שאר התנאים יסוכמו בהסכם שייחתם בעתיד בין הצדדים".
על אף הכוונה המוצהרת בסיפא של המסמך ("ההסכם"), לא נחתם הסכם מפורט בין הצדדים בקשר לעבודות הבנייה. עם זאת, בהליך שלפניי לא היה חולק כי המסמך מהווה הסכם מחייב לכל דבר ועניין. יצוין, כי באותו יום נחתם גם הסכם בין אלגד לבין התובע 2, לפיו התובע 2 רוכש מאלגד את המגרש תמורת סך של 500,000 ש"ח (נספח ב' לתצהיר התובעים).
3.אין חולק כי התובעים העבירו לנתבע סך של 800,000 ש"ח, ב-12 שיקים שהראשון בהם היה לתאריך 27.6.2010 והאחרון לתאריך 20.6.2013. לקראת סוף שנת 2012 התעוררו בין הצדדים חילוקי דעות בקשר לתמורה לה זכאי הנתבע עבור העבודה. מהמסמכים שנכתבו על ידי הצדדים בזמן אמת עולות מחלוקות בקשר לשלושה נושאים: האחד, האם הסכום של 4,000 ש"ח למ"ר כולל מע"מ; השני, מהו שטח הבית שביחס אליו זכאי הנתבע לתשלום לפי הנוסחה של 4,000 ש"ח למ"ר; השלישי, מצב ההתחשבנות הכספית בין הצדדים בתקופה שלפני חתימת ההסכם.
לטענת הנתבע, הייתה מחלוקת נוספת בקשר לחומרים בהם ייעשה שימוש לצורך גמר הבנייה, כאשר התובע דרש חומרים יקרים מהמקובל. טענה זו הוכחשה על ידי התובע, אשר העיד כי אמר לנתבע שככל שבנו יבקש חומרים יקרים מהמקובל, הוא יישא בהפרש. כך או אחרת, למחלוקת נטענת זו אין ביטוי במסמכים שהוחלפו בין הצדדים, ומכאן שהיא לא עמדה ביסוד ההחלטות שקיבלו הצדדים והמהלכים שנקטו.
4.נתייחס אפוא לעמדות הצדדים בקשר לנושאים שפורטו לעיל. עיקר ההידברות בין הצדדים הייתה כנראה בעל פה, אולם הוגשו במסגרת המשפט מספר מסמכים בהם הועלו חילוקי הדעות על הכתב, ונעמוד עליהם בקצרה.
5.כאמור, חילוקי הדעות החלו להתעורר כנראה בדצמבר 2012. במסמך שנכתב על ידי התובע ביום 24.1.2013, הנושא את הכותרת "שיחזור חשבון בינינו", פירט התובע את טענותיו לגבי מצב ההתחשבנות בין הצדדים (נ/4). מהמסמך עולה, כי לטענת התובע הוא הלווה לנתבע שני סכומים של 442,000 ש"ח ו-55,000 ש"ח; כי הנתבע חייב לו סכום נוסף של 50,000 ש"ח מתקופה מוקדמת; והתובע 2 שילם לנתבע סך של 250,000 ש"ח. מנגד, מצוינת במסמך מכירת המגרש לנתבע עבור סך של 550,000 ש"ח; עבודה שביצע הנתבע עבור התובע, המכונה "בית ניצן", תמורת סך של 92,000 ש"ח; והסכמה של התובע כי הנתבע זכאי להחזר בגין חשבונית מסוימת בסך 57,334 ש"ח. אין במסמך זה התייחסות לעבודה שבוצעה על ידי הנתבע במסגרת ההסכם ולתמורה המגיעה לו בגין כך, או לשיקים ששולמו מעבר לסך של 250,000 ש"ח. מהמסמך עולה, כי לשיטת התובע הוא ביתרת זכות של 97,666 ש"ח.
6.ביום 20.5.2013 ערך התובע מסמך אחר, הנושא את הכותרת "הלוואות משה למוטי" (נ/5). במסמך זה מופיעים המרכיבים שהופיעו במסמך הקודם, כאשר שתי ההלוואות של 442,000 ש"ח ושל 55,000 ש"ח מכונות "קבוצת הלוואות מזומן" 1 ו-2, בהתאמה, וההלוואה בסך 50,000 ש"ח מכונה "יתרת הלוואות ישנות". בנוסף, במסמך זה ישנה התייחסות לעבודות הבנייה ולכל השיקים שנמסרו לנתבע. נרשם כי התובעים נתנו לנתבע שיקים בסך 850,000 ש"ח, כאשר אין חולק כי מדובר בשגגה וכי נמסרו שיקים בסך 800,000 ש"ח בלבד. לעניין העבודה, נרשם כי לנתבע מגיע תשלום בסך כולל של 742,000 ש"ח, וזאת על סמך נתונים לפיהם שטח המבנה הוא 185.5 מ"ר והתשלום הוא 4,000 ש"ח למ"ר. יצוין, כי הסכום האמור הינו עבור הבנייה כולה, ואין במסמך התייחסות לשאלה באיזה שלב נמצאת הבנייה במועד עריכתו. הטענה לגבי שטח המבנה מבוססת על חוות דעת מיום 17.5.2013 שהזמין התובע (נספח ט"ו לתצהיר הנתבע). בסוף המסמך, מגיע התובע למסקנה כי לאחר השלמת כל העבודה על ידי הנתבע הוא יהיה זכאי לסכום של 44,000 ש"ח. למעשה, אם מביאים בחשבון את השגגה בסכום השיקים, הרי שלשיטת התובע לא היה הנתבע זכאי לתשלום כלשהו עבור השלמת העבודה, והיה עליו אף להחזיר סך של 6,000 ש"ח.
7.על עמדתו של הנתבע ניתן ללמוד ממכתב ששלח לתובע הנושא את התאריך 24.7.2013 (נספח ט' לתצהיר התובע). במכתב ציין הנתבע, כי נכון למועד כתיבתו המבנה נמצא במצב בנייה מתקדם, כאשר נותר לבצע רק עבודות של ריצוף וחיפוי, מדרגות, אלומיניום, נגרות פנים וצבע. נטען, כי סך כל ההוצאות הישירות על הבניה עד אותו שלב עומדות על 639,059 ש"ח, והודגש כי מדובר בהוצאות ישירות בלבד. אין במכתב זה עמדה של הנתבע לגבי שטח המבנה, אך בסופו נאמר כי "לאור המחלוקת בעניין צורת החישוב של המבנה אנו לא מעוניינים בהמשך ביצוע המבנה". על עמדת הנתבע לעניין שטח המבנה ניתן ללמוד מתחשיב אחר שהוכן על ידו, הנושא את הכותרת "חשבון למשה שוב", ובו מגיע הנתבע למסקנה כי שטח המבנה הוא 234 מ"ר (נספח י"ד לתצהיר הנתבע). עוד צוין בו כי לתשלום של 4,000 ש"ח למ"ר יש להוסיף מע"מ. מסמך זה אינו נושא תאריך, אולם אין חולק כי זו הייתה עמדתו של הנתבע בהידברות עם התובע.
8.למכתב מיום 24.7.2013 צורפה התחשבנות בין הצדדים, שנערכה על ידי הנתבע. מההתחשבנות עולה, כי הנתבע מודה שנטל מהתובע הלוואות בסך 442,000 ש"ח. הנתבע מציין כי התובע טוען כי קיימת הלוואה נוספת של 55,000 ש"ח, אולם לטענתו סכום זה כלול בסך של 442,000 ש"ח. אין במסמך התייחסות לסכום של 50,000 ש"ח, אשר התובע כינה "יתרת הלוואות ישנות". יתר המרכיבים דומים לאלו שפורטו על ידי התובע, אולם הנתבע טוען שהוא זכאי להחזר מהתובע בגין חשבונית נוספת בסכום של 44,368 ש"ח.
9.לאחר הדברים האלו, התנהלה חליפת מכתבים בין עורכי דין (שרק חלקה צורף), ומשהנושא לא נפתר הגישו התובעים את התביעה, והנתבעים הגישו את התביעה שכנגד.
התביעה והתביעה שכנגד
10.בכתב התביעה, שהוגש ביוני 2014, טענו התובעים כי הנתבע הפר את ההסכם לבניית הבית, ועתרו לאכיפת ההסכם על דרך מתן צו עשה שיורה לנתבע להשלים את עבודות הבנייה. לחלופין, עתרו התובעים לחייב את הנתבע לשאת בעלות השלמת העבודה, אשר על פי הנטען בכתב התביעה עומדת על סך 594,900 ש"ח בתוספת סך של 60,000 ש"ח בצירוף מע"מ עבור פיקוח. בנוסף, טוענים התובעים כי יש לחייב את הנתבע להשיב סכום של 179,800 ש"ח ששולם לו ביתר ולפצות אותם בגין עוגמת נפש בסך 50,000 ש"ח, ולקבוע כי יהא עליו לשאת בנזקים כלכליים עתידיים ככל שייגרמו להם.
בהקשר זה יצוין, כי בעוד שבתחשיב ממאי 2013 (נ/4) טען התובע כי שטח המבנה עומד על 185.5 מ"ר, הרי שבכתב התביעה טען התובע, על יסוד חוות דעת הנדסית מיום 7.7.2013 שצורפה לתביעה, כי שטח המבנה הוא 155.05 מ"ר בלבד. התובע התמיד בגישתו זו גם בתצהיריו, אולם בחקירתו הסכים כי יש לאמץ את עמדתו הראשונית לפיה השטח הוא 185.5 מ"ר.
11.גם עמדתו של הנתבע לעניין שטח המבנה ידעה שינוי, ובכתב ההגנה נטען כי השטח הוא 225 מ"ר (במקום 234 מ"ר). הנתבע טען, כי הוא ביטל את ההסכם כדין, שכן סירובו של התובע לשלם את המגיע לו, והצהרתו כי לא ישלם סכומים נוספים מעבר לאלו שהוא שילם, עולים כדי הפרה והפרה צפויה של ההסכם. בד בבד עם כתב ההגנה, הגישו הנתבעים תביעה שכנגד, במסגרתה עתרו לסעד הצהרתי לפיו ההסכם בוטל כדין ולחיוב התובעים בסך של 155,253 ש"ח, בגין הפער בין מחיר המגרש ועלות ביצוע העבודה לבין הסכום ששולם על ידי התובעים.
12.בקדם המשפט הראשון שהתקיים בתיק הסכימו הצדדים על מינוי מומחה מטעם בית המשפט, אשר יחווה דעתו בין היתר בשאלה כיצד יש לחשב את שטח המבנה ומה היקף העבודה שבוצעה. בחוות דעת המומחה, מר דן אורמן, נקבע כי על פי כללי החישוב המקובלים שטח המבנה הוא 203.73 מ"ר, וכי החלק מהעבודה שהנתבע השלים את ביצועו עומד על כ-70.8% (המומחה אינו מציין זאת באחוזים, אולם זאת התוצאה העולה מקביעותיו לגבי היקף העבודה שבוצעה).
13.בקדם המשפט שהתקיים ביום 1.5.2016, לאחר הגשת התצהירים, הבהירה באת כוח התובעים כי אינה עומדת עוד על התביעה לצו עשה, והיא תסתפק בתביעה הכספית. ביום 20.4.2017 התקיימו ההוכחות בתיק, במסגרתן נחקרו המומחה מטעם בית המשפט, התובעים והנתבע. במסגרת חקירת המומחה הוא הסכים, כי יש להוסיף לשטח המבנה שטח של כ-10 מ"ר שלא נכלל בחוות דעתו. בתום הדיון, ולאחר שמיעת הערות בית המשפט, הגיעו הצדדים להסכמות הבאות: הסכום של 4,000 ש"ח למ"ר לפי ההסכם כולל מע"מ; מספר המטרים של המבנה לעניין חישוב הסכום לתשלום יעמוד על 213 מ"ר; עלות השלמת הבנייה של הבית במחיר שוק תעמוד על 400,000 ש"ח כולל מע"מ; ולנתבע תהיה אחריות בדק רק בקשר לבנייה שבוצעה על ידו. אשר ליתר המחלוקות, התבקשה הכרעת בית המשפט.
תמצית טענות הצדדים
14.לטענת התובע, במשך שנים הוא הלווה לנתבע כספים על רקע מערכת היחסים החברית ביניהם. התשלום עבור המגרש, בסך 550,000 ש"ח, בוצע על דרך כיסוי חובות אלו, והסכום של 800,000 ש"ח שולם עבור ביצוע הבנייה בלבד. לפיכך, הנתבע קיבל מעבר לסכום שמגיע לו, ודאי תחת ההנחה כי שטח המבנה עומד על 185.5 מ"ר (ואין צורך לומר שכך הוא לפי הגישה כי שטח המבנה עומד על 155.5 מ"ר), אך גם לפי השטח שהוסכם לאחר חקירת מומחה בית המשפט. לטענת התובעים, בכך שהנתבע הפסיק את העבודה הוא הפר את ההסכם ועליו לפצות אותם עבור עלות השלמת העבודות, עוגמת הנפש והנזק בגין העיכוב בבניית הבית, וזאת מעבר לכך שעליו להשיב את הסכומים שקיבל ביתר.
15.לטענת הנתבע, הוא הפסיק את העבודה וביטל את החוזה כדין נוכח הפרה והפרה צפויה של החוזה על ידי התובע, אשר הבהיר כי לא ישלם לו סכום כלשהו עבור הבנייה מעבר לסכום ששילם. הנתבע טוען, כי לפי כל צורת חישוב שהיא, בנקודת הזמן בה הפסיק את הבנייה היה התובע חייב לו סכומי כסף גבוהים עבור השלמת העבודה. במסגרת התביעה שכנגד, טוען הנתבע כי על התובעים לשלם לו עבור העבודה שהספיק לבצע.
דיון והכרעה
16.בין הצדדים נכרת חוזה למכירת מגרש ולביצוע עבודות בנייה. אשר למכירת המגרש, נחתם גם הסכם מפורט בין התובע 2 לבין חברת אלגד. בכל הנוגע לעבודה, הסתפקו הצדדים בסופו של יום בנוסח הדל והחסר של ההסכם מיום 22.6.2010. מהלך זה הוא "החטא הקדמון" שהוביל להסתבכות העניין מאוחר יותר. המומחה מטעם בית המשפט ציין בעדותו כי בכל שנותיו הרבות בתחום לא נתקל בהסכם כזה, אשר אינו כולל אפילו מפרט או תוכניות לפיהם יש לבנות, על אף שהפערים בנושאים אלו עשויים להיות משמעותיים ביותר (עמ' 8 לפרוטוקול). מכל מקום, זהו ההסכם, ואף אחד מהצדדים אינו חולק על כך שמדובר בחוזה מחייב.
17.במכתבו מיום 24.7.2013 הודיע הנתבע לתובע כי הוא "אינו מעוניין" בהמשך ביצוע עבודת הבנייה. הודעה זו היא, למעשה, הודעת ביטול של החלק בהסכם העוסק בביצוע עבודות הבנייה. אין חולק כי המרכיב של מכירת המגרש לא בוטל, וכי הבית שייך לתובעים. בשלב זה, גם אין תביעה לאכיפה של ההסכם לביצוע עבודות הבנייה. אף הנתבע הבהיר כי הוא אינו מעוניין בביצוע העבודה, וגם אם ייקבע שהוא הפר את ההסכם הוא מעדיף שייפסק נגדו פיצוי כספי ולא שיינתן צו עשה.
השאלה העיקרית בה עלינו להכריע היא, אפוא, האם ההסכם בוטל כדין על ידי הנתבע, או שמא הודעת הביטול שלו עולה כדי הפרה של ההסכם. על מנת להכריע בשאלה זו, עלינו להידרש לטענת הנתבע כי הוא היה זכאי לבטל את ההסכם בגין הפרה או הפרה צפויה. בטרם נבחן שאלה זו, נתייחס למחלוקות השונות בין הצדדים לעניין פרשנות החוזה והתחייבויותיהם לפיו.
18.כזכור, בין הצדדים היו שלוש מחלוקות עיקריות. האחת, האם הסכום של 4,000 ש"ח למ"ר כולל מע"מ; השנייה, מה שטח המבנה לצורך חישוב התשלום; והשלישית, מה מצב ההתחשבנות הכספית ביניהם בגין התקופה שלפני חתימת החוזה. לעניין שתי השאלות הראשונות, הושגה הסכמה בדיון, וזאת לאחר שנשמעו ראיות ונוכח הערות בית המשפט. אומר בקצרה, כי הנתבע לא הצליח להפריך את החזקה לפיה מקום בו מצוין מחיר ללא התייחסות למע"מ חזקה שהוא כולל מע"מ; וכי לא נמצא מקום להטיל ספק בממצאיו של המומחה מטעם בית המשפט (הכוללים תיקון מסוים שהוא הסכים לו בחקירתו) לעניין שטח המבנה. מכיוון שהושגה בנושאים אלו הסכמה, לא ארחיב מעבר לכך. נעבור, אפוא, לבחון את השאלה השלישית השנויה במחלוקת בין הצדדים.
ההתחשבנות בין הצדדים קודם לחתימת ההסכם
19.במסגרת ההליך טען התובע, כי הסכום של 550,000 ש"ח עבור המגרש שולם במלואו על ידי ויתור על חובות של הנתבע כלפיו, שלא מצאו ביטוי בספרים, לרבות סך של 250,000 ש"ח שהועבר במזומן סמוך למועד ההסכם. לטענתו, השיקים בסך 800,000 ש"ח שולמו במלואם עבור עבודת הבנייה. הנתבע מסכים כי הוא היה חייב כספים לתובע, אולם לטענתו מדובר בסכומים נמוכים בהרבה. הנתבע טוען, כי סך הכול שילמו התובעים עבור המגרש והבנייה סך של 1,036,138 ש"ח, כאשר 800,000 ש"ח מתוכם בשיקים והיתרה על דרך מחילת חובות. כלומר, לשיטת הנתבע יתרת החוב שלו בגין התקופה שקודם לחתימת ההסכם עמדה על 236,138 ש"ח. עוד טוען הנתבע, כי שני השיקים הראשונים, על סך 250,000 ש"ח, שולמו עבור המגרש.
אעיר, כי בשלבים מסוימים בהליך נראה היה כי התובע טוען כי הוא שילם את תמורת המגרש ישירות לאלגד. אולם, בחקירתם אישרו התובעים כי לא הועברו על ידם כספים כלשהם לחברת אלגד. כלומר, על אף שנכרת גם הסכם ישיר בין אלגד לתובע 2 (בו סכום התמורה שצוין עבור המגרש היה נמוך יותר, 500,000 ש"ח), אין חולק כי למעשה לא שולם דבר לאלגד ומי שהיה אמור לקבל את התשלום הם הנתבעים (כאשר הנתבע חויב על ידי אלגד בעלות המגרש). אין חולק גם, כי התמורה עבור המגרש היא 550,000 ש"ח ולא 500,000 ש"ח (וכך נכתב גם במסמכים נ/4 ו-נ/5).
20.טענתו של התובע כי כל התשלום עבור המגרש נעשה על דרך מחילת חובות עבר, בלא שאף שקל מהשיקים על סך 800,000 ש"ח נזקף לטובת תשלום זה, הוכחה במשפט כלא נכונה. ראשית, הוכח כי שני השיקים הראשונים, בסכום כולל של 250,000 ש"ח, שולמו עבור המגרש. כך, במסמך נ/4 מציין התובע, כי התובע 2 שילם לנתבע סך של 250,000 ש"ח. במסמך זה אין כלל התייחסות לעבודת הבנייה, אלא רק למכירת המגרש. התובע אף אינו מתייחס לשיקים הנוספים שהועברו לנתבע. מכאן, שהתובע עצמו ראה את שני השיקים הראשונים ככאלו ששולמו עבור המגרש. חיזוק נוסף לכך ניתן למצוא בעובדה כי תאריכי הפירעון של שני השיקים הראשונים הם ב-2010, בעוד שתאריכי הפירעון של שאר השיקים מתחילים בשנת 2012. גם באישורי הקבלה של השיקים נאמר כי הם נמסרו "עבור המגרש בפרדס חנה".
21.שנית, וזה עיקר, אין לקבל את גרסת התובע כי חובו של הנתבע כלפיו בגין התקופה שלפני חתימת ההסכם עמד על סכום השווה למלוא תמורת המגרש. אם נקבל את גרסת התובע, המשמעות היא כי הוא שילם סך של 1,350,000 ש"ח (800,000 ש"ח עבור הבנייה ו-550,000 ש"ח עבור המגרש). אלא שטענה זו אינה מתיישבת עם עמדתו בזמן אמת.
22.כפי שפורט לעיל, מעיון במסמכים נ/4 ו-נ/5 עולה, כי לטענת התובע ערב חתימת ההסכם היה הנתבע חייב לו את הסכומים הבאים: 442,000 ש"ח (המכונים במסמך נ/5 "קבוצת הלוואות מזומן 1"); 55,000 ש"ח ("קבוצת הלוואות מזומן 2"); ו-50,000 ש"ח ("יתרה מהלוואות ישנות"). סכומים אלו מצטברים לסך של 547,000 ש"ח. באותם מסמכים מאשר התובע כי יש לזכות את הנתבע בשני סכומים: 92,000 ש"ח ("בית ניצן") ו-57,000 ש"ח (במעוגל; "חשבונית 96996"). הנה כי כן, סך הכול לשיטת התובע הוא היה ביתרת זכות של 398,000 ש"ח. עובדה זו אינה מתיישבת עם טענת התובע במסגרת ההליך כי כל תמורת המגרש, בסך 550,000 ש"ח, שולמה על דרך ויתור על חובות.
23.הנתבע טוען במסגרת ההליך כי במסגרת ההתחשבנות שולם סך של 236,138 ש"ח בלבד. הנתבע צירף תחשיב בכתב יד שלא ברור מתי נערך (נספח ז' לתצהיר הנתבע). מתחשיב זה וכן מהנספח שצורף למכתב הנתבע מיום 24.7.2013 עולה, כי הנתבע מודה בקבלת סך של 442,000 ש"ח מהתובע ("קבוצת הלוואות מזומן 1"), אינו מודה בכך שהתקבל סכום נוסף של 55,000 ש"ח ("קבוצת הלוואות מזומן 2") ואינו מודה בחוב קודם של 50,000 ש"ח ("יתרה מהלוואות ישנות"). בנוסף, הנתבע סבור כי מגיעים לו זיכויים שונים מהנתבע בגין חשבוניות כאלו ואחרות. בסיכומיו, הסכים בא כוח הנתבע כי הטענות לגבי הזיכויים המגיעים לו אינן יכולות להתברר במסגרת ההליך הנוכחי, ולמעשה צמצם את טענותיו לסכומים של "קבוצת הלוואות מזומן 2" ושל "יתרה מהלוואות ישנות", ובסך הכול 105,000 ש"ח (ראו, נ/6).
24.אף אחד מהצדדים לא הביא ראיות של ממש לעניין ההתחשבנות הקודמת בין הצדדים. הטענה של התובע כי יש לזקוף לזכותו, על חשבון התשלומים עבור המגרש והבנייה, סכומי חוב קודמים, היא טענת קיזוז במהותה. משכך, הנטל להוכיח אותה מונח על כתפיו. התובע לא עמד בנטל זה. לפיכך, בכל הנוגע לסכום השנוי במחלוקת של 105,000 ש"ח יש לצאת מנקודת הנחה כי סכום זה לא שולם. בכל הנוגע לטענות הנתבע לגבי החזרים המגיעים לו מהתובע בגין חשבוניות כאלו או אחרות, הרי שהנטל בעניין זה מונח על כתפי הנתבע והוא לא הורם, ומכל מקום, כאמור, הנתבע זנח טענות אלו בסיכומיו.
25.סיכום ביניים: אין ממש בטענת התובע, כי מלוא תמורת המגרש שולמה על דרך מחילת חובות. מטענותיו של התובע עצמו בזמן אמת עולה כי לשיטתו הוא היה ביתרת זכות של 398,000 ש"ח בלבד. יש לקבל את טענת הנתבע כי אין להכיר בסך של 105,000 ש"ח מתוך סכום זה. לפיכך, יש לקבוע כי יתרת הזכות של התובע ערב חתימת ההסכם הייתה 293,000 ש"ח. מכאן, שסך הכול שילמו התובעים סך של 1,093,000 ש"ח.
26. כפי שפורט לעיל, הוסכם כי שטח המבנה כולו הוא 213 מ"ר, וכי הסכום של 4,000 ש"ח למ"ר כולל מע"מ. בהתחשב בכך הסכום הכולל שהיה על התובע לשלם עבור הבנייה הוא 852,000 ש"ח. סך הכול היה על התובע לשלם לנתבע עבור המגרש והבנייה יחד סך של 1,402,000 ש"ח. מכאן, שעל מנת להשלים את מלוא התמורה המגיעה לנתבע עבור כל הבנייה, היה על התובע לשלם לו סך של 309,000 ש"ח.
האם בוטל ההסכם כדין?
27.במכתבו מיום 24.7.2013 כתב הנתבע, כי "לאור המחלוקת בעניין צורת החישוב של המבנה אנו לא מעוניינים בהמשך ביצוע המבנה". היינו, עילת הביטול התמקדה במחלוקת לגבי אופן חישוב שטח הנכס. התובע טען באותו זמן כי הנתבע זכאי לתשלום לפי שטח של 185.5 מטר. בסופו של יום נקבע במסגרת הליך זה, כי שטח המבנה המזכה בתשלום הוא 213 מ"ר. מדובר בפער של 27.5 מ"ר, המשקף סכום של 110,000 ש"ח. האם פער זה עולה כדי הפרה או הפרה צפויה של ההסכם?
28.סבורני, כי במועד הביטול של ההסכם התובע טרם הפר אותו, אולם הוא היה במצב של הפרה צפויה. ההסכם אינו קובע מועדים לביצוע התשלומים. בדיעבד התברר, בעקבות חוות דעת המומחה, כי במועד הביטול השלים הנתבע כ-70% מהעבודה. בהתאם לקביעותינו לעיל לעניין שטח המבנה וההתחשבנות בין הצדדים, ככל שנתחשב רק בעבודה שבוצעה עד הביטול היה התובע זכאי לקבל סך של כ-597,000 ש"ח עבור העבודה, ויחד עם המגרש סך של 1,147,000 ש"ח. התובעים שילמו 1,093,000 ש"ח, כך שהנתבע היה באותה נקודה ביתרת זכות של 54,000 ש"ח. עם זאת, בחוזה לא נקבעו מועדים לביצוע התשלום, וגם אם ניתן לצאת מנקודת הנחה כי אלו צריכים להתאים, פחות או יותר, לקצב התקדמות העבודה, לא ניתן לומר כי כל פער עולה כדי הפרה. זאת, במיוחד שעה שהנתבע כלל לא טען מה היקף העבודה שהספיק לבצע, ולא הפנה דרישת תשלום מסודרת המבוססת על קריטריון זה. למעשה, במכתבו מיום 24.7.2013 טען הנתבע כי הוא זכאי לתשלום לפי ההוצאות שהוציא בפועל, חישוב שכלל אינו רלוונטי לפי החוזה.
29.לצד זאת, טענתו של התובע לפיה התשלום הכולל לו זכאי הנתבע הוא לפי שטח של 185.5 מ"ר, וטענתו לפיה לאחר השלמת הבנייה הוא כלל לא יהיה זכאי לתוספת תשלום, עולה כדי הפרה צפויה של ההסכם. גם אם נתייחס רק לפער הכספי העולה מההבדלים בחישוב השטח, המסתכם בסך של 110,000 ש"ח, הרי שמדובר בסכום משמעותי ביחס להיקף החוזה. ודאי שכך הוא אם נתייחס גם לפערים העולים מהמחלוקת לעניין ההתחשבנות הקודמת. כזכור, לעיל הגענו למסקנה כי הנתבע היה זכאי לקבל מהתובע סך כולל של 1,402,000 ש"ח, ובפועל שולם לו סך של 1,093,000 ש"ח. עמדת התובע לפיה הנתבע לא היה זכאי לתשלום נוסף כלשהו עבור השלמת העבודה משקפת התכחשות לזכותו לקבל סך של 309,000 ש"ח.
30.גילוי דעתו של התובע כי לא ישלם לנתבע סכום נוסף עולה, בנסיבות המקרה, כדי הפרה צפויה לפי סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התש"ל-1970. בהתחשב בכך שמדובר בסכומים מהותיים, נכון אני לצאת מנקודת הנחה כי מדובר בהפרה צפויה יסודית. על אף האמור, סבורני כי לא עמדה לנתבע זכות לבטל את ההסכם בשל ההפרה הצפויה.
31.הפעלת זכות הביטול, גם כאשר מדובר בהפרה יסודית, כפופה לעקרון תום הלב, הגם שבמקרה של הפרה יסודית רק במקרים יוצאי דופן ייקבע שהיה במימוש זכות ביטול חוסר תום לב (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 367 (כרך ד', 2011) ("פרידמן וכהן")). בענייננו, ישנה הצטברות של נסיבות שיש בה כדי להביא למסקנה כי הפעלתה של זכות הביטול על ידי הנתבע אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב (במובן האובייקטיבי שלה).
32.ראשית, מדובר במקרה בו שני הצדדים אימצו עמדות שאינן תואמות את הפרשנות הנכונה של החוזה. הנתבע טען ששטח המבנה הוא 234 מ"ר, פער של 21 מ"ר, המשקף סכום של 104,000 ש"ח. בנוסף, הנתבע טען כי יש להוסיף מע"מ לסכום התמורה. במועד הרלוונטי עמד המע"מ על 16%, כך שעמדה זו משקפת דרישה לא מוצדקת של כ-136,000 ש"ח. למעשה, כשם שהתובע "חטא" בכך שחתר לפרשנות "מינימליסטית" של ההסכם, כך "חטא" גם הנתבע בכך שחתר לפרשנות "מקסימליסטית" שלו.
33.הפסיקה הכירה בכך שבמקרה של הפרה יש להתנהלות הצד הנפגע משקל בשאלה מהם הסעדים אשר הוא זכאי להם. כך, נקבע כי התנהלות בחוסר תום לב של הצד הנפגע, גם אם היא לא תרמה בפועל להפרה, עשויה להביא לשלילת זכות הביטול (ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס, פסקאות 30-25 (25.3.2008); פרידמן וכהן, עמ' 371-370; גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות 675-667 (2009) ("שלו ואדר")). בענייננו, כשם שהייתה הפרה צפויה של ההסכם על ידי התובע, הייתה גם הפרה צפויה של ההסכם על ידי הנתבע. זאת, לאור עמדתו של הנתבע כי לא יסכים לבצע את הבנייה אלא אם התובע ישלם לו את התשלום המגיע לו לפי שיטתו, שכאמור לעיל גם היא לא הייתה מוצדקת. זאת ועוד, לא ניתן להתעלם, לדעתי, מהנסיבות בהן התעוררה המחלוקת בין הצדדים – אותה מחלוקת שמביאה למסקנה כי הייתה הפרה צפויה של ההסכם על ידי התובע. הצדדים בחרו להתקשר בהסכם דל ומחורר, ובכך כרו במו ידיהם את המהמורות עליהן עלתה מערכת היחסים החוזית בהמשך. מחדל זה רובץ לפתחם של שני הצדדים.
בנסיבות אלו, בהן התנהלות שני הצדדים עולה כדי הפרה צפויה של ההסכם וכאשר שני הצדדים "אשמים" בכך שלא התקשרו בהסכם מסודר ומפורט, סבורני כי ביטול ההסכם על יסוד ההפרה הצפויה שלו על ידי הנתבע אינו עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב (במובנה האובייקטיבי).
34.מסקנתי כי בנסיבות העניין הנתבע לא היה זכאי לבטל את ההסכם אינה משמיעה כי הוא היה חייב להמשיך ולבצע את העבודה ולממן אותה, על אף התכחשותו של התובע לתמורה המגיעה לו. אחד הסעדים העומדים לצד הנפגע מהפרה או מהפרה צפויה של חוזה הוא השעיית חיוביו (ראו למשל, ע"א 126/89 רו"ח בלס, מפרק קופל טורס בע"מ נ' חברת מלונות דן בע"מ, פ"ד מו(39 441, 445 (1992)). מדובר בסעד מתון יותר מביטול ההסכם, העשוי לעמוד לנפגע גם מקום בו נקבע שהוא לא היה רשאי לבטל את ההסכם, ובענייננו סבורני כי הנתבע היה זכאי בהחלט שלא להמשיך בביצוע העבודה עד שלא ייושבו המחלוקות בסוגיית התמורה. עם זאת, בנסיבות העניין לא היה הנתבע רשאי לבטל את ההסכם בשל המחלוקת על התמורה לה הוא זכאי, וממילא ביטול ההסכם עולה כדי הפרתו.
35.לצד זאת, בנסיבות סבורני כי יש לייחס לתובע אחריות תורמת להפרה בשיעור של 50%. זה מכבר הכירה הפסיקה בכך שגם במישור דיני החוזים לא תמיד ראויה תוצאה "בינארית", וכי קיימים מקרים בהם חלק מהאחריות רובצת על הצד הנפגע מהפרת החוזה. במקרים כאלו, יש להטיל חלק מהאחריות על הנפגע בהתאם לעקרון האשם התורם (ראו, ע"א 3912/90 EXIMIN S.A. תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטטיל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64(1993); ע"א 9447/06 הנ"ל, פסקה 28; אריאל פורת הגנת אשם תורם בדיני חוזים (1997) ("פורת"); שלו ואדר, 384-374)). קיימים סוגים שונים של מצבים בהם יהיה מוצדק לייחס לנפגע אשם תורם (ראו, פורת, עמ' 218-166), ובראש ובראשונה כאשר הצד הנפגע הפר גם הוא את החוזה או נהג בחוסר תום לב באופן שתרם להפרה (ראו, שלו ואדר, עמ' 377).
36.ענייננו מתאים באופן מיוחד לחלוקת אחריות בין הצדדים. אמנם, בסופו של יום מי שביטל את ההסכם וכך הביא להפרתו הוא הנתבע. אולם, מאחורי הדברים עומדת התבצרותם של שני הצדדים סביב עמדות קיצוניות בנוגע לדרך בה יש לפרש את החוזה וליישמו, באופן העולה כדי הפרה צפויה של החוזה מצד שניהם. כלומר, שני הצדדים הפרו את החוזה. למעשה, אותם שיקולים שהובילו אותי לעיל לקבוע כי הנתבע לא היה רשאי לבטל את החוזה, מצדיקים את המסקנה כי יש לייחס לתובע אחריות שווה להפרת החוזה. בכך אין פלא, שכן הן העיקרון לפיו קיימים מקרים בהם מימוש זכות הביטול אינו עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב, והן העיקרון של אשם תורם בדיני חוזים, יונקים מתפיסה לפיה ישנם מקרים בהם חלוקת אחריות בין צדדים לחוזה היא הפיתרון המתאים.
בענייננו, ברמה המהותית שני הצדדים אחראים להפרתו של החוזה במידה שווה, ושני הצדדים גם אחראים במידה שווה לאופן הרשלני בו נוסח החוזה מלכתחילה. העובדה שהנתבע מצא את עצמו בסופו של יום בעמדת המפר היא אקראית במידה רבה. יפים לענייננו דברי בית המשפט העליון ברע"א 9488/02 חן שחר נ' עטיה גד (23.3.2005), בסעיף 14 לפסק הדין של השופט טירקל:
"במצבים הראויים לכך, מביאה חלוקת האחריות לתוצאה צודקת ומוסרית יותר מהכרעה המטילה את מלוא האחריות על צד אחד, ופוטרת את הצד האחר מכל וכל. יש לזכור כי בחינת התנהגותם של בעלי הדין במערכת היחסים הספציפית, מגלה לא פעם כי זהויות ה'מפר' וה'נפגע' אינן חד משמעיות, וכי יישום הולם של עקרון תום הלב הוא מוצדק במקרים שבהם תרמה התנהגותו של הניזוק לאי קיום החוזה על ידי המזיק..." (ההדגשה אינה במקור).
דברים אלו כאילו נאמרו על ענייננו.
37.לאור כל האמור, אני סבור כי הנתבע הפר את ההסכם בכך שהודיע על ביטולו, אולם יש לייחס לתובע אשם תורם להפרה בשיעור של 50%.
הפיצוי
38.כפי שצוין לעיל, הצדדים הסכימו כי עלויות השלמת המבנה כיום עומדות על סך של 400,000 ש"ח כולל מע"מ. לו היה ההסכם מבוצע עד תומו, היה על התובע לשלם לנתבע סך של 309,000 ש"ח. הפער בסך 91,000 ש"ח הוא הסכום הדרוש על מנת להעמיד את התובע במצבו אילו היה החוזה מקוים, והתובע זכאי לו בגדר פיצויי קיום, כאשר מסכום זה יש להפחית 50% בגין אשם תורם, כך שהתובע יהיה זכאי לסך של 45,500 ש"ח.
התובע דורש פיצוי גם בגין עוגמת נפש ועיכוב במסירת הדירה, אולם בנסיבות העניין, נוכח מסקנתי בדבר אחריותם ההדדית של הצדדים להפרה ובדבר זכותו של הנתבע שלא להמשיך את ביצוע החוזה כל עוד לא יושבו המחלוקות לעניין שכרו, לא מצאתי לפסוק פיצוי נוסף.
סוף דבר
39.התביעה מתקבלת בחלקה. הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 45,500 ש"ח. התביעה שכנגד נדחית.
בהתחשב בתוצאה ובמכלול נסיבות העניין, אין צו להוצאות.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 45 יום.
ניתן היום, י"ב כסלו תשע"ח, 30 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.
