גבאי ואח' נ' זלניק ואח'

מדובר בתביעה כספית על סך 125,000 ₪ בגין עבודות בניה שביצעו הנתבעים עבור התובעים ואשר לעמדת התובעים בוצעו בניגוד לדין ולתקן והסבו להם נזק.

תמצית העובדות הרלבנטיות וטענות הצדדים

1. התובעים הינם בעליה של דירה ברחוב טשרניחובסקי 65/2 בכרמל הצרפתי בחיפה (להלן – הדירה).

2. הנתבע 1 (להלן – זלניק) הינו מהנדס בניין עצמאי .

   הנתבע 2 (להלן – לואיס) הינו מנהל פרויקטים לשיפוצים .

   הנתבע 3 (להלן – עוואד ) הינו מנהל עסק לבנייה ולשיפוצים הנקראת 'ממ"ד הצפון' (להלן – העסק או ממ"ד צפון).

3. התובעים ביקשו לבצע עבודות בניה בדירה ולהוסיף ממ"ד וחדר מגורים.

   לשם כך, יצרו קשר עם לואיס על מנת שיטפל עבורם בעריכתן והגשתן של תכניות הבנייה לרשויות המוסמכות. ההתקשרות בין הצדדים החלה במהלך שנת 2014 (ראו הצעת מחיר שצורפה כנספח א לחוו"ד בן עזרא 1).

4. בקשה למתן היתר הוגשה לראשונה ביום 16.4.15 , עדכון הוגש ביום 27.4.16 והעניין נמשך זמן מה. בד בבד להתנהלות לקבלת ההיתר, ביום 6.9.15 ניתנה הצעת מחיר של לואיס על נייר פירמה של ממ"ד הצפון, לפיה עלות בניית הממ"ד בשטח 12.6 מ"ר ברוטו עומדת על 70,000 ₪ ועלות תוספת חדר עבודה הינה 40,000 ₪. הסכומים אינם כוללים מע"מ.

   ביום 6.9.15 התקשרו התובעים עם ממ"ד הצפון, באמצעות לואיס, בהסכם לביצוע עבודות הבניה דלעיל תמורת סכום של 110,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.

   סוכם כי העבודה תתחיל תוך 14 ימים ממועד אישור העירייה את התוכניות וכי העבודות יסתיימו תוך 80 ימים מתחילתן בפועל.

5. התובעים טוענים כי שילמו ללואיס סך כולל של 132,090 ₪ בהתאם להסכם ובתוספת עלות מערכת הסינון לממ"ד שאינה חלק מההסכם בין הצדדים.

6. ביום 18.1.16 ניתן אישורו של זלניק לעירייה לפיו התוספת שבוצעה לדירה הינה יציבה ותקינה. התובעים קיבלו מלואיס וממ"ד הצפון תעודה אחריות ביום 24.1.16 אשר כוללת אחריות ל-5 שנים לתיקוני רטיבות בדירה.

7. ביום 6.5.16 התובעים הזמינו את המהנדס אברהם בן עזרא (להלן – בן עזרא) בשל רטיבות בדירה באזור התוספת לבניה. בן עזרא מצא כי הממ"ד נבנה תוך סטייה מהתוכנית המאושרת לבנייה ובכך נגרמה ירידת ערך. בנוסף, נמצאו פגמים שונים בבנייה עצמה לרבות סדקים, דלת שאינה נפתחת לזווית ישרה, אי הסדרת איטום על הגג, בתוספת וכדומה. בן עזרא ערך את חוות דעתו ביום 23.5.16 ואמד את עלות תיקון הליקויים בסך 19,850 ₪ בתוספת מע"מ ופיקוח (להלן- חוו"ד בן עזרא 1). זמן ביצוע העבודה הוערך למשך כחודשיים. על בסיס הליקויים האמורים הוגשה התביעה בתיק זה.

8. ביום 29.12.16 ביקר שוב בן עזרא בדירה נוכח תלונות התובעים על רטיבות. בביקור זה אותרה רטיבות בשל עבודת איטום לקויה שלא תוקנה. המומחה תיעד את הרטיבות והעריך את עלויות התיקון בסך 30,400 ₪ בתוספת מע"מ ופיקוח (להלן- חוו"ד בן עזרא 2).

9. מטעם התובעים הוגש תצהירה של גב' אסתר גבאי, בגינו נחקרה. בנוסף, הציגו התובעים חוות דעת של השמאי אלי סידאווי לפיה נגרמה ירידת ערך בגין אי התאמה בין הבניה בפועל להיתר ולתקנות בגבולות סך של 67,500 ₪ (להלן – חוו"ד סידאווי) וכן הגישו את חוות הדעת שערך בן עזרא בשני ביקוריו, כמפורט לעיל.

   התובעים עותרים לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, בגין אחריותם לתכנון כושל של תוספת הבנייה, ביצוע הבניה באופן לקוי, כמפורט בחוות דעת בן עזרא, וגרימת נזק של ירידת ערך לדירה מחמת אי התאמה בביצוע הבניה אל מול התכניות שנערכו.

10. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של זלניק, עוואד ולואיס. זלניק ולואיס נחקרו בגינם ואילו עוואד לא התייצב ולכן תצהירו נמשך מהתיק. בנוסף, הוגשו חוות דעת מטעם המהנדס רונן שטרנברג (להלן – שטרנברג) אשר נערכו בשני מועדים. האחת מיום 3.8.16 (להלן – חוו"ד שטרנברג 1) , התייחסה לליקוים בחוו"ד בן עזרא 1 ומעריכה את עלות תיקון הליקויים שנמצאו בסך 800 ₪ כאשר ניתן לבצע את התיקונים ביום עבודה אחד, ללא צורך בדיור חלופי. חוות דעת משלימה של שטרנברג נערכה ביום 20.2.17 (להלן – חוו"ד שטרנברג 2), בהתייחס לחוו"ד בן עזרא 2. אינג' שטרנברג מאשר קיומה של רטיבות בהתאם למסקנות בן עזרא, אולם קובע כי מדובר ברטיבות שאינה קשורה לעבודות שבוצעו על ידי הנתבעים, אלא לפיצוץ בצינור מים. הנתבעים הגישו גם חוות דעת שמאית של מר רמזי קעואר (להלן – חוו"ד קעואר ) אשר נערכה ביום 12.3.17 ובמסגרתה מעריך השמאי כי לא זו בלבד שלא נגרמה לדירה כל ירידת ערך אלא שערך הדירה עלה בעקבות תוספת הבנייה נשוא המחלוקת.

    הנתבעים סבורים כי דין התביעה כנגדם להידחות משום שלא הוכחה כל התרשלות בתכנון ובביצוע, הליקויים שנמצאו הינם מינוריים והתובעים מנעו בעדם את ביצוע התיקון הנדרש וכן נטען כי אין כל ירידת ערך הן מחמת היעדר אי התאמה שכן הביצוע בפועל תאם את המצב הנתון בשטח והן משום שתוספת הבניה העלתה את שווי הדירה. בנוסף, מפנים הנתבעים לראיות נוספות שלטענתם התגלו להם לאחר שמיעת העדים בתיק ומהן עולה כי הדירה נמצאת במתח המיועד לפרויקט 'פינוי ובינוי' כך שבפועל לא נגרם לתובעים כל נזק.

11. לאור ההבדלים בין עמדות המומחים שהובאו מטעם הצדדים, מונו שני מומחים מטעם בית המשפט כדלקמן –

    אינג' צבי רום (להלן – רום או המומחה ההנדסי), בתחום ההנדסי, אשר ערך חוות דעתו ביום 2.11.17 ובה העריך את עלות תיקון הליקויים שנמצאו בדירה בסך 26,306 ₪, הכולל עלות פיקוח הנדסי ומע"מ.

    מר דורון חזיזה (להלן – חזיזה או שמאי בית המשפט), בתחום שמאות המקרקעין, אשר ערך חוות דעתו ביום 22.3.18 ובה העריך את שווי ירידת הערך בגין גובה תקרות התוספות שהקימו הנתבעים, בסך 23,170 ₪.

12. במסגרת הדיון שהתנהל ביום 19.11.18 נחקרו העדים. לבקשת הנתבעים, ניתנה הזדמנות לזמן את המומחים מטעם בית המשפט לחקירה, אך בסופו של יום הם ויתרו עליה וניתן צו לסיכומים.

    לאחר שהוגש סיכום טענות התובעים, הגישו הנתבעים בקשה לצרף ראיות נוספות. מדובר בפוסטים מאתר Facebook.com (להלן – פייסבוק) וטיוטת הסכם של חברת אשדר, על פיה טענו הנתבעים כי הדירה נמצאת במתחם שעומד לעבור הליך 'פינוי בינוי', מה שלכאורה משפיע על היקף הנזק שנגרם לתובעים.

    בהחלטה מיום 13.2.19 קבעתי כי אף שלא ניתן טעם ענייני מדוע ראיות אלה לא הוצגו בזמן אמת, יכול ויש לראיות האמורות רלוונטיות לסוגיית הנזק הנדון בהליך זה ולכן ניתן לנתבעים האפשרות לצרף ראיות אלה לתיק, על אף השלב המאוחר בו הוגשו. בהתאמה, ניתנה גם לתובעים האפשרות לצרף לחומר הראיות את שאלות ההבהרה ששלחו למומחה ההנדסי, אף שגם אלה לא צורפו במועד שנקבע להגשת ראיות.

     

    דיון והכרעה

     

    היריבות בין הצדדים

     

13. הנתבעים טוענים כי דין התביעה נגד זלניק ולואיס להידחות ולו מחמת היעדר יריבות, שכן לתובעים קשר חוזי רק מול הנתבע 3 ולכן הנתבעים 1 ו-2 אינם נדרשים להליך. אין בידי לקבל טענות אלה ואסביר.

14. בנוגע לזלניק – הנתבעים טוענים כי דין התביעה נגדו להידחות משום שאין חולק כי ערך את תכנית השינויים לרשויות התכנון והבנייה ומעבר לכך לא היה לו כל חלק בביצוע עבודות הבניה והשיפוץ ואין לו כל התקשרות עם התובעים. זלניק מוסיף וטוען כי לעניות דעתו המקצועית, העבודה בוצעה בצורה טובה ומלאה ולכן אישר את הביצוע כנדרש. לעמדתו, רישום הגובה התקרה בחדר הממ"ד על 2.7 מטר בוצע על יסוד התכניות הקיימות בעירייה, אולם כאשר התברר בשטח כי גובה התקרה נמוך יותר, 2.5 מטר, היה צורך לבצע התאמות לשטח. לדידו, אין חשיבות מעשית לטעות שהתבררה בדיעבד שכן בפועל מתבצעת הבנייה על פי המצב הנתון בשטח ולמיטב ניסיונו, אף אילו ידעו התובעים בזמן אמת כי אלה פני הדברים, סביר להניח שהיו ממשיכים בביצוע. בנוסף, הממ"ד עומד בתקן של פיקוד העורף ואין בהפרשי הגובה כדי להסב נזק לתובעים.

15. הוכח כי מדובר במהנדס בניין עצמאי אשר ערך את התכניות בבקשה לקבלת היתר בנייה. הגם שאין התקשרות בכתב בין זלניק לתובעים, ברי כי תפקידו בתהליך אישור הבניה נשוא התביעה היה מהותי ומשמעותי. מדובר במהנדס אשר ערך עבור התובעים את תכניות הבניה לאישור וקבלת היתר, אשר על יסודן למעשה החלה הבניה בפועל. בין אם ההתקשרות מולו נעשתה באופן ישיר ובין אם באופן עקיף במובן זה שפעל עבור הנתבעים 2-3, אין בכך להפחית מאחריותו כלפי התובעים, אשר בשמם ולמענם ערך את בקשת ההיתר.

16. זאת ועוד. בזיקה לסוגיית האחריות של זלניק הוכח כי תכניות אלה נערכו על ידו מבלי שביקר בשטח בפועל, מפאת 'עומס עבודה' כדבריו. הוכח כי התכנית נערכה על יסוד ניסיונו והיכרותו את ה'שיכונים' הישנים בחיפה ולאחר עיון בתכניות המקוריות הנמצאות בעירייה (ראו עמ' 8 לפרוטוקול ש' 23- עמ' 9 ש' 13).

    מעדותו עלה כי הפיק לקחים מהמקרה דנן, במובן זה שכיום הינו מודע לטעויות הרישום במידות הנקובות בתכניות המקוריות ומיידע את הלקוחות מראש כי תיתכן אי התאמה בבנייה ומקבל אישורם לכך מראש (ראו דבריו בעמ' 10 לפרוטוקול ש' 17-13).

    בשים לב לדברים שנשמעו מפיו של זלניק במהלך חקירתו, יש לקוות כי ישכיל להפנים שיטת עבודה שונה מזו בה נהג בעניינם של התובעים וידאג להתייצב בשטח בפועל, כעניין שבשגרה. לצורך מילוי חובתו המקצועית, יש לבצע את הבדיקות הנחוצות ולא להסתמך על 'ידיעה אישית' נטענת של תכניות קיימות ושל מבנים ישנים.

17. בנוגע ללואיס - הנתבעים טוענים כי לואיס היה ועודנו מנהל פרויקטים שכיר אצל עוואד. עוואד הוא מנהל ממ"ד הצפון, עסק המתנהל תחת מספר עוסק מורשה שלו. למעשה כל ההסכמה החוזית הינה מול עסקו של עוואד בלבד. טענות אלה קרסו במבחן הראיות. הוכח כי לואיס איננו משמש עובד שכיר גרידא, כי אם המוציא והמביא של ההזמנות והעבודה בפועל בממ"ד הצפון, כאשר עוואד עוסק אך ורק בענייני ביצוע הבניה בפועל, לצידו של לואיס.

18. הוכח כי המשא ומתן ואף כריתת ההסכם התבצעה לכל אורך הדרך מול לואיס בלבד. התובעת סיפרה על היכרות קודמת של בעלה ולואיס, שניהם ילידי עכו, על ההתנהלות שלה באופן אישי מול לואיס ועל כך שכל העניינים הנוגעים לשיפוץ, מא' ועד ת', נסגרו וסוכמו אך ורק מולו (ראו ס' 5-4 לתצהיר התובעת ועדותה בעמ' 4 לפרוטוקול ש' 24-11). לדבריה, את עוואד זכתה לפגוש רק בשלב העבודה וגם אז לא הוצג בפניה כמי שמנהל את חברת ממ"ד הצפון. עדותה של התובעת נחזית אמינה ומתיישבת עם המסמכים שהוצגו בפועל.

19. המסמכים שהופקו מטעם הנתבעים 2-3 נושאים את שם העסק 'ממד הצפון', אם כי שם הגורם להתקשרות המופיע על גבי מסמכים אלו הוא לואיס בלבד (ראו נספחים א ו-ב לתצהיר התובעת). יוער כי גם על החשבונית של ממד הצפון, מופיע הטלפון של לואיס ולא של עוואד. אף שעוואד הוא העוסק המורשה על שמו רשום העסק.

    לואיס אמנם מבקש למזער את מעמדו ולהציג עצמו כמנהל פרויקט שכיר בלבד בממ"ד הצפון, אולם הנתונים שהוצגו מכרסמים משמעותית בגרסתו זו.

    הוכח כי לואיס היה מופקד על ביצוע העבודה של התובעים מתחילתה ועד סופה. מולו נוהל המשא ומתן ואף סוכם התשלום. מולו סוכם עניין הכנת התוכניות. לידיו בוצע התשלום בפועל. עוואד השתלב רק בשלב ביצוע העבודות בפועל. התנהלותו של לואיס אינה מתיישבת עם התנהלות של 'מנהל פרוייקטים שכיר', כפי שמבקש לואיס לשכנע.

20. עניין נוסף שהוצג הוא הסכם שסומן ת/3 שנערך מול לקוח אחר של הנתבעים 2-3, בעניין אחר לחלוטין, אלא שגם שם חתום לואיס כ'קבלן' ולא עלה בידו להסביר מדוע נדרשת חתימתו על הסכם מקום בו גם עוואד וממ"ד הצפון חתומים על ההסכם.

21. ודוק, משעה שכך בחר לואיס להציג עצמו בפני התובעים, ומשעה שחלק נכבד משיקוליהם לבצע את העבודה באמצעותו היתה ההיכרות האישית ביניהם, אין מקום לאפשר ללואיס 'להסתתר' כעת מאחורי טענות משפטיות ריקות מתוכן, אשר למעשה מהוות ניצול לרעה של פרגוד העסק של עוואד. נוכח מכלול הנימוקים דלעיל ניתן לקבוע כי בהחלט מדובר בבעל דין נדרש לצורך הדיון וההכרעה בטענות נשוא התביעה.

     

    ליקויי הבניה

     

22. התובעים הגישו שתי חוות דעתו של אינג' בן עזרא בהן מוערכים נזקים בסך 64,671 ₪ בגין ליקויים בעבודות הנתבעים הנדונות כאן.

    מנגד, הנתבעים הגישו חוות הדעת מטעם אינג' שטרנברג בהן נקבע כי קיימים נזקים בסך 800 ₪ בגין ליקויים בעבודת הנתבעים הנדונות כאן.

    בחוות דעת המהנדס רום בחן המומחה ההנדסי את כל חוות הדעת מטעם הצדדים.

    למעשה, אינג' רום קיבל את מרבית הליקויים הנזכרים בחוות הדעת מטעם התובעים. עם זאת, הערכת העלויות של אינג' רום היו לרוב "צנועות" יותר מהערכותיו של אינג' בן עזרא.

    יובהר כבר עתה כי במרבית המישורים הנני מוצאת כי יש לאמץ את המלצות המומחה רום, מסקנה המתיישבת גם עם עמדת הצדדים עצמם, כפי העולה מהסיכומים. ודוק, טענות שלא עלו במסגרת הסיכומים נחזות כטענות שנזנחו. הדיון להלן יתמקד במקומות בהם עלו טענות לחרוג מהמלצות המומחה ההנדסי.

23. תחילה, נסכם בקצרה את ההלכות בנוגע למעמדו של מומחה מטעם בית המשפט. במינוי מומחה מטעם בית המשפט, אין בית המשפט משתחרר מן הסמכות או מן החובה לחרוץ את הדין על פי שיקול דעתו (רע"א 5528/10 ‏SF WING OVERSERAS REAL ESTATE INVESTMENTS LTD‏ נ' יניב (פורסם במאגרים, 26.7.10) בס' 9). אולם, מומחה מטעם בית המשפט נהנה מחזקת מקצועיות ואובייקטיביות (רע"א 5161/00 שיכון עובדים בע"מ נ' אופק (פורסם במאגרים, 30.10.00) בס' 2(ב)). הפסיקה מדגישה כי יש לאמץ את המלצות המומחה, "בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן" (ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ (פורסם במאגרים, 28.10.10), בס' 22). דרך המלך לקעקע את קביעותיו של המומחה מטעם בית המשפט היא באמצעות חקירתו (ת"א (מח'-חי') 426/02 בני בנימין לקרץ בע"מ נ' דקל הכרמל מהנדסים יועצים בע"מ (פורסם בנבו, 14.2.06), בס' 59). צד הנמנע מחקירת מומחה מטעם בית המשפט, נמנע מלהעמיד את חוות הדעת למבחן ובכך יש לחזק את ממצאי חוות הדעת (ת"א (מח'-י-ם) 5227/03 ניסים נ' סמעאן (פורסם במאגרים, 08.01.2009), בס' 4), אולם זאת רק לגבי קביעות המומחה במסגרת תחום מומחיותו, שכן היעדר חקירת המומחה אינה "מרפאת" חריגה מתחום סמכותו (ע"א 2099/08 הנ"ל בס '28).

24. בשים לב להלכה הנוהגת, ובנסיבות נשוא ענייננו, יש לקבל את חוות דעתו של המומחה, שכן זו נערכה בצורה מעמיקה ומנומקת. אינג' רום התייחס בחוות דעתו לכל טענות הצדדים והביע עמדתו והמלצותיו ביחס אליהן, על פי שיקול דעת מקצועי. על פניו, אף אחד מהצדדים לא הציג נימוקים המצדיקים סטייה מהמלצות המומחה בתחומי הבדיקה השונים, המומחה לא נחקר ועל יסוד מכלול האמור לעיל, יש לקבל את המלצותיו.

25. כאמור, התובעים מקבלים למעשה את המלצות המומחה רום אלא שטוענים כי יש להוסיף על קביעותיו סכומים נוספים כמפורט להלן.

26. תנודות מחירים – במסגרת ההערות המופיעות בעמ' 15 לחוות דעתו, ציין אינג' רום כי " המחירים עשויים להשתנות בכ – 10%".

    התובעים טוענים, על בסיס הערה זו, כי יש להוסיף 10% לכל הסכומים הנקובים בחוות דעתו של אינג' רום וכן לכל הסכומים שיתווספו בעקבות טענותיהם כדלקמן.

    אין בידי לקבל טענה זו. המומחה הבהיר כי עשויה להיות תנודתיות במחירים בשיעור של 10%, אולם לא ציין כי תנודתיות זו תפעל דווקא לייקר את העלויות, שהרי תנודתיות כשמה כן היא, עשויה לנוע מעלה או מטה. אילו היה המומחה מתייחס ל-'ייקור' של 10% ניתן היה לקבל את טענת התובעים לעניין זה, אלא שהתנודתיות יכולה לכאורה לפעול גם לטובת התובעים ומשום כך הטענה נדחית.

27. איטום תפר – בסעיף 5 לחוות דעת בן עזרא 2 נכתב כי " הרטיבות חדרה דרך מישור התפר שבין הבניין הישן לתוספת החדשה, וגרמה לכך שישנה כיום רטיבות כלואה תחת הריצוף בחדר החדש כמו גם בחלק הישן הכולל גם את המעבר וחדר רחצה". לפיכך, בן עזרא קבע כי יש צורך בביצוע עבודות איטום (בסך 9,900 ₪ + מע"מ ופיקוח) ופירוק ריצוף וחיפויי קיר לצורך החלפת תשתית שנפגעה מרטיבות וביצוע תיקוני טיח וצבע לאחר מכן (20,500 ₪+ מע"מ ופיקוח).

    אינג' רום בדק את הדברים וסיכם את ממצאיו בס' 2.19 כך –

    " לדאבוני לא ניתן היה לעלות לגג המבנה על מנת לבדוק את מקור הנזילות . עם זאת ע"פ צילומים מרחוק , לא נראה שבוצע כלל פרט תפר".

    בסעיף 6 לשאלות ההבהרה שנשלחו לרום מטעם ב"כ התובעים נכתב – "לסעיף 2.19 : מהי העלות לבצע כיום תפר?". המומחה השיב במסגרת ס' 10 "10. סעיף 6 במכתבך - סעיף 2.19 בחוו"ד : כ – 1,600 ₪ "

    התובעים טוענים כי אינג' רום פסק 20,000 ₪ אולם מפנים בטעות לסעיף 6 לתשובותיו, אשר מתייחס לעלות במישור שונה, מדובר בעלות הכנת תכנית לאישור החריגה בבנייה (אמנם המומחה מתייחס בתשובותיו לשאלה 2.1 אך נראה, לאור מהות הדברים, כי הכוונה היא לשאלה 2.2).

    לגוף הטענה, אינג' רום לא שלל קיומו של ליקוי זה ובחוות דעתו למעשה הבהיר כי תחת מגבלות יכולתו לברר את הסוגיה, לא בוצע תפר כנדרש. אשר על כן, יש לקבל את קביעתו ולפסוק לתובעים את עלות ביצוע התפר.

    בהתאם להתייחסות למחירים שנקבעו בחוו"ד רום, יש להוסיף לסכום זה פיקוח ומע"מ, כך שמדובר בסך 2,059 ₪ (במעוגל) .

    יוער, כי הסכומים הנוספים שנזכרו בחוו"ד בן עזרא 2 בגין תיקון הליקויים הללו, מתייחסים לפירוק והחלפה של תשתיות פגועות ותיקוני טיח וצבע, נושאים שזכו להתייחסות ותמחור בחוו"ד רום, כך שאין מקום לסטות מעלות התיקון המובאת בתשובות המומחה.

28. דלת ממ"ד - התובעים טוענים כי הדלת לא נפתחת לזווית של 90 מעלות ולכן יש לפסוק להם סכום נוסף של 2,548 ₪ (במעוגל, כולל מע"מ ופיקוח).

    בסעיף 2.11 לחוו"ד רום, התייחס אינג' רום לטענה זו של התובעים וקבע כך –

    "הטענה נכונה . הידית של הדלת לא מאפשרת פתיחה של 90 מעלות. אולם ההתייחסות של מומחה ההגנה נכון . התקן דורש מידות פתח ולא 90 מעלות."

    כלומר, אינג' רום דוחה קיומו של ליקוי בעניין זה.

    על כן, ב"כ התובעים הפנתה למומחה את שאלה מס' 3 "מהי העלות לבצע בפועל פתיחת הדלת בזווית 90°" עליה השיב המומחה בתשובה מס' 7 כך – "במקרה זה לא יהיה מנוס מלהקטין את פתח הדלת . עלות כ - 1,800 ₪".

    בתשובותיו לשאלות ההבהרה, אינג' רום רק מעריך עלויות בהתאם לשאלה, אך לא משנה מקביעתו כי אין מדובר בליקוי. גם בחוו"ד בן עזרא 1 לא מפורט המקור לחיוב כי פתיחת הדלת תהיה 90°.

    התובעים מפנים בסיכום טענותיהם לפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7298/00 ומצטטים שם חלק מן התיאור של פסיקת בית המשפט המחוזי באותו עניין. בית המשפט שם לא קבע חובה כאמור, אלא רק ציין כי בית המשפט המחוזי סבר שחובה מעין זו קיימת. אין די בקביעה זו על מנת ליצור חובה על פי דין ובאם קיימת אמנם חובה שכזו, על התובעים להראות מהו המקור החוקי לה. משלא הוצג מקור לחובה מעין זו, אין מקום לקבוע כי בליקוי מדובר. על כן, לא הוכח קיומו של ליקוי ואין לסטות מהמלצת המומחה. אין מקום לפסוק פיצוי כלשהו בגין רכיב זה.

29. נדבך ראש – בן עזרא טען כי שיפוע נדבך הראש צריך להיות כלפי פנים הגג וקבע כי תיקון הנדבך הינו בעלות 3,750 ₪. בסעיף 2.16 לחוו"ד רום, נכתב כך – "לא ניתן לאמת טענה זו שכן כאמור לא התאפשר לעלות על הגג". בשאלה 5, שואלת ב"כ התובעים " בהנחה שממצאי חוו"ד התביעה נכונים מבחינה עובדתית – מהי העלות לבצע נדבך ראש תקני?" ואינג' רום משיב בסעיף 9 " כ- 4,000 ₪".

    מאחר שמדובר בטענה עובדתית של התובעים, אשר נדחתה על ידי שטרנברג (עמ' 15 לחוו"ד שטרנברג), למעשה נותרנו עם טענות עובדתיות סותרות שלא מקבלות התייחסות בחוו"ד רום מחמת קושי טכני. מאחר שנטל ההוכחה מוטל על התובעים, ומאחר שמדובר בליקוי שלא הוכח, לא ניתן לפסוק להם סכום כלשהו בגין ליקוי זה.

30. אשר על כן, בגין ליקויים שהוכחו והתקבלו, הן בחוו"ד המומחה והן מעבר לה, על הנתבעים מס' 3-2 לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, סך של 28,365 ₪.

    ודוק, מדובר בליקויי בנייה שאינם חלק מעבודתו של זלניק ומשום כך אין להשית את המחדל או הליקוי בביצועם לפתחו. הוכח כי תחום אחריותו של זלניק מוגבל לגדר תפקידו בעריכת התכניות והכנתן לאישור הרשויות המתאימות.

     

    ירידת ערך

     

31. הטענה לקיומה של ירידת הערך ממוקדת בבנייה של תקרה הנמוכה מהגובה לפי התכניות שהוגשו.

    בחוו"ד סידאוי הוערך הנזק שנגרם לתובעים בגין הנמכת התקרה בלבד בסך 67,500 ₪.

    מנגד, מר רמזי קעואר, השמאי מטעם הנתבעים, קבע כי אין ירידת ערך כלל שכן הדירה נבנתה בגובה נמוך מן הגובה המצוין בתכניות.

    לאור ההבדלים בקביעות הללו, מונה המומחה חזיזה כשמאי מטעם בית המשפט.

32. המומחה רום התייחס לעניין זה וקבע נתונים עובדתיים ביחס למידות בס' 2.1 לחוות דעתו אם כי הותיר את הנושא להכרעת בית משפט כדלקמן –

    " גובה הדירה הקיים הינו 2.49 מ'. ע''פ החתך שהוצג על ידי מומחה ההגנה, של הביצוע שהוגש לעירייה , ניתן לראות שהגובה של הדירה הקיימת הינו 2.47 מ', מעליה תקרה בעובי 30 ס"מ. בעוד שעובי תקרת הממ''ד שהוגשה הינו 25 ס"מ. מכאן ניתן היה לצפות, שהוגבה בממ''ד יהיה לפחות כגובה בדירה הקיימת ועוד 5 ס"מ. כלומר 2.47 + 0.05 = 2.52 מ' . מאחר והגובה שנמדד בדירה הוא 2.49 מ' הגובה המתקבל היה אמור להיות 2.49+0.05 = 2,54 מ'! בפועל בוצע 2.36 ו 2.34 מ' .

    אני מקבל את טענת מומחה ההגנה שעל פי מפלסי הדירה הקיימים לא ניתן היה להגיע ל- 2.7 מ', אולם איני מקבל את הגובה שבוצע בפועל שהינו נמות (כך במקור- אה"ט) כמעט ב - 20 ס"מ ! על כן יש כאו לדעתי ירידת ערך. להכרעת בית המשפט."

    במסגרת תשובותיו של המומחה רום לשאלות ההבהרה של התובעים (תשובה 1) חידד והבהיר כי שטח ממ"ד לפי תקנה 197א להוראות פקוד העורף לא יפחת מאשר 9 מ"ר וכי מידות החלל שהתקבל במקרה זה אינן עונות לדרישות.

33. השמאי דורון חזיזה ערך חוות דעת מיום 22.3.18 בנוגע לירידת הערך הנטענת ומצא כי קיימת ירידת ערך של 23,170 ₪ בשל הפרשי הרום בממ"ד. בהיעדר חקירה של המומחה ובשים לב לקביעות הנמצאות בתחום מומחיותו ולעובדה שאין מחלוקת ביחס לעובדות ביסודן, ניתן היה לקבל את קביעותיו של חזיזה ללא צורך בדיון. אולם, בשלב מאוחר של ניהול ההליך, לאחר שהוגשו סיכומי התובעים, ביקשו הנתבעים להציג ראיות נוספות לעניין זה. משעה שבקשתם התקבלה, יש להתייחס גם לראיות הנוספות במסגרת הדיון על סוגיית ירידת הערך ולבחון האם יש בהן כדי להשפיע על המלצות המומחה חזיזה.

34. הראיות שהגישו הנתבעים ביום 21.2.19 הינן שתיים כדלקמן.

    האחת, הינה טיוטת הסכם לביצוע עסקת 'פינוי בינוי' בין בעלי הזכויות בכל חלקות המשנה של הבתים האי-זוגיים ברח' טשרניחובסקי 57 – 67 בחיפה לבין חברת אשדר חברה לבניה בע"מ, ח"פ 510609761 (להלן – החברה). מדובר בטיוטה בלבד שאינה נושאת חתימה ואף לא נזכרים בה שמות בעלי הזכויות בחלקות האמורות.

    יוער, כי בהתאם לסעיף 10.16 לטיוטת ההסכם, החברה התחייבה למסור לבעלי הזכויות את הדירות החדשות שיוקמו וזאת לא יאוחר מתום 40 חודשים מיום הריסת הבניין (שיגיע לאחר חתימת ההסכם על ידי הרוב הדרוש בחוק, הליכי תכנון וקבלת היתר בניה לפרויקט וכן פינוי כל בניין מדייריו).

    השנייה, הינה פוסט מדף הפייסבוק של הגב' סיגל שטרנברג מתאריך לא ידוע –

    לפוסט זה צורפו תמונות בהן רואים אנשים שונים מתחבקים על רקע פלקט עליו כתוב 'אשדר כרמל צרפתי'.

     

     

     

     

     

     

    פוסט נוסף מדף פייסבוק מיום 31 לינואר (כנראה 2019), ללא ציון שם המפרסם –

    

35. הנתבעים טוענים כי קביעותיו של חזיזה אינן מבטאות את ירידת הערך האמיתית של הדירה, נוכח קיומו של הליך פינוי ובינוי, אשר לדידם משקף היעדר ירידת ערך כלשהו נוכח השינויים במסגרת התכנית הצפויה.

    מנגד, התובעים טוענים כי אין בראיות שהוצגו בכדי להוכיח קיומו של הליך פינוי ובינוי. התובעים טוענים כי כל שהוצג לעניינו של ההליך הנטען הוא טיוטת הסכם. אין כל ראיה כי הושגה הסכמת הרוב הדרוש מדיירי הבניינים הנדונים לקיומו של ההליך. אין ראיה להתקיימותן של הדרישות התכנוניות והביורוקרטיות להליך ולא הוכח כי ההליך יצא אל הפועל ואם יצא, מתי.

    עוד טוענים התובעים כי האפשרות להשפעה של הליכי פינוי ובינוי כבר עלתה במסגרת חוות הדעת השמאית מטעם הנתבעים. העובדה שהמומחה חזיזה , אשר נחשף לאותה חוות דעת, בחר שלא להתייחס לאפשרות זו כעניין המשפיע על הערכתו, משמעה כי הוא דחה את הטענה. לבסוף טוענים התובעים, כי המועד הקובע להיווצרות זכות לפיצוי בגין ירידת ערך הינו במועד מסירת הנכס לידם, קרי לאחר ביצוע העבודה הלקויה. משום כך, אין כל משמעות להתנהלות מאוחרת יותר הנוגעת לגורל הנכס, אף אילו הוכח כי מתבצע תהליך של פינוי ובינוי.

    משכך, לטענת התובעים אין בראיות שהוצגו בכדי להשפיע על הערכת נזקי התובעים על פי ראש נזק זה.

36. הגם שחלק מהנימוקים שמציגים התובעים כטעם לדחיית טענות הנתבעים אינם מקובלים עלי, אזי בפועל לא הוכח כי יש מקום לסטות מהמלצות המומחה חזיזה לעניין ירידת הערך ואסביר. הוכח כי קיימת אי התאמה, קרי סטייה מן התכניות שהוצגו לתובעים בתחילתו של ההליך אל מול התוצאה הסופית. שני המומחים שמונו מטעם בית המשפט מאשרים את קיומו של הליקוי ולא ראיתי מקום לסטות מעמדתם.

    הליקוי נובע מן העובדה שהתכניות התייחסו לגובה תקרת הדירה, כפי שהיא מופיעה בתכניות (2.7 מ') ולא על פי גובהה בפועל (2.449 מ'). הוכח כי אי התאמה זו נגרמה נוכח התנהלותו של זלניק, אשר בחר להגיש תכניות מבלי לבדוק התאמה בין התכניות עליהן הסתמך למצב הדברים בפועל. עם זאת, אין חולק כי זלניק פעל לעריכת התכניות לבקשתם של הנתבעים 2-3, כלומר האחריות למחדליו ולהתנהלותו מושתת לפתחם של כלל הנתבעים.

37. לעניין הערכת הנזק, יש יסוד יותר מסביר להניח כי קיומו של הליך פינוי ובינוי משפיע על קיומה של ירידת ערך.

    איני מקבלת את טענת התובעים כי חזיזה דחה אפשרות זו. אמנם מר קעואר בחוות דעתו התייחס לאפשרות קיומו של הליך פינוי ובינוי כנתון המשפיע על זכויות התובעים, אולם אין בהתעלמות חזיזה מאפשרות זו, אשר הועלתה בפניו באופן רעיוני, ללא ביסוס עובדתי מינימלי, בכדי למנוע את ההכרה בהשפעת קיומו של הליך פינוי ובינוי ממשי על זכויות התובעים בנכס.

38. 'ירידת ערך' הינה הערכה שביסודה ניבוי ההשפעה של ליקוי מסוים (שלא ניתן לתקנו) על המחיר שרוכש מרצון יציע על הנכס הנדון. בענייננו, הערכתו של חזיזה, משמעה כי רוכש פוטנציאלי של הדירה יראה את תקרת הממ"ד הנמוכה ובשל כך יציע סכום כסף נמוך ממה שהיה מוכן להציע על דירה עם ממ"ד בגובה 2.7 מ'. כאשר הסכום אותו העריך המומחה חזיזה בנסיבות שהוצגו לפניו הינו 23,170 ₪.

    אם אכן ייכנס הבניין כולו להליך של פינוי ובינוי, במסגרתו תיהרס הדירה כליל ודירה חלופית תוקם במקומה, הרי שליקוי זה ייעלם מן העולם ולא ישפיע על מחיר מכירת הדירה החדשה שיקבלו התובעים במקום הדירה הקיימת.

    לאור האמור, הליך פינוי בינוי בהחלט עשוי להשפיע על שווי הדירה ולאיין את הקביעה לפיה קיימת ירידת ערך. במקרה דנן, לא הוכח קיומו של הליך פינוי ובינוי, אלא אך ורק פוטנציאל לקיומו. כך, לא הוצג הסכם חתום או כל ראיה אחרת המעידה על קיומו של תהליך בר קיימא. פוסטים בפייסבוק אינם מהווים ראייה לצורך הוכחת טענה זו. ודוק, גם אם נראה בפרסומים מטעם חברת אשדר בפייסבוק כמעידים על קיומה של הסכמת הדיירים להליך, הגם שספק אם ניתן להסיק זאת ברמת ההוכחה הנדרשת בפן הראייתי, עדיין אין בכך בכדי לקבוע כי מדובר בהליך ממשי היוצא אל הפועל.

39. בהקשר זה יובהר כי לצורך הוכחת קיומו של הליך דה פקטו אין הכרח להוכיח דווקא פעילותו של 'כדור ההריסה'. אולם, בהיעדר ראיות ממשיות לכך שהושלמו כל הדרישות הביורוקרטיות והתכנוניות לצורך קיומו של הליך פינוי ובינוי ובהיעדר הסכם חתום המגדיר את זהות הצדדים לו ומעיד על תהליך היוצא לדרך עם לוח זמנים והוראות מעשיות לביצוע, לא ניתן להתייחס להליך הנטען כאל הליך קיים ובוודאי לא כזה המשפיע על ירידת ערך של הדירה. ודוק, לא נעלמה מעיניי העובדה כי התובעים, אשר להם הזיקה הישירה והקרובה למידע אודות התקדמות ההליך, בחרו להדוף את טענות הנתבעים מבלי להביא כל ראיה מטעמם להפריך את קו הטיעון שהוצג. מדובר בהתנהלות תמוהה לטעמי. אולם אין בכך להשפיע על המסקנה הסופית כאמור.

    על כן, אילו הוכיחו הנתבעים קיומו של הליך פינוי ובינוי שריר וקיים, ניתן היה לבחון השפעתו על ראש נזק של ירידת ערך. ואולם בנתונים הקיימים, לא הוצגו ראיות מספקות להוכיח את הטענה. לכן איני מוצאת מקום לסטות מהערכת חזיזה ויש לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 23,170 ₪ בגין ירידת הערך שנגרמה.

     

    עגמת נפש

     

40. התובעים טוענים כי נוכח כל הליקויים וההתנהלות המתוארים, יש לפצותם בסך 20,000 ₪.

    בשקלול נזקיו הלא-ממוניים של תובע, יש לקחת בחשבון מרכיבים רבים: טיב הנכס, טיב הליקויים והשפעתם על השימוש בדירה, עלות הליקויים, חוסר הנוחות הכרוכה בביצועם, התנהלות הצדדים וכו' (ראו למשל ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (פורסם במאגרים , 28.2.05) בס' 16). בענייננו, יש לתת את הדעת מחד, על ההבדל בין הסכום שנדרש בתביעה לסכום שנפסק בפועל, וכן לתהייה שנותרה ביחס לשאלת קיומו של הליך פינוי ובינוי. אשר על כן, יועמד הפיצוי בגין ראש נזק זה על סך 2,500 ₪.

     

    סוף דבר

     

    אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן:

    הנתבעים 1-3 ישלמו לתובעים ביחד ולחוד סך של 25,670 ₪.

    הנתבעים 2-3 ישלמו לתובעים ביחד ולחוד סך של 28,365 ₪.

    בנוסף, יישאו כל הנתבעים, ביחד ולחוד, בתשלום לתובעים עבור שכר טרחת עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪ והוצאות משפט בסך 7,897 ₪ עבור חלקם של התובעים בשכר המומחים וסכום נוסף של 3,000 ₪ עבור החזר אגרה חלקי. מעבר לכך, יישא כל צד בהוצאותיו.

     

    הסכומים ישולמו עד ליום 5.6.19 שלאחר מועד זה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 20.11.16 ועד למועד התשלום בפועל.

    המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים כמקובל.

     

    ניתן היום, ל' ניסן תשע"ט, 05 מאי 2019, בהעדר הצדדים.