אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ת"א 4333-07-11 כץ ואח' נ' ליבוביץ' ואח'

ת"א 4333-07-11 כץ ואח' נ' ליבוביץ' ואח'

תאריך פרסום : 24/08/2016 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
4333-07-11
18/08/2016
בפני השופט:
גיא הימן

- נגד -
התובעים:
1. סמדר כץ
2. ארנון דניאל כץ

עו"ד אמיר שוהם
עו"ד ניר סמוגורה
הנתבעים:
1. עדי ליבוביץ'
2. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (נמחקה 25.7.2011)
3. ברכה בן ימי
4. רועי בן ימי
5. לשכת רישום המקרקעין- נתניה (נמחקה 17.7.2011)

עו"ד בנימין קריתי
עו"ד נעם מ' זוכמן
עו"ד יעקב כספי
עו"ד יעל ארז-גולדשטיין
פסק-דין

1.זו היא, בתמצית, תביעה מתחום דיני-הפירוש של חוזים. הסכמי-שיתוף במקרקעין, שבהם נקשרו הצדדים, לקו ולא בליקוי אחד. עתה יש לקבוע מהו תוכנם הנכון וכיצד מתגברים על העובדה כי לא ניתן, בשום פנים, לקיימם כלשונם. לפרקים נדמה כי פתרונה של בעיית תַּרְבּוּע-העיגול, אילו נפתרה, קל היה מיישובה של הקושיה אשר הונחה לפנַי בפרשה זו. הפתרון הוא קשה. אין הוא למשעי. אך הוא מתיישב, להשקפתי, טוב מאחרים עם כללי-הפרשנות, עם השכל-הישר ועם תחושת-הצדק.

 

המקרקעין והרקע הדרוש

2.הצדדים הם, כאמור, שותפים במקרקעין. לשמחתם מצויים המקרקעין הללו, ששטחם הכולל הוא 8,452 מטרים רבועים וייעודם גם למגורים, בגוש 6671 או, בפשטות, בכפר-שמריהו. לנתבעים 3 ו-4, יחד, מחצית מזכות-הבעלות במקרקעין. לתובעים, יחד, 25 אחוזים מן הבעלות וכך גם לנתבע 1. יחס זה מאפיין, לפי המוסכם בין השותפים, גם את חלוקתה של ההחְזקה בקרקע. נתבעים 3 ו-4 מחזיקים בלמעלה מארבעה דונמים. לתובעים – למעלה משני דונמים וכמותם גם לנתבע 1. בגדרי-בעלותם בקרקע חולקים הצדדים, עוד, את זכויות-הבנייה בה וחלקן כבר מומש בבנייתם של בתים.

 

3.בראשית הייתה הבעלות משותפת לִשניים – לנתבע 1, מר עדי ליבוביץ' ולבן-דודו, מר עודד ליבוביץ'. אלה רכשו יחד את המקרקעין בשנת 1985. הם חילקו בינם את ההחְזקה לשני חצאים. ביום 11.11.1986 קיבל כל אחד מהם מן הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הֵיתר לבנייתו של בית על המחצית שבהחְזקתו. המצב התכנוני, שהיה תקף אז, הרשה לבנות בכל המקרקעין עד שתי יחידות-דיור ושטחן, יחד, הוא 600 מטרים רבועים. היה זה לפי תוכנית, שמספרה הר/410א (פורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 4.7.1968, י"פ התשכ"ח 1789. "הר" הוא קיצור-שמה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה). תוכנית זו קבעה כי, ככלל, ייבנה במקרקעין בֵּית-מגורים אחד אך הסמיכה את גורמי-התכנון לאשר את בנייתם של שני בתים. "לוח-החלוקה" שבתוכנית הגביל את שטחו של בית ל-300 מטרים רבועים אך התוכנית הסמיכה את גורמי-התכנון לאשר, במסגרת הקלות, את הגדלתו. תוכנית עוקבת, הר/1459 מיום 20.7.1978, לא שינתה דבר בעל-משמעות לעניננו.

 

ההֵיתר, שניתן לכל אחד משני השותפים, הִרשה את בנייתו של בית-מגורים ושטחו העיקרי הוא כ-300 מטרים רבועים (298.05 מ"ר, ליתר דיוק. לשם-הנוחות עיגלו הצדדים את המידות וכך אעשה גם אני. ההיתרים הוגשו וסומנו ת/2 ות/4, בהתאמה). ביום 1.7.1987 הוּתר לעדי לבדו, במסגרת של הקלה, לבנות עוד 11.16 מ"ר של שטח עיקרי. בכך הועמד שטחו העיקרי, המותר, של ביתו על כ-310 מ"ר (309.21 מ"ר במדויק; ת/1). הבתים עמדו על תִּלם משנת 1987. מתברר שעודד וגם עדי, כל אחד בביתו, חרג מן ההיתר ובנה, כנדמה במרתף-הבית, עוד מעט שטח עיקרי ללא רשות (פרוטוקול, מעמ' 69, ש' 32; עמ' 121, ש' 18).

 

בחודש דצמבר 1992 מכר עדי חצי מזכויותיו במקרקעין – כלומר, רבע בלתי-מסוים מן הבעלות וזכות להחזיק במחצית מסוימת של החלק המסוים שבו הוא החזיק – לגב' אורלי כהן. הבית, שבנה עדי, עמד על חלק-הקרקע אשר הזכות להחזיק בו נמכרה לרוכשת זו. מה שנותר בידיו הוא רבע בלתי-מסוים מן הבעלות וזכות להחזיק ברבע מסוים מן החלקה ועליו לא עמד בית. ההסכם, שנקשר בין עדי לבין אורלי, ייקרא להלן: הסכם-המכר. אין לבלבל בינו לבין הסכמי-השיתוף, העומדים כאן לפירוש.

 

הסכמי-השיתוף

4.בתאריך 11.2.1993 נקשרו שלושת השותפים דאז – עודד, עדי ואורלי – בהסכם-שיתוף (הנספח הראשון לכתב-התביעה, להלן: הסכם-1993). תכליתו הייתה לחלק בינם את ההחְזקה במקרקעין ואת השימוש בם. לעודד נמסרה החְזקה בלעדית (בכפוף לזכויות-מעֲבר) ב-4,226 מטרים רבועים בחלקם המערבי של המקרקעין ועליהם הבית שבנה למגוריו. אורלי קיבלה להחזקתה הבלעדית (בכפוף לזכות-מעבר) 2,113 מטרים רבועים ועליהם הבית, שבנה עדי, בצדו המערבי של מזרח-החלקה (כלומר, בתווך בין עודד לבין עדי). עדי קיבל להחזקתו הבלעדית את 2,113 המטרים הרבועים הנותרים במזרח-החלקה והם ריקים מבנוי. בסעיף הששי להסכם-1993 נכתב כך:

 

"זכויות הבניה על החלקה יחולקו בחלקים שווים בין עודד לבין עדי באופן שכל צד יהיה רשאי לקבל מחצית מזכויות הבניה על החלקה, ולממשן על החלק שקיבל כמפורט לעיל. מובהר כי ל[אורלי] כהן אין זכות לחלק כלשהוא בזכויות הבניה על החלקה להוציא זכויות הבניה שאינן מנוצלות, ככל שהן קיימות, בכל הקשור לבנית מרתף בבית [שבהחזקתה]".

 

5.תוכנית חדשה, שנכנסה לתוקף קודם לכן באותה שנה (הר/1753, פורסמה 27.2.1993, י"פ התשנ"ב 2316), לא הוסיפה, אמנם, על זכויות-הבנייה אשר נותרו 600 מטרים רבועים של שטח עיקרי, אך היא אִפשרה לחַלקן על-פניהן של שלוש יחידות-דיור בּמְקום על-פני שתיים (שטחה של היחידה השלישית הוגבל ל-300 מטרים רבועים לכל היותר). בשנת 2007 חל שינוי. תוכנית עדכנית – הר/2134 מספרה (פורסמה 19.7.2007, י"פ תשס"ז 15 ותכונה להלן: תוכנית-2007) – אִפשרה להגדיל את זכויות-הבנייה על-מנת להקל על הקמתה של יחידה שלישית. בסעיף השני לתקנון-התוכנית נותר מעוגן הכוח לבנות, לכל היותר, שלוש יחידות-דיור במקרקעין ושטחן "300 מ'ר ל-2 יחידות-דיור [יחד] + 300 מ'ר ליחידת-דיור שלישית". ברם, סעיף 3.1 לתקנון הוסיף וקבע:

 

"מעֵבר לשטחי הבניה העיקריים רשאית הועדה המקומית לאשר תוספת של עד 6% משטח החלקה לסך זכויות הבניה בגין שיפור התכנון".

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ