צד ג': הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זמורה
ע"י ב"כ עו"ד דניאל גלס
א. מבוא
1.תביעה לפיצויים בגין רשלנות מקצועית של עורך דין.
2.הנתבע, עו"ד עופר חן, ייצג את התובעים בעסקת מכר מקרקעין, שבמסגרתה התובעים רכשו זכויות במקרקעין. הנתבע לא השלים את רישום המקרקעין על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין. התובעים לא היו מודעים לכך שהמקרקעין לא נרשמו על שמם בלשכת רישום המקרקעין. לאחר חלוף שנים ממועד רכישת המקרקעין, בבואם למכור את המקרקעין, התברר להם, באמצעות באת כוחם, כי המקרקעין אינם רשומים על שמם וכי הם עדיין רשומים על שם המוכר.
3. התובעים מכרו את המקרקעין לצד ג' בהנחה שלא צפוי קושי מהותי בהליך רישום המקרקעין על שמם. ב"כ התובעים בעסקת המכר, עו"ד בריג'יט תשובה, טיפלה ברישום המקרקעין על שם התובעים. במהלך הטיפול, לאחר שנעשתה פניה לוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה ("הוועדה המקומית"), לצורך קבלת אישור הוועדה המקומית ללשכת רישום המקרקעין, התברר כי הוועדה המקומית דורשת תשלום סך של 82,629.65 ש"ח עבור היטל השבחה כתנאי למתן האישור. מכאן החלה שורת פניות לביטול החיוב או הסדרת התשלום, אל הנתבע, אל מוכר המקרקעין, מר אבינועם צנעני, ואל הוועדה המקומית. הוועדה המקומית סרבה לבטל את החיוב. מר צנעני והנתבע סרבו לשלמו. לאחר דין ודברים שהתנהל בין ארבעת הצדדים הנ"ל במשך כ- 5 חודשים, ולאחר שלא נשא פרי, התובעים נשאו בתשלום היטל ההשבחה. לאחר מכן, המקרקעין נרשמו על שמם והושלמה עסקת מכירתם לצד ג'.
4.התובעים תבעו פיצויים בסך 441,006 ש"ח בגין הנזק שנגרם להם עקב אי רישום הזכויות במקרקעין על שמם על ידי הנתבע במועד. סכום התביעה כלל רכיבים כדלקמן:
א.83,201 ש"ח בגין תשלום היטל ההשבחה לוועדה המקומית.
ב.10,915 ש"ח בגין שכ"ט ששילמו התובעים לעו"ד תשובה עבור הטיפול ברישום הזכויות במקרקעין על שם התובעים.
ג.270,000 ש"ח בגין הפרש מחירי שלוש דירות בבאר שבע. לטענת התובעים, הם תכננו לרכוש בכספי תמורת המכר שלוש דירות בבאר שבע. מספטמבר 2014 ועד לרישום הזכויות על שמם במאי 2015, עלו מחירי הדיור בבאר שבע בסך הנ"ל ונמנע מהתובעים לרכוש את הדירות.
ד.13,500 ש"ח בגין אובדן דמי שכירות.
ה.1,650 ש"ח בגין תשלומי ארנונה.
ו.7,040 ש"ח עבור שכ"ט עו"ד ששולם עבור ניהול מו"מ עם הנתבע.
ז.14,700 ש"ח עבור הפסד שעות עבודה והוצאות נסיעה.
ח.40,000 ש"ח עבור נזק לא ממוני.
5.הנתבע הגיש הודעה לצדדים שלישיים נגד מר צנעני ונגד הוועדה המקומית. לאחר שמיעת ההוכחות, בהמלצת בית המשפט, שהתקבלה על ידי הנתבע, ההודעה לצד שלישי נגד מר צנעני נדחתה ללא צו להוצאות.
ב. המחלוקות וטענות הצדדים
6.הנתבע אינו כופר באחריותו הנובעת מאי רישום הזכויות במקרקעין על שם התובעים סמוך לאחר רכישת המקרקעין על ידם. לטענת הנתבע, הוועדה המקומית לא הייתה רשאית לדרוש תשלום עבור היטל השבחה. לטענתו, לכל הפחות, לא הייתה זכאית, בנסיבות המקרה, לרכיב הריביות העונשיות וקנסות הפיגורים שנכללו בדרישת התשלום. הנתבע טען עוד שרכיב הנזק שנתבע על ידי התובעים בגין עליית מחירי הדיור בבאר שבע לא הוכח. יתר נזקי התובעים הוכחשו.
7.באשר להודעה לצד שלישי נגד הוועדה המקומית, לטענת הנתבע, הוועדה המקומית אחראית לנזקי התובעים, משום שהיא עיכבה את מתן האישור ללשכת רישום המקרקעין. הוועדה המקומית טענה כי בעסקת המכר שנעשתה בין מר צנעני לבין התובעים חלה חבות בתשלום היטל השבחה בהתאם לחוות דעת שמאית. לטענתה, לבית המשפט אין סמכות עניינית לדון בנכונות החיוב ובדרישה לביטול ריביות עונשיות וקנסות. מקומן של טענות אלה, לטענתה, הוא בערר שהנישום (מר צנעני), היה רשאי להגיש. עוד לטענת הוועדה המקומית, לנתבע אין עילת תביעה נגד הוועדה המקומית.
ג. דיון
ג(1) מבוא
8. כמפורט להלן, הנתבע לא רשם את זכויות התובעים במקרקעין סמוך לאחר רכישתם. לכן, הוא חב בנזקי התובעים שנגרמו עקב אי ביצוע הרישום במועד. התובעים זכאים לפיצוי עבור דמי היטל ההשבחה ששילמו, שכ"ט עו"ד ששילמו לעורכי הדין, בזבוז זמן ונסיעות ונזק לא ממוני. התובעים לא הוכיחו את רכיב הנזק המתייחס להפסד בשל עליית מחירי הדיור בבאר שבע ולכן אינם זכאים לו. התובעים גם אינם זכאים לפיצוי עבור דמי שכירות וארנונה.
9.באשר להודעה לצד שלישי, השאלה אם הוועדה המקומית הייתה רשאית לגבות היטל השבחה בגין עסקת המכר נושא התביעה, אינה בסמכותו העניינית של בית משפט זה. הנתבע גם לא ביסס עילה בנזיקין או עילה אחרת שמכוחה מוטלת על הוועדה המקומית אחריות לנזקי התובעים. על כן, דין ההודעה לצד שלישי להידחות.
ג(2) העובדות
10.בהסכם מכר מיום 15.12.1996 התובעים רכשו מאת מר אבינועם צנעני בית (גוש: 3875 חלקה 115/4). הבית היה אחד מתוך ארבעה בתים חד קומתיים שנבנו במגרש ברחוב פינס 28 בגדרה. התובעים היו מיוצגים בעסקה זו על ידי הנתבע.
11.אחרי כ- 18 שנה, בספטמבר 2014, התובעים ביקשו למכור את הבית. התובעים והקונה פנו אל עו"ד תשובה על מנת שתייצגם בעסקה. עו"ד תשובה הפיקה נסח רישום מקרקעין ממנו התגלה שהזכויות בבית עדיין רשומות על שם המוכר, מר צנעני. לטובת התובעים הייתה רשומה רק הערת אזהרה.
12.עו"ד תשובה פנתה לנתבע לבירור העניין. הנתבע הופתע לשמוע שזכויות התובעים לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. הוא בדק את התיק ועדכן שאין מניעה לרשום את הזכויות, הוא יטפל בכך, אך יש צורך לחדש אישורים שתוקפם פג.
13.בהסתמך על דבריו הנ"ל של הנתבע, התובעים חתמו על הסכם מכר מיום 16.9.2014, שבו מכרו את הבית. בהסכם התחייבה הקונה לשלם לתובעים עבור הבית תמורה בסך של 1,850,000 ש"ח. מועד מסירת החזקה נקבע ל- 1.1.2015. בין הצדדים הוסכם כי סך של 200,000 ש"ח שישולם מתוך הון עצמי של הקונה, ישולם לידיה הנאמנות של עו"ד תשובה עד להשלמת הרישום על שם התובעים ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה. יתרת התמורה תשולם על ידי הקונה לאחר רישום הזכויות על שם התובעים. חלק מיתרת התמורה אמור היה להשתלם מכספי הלוואה מובטחת במשכנתא שהקונה התעתדה לקבל. התובעים העריכו, בהסתמך על דברי הנתבע כאמור, כי לא יחול עיכוב ברישום הזכויות בנכס על שמם.
14.על מנת לזרז הליכים, עו"ד תשובה לקחה על עצמה לבצע את רישום הזכויות על שם התובעים. אז התברר לעו"ד תשובה כי הנתבע לא קיבל בשעתו את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה לרשם המקרקעין. עו"ד תשובה הפנתה את תובע 1 ("התובע"), לוועדה המקומית לקבלת האישור, אך הוועדה המקומית התנתה את המצאת האישור בתשלום היטל השבחה הרובץ על הבית בגין תב"ע זמ/בג/563, שנכנסה לתוקף בשנת 1994. לאחר מספר ביקורים של התובע בוועדה המקומית, נמסר לו כי נכון ליום 17.12.2014 חוב היטל ההשבחה הוא בסך של 82,629.65 ש"ח.
15.מייד לאחר היוודע הדרישה לתשלום היטל השבחה, עו"ד תשובה פנתה אל הנתבע וביקשה ממנו להבטיח את מילוי התחייבויות מר צנעני כלפי התובעים, לרבות הסדרת קבלת אישור הוועדה המקומית, ולחלופין לדאוג לביטול דרישת התשלום של הוועדה המקומית. הנתבע פנה למר צנעני ולוועדה המקומית. הוועדה המקומית סרבה לבטל את דרישת התשלום. מר צנעני סרב לשלם את היטל ההשבחה. בהמשך, התובעים דרשו שהנתבע ישלם בעצמו את היטל ההשבחה. דרישתם נדחתה על ידי הנתבע ומבטחתו.
16.ביום 29.4.2015, כחצי שנה לאחר חתימת הסכם מכירת הבית, בלית ברירה, על מנת להקטין את נזקיהם, ועל מנת לאפשר לקונה לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא לצורך תשלום התמורה לתובעים, התובעים נשאו מכיסם בתשלום היטל ההשבחה לצורך קבלת אישור הוועדה המקומית, אישור שבלעדיו לא ניתן היה לרשום את הזכויות על שם התובעים. עם קבלת אישור הוועדה המקומית, עו"ד תשובה השלימה ביום 6.5.2015 את רישום הזכויות על שם התובעים ונרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה. אז התקיים התנאי אשר איפשר את שחרור כספי הנאמנות לידי התובעים. סמוך לאחר רישום הערת האזהרה לטובת הקונה, היא קיבלה את ההלוואה המובטחת בשעבוד, עסקת המכר הושלמה ויתרת התמורה שולמה לתובעים.
17.כאמור לעיל, בהודעה לצד שלישי שהגיש הנתבע נגד מר צנעני הוא טען שחבות תשלום היטל ההשבחה, בהתאם להסכם המכר שנעשה בין מר צנעני לבין התובעים, היא על מר צנעני. בהגנתו, מר צנעני טען שהתשלום שנדרש על ידי הוועדה המקומית אינו כדין וכי הוועדה המקומית לא הייתה זכאית לתשלום שנדרש על ידה. בטענה מרכזית נוספת טען שאם הנתבע לא היה מתרשל והיה דואג לקבל את אישור הוועדה המקומית ללשכת רישום המקרקעין סמוך לעסקת המכר, שכאמור נעשתה ביום 15.12.1996, לכתחילה הוועדה המקומית לא הייתה דורשת תשלום כלשהו עבור היטל השבחה.
18.מר צנעני פרט בתצהירו כי הוא ואמו היו הבעלים של המגרש ברחוב פינס 28 בגדרה, גוש 3875 חלקה 115. מדובר במגרש בשטח של כ- 800 מ"ר, עליו נבנו 4 בתים. בשנת 1994 אושרה תכנית זמ/במ/563, שהיא תכנית משביחה. ביום 27.6.1995 מר צנעני שילם היטל השבחה המתייחס להיתר הבניה להקמת שתי יחידות דיור בחזית החלקה. לצורך בניית שני בתים נוספים בעורף החלקה, שילם היטל השבחה נוסף. (סעיפים 10-12 לתצהיר מר צנעני).
19.ביום 31.12.1996 מר צנעני מכר את זכויותיו בבית הצמוד לבית שנמכר לתובעים, בחזית המזרחית-דרומית שבחלקה, לסלע מרים וצבי. בגין העברת זכויות זו לא חייבה הוועדה המקומית בהיטל השבחה, וניתן אישור הוועדה המקומית להעברת הזכויות על שם הרוכשים. (סעיף 14 לתצהיר מר צנעני).
20.ביום 2.12.1997 נרשמה החלקה בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף בן 4 יחידות דיור. כל בית נרשם כתת חלקה. לצורך רישום הבית המשותף, נדרש פעם נוספת אישור הוועדה המקומית, וזה ניתן ללא חיוב נוסף בהיטל השבחה. (סעיף 15 לתצהיר מר צנעני).
21.ביום 27.9.1998 מכרה גב' מרגלית צנעני, אמו של מר צנעני, את זכויותיה ביחידה המזרחית-צפונית שבחלקה, לשררה שמעון ואביגיל. גם בגין העברת זכויות זו לא חייבה הוועדה המקומית בהיטל השבחה, וניתן אישור הועדה המקומית להעברת הזכויות על שם הרוכשים. (סעיף 16 לתצהיר מר צנעני).
22.ביום 13.1.2005 רכש מר צנעני את זכויותיהם של שררה שמעון ואביגיל בבית שרכשו מגב' צנעני. גם בגין העברת זכויות זו לא חייבה הוועדה המקומית בהיטל השבחה, וניתן אישור הוועדה המקומית להעברת הזכויות על שם הרוכשים. (סעיף 17 לתצהיר מר צנעני).
23.בגין שלוש העסקאות המנויות לעיל, אשר מתייחסות לשני בתים באותו פרוייקט בנייה שבו מצוי הבית שרכשו התובעים, ובגין אותה תכנית זמ/במ/563, הוועדה המקומית הנפיקה אישורים ללשכת רישום המקרקעין ללא חיוב בהיטל השבחה.
24.פניית התובעים לוועדה המקומית לקבלת אישור ללשכת רישום המקרקעין נעשתה בספטמבר 2014. התובעים לא נענו על ידי הוועדה מיד אלא רק 2-3 חודשים לאחר מכן, אז דרשה הוועדה המקומית את תשלום היטל ההשבחה.
25.הוועדה המקומית הגישה חוות דעת שמאית, גב' תמר אברהם. (נספח ב' לתצהיר יו"ר הוועדה המקומית). חוות הדעת נושאת תאריך 16.12.2014, כלומר מועד חוות הדעת סמוך למועד שבו הוועדה המקומית הודיעה לתובעים את סכום היטל ההשבחה. בעמ' 9 לחוות הדעת נאמר שהיטל ההשבחה נגבה בגין "יתרת זכויות הבניה הבלתי מנוצלות: עיקרי כ- 3.75 מ"ר, שירות כ- 4.15 מ"ר, ומרתף כ- 60 מ"ר.'' לדברי השמאית, ההשבחה החלה בנכס נכון למועד הקובע, 13.5.1994, היא בסך של כ- 18,725 ש"ח והיטל ההשבחה בשיעור של 50% הוא בסך של 9,362 ש"ח.
26.לדברי מר צנעני, הוועדה המקומית לא חייבה את שלוש העסקאות כאמור לעיל בהיטל השבחה נוסף מעבר להיטל ההשבחה ששולם בגין בניית יחידות הדיור, משום שלא היו כל זכויות בניה נוספות שאותן ניתן היה לנצל בפועל, שכן קווי הבניין אינם מאפשרים זאת. (סעיף 26 לתצהיר מר צנעני). לדבריו, בחלוף 20 שנה הוחלפה שמאית הוועדה המקומית והשתנתה מדיניות הגבייה של הוועדה המקומית, אשר החליטה, בניגוד להחלטות הקודמות, לחייב בהיטל השבחה בגין אותה תכנית ישנה משנת 1994.
27.לדברי מר רון מסקוביץ, יו"ר הוועדה המקומית, בתצהירו ובעדותו בחקירה נגדית, הוועדה המקומית נתנה אישורים ללשכת רישום המקרקעין במסגרת שלוש העסקאות המנויות לעיל מבלי לחייב בהיטל השבחה, בטעות. הטעות חלה בכל שלוש העסקאות. (סעיף 21 לתצהירו. פרוט' מיום 18.11.2018 עמ' 14 ש' 6-7, 21-23, 25-26). גם ב"כ הוועדה המקומית טען שהוועדה המקומית לא גבתה היטל השבחה בגין שלוש העסקאות האחרות בטעות. (פרוט' מיום 18.11.2018 עמ' 12 ש' 6-7). מר מוסקוביץ אישר שקודם להנפקת אישורים בשלוש העסקאות המקבילות, התיק הועבר לשמאי הוועדה, אשר קבע שאין מקום לחייב בהיטל השבחה. (פרוט' מיום 18.11.2018, עמ' 15 ש' 1-10). מר מוסקוביץ גם אמר בעדותו שאם הייתה נעשית פנייה לוועדה המקומית לקבלת אישור סמוך לאחר מועד עסקת המכר ממר צנעני לתובעים, הוועדה המקומית הייתה מנפיקה אישור ללשכת רישום המקרקעין מבלי לדרוש תשלום, כמו שפעלה בשלוש העסקאות המקבילות. (פרוט' מיום 18.11.2018 עמ' 14 ש' 27-31).
ג(3) אחריות הנתבע
28.על הנתבע, כמי שייצג את התובעים בעסקת רכישת המקרקעין, היה לטפל ברישום הזכויות במקרקעין על שם התובעים, בתוך זמן סביר לאחר העסקה. הנתבע לא עשה כן. ביצוע הרישום הוזנח ונשכח שנים רבות. בנסיבות אלה, הנתבע אחראי לנזקים שנגרמו לתובעים עקב אי ביצוע הרישום כאמור. ייאמר לזכות הנתבע כי הודה באחריותו והוא אף הציע לחסוך את הבירור בשאלת האחריות.
ג(4) הנזק
היטל השבחה
29.התובעים שילמו עבור היטל ההשבחה סך של 83,201 ש"ח. לאור הנסיבות העובדתיות שהובאו לעיל, הוכח שאם הנתבע היה פונה לוועדה המקומית לצורך קבלת אישור ללשכת רישום המקרקעין סמוך לאחר עסקת רכישת הבית, הוועדה המקומית הייתה נותנת אישור מבלי לדרוש תשלום עבור היטל השבחה. בנוסף, אם הוועדה המקומית הייתה מחייבת כבר אז בהיטל השבחה, מר צנעני היה נושא בו. בכל מקרה, התובעים לא היו צריכים לשלם מכיסם סכום זה. בנסיבות אלה, ומשנאלצו לשלם מכיסם עבור היטל ההשבחה, הם זכאים לפיצוי מלא עבור רכיב זה.
שכ"ט עו"ד
30.התובעים זכאים לשיפוי מלא עבור שכ"ט עו"ד בסך של 10,915 ש"ח, שהם שילמו לעו"ד תשובה עבור הטיפול בהעברת הזכויות בבית על שמם, תשלום שלא היה נדרש אילו הנתבע היה מטפל ברישום בשעתו, לאחר שנעשתה העסקה. התובעים זכאים גם לסך של 7,040 ש"ח ששילמו לבא כוחם בגין ניהול המשא והמתן עם הנתבע.
דמי שכירות וארנונה
31.התובעים מסרו את החזקה בבית לקונה כפי התחייבותם בחוזה, ביום 1.1.2015. הם היו אמורים לקבל את יתרת התמורה מאת הקונה עד מועד מסירת החזקה, כלומר עד 1.1.2015. מאחר שחל עיכוב ברישום הזכויות על שם התובעים, יתרת התמורה שולמה לתובעים רק לאחר 6.5.2015, המועד שבו נרשמו הזכויות בבית על שם התובעים.
32.התובעים טענו כי נגרם להם נזק של אובדן דמי שכירות בסך של 4,500 ש"ח לחודש ומסי ארנונה בסך של 550 ש"ח לחודש, עבור 3 חודשים, אוקטובר-דצמבר 2014. סך הכל תבעו עבור דמי שכירות 13,500 ש"ח ועבור מסי ארנונה 1,650 ש"ח. התובעים אינם זכאים לפיצוי ברכיב זה. לגרסת התובעים עצמם, ההתקשרות עם השוכר שהתגורר בביתם קודם למכירת הבית, הסתיימה בספטמבר 2014. התובעים בחרו לא להשכיר את הבית לאחר מועד זה משום שבמסגרת עסקת מכר הבית, הם התחייבו למסור את החזקה בבית לקונה ב- 1.1.2015. התובעים גם מסרו בפועל את החזקה בבית לקונה ב- 1.1.2015. לתובעים לא הייתה, אפוא מניעה להשכיר את הבית בחודשים הנ"ל. הם בחרו לא לעשות זאת ולעובדה שהם לא השכירו את הבית בתקופה זו, אין קשר לנתבע או להתרשלותו. התובע, למעשה, הודה בעדותו שאין יסוד לרכיב זה של התביעה. (פרוט' עמ' 18 ש' 7-13).
33.התובעים טענו לחלופין כי הם זכאים לפיצוי הנ"ל עבור התקופה החל מהמועד שבו נמסרה החזקה בבית לקונה ועד למועד רישום הזכויות על שמם במאי 2015. לא ניתן לקבל טענה זו. בהסכם המכר שעשו התובעים הם התחייבו כלפי הקונה למסור לה את החזקה בבית ביום 1.1.2015 והם גם מסרו לה את החזקה במועד. ממילא ולכתחילה לא היה בידם להשכיר את הנכס בתקופה זו.
הפסד בגין עליית מחירי דיור
34.לטענת התובעים, הם תכננו לקנות בכספי התמורה של הבית שלוש דירות בבאר שבע לילדיהם, במחיר ממוצע של כ- 600,000 ש"ח לדירה. לטענתם, בסופו של יום נאלצו לוותר על רכישת הדירות, משום שממועד חתימת החוזה, 16.9.2014, ועד לרישום הזכויות בבית על שם התובעים, ביום 6.5.2015, משך כשמונה חודשים, התייקרו הדירות בבאר שבע בשיעור של 15%, הסכום שעמד לרשותם כבר לא כבר הספיק ונדרשו להם 270,000 ש"ח נוספים, אותם הם תובעים כפיצוי.
35.התובעים הגישו חוות דעת שמאי, מר חיים רינגבירץ. בחוות הדעת נאמר שהיא אינה מתייחסת לדירה ספציפית אלא נועדה להעריך את שיעור השינוי הממוצע במחירי הדירות בבאר שבע. השמאי חיווה דעתו כי עליית המחירים בתקופה המדוברת היא בשיעור של 15%.
36.בעדותו של מר רינגבירץ בחקירה הנגדית הוא אמר שהתובעים כלל לא אמרו לו אם הם תכננו לרכוש דירות 3 חדרים או דירות 4 חדרים. לדבריו, גם לא נאמר לו שהתובעים תכננו לקנות דירות במחיר 600,000 ש"ח לדירה. (פרוט' עמ' 6 ש' 22. עמ' 7 ש' 6-9). עוד אמר שחוות דעתו מתייחסת לדירות ארבעה חדרים בלבד וכי במועד הרלבנטי כלל לא ניתן היה לרכוש דירת 4 חדרים ב- 600,000 ש"ח. (פרוט' עמ' 7 ש' 10-13). ראו גם בעמ' 9 ש' 1-2, שם אמר שהדוגמאות שהוא פרט בנספח ב' לחוות דעתו הן לדירות 4 חדרים. בהמשך חקירתו הנגדית, תוך שהוא סותר מניה וביה את עדותו הקודמת, טען שבמועד הרלבנטי ניתן היה לרכוש דירה בסכום של 600,000 ש"ח באזורים שנבדקו על ידו. (פרוט' עמ' 7 ש' 20-21, עמ' 9 ש' 27-30). זאת למרות שבחוות דעתו אין דוגמא לדירה במחיר זה נכון לספטמבר 2014. ועוד בסתירה גמורה לטענתו הקודמת, לפיה חוות דעתו מתייחסת לדירות 4 חדרים בלבד, טען שחוות דעתו מתייחסת גם לדירות 3 חדרים. (פרוט' עמ' 9 ש' 31-34). מר רינגבירץ, שכלל לא בדק מחירי דירות 3 חדרים, טען שמחירה של דירה קטנה יעלה על מחירה של דירה יותר גדולה. (פרוט' עמ' 9 ש' 25-26). לנוכח עדותו כאמור לעיל, חוות דעתו של מר רינגבירץ ועדותו אינן מהימנות ולא ניתן לסמוך עליהן.
37.יש לציין כי מלבד טענה בעלמא, לפיה התובעים תכננו לרכוש 3 דירות כאמור תמורת 600,000 ש"ח לדירה, התובעים לא הביאו כל ראיה ממשית לתכנית זו או להצעות מחיר קונקרטיות שהיו מונחות לפניהם לדירות במחיר זה. הם גם לא הסבירו מדוע הם לא רכשו בכספי התמורה לפחות שתי דירות. לנקודה זו ראו את עדותו של התובע, לפיה כשלוש שנים לאחר שהתקבלו, כספי תמורת המכר מופקדים בבנק. (פרוט' עמ' 15 ש' 11-12).
38.לאור האמור, התביעה ברכיב זה נדחית.
הפסד זמן, הוצאות נסיעה, נזק לא ממוני
39.התובע טען כי הוא נדרש לנסיעות רבות ממקום מגוריו, מצפה רמון, לאזור המרכז, לצורך הטיפול ברישום הזכויות בבית על שם התובעים. לדבריו, נאלץ להגיע למשרדי הוועדה המקומית 4-6 פעמים. לטענתו, נגרם לו הפסד של שעות עבודה והוצאות נסיעה בסך של 14,700 ש"ח. התובע לא הציג מסמכים או אסמכתאות כלשהם להפסדי שכר ולהוצאות נסיעה. הוא גם לא פירט בתצהירו את מועדי הנסיעות השונות, מטרותיהן וכיצד חישב את הסכום שתבע. עם זאת, ניתן לקבל שהתובע נאלץ להטריח את עצמו לאזור המרכז, לרבות למשרדי הוועדה המקומית, לצורך הסדרת רישום זכויותיו בבית. בנסיבות אלה, ייפסק לתובעים ברכיב זה, בדרך של אמדן סך של 7,500 ש"ח. התובעים זכאים גם לפיצוי עבור נזק לא ממוני בגין עוגמת נפש ומתח נפשי אשר יועמד, בהתחשב בנסיבות המקרה, על סך 15,000 ש"ח.
ג(5) ההודעה לצד שלישי
40.הנתבע טען בהודעה לצד שלישי שהגיש נגד הוועדה המקומית, כי לכתחילה הוועדה המקומית לא הייתה רשאית לגבות מהתובעים עבור היטל השבחה, ולכן אם יחויב הנתבע לשלם לתובעים סכום כלשהו, על הוועדה המקומית לשפותו או לפצותו בכל סכום בו יחויב בשים לב לאחריותה של הוועדה המקומית לאירועים נושא התביעה. (סעיף 20 להודעה לצדדים שלישיים).
41.השאלה אם הוועדה המקומית הייתה רשאית לגבות היטל השבחה בגין עסקת המכר נושא התביעה, אינה מצויה בסמכותו העניינית של בית משפט זה. הנתבע גם לא ביסס עילה בנזיקין או עילה אחרת שמכוחה מוטלת על הוועדה המקומית אחריות לנזקי התובעים. לכן, דין ההודעה לצד שלישי להידחות.
42.כפי שצויין לעיל, הוכח שאם הייתה נעשית לוועדה המקומית פנייה לקבלת אישור ללשכת רישום המקרקעין סמוך לאחר 15.12.1996, הוא מועד עסקת המכר בין מר צנעני לבין התובעים, לא היה חל בעסקה חיוב בגין היטל השבחה. לאחר כ- 18 שנה ממועד העסקה, הוועדה המקומית ערכה שמאות חדשה והחליטה כי יש מקום לחייב בהיטל השבחה. זאת כאשר בעבר, שמאי הוועדה המקומית סבר שאין מקום לחיוב בהיטל השבחה בשלוש עסקאות שנסיבותיהן העובדתיות זהות. לעניין זה ראו את עדותו של מר מוסקוביץ, לפיה קודם להפקת אישורי הוועדה המקומית בשלוש העסקאות המקבילות, התיק הועבר לשמאי הוועדה, אשר קבע שאין מקום לחייב בהיטל השבחה. (פרוט' מיום 18.11.2018, עמ' 15 ש' 1-10). מר מוסקוביץ גם העיד שהוועדה המקומית לא תגבה היטל השבחה בגין אותן 3 עסקאות מטעמי התיישנות. מדובר, אפוא, בנסיבות יוצאות דופן וחריגות, שבהן, מבחינת הוועדה המקומית, היא יצאה נשכרת מהתרשלותו של הנתבע. דווקא משום שלא רשם את הזכויות ולאחר שהתיק נבחן על ידי שמאית אחרת, נוצרה לוועדה המקומית הזדמנות לדרוש היטל השבחה בגין אותה עסקה.
43.הנישום הוא מר צנעני, והוא בעל הזכות, הידע והיכולת להשיג על השומה. מר צנעני, סרב לקחת חלק בהליכי השגה וערר משום שהיה בדעה שהוא אינו צריך להטריח את עצמו בהליכים אלה משום שבכל מקרה אין לא עילה ולא הצדקה לחייב אותו בתשלום היטל ההשבחה, וטעמיו היו מוצדקים. נוצרה, אפוא, סיטואציה, שבה הנישום אינו תוקף את השומה בהליך של ערר. בפועל, היטל ההשבחה שולם על ידי מי שאינו חב בו, התובעים, ואלה תובעים מהנתבע להשיב להם את ששילמו בשל אחריותו, מבחינתם, למצב שנוצר. בנסיבות אלה, ראוי שהוועדה המקומית תגלה גמישות ותבטל ריביות עונשיות וקנסות פיגורים. בהקשר זה, יו"ר הוועדה המקומית עצמו העיד שאם היה מוגש ערר במקרה זה, ביטול הריביות היה נשקל בחיוב. (פרוט' מיום 18.11.2018 ש' 5, 13-15).
ד. סוף דבר
44.הנתבע ישלם לתובעים את הסך של 123,656 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.
45.באשר להוצאות המשפט, לאור הפער בין סכום פסק הדין לבין סכום התביעה, יחוייב הנתבע לשלם מחצית אגרת בית המשפט. לאור התוצאה כאמור לעיל בסעיפים 34-38, התובעים יישאו בשכר השמאי מטעמם. בהתאם, הנתבע ישלם לתובעים מחצית אגרת בית המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ובנוסף, שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ש"ח.
46.ההודעה לצד שלישי נדחית ללא צו להוצאות.
המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, י"ד תשרי תש"פ, 13 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.
