על ביטול ההסכם וזה היה הרקע להסכם הביטול. ממשיכים גואטה וטוענים כי בשל לחצים כבדים שהפעילו רוחם, הם הסכימו שלא לדרוש פינוי מיידי של הדירה, ואף לכלול בהסכם השכירות תניה לגבי אפשרות רכישה עתידית. גואטה אף טוענים שלגבי משך השכירות, הרי שלמעשה הוסכם על תקופת שכירות של חודשיים ימים בלבד, לצורך הערכות מצד רוחם ואיתור מקום מגורים חלופי, ומכחישים, חרף לשון הסכם השכירות, כי כוונת הצדדים היתה לחתום על הסכם שכירות לתקופה של שנה.

16. עוד נטען, כי בעת חתימת הסכם הביטול השיבו גואטה לרוחם את כל הכספים ששילמו רוחם עד אותה עת, ולמען דיוק – טענת גואטה היא שהושבו לרוחם 40,000 ₪ במזומן ובנוסף, הושבו להם 300,000 ₪ בהמחאה. יוער כבר עתה, כי רוחם אישרו מלכתחילה כי הושבו להם 40,000 ₪ במזומן, אך הכחישו שקיבלו לידם את הסכום הנוסף בסך 300,000 ₪. בשלב הראשון גואטה טענו כי הושבו לידי רוחם גם 300,000 ₪, אך לאחר שמיעת ההוכחות – ברור כיום כי רוחם לא קיבלו בחזרה את הסכום של 300,000 ₪ אשר נשאר בידי גואטה (ולנושא זה אתייחס בהמשך פסק הדין).

17. בהמשך, כך לטענת גואטה, החלה תכתובת בינם לבין רוחם ובין באי כוחם של הצדדים, כאשר מבחינת גואטה ההסכם המקורי בוטל, הסכם הביטול הוא המחייב - ובמצב דברים זה, מחזיקים רוחם בנכס ללא כל זכות בדין ועליהם לפנותו. עוד נטען כי רוחם לא שילמו את דמי השכירות בהתאם להסכם השכירות שנחתם.

18. בהתאם לאמור, הסעדים שלהם עתרו גואטה בכתב התביעה שכנגד היו הבאים: מתן פסק דין הצהרתי לפיו ההסכם בטל ואילו הסכם הביטול שריר וקיים; לחילופין, אף אם ייקבע כי ההסכם עדיין בתוקף אזי שיש לקבוע כי רוחם הפרו את ההסכם בהפרה יסודית ואשר על כן קמה לגואטה הזכאות לבטל את ההסכם ולחייב את רוחם לפנות את הנכס. עוד נדרש להשיב את הנכס למצבו במועד קבלת החזקה על ידי רוחם, ולהורות לרוחם לפצות את גואטה בפיצוי החוזי המוסכם (140,600 ₪). בנוסף טוענים גואטה כי על רוחם לשלם להם דמי שכירות חודשיים בסך של 3,000 ₪ לכל חודש, ממועד כניסתם לנכס ועד מועד הפינוי בפועל.

    מהלך הדיון -

19. מהאמור מעלה עולה, כי בעת תחילת ההליכים בתיק שני הצדדים החזיקו בעמדות קוטביות בכל הנוגע לגורלו של הנכס, כאשר לשיטת רוחם - מן הראוי להשאיר את הנכס בידם ולמצוא דרך להשלים את העסקה; ומנגד, לשיטת גואטה – העסקה בטלה ועל רוחם לפנות את הנכס.

20. במהלך הדיונים שהתקיימו הגיעו הצדדים להסכמה לפיה האינטרסים של שני הצדדים מחייבים את השלמת העסקה, דהיינו שרוחם ימשיכו להחזיק בנכס בכפוף לביצוע תשלומים מסוימים, והצדדים ימצו את טיעוניהם בכל הנוגע לסעדים כספיים אפשריים הנגזרים ממצב דברים זה (להלן: "ההסכמה הדיונית").

    בהתאם, ביום 15.6.2015, ניתנה החלטה במסגרת דיון שהתקיים בנוכחות כל הצדדים ובאי כוחם, אשר במסגרתה הוחלט כי רוחם ישלמו לגואטה סכומים המצטברים לכדי 750,000 ₪ בפריסה לתשלומים כפי שנקבע באותה החלטה (להלן: "ההסדר החלקי"). עוד הוסכם כי במקביל, ימשיכו גואטה במהלכים מול הוועדה המקומית לתכנון ולבניה (להלן: "הועדה המקומית") להכשרת חריגות הבניה וכי הצדדים ישתפו פעולה בהקשר זה. בנוסף, סוכם כי באופן עקרוני מסכימים הצדדים שעסקת המכר תבוצע (כלומר, שהסכם המכר בתוקף והסכם הביטול מבוטל), וכי כל צד עומד על טיעוניו בכל הנוגע למשמעויות הכספיות של השתלשלות העניינים המתוארת מעלה, כך שלמעשה רוחם יטענו שהתמורה שעליהם לשלם בגין הנכס נמוכה מאשר התמורה החוזית המוסכמת המקורית בשל הפרות או מחדלים מצד גואטה, ואילו גואטה, מנגד, יטענו שהתמורה שעל רוחם לשלם הינה התמורה החוזית המוסכמת המלאה ובנוסף על כך פיצויים ודמי שכירות, בשל הפרות או מחדלים מצד רוחם.

    לאחר מכן, התנהלו עוד כמה הליכים בשל טענות הקשורות למועדי ביצוע התשלומים מכח ההסדר החלקי, ולאחר שצלחנו יחדיו אף את המשוכה האמורה והסכומים שולמו, הוסכם שהצדדים יוכלו להעלות במסגרת הסיכומים גם את הטענות שלהם לגבי התשלומים ומועדי התשלום.

    מסכת הראיות -

21. בהמשך, נשמעו העדים הבאים: שלומי רוחם (להלן: "שלומי", לגבי תצהירו ת/1); אתי רוחם (להלן: "אתי", לגבי תצהירה ת/2); שמעון גואטה (להלן: "שמעון", לגבי שני תצהיריו נ/1 ו-נ/2) ורותי גואטה-גבעתי (להלן: "רותי", לגבי תצהירה נ/4).

22. לאחר מכן, הצדדים הגישו את סיכומיהם באשר לסכומים אשר על רוחם להוסיף ולשלם לגואטה. נזכיר, כי התמורה החוזית המקורית הייתה בסך של 1,450,000 ₪, כי רוחם שילמו בסמוך למעמד החתימה על ההסכם 300,000 ₪ וכי במסגרת ההסדר החלקי המתואר מעלה, רוחם היו אמורים לשלם 750,000 ₪ נוספים (אם כי יש מחלוקת בין הצדדים לגבי הסכום המדויק ששולם).

23. לשיטת גואטה, על רוחם להוסיף ולשלם 660,000 ₪ (סעיף 47 לסיכומים) על פי הפירוט הבא: רוחם שילמו בעקבות ההסדר החלקי - 140,000 ₪ ביום 15.10.2015, 525,000 ₪ ביום 19.10.2015, ו-77,600 ₪ ביום 20.10.2015. כלומר, סך כולל של 742,600 ₪. לסכום האמור יש להוסיף 300,000 ₪ (אשר שולמו על ידי רוחם ולא הושבו להם), ולכן בסה"כ שולמו עד כה מטעם רוחם 1,042,600 ₪. אם ננכה סכום זה מהתמורה החוזית בסך 1,450,000 ₪, נמצא כי יתרת התמורה החוזית לתשלום הינה - 407,400 ₪. לסכום זה יש להוסיף לשיטת גואטה סך של 102,000 ₪, בגין דמי שכירות בסך 3,000 ₪ לחודש X 44 חודשים, ואת הפיצוי המוסכם בסך 140,600 ₪. עוד טוענים גואטה כי עקב האיחורים בביצוע התשלומים מכח ההסדר החלקי, רוחם צריכים לשלם להם 10,000 ₪ נוספים, כך שסך החוב של רוחם הינו: 10,000 ₪ (חוב בגין איחור בתשלום) + 407,400 ₪ (יתרה חוזית) + 102,000 (דמי שכירות) + 140,600 ₪ (פיצוי מוסכם) = 660,000 ₪.

24. רוחם, לא הסבירו מהו בדיוק הסכום אשר עליהם לשלם. לגבי התשלומים מכח ההסדר החלקי, טוענים רוחם כי שילמו 752,600 ₪ (ולא "רק" 742,600 ₪, כטענת גואטה), וכאשר לכך מצרפים את הסך של 300,000 ₪ ששולמו – אזי שיתרת התמורה החוזית הינה 397,400 ₪. מהיתרה לתשלום יש לנכות 140,600 ₪ פיצוי מוסכם; 20,000 ₪ פיצוי בגין עוגמת נפש; 6,300 ₪ בגין הוצאות הקשורות לבעיות הביוב; והוצאות משפט בסך 48,000 ₪ = קיזוזים בסך כולל של 214,900 ₪. מכאן, שלאחר הקיזוזים, היתרה לתשלום הינה בסך 397,400 ₪ פחות 214,900 ₪ = 182,500 ₪. מסכום זה יש להוסיף ולנכות, לשיטת רוחם, קיזוז בכל הנוגע להפחתת שטח המגרש וקיזוז בכל הנוגע לעלויות הכספיות של הכשרת חריגות הבניה – אם כי סכומים אלו לא כומתו, ואדגיש כי למרות היקף הסיכומים מטעם רוחם (אשר חורג משמעותית מהראוי), אין למצוא בסיכומים "את השורה התחתונה", דהיינו את הסכום אשר לשיטת רוחם עליהם לשלם לגואטה לצורך השלמת העסקה.

    דיון והכרעה -

25. לאור הסכמת הצדדים באשר לכך שנקודת המוצא תהא השלמת העסקה, רבות מהמחלוקות אשר חייבו הכרעה בתחילת הדרך, אינן דורשות עוד הכרעה בשלב זה. המשמעות המשפטית של הסכם הביטול, תוקפו של הסכם השכירות והשאלה אם לצד מסוים קמה הזכות לבטל את הסכם המכר אם לאו – הן כולן שאלות אשר לא אדון בהן, לאור ההסדר החלקי.

26. מכאן, שהנחת היסוד לצורך המשך הדיון הינה שהסכם המכר תקף, ונותר אך לבחון מהו הסכום הראוי שאותו ישלמו רוחם לגואטה כנגד קבלת מלוא הזכויות בנכס, לרבות לאור בחינת השאלות: האם הופר הסכם המכר על ידי מי מהצדדים, האם קמה זכאות לפיצוי המוסכם והאם יש מקום ל"קיזוזים" או "ניכויים" או "תוספות" אחרות.

    הערה מקדמית לגבי הגרסאות העובדתיות של הצדדים –

27. כבר בראשית הדברים אבהיר, כי מצאתי להעדיף את הגרסה העובדתית שהציגו רוחם לגבי השתלשלות האירועים, לרבות הנסיבות של חתימת הסכם הביטול והסכם השכירות, על פני הגרסה שהציגו גואטה. עדותם של שלומי ואתי הותירה רושם מהימן, גרסתם תאמה את האמור בתצהיריהם, תאמה את המסמכים ולא נתגלו סתירות מהותיות בין שני בני הזוג. לעומת זאת, גרסתם של שמעון ורותי היתה מלאת סתירות, שאלות שהופנו אליהם נותרו בלי מענה, לא כל שכן - מענה סביר, הגרסה סותרת חלק מהמסמכים, הם נמנעו מלהציג ראיות שהיו אמורות לתמוך בגרסתם, העדויות לגבי חלק מהנושאים היו מתחמקות, מתחכמות ומיתממות – ובאופן כללי, גרסתם של בני הזוג גואטה הותירה רושם בעייתי, בלשון המעטה, ולא ניתן לבסס קביעות עובדתיות על סמך עדותם בעל-פה, קל וחומר לגבי נושאים שנטל ההוכחה לגביהם מונח על שכמם.

    בהמשך פסק הדין, אפרט את עמדתי הנ"ל ואביא דוגמאות הממחישות את האמור, ועתה - על רקע הקדמה זו - נעבור לבחון את המחלוקות הפרטניות הדורשות הכרעה.

    הדרישה לקבלת הפיצוי המוסכם -

28. הואיל ונקודת המוצא הינה שההסכם מחייב את הצדדים – יש לבחון את מכלול הוראותיו, לרבות סעיף 9.1, בו נקבע כי צד המפר את ההסכם הפרה יסודית יהיה חייב בתשלום פיצויים מוסכמים קבועים ומוערכים מראש לצד המקיים, מבלי הצורך להוכיח נזק.

29. תחילה, אעיר לגבי שיעור הפיצוי המוסכם, כי שני הצדדים טענו בסיכומיהם כי שיעור הפיצוי המוסכם הינו 140,600 ₪ (עמ' 36 לסיכומי רוחם ועמ' 5 לסיכומי גואטה), למרות שבסעיף 9.1 מצוין כי הפיצוי המוסכם הינו בסך 145,000 ₪. לא הובהרה לי הסיבה לפער בין הסכומים, ושני הצדדים לא התייחסו לכך. עיון בנוסחו של זיכרון הדברים מעלה כי ייתכן והפער נובע מהעובדה כי הצדדים הסתמכו על סכום התמורה ועל חישוב הפיצוי המוסכם כפי שפורטו בזיכרון הדברים, ולא על האמור בהסכם המכר, אך מכל מקום, מאחר ושני הצדדים דורשים פיצוי מוסכם בסך 140,600 ₪ "בלבד", כמובן שלא אתייחס לסעד בשיעור גבוה מאשר הסעד המתבקש, ואף אני אדרש להלן לפיצוי מוסכם בסך כאמור (להלן: "הפיצוי המוסכם").

    עתה יש לבחון את טענות הצדדים לגבי הפיצוי המוסכם.

    דרישת רוחם לקבלת הפיצוי המוסכם -

30. רוחם טוענים כי גואטה הפרו את הסכם המכר בארבעה היבטים, וכי כל הפרה מהווה הפרה יסודית המקנה להם את הזכאות לפיצוי המוסכם.

    בהסכם המכר נקבע בסעיף 9.4 מהם סעיפי ההסכם אשר הפרתם תהווה הפרה יסודית של ההסכם, והוסכם כי הפרת סעיפים 3, 4, 5 ו-6 תהווה הפרה יסודית של הסכם המכר. בנוסף, כידוע ניתן לראות הפרה כהפרה יסודית מסתברת, בהתקיים התנאים המתאימים, בהתאם להוראות סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. על רקע זאת, נסקור את טענות רוחם לגבי הפרות יסודיות מצד גואטה.

    חריגות הבניה –

31. סעיף 3 להסכם המכר כולל את הצהרות המוכרים, גואטה, ובין היתר, מורה סעיף 3.6 כי:

    "המוכר מצהיר כי למיטב ידיעתו, אין כל חריגות בניה בממכר, המוכר לא בנה תוספת בניה כלשהיא לאחר רכישת הדירה ללא היתר בניה כדין, ולא הוצא לגבי חלק כלשהו מהדירה צו הריסה."

    היות ואין חולק כי אכן קיימות חריגות בניה בנכס, ברי כי, על פניו, הצהרה זו אינה נכונה.

    גואטה אינם מכחישים כיום שאכן קיימות חריגות בניה, וראו כי במשך ניהול ההליך נעשו אף ניסיונות מצד גואטה להכשיר את הבניה ולקבל היתה בניה בדיעבד לאותן חריגות. משמע, שברור שיש חריגות בניה, ואולי ניתן היה רק להעלות מצד גואטה טענה לפיה גואטה לא ידעו על החריגות במועד החתימה, שכן הסעיף קובע כי המוכר מצהיר כי "למיטב ידיעתו" אין חריגות.

32. דא עקא, ששוכנעתי הרבה מעבר לנדרש, כי גואטה היו מודעים בעת החתימה על הסכם המכר לחריגות הבניה שהיו בנכס. יש לראות כי בגרסתו הראשונית של שמעון, בסעיף 23 לתצהיר נ/1, הוא טוען כי לא ידע כלל על כל חריגות בניה. בגרסה המאוחרת, בסעיפים 51 עד 54 לתצהיר השני נ/2, מודה שמעון כי היה מודע לחריגת הבניה, ככל שהיא נוגעת לפרגולה שהוא בנה ו-"סגר", אך המשיך וטען כי לא היה מודע לחריגות הבניה הנוספות. אף בחקירתו הנגדית, שמעון מצא להכחיש בהתחלה מכל וכל את הטענה לפיה בנה בניה בלתי חוקית (עמ' 23, שורה 17); אך בהמשך, כאשר הופנה לנושא המרפסת, אישר כי בנה את הפרגולה בשנת 2000 וסגר אותה תוך הפיכתה לחדר, מספר שנים לאחר מכן (עמ' 23, שורות 18-25, עמ' 24, שורות 1-4), להלן: "סגירת הפרגולה". בתצהירה (נ/4) מסרה רותי כי לא היתה מעורבת בפעולות הנוגעות להסכם המכר לפני חתימתו ולאחריה, וכי "תרומתה" הסתכמה בחתימה על ההסכם כבעלת הזכויות בנכס. בחקירתה, כאשר נשאלה הכיצד אישרה בהסכם בחתימתה כי גואטה לא ביצעו חריגות בניה, נוכח אישורה כי היתה מודעת לסגירת המרפסת שבוצעה בשנת 2000, השיבה שהיא "לא זוכרת את זה" – תשובה שאינה מספקת, עם כל הכבוד (וראו עמ' 31, שורות 24-25, עמ' 32, שורות 4-5).

    בדומה, לא אוכל אף לקבל את הגרסה של גואטה לפיה כן נאמר לרוחם, עובר לחתימת ההסכם, כי את הפרגולה בנו גואטה וגם לא אוכל לקבל את הטענה כי גואטה סברו שאין כל קושי בקשר עם סגירת הפרגולה, מאחר והם שילמו עליה ארנונה (עמ' 32, שורות 1-3). לגבי מסירת המידע על סגירת הפרגולה לרוחם – הרי שנוכח הצהרתה של רותי לגבי כך שכלל לא היתה מעורבת במשא והמתן והמהלכים שלפני ואחרי חתימת ההסכם – לא ברור על מה סומכת הטענה שלה כי נמסר לרוחם על בנייתה של הפרגולה, וראו כי בחקירתה היא אומרת כך: "אמרנו לרוחם שהחדר פרגולה זה אנחנו עשינו. את זה אמרנו להם" (עמ' 32, שורות 2-3) – מה גם שגרסה זו סותרת את הגרסה האחרת שתוארה בפסקה הקודמת. לגבי הטענה כי גואטה לא ידעו שסגירת הפרגולה "בעייתית" מן הטעם כי שילמו עליה ארנונה, אומר כי טענה זו לא הוכחה, מה גם שברי שיש הבדל בין חובת תשלום ארנונה לבין חובת קבלת היתר בניה כדין, ודומה כי המדובר בטענה מיתממת מצד רותי שאין בידי לקבלה.

    הדברים שהובאו לעיל מחייבים את המסקנה המתבקשת באשר לאמינותו של שמעון ואמינותה של רותי, ויש בהם כדי לדחות את גרסתם של גואטה לגבי אי ידיעתם אודות חריגות הבניה.

    מעבר לאמור, הטענה של גואטה לפיה הם לא ידעו על חריגות הבניה אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם העובדה שהם מנהלים את תיק פירוק השיתוף מאז חודש יוני 2011, ואף שם עלו טענות לגבי חריגות בניה הרבה לפני מועד חתימת הסכם המכר בנובמבר 2013.

33. עוד אעיר, בהתייחס לטענות גואטה בהקשר זה, כי אין במכתבו של עו"ד רון שחר (נספח ד' לתצהיר שמעון נ/2) כדי לשנות מהמסקנה האמורה, שכן העובדה שעו"ד שחר לא ידע על חריגות הבניה, ממילא אינה מלמדת על כך כי גואטה עצמם לא ידעו על החריגות, וראו כי עו"ד שחר מציין כי הוא יודע על חריגות הבניה מהמועד שבו מונה ככונס נכסים, ולא ברור מתי בדיוק היה המינוי, אך נזכור כי תיק פירוק השיתוף החל בשנת 2011 וההסכם נשוא הדיון נחתם בשנת 2013.

    בדומה, מפנים גואטה טענות כנגד עו"ד דואני, שכן אחת מהטענות שלהם הינה שהם מסרו לה על סגירת הפרגולה, אך היא לא ציינה זאת בהסכם (עמ' 24, שורות 5-7). טענה זו מלמדת על כך שגואטה ידעו על הבניה הבלתי חוקית וסותרת חזיתית את הטענות החלופיות העובדתיות שלהם כפי שנסקרו מעלה. בנוסף, לא ברור מדוע חתמו גואטה על ההסכם אם עו"ד דואני לא כתבה בו את כל מה שהם לכאורה ביקשו ממנה לכתוב בו. מעבר לכך, הטענה כשלעצמה לא הוכחה, עו"ד דואני לא זומנה למסור עדות, ולדידי, המדובר בטענת סרק שרק מוסיפה להתרשמותי מחוסר מהימנותה של גרסתם העובדתית של גואטה.

    טענה חלופית נוספת אותה יש לדחות מכל וכל, היתה הטענה שהעלה שמעון בדיון ביום 16.6.2015 (עמ' 5 לפרוטוקול שורות 14-15). שם, לפתע פתאום, טען שמעון כי אכן יש חריגות בניה שאותן הוא מנסה להכשיר (תוך פירוט הליכים למול הועדה המקומית לתכנון ולבניה), אך מוסיף וטוען כי אף קיים צו הריסה לגבי חלק מהחריגות, שהוצא עוד כנגד מי שמכר לו את הדירה, כי אותם מוכרים הסתירו ממנו את המידע, וכי הוא לא ידע אודות נושא זה עת חתם על ההסכם למול רוחם. טענה זו, אינה מופיעה בתצהירים של שמעון ולא בתצהירה של רותי, ולכן היא מהווה הרחבת חזית אסורה. יתרה מכך, הטענה לא הוכחה, לא זומנו אותם מוכרים מקוריים, לא הוצג החוזה עמם, ולא הוצגו מסמכים לגבי אותו צו הריסה נטען ומועדו. אף בסיכומי גואטה אין כל זכר לטענה בנוגע לכך שחריגות הבניה בוצעו על ידי המוכרים המקוריים ולא היו ידועות לגואטה – ומכל האמור מעלה עולה כי יש לדחות את הטענה מכל וכל.

34. טרם סיום הדיון בנקודה זו, אתייחס בקצרה לנושא נוסף השנוי במחלוקת, והוא - היקף החריגות. רוחם טוענים כי היקף החריגה בכל הנוגע לסגירת הפרגולה הינה בשטח של כ-40 מ"ר (ולא רק 18 מ"ר כפי שטוען גואטה) וכי בנכס קיימות חריגות בניה נוספות, מעבר לסגירת הפרגולה, ומבקשים לסמוך את טענתם על חוות הדעת של אינג' ולנטינה ויסמן (להלן: "חוות הדעת של ויסמן"). חוות דעת זו הוגשה לבית המשפט הדן בתיק פירוק השיתוף, ונזכיר כי שם מונו שני כונסי נכסים במטרה לפתור את הבעיות שמונעות את רישום החלקה כבית משותף, לרבות חריגות הבניה הקיימות. חוות הדעת של ויסמן הוכנה בתיק דשם לבקשת שני כונסי הנכסים, ובא כוחם של רוחם (אשר הינו אחד מכונסי הנכסים), ביקש להגישה כראיה לתיק הנוכחי במהלך שמיעת ההוכחות בתיק זה. נוכח התנגדות בא כוחו של גואטה להגשת המסמך, בהחלטתי בדיון מיום 15.11.2015 הוריתי כי החלטה באשר לאפשרות להגיש את המסמך תתקבל בהמשך.

    לשיטתי, יש קושי בהגשת חוות הדעת, כפי שהתבקשה. יש לראות כי הוכחת היקף חריגות הבניה הינה אחת מהמשוכות שעל רוחם לעבור, והנטל בהקשר זה רובץ על שכמם. היה עליהם לצרף לכתב התביעה, או למצער – לתצהיריהם, חוות דעת לגבי החריגות הנטענות, במטרה להוכיח את ההפרה מצד גואטה. רוחם לא צירפו מסמכים בהקשר זה לכתב התביעה או לתצהירים, ואף לא ביקשו לזמן עד מטעמם לגבי סוגיה זו לקראת מועד ההוכחות, הגם שכבר היה ברור באותו השלב כי זוהי אחת מהסוגיות שבמחלוקת ויש להביא ראיות לגביה. רק לאחר שגואטה נשאל בחקירתו הנגדית לגבי השטח של סגירת הפרגולה, ורק לאחר שהוא מופנה לחוות הדעת של ויסמן וטוען שהוא לא מסכים עם כל מה שהיא כותבת – ביקש בא כוחם של רוחם להגיש את החוות הדעת "כעדות הזמה", בכל הנוגע לשטח סגירת הפרגולה (עמ' 25 לפרוטוקול). לא מצאתי שיש לאפשר זאת, לאור כך שלא ניתן יהא לבסס כל ממצא שהוא על חוות הדעת של ויסמן ללא שויסמן עצמה תתייצב לחקירה לגביה, שעה שהנתונים שבחוות הדעת אינם מוסכמים (הגם שהיא מונתה מטעם כונסי הנכסים אשר אמורים לייצג את האינטרסים של כל הצדדים בתיק פירוק השיתוף).

    בנוסף, יש לתת את הדעת לכך שבא כוחם של רוחם ביקש להגיש את חוות הדעת של ויסמן לצורך הזמת הטענה של שמעון לגבי גודלה של סגירת הפרגולה, אך אין המדובר בחוות דעת של מודד אלא בחוות דעת של מהנדסת. זאת ועוד. הגשת חוות הדעת אמורה ללמד על חריגות בניה נוספות, מעבר לסגירת המרפסת – ובהקשר זה, בוודאי שהיא אינה בבחינת "הזמה" יחסית לעדות של שמעון לגבי שטח סגירת הפרגולה. יתרה מכך, אינני בטוחה בכלל שניתן היה בנסיבות לבקש ולהציג ראיות "הזמה", שכן גואטה לא מסר גרסה עובדתית ברורה לגבי השטח ממילא, ואין מה "להזים".

    יש עוד לזכור כי מהמסמכים שהוגשו מטעם גואטה, לגבי ההליכים שהם נוקטים למול הועדה המקומית לתכנון ולבניה בניסיון להכשיר בדיעבד את הבניה – עולה כי הוגשה בקשה לקבלת היתר בניה לחריגות הקיימות בנכס, וכי ביום 12.8.2015 או בסמוך למועד זה ניתנה החלטה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה. מעיון בהחלטה, עולה בבירור כי סגירת הפרגולה מהווה חלק מחריגות הבניה הקיימות בנכס וכי על פי החלטת הועדה יש לבדוק האם ניתן להכשיר את סגירת הפרגולה, ואם לא ניתן – יש להרוס אותה. די באמור כדי ללמד על כך שיש חריגות בניה בנוסף על סגירת הפרגולה – אך כפי שקבעתי, אין חשיבות ממשית לסוגיית ההיקף המדויק של החריגות, שעה שעסקינן בשאלה אם גואטה ידעו על קיומן של חריגות והאם אי גילוי המידע מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

35. על כן, לסיכום נושא זה, המסקנה היא כי גואטה היו מודעים לחריגות הבניה במועד חתימת ההסכם, ולמצער, היו צריכים להיות מודעים להן, ובוודאי שהם היו מודעים לעובדה כי הם בעצמם בנו את הפרגולה וסגרו את החלל שמתחתיה בבניה לא חוקית, ללא קבלת היתר בניה כדין. לכן, גואטה הפרו את ההסכם, במובן שהצהרתם כאמור בסעיף 3.6 להסכם היתה לא נכונה ולא תאמה את מצב הדברים בפועל, והפרה זו מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר. עוד אוסיף כי אף אם הצדדים לא היו מגדירים בעצמם את ההפרה כהפרה יסודית, מן הראוי היה לראותה ככזו – שכן אי גילוי קיומן של חריגות בניה שמשמעותן העדר יכולת להשלים את רישום הנכס על שם הקונים, מהווה הפרה של ההסכם, כמו גם הפרת חובת תום הלב עובר לכריתת ההסכם.

36. אפנה בהקשר זה לע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2), 359, בעמ' 361-362, שם נפסק כי:

    "לא יכול להיות ספק בכך שמי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רשיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה-בכוח בעת ניהול המשא ומתן. אם לא יעשה כן יש בכך הטעיה כפשוטה. כמובן שגם חובת תום הלב מחייבת זאת. המדובר על עובדה מהותית השוקלת בעיניו של כל אדם סביר ואשר חשיבותה רבה לא רק לצורך קביעת המחיר אלא לצורך קבלת מידע בסיסי על זכויותיו של הקונה בדירה שאותה הוא רוכש. הרי, מי שרוכש דירה אשר חלקה נבנה ללא רשיון מקבל על עצמו סיכון רב משמעות, לאור הוראותיהם של סעיפים 204ו-212 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965";

    ובדומה, לע"א 5267/03 פרג'-גשורי נ' מיטל, פ"ד נט(5) 337 (2005), 347, לאמור:

    "הטענה כי היה על הקונים להיזהר על-פי הכלל "ייזהר הקונה" (caveat emptor) אינה פוטרת את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות, מה גם שלאחר חקיקת חוק החוזים חובת הגילוי מוטלת על המוכר, שהעובדות מצויות בידיעתו. מקל וחומר, ודאי שאין בכלל זה כדי להצדיק מסירה אקטיבית של מידע שגוי לרוכשים, כפי שנעשה במקרה דנן. זהירותו של הקונה, ככל שחשובה וראויה היא, אינה פוטרת את המוכר מחובתו שלו כאמור (ג' שלו דיני חוזים [28], בעמ' 221 ואילך). ... כמו כן מסכימה אני לקביעתו של בית-המשפט המחוזי שלפיה הפרו המערערים את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב, ולכן רשאים המשיבים לעתור לפיצויים על נזקיהם."

    וראו אף את ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (11.2.2014), פסקה י"ג לפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין ואת ת"א (י-ם) 2155-08 קולברון נ' רוזנבלו(12.10.2010).

    פסק דין נוסף רלבנטי הינו תא"ק (מחוזי י-ם) 57299-02-13 הירשנבוים נ' אגודת יד-שרה (30.11.2014), שם יש התייחסות לאפשרות לדרוש את הפיצוי המוסכם החוזי עת הוכחה הפרה של חובת הגילוי לגבי קיומן של זכויות של צד ג' בנכס והפרת ההצהרות של המוכר בהקשר זה, וכך נפסק:

    "כידוע, להפרת חובת הגילוי בשלב הטרום-חוזי עשויות להיות משמעויות מגוונות. כך למשל, אי-גילוין של עובדות מהותיות עשוי לעלות כדי אחת מהעילות הנזיקיות כגון תרמית ורשלנות (סעיפים 56 ו-35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], בהתאמה). בהיבט החוזי, הרלוונטי לענייננו, עשוי אי-הגילוי להגיע לכדי הטעיה חוזית, או להוות הפרה של חובת תום-הלב במשא ומתן (ע"א 3051/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון, [פורסם בנבו] פסקה 15 (19.1.2010).

    בעניין זה נקבע, כי גילוי מלא של העובדות המהותיות הנוגעות לנכס מושא ההסכם נגזר מעיקרון תום הלב הקבוע בסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים, התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). למוכר יש תמריץ לגלות לרוכש את כל המידע הידוע לו בנוגע לנכס, כיוון שאי גילוי מלא של כל המידע הידוע לו יחשוף אותו לתביעות עתידיות לתשלום פיצויים בגין חוסר תום לב במשא ומתן לפי סעיף 12 או לביטול החוזה בגין הטעיה, כבענייננו, לפי סעיף 15 לחוק החוזים (ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' ז'אק, פ"ד נו(4) 662, 671-672 (2002) (להלן: "עניין שלפרד")). ). ודוקו, כל שנדרש הוא חוסר תום לב אובייקטיבי, שכן כל אדם המנהל משא ומתן בנסיבות המקרה היה מצפה באורח סביר שהמידע יימסר לו ( ראה והשווה: תא(ת"א) 1161/01 נחמה פלוז'ניק נ' דור אנרגיה (1998) בע"מ [פורסם בנבו] ( 10.2.2006)). ....

    טוען התובע כי נוסף לסעד הביטול, זכאי בגדר הפרת ההסכם, גם לפיצויים מוסכמים כקבוע בסעיף 16 להסכם וכעולה מהוראת סעיף 17, לפיה יש לראות במבוא כהוראה יסודית שהפרתה מזכה בפיצויים מוסכמים. לטענתו, הנתבעת הפרה את ההסכם משהצהירה במבוא להסכם כי המגרש חופשי מכל זכות של צד ג'. הצהרה זו אינה נכונה בעליל, שכן כפי שהתברר, לצד ג', הוא אלבוים, זכות במגרש, בשל ההתחייבות שניתנה לו בגדר הסכם הפשרה. הנתבעת כופרת בזכותו לפיצויים מוסכמים. לטענתה, הפרת מצג כשלעצמה, אינה יכולה להוות עילה לביטול חוזה עקב הפרתו. גם לטענה זו אינני מסכים. סעיף 1 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים – תרופות"), מגדיר הפרת חוזה כמעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה. אכן, יש להבחין בין מצג רשלני לבין הצהרה המהווה חלק מהתחייבויות בחוזה ...ולא תמיד ברורה ההבחנה בין מצג גרידא לבין מצג שהופך לחלק מתניות החוזה (ע"א 5888/08 אלרומלי ואח' נ' החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ [פורסם בנבו] (3.2.2011). השאלה מתי מצג נהיה לתניה חוזית היא שאלה מורכבת, הקשורה בין היתר לפרשנות החוזה  על פי כוונת הצדדים או על פי מבחנים אובייקטיבים (עניין שלפרד).בענייננו, הנני מקבל את גרסת התובע, לפיה אומד דעתם (הסובייקטיבי) של הצדדים להסכם, משלא הובאה ראיה נוגדת, הינו כי הצהרת הנתבעת בגדר המבוא להסכם רחבה דיה כדי לכלול זכות חוזית -אפשרית של צד ג' במגרש, ובמקרה דנן, זכותו של אלבוים, הנובעת מההתחייבות. כפי שנקבע במקרה דומה (ע"א 5888/08 לעיל), ניתן להגיע למסקנה זו בהיקש להוראת סעיף 11 (4) לחוק המכר, לעיל. כפי שקבעתי, תיאור המגרש, איכותו או תכונותיו, אינו מתאים למצג שנמסר לתובע במהלך המשא ומתן ומשכך, מהווה הפרה של ההסכם. באותו אופן, גם המצג שפורט במבוא להסכם אינו מתאים למצב המגרש בפועל ומהווה הפרה. לשון אחר, פרשנות ההסכם על פי תכליתו האובייקטיבית, מעלה כי ניתן לראות במבוא להסכם, לעניין זכויות הנתבעת במגרש, באופן שאלה אינן נגרעות בשל גורם חיצוני, לרבות זכות של צד ג'. בנסיבות אלה, אף שזכותו של אלבוים אינה מגיעה כדי זכות קניינית, ואף שטרם נקבע כי ההתחייבות חלה על התובע כחליף הנתבעת בקשר לזכויות במגרש, די בכך כדי לבסס את טענת התובע, במידה הדרושה, כי ההצהרה שניתנה במבוא להסכם אינה נכונה ומשכך, הפרה הנתבעת את ההוראה שנקבעה במבוא להסכם, הפרה המזכה את התובע בפיצויים מוסכמים. "

    במקרה דכאן, לא רק שגואטה הפרו את חובת תום הלב ולא רק שהם הפרו את האמור במבוא להסכם, אלא שהם הפרו את ההצהרות המפורשות שלהם, המופיעות בסעיף 3 להסכם, כאשר הוסכם במפורש שהפרת סעיף 3 תחשב להפרה יסודית המקנה את הזכות לפיצוי המוסכם. מכאן, שמכח "קל וחומר", לאור הפסיקה לעיל, מתחזקת המסקנה בדבר זכאותם של רוחם לפיצוי המוסכם.

    מינוי כונסי הנכסים לגבי החלקה -

37. לאור המסקנה דלעיל, דומה כי ניתן היה לסיים כבר עתה את הדיון בטענות רוחם לגבי הפרות של ההסכם, שכן מה לי הפרה בודדת ומה לי הפרות נוספות, שעה שהוכחה הזכאות לפיצוי המוסכם. עם זאת, אוסיף עוד כמה מילים לגבי טענת רוחם לפיה גואטה הפרו את ההסכם הפרה יסודית נוספת בכך שהם לא גילו לרוחם על מינוי כונסי הנכסים ועל הבעיות שקיימות בחלקה ואשר דורשות את המינוי האמור.

38. לא יכולה להיות מחלוקת כי גואטה היו מודעים למצב הרישומי של הנכס והחלקה, דהיינו – שהנכס עדיין לא רשום על שמם כיחידה נפרדת, שקיימות בעיות המונעות את הרישום, שמתנהל הליך לגבי בעיות אלו ושמונו כונסי הנכסים (ואזכיר שוב כי תיק פירוק השיתוף נפתח בשנת 2011 וההסכם נכרת בסוף שנת 2013).

39. עם זאת, נשאלת השאלה אם, כטענת רוחם, קיימת הפרה יסודית של ההסכם מצד גואטה בהקשר זה. בהסכם המכר, בפסקה השלישית בפתיח, נכתב כי:

    "הואיל והמוכר מצהיר כי הנכס עתיד להירשם כבית משותף וזאת כפי שנקבע בהחלטת ביהמ"ש הנכבד מיום 10.10.2013 ומכוח פס"ד שניתן ביום 7.8.2013; ".

    משמע, דבר קיומו של הליך משפטי שעניינו רישום הבית המשותף כן מצוין בהסכם, אף אם לא פורש במילים ברורות במה עסקינן ואף אין הפנייה למספר ההליך עצמו.

    יתכן ומן הראוי היה להרחיב מעט לגבי הליך פירוק השיתוף בהסכם, אך לא ניתן לומר שרוחם לא ידעו כלל ועיקר על קיומו של ההליך (או דומה לו). הם חתמו על ההסכם ככתבו וכלשונו, והיו יכולים לבקש הסברים מפורטים יותר לגבי אותו הליך "נעלם" מגואטה או מעו"ד דואני, אשר ייצגה את שני הצדדים להסכם, ככל שלא קיבלו מידע מספק לגבי הנושא.

    מכאן, שהגם שאני מאמצת את גרסת רוחם לפיה רק לאחר חתימת ההסכם הם למדו על מכלול הבעיות "הרישומיות" ועל ההשלכה שלהן לגבי חוסר היכולת לקבל משכנתא (וראו את תצהירו של שלומי, ת/1, סעיף 47, וכן חקירת שלומי, עמ' 10, שורות 22-25 ועמ' 11 שורות 22-26, ותצהיר אתי, סעיף 35 וחקירתה, בעמ' 15, שורות 2-3 ) - אזי שלא שוכנעתי כי בהקשר זה הפרו גואטה את ההסכם הפרה יסודית המקנה את הזכאות לפיצוי המוסכם. יובהר עוד כי טרם הגיע המועד להעברת הזכויות על שם רוחם, אשר הינה אחת מהחובות של גואטה מכח ההסכם, שכן טרם שולמה מלוא התמורה החוזית, ולא עלו טענות לגבי הפרות צפויות וכיוצ"ב טיעונים.

    אי קבלת פטור ממס שבח –

40. הטענה הנוספת של רוחם היתה כי גואטה הפרו את ההסכם הפרה יסודית גם בכך שהצהירו שיש להם בסיס לקבל פטור מתשלום מס שבח, למרות שהתברר שלא כך הם פני הדברים.

    ההצהרה של גואטה לגבי מס השבח, מופיעה בסעיף 3.4 להסכם, בסעיף שכותרתו "הצהרות המוכר", וזו לשונה : "המוכר זכאי לפטור ממס שבח". הצהרה נוספת בהקשר למס השבח קיימת בסעיף 7.1, שם קובע ההסכם כי: "מס שבח מקרקעין באם יחול, יחול על המוכר וישולם על ידו במועדו. במוכר מצהיר כי הינו זכאי לפטור ממס שבח על פי הוראות החוק בגין "דירת מגורים". נזכיר כי על פי סעיף 9.4 להסכם, הפרת סעיף 3 (על תתי-סעיפיו) תיחשב הפרה יסודית, בעוד שסעיף 7 לא צוין בהסכם במסגרת רשימת הסעיפים שהפרתם מהווה הפרה יסודית. מכאן, שברי כי הצהרה לא נכונה זו מצד גואטה – מהווה הפרה יסודית של ההסכם ומקנה אף היא את הזכות לפיצוי המוסכם.

41. ניתן להסתפק באמור, אך חשוב לציין את השלכות ההפרה בה עסקינן, כדי להמחיש שוב את עמדתי לגבי חוסר מהימנות גרסת גואטה וכדי להבהיר מדוע ההפרה גרמה להשתלשלות האירועים. כוונתי כאן היא שאני מקבלת באופן מלא את גרסתם העובדתית של רוחם לגבי כך ששומת המס שנשלחה לגואטה היא שעמדה מאחורי בקשת גואטה, שלא לומר הפצרתם, כי יוסכם על דחיית הביצוע של הסכם המכר בשנה, על חתימת הסכם הביטול ועל כל ה"תסבוכת" שנוצרה עקב כך.

    בחקירתו של שלומי הוא התייחס להודעה של שמעון בנוגע ל"בומבה" שנפלה עליו (כדבריו), בדמות שומת המס, ולבקשתו של שמעון לדחות את קיום ההסכם ולחתום על הסכם השכירות והסכם הביטול (עמ' 11, שורות 1-7). גם כאשר נשאל על ידי בא כוח גואטה שאלות שנועדו לערער את בטחונו בגרסה זו, הוא עמד בעקביות על גרסתו האמורה. שלומי הבהיר כי מבחינתו הסכם השכירות והסכם הביטול נחתמו כמענה לפניותיו של שמעון ובקשותיו כי רוחם "יעזרו לו" בכל הנוגע לשומת המס, כי שמעון הצהיר בהסכם השכירות כי בתום השכירות הבית "שלהם" וכי שמעון הבהיר כי במהלך השנה הוא ישיג את האישורים הדרושים לעניין רישום הנכס כיחידה נפרדת (ראו עמ' 11, שורות 1-7, עמ' 12 שורות 13-19). אתי בחקירתה חזרה על גרסתה כפי שהופיעה בתצהירה לגבי הפגישה אליה זומנה במשרדה של עו"ד דואני, בה נכח גם שמעון, במהלכה נמסר לה שקיימת "בעיה של שומת המס" ובעקבותיה שמעון ביקש שרוחם יעזרו לו לחסוך את החיוב במס (סעיפים 30-34 לתצהיר אתי, ת/2, ועמ' 15 שורות 15-23).

    גרסתם של רוחם בהקשר זה מקובלת עלי, הגם שאני סבורה כי היה עליהם להימנע מלחתום על הסכם הביטול. בהסכם הביטול עצמו מצוין כי הוא נחתם בשל "קושי" לקבל את המשכנתא, וברור כי כך ניסחה אותו עורכת הדין דואני – שכן לא יעלה על הדעת לכתוב שתכליתו להתחמק מתשלום מס שבח ולהגיש אותו ככזה לרשויות המס. אני חושבת שהיה על רוחם לפנות בשלב הזה לייעוץ משפטי נפרד, והיה עליהם לסרב לקחת חלק בניסיון להביא לביטול החיוב במס, תוך שהם חותמים על מסמך שאינו משקף את הדברים כהוויתם ואינו משקף את ההסכמות "האמיתיות".

42. עם זאת, ולמרות הביקורת כלפי רוחם בהקשר זה, יש לדחות את גרסת שמעון לגבי כך שהסיבה לחתימת הסכם הביטול והסכם השכירות היתה אי יכולתם של רוחם להשיג משכנתא מהבנק. יש לראות כי שמעון לא הציג כל ראיה בהקשר זה, ומנגד, רוחם הדפו את הטענה בכך שתמכו את גרסתם באסמכתאות באשר לגובה השתכרותם. גרסתם, לפיה לא היתה כל בעיה לקבל משכנתא ככל שהדברים קשורים למצבם הכלכלי, מקובלת עלי. על גרסה זו חזרו רוחם גם בחקירותיהם (עמ' 13, שורות 2-3, עמ' 15, שורה 25) - והיא לא נסתרה. אף העובדה כי רוחם קיבלו מהבנק אישור עקרוני לקבלת ההלוואה, מלמדת על כך שלא היה קושי מבחינת הבנק, ככל שהדבר נוגע ליכולתם הכלכלית של רוחם, ויש לקבל את הגרסה לפיה הקושי מבחינת הבנק התעורר רק לאחר שהתבררו חריגות הבניה והקשיים הרישומיים הנגזרים מכך. בנוסף, בוודאי שיש לדחות את הטענה הנוספת (החלופית) של שמעון לפיה רוחם סיכלו במכוון את האפשרות לקבל את ההלוואה (וראו את סעיפים 34-35 לתצהיר שמעון נ/2) – טענה סתמית, ללא תימוכין, שסותרת טענות עובדתיות חלופיות ונעדרת היגיון.

43. מסקנה עובדתית זו מצטרפת ומחזקת את עמדתי כי יש להעדיף את ההסבר של רוחם באשר לנסיבות חתימת הסכם הביטול והסכם השכירות, על פני הגרסה ששמעון טען לה, והיא אף מהווה נדבך נוסף בקביעותיי לעיל לגבי העדפתה של גרסתם העובדתית של רוחם לגבי אופן התרחשות האירועים הנדונים והרקע להם ומידת המהימנות שיש לייחס לעדותו של שמעון. מכאן, שגם בהקשר זה הוכח כי ההצהרה של גואטה בכל הנוגע לפטור ממס השבח התבררה כלא מדויקת, וכי הפרתה של התחייבות זו מהווה הפרה יסודית של ההסכם. מאחר וממילא נקבע לעיל כי לרוחם קמה זכאות לקבלת הפיצוי המוסכם בשל ההפרה בכל הנוגע לחריגות הבניה, ומאחר ולא נגרם נזק ממשי, שכן גואטה שילמו בסופו של דבר את המס, אין לקביעה האמורה משמעות אופרטיבית רבה, אך היא בעלת משמעות בראייה הכוללת של התנהלות הצדדים בתיק שבפניי.

44. טרם סיום הדיון בנושא זה, אבקש להבהיר עוד כי צודק בא כוחו של גואטה עת מפנה הוא לסעיף 8.4 בהסכם, שם נכתב כי העובדה שרוחם מבקשים לקבל הלוואה מהבנק אינה פוטרת אותם מחובת תשלום התמורה, דהיינו – שאף אם לא יקבלו את ההלוואה – עדיין הם מחויבים לשלם את התמורה כפי שנקבעה. אלא, שכפי שקבעתי מעלה, שוכנעתי מבחינה עובדתית שטרם שהגיע מועד תשלום יתרת התמורה החוזית, כבר הוסכם בין הצדדים על כך שרוחם יקבלו את החזקה, ההסכם יבוטל ויחתם הסכם השכירות, וכי המתכונת של ההתקשרות היתה אמורה להשתנות, לרבות מועדי התשלום – אם בכלל. לכן, אין לראות ברוחם כמי שהפרו את חובת תשלום יתרת התמורה כפי שפורטה בהסכם ב"זמן אמת".

    בעיות הביוב –

45. לא הובאו ראיות שיתמכו בטענות רוחם לעניין הבעיות המקיפות במערכת הביוב, כפי שהם טוענים, ולמותר לציין שמן הראוי היה לתמוך טענות ממין זה בחוות דעת של איש מקצוע. מעבר לכך, אף אם קיימות בעיות ביוב בהיקף מסוים, למקרא הוראות ההסכם, לא ניתן לומר שיש לזקוף לחובת גואטה הפרה של ההסכם עקב כך, קל וחומר – הפרה יסודית המקנה זכות לפיצוי המוסכם.

    בהקשר זה אוסיף עוד כי העלויות הנטענות לצורך התיקון (6,300 ₪), לא הוכחו, שכן לא הוצגו ראיות או אסמכתאות לעניין מהות התקלה והעלויות שהיו כרוכות בפתרונה. לכן, מעבר לכך שאין המדובר בהפרה של ההסכם, אזי שאני אף דוחה את דרישת רוחם לקיזוז הסכום של 6,300 ₪ מיתרת התמורה (ואעיר כי המדובר בסכום הבטל בששים יחסית להיקף עסקת המכר ויחסית לסכומים שרוחם טוענים שהשקיעו בשיפוצים הנרחבים של הדירה).

    סיכום ביניים ראשון לעניין דרישת רוחם לקבלת הפיצוי המוסכם -

46. אשר על כן, הוכח שגואטה הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית, ומכאן כי רוחם זכאים לקבל מגואטה את הסך של 140,600 ₪ כפיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם.

    דרישת גואטה לקבלת הפיצוי המוסכם -

47. בכתב התביעה שכנגד מצד גואטה, טענו האחרונים כי דווקא רוחם היו אלו אשר הפרו את הסכם המכר בכך שלא שילמו את יתרת התמורה על פי ההסכם, עובדה אשר נטען כי הובילה לחתימה על הסכם הביטול (סעיפים 11-12 ו-19-20 לכתב התביעה שכנגד). עוד נטען שההפרות מקנות לגואטה את הזכות לביטול הסכם המכר ואת הזכות לפיצוי המוסכם (סעיפים 49 ו-50 לכתב התביעה שכנגד). ברי, כי נוכח ההסדר החלקי, גואטה אינם עומדים עוד על טענתם לפיה ההפרה של הסכם המכר מקנה להם עילת ביטול, ולכן, יש לבחון רק את טענות גואטה לגבי הפרה שמקימה זכות לפיצוי המוסכם.

    עיון בסיכומים של גואטה מעלה כי אין בנמצא טיעון לגבי ההפרות הנטענות מצד רוחם, ובוודאי שלא באשר להפרות יסודיות אשר מקנות זכאות לפיצוי המוסכם (בין אם הפרות של סעיפים בהסכם שהוגדרו ככאלו אשר הפרתם הינה יסודית ובין אם הפרות יסודיות מסתברות). מכאן, שהדרישה של גואטה לפיצוי המוסכם נדחית, כבר בשלב הזה. מעבר לכך, אף אם ניתן היה לשער כי ההפרה הנטענת הינה איחור בתשלומים מצד רוחם – אזי, שכפי שנקבע מעלה, העיכוב בתשלומים נבע אך ורק בשל ההפרות מצד גואטה, אשר הביאו לכך שרוחם לא קיבלו את ההלוואה מהבנק ובשל רצונם של גואטה לדחות את העסקה כדי לא לשלם את מס השבח ובשל החתימה על הסכם הביטול.

    לכן, גואטה לא הוכיחו כי רוחם הפרו את ההסכם בכך שלא שילמו את יתרת התמורה במועד המקורי שנקבע לכך, ולא הוכיחו את זכאותם לפיצוי המוסכם.

    סיכום ביניים שני לגבי הפיצוי המוסכם -

48. מהמקובץ עד כה עולה כי רוחם זכאים לקבלת הפיצוי המוסכם בסך 140,600 ₪.

    מה עלה בגורל התשלום בסך 300,000 ש"ח?

49. אזכיר, כי לאחר חתימת ההסכם, שילמו רוחם לגואטה 340,000 ₪. אין חולק כי 40,000 ₪ מתוך הסכום הושבו לידי רוחם (וראו בהקשר זה את נספח ז' לכתב התביעה שכנגד מטעם גואטה שהינו אישור בכתב ידה של אתי רוחם מיום 24.2.2014, שם היא מאשרת קבלת 40,000 ₪ במזומן).

50. לגבי הסכום הנוסף, בסך 300,000 ₪ - למקרא כתבי הטענות של גואטה, דומה היה שקיימת מחלוקת לגביו, שכן רוחם טענו כל הזמן שגואטה לא השיבו להם את הסכום של 300,000 ₪, ואילו גואטה לא הציגו גרסה ברורה ועקבית לגבי נושא זה. אזכיר, כי בשלב הראשון, טענו גואטה כי הם השיבו בחזרה לרוחם את הסכום של 300,000 ₪, וזאת באמצעות המחאה אשר נמסרה בידי עו"ד דואני (סעיף 21 לכתב התביעה שכנגד). בשלב השני, בתצהירו של שמעון, נטען כי רוחם סירבו לקבל את התשלום חזרה בחוסר תום לב (סעיף 21 לתצהיר של שמעון, נ/1), כלומר – שהגרסה לגבי הסכום משתנה מעט. בשלב הבא, בתצהירו השני של שמעון (נ/2) הובהר, כי הסך האמור שימש את גואטה לתשלום החוב למס שבח (בסך של 158,371 ₪), והיתרה (בסך 143,849 ₪) שימשה לצורך תשלום על חשבון הלוואה שנטלו גואטה, לצורך רכישת דירת המגורים החדשה שלהם. כאשר הגענו לשלב החקירות בבית המשפט – ברור היה שהסכום נשאר בידי גואטה ומעולם לא הוחזר לרוחם.

51. כפי שהובהר מעלה, זו גם הטענה בסיכומיהם של גואטה, ולמעשה אין עוד מחלוקת בסוגיה. מצאתי בכל זאת להקדיש כמה מילים לנושא היות והאמור מצטרף לעמדתי לגבי חוסר מהימנותה של גרסת גואטה, שכן לא יעלה על הדעת להעלות גרסאות עובדתיות חלופיות לגבי סוגיה עובדתית כה פשוטה, ולנסות ולטעון להחזר של סכום כה משמעותי מתוך התמורה החוזית על פי ההסכם.

    כמה שולם במסגרת ההסדר החלקי?

52. כפי שאוזכר בתחילת הדברים – יש מחלוקת לגבי הסכום המדויק ששולם מכח ההסדר החלקי, ולמעשה – יש פער של 10,000 ₪ בין הצדדים. רוחם טוענים כי הם שילמו 752,600 ₪ וגואטה טוענים כי שולמו רק 742,600 ₪.

53. אף במחלוקת זו מצאתי כי גרסתם של רוחם הוכחה כדבעי. רוחם טוענים כי הסך של 10,000 ₪ השנוי במחלוקת שולם לגואטה עוד ביום 7.7.2015 (ראו סעיף 227 לסיכומי רוחם), ומפנים לאסמכתא מתאימה בתמיכה לטענה זו. מעיון באסמכתא עולה כי רוחם אכן שילמו את הסך שבמחלוקת, וראו כי נספח א2' לסיכומי רוחם הוא צילום של המחאה של רוחם, על סך של 10,000 ₪ ומועד פירעונה 30.6.2015, המשוכה לפקודת ה"ה שמעון ורותי גואטה, וכי על גבי הדף של צילום ההמחאה מופיעה תרשומת בכתב יד, הנושאת את התאריך 7.7.2015, בזו הלשון: "מאשרת קבלת הצ'ק הנ"ל. ההמחאה הגיעה לידי בתאריך זה למרות שבהחלטת בית-המשפט היתה צריכה להמסר עד 30.6.15. רותי גואטה-גבעתי". משמע, שרותי מאשרת את קבלת ההמחאה, אם כי מביעה תרעומת לגבי מועד התשלום. די באסמכתא זו, המצטרפת לעדויות של בני הזוג רוחם, כדי להוכיח כי התשלום אכן בוצע. למול גרסה זו ואסמכתא זו, אין גרסה סדורה מטעם גואטה, וראו כי רותי עצמה אינה מתייחסת להמחאה ואינה מנסה לסתור את האמור.

    לכן, יש לקבוע כי במסגרת ההסדר החלקי שולם סך של 752,600 ₪.

    סיכום ביניים שלישי לגבי התשלומים ששולמו עד כה -

54. מן האמור עולה, כי כבר עתה ניתן לבצע חשבון ראשוני כדלקמן: התמורה החוזית המוסכמת היתה 1,450,000 ₪. מטעם רוחם שולמו עד כה 300,000 ₪ בסמוך לחתימת ההסכם ועוד 752,600 ₪ בהתאם להסדר החלקי. כלומר, שולמו עד היום 1,052,600 ₪. מתוך סכום זה, 2,600 ₪ שולמו על ידי רוחם כהוצאות או כהפרשים שנפסקו לחובתם בהתאם להחלטה מיום 10.9.2015, ואינני סבורה שיש לכלול סכום זה במסגרת הסכומים שילקחו בחשבון לצורך חישוב יתרת התמורה החוזית לגבי הנכס.

    מכאן, שיש לקחת בחשבון ששולמו על חשבון התמורה החוזית 300,000 ₪ + 750,000 ₪, ואם ננכה את שני הסכומים מהתמורה החוזית, נמצא שהמדובר ביתרת תשלום חוזית בסך של 400,000 ₪ (1,450,000 פחות 1,050,000). מסכום, זה יש לנכות את הפיצוי המוסכם בסך 140,600 ₪ - ולכן, בשלב זה של פסק הדין ניתן לומר כי על פי הוראות ההסכם, על רוחם לשלם לגואטה עוד 259,400 ₪ (400,000 פחות 140,600) - להלן: "סכום היתרה העדכני".

55. עתה יש לבחון אם להורות על קיזוז סכומים נוספים מתוך סכום היתרה העדכני (כטענת רוחם), או להוסיף לסכום היתרה העדכני סכומים בגין תקופת השימוש בנכס על ידי רוחם (כטענת גואטה).

    דרישת רוחם לקבל פיצוי בגין עוגמת נפש -

56. אני סבורה שבנסיבות המקרה הנדון, יש מקום לפסוק לטובת רוחם פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם עקב מסכת האירועים כפי שהוכחו, ועקב ההפרות החוזיות - וזאת בנוסף לפיצוי המוסכם, אם כי בשיעור מתון.

57. מצד אחד - רוחם צפויים להשלים את עסקת הרכישה ולהמשיך להחזיק בנכס בו הם מתגוררים כשנתיים ימים לערך, כך שהם יקבלו את מבוקשם העיקרי – והוא הדירה בה עסקינן. מצד שני - יש לתת את הדעת לכך שבמשך כשנתיים לערך, רוחם לא יכלו להשלים את עסקת המכר, לכך שבמהלך כל התקופה הזו היו רוחם בחוסר וודאות לגבי המשך מגוריהם בנכס, וכי חשש זה היה משמעותי במיוחד על רקע השקעתם המשמעותית בנכס ובשיפוצו. בנוסף, גם עתה כלל לא ברור מתי יהיה ניתן להשלים את רישום הבעלות על הנכס ומה יהא גורלן של חריגות הבניה. לפיכך, עמדתי היא כי יש מקום לפסוק פיצוי נוסף בגין רכיב של עוגמת נפש, ואני מוצאת לקבוע כי הפיצוי הראוי בנסיבות הינו 20,000 ₪. בקביעת שיעור הפיצוי בפריט זה לקחתי בחשבון, בין היתר, את שיכתב בהמשך פסק הדין לגבי שתי הדרישות הנוספות של רוחם לקבלת פיצוי – אותן יש בדעתי לדחות.

    קיזוז חלקי מהתמורה בשל כך ששטח הנכס קטן ב-2.5% -

58. רוחם טוענים כי הראיות מלמדות על כך ששטח הדירה קטן ב-2.5% מהשטח שנמכר להם, ודורשים פיצוי הולם. טענה זו יש לדחות.

    על פי ההסכם, הצהירו גואטה כי הם הבעלים והמחזיקים של מגרש בשטח של 274 מ"ר, וכי גודלו של בית המגורים הוא 204 מ"ר (נספח 1 ל-ת/1). בהסכם מצוין עוד כי הגודל האמור של המגרש הוא חרף האמור בנסח הרישום לגבי החלקה, ואכן מעיון בנסח (שצורף כנספח להסכם, ואף הוא מהווה חלק מנספח 1 ל-ת/1) עולה כי השטח הרשום על שם גואטה הוא כ-377 מ"ר.

    לא הוגשה חוות דעת של מודד או של כל איש מקצוע אחר מטעם רוחם לגבי שטח המגרש בפועל או לגבי שטח הדירה, ובשים לב להליך בתיק פירוק השיתוף שטרם הסתיים, ברי כי גודל שטחו המדויק של המגרש של גואטה בחלקה הרלבנטית לא הוכח ויתכן שישתנה. רוחם לא מפרטים בכתב התביעה או בתצהירים או בסיכומים על מה מבוסס התחשיב לפיו הם "קיבלו" 2.5% פחות מאשר הובטח להם על ידי גואטה, ובוודאי שלא הוצגו ראיות בהקשר זה.

    יתרה מזאת. אף אם יתברר שהשטח בפועל (בין אם של המגרש ובין אם של הדירה) קטן מאשר זה המופיע בהסכם – לא הסבירו רוחם כיצד הם מבקשים לחשב את הפיצוי הנדרש. הם טוענים באופן כללי כי "יש לקזז 2.5%", אך לא מסבירים מהו החישוב לשיטתם, לא הוגשה חוות דעת שמאית לגבי המשמעות של הטענה, לא הוצג תחשיב, ודומה כי הטענה הלא מפורטת, לא מכומתת ולא מוכחת – נטענה בעלמא.

     על כן, הדרישה האמורה לא הוכחה כדבעי, ואני מוצאת לדחות אותה.

    קיזוז חלקי מהתמורה בשל חריגות הבניה -

59. מהראיות שהוגשו לתיק, וכפי שצוין לעיל, עולה כי בנכס אכן קיימות חריגות בניה, מעבר לסגירת הפרגולה (ואפנה ל-נ/3, להחלטת הוועדה, המתייחסת לסגירת הפרגולה, אך גם למחסן ולהריסות נוספות מוצעות – אם כי לא מובהר במסגרת ההחלטה לאילו רכיבי בניה הן מתייחסות).

60. גואטה טוענים בסיכומיהם (סעיפים 38-39) כי הם פועלים להסדרת חריגות הבניה וכי הם כבר קיבלו אישור לסגירת המרפסת. הם אף צירפו מסמכים לגבי הליכי הלגליזציה שבהם הם נוקטים, לרבות החלטה של הוועדה המקומית מיום 12.8.2015 (נ/3). דא עקא, שלא ניתן להבין מההחלטה מה בדיוק אושר, מהם התנאים, האם קמה חובה לפרק חלק מהמבנים הלא חוקיים ובכלל – לא ברור מהו היקף חריגות הבניה ומהו גורלם של החלקים הנוספים מתוך הבניה הבלתי חוקית.

61. יוער עוד, כי במסגרת תגובה מטעם גואטה שהוגשה לתיק לאחר ההסדר החלקי, הוגש תצהיר נוסף של שמעון, אליו צורפה החלטת הועדה המקומית האמורה, וכן תשריט של המגרש והנכס, שלכאורה הוגש לועדה המקומית לתכנון ולבניה. בתצהירו האמור של שמעון נטען כי הועדה קבעה כי יש להרוס את סגירת הפרגולה, ולהזיז קיר מסוים המצוי בגבול הנכס – ראו סעיף 20 לתצהיר האמור שהוגש ביום 9.9.2015 (ויוער, כי טענה זו סותרת את טענות גואטה בסיכומיהם, ואפנה שוב לסעיפים 38-39 לסיכומי גואטה). אלא שאף מעיון בתשריט האמור, קשה להבין מה דינה של סגירת המרפסת, מה דינן של הסככות המסומנות בתשריט, ומה דינה של סגירת מרפסת העמודים (ואעיר כי על גבי התשריט סומן הקיר שנסגר בקומת העמודים ונרשם בכתב יד "הזזת הקיר", ולא ברור כלל וכלל האם מכך יש להסיק שמא אושרה במסגרת החלטה רשות הרישוי הותרת הקיר ונדרשת רק הזזתו, שמא הכוונה היא כי נדרשת הריסתו של הקיר והותרת קומת העמודים פתוחה).

62. לכן, המסקנה האחת היא שטענת גואטה לפיה נושא חריגות הבניה כבר הוסדר סופית, בוודאי שלא הוכחה, ובטח שלא באמצעות המסמכים שמוזכרים מעלה, אשר לכל היותר מלמדים על כך שנעשים מאמצים מטעם גואטה להסדיר את הנושא.

63. עם זאת, בד בבד עם קביעתי לפיה גואטה לא הוכיחו שכל חריגות הבניה הוסדרו, אזי שאף לא הוכחו טענות רוחם לגבי פיצוי שמגיע להם עקב האמור ובוודאי שלא שיעורו.

    רוחם לא הציגו חוות דעת של מודד או של שמאי או חוות דעת מקצועית אחרת, ממנה ניתן היה ללמוד מה גורלן של חריגות הבניה כולן, מה שטחה של סגירת הפרגולה, מה שטחן של חריגות הבניה הנוספות, מהי המשמעות הכלכלית של האמור, מהי העלות של הריסה – אם תידרש, האם הדבר כרוך בירידת ערך, מהו הסיכוי להכשיר את כל החריגות, שמא אין סיכוי שכזה, מהו השלב בו נמצאת הבקשה של גואטה ללגליזציה של החריגות, וכיוצא באלו נתונים אשר היה על רוחם להוכיח ואשר אותם הם היו יכולים להוכיח על נקלה. במיוחד תמוהים הדברים, שעה שלאחר ההסדר החלקי מיוני 2015, עת הוסכם כי גואטה ורוחם ישתפו פעולה בכל הנוגע למהלכים למול הועדה המקומית, ציפיתי שרוחם ייטלו חלק פעיל יותר בניסיון להסדיר את החריגות, שכן ברור שזהו האינטרס שלהם בדיוק כפי שזהו האינטרס של גואטה, ולא הועלתה כל טענה מטעם רוחם לגבי מעורבותם בהליכים אלו.

64. לכן, לאור העובדה שהשאלות העובדתיות הנ"ל, באשר לגורלן של חריגות הבניה, נותרו פתוחות בסיומו של ההליך המשפטי, והיות ואת הדרישה לפיצוי בגין חריגות הבניה יש לבחון בראי אותו חוסר ראייתי – אני מוצאת שדרישת רוחם לקבלת פיצוי בפריט זה לא הוכחה כדבעי ודין הדרישה להידחות.

    דרישת גואטה לתשלום דמי שכירות בגין תקופת השימוש בנכס -

65. לעיל נקבע, כי הסכם השכירות נחתם בין הצדדים למראית עין בלבד, לצורך ביטול שומת המס וכי כוונת הצדדים באותה העת היתה לקיים את הסכם המכר באופן "נדחה". לכן, ניתן היה לטעון כי לא תקום לגואטה זכאות לתשלום דמי שכירות למשך התקופה הנתבעת, או חלקה.

    עם זאת, לא ניתן להתעלם מהעובדה שרוחם קיבלו את הדירה לחזקתם בחודש פברואר 2014, שילמו על חשבון התמורה פחות מ-1/3 עובר לקבלת החזקה – ועד ההסדר החלקי, המשיכו להחזיק בדירה ללא כל תשלום מצדם במשך פרק זמן ממושך של למעלה משנה ושלושה חודשים. לארח ההסדר החלקי, שילמו (על פני 4 חודשים) סכום נוסף משמעותי, עד כדי כ-2/3 מגובה התמורה – ואת היתרה, ישלמו רק עקב פסק דין זה, כלומר – שגם אחרי ההסדר החלקי ביוני 2016 – הם ממשיכים לגור בדירה עוד 9 חודשים, נכון להיום.

    לכן, אני סבורה כי יש לפסוק לטובת גואטה דמי שכירות בשיעור מסוים ממועד קבלת הדירה לידי רוחם ועד ההסדר החלקי, ולאחר מכן – בשיעור מופחת, ממועד ההסדר החלקי ועוד היום. יוער כי לאחר ההסדר החלקי, ברי היה כי פני הצדדים לקראת השלמת העסקה ואף הועברו לידי גואטה בעקבות ההסדר החלקי כספים בסכומים ניכרים.

    באשר לגובה דמי השכירות - גואטה דורשים סך של 3,000 ₪ לכל חודש, אלא שלדרישה זו אין כל בסיס או אסמכתא. מצאתי כי הסכום הראוי יהא 1,000 ₪ לכל חודש, כפי שסיכמו בזמנו הצדדים, לגבי התקופה שעד ההסדר החלקי, ו-500 ₪ לחודש לאחר ההסדר החלקי.

    מכאן, שיש לחייב את רוחם לשלם לגואטה דמי שכירות בסך 1,000 ₪ לחודש X 16 חודשים (ממרץ 2014 ועד יוני 2015) + 500 ₪ לחודש X 9 חודשים (מיולי 2015 ועד מרץ 2016) = 20,500 ₪ בסך הכל לגבי פריט זה.

     

    סיכום -

66. מהמקובץ עולה כדלקמן: המדובר בהסכם אשר נכרת בנסיבות בהן הפרו גואטה את חובות תום הלב ואת הצהרותיהם כמפורט בהוראות ההסכם. הסכם הביטול נועד למנוע את תשלום מס השבח – וממילא הסכימו הצדדים בהמלצת בית המשפט, שהסכם הביטול בטל מן העולם ויש להשלים את העסקה, מה גם שמס השבח כבר שולם. רוחם נתקלו בקשיים לקבל את ההלוואה לצורך השלמת תשלום התמורה בשל נתונים שהתבררו לגבי הנכס לאחר החתימה ולא גולו מלכתחילה, דהיינו – שאי קבלת ההלוואה קשורה בקשר סיבתי ישיר בהפרות מצד גואטה. אמנם, בהסכם מצוין כי אי קבלת ההלוואה אינו מצדיק את אי תשלום התמורה, אך ברי כי מהשלב שבו חתמו הצדדים על הסכם הביטול (גם אם בוטל בהמשך הדרך) ומשעה שהחל ההליך בבית המשפט בו דרשו גואטה לבטל את ההסכם – לא היתה כל חובה לשלם את יתרת התמורה. סוגית חריגות הבניה לא הובהרה עד תום, והדרישות לפיצוי בהקשר זה מטעם רוחם - לא הוכחו. רוחם מחזיקים בנכס מפברואר 2014 ועד היום שולמה רק חלק מהתמורה ולא שולמו דמי שכירות - ועל כן ישלמו רוחם דמי שכירות מופחתים.

67. מבחינה חשבונאית: התמורה החוזית הייתה אמורה להיות בסך של 1,450,000 ₪. סכום היתרה העדכני כפי שנקבע לעיל הוא 259,400 ₪. מתוך סכום היתרה העדכני יש להפחית 20,000 ₪ בגין עגמת נפש. מנגד, יש להוסיף 20,500 ₪ בגין דמי שכירות, לכן – יש להוסיף 500 ₪. מכאן, שעל רוחם לשלם לגואטה סך נוסף של 259,900 ₪ לצורך השלמת העסקה למכירת הנכס, ובמעוגל – 260,000 ₪.

68. ניתן היה להעלות את השאלה, אם מן הראוי להוסיף הפרשי הצמדה או ריבית בשיעור מסוים למי מהסכומים שאליהם התייחסתי בפסק הדין, לאור פער הזמנים בין מועד חתימת ההסכם, לבין התשלומים מכח ההסדר החלקי, לבין המועד הצפוי להשלמת יתרת התמורה – וראו כי כל הסכומים שצוינו מעלה הינם בערכי "קרן". ההסכם כולל הוראות בכל הנוגע לתשלום הפרשי הצמדה וריבית חריגה בשל איחורים בתשלום, אך ברי כי בנסיבות אין מקום להזדקק להוראות ההסכם בהקשר זה. עיינתי בכתבי התביעה ובסיכומים בעיון בהקשר זה. גואטה, בכתב התביעה המקורי אינם דורשים הפרשי הצמדה או ריבית לגבי הסכומים מכח ההסכם, היות ושם עמדתם היא לביטול ההסכם והם דורשים תשלום דמי שכירות. בסיכומי גואטה אין דרישה לתוספות של הפרשי ריבית או הצמדה, והסכומים שאליהם מתייחסים גואטה הינם בסכומי קרן בלבד (ואזכיר את חישובי הסכומים הנתבעים, המגיעים לסך כולל של 660,000 ₪ לשיטת גואטה, כפי שפרטי לעיל בתחילת פסק הדין). רוחם מבחינתם, מבקשים בסיכומים כי יצורפו הפרשי הצמדה וריבית לפיצוי המוסכם הנתבע ולפיצוי הנדרש בשל עוגמת נפש (אם כי לא מציעים להוסיף הפרשי הצמדה וריבית לסכומים שהם צריכים לשלם). במצב דברים זה, ברי כי אין כל הצדקה להוסיף הפרשים לסכומים שרוחם סבורים שעומדים לזכותם, וללא טיעון סדור ומפורש מצד גואטה לגבי תוספת הצמדה וריבית לסכומים שמגיעים להם, לא אפסוק הפרשים שכאלו גם לטובתם. משמע, שלא אוסיף הפרשי הצמדה וריבית לסכומים שמופיעים בהסכם, כמו גם לפיצויים המוסכמים, כמו גם לדמי השכירות.

69. לכן, הסכום שאותו ישלמו רוחם לגואטה לצורך השלמת עסקת המכר הינו 260,000 ₪. הסכום ישולם עד יום 1.5.2016. היות והצדדים לא טענו לגבי מועד לביצוע התשלום, מצאתי לקבוע מועד שנחזה כסביר. לאחר מועד זה – הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק. לאחר השלמת התשלום – יעבירו גואטה את זכויות הבעלות שלהם בנכס לרוחם, וזאת תוך 7 ימים.

70. לאור האמור מעלה, התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה, והתביעה שכנגד נדחית.

71. באשר להוצאות המשפט – בשים לב לכך שרוחם תרמו בהתנהלותם ל"תסבוכת המשפטית", עת הסכימו לחתום על הסכם הביטול ועל חוזה השכירות, ובשים לב לכך שהם לא עמדו במועדי התשלומים מכח ההסדר החלקי והדבר גרם להליכי ביניים מיותרים – מצאתי כי ההוצאות שמן הראוי לפסוק לטובתם חייבות להיות על הצד הנמוך. לכן, על גואטה לשלם לרוחם הוצאות משפט בגובה אגרת בית המשפט ששילמו רוחם, משוערכת להיום, וכן סך של 20,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין (כולל מע"מ). הצדדים יבררו את גובה האגרות ששולמו ויערכו חשבון הולם. בהערת אגב אעיר כי עיון בתיק מעלה כי גואטה לא שילמו את המחצית השנייה של אגרת בית המשפט לגבי התביעה שכנגד, ויתכן והיה בכך טעם לדחות את תביעתם שכנגד, אף אלמלא כל שפורט מעלה.

72. ניתן לקזז את ההוצאות ואת שכר הטרחה יקוזז מיתרת התשלום בגן עסקת המכר.

     

    ניתן היום, י"ז אדר ב' תשע"ו, 27 מרץ 2016, בהעדר הצדדים.