בר לוי נ' קבוצת גבאי בע"מ ואח'

 לפני תביעה כספית בסך של 986,479 ₪, בגין פיצוי עבור איחור במסירת דירות וכן בגין פיצוי עבור שווי מחסנים ועבור עגמת נפש.

רקע

1. התובעת היא אחת היורשות של אמה המנוחה, הגב' שושנה גרוס ז"ל (להלן: "שושנה"). שושנה הייתה בעלת 75% מהזכויות במגרש מושא התביעה.

    

2. ביום 24.7.07 התקשרה שושנה עם הנתבעת 3, פריבילון בע"מ ועם חברת אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ (להלן: "אנגל"), שלימים מוזגה לתוך הנתבעת 2, כפי שעוד יפורט, בהסכם לביצוע פרויקט פינוי בינוי, בקרקע שהייתה בבעלות חלקית של שושנה ואשר עליו עמדו בנייני מגורים ישנים.

    

3. לטענת התובעת, במשך שנים לא התקדם ביצוע ההסכם עד כי נזנח ונשכח. רק לאחר שאנגל נרכשה על ידי קבוצת גבאי, הפיחה האחרונה חיים חדשים בפרויקט, או אז החלו מחדש פגישות, התכתבויות, נושאים של מיסוי, הערות ושינויים שביקשה התובעת לערוך בהסכם, כאשר התובעת יוצגה בשלב זה על ידי עו"ד יאיר ודינה ואילו שאר הבעלים על יד משרד עורכי דין כספי.

    

4. שושנה נפטרה בשנת 2008. ביום 3.3.14 חתמה התובעת על הסכם עם הנתבעת 3 ועם אנגל.

    

5. לטענת הנתבעות, ההסכם הנ"ל עם התובעת נחתם רק בשל פטירתה של שושנה, מדובר בהסכם זהה וההסכם הקובע הוא למעשה ההסכם מ-2007, אולם לטענת התובעת, ההסכם שונה בהיבטים לא מעטים ועצם חתימתו לא נבעה בשל פטירת שושנה, בוודאי לא רק עקב פטירתה ועל כן ההסכם מ-2014 הוא ההסכם התקף וקובע. למחלוקת זו עוד אדרש בהמשך.

    

6. אין חולק כי התובעת הייתה זכאית לקבל 3 דירות חדשות בפרויקט חלף הדירות הישנות שלה בפרויקט. לטענת התובעת, היא העבירה ביום 13.9.16 את שלושת הדירות הישנות שבבעלותה לחזקת הנתבעות ואילו הנתבעות התחייבו למסור את החזקה בדירות החדשות עד 13.9.18, אולם בפועל עשו כן ביום 9.5.21. הנתבעות מודות כי הדירות נמסרו במועד זה, אולם טוענות לעיכובים בבנייה שהאריכו את מועד המסירה וטוענות טענת נוספות, כפי שעוד יפורט, לרבות העדר יריבות ביחס לנתבעת 1.

    

7. ביום 30.5.19 נחתם בין התובעת לאנגל ולנתבעת 3 הסכם שכותרתו "תוספת להסכם מיום 24.7.07", לפיו רכשה התובעת מחסן בתמורה לסך של 63,700 ₪ ותוך שנקבע כי יתר הוראות ההסכם מ-2007 ימשיכו לחול.

    

8. ביום 18.6.20 שונה שמה של אנגל לגבאי דיבלופרס בע"מ ובחודש מאי 2022 חוסלה מרצון גבאי דיבלופרס בע"מ לאחר שהתמזגה עם הנתבעת 2.

    

9. ביום 25.12.22 שלחה התובעת באמצעות באי כוחה מכתב לנתבעת 1, בו נטען כי הדירות נמסרו באיחור של 32 חודשים וכי על הנתבעת 1 לשלם פיצוי של 711,000 ₪. עוד נטען כי לא הוצמדו מחסנים לדירות בניגוד להסכם וכי שווי המחסנים יחד הוא כ-150,000 ₪. הנתבעת 1 נדרשה לשלם את הפיצוי על האיחור ולהצמיד מחסנים.

    

10. מכתב התשובה למכתב הנ"ל, נשלח ביום 27.2.23, על ידי באי כוח הנתבעות 2 ו-3, אשר טענו כי לא היה איחור במסירת הדירות מסיבות שונות ובהן מועד התקיימות תנאים מתלים שונים בהסכם וכן בשל עיכובים נוספים שלא בשליטתן, ואשר נגרמו על ידי ובשל נגיף הקורונה, רשות העתיקות, עיריית ת"א, סגרים ומחסור בעובדים ובחומרי גלם. לגבי המחסנים נטען בין היתר כי בבניין בו ממוקמות הדירות לא ניתנו מחסנים לאף אחד מהבעלים.

     

11. במכתב התגובה של התובעת מיום 14.3.23 הוכחשו ונדחו הטענות של הנתבעות 2 ו- 3 ביחס לאיחור במסירה וביחס למחסנים.

     

12. ביום 27.4.23 הגישה התובעת את התביעה הנוכחית, תחילה נגד קבוצת גבאי בע"מ בלבד, אולם לאחר קדם המשפט הראשון, ולאחר שנטענה טענת העדר יריבות, קיבל בית המשפט את בקשת התובעת לתקן את התביעה כדי להוסיף את הנתבעות 2 ו-3.

     

13. בכתב התביעה המתוקן נטען כי התובעת הנה יורשת של המנוחה שושנה גרוס ז"ל ומשכך הנה בעלת 3 דירות ברח' קהילת לודג' 54 בתל-אביב, כי התובעת חתמה בשנת 2014 על הסכם עם הנתבעת 3 ועם אנגל בנוגע לביצוע פרויקט הבנייה מושא התביעה, כי ביום 18.6.20 שונה שמה של אנגל לגבאי דיבלופרס בע"מ ובחודש מאי 2022 חוסלה מרצון גבאי דיבלופרס בע"מ לאחר שהתמזגה עם הנתבעת 2.

     

14. עוד נטען כי הנתבעת 1 מיד למן ההתחלה נכנסה לנעליהן של הנתבעות 2 ו-3 ולקחה על עצמה את חובותיהן ואת זכויותיהן בפרויקט, כי התקיימה במשך שנים הלכה למעשה שותפות בין כל הנתבעות לגבי הפרויקט וכי המצב שהוצג היה כי הנתבעת 1 היא בעלת הבית אשר מכללת את הפרויקט על כל היבטיו.

     

15. התובעת טוענת כי מסרה את הדירות שלה לנתבעות בחודש ספטמבר 2016 ולפי ההסכם הדירות החדשות אמורות היו להימסר לה תוך 24 חודשים קרי עד 13.9.18 אולם אלה נמסרו בסוף ביום 9.5.21 באיחור של 32 חודשים.

     

16. בהתאם לכך ולפי חוק המכר דירות, על הנתבעות לשלם לתובעת פיצוי סטטוטורי של 711,000 ₪ בצירוף ריבית והצמדה בסך של 105,479 ₪ ולחילופין לשלם לה 624,000 ₪ בגין הנזקים שנגרמו לה בפועל.

     

17. בנוסף נטען כי אין לקזז מסכום הפיצוי הנתבע כמפורט לעיל את דמי ההשתתפות ששולם לתובעת בסך של 20$ ליום לפי ההסכם, שכן מדובר בחלק מהתמורה ולפי הוראות ההסכם אין קיזוז כאמור במקרה של איחור מעל 120 יום.

     

18. עוד נטען כי הנתבעות התחייבו לשוויון בין ההסכמים אולם בפועל התובעת לא זכתה למחסנים צמודים לדירות בעוד אחרים כן זכו לכך ומכאן שהתובעת זכאית ל-150,000 ₪ בגין שווי שלושה מחסנים וכן 20,000 ₪ בגין עגמת הנפש שנגרמה לתובעת בשל הפרת ההסכם על ידי הנתבעות ובסה"כ 986,479 ₪.

     

19. הנתבעות טוענות כי יש לדחות את התביעה נגד הנתבעת 1 בשל העדר יריבות, כי חוק המכר דירות לא חל, ודאי לא סעיף 5א' שלו, כי התובעת ביקשה שינויים רבים ותוספות ונאמר לה כי הדבר יחד התא המסירה ב-45 ימים, כי הפרויקט כולו עוכב משך חודשים רבים עקב מגיפת הקורונה, כי היו עיכובים גם בשל סגרים, כי עיריית ת"א עיכבה את הפרויקט למשך כחמישה חודשים עקב ערר שהוגש נגד החלטת הוועדה המקומית לדחיית בקשה להקלה, ערר שהתקבל, כי רשות העתיקות גרמה לעיכוב של 219 ימים בקידום הפרויקט, כי התובעת לא זכאית לפיצוי כלשהו מעבר לזה שקיבלה בפועל ולחילופין יש ליישם את סעיף 10.7 להסכם, כי התובעת קיבלה תמורה העולה על המגיע לה, כי אינה זכאית למחסנים, כפי שלא קיבלו שאר הדירות בבניין מחסנים, כי עקב תנאים מתלים שהתקיימו באיחור, אין למנות את התקופה שנקבעה למסירת הדירות של 24 חודש, מחודש ספטמבר 2016, אלא מיום 5.7.17 ועל כן הדירות היו אמורות להימסר ביום 5.7.19 אלא שכפי שפורט לעיל, חלו עיכובים שונים שלא בשליטת הנתבעות ואם לא מונים את העיכובים הנ"ל, לא היה איחור כלשהו, כי גם אם היה איחור כלשהו, לא נגרם נזק מששולם לתובעת השתתפות בשכר דירה ולחילופין, לכל היותר זכאית התובעת בגין ימי איחור ככל שהיו ל-20$ ליום פיצוי לפי סעיף 10.7 להסכם.

     

20. התובעת הגישה כתב תשובה וטענה כי ההסכם הקובע בין הצדדים הוא ההסכם משנת 2014 ולא משנת 2007 שנעשה עם אמה המנוחה, כי יש הבדלים רבים בין סעיפי ההסכם וכי חוק המכר דירות חל על ההתקשרות שבין הצדדים.

     

21. במסגרת פרשת הראיות שמע בית המשפט את עדותם של חתנה של התובעת מר יניב וידנה ושל התובעת עצמה וכן שמע בית המשפט את עדותו של מנכ"ל הנתבעת 3 מר ירון רוזנבאום ושל עו"ד יוסי חן שטיפל מטעם הנתבעות בנושאי הרישוי של הפרויקט. הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.

     

22. לפני ישיבת ההוכחות, ביקשה התובעת שבית המשפט יקבע כי פסק הדין החלוט שניתן בת.א. 38142-09-21 ימין נ' אנגל ג'נרל דיבלופמנט בע"מ ואח', מהווה מעשה בית דין מסוג השתק פלוגתא וזאת בהינתן שמדובר היה בתביעה של אדם אחר שרכש דירה בפרויקט ותבע בגין איחור במסירה ובמסגרת התביעה נדרש בית המשפט לטענת התובעת להכריע בטענות הגנה זהות שהועלו שם ואשר הנתבעות העלו גם בתביעה כאן. בית המשפט קבע כי השאלה האם קיים מעשה בית דין יוכרע במידת הצורך במסגרת פסק הדין.

     

    דיון

    איזה מבין ההסכמים הוא ההסכם הקובע, האם חוק המכר דירות חל ואם כן האם חל סעיף 5א' לחוק המכר דירות

23. התובעת טוענת בסיכומיה כי התנאים המתלים לכניסת הסכם 2007 לתוקף לא התקיימו לפני פטירתה של שושנה ולכן לא עברו לתובעת זכויותיה של שונה לפי ההסכם מ-2007. בנוסף נטען כי רוזנבאום אישר בחקירתו כי אף לשיטתו נוכח סעיף 21.2 להסכם 2014 רק הסכם 2014 חל על הצדדים. עוד מכחישה התובעת כי ההסכם מ-2014 נעשה לצרכי דיווח בלבד, בין אם לרשויות המס ובין אם ללשכת הרישום וכן נטען כי הוכח מחקירתו של רוזנבאום כי התוספת משנת 2019 הוא מסמך שכולו רצף טעויות.

     

24. הנתבעת טוענת בסיכומיה כי הסכם 2014 הוא זהה להסכם 2007 ונחתם לצרכי דיווח בלבד.

     

25. נתחיל מזה שדין טענות הנתבעת להידחות ולו בשל סעיף 21.2 להסכם 2014 שקובע במפורש כי הסכם 2014 "...משקף את כל מה שהותנה והוסכם ביניהם במלואו וכי הם לא יהיו קשורים בכל הבטחות, פרסומים, הצהרות ומצגים שאינן נכללות בהסכם זה ואשר נעשו לפני חתימתו" וכן בשל העובדה שרוזנבאום בחקירתו על סעיף זה אישר כי המשמעות שלו הנה כי "...ההסכם מ-2014 ממצה את כל מה שהיה לפניו" (ראה עמ' 18 ש' 23 – 37).

     

26. זאת ועוד - אין זכר בהסכם 2014 להסכם 2007 ובוודאי שאין כל אמירה בהסכם 2014 שהוא נחתם לצרכי דיווח בלבד. אוסיף כי טענה זו של הנתבעת, כאילו הסכם 2014 נחתם לצרכי דיווח בלבד, נטענה בכל מקרה בצורה כללית וסתמית וללא הסבר מדוע בשל ירושה, היה צורך בהסכם חדש לחלוטין ולא היה די בסיכום קצר כתב, לפיו הסכם מ-2007 חל על התובעת כמי שירשה את זכויותיה אמה לפי הסכם 2007.

     

27. אם לא די באמור לעיל, הוכח בתצהירו של יניב וידנה כי נעשו שינויים לא מעטים בנוסחו של הסכם 2014 לעומת הסכם 2007 כך שטענת הנתבעות כאילו ההסכמים זהים לחלוטין נסתרה לגמרי. לא בכדי שלא מצאנו בתצהירו של רוזנבאום התייחסות לטענה זו.

     

28. לא נעלם מעיני כי במסמך התוספת משנת 2019 לגבי מכירת מחסן, הוכתרה התוספת "תוספת להסכם מיום 24.7.07" ולא תוספת להסכם משנת 2014, ואם רק ההסכם מ-2014 תקף, נשאלת השאלה מדוע.

     

29. אלא שכעולה מהחקירה הנגדית של רוזנבאום לגבי מסמך התוספת (עמ' 26 ש' 7 עד עמ' 28 ש' 18), רב הנסתר על הגלוי לגבי מסמך זה, במובן זה שההסכם מציין כי הצדדים חתמו ביום 24.7.07 על הסכם בעוד ההסכם מ-2007 היה בין הנתבעות 2 ו-3 ולבין שושנה ולא בינן ולבין התובעת, בסעיף 3 להסכם נרשם כי ישולם עד 30.4.19 סכום של 63,700 ₪ אולם בכותרת לתוספת נרשם כי היא נחתמה ביום 30.5.19 והעמוד השני של ההסכם נראה כביכול מנותק מהראשון במובן זה שהפונט שלו מוקטן.

     

30. בחקירתו, הוטח ברונזבאום כי אין אמת באמור בתוספת וכי מדובר במסמך מפוברק, אולם הוא לא אישר זאת.

     

31. אכן עולות סימני שאלה לגבי המסמך, כפי שכבר פורט, אולם מנגד, לא מצאתי בתביעה או בתצהיר העדות של התובעת או בתצהיר יניב וידנה טענה כי המסמך הוא מזויף או מפוברק.

     

32. גם אם המסמך אוטנתי, המשקל הראייתי שיש ליחס לכותרת שלו, המפנה אמנם להסכם 2007 ולא להסכם 2014, לא יכול לגבור על המשקל הראייתי המשמעותי והעדיף בהרבה, של הנימוקים שהובאו לעיל לקבלת המסקנה שהסכם 2014 הוא ההסכם התקף.

     

33. נוכח כל האמור לעיל, אני קובע כי יש לראות בהסכם 2014 כההסכם התקף היחיד שבין הצדדים.

     

34. מכאן, שלו חוק המכר דירות היה חל, היה חל גם סעיף 5א' שלו, אשר חוקק בשנת 2011, אלא שכפי שיפורט להלן, חוק המכר לא חל.

     

35. הנתבעות טוענות כי חוק המכר דירות לא חל, שכן מדובר היה בעסקת קומבינציה של הזמנת שירותי בניה. התובעת טוענת כי מדובר בהסכם לפינוי בינוי ולא בעסקת קומבינציה ועל כן חוק המכר כן חל.

     

36. לדידי יש לקבל כאן את טענות הנתבעות. סעיף 1 לחוק המכר דירות מגדיר "מוכר" כ- "מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למוכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למוכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".

     

37. "מכירה" מוגדרת בסעיף 1 לחוק "לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנה או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור ...".

     

38. עיון במבוא להסכם 2014, מעלה כי אין בו רכיב של מכירת דירה על ידי הנתבעות 2 ו-3 לתובעת. רכיבי ההסכם הנם הסכמת התובעת להריסת הבית המשותף בו נמצאת דירתה, וביצוע עבודות בנייה על ידי הנתבעות 2 ו-3 להקמת בניין חדש, תוך כך שהתובעת דווקא היא זו שמוכרת לנתבעות 2 ו-3 זכויות במקרקעין.

     

39. כך גם נקבע בדיוק בסעיף 4 להסכם שכותרתו "מהות העסקה" שלשונו: "בכפוף להתקיימותם של כל התנאים המתלים המפורטים בהסכם זה, הדייר מוכר בזאת לקבלן והקבלן רוכש מהדייר את הממכר וזאת בתמורה וכנגד מילוי התחייבויות הקבלן לבנות בחלקה את הבניין החדש, לבצע עבור הדייר את עבודות בניית הדירה החדשה בבניין החדש, לסיים את כל העבודות ולייחד ולמסור לדייר את הדירה החדשה כאמור בהסכם זה, כל זאת על חשבון הקבלן – בהתאם תכניות, מפרטים, ללוח הזמנים וכל הוראות הסכם זה".

     

40. ברור אם כן כי חוק המכר דירות לא חל על העסקה שנערכה בין הצדדים. הנתבעות גם מפנות לפסק הדין שניתן בה"פ 40586-03-11 שמשון זליג ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' ישראלה אבני ואח', שם בית המשפט קבע כי חוק המכר לא חל על עסקה שעניינה מתן שירותי בנייה שאין בה רכיב של מכירה מצד הקבלן שבונה את הדירה לאדם שמקבל את שירותי הבנייה ואילו התובעת לא הפנתה לפסיקה כלשהי.

     

41. בקיצור, בין שיש לקרוא לעסקה שבין הצדדים הסכם פינוי בינוי ובין שיש לקרוא לה הסכם קומבינציה, ההסכם שנכרת בין הצדדים בפועל לא כולל רכיב של מכירה מצד הנתבעות לתובעת אלא הנתבעות מספקות לתובעת שירותי בנייה ואילו התובעת דווקא מוכרת חלק מזכויותיה במקרקעין ועל כן חוק המכר לא חל.

     

    המועד הקובע לתחילת ספירת 24 חודשי תקופת הבניה עד למועד המסירה לפי ההסכם

42. התובעת טוענת כי יש למנות את תקופת השנתיים מיום 13.9.16, מועד בו מסרה התובעת את דירותיה לנתבעות. כן טוענת היא כי הופרכה לחלוטין טענת הנתבעות כי נמנע מהן להנפיק ערבויות חוק מכר עד לחודש יולי 2017 עקב עיקולים שרבצו על זכויות של דיירים בפרויקט וכי הסיבה לאי הנפקת הערבויות נבעה בכלל מכתב האישום שריחף מעל ראשו של אלי גבאי ואשר הסתיים בהסדר טיעון רק בחודש יוני 2017. כן נטען כי התנאי המתלה לפי נוסח הסכם 2014 התנה את כניסת ההסכם לתוקפו במסירת ערבויות חוק מכר או באישור הבנק כי הערבות נכנסה לתוקף לעומת הסכם 2007 שחייב ששני התנאים הנ"ל יתרחשו.

     

43. הנתבעות טוענות כי תנאי מתלה לכניסת ההסכם לתוקף הוא מסירת ערבויות חוק מכר לבעלים (ס' 5.1.4 להסכם) וכי הערבויות נמסרו רק ביום 5.7.17 וזאת בשל עיקולים שרבצו על זכויות של בעלים שונים במקרקעין. כן נטען כי התובעת חתמה ביום 26.10.26 על מסמך בו אישרה כי קבלת דמי ההשתתפות של הנתבעות 2 ו-3 בשכר הדירה בתמורה למסירת דירות התובעת לנתבעות לא תהווה מסירת חזקה לקבלן כמשמעות של ביטוי זה בהסכם ולא תגרום לתחילת מניין תקופת 24 החודשים למסירת הדירות וכי תקופה זו תמנה החל ממועד הודעת הנתבעות 2 ו-3 כי כלל בעלי הזכויות האחרים בבניין מסרו לידיו את החזקה בדירותיהם.

     

44. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ולחומר שלפני, נחה דעתי כי יש לראות במועד 5.7.17 כמועד התחילה של ספירת אותם 24 חודשים לביצוע הבנייה ומסירת הדירות.

     

45. הטעם לכך הוא כי שוכנעתי מתצהירו של רוזנבאום ומעדותו (ראה עמ' 36 ש' 26 עד 37 ש' 2), כי לא ניתן היה להפקיד ערבויות עקב עיקולים שהוטלו וכי העובדה שהעיקולים לא הוטלו על זכויות של בעלי דירות בבניין של התובעת, לא שינתה דבר בהקשר זה כיוון שלעניין זה ובכלל, הפרויקט כלל מספר בניינים והתנהל המקשה אחת.

     

46. גם העובדה שלפי נוסח הסכם 2014 התנאי המתלה בענייו זה היה הנפקדת ערבויות או אישר הבנק כי הערבות נכנס לתוקף ולא כי שני תנאים אלה יתקיימו, לא יכולה לסייע לתובעת שכן לא הוכח על ידה כי ניתן אישור כאמור של הבנק.

     

47. אוסיף כי התובעת בבקשתה מיום 16.12.25 ביקשה כי בית המשפט יקבע כי פסק הדין בעניין ימין יהווה השתק פלוגתא בין הצדדים.

     

48. אני נוטה להסכים כי ממצאים שנקבעו לחובת הנתבעות 2 ו-3 בתיק הנ"ל, ביחס למחלוקות זהות למחלוקות שקיימות בתיק כאן, מחייבים את הנתבעות 2 ו-3 גם כאן וזאת מכוח השתק פלוגתא שיצר פסק הדין בעניין ימין, אולם יתרה מכך, מאחר והתובעת טענה בבקשתה כי יש יחסי קרבה משפטית בינה ולבין התובע ימין, המשמעות היא שגם ממצאים שנקבעו לחובת ימין מחייבים אותה כאן מכוח אותו השתק, בתנאי כמובן שמדובר באותה מחלוקת.

     

49. אם כך הדבר, נדמה כי ברור כי התובעת לא יכולה לבחור לעצמה מתוך פסק דין ימין, איזה ממצאים נח לה שייקבע לגביהם השתק ואיזה לא.

     

50. אם זה המצב, לכאורה ניתן לקבוע כי פסק הדין בעניין ימין, שקבע כי המועד הקובע הוא 5.7.17 (הן בשל הנימוק המושתת על מועד הנפקת הערבויות והן בשל ממצא כי לא כל הדירות נמסרו לנתבעות 2 ו-3 לפני 5.7.17, כשביחס לממצא אחרון זה, אני ער לכך שבתיק הנוכחי הוכח אחרת וראה אישורו של רוזנבאום כי כל הדירות נמסרו בספטמבר 2016, אלא שאם יש השתק עובדה זו לא רלוונטית), יצר השתק פלוגתא ביחס לשאלה האם יש לספור את תקופת הבנייה מיום 5.7.17 או מיום 13.9.16, אולם גם אלמלא השתק זה, הוכח פרטנית גם בתיק הנוכחי, כי המועד הוא 5.7.17, כפי שפורט לעיל.

     

    האם התקיימו נסיבות המצדיקות את דחיית מועד המסירה

     

51. גם כאן יש לבחון את הטענה של מעשה בית דין, שכן מרבית טענות הדחייה במסירה שהעלו הנתבעות בתיק כאן זהות לחלוטין לטענות שהעלו בתיק ימין ומתייחסות לעיכובים בבניית הפרויקט כולו ולא בעיכוב ספיציפי הנוגע לדירות התובעת או דירת ימין, למעט העיכוב הנטען עקב ביצוע שינויים בדירות.

     

52. כך, הטענות ביחס למגיפת הקורונה שהחלה במרץ 2020, ביחס לעיכוב עקב רשות העתיקות וכן העיכוב בשל התנהלות עיריית תל-אביב והערר שהוגש, כולן זהות ויתרה מכך, גם הראיות שהוצגו על ידי הנתבעת בתיק ימין בקשר לכך זהות לאלה שהוצגו בתיק כאן, אם כי כאשר חל השתק פלוגתא המשמעות היא שלא ניתנת הזדמנות שנייה להתדיין על הטענה כך שגם לו הביאו הנתבעות ראיות חדשות ונוספות בתיק כאן, לא היה הדבר מסייע להן.

     

53. התובעת טוענת בסעיף 6 לסיכומיה, כי פסק הדין בעניין ימין יצר השתק פלוגתא, שכן הנתבעות 2 ו-3 נתבעו גם בתיק ימין ואילו בין ימין לתובעת מתקיימים יחסי קרבה משפטית.

     

54. הנתבעות טוענות בסעיף 30 לסיכומים, בצורה לאקונית, סתמית וכללית כי פסק הדין בעניין ימין לא רלוונטי ואין בקביעות שלו כדי להשתיק את הנתבעות. כן נטען כי הנתבעות הציגו ראיות וטענות אחרות בתביעה כאן וכי כל מקרה נבחן לגופו וכי התובעת מנסה לאמץ רק חלקים שנוחים לה מתוך פסק הדין ימין ועובדה זו מאיינת כל ניסיון שלה להיבנות מפסק הדין שניתן בעניין ימין.

     

55. נתחיל מזה שהתובעת אמנם ניסתה לקחת מפסק הדין בעניין ימין רק את מה שנח לה אולם כפי שכבר צוין לעיל, דבר זה אינו אפשרי. עם זאת, העובדה שניסתה לעשות כן, לא מאיינת קבלת טענותיה להשתק ביחס לקביעות שפועלות לטובתה, היא רק מכילה עליה גם קביעות שפועלות לרעתה.

     

56. הטענה של הנתבעות כאילו בתיק כאן נטענו טענות אחרות והובאו ראיות אחרות ראשית אינה נכונה כפי שכבר צוין לעיל, וממילא לכל הפחות לגבי הראיות משחל השתק הטענות נדחות מכוח מה שנקבע בהליך הקודם וללא בחינת הראיות שהובאו בהליך החדש, כפי שכבר נאמר לעיל גם כן.

     

57. לגוף העניין, לדידי מתקיימים כל התנאים לקיומו הן של השתק פלוגתא. לכאורה, ולו היית התובעת טוענת זאת, ניתן גם היה לקבל קיומו של השתק פלוגתא התקפי לא הדדי, אולם שעה שהתובעת עצמה טענה ליחסי קרבה משפטית, עומד על הפרק רק השתק פלוגתא הדדי מכוח יחסי קרבה משפטית.

     

58. פשיטא כי הממצאים בתיק ימין ביחס לטענות דחיית המסירה שאזכרתי לעיל מהווים השתק פלוגתא באופן החייב את הנתבעות 2 ו-3 גם כאן ובאופן המונע מהן להתדיין שוב על טענות אלה.

     

59. לנתבעות 2 ו-3 ניתן באופן מלא יומן בבית המשפט כדי להתדיין בטענות הנ"ל והן היו צריכות לדעת שכל ממצא בתיק ימין עשוי לחול על התדיינות חדשה עם בעל דירה אחרת, שהרי טענות דחיית המסירה הנ"ל נוגעות לפרויקט כולו ולא לדירה ספציפית והאינטרס של כל בעלי הדירות בפרויקט ביחס לטענות הנ"ל במסגרת תביעה שעניינה איחור במסירה הוא משותף והוא להביא לדחיית הטענות.

     

60. לפיכך, לא נגרם כל נזק לנתבעות 2 ו-3 מהחלת ההשתק. לא מדובר במצב שבו לא יכלו לצפות קיומו של השתק ו/או לא קיבלו יומן בבית המשפט באופן מלא בהתדיינות הראשונה ו/או לא הייתה להם סיבה להביא את כל הראיות להוכחת הטענות בהתדיינות הראשונה.

     

61. אם לא די בכך, ממילא מאחר והנתבעות הביאו בתיק כאן את אותן הראיות בדיוק שהביאו הנתבעות 2 ו-3 בתיק ימין להוכחת הטענות המדוברות, ממילא הממצאים שלי היו זהים גם אלמלא קבעתי שיש השתק פלוגתא. בהקשר זה אזכיר כי גם בתיק ימין וגם בתיק הנוכחי, הנורמה השולטת ביחס לאיחור עקב נסיבות שלא בשליטת הקבלן, היא הנורמה שנקבעה בפסיקה בטרם חקיקת סעיף 5א'(ג) לחוק המכר דירות ולא הנורמה שנקבעה בסעיף 5א'(ג) לחוק הנ"ל, סעיף שלא חל בשני המקרים.

     

62. על כן, הטענה לדחיית המסירה בשל התנהלות עיריית ת"א והגשת הערר כמו גם הטענה ביחס לרשות העתיקות נדחית. הטענה ביחס למגיפת הקורונה מתקבלת חלקית במובן זה שיש להכיר בעיכוב של 3 חודשים שלא בשליטת הנתבעות.

     

63. כעת לטענת הנתבעות בקשר לעיכוב של 45 ימים בשל שינויים שביצעה התובעת בדירות. גם כאן דין הטענה להידחות.

     

64. הנוסח של ההסכמה לעיכוב במסירה עקב ביצוע השינויים, הוא זהה כאן לנוסח שהיה בתיק ימין, קרי "יתכן איחור במסירה עקב שינויים עד 45 ימים".

     

65. בעניין המשמעות של הנוסח עצמו, חל השתק פלוגתא מכוח מה שקבעתי בתיק ימין, קרי כי לא מדובר בהסכם שכולל גמירות דעת ברורה כי עקב השינויים שהזמינה התובעת, בהכרח תהיה דחייה במסירה, שכן כל שנאמר הנו כי יתכן ויהיה איחור. גם אין מסוימות ביחס לתקופת האיחור, שכן נרשם עד 45 ימים. הפסיקה מחייבת סיכום ברור ומפורש בעניין זה ואף אם קיים, עדיין צריך שמשך הזמן יהיה סביר ביחס לכמות השינויים.

     

66. בנוסף, ברור שמדובר בסעיף כללי אחיד לכל החוזים ולא סעיף מיוחד שנקבע במיוחד לשינויים שהזמינה התובעת. הייתה מוטלת על הנתבעות החובה, אם סברו כי השינויים שהזמינה התובעת יאריכו את בניית דירותיה וייגרמו לדחייה במסירתן, להודיע לתובעת כי על בסיס אותו סעיף אחיד, עליו אמנם חתמה, תהא דחייה במסירה ולציין את משכה וזאת היה עליהן להיעשות תוך זמן סביר לאחר חתימת הסכם השינויים. הודעה כזו לא ניתנה לתובעת, לא תוך זמן סביר כאמור ולא בכלל, אלא מדובר בטענה שעלתה רק בכתב ההגנה של הנתבעות בהליך הנוכחי.

     

67. די באמור לעיל כדי להביא לדחיית הטענה, אולם גם בחינת סוגי השינויים וסכומם מעלה מסקנה זהה.

     

68. גם כאן, כמו בתיק ימין, עיינתי בסוגי השינויים שהוזמנו וגם נתתי דעתי לסכומי השינויים, 1,874 ₪ בלבד ביחס לדירה מס' 5 ו-7,124 ₪ ביחס לדירה מס' 11 (לגבי הדירה השלישית לא צורפה כל ראיה על ביצוע שינויים).

     

69. בהינתן סוגי השינויים שראיתי יחד עם סכומם נמוך ממילא לא מצאתי בסיס לקבוע דחיית מועד מסירה כלשהי עקב כך. ככלל, שווי השינוי מעיד גם על משך הזמן הנדרש לבצע אותו במובן זה שככל שהשווי גדול יותר, כך גם סביר כי משך זמן הביצוע גדול יותר. ברור עם זאת כי יתכנו מקרים הפוכים, אולם נדמה שהכלל הוא יחס ישר ולא הפוך ועל כן היה על הנתבעות להוכיח כי חרף סכומי השינויים הנמוכים, משך הביצוע שלהם היה רב. לא הובאה בדל של ראיה מטעם הנתבעות בעניין זה.

     

70. אם כן, בסופו של דבר, המסקנה מכל האמור לעיל הנה זכות הנתבעות לדחיית מסירה בלושה חודשים ובהתאם לכך היה עליהן למסור את הדירה ביום 5.10.19. תחת זאת נמסרו הדירות ביום 9.5.21. משמעות הדבר כי חל איחור של 19.13 חודשים.

     

    האם זכאית התובעת בגין האיחור לפיצוי החוזי או לנזק שנגרם לה בפועל והאם יש לקזז את דמי ההשתתפות החוזיים בסך 2,800 ₪ מהפיצוי שייפסק לתובעת בגין אובדן דמי שכירות

71. שעה שחוק המכר דירות לא חל, נותרה העתירה החלופית של התובעת לקבלת פיצוי בגין נזק שנגרם לה בפועל, בדמות אובדן דמי שכירות בסך של 6,500 ₪ בחודש.

     

72. הנתבעות טוענות כי גם אם היה איחור במסירת הדירות מעבר לתקופת הפיגור המותרת לפי ההסכם, מגיע לתובעת לכל היותר את דמי ההשתתפות ששולמו כבר בתוספת פיצוי מוסכם של $20 ליום וכי אם בית המשפט יפסוק לתובעת דמי שכירות ראויים, יש לקזז מכך את דמי ההשתתפות שכבר שולמו. בנוסף טוענות הנתבעות כי התובעת לא הוכיחה את הנזק שנגרם לה בפועל בדמות אובדן שכירות שכן לא צירפה כל אסמכתא להוכיח מה הם דמי השכירות הראויים של הדירות.

     

73. התובעת טוענת כי לפי ההסכם אין זכות קיזוז לנתבעות בגין דמי ההשתתפות במקרה של איחור במסירה וכי עובדה זו גם עלתה מחקירתו הנגדית של רוזנבאום. נטען כי מסקנה זו עולה גם מפסק הדין בתיק ימין. התובעת טוענת בסיכומיה כי הוכח שבתקופת האיחור הושכרו דירות זהות לאלה מושא התביעה בסכום של לא פחות מ-6,000 ₪ ועותרת לפיצוי סטטוטורי לפי חוק המכר דירות ולחילופין לפיצוי עבור הנזק שנגרם בפועל לפי מספר חודשי האיחור כפול 6,500 ₪ לחודש.

     

74. בפסק הדין בעניין ימין (ס' 27 – 31) כבר נקבע כי נוכח הוראות ההסכם (סעיפים 10.3 עד 10.8), הרי שבמצב של איחור מעל 120 יום, בעל הדירה לא מוגבל לתשלום דמי ההשתתפות בתוספת $20 ליום ויכול לחילופין לתבוע כל סעד המגיע לו לפי הדין בגין הפרת ההסכם, שהרי סעיף 10.8 קובע כי איחור מעל 120 יום ייחשב הפרת ההסכם. סעיפי ההסכם של התובעת זהים בהקשר זה לסעיפי ההסכם של ימין.

     

75. מכאן, שבין אם מכוח השתק פלוגתא שנוצר עם מתן פסק הדין בתיק ימין ובין אם ישירות מכוח פרשנות הוראות ההסכם של התובעת הזהים להסכם ימין ומכוח הנימוקים שניתנו בתיק ימין לעניין זה היפים בדיוק גם כאן, המסקנה היא כי מאחר והאיחור במקרה של התובעת היה מעל 120 יום, זכאית התובעת עבור כל תקופת האיחור לכל סעד הנוגע מהפרת ההסכם שעניינה מסירת הדירות באיחור, כגון פיצוי שעניינו אובדן דמי שכירות ראויים, כפי שנתבע.

     

76. לגבי קיזוז דמי ההשתתפות של 2,800 ₪ לחודש, בפסק הדין בעניין ימין נקבע קיזוז כאמור אולם זאת רק בשל הסכמת התובע כי אכן יש לקזז. לא נקבע שם אפוא ממצא בעניין זה מכוח ניתוח המצב המשפטי.

     

77. התובעת כאמור אינה מסכימה שיש לקזז וטוענת שהוראות ההסכם לא קובעות קיזוז ואף מפנה לעדות רוזנבאום בהקשר זה וטוענת שבעדותו אישר כי אין זכות קיזוז בהסכם.

     

78. לדידי עדות רוזנבאום לא יכולה לסייע לתובעת. מעיון במלוא עדותו בהקשר זה (עמ' 31 ש' 5 עד עמ' 32 ש' 4), עולה כי הוא לא אישר שאין לנתבעות זכות לקזז. הוא רק אישר כי בהסכם 2014 אין סעיף קיזוז לטובת הקבלן שמתיר לו לקזז את דמי ההשתתפות מהפיצוי שהתובעת טוענת לו לפי חוק (עמ' 31 ש' 36 – 39).

     

79. כלומר רוזנבאום רק אישר עובדתית שאין סעיף קיזוז בהסכם. זאת ועוד – בתחילת עדותו, כאשר נשאל "האם אתה חושב שהתובעת צריכה לקזז מהפיצוי שהיא תובעת את דמי ההשתתפות שאתם שילמתם לה במהלך כל התקופה?", ענה "אם היא תובעת סכומים במקביל אז כן" וכשנשאל מיד לאחר מכן שוב "סליחה. לא אני שאלתי על זה ספציפית" ענה "אז אם היא צובעת על מה שכבר שולם אז כן" (ראה עמ' 31 ש' 9 – 14).

     

80. כלומר רוזנבאום סבור כי התובעת לא זכאית גם לדמי ההשתתפות וגם למלוא דמי השכירות הראויים, אלא, אם בכלל, רק להפרש שביניהם, ככל שקיים.

     

81. רונזבאום צודק כי אין בהסכם סעיף שקובע זכות קיזוז של דמי ההשתתפות, במקרה של תביעה בגין אובדן דמי שכירות, אולם גם אין בהסכם סעיף שאוסר על קיזוז כאמור ועל כן נשאלת השאלה, האם העדר סעיף קיזוז בהסכם הוא בגדר "הסדר שלילי" או "לאקונה", כלומר האם העדר סעיף קיזוז מעלה שהצדדים התכוונו כי באיחור מעל 120 יום ישולמו בהכרח גם דמי ההשתתפות וגם מלוא הנזק שנגרם בפועל בגין אובדן דמי שכירות, או שלא התכוונו לכך, או אז צריך לקבוע מה הדין שחל בהינתן פרשנות הוראות ההסכם שכן קיימות ובהינתן הוראות חוק רלוונטיות, כגון חוק החוזים שכולל בסעיף 53 זכות קיזוז.

     

82. לדידי עסקינן בלאקונה. לא מצאתי בהוראות ההסכם כל אחיזה המצדיקה קיומו של הסדר שלילי. ככלל, הדין הוא כי בהעדר סעיף בהסכם האוסר על קיזוז, ניתן לקזז בכפוף להוראות הדין.

     

83. זאת ועוד – סעיף 10.8 להסכם אשר מסדיר את המצב המשפטי במקרה של איחור מעל 120 יום קובע כאמור כי איחור כזה ייחשב כהפרת ההסכם ואינו מוסיף על כך דבר. מכאן שאם התובעת הייתה בוחרת בחלופת סעיף 10.7, היא הייתה זכאית לפיצוי של 20$ ליום בלבד, שהרי דמי ההשתתפות כבר שולמו, אולם מאחר ובחרה היא את חלופת סעיף 10.8, היא זכאית לסכום השווה לדמי שכירות ראויים שהיו משתלמים לה בתקופת האיחור, לו קיבלה את הדירות בזמן, אולם במקרה כזה מן הדין ומן הצדק לקזז את דמי ההשתתפות שכבר שולמו.

     

84. בהינתן כי התביעה היא כאמור לנזק שנגרם בפועל ובדמות אובדן דמי שכירות, לא ניתן להתעלם מכך שלפי הוראות ההסכם (סעיף 14.1), כבר קיבלה התובעת חלק מדמי השכירות האמורים, שהרי הסעיף מגדיר את דמי ההשתתפות כהשתתפות הקבלן בדמי השכירות החלים על הדייר עבור מקום מגורים אלטרנטיבי.

     

85. אם ייפסק לתובעת עתה, גם מלוא דמי השכירות הראויים, בנוסף לסכום שכבר קיבלה כדמי השתתפות, ייצא כי בית המשפט פסק לה סכום העולה על דמי השכירות הראויים.

     

86. מאחר ועתירת התובעת היא לנזק שנגרם לה בפועל וגם סעיף 10.8 מותיר לה למעשה לתבוע רק נזק מסוג זה וזאת שעה שוויתרה על חלופת סעיף 10.7, אין לפסוק לה סכום העולה על דמי הזכירות הראויים ומכאן שיש לקזז את מה שכבר קיבלה בגין כך.

     

87. העובדה שדמי ההשתתפות נקבעו כחלק מהתמורה החוזית, כפי שטוענת התובעת, לא משנה את המסקנה הנ"ל, שכן בהסכם יש חלוקה ברורה בין התמורה החוזית עבור הדירות הישנות וזכויות התובעת במקרקעין, שהיא שלושת הדירות החדשות ולבין התמורה החוזית הנוספת ונפרדת עבור הצורך לפנות את הדירה הישנה והצורך לממן מגורים חלופיים, שהיא דמי ההשתתפות שנקבעו.

     

88. לפיכך, מכל פיצוי חודשי שייפסק לתובעת, ככל שייפסק, יש לקזז 2,800 ₪, שהוא הסכום שאין חולק כי שולם לתובעת כדמי השתתפות בהוצאות מגורים חלופיים בגין כל אחת משלושת הדירות מפינוי הדירה שלה התובעת ועד קבלת הדירות החדשות.

     

    האם הוכיחה התובעת את גובה דמי השכירות הראויים ואם כן מה הסכום שיש לפסוק לה

89. הנתבעות טוענות כי גובה דמי השכירות הראויים לא הוכחו. התובעות טוענת שכן.

     

90. בכתב התביעה המתוקן בסעיף 13 נטען לצרכי הפיצוי לפי חוק המכר דירות כי בתקופת האיחור שולם סכום של לא פחות מ- 6,000 ₪ עבור דירות זהות לאלה שבבעלות התובעת.

     

91. מנגד, בסעיף 14 לתביעה המתוקנת, שמתייחס לפיצוי החלופי שנתבע, לפי הנזק שנגרם בפועל, צוין סכום של 6,500 ₪.

     

92. צודקת הנתבעת בטענתה כי לא ניתן כל הסבר על ידי התובעת, לא בכתבי הטענות, לא בתצהירים וגם לא בחקירה הנגדית שלה ושל מר יניב וידנה, להפרש הנ"ל וזאת שעה שלא אמור להיות הפרש בין דמי השכירות הראויים שישמשו כבסיס לצרכי שני סוגי החישוב השונים הנזכרים לעיל, קרי אחד לפי הפיצוי הסטטוטורי לפי חוק המכר והשני לפי הפיצוי על נזק שנגרם בפועל לפי חוק החוזים.

     

93. לגבי הוכחת מי מהסכומים, בתצהיר העדות הראשית של התובעת היא חזרה על האמירה מכתב התביעה, לפיה בתקופת האיחור שולם סכום של לא פחות מ- 6,000 ₪ עבור דירות זהות לאלה שבבעלות התובעת.

     

94. בתצהיר וידנה בסעיף 5 הוא הצהיר כי כחצי שנה לפני שנמסרו הדירות בפועל, הם התחילו לפרסם את הדירות להשכרה בסכום שבין 6,800 ₪ ל-7,000 ₪ וכי סכומים אלה נחשבו זולים והם ממש "נחטפו", אולם המסירה של הדירות לתובעת שוב בוטלה בטענה שלא התקבל טופס 4.

     

95. בחקירתו הנגדית נשאל וידנה על ההצהרות שלו הנזכרות לעיל ומדוע לא צירף אסמכתא כלשהי לפרסומים המדוברים ווידנה השיב כי לא מצא בארכיון יד 2 את הפרסומים אולם אמר "...אבל פרסמתי ובמחיר גבוה והיו המון קופצים על המציאה" (עמ' 6 ש' 6).

     

96. וידנה גם נשאל האם הדירות כיום מושכרות וענה שכן ומאז המסירה פחות או יותר ובמחיר של 8,500 ₪. לשאלה האם יש סיבה מדוע לא צירף את הסכמי השכירות, ענה "למה זה רלוונטי?" וכנשאל שוב האם יש סיבה, ענה שלא, אולם אישר כי ההסכמים קיימים (עמ' 6 ש' 7 – 21).

     

97. לדידי, בהינתן כל האמור לעיל, אפשר לקבוע כי התובעת הוכיחה כי דמי השכירות הראויים של הדירות הם לכל הפחות 6,000 ₪ לחודש.

     

98. אמנם נכון כי לא הובאה חוות דעת שמאית, לא אסמכתא ממתווך מקרקעין ואפילו לא הסכם שכירות או פרסום מודעה ביד 2, אולם בהינתן שהתובעת כן הצהירה בתצהירה על דמי שכירות של 6,000 ₪ עבור דירות זהות בתקופת האיחור יחד עם ההצהרה של וידנה על דמי השכירות שביקשו במודעות שפורסמו בסכום של 6,800 ₪ - 7,000 ₪ כחצי שנה לפני קבלה בפועל של הדירות החדשות ובהינתן שבחקירה הנגדית הצהיר וידנה על 8,500 ₪ שנגבו בפועל בהסכמים עבור תקופת ההשכרה הראשונית לאחר קבלת הדירות ובהינתן שעדויות התובעת ווידנה היו אמינות עליי וכן בהינתן כי עסקינן בדירות בנות 3 חדרים בשטח של 78 מ"ר וראה ההסכם מ-2014 הממוקמות בצפון תל-אביב בשכונת הדר יוסף לדידי עמדה התובעת בכל האמור לעיל בנטל הבאת הראיות להוכחת גובה דמי שכירות של לכל הפחות 6,000 ₪ באופן שהעביר את הנטל לסתור לכתפי הנתבעות.

     

99. הנתבעות בחרו שלא להביא ראיה כלשהי מצדן לגובה דמי השימוש הראויים ובחרו אפילו שלא להצהיר בתצהיר רוזנבאום על גובה דמיה שכירות הראויים לשיטתן. עובדה זו אומרת דרשני ומדבר בעד עצמה וזאת בהינתן כי לא יכול להיות חולק כי קיים שווי כלשהו להשכרת הדירות.

     

100. על כן, לדידי, ברגע שתובע אפילו רק מצהיר בתצהירו על שווי מסוים, גם אם ללא הבאת אסמכתא נוספת והנתבע בוחר אך ורק להכחיש בכתב ההגנה את הנתון ולא מביא בתצהירו נתון נגדי כלשהו, יש לאמץ את הנתון שהצהיר עליו התובע.

      

101. לפיכך, התובעת זכאית ל-6,000 ₪ לחודש פחות 2,800 ₪ קרי 3,200 ₪ לתקופה של 19.13 חודשים עבור כל אחת משלושת הדירות ובסה"כ זכאית היא ל-183,648 ₪.

      

     המחסנים

102. בכתב התביעה עתרה התובעת לפיצוי בסך של 150,000 ₪ עבור שווי של שלושה מחסנים שלפי טענתה לא סופקו לה, בעוד מחסנים כן סופקו לבעלי דירות אחרות, תוך אפליה לא מוצדקת בין בעלי הדירות שכן בסעיף 2.6 להסכם נרשם כי הקבלן יתקשר עם יתר בעלי הזכויות בבניין בהסכמים דומים.

      

103. הנתבעות בכתב ההגנה טוענות כי לבד מכך שהתובעת קיבלה תמורה גבוהה מהמגיע לה על פי שטח המגרש ושטח הדירה שהיו לה מלפני הפרויקט, ממילא דין טענתה להידחות שכן אף אחד מבעלי הזכויות במגרש 54 לא קיבל מחסן. כן נטען כי מגרש 54 היה המגרש הקטן ביותר בפרויקט, רק 5 בעלי זכויות קיבלו מחסנים ואף אחד מהם כאמור לא ממגרש 54, מי שקיבל מחסן היו לו נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת כגון כאלה שהרחיבו את דירתם לפי היתר כדין. לבסוף נטען כי הנתבעות 2 ו-3 נאלצו לרכוש חלקות השלמה במאות אלפי ₪ מעיריית ת"א כדי לאפשר כמות של זכויות בנייה שיאפשרו לספק לתובעת את הדירות שסופקו לה בפועל לפי ההסכם, אחרת הייתה מקבלת תמורה נמוכה יותר.

      

104. בתצהיר העדות הראשית של התובעת ושל יניב וידנה אין זכר לטענה בנוגע למחסנים. אם לא די בכך אין זכר לטענה זו גם בסיכומי התובעת.

      

105. נדמה שברור לחלוטין אפוא כי התובעת זנחה טענה זו. דין התביעה בנוגע למחסנים להידחות אפוא ולו בשל העדר אזכור של עניין זה בסיכומים, בנוסף בשל העדר הוכחת הטענה משלא נזכרה ההיא בתצהירי התובעת וגם לגוף העניין, מקום שאין חולק כי לא הייתה התובעת זכאית למחסן לפי ההסכמים שכרתה ומקום שלא ניתנה לה כל התחייבות שאחרים לא יקבלו מחסן ובוודאי שלא התחייבות כי אם אחרים יקבלו גם היא תקבל.

      

     עגמת נפש

106. בכתב התביעה עתרה התובעת לחיוב הנתבעות בסכום של 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש. חוץ מלציין את העתירה לסכום זה, לא ניתן בכתב התביעה פירוט כלשהו לגבי איזה עוגמת נפש מדובר וממה נגרמה עוגמת הנפש ומכאן שיש להסיק כי הכוונה לעוגמת הנפש שנגמרה לתובעת עקב כך שהנתבעות לא פיצו אותה על האיחור במסירה ועל המחסנים.

      

107. בתצהיר העדות הראשית של התובעת ושל מר וידנה אין כל התייחסות לראש נזק זה ובסיכומיה אך נטען שוב כי יש לפסוק את הסכום מבלי לתת פירוט כלשהו או נימוק כלשהו, כפי שנעדה בכתב התביעה עצמו.

      

108. נוכח האמור לעיל ובכלל נוכח תוצאת התביעה, אין מקום לפסוק לתובעת פיצוי כלשהו בגין ראש הנזק של עגמת נפש. די בכך שאין פירוט מינימאלי בנושא בכתב התביעה ובסיכומים ואין התייחסות בכלל לנושא בתצהירים, כדי לדחות את התביעה בעניין זה.

      

109. אולם גם לגוף העניין ובהתחשב בכך שהתביעה בנושא המחסנים נדחתה ובנושא הפיצוי על האיחור במסירה התקבלה על סכום נמוך בהרבה ממה שנתבע, יש לדחות את העתירה לפיצוי בגין עגמת נפש.

      

     הנתבעת 1

      

110. לבסוף, עומדת על הפרק שאלת היריבות ואחריות של הנתבעת 1 לתביעה.

      

111. התובעת טוענת בכתב התביעה כי הנתבעת 1 מיד למן ההתחלה נכנסה לנעליהן של הנתבעות 2 ו-3 ולקחה על עצמה את חובותיהן ואת זכויותיהן בפרויקט, כי התקיימה במשך שנים הלכה למעשה שותפות בין כל הנתבעות לגבי הפרויקט וכי המצב שהוצג היה כי הנתבעת 1 היא בעלת הבית, אשר מתכללת את הפרויקט על כל היבטיו.

      

112. הנתבעות טענו בכתב ההגנה כי יש לדחות את התביעה נגד הנתבעת 1 מפאת העדר יריבות. נטען כי אינה קשורה לתביעה ואין בינה ולבין התובעת קשר או יריבות. כן נטען כי ההסכם של התובעת נחתם עם הנתבעות 2 ו-3 ולא עם הנתבעת 1, כי אין כל הסכם אחר בין הנתבעת 1 ולבין התובעת וכי הגשת התביע נגד הנתבעת 1 הנה ניסיון להרמת מסך ההתאגדות וכי אין בכתב התביעה מעשה או מחדל כלשהו המיוחס לנתבעת 1.

      

113. בתצהיר התובעת חזרה היא על הטענה הכללית מכתב התביעה שצוטטה לעיל בסעיף 111. בתצהיר וידנה הוספו פרטים נוספים ונעשתה הפניה למכתבים שהוציאה הנתבעת 1 בעניין הפרויקט ומכתבו של עו"ד יוסי חן וכן לפרסומים של הנתבעת 1 בבורסה שמלמדים על כך שהנתבעת 1 שימשה כקבלן ראשי בפרויקט וכאשר לטענת התובעת הפרסומים הנ"ל ושאר הראיות על מעורבות הנתבעת 1 בפרויקט מעידים על כך שהיא הייתה "בעלת הבית" ושהייתה שותפות בין הנתבעות בקשר לפרויקט.

      

114. בתצהיר רוזנבאום הוא חזר פחות או יותר על טענות הנתבעות בכתב ההגנה ביחס להעדר היריבות מול הנתבעת 1.

      

115. בסיכומי התובעת בסעיף 20 נטען כי הקצת שנטען בתצהיר רוזנבאום לגבי העדר יריבות מול הנתבעת 1 הופרך בחקירת עו"ד יוסי חן שאישר כי שכרו שולם גם על ידי הנתבעת 1 וכי טיפל בענייני הרישוי של הפרויקט גם מטעמה.

      

116. הנתבעות בסעיף 5 לסיכומיהן חזרו על טענת העדר היריבות פחות או יותר כפי שנטענה בכתב ההגנה ובתצהיר רונזבאום.

      

117. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ולחומר שלפניי, נחה דעתי כי דין התביעה נגד הנתבעת 1 להידחות.

      

118. עילת התביעה נגד הנתבעת 1 הייתה כזכור כי היא נכנסה לנעליהן של הנתבעות 2 ו-3 ולקחה על עצמה את חובותיהן ואת זכויותיהן בפרויקט, כי התקיימה במשך שנים הלכה למעשה שותפות בין כל הנתבעות לגבי הפרויקט וכי המצב שהוצג היה כי הנתבעת 1 היא בעלת הבית, אשר מתכללת את הפרויקט על כל היבטיו.

      

119. הטענה כי הנתבעת 1 "נכנסה לנעליהן" של הנתבעות 2 ו-3 ולקחה על עצמה את כל ההתחייבויות וזכויות בפרויקט לא הוכחה. לא הוצג כל מסמך שיוכיח טענה זו.

      

120. מיותר לציין כי עצם העובדה שהנתבעת 1 ודאי הייתה קשורה לפרויקט והעובדה שהוכח כי אכן שימשה כקבלן ראשי של הפרויקט, לא מוכיחות שהנתבעת 1 לקחה על עצמה את כל ההתחייבויות וזכויות של הפרויקט ובאופן גורף כנטען על ידי התובעת, לא רק ביחסים שבין הנתבעת 1 מול הנתבעות 2 ו-3, אלא בפרט לא מול התובעת, אשר לה הסכם רק עם הנתבעות 2 ו-3.

      

121. כך גם העובדה שהנתבעת 1 שלחה מכתבים לתובעת בקשר לפרויקט ו/או כי תכללה את הפרויקט ו/או כי ניתנו מצגים מהן ניתן היה להסיק כי הנתבעת 1 הנה "בעלת הבית" ו/או כי הייתה שותפה בפרויקט עם הנתבעות 2 ו-3 , לא מקימה לתובעת עילת תביעה נגד הנתבעת 1 וזאת בהינתן כי עילת התביעה לקבלת הפיצוי בגין האיחור במסירה ולקבלת שווי המחסנים הייתה מבוססת על הוראות ההסכם שחתמה התובעת עם הנתבעות 2 ו-3 ולא למשל על עילת הרשלנות, אשר לפי הפסיקה ניתן לעשות שימוש בה בתביעה נגד קבלן מבצע שאין עמו הסכם.

      

122. אוסיף כי כאשר פרויקט בניה נבנה על ידי חברה בעלת קבוצת חברות וכאשר עקב כך יש לכל חברה בקבוצה מעורבות בפרויקט, עובדה זו לא מקימה בהכרח עילת תביעה בגין איחור במסירה כנגד כל אחת מהחברות בקבוצה גם לא לפי פקודת הנזיקין, ודאי לא כאמור כאשר עילת התביעה היא חוזה ספציפי, או אז קיימת עילה רק נגד החברות שהן צד להסכם.

      

123. משעילת התביעה הייתה מבוססת כאמור על הוראות הסכם 2014 בלבד, שהנתבעת 1 לא צד לו ומשלא הוכח כאמור כי הנתבעת 1 לקחה על עצמה בדרך מפורשת כלשהי את התחייבויות הנתבעות 2 ו-3 בהסכם שלהן מול התובעת, ברור כי לא הוכח שהנתבעת 1 חייבת לתובעת דבר מה מהסעדים שנתבעו בתביעה.

      

124. לפיכך, התביעה נגד הנתבעת 1 נדחית.

      

     סוף דבר

125. אשר על כן, התביעה נגד הנתבעת 1 נדחית.

      

126. התביעה נגד הנתבעות 2 ו-3 מתקבלת באופן חלקי. הנתבעות 2 ו-3 ישלמו לתובעת 183,648 ₪ בצירוף ריבית שקלית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

      

127. הנתבעות 2 ו-3 ישלמו לתובעת חלק יחסי מאגרות המשפט לפי היחס שבין הסכום שנתבע ולסכום שנפסק ובצירוף ריבית שקלית כאמור מיום תשלום האגרות ועד התשלום בפועל.

      

128. לגבי שכר טרחת עו"ד, יש לפסוק שכר טרחה חלקי שישקף את קבלת התביעה באופן חלקי ותוך התאמה כמובן להיקף ההליכים ומשכם. בהתאם, אני מחייב את הנתבעות 2 ו-3 לשלם לתובעת 20,000 ₪.

      

129. מנגד, יש לחייב את התובעת לשלם לנתבעת 1 שכר טרחת עו"ד בהינתן שהתביעה נגדה נדחתה. בהינתן שהנתבעת 1 הייתה מיוצגת יחד עם הנתבעות 2 ו-3 יש לפסוק שכר טרחה חלקי המתחשב בכך והמתחשב בכלל נסיבות העניין. התובעת תשלם לנתבעת 1 שכר טרחה בסך של 10,000 ₪.

      

130. כל הסכומים ישולמו תוך 30 יום מהיום (פגרות ותקופות חירום במניין).

      

131. ככל שלא ישולמו הסכומים תוך 30 יום כאמור, לסכומים שנפסקו עם ריבית שקלית יתווספו מהיום ה-31 ועד התשלום בפועל גם דמי פיגורים ולסכומים שנפסקו ללא ריבית כאמור, יצטרפו מהיום ה-31 ריבית שקלית ודמי פיגורים יחד עד התשלום בפועל.

      

     ניתן היום, כ"ד אייר תשפ"ו, 11 מאי 2026.