הלוי ואח' נ' הרצוג ואח'

בפניי תובענה כספית מטעם התובעים/נתבעים שכנגד (התביעה המקורית הוגשה ע"ס של 1,737,705 ₪, סכום התביעה הופחת בגין השבה מוסכמת אשר נתבצעה במהלך ההליכים בבית המשפט) וכן גם תובענה שכנגד מטעמו של הנתבע/תובע שכנגד בסך של 460,000 ₪.

רקע עובדתי וטענות הצדדים :

התובעים הינם בני זוג אשר ניהלו מו"מ לרכישת 2908 מ"ר מתוך 3575 מ"ר בחלקת מקרקעין הנמצאת בבעלות הנתבע ברחוב המייסדים 14 ביישוב בת שלמה (גוש 11345 חלקה 14 תת חלקה 2). בהתאם למוסכם, ככל וביצועו של ההסכם היה מושלם, ויוצא מן הכח אל הפועל, הרי שבבעלות הנתבע היו אמורים להיוותר בסופו של יום 672 מ"ר משטח החלקה, בעוד שהתובעים היו אמורים לקבל את החזקה ב - 2903 מ"ר מהמקרקעין, לרבות מספר מבנים אשר נבנו בעבר בשטח זה. 

המושבה בת שלמה הינה מושבה אשר הוקמה בשנת 1889 במהלך תקופת "העלייה הראשונה" וברבות הימים הוגדרה כאזור לשימור לאומי ולכן בהתאם לתוכנית בניין הערים החלה על המושבה (תב"ע א/167), והסמכות ליתן היתר לבנייה ולשיפוץ המבנים ההיסטוריים הבנויים על גבי מקרקעי הינה של וועדה מיוחדת מטעמה של המועצה האזורית, "וועדת השימור".

בתאריך 15.5.2017 התקיים בין הצדדים מפגש ראשוני, אשר במהלכו העביר הנתבע לידי התובעים מסמכים שונים ותמונות בנוגע למקרקעין שעליהם בנוי מבנה אבן מקורי משנת 1889, אשר שימש בעבר כרפת, ולימים שופץ על ידי הנתבע ואף שימש למגורי ילדיו. בנוסף למסמכים הללו, הציג הנתבע לתובע מסמך נוסף המפרט את עלויות הערכת שיפוץ הנכס.

לאחר מפגש זה התקיימו בין הצדדים מפגשים נוספים, במהלכם התנהל ביניהם מו"מ לרכישת הנכס, כאשר התובעים ביקשו לרכוש את הנכס על מנת להתגורר בו ומנגד הנתבע ביקש למכור את הנכס בשל חובות כספיים בהם הוא היה נתון באותה עת (או לכל הפחות, כך הוצגו הדברים).

התובעים טוענים שבמהלך אותם מפגשים, הנתבע ציין בפניהם כי העלות המשוערת של רכישת הקרקע הינה כ – 3.6 מיליון ₪ בעוד שעלות בניית ושיפוץ דירת המגורים הינה כמיליון ₪ (בלא מיסים נלווים). התובעים מוסיפים ומציינים כי הנתבע הבהיר בפניהם שמדובר במבנה אשר נבנה לפני כניסתו לתוקף של חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965, ולכן, במשרדי המועצה המקומית לא מצוי מידע תכנוני בנוגע למקרקעין, ומשכך לטענתם הנתבע התחייב לאתר את המידע הנדרש במשרד המועצה האזורית.

התובעים טוענים שבמהלך ניהול המו"מ לכריתת הסכם המכר, הנתבע ציין בפניהם כי הוא הגיש לוועדת השימור של המועצה המקומית בקשה לאישור התוכנית, וכי הינו מצוי בקשר אישי הדוק עם מנהלת אזור הצפון של הרשות לשימור אתרים ומשכך להערכתו ההיתר הנדרש יינתן לכל היותר בתוך פרק זמן של מספר חודשים.

התובעים טוענים כי הם האמינו בלב שלם להבטחותיו של הנתבע, אשר הבהיר בפניהם שמדובר בתהליך פורמאלי בלבד, ולכן הם הבהירו לנתבע שיש ברצונם לרכוש את המקרקעין בהקדם האפשרי על מנת לחסוך בעלויות ההמתנה הנדרשות עד לקבלת האישור הסופי מטעם וועדת השימור.

מנגד, טוען הנתבע שמחלקת הרישוי דרשה ממנו בעבר להעביר אליה במרוכז את כלל היתרי הבנייה המבוקשים וכי במהלך חודש אפריל 2016 נכנסו לתוקף תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו – 2016 המחייבות את מגישי בקשות ההיתר להגישן אך ורק באמצעות אדריכלים המוסמכים לכך, וכי משרד האדריכלים שבו הסתייע לצורך קבלת המידע הרלוונטי קיבל לידיו את המידע התכנוני הנדרש רק במהלך חודש מרץ 2017.

הנתבע מדגיש כי לתיק המידע אשר הועבר אל התובעים צורפה גם הנחייה מפורשת ולפיה לצורך ביצוע עבודות הבנייה יש צורך בקבלת היתר מתאים מטעם רשות העתיקות. לדבריו, הוא יידע את התובעים על כך שאנשי רשות העתיקות הודיעו לו על כוונתם לביצוע הבדיקות במהלך חודש נובמבר 2017 וכי הבדיקות בוצעו בפועל רק במהלך חודש דצמבר 2017.

הנתבע מוסיף וטוען כי במהלך שלב המו"מ התובעת ביקשה ממנו לסייע בידם כמי שבקיא בהליכים הבירוקרטיים אולם הוא מעולם לא התחייב לפעול להשגת האישורים הנדרשים עד למועד ספציפי המוסכם על דעת הצדדים אלא לסייע בהסדרת הליכי הלגליזציה הנדרשים בפני וועדת השימור ותו לא.

הנתבע אף מוסיף ומדגיש כי התובעים וב"כ דאז, עו"ד נעמה צורף, קיבלו לידם את כלל המידע הרלוונטי הנדרש במהלך שלב המו"מ, וכי במהלך אותה תקופה לא הייתה כל מניעה שהתובעים יבצעו את כלל הבדיקות המקדמיות הנדרשות ולהציע במסגרת טיוטות ההסכמים שהוחלפו בין הצדדים שינויים בנוגע לנוסח ההסכמים המוצעים.

עם תום הליך המו"מ בשלב הטרום חוזי, בתאריך 15.6.2017 נחתם בין הצדדים חוזה למכירת המקרקעין תמורת סכום של 3,600,000 ₪ כאשר במעמד חתימת ההסכם התחייבו התובעים לשלם לנתבע סך של מיליון ₪ ובנוסף לכך אף הוסכם כי יתרת התשלומים תשולם לתובע במספר תשלומים מוסכמים החל מחודש אוקטובר 2017 ועד ליום 1.3.2018.

בנוסף לכך, הוסכם במסגרת ההסכם כי ככל שאחד מהצדדים יפר את ההסכם הפרה יסודית, ובפרט את סעיפים מספר 3 (מועד מסירת הבית), 4 (תשלומי התמורה המוסכמת), 5 (מיסים), 12 (הקצאת מעבר רגלי בין החלקות) ו – 13 (הריסת חומת אבן המפרידה בין החלקות ובנייתה מחדש במרחק אחר) או אז הוא יידרש לשלם לצד שכנגד פיצויים מוסכמים בשווי של 360,000 ₪.

בנוסף לכך, נחתם בין הצדדים בתאריך 15.6.2017 הסכם נוסף שכותרתו "הסכם שיתוף" המסדיר את הזכויות הקנייניות בחלקת המקרקעין בכללותה וכן גם את דרכי המעבר שבין החלקה אותה רכשו התובעים, ששטחה 2903 מ"ר, לבין החלקה שנותרה בחזקת הנתבע, ששטחה 672 מ"ר.

התובעים טוענים שזמן קצר לאחר כריתת ההסכם התחוור להם כי הם הולכו שולל בידי הנתבע, משום שבתאריך 18.6.2017 התקיימה ישיבה של וועדת השימור שבמהלכה צוין כי הנתבע בנה בנייה בלתי חוקית בתוך הנחלה, וכי הוא לא השלים את הגשתם של מספר מסמכים מהותיים שאותם היה עליו להמציא לחברי הוועדה ובכלל זאת הדמיות של המבנה המתוכנן וכן גם חוות דעת הנדסית מטעמו של מהנדס המתמחה בתחום השימור המתייחסת להשפעת הבנייה המתוכננת על מבנה העזר שבנוי בתוך החלקה.

התובעים מוסיפים ומציינים כי למרות שהנתבע התחייב להשלים את הגשת המסמכים הנדרשים בהקדם ולהעבירם באופן אישי לידי וועדת השימור, הרי שהם בחרו מיוזמתם לסייע בידיו בשל רצונם לזרז את השלמת הליך המכר, ולפיכך הם קישרו בינו לבין שני גורמים בעלי מקצוע המיודדים עם התובע על מנת שיסייעו בידיו להשלים את המסמכים החסרים.

לדברי התובעים, הנתבע התחייב בפניהם להסדיר הגשת המסמכים לוועדת השימור כבר במהלך חודש אוגוסט 2017, ברם, רק לאחר שהם פנו אליו מיוזמתם בתאריך 8.9.2017, התחוור להם באותו יום שהוועדה התכנסה יומיים לפני כן והחליטה כי המסמכים שהוגשו על ידו הינם חלקיים ומצריכים השלמות מידע וכי בנוסף יש מקום לזמן לדיון את המהנדס אשר נתן את חווה"ד בתחום שימור המבנה.

במענה לטענות הללו מציין הנתבע כי וועדת השימור התייחסה בהחלטתה לסוגיות שהינן בעלות אופי טכני – בירוקרטי ותו לא, דהיינו, הגשת הדמיות ברורות יותר והגשת חוו"ד אשר תיערך על ידי מהנדס המתמחה בתחום השימור וכי ההחלטה הועברה לידי התובעים מיד לאחר שזו הועברה אליו.

עוד טוען הנתבע לעניין זה כי הוא פעל בשיתוף פעולה עם בעלי מקצוע שאותם הציג בפניו התובע וכי בתאריכים 27.7.2017 ו – 8.9.2017 התובעת אף שלחה אליו מכתבי מייל המעלים על נס את ניסיונותיו לקדם את הליך קבלת הלגליזציה מטעם הוועדה וכי התובעים השתהו בפעולותיהם, בכך שרק במהלך חודש נובמבר 2017 שכרו את שירותיה של אדריכלית מטעמם.

בתאריך 8.9.2017 שלחו התובעים אל הנתבע הודעת דוא"ל בה ציינו כי הינם חשים שתהליך המכירה אינו מתקדם כראוי, חרף ניסיונותיו של הנתבע לקדם את ההליך וכי בנוסף לכך נתגלע גם קושי של ממש במכירתה של דירת מגורים בתל-אביב אשר נמצאת בבעלותם, ולכן ביקשו מהנתבע להסכים לעיכוב העברת התשלום השני בסך של 500,000 ₪. 

במענה לכך ציין הנתבע כי המהנדס שעליו המליצו התובעים אשר הכין את חווה"ד הקודמת אינו מהנדס המתמחה בתחום השימור, ולכן יש בכוונתו לפנות אל מהנדס המתמחה בתחום השימור. עם זאת, הנתבע הבהיר במכתב התשובה מטעמו כי הינו עומד על כך שהתשלום ע"ס של 500,000 ₪, אשר אמור להיות משולם עד ליום 1.10.2017, יועבר במועדו משום שהוא התחייב להעביר לרשויות המס תשלומי מס שבח בשיעור של כ – 200,000 ₪ אולם לצד זה הבהיר כי היה מוכן לדחות את התשלום הבא אשר היה אמור להיות מועבר עד ליום 1.12.2017 (תשלום בסך של 1.5 מיליון ₪).

בסופו של יום הצדדים הגיעו להסכמה ולפיה התובעים יעבירו לידי הנתבע סך של 200,000 ₪ וכי במהלך חודש אוקטובר יועברו אליו 145,000 ₪ נוספים, ולאחר מכן אף אשרו לתובעים להציג את הדירה לרוכשים פוטנציאליים אחרים בכפוף לכך שהנתבע ישיב לידם את הסכומים ששולמו במידה והמקרקעין יימכרו לצדדים אחרים.

התובעים טוענים שבתאריך 12.11.2017 התקיימה פגישה במשרדו של ב"כ הנתבע דאז, עו"ד אורי עמרני, שבמהלכה סוכם בעל פה כי התשלום השני וכן גם העברת יתרת התשלומים המוסכמים תדחה בשלושה חודשים נוספים, וכי הנתבע יוכל לנסות ולאתר במהלך תקופה זו רוכש אחר, וזאת ככל שלא יעלה בידו להסדיר את היתר הבנייה הנדרש לצורך ביצוע עבודות הבנייה. מנגד, הנתבע טוען כי במסגרת פגישה זו סוכם שתינתן לתובעים ארכה בת שלושה חודשים לצורך מכירת דירתם שבת"א או לחילופין שיתאפשר בידו לאתר רוכשים אחרים.

מספר ימים לאחר מכן, בתאריך 17.11.2017, שיגר הנתבע אל התובעים הודעת דוא"ל בה ציין כי מוטב שהצדדים יסכימו למכור את דירתם שבתל-אביב במחיר נמוך יותר וכך יעלה בידם לחסוך בעלויות שיפוץ המבנה אותו רכשו ובנוסף לכך הבהיר כי הינו עומד על כך שהתובעים יעבירו לידיו את התשלומים במועדים המוסכמים.

במענה למכתב זה התייחסו התובעים בהודעת דוא"ל מיום 22.11.2017 לכלל הסתייגויותיהם מטענותיו של הנתבע, ולצד זה אף הציעו לשקול את ביטול הסכם המכר.

בתאריך 28.11.2017 שלח הנתבע אל התובעים באמצעות ב"כ דאז, עו"ד אורי עמרני, הודעה בכתב ולפיה השניים הפרו את הסכם המכר בנימוק שהתובעים העבירו לידיו רק חלק מהתשלום השני (345,000 ₪ מתוך 500,000 ₪) אשר היה אמור להיות משולם עד תומו עד ליום 1.10.2017.

ב"כ הנתבע הבהיר במסגרת אותו מכתב, כי עניין הפיצוי המוסכם לא הועלה כלל במסגרת הפגישה שהתקיימה במשרדו, וכי הנתבע ממשיך לפעול לקידום קבלת היתר הבנייה בהתאם לשני ההסכמים אשר נכרתו הין הצדדים.

במענה למכתב זה השיב ב"כ התובעים, כי למרשיו נגרמו נזקים כספיים משמעותיים מאוד כתוצאה מדרך התנהלותו של הנתבע, ולכן הינם זכאים להחזרים כספיים ולקבלת מלוא הפיצוי המוסכם, ולפיכך הציע לב"כ הנתבע לבוא עימו בדין ודברים על מנת להגיע לפתרון מוסכם אשר יהיה מקובל על דעת הצדדים.

בתאריך 20.12.2017 נפגשו הצדדים במשרדו של ב"כ הנתבע דאז, כאשר במהלך פגישה זאת התייחס הנתבע לקשיים השונים אשר עומדים בדרכו בנוגע לאישור תכנית הבנייה, ובפרט בנוגע לקשיים אותם הערימו רשות העתיקות וועדת השימור.

התובעים טוענים שבמהלך הפגישה הנתבע הבהיר להם שהינו זקוק לארכה נוספת של עד שלושה חודשים על מנת להשיב להם את מלוא הסכומים אשר הועברו אליו, כחלק מביטול ההתקשרות בצורה מוסכמת, אולם סירב להסביר מהי הסיבה לכך.

התובעים טוענים כי במהלך אותה פגישה סוכם שהם יעבירו לידי ב"כ הנתבע תשלום נוסף בסך של 155,000 ₪ אותו יחזיק בנאמנות במשך שלושים יום, ברם ככל שהעסקה לא תצא לפועל או אז יידרש הנתבע להשיב לתובעים את מלוא כספי התמורה ששולמו לו.

בתאריך 1.1.2018 שלח הנתבע באמצעות ב"כ דאז טיוטת מסמך שכותרתו "תוספת לחוזה" הכוללת הצעה מוסכמת לפתרון המחלוקת אשר התגלעה בין הצדדים. במענה לכך שלח ב"כ התובעים לידי ב"כ הנתבע בתאריך 21.1.2018 מכתב תשובה מפורט הכולל את מכלול טענותיו כלפי הנתבע ודרישה להשבת מלוא הסכומים אשר הועברו לידיו בסך של 1,345,000 ₪ בשל שורה של הפרות יסודית הנוגעות ליישום ההסכמות אשר הותוו במסגרת הסכם המכר.

בתאריך 5.2.2018 שלח ב"כ הנתבע לידי התובעים מכתב תגובה למכתבו מיום 21.1.2018 בו נטען שלצורך יישום ההסכם יש צורך בקבלת היתרים מתאימים מטעמה של וועדת השימור וכי לאחר מאמצים רבים מצד הנתבע נקבעה ישיבה חדשה לתאריך 28.2.2018.

התובעים טוענים כי רק לאחר קבלת מכתב זה התחוור להם בדיעבד, שבתאריך 24.11.2017 רשות העתיקות פנתה אל הנתבע בדרישה לשלם אגרה לצורך ביצוע עבודות חפירה כתנאי מקדים לביצוע עבודות בנייה/סלילה במקום.

כמו כן, הבהירו התובעים כי רק בדיעבד התחוור להם שבתאריך 21.12.2017 רשות העתיקות שלחה אל הנתבע מכתב דרישה לתשלום אגרה נוספת בסך של 27,000 ₪ בשל הצורך לבצע עבודות חפירה נוספות במקום ("חפירות הצלה"), לאחר שאותרו במקרקעין עתיקות, עצמות ושרידים ארכיטקטוניים.

התובעים טוענים כי הימנעותו של הנתבע מלקיים את הנחיותיה של רשות העתיקות בלמה כל אפשרות לקבלת היתר הבנייה מטעמה של וועדת השימור, בשל היותה תנאי הכרחי לצורך אישור התוכנית, וכי בשל מצב דברים זה התנהל בין הצדדים מו"מ ממושך לפתרון המחלוקות אשר התגלעו ביניהם.

מנגד, טוען הנתבע כי רק במהלך פגישה אשר התקיימה בינו לבין התובעים בחודש דצמבר 2017 התחוור לו שדירת המגורים אשר הייתה מצויה בבעלותם נמכרה, ברם, חרף זאת הם לא המשיכו להעביר לידיו את יתרת התשלומים כפי שסוכם במסגרת הסכם המכר.

לדבריו, התובעים העלימו מידיעת ביהמ"ש את העובדה שבתחילת שנת 2018 נעשו מצידו פניות רבות לרכזת וועדת השימור של הוועדה שמטרתן זירוז מתן ההחלטה בעניין קבלת ההיתר הנדרש, וכי מהחלטת הוועדה מיום 28.3.2018 עלה שהוועדה אישרה את תכניות הבנייה המבוקשות, ובכך נוצרה הלכה למעשה הזדמנות להשלמת ההליך אשר להערכתו אמור היה להסתיים בתוך פרק זמן של ארבעה חודשים ועד חצי שנה.

לדבריו, לאחר קבלת החלטת וועדת השימור הוא פנה אל וועדת הרישוי באמצעות משרד אדריכלים, אולם לאחר שגילה כי התובעים מתנגדים להמשיך ולעמוד בהסכם הפסיק את פעילותו בנוגע להשלמת אישור תוכניות הבנייה.

בתאריך 17.4.2018 הודיע הנתבע לתובעים על החלטתו לבטל את הסכם המכר, בנימוק שהתובעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, ובעקבות כך אף הועברה הודעה מתאימה לרשות המיסים. בתאריך 15.6.2017 הודיעו התובעים לנתבע על החלטתם לבטל את ההתקשרות עימו, בצירוף דרישה להשבת מלוא הסכומים אשר הועברו אליו בסך של 1,345,000 ₪, תשלום פיצויים מוסכמים בסך של 360,000 ₪ ודרישה לסכום נוסף בסך של 40,000 ₪ בגין נזקים הנובעים ממעשיו.

בתאריך 2.8.2018 הגישו התובעים את התובענה כנגד הנתבע, כאשר בד בבד עם הגשת התביעה הוגשה בקשה להטלת עיקול על נכסיו וכן גם על כספים אשר הועברו לרשות המיסים לצורך תשלום מס שבח. במהלך הדיון אשר התקיים בביהמ"ש בפני כב' הרשמת הבכירה יפעת שקדי-שץ הוסכם כי על הנתבע להשיב לתובעים סך ל - 885,000 ₪ מתוך הכספים המוחזקים בידיו. בנוסף לכך, קבע מותב זה בהחלטתו מיום 16.5.2019 כי כספי תשלום מס השבח בסך של 180,000 ₪ המוחזקים בידי רשות המיסים, אשר הועברו בטעות מרשות המסים אל הנתבע, ייוותרו בקופתה של הרשות עד למתן פס"ד חלוט.

בתאריך 9.7.2019 הודיעו התובעים לביהמ"ש שהנתבע העביר להם סך של 900,100 ₪ ולכן יתרת התביעה עומדת על סך של 837,605 ₪ .

התובעים מוסיפים ומציינים כי רק במהלך התנהלות הדיונים בתובענה זאת התחוור להם שבשטח הנכס שנרכש פעל בעבר בית קפה אשר כלל תוספות בנייה, מבלי שהתקבל היתר מתאים לבנייתן, וכי הנתבע אף ניהל בעבר מו"מ למכירת בית הקפה שלא צלח.

במענה לטענות הללו טוען הנתבע כי הבקשות אשר הוגשו על ידו לוועדת השימור בכל הנוגע ללגליזציה של המבנים, התייחסה למבנים אחרים הניצבים בשטח המקרקעין, וכי חריגות הבנייה הוסרו במהלך חודש ינואר 2017 ואף תוקנו על ידו.

באשר לבית הקפה שנבנה בשטח המקרקעין טוען הנתבע שמדובר בבית קפה שהופעל בגינת ביתו בין השנים 2012 ועד 2013, וכי במהלך הגשת הבקשה למתן רישוי להפעלת העסק לא עלתה כל טענה בדבר ביצוע בנייה בלתי חוקית במקום.

הנתבע אף טוען כי טענתם של התובעים ולפיה תהליך הבנייה יחל בחודש דצמבר 2017 אינה סבירה, משום שהאדריכלית אשר ערכה בעבורם את תוכנית הבנייה העבירה לידיו את התוכניות אשר הועברו למועצה רק בתחילת חודש דצמבר 2017, שעה שהליך קבלת ההיתר אמור להימשך מספר חודשים. עוד טוען הנתבע כי הוא ניסה לבוא בדין ודברים עם התובעים עד לחודש יוני 2018 אולם האחרונים דחו את הצעותיו.

הנתבע מוסיף ומציין כי הוא מעולם לא התכחש לחובתו להשיב לתובעים את הסכומים אותם הם העבירו אליו בתמורה לרכישת הנכס, ברם, לטענתו לא היה באפשרותו להשיבם לידי התובעים משום שכספי התמורה סייעו בידיו לשלם את ההוצאות שהצטברו לחובתו כתוצאה מהליך המכר (שכ"ט עו"ד ומתווכים, מס שבח וכו'), בשל הקושי במכירת המקרקעין לרוכש אחר, ובשל הימנעותו מלפנות באותה עת לחברת הביטוח בה הוחזקו כספי קרן הפנסיה שלו בשל הצורך לשלם מיסוי גבוה טרם הגיעו לגיל הפרישה לגמלאות (גיל 67).

שאלת הפיצוי המוסכם :

למקרא סיכומי הצדדים עולה כי עיקר המחלוקת מתמקדת בשאלת זכאותם של הצדדים לקבלת פיצוי מוסכם מכח הוראת סעיף 9.1 להסכם המכר כאשר כל צד זכאי, אליבא דעמדתו, לקבלת פיצוי כספי מכח סעיף זה, בנוסף הנתבע סבור כי על התובעים לשפותו בסכום נוסף של 100,000 ₪ בהתאם להוראת סעיף הפיצוי המוסכם אשר קבוע במסגרת הסכם השיתוף (סעיף 7.1 להסכם השיתוף).

הוראת סעיף 9.1 להסכם המכר (פרק "תרופות וסעדים") קובעת כדלקמן :

"כל צד יהיה זכאי לתרופות ולסעדים המוקנים בחוק ובחוזה זה כנגד הפרת החוזה ע"י משנהו. מבלי לפגוע בכלליות האמור יוקנו לצדדים הסעדים כדלקמן :

9.1 צד המפר הסכם זה הפרה יסודית, יהיה חייב בתשלום פיצויים מוסכמים, קבועים ומוערכים מראש לצד המקיים בסך של 360,000 ₪ (שלוש מאות ושישים אלף ₪), מבלי הצורך להוכיח נזק כלשהו. הצדדים מאשרים כי סכום הפיצויים הנ"ל נקבע על ידם לאחר שאמדו והעריכו את הנזק הצפוי בגין ההפרה וכי לא יטענו כל טענה בגין הפחתת הסכום הנ"ל...

...

9.3 מוסכם כי הפרת סעיפים 3, 4, 5, 13, 12 תהווה הפרה יסודית של ההסכם".

כאמור לעיל, הצדדים קבעו במסגרת הסכם המכר כי הפרתם של חמישה סעיפים הקבועים במסגרת ההסכם תזכה את הצד הנפגע בפיצויים מוסכמים. סעיף 3 להסכם המכר, אשר כותרתו "מסירת הבית", קובע כי איחור של למעלה מ – 14 יום במסירת הדירה ייחשב להפרה יסודית של ההסכם וכי הפיצוי המוסכם אותו על המוכר (הנתבע) לשלם לקונה (התובעים) הינו 400 ₪ לכל יום איחור.

סעיף משנה מספר 4.5 מתוך פרק 4 להסכם המכר (סעיף "התמורה" המפרט את מועדי העברת התשלומים מצד התובעים לידי הנתבע) קובע כי ככל שהרוכשים לא יעבירו התשלום המוסכם האחרון בסך של 600,000 ₪ עד ליום 1.3.2018 או אז הדבר מהווה הפרה יסודית של חוזה המכר המחייבת את הקונים בתשלום תוספת ריבית מוסכמת בשיעור של 1.5% לחודש החל ממועד האיחור הראשון ועד למועד התשלום בפועל.

סעיף 4.7 להסכם קובע כי איחור בתשלום של למעלה משלושים יום ייחשב להפרה יסודית המאפשרת בידי המוכר/הנתבע לבטל את הסכם המכר בהודעה של שבעה ימים מראש וכי איחור בתשלום של עד 14 יום אינו נחשב להפרה של ההסכם ואינו מזכה את המוכר/נתבע בסעד כלשהו.

עוד קובע הסעיף כי המוכר/הנתבע מתחייב לבטל כל מניעה משפטית המונעת את העברת הזכויות במקרקעין עד 90 יום ממועד היוודע קיום המניעה, וכי ככל שלא ייעשה כן, או אז הדבר ייחשב להפרה יסודית של ההסכם ולמתן אפשרות בידי הקונים/תובעים לבטל את הסכם המכר.

סעיף 12 להסכם המכר, אשר כפי המוסכם הוראתו מהווה הפרה יסודית, קובע כי על המוכר/הנתבע להקצות על חשבונו בתוך 120 יום ממועד החתימה על ההסכם מעבר רגלי סביר מהחלקה שלו אל עבר חלקת הרוכשים כאשר הרוכשים/תובעים זכאים לרשום זיקת הנאה ביחס לדרך מעבר זו.

סעיף 13 להסכם המכר קובע כי על המוכר/נתבע לפעול להריסת חומת האבן המפרידה בין החלקות ולבנות אותו מחדש במרחק של 70 ס"מ אל תוך החלקה שלו.

סעיף 9 להסכם המכר מגדיר באופן מפורש את הפרתם של סעיפים 3, 4, 5, 12 ו - 13 להסכם המכר כסעיפים המהווים הפרה יסודית של הסכם המכר אשר מזכים את הנפגע בפיצויים מוסכמים בסכום של 360,000 ₪.

לצד שני סעיפי המשנה מספר 9.1 ו – 9.3 להסכם המכר, קובע סעיף 9.2 להסכם המכר כי אין בהוראת סעיף 9 להסכם המכר כדי למנוע ממי מהצדדים להסכם לתבוע ולקבל כל סעד אחר העומד לזכותו, לרבות סעד של אכיפה, וכי אין בקביעת הפיצויים המוסכמים הקבועים במסגרת סעיף 9.1 להסכם בכדי למנוע מהצד הנפגע מהפרת החוזה פיצויים בעד נזקים בשיעור העולה על אלו המוסכמים במסגרת סעיף 9.1 להסכם המכר.

הסכם המכר אמנם אינו קובע שאי עמידה ביתר הוראות סעיפי ההסכם, ובפרט סעיף 11 להסכם המכר המתייחס לחובתו של הנתבע לפעול לאישור תוכניות הבנייה, מהווה הפרה יסודית של התנאים, דא עקא שהוראת סעיף 9.2 להסכם המכר אינה חוסמת את דרכו של מי מהצדדים מלתבוע סעדים אחרים, לרבות סעד של אכיפה, ולחלופין להגיש תובענה כספית בגין נזקים העולים על גובה הפיצוי המוסכם.

האם הנתבע הפר את הסכם המכר הפרה יסודית בכך שלא עלה בידו לאשר את תוכניות הבנייה ובכך שלא פעל בהתאם להנחיות רשות העתיקות ?

התובעים טוענים בסיכומיהם שהנתבע הפר את ההתחייבות הקבועה במסגרת הסכם המכר הפרה יסודית, בכך שלא עלה בידו לאשר את תכניות הסכם המכר במשך למעלה משנתיים ימים, ובכך שלא יישם הלכה למעשה את הנחיות רשות העתיקות לבצע "חפירות הצלה" במקרקעין.

הצדדים אמנם קבעו במסגרת סעיף 11 להסכם שעל הנתבע/המוכר לפעול לאישור תכניות הבנייה המפורטות בנספח להסכם המכר, ברם, לצד תנאי זה קובע הסעיף כי ככל שיתברר שלא ניתן להרחיב את דירת המגורים הבנויה בשטח המקרקעין שנרכשו או אז יוכלו הרוכשים/תובעים לשלוח אל הנתבע הודעה בדבר ביטול הסכם המכר המחייבת את המוכר/נתבע להשיב לתובעים/רוכשים את כלל כספי התמורה ששולמו להם.

הצדדים התייחסו בסיכומיהם בהרחבה רבה בכל הנוגע להפרות המיוחסות לרוכש, כאשר התובעים טוענים בסיכומיהם כי אי השלמת אישור תכניות הבנייה כפי המתחייב וכן גם אי יישום הנחיותיה של רשות העתיקות מהוות הפרה יסודית, בעוד שמנגד, הנתבע מציין בסיכומיו את מכלול פעולותיו אשר נועדו להביא ליישום הסכם המכר. בנוסף לכך, מבהיר הנתבע בסיכומיו כי לגישתו הסכם המכר אינו קובע שאי אישורן של תכניות הבנייה מהווה הפרה יסודית של ההסכם, וכי התובעים סירבו לשלם את האגרה הנדרשת לצורך ביצוע החפירות בהתאם להוראות הסכם השיתוף.

עיון בלשון הסכם המכר מעלה כי במסגרת הוראת סעיף משנה 2.2(ד) להסכם (פרק "הצהרות המוכר") צוין שהחל ממועד רכישת המקרקעין על ידי התובע ועד ליום כריתת הסכם המכר דנן לא בוצעו על ידי המוכר/הנתבע ו/או על ידי מי מטעמו תוספות בנייה במבני המגורים שנבנו בשטח המקרקעין וכי לא מתנהלים כנגדו ו/או ביחס לבית המגורים שנרכש על ידי התובעים הליכים משפטיים כלשהם ובפרט הליך אשר עניינו צו הריסה ביחס למבנה.

עיון בלשון ההסכם מעלה כי הרוכשים לקחו בחשבון את האפשרות שעד עד ליום כריתת הסכם המכר נעשו במקרקעין חריגות בנייה, ולכן הם מצאו לנכון לקבל את הצהרת המוכר/הנתבע ולפיה לא נעשו מצדו הפרות בתחום התו"ב.

הנתבע טען בעדותו שרק לאחר הגשת הבקשה שהוגשה לוועדת השימור בשנת 2015 התחוור לו כי הבנייה החריגה אשר נעשתה במקרקעין בשנים 2009 ו – 2012 הינה בנייה בלתי חוקית, וכי מספר ימים לפני שנפגש לראשונה עם התובעים פנה אל וועדת השימור בבקשת לגליזציה נוספת.

לדבריו, הסיבה לשיהוי בהגשת הבקשות נובעת מחוסר הוודאות האינהרנטית הנובעת מבנייה בשטח חקלאי, מה גם שלטענתו הוא הבהיר לתובעים שהבנייה הבלתי חוקית אותה בנה במקרקעין פורקה במהלך חודש ינואר 2017 (ראה : עדות הנתבע בעמוד 22 שורה 34 – עמוד 24 שורה 17 שורה 22).

הנתבע אף ציין בסיכומיו כי הוא בנה בנייה בלתי חוקית בשטח המקרקעין, וכי הסיבה לכך שהוא לא הביא לידיעת התובעים בקשות אותן הגיש בעבר לצורך מתן היתרי בנייה (לגליזציה) נעשתה בתום לב, מה גם שבמסגרת סעיף משנה 2.2 להסכם המכר הוא קיבל על עצמו את האחריות לביצוע לגליזציה של המבנים הרלוונטיים (ראה : סעיף 31.1 ו – 31.3 לסיכומים).

עיון בלשון ההסכם מעלה כי הצדדים לא הגדירו את הפרת סעיף משנה זה כסעיף אשר הפרתו מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר, כפי שנעשה בנוגע לחמשת סעיפי המשנה המוזכרים מעלה, דא עקא, שבהתאם ללשון הפסיקה הפרה מעין זו עלולה להוות הפרה יסודית מסתברת של הסכם המכר, דהיינו, הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה בהתאם לאמור בהוראת סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970.

אין לכחד כי התובעים – הרוכשים אכן קיבלו ייעוץ משפטי שוטף החל משלבי המו"מ הטרום חוזי ועד לשלב ביטול ההסכם, ברם אף אם הרוכשים/התובעים לא השלימו את כלל הבדיקות המקדמיות המתחייבות, הרי שבכל אותם מקרים שבהם המוכר הסתיר מידיעת הרוכש את מלוא המידע הנוגע להיתרי הבנייה, חריגות הבנייה או פגמים נסתרים אפשריים בנכס, הרי שיד הרוכש על העליונה וכפועל יוצא של כך מזכה את הרוכש-הנפגע בכל התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב אי התאמה, קרי, ביטול החוזה בצירוף השבה ופיצויים מוסכמים וכל זאת מבלי לייחס לחובת הקונה אשם חוזי תורם (ראה : דעת הרוב בעניין ע"א 8068/11 אורי עיני ואח' נ' חן שיפריס ואח' מיום 11.2.2014) . הדברים מקבלים משנה תוקף, מקום ששאלות תכנוניות קיבלו מקום כה מרכזי בהתקשרות שבין הצדדים.

הנתבע אמנם טען בתצהירו ובעדותו בביהמ"ש שטרם כריתת הסכם המכר הוא העביר לידי ב"כ התובעים דאז, עו"ד צורף, את תיק התכנון המצוי בידי הוועדה ולכן הינם מוחזקים כמי שמודעים לתוכנו (ראה : סעיפים 35 ו – 36 לתצהיר הנתבע ; עמוד 25 שורות 1- 13 לפרוטוקול), דא עקא, שעיון בנספח המצורף לתצהירו (נספח מספר 2) מעלה שבהערת הוועדה מצוינת ההערה הבאה :

"היתרים החלים על המגרש/חלקה

הערות

לא נראו התרי בניה למבנים הקיימים בתא השטח. במידה וברשותך היתרי בניה, אנא הצג במעמד הגשת הבקשה להיתר או לפני כן במשרדי הועדה. הבקשה תכלול לגליזציה לכל המבנים הקיימים ללא היתר".

מן האמור לעיל עולה שאין די בהערת הוועדה, שהינה הערה כוללנית ובלתי ברורה, שאינה מפרטת באופן ברור באילו מבנים מדובר, ולכן ברי כי בעניין זה היה על הנתבע לפרט במסגרת הסכם המכר את כל אותם מבנים הטעונים קבלת היתר ושלא להסתפק בהערה כוללת זו.

יתירה מכך, עיון בסעיפי המשנה של סעיף 2.2 מעלים כי לא רק שהם אינם כוללים בחובם כל הוראה אשר מחייבת את הנתבע לפעול לקבלת ההיתרים בנוגע לאותם מבנים הטעונים קבלת היתר, אלא נהפוך הוא, למקרא סעיפי המשנה של סעיף 2.2 להסכם עולה שהנתבע התחייב להשלים את המידע התכנוני שאינו מתועד במשרדי המועצה המקומית, ואף הצהיר שלא בוצעו על ידו תוספות בנייה במבני המגורים שנבנו במקרקעין.

אשר על כן, די בהתנהלות זו כדי לקבוע שהנתבע הפר את סעיף 2.2 להסכם הסכם הפרה יסודית מסתברת, בכך שהצהיר הצהרה שאינה עומדת במבחן המציאות, ולפיה מאז רכישת המקרקעין לא נבנו בשטח המקרקעין מבנים ותוספות בנייה שלא קיבלו לכך היתרים כדין. ראוי לחדד בהקשר זה, כי לגישתי הנתבע הפר את חובת הגיולי המופרת עליו, והגם שטען כי נושא זה לא הועלה בתום לב, התרשמתי שהנתבע היה מודע גם מודע לכל פרט ולכל אלמנט תכנוני בנכס נשוא המחלוקת, והאמירה שלא ידע על היות מבנה כלשהו טעון היתר אשר לא ניתן לגביו היתר, מחזקת את התחושה כי הנתבע נמנע במכוון ממסירת מלוא המידע הרלוונטי וגילויו כנדרש.

האם הנתבע הפר את הסכם המכר בכך שלא הקצה דרך מעבר בין החלקות ולא בנה מחדש את חומת האבן המפרידה בין החלקות ?

כאמור מעלה, סעיפי הסכם המכר קובעים כי הפרת הוראות מספר 12 ו - 13 להסכם, אשר עניינן הסדרת מעבר רגלי בין החלקות בתוך ארבעה חודשים ממועד כריתת הסכם המכר וכן גם הריסת חומת האבן המפרידה בין החלקות ובניית חומת הפרדה חדשה במרחק של 70 ס"מ אל תוך חלקת הנתבע, מהווים אף הם הפרה יסודית של ההסכם.

הנתבע ציין במהלך עדותו בבית המשפט כי הינו אחראי באופן אישי להריסת החומה החוצצת בין החלקות ולבניית חומת הפרדה חדשה במרחק של 70 ס"מ אל תוך חלקת התובע (ראה : עמוד 30 שורות 22 – 29 לפרוטוקול), אולם הבהיר בסיכומיו שהסכם המכר אינו נוקב במועד מדויק שבו היה עליו לבצע את הריסת חומת האבן ולבנות את החומה המפרידה החדשה בהתאם לתוואי המוסכם מה גם שאותו קיר החוצץ נבנה על ידו כבר במהלך חודש ינואר 2018 (ראה : עמוד 30 שורה 27 – עמוד 31 שורה 7 לפרוטוקול).

באשר להוראת סעיף 12 להסכם המכר, אשר עניינה הקצאת המעבר הרגלי, טוען הנתבע כי לא נגרם לתובעים נזק כתוצאה מאי יישום סעיף זה וכתוצאה מאי יישום סעיף 13 להסכם ובפרט משהסכם המכר לא הושלם ומשהחזקה במקרקעין לא נמסרה לידי התובעים.

עיקר ההכרעה הרלוונטית לענייננו נוגעת לפרשנות הוראת סעיף 13 להסכם אשר אינה נוקבת במועד המדויק שבו היה על הנתבע להרוס את חומת האבן ולבנות במקומה חומה אחרת במרחק של 70 ס"מ לתוך החלקה שלו.

סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע את כלל הפרשנות, לפיו: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

כאשר משמעותן של הוראות בחוזה שנויות במחלוקת בין הצדדים שכרתו אותו ובית המשפט נדרש לפרשן, עליו להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי ואחר המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים כאשר לצורך כך יש להידרש בראש ובראשונה ללשון החוזה המהווה נקודת מוצא ונקודת משען מרכזית לכל הליך פרשני (ראה : ע"א 463/14 מנהל העיזבון יחזקאל שבו נ' ג'ורג' יוסף ג'ראיסי מיום 27.05.2015).

אמנם לשון הטקסט הינה נקודת המוצא אולם לצורך התחקות אחר אומד דעתם של הצדדים, דהיינו, המטרות, האינטרסים והיעדים שביקשו הצדדים במשותף להגשים יש לבחון את טיבו של החוזה, את תכליתו ואת כלל הנסיבות הקשורות אליו (ראה : ע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל מיום 12.11.2009].

זאת ועוד, סעיף 25(ב1) לחוק החוזים (חלק כללי) קובע כי כאשר יש לאחד הצדדים ישנה אחריות גדולה יותר לניסוח הסופי של הסכם הרי שיש הצדקה מוסרית להעדיף במקרה של מחלוקת את פרשנותו של הצד האחר משום שהמנסח הוא האחראי העיקרי לניסוח המעורפל שבגינו התעוררה המחלוקת.

אמנם לשון ההסכם אינה מפרטת האם הצדדים התכוונו לכך שתקופת 120 הימים המפורטת בהסכם תיספר החל ממועד כריתת ההסכם או החל משלב קבלת החזקה בפועל במקרקעין דא עקא שעיון בהוראת סעיף 3.8 להסכם השיתוף, המשלימה את נוסח ההסכם הקודם, מלמדת על כך שהצדדים הסכימו באופן מפורש על כך שדרך המעבר תיבנה בתוך תקופה של 120 יום ממועד מסירת החזקה בדירה, ומכאן ברי כי אין מדובר בהפרה יסודית או הפרה בלתי יסודית של הוראת סעיף משנה 12 להסכם המכר.

ודוק, עיון בלשון ההסכם מלמד כי הצדדים לא הגדירו במסגרת הוראת סעיף 13 להסכם מהו המועד המוסכם להריסת החומה, דהיינו מהו טווח הזמנים להשלמת בניית חומת ההפרדה במהלך התקופה שבין מועד כריתת ההסכם לבין מועד קבלת החזקה במקרקעין. יתירה מכך, הוויכוח בעניין הפך בפועל לתיאורטי משנבנתה במקום חומת הפרדה טרם שהתובעים קיבלו בפועל את החזקה בחלקת המקרקעין שנרכשה על ידם (ראה גם : מסמך גילו המוצגים מוצג 9 עמוד 8 סעיף 23) ומשלא נשלחה אל הנתבע הודעה בדבר הפרת הסכם המכר בצירוף אפשרות למתן ארכה לביצוע ההסכם וזאת כפי המתחייב מהוראת סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). אשר על כן, אינני מוצא לנכון לקבוע שהנתבע הפר את הוראת סעיף 13 להסכם המכר.

האם הנתבע הפר את לשון ההסכם בכך שלא פעל להשלמת תוכניות הבנייה ובכך שלא יישם את הנחיות רשות העתיקות ?

סעיף 11 להסכם המכר קובע כי על המוכר לפעול לאישור תכניות הבניה שהוצגו לתובעים/רוכשים וכי באם יתברר שלא יעלה בידי הרוכשים להגדיל את דירת המגורים הבנויה על גבי המקרקעין או אז יוכלו התובעים/רוכשים לבטל את ההסכם ולקבל לידם את מלוא כספי התמורה ששולמו על ידם בתוך פרק זמן של חודש ימים.

התובע טוען בתצהירו ובסיכומיו כי הוא התחייב לסייע בידי התובעים בהשגת היתרי הבנייה ותו לא, כי הסכם המכר אינו מציין מהו המועד אותו נדרש להשלים את המידע התכנוני ולאשר את תכניות הבנייה, וכי הוא לא היה מחויב להשגתם של האישורים ואף פעל למעלה מהנדרש בכדי לסייע בידם להשגת ההיתרים הנדרשים (ראה : סעיפים 32 ו - 106 לתצהיר ; סעיף 93 לסיכומים).

כמו כן, טוען הנתבע כי הושגה הבנה שבעל פה בינו לבין התובעים ולפיה הוא ישמש כמנחה של התובעים וכמרכז הפעילות אל מול הרשויות (וועדת השימור, וועדת הרישוי, רשות העתיקות), וכמי שאמון על הגשת הבקשות המקוונות באמצעות משרד האדריכלים בעוד שהתובעים יהיו אחראים מבחינה כלכלית על עלויות התשלום הנדרשות (ראה : סעיפים 84 ו – 85 לסיכומים).

ודוק, אין מחלוקת על כך שהנתבע הוא זה אשר עמד בקשר מול הגורמים הרלוונטיים בוועדת השימור (ראה : סעיף 22 לתצהיר הנתבע), וכי מספר ימים לאחר חתימת הסכם המכר בתאריך 18.6.2017 אף פעל להגשת תכניות הדמיה ולהגשת חוות דעת של מהנדס המתמחה בתחום השימור, ברם, חרף זאת הועדה מצאה לנכון לדחות את הבקשה בהחלטתה מיום 6.9.2017 בנימוק שיש צורך בהמצאת חוות דעת מתוקנת ותוכניות הדמיה משופרות.

בנוסף לכך, ישיבה נוספת של הועדה אשר התקיימה בתאריך 2.12.2017 נדחתה לבקשת הנתבע, בנימוק שהוא נמצא בחו"ל, ומשום שהמהנדס מטעמו הודיע לו שאין באפשרותו להגיע לישיבת הועדה (ראה : מוצג נ/9 עמוד 44). משכך, הבקשה העקרונית אושרה רק ביום 28.3.2018 ובכפוף לפיקוח הנדסי מתאים (ראה : עמוד 385 לתצהיר הנתבע), אולם בסופו של יום הנתבע נמנע מלפעול ליישומה בשל העלויות הגבוהות הכרוכות בכך (ראה : עמוד 19 שורות 24 – 35 לפרוטוקול).

התובעים טוענים בסיכומיהם שהנתבע הפר את הוראות ההסכם באופן יסודי ביחס לשורה של מעשים, שבכללם אי עמידה בהתחייבותו לפעול לאישור תכניות הבנייה שצורפו להסכם, בין היתר, בשל כך שנמנע מליישם את דרישות רשות העתיקות ואף בשל התחייבותו במסגרת ההסכם ולפיה לא נבנתה במקרקעין בנייה בלתי חוקית, שעה שבפועל נבנו על ידו ברבות השנים מספר מבנים מבלי שהתקבלו מבעוד מועד היתרי בנייה מתאימים לצורך בנייתם.

התובעים אף טוענים כי הימנעותו של הנתבע מלפעול בהתאם להנחיות רשות העתיקות מנעה את ההתקדמות בקבלת ההיתר הנדרש מטעם וועדת השימור, וכי התנהלות זו מהווה אף היא הפרה יסודית של הסכם המכר, וכן גם הימנעותו מבניית חומת האבן ומבניית דרך המעבר לטובת התובעים ולכן הינם זכאים לקבלת פיצוי כספי.

התובעים אף טוענים כי תוכנו של מכתב הנתבע מיום 17.4.2018, בו טען כי התובעים לא עמדו בהתחייבויותיהם, והודעתו במכתב זה על החלטתו לחזור בו מההסכם, מהווה אף הוא הפרה יסודית של הסכם המכר, משום שהוא אינו מתבסס על עילת תביעה חוקית ומשום שהוא נשלח אל התובעים שלא כדין.

טיבו של החיוב וטיבה של האחריות יילמדו מתוכנו של ההסכם אשר יפורש על פי כללי הפרשנות הרגילים (ראה : ע"א 444/94 אורות ייצוג אמנים והפקות נ. גלי עטרי, פ"ד נא(5), 241) ואף בהתאם לסוג ההסכם, דהיינו, כחוזה יחס או כחוזה סגור כאשר חוזים הקרובים בנוסחם לחוזה יחס יפורשו פרשנות ערכית רחבה בעוד שחוזים הקרובים יותר לחוזה סגור יחול המשטר של כללים פורמליים שעיקרם פרשנות עובדתית צרה (ראה : ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ מיום 20.11.2019).

עיון בנוסח סעיף 11 להסכם המכר בשילוב עם הוראת סעיפים 2.3 ו - 4.4 להסכם מעלה כי הדיבור "המוכר יפעל לאישור תוכניות הבנייה שהוצגו לרוכש" שלוב וכרוך מחד ביכולתם של הרוכשים לקבל היתר להגדלת הדירה אותה רכשו התובעים, ומאידך, כפוף ליכולתו של הנתבע להמציא לידם את האישורים הנדרשים לצורך השלמת העברת הזכויות מהקונה לידי הרוכשים.

משכך, בניגוד לנטען על ידי הנתבע בסיכומיו, סעיף 11 להסכם המכר אינו יוצא מתוך נקודת הנחה שלא יתקבל היתר להרחבת דירת המגורים (ראה : סעיף 68 לסיכומים), אלא נהפוך הוא, ההסכם מאפשר בידי הרוכש לבטל את ההסכם ולקבל את מלוא כספו ככל שלא יעלה בידי המוכר לקבל את ההיתרים המתאימים אשר נועדו בסופו של יום לאפשר בידי התובעים/רוכשים להרחיב את מבנה המגורים המצוי בחלקת המקרקעין שאותה רכשו.

מן האמור לעיל עולה כי הסכם המכר כורך הלכה למעשה בין אישור תכניות הבנייה לבין זכותם של התובעים לביטול הסכם המכר ולקבלת מלוא הסכומים אשר הועברו לידי הנתבע כאמור בהוראת סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1979 הקובעת כי חוזה המותנה בתנאי שלא התקיים או לחילופין שלא התקיים בתוך זמן סביר מכריתת החוזה (ככל שלא מוגדרת התקופה לכך) מביאה לבטלותו וזאת ככל שלא התקיים בתוך התקופה שנקבעה לכך.

במקרה דנן הצדדים לא קבעו מועד סופי מוסכם בנוגע להסדרת אישור תוכנית המכר, ומכאן עולה שהיה על הנתבע למלא אחר תנאי זה בתוך פרק זמן סביר, מאחר ו"הזמן הסביר" אינו נקבע על-פי השערות הצדדים בעת כריתת החוזה אלא הינו פועל יוצא של התפתחויות המתרחשות לאחר חתימתו ובזיקה להתנהגותם של הצדדים עצמם, ברם, ככל שהתנאים המוסכמים לא התמלאו בתוך פרק זמן סביר או אז החוזה מתבטל למפרע וכל צד זכאי לחזור למצבו הקודם (גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2005), עמ' 484 - 485).

מן האמור לעיל עולה שבניגוד לטענת הנתבע ולפיה הפרשנות המסתברת מההסכם הינה שתשלומי התמורה וביטול ההסכם מותנים במיצוי כל ההליכים מצידו (ראה : סעיף 41 לסיכומים), הרי שהפרשנות המתחייבת מאומד דעתם של הצדדים הינה שכל עוד לא שלא עלה בידי הנתבע להשלים את אישור תכניות הבנייה בתוך פרק זמן סביר ממועד כריתת ההסכם, או אז ההסכם יתבטל מאליו. מאחר שבסופו של יום לא עלה בידי הנתבע להשלים את הסדרת אישורי הבנייה החל מיום כריתת ההסכם ועד לשנת 2018 הרי שמדובר במציאות אשר קיומה חייב והצדיק ביטול והשבה, אולם כאמור, הנתבע לא פעל כך כאשר נתבקש על ידי התובעים.

לא זו אף זו, הנתבע אף לא עמד בחובתו האלמנטרית לבצע בשטח המקרקעין חפירות הצלה ולממן אותן בהתאם לדרישתה של רשות העתיקות המחייבת את ביצוע החפירה כפוף לתשלום אגרה בשיעור של 27,000 ₪ ומימון שכר פועלים כתנאי בסיסי לצורך קבלת היתר לביצוע העבודות (ראה : מכתב רשות העתיקות מיום 21.12.2017 – עמוד 63 לתצהיר התובעים ; סעיף 7 להסכם השיתוף) – חיוב מהותי ממנו התעלם לחלוטין חרף התכתבויותיו עם רשות העתיקות בעניין מהותי זה (ראה : עדות הנתבע בעמוד 31 שורות 20 – 21 לפרוטוקול ; נספח 18 לתצהיר התובעים).

מן המקובץ לעיל עולה כי שני החיובים המהותיים בהם נדרש הנתבע לעמוד, דהיינו ביצוע חפירות ההצלה ונקיטת פעולות יזומות לצורך זירוז קבלת היתר הבנייה ואישור תכניות הבנייה, אינם מהווים "חיובי השתדלות/חיוב התנהגות כפי עמדת הנתבע אלא "חיוב תוצאה" כפי עמדת התובעים (ראה : ע"א 8389/17 דניאל אלכס א.ש. חזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלישמנט מיום 6.05.2019) אשר חייבו את הנתבע/המוכר לפעול באופן ממשי לצורך השגת היתרי הבנייה הנדרשים לצורך הגדלת המבנה אשר נרכש על ידם, ואשר בהם לא עמד הנתבע.

מן המקובץ לעיל עולה שהנתבע הפר את הוראת סעיף 11 להסכם המכר הפרה יסודית בכך שהתנער בחוסר תום לב מהתחייבותו לפעול לאישור תכניות הבנייה, אשר לא ניתנו גם לאחר הגשת כתב התביעה (ראה : תשובה מספר 11 לשאלון הנתבע נספח 21 לתצהיר התובעים), ובכך שלא פעל בשקידה הראויה המתחייבת לצורך אישור תכניות הבנייה.

מן האמור מעלה עולה כי שורת ההפרות המתוארות לעיל מהוות הן בנפרד במצטבר הפרות יסודיות המזכות את התובעים בקבלת הפיצוי המוסכם אשר קבוע במסגרת 9.1 להסכם המכר וכי קיים יחס סביר בין סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם לבין הנזק הצפוי בעת כריתת החוזה.

אשר על כן, הנני מוצא לנכון לקבוע שעל הנתבע לפצות את התובעים במלוא הסכום הנתבע בסך של 360,000 ₪. מאחר וההסכם אינו מסדיר מנגנון שערוך או מנגנון הצמדה מוסכם החל מיום כריתת ההסכם הנני מוצא לנכון לקבוע כי הסכום יישא הפרשי ריבית והצמדה החל מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום המלא בפועל.

האם התובעים הפרו את הוראות הסכם המכר כלפי הנתבע והאם הינם זכאים לפיצוי נוסף בגין נזקים נוספים פרט לפיצויים המוסכמים ?

התובעים עותרים בסיכומיהם לקבלת פיצוי כספי בסכום של 156,464 ₪ בגין נזקים אשר נגרמו להם, לטענתם, כתוצאה מהחלטתו של הנתבע להודיע להם בתאריך 17.4.2018 על החלטתו לבטל את ההסכם בנימוק שהם לא העבירו לידיו את מלוא התמורה המתחייבת מכח הסכם המכר.

התובעים טוענים כי נימוקי מכתב הודעת ביטול ההסכם נגועים בחוסר תום לב ואינם חוקיים[ משום שהמכתב נשלח במהלך מו"מ אותו ניהלו הצדדים להשבת כספי התמורה ששולמו על ידם לנתבע ומשום שהנתבע עצמו הסכים לדחות את מועדי התשלום עד לחודש פברואר 2018 לאחר שלא עלה בידו לאשר את תכניות הבנייה, ולאחר שהם הבהירו בפניו כי הינם מוכנים להפקיד את כספי התמורה בחשבון נאמנות הרשום על של בא כוחו.

אליבא דטענת התובעים, דרך התנהלותו של הנתבע גרמה להם לנזקים בסכום כול של 156,464 ₪ כדלקמן : 34,588 ₪ בגין הלוואות וריביות שהצטברו ; 3000 ₪ בגין עמלת פתיחת חשבון ועריכת מסמכי הלוואה ; 4416 ₪ בגין תשלום ביטוח משכנתאות ; 1000 ₪ בגין שכר טרחת שמאי ; 111,300 ₪ בגין תשלום דמי שכירות החל ממועד הכניסה המשוער לנכס (סוף שנת 2017 ועד למועד הגשת סיכומי התובעים ביום 22.9.2019) ; 2160 ₪ בגין תשלום לחברת אדריכלות ועיצוב פנים (חברת "שטרק") בסך של 2160 ₪.

מהודעת הביטול אותה שלח ב"כ הנתבע אל ב"כ התובעים בתאריך 17.4.2018 עולה כי הנימוק העיקרי אשר עומד בבסיס החלטת הנתבע להודיע על ביטול ההסכם הינו הפרתם של סעיפים 4.1, 4.4, 4.5 ו – 4.7 להסכם המכר. למקרא נימוקי מכתב זה עולה שהנתבע התחייב להעביר לתובעים את מלוא הסכום אשר שולם לו לצורך יישום הסכם המכר תוך ניכוי הפיצויים המוסכמים אשר נקבעו במסגרת הסכם המכר ברם התחייבות זו נועדה ליישום רק שיעלה בידיו למכור את נכס המקרקעין שבבעלותו.

על פי האמור בסעיף 4.1 להסכם התובעים התחייבו לשלם לנתבע במעמד כריתת ההסכם סך של מיליון ₪ מתוך 3,600,000 ₪. עוד הוסכם במסגרת ההסכם כי התשלום השני בסך של 500,000 ₪ יועבר לידי הנתבע עד ליום 1.10.2017 (סעיף 4.3 להסכם) וכי התשלום השלישי בסך של 1,500,000 ₪ יועבר לנתבע בתאריך 1.12.2017 במעמד מסירת החזקה בדירה (סעיף 4.4 להסכם).

סעיף זה קובע כי ככל שלא יעלה בידי המוכר להמציא לרוכשים את כלל המסמכים הדרושים לצורך העברת המקרקעין או אז יועבר לידי ב"כ הנתבע סך של 500,000 ₪ בו יחזיק בנאמנות ואשר יועבר על ידו לידי המוכר רק לאחר השלמת מלוא המסמכים הרלוונטיים. בנוסף לכך, הוסכם כי התשלום האחרון יועבר למוכר בסך של 600,000 ₪ עד ליום 1.3.2018 וכי ככל שלא יעלה בידי המוכר לקבל לידיו את מלוא האישורים הרלוונטיים הרי שגם סכום זה יוחזק בחשבון הנאמנות של ב"כ הנתבע ויועבר לידיו רק לאחר המצאתם.

אין מחלוקת על כך שהתובעים שילמו לנתבע בתחילת ההתקשרות סך של מיליון ₪ וכי השניים פנו אל הנתבע במייל בתאריך 8.9.2017, דהיינו פחות מחודש ימים לפני מועד התשלום השני, בדרישה לדחות את מועד התשלום השני רק לאחר שיעלה בידם למכור את ביתם שבתל-אביב ולאחר שיעלה בידם לקבל את היתרי הבנייה הנדרשים מוועדת השימור. מהמכתב אף עלה כי התובעים הבהירו את הקושי הרב בהעברת התשלומים לאחר שלא עלה בידם להעריך באופן נכון את עלויות הרכישה הנדרשות.

כמו כן, אין מחלוקת על כך שהתובעים העבירו לתובע עד לתחילת חודש אוקטובר 2017 סך של 200,000 ₪ ובהמשך החודש העבירו לידיו סכום נוסף בשיעור של 145,000 ₪ (345,000 ₪ בסה"כ מתוך חצי מיליון ₪). עם זאת, הצדדים חלוקים בנוגע לשאלה האם אי העברת יתרת הסכום שנותר לתשלום בסך של 145,000 ₪ עד למועד המוסכם מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר כפי עמדת הנתבע או שמא במהלך פגישה אשר התקיימה בין הצדדים וב"כ בתאריך 12.11.2017 הוסכם כי יתרת העברת יתרת הסכומים שנותרו לתשלום תדחה למשך פרק זמן של שלושה חודשים נוספים שבמהלכם יוכל הנתבע לאתר רוכשים אחרים לנכס או לחילופין להשלים את הסדרת תכניות הבנייה.

הנתבע אמנם הכחיש לחלוטין בתצהירו את טענת התובעים ולפיה קיימת הסכמה בנוגע לדחיית התשלומים למשך פרק זמן של שלושה חודשים (ראה : עמוד 50 שורות 10 – 17 לפרוטוקול), דא עקא, שבמהלך עדותו בביהמ"ש אישר טענה זו ואף הודה בכך שההסכמה אושרה במכתבו של ב"כ מיום 28.11.2017 ואף קיבלה את אישורו המלא טרם כתיבת המכתב, דהיינו, מתן הסכמה מצד הנתבע לכך שתינתן לתובעים ארכה בת שלושה חודשים לצורך מכירת דירתם שבתל-אביב או לחילופין לכך שהנתבע עצמו יוכל לאתר רוכש חלופי או לחילופי חילופין שיעלה בידיו להסדיר את תכניות הבנייה (ראה : סעיף 6 עמוד 45 לתצהיר התובעים ; עמוד 20 שורות 13- 16 ; עמוד 28 שורות 19 – 20 לפרוטוקול).

בין התאריכים 20.12.2017 ועד 22.12.2017 התנהל בין הצדדים וב"כ מו"מ נוסף בנוגע לעדכון תנאי ההסכם הן מבחינת לוחות הזמנים והן בנוגע להיתרי הבנייה כאשר לטענת התובעים במהלך אותה פגישה הנתבע הבהיר בפניהם כי הוא נקלע למצוקה תזרימית ולכן הוצע לנתבע להפקיד מחצית מיתרת התמורה בחשבון נאמנות ברם הנתבע דחה את ההצעה ואף הציע לנסח תוספת מוסכמת להסכם המכר שאותה דחו התובעים.

לאחר מכן, בין החודשים פברואר ועד מרץ 2018 התנהלה בין הצדדים חליפת מכתבים ענפה כאשר כל צד ייחס למשנהו הפרות כאלו ואחרות בנוגע ליישום הסכם המכר כאשר הנתבע עמד כך שהתובעים לא עמדו בתנאי התשלום המוסכמים בהסכם המכר, בעוד שהתובעים עמדו על כך שהנתבע הוא זה אשר הפר את ההסכם בכך שלא עלה בידו להסדיר את אישור התכניות שצורפו להסכם, כך שבסופו של יום הנתבע היה הראשון להודיע על הפרת ההסכם.

למקרא כלל המכתבים אשר הוחלפו באותה עת בין ב"כ הצדדים, ובפרט לאור סיפת תוכנו של מכתב הדרישה האחרון מיום 8.3.2018 (ראה : סעיף 15 למכתב בעמוד 402 לתצהיר הנתבע ; עדות הנתבע בעמוד 29 שורה 14 – עמוד 30 שורה 9 לפרוטוקול), עולה שבין החודשים נובמבר ועד אפריל 2018 התנהל בין הצדדים משא ומתן אינטנסיבי בנוגע לפתרון כלל המחלוקות אשר התגלעו ביניהם, דא עקא, שעקב כישלון המו"מ בחר הנתבע מטעמיו להודיע לתובעים על החלטתו לבטל את עסקת המכר (ראה : סעיפים 72 – 75 לתצהיר הנתבע ; סעיפים 142 – 153 לסיכומי הנתבע).

עם זאת, חרף מודעתו המוחלטת של הנתבע בנוגע לחובתו האלמנטרית להשיב לידי תובעים לאלתר את מלוא הסכום ששולם להם מיד לאחר ביטול ההסכם (ראה : סעיף 78 לתצהיר הנתבע ; סעיפים 175 – 176 לסיכומי הנתבע), עלה שהנתבע שמר בידיו את מלוא הכספים אשר הועברו אליו על ידי התובעים ופעל לגיוס הכספים רק לאחר הודעת הביטול (ראה : סעיפים 79 – 83 לתצהיר הנתבע ; סעיף 8 לתשובות לשאלון בנספח 21 לתצהיר התובעים) ובכך אילץ את התובעים בעל כורחם לנקוט כנגדו בהליכים משפטיים לצורך החזרת כספי התמורה אשר שולמו לו בהתאם ללשון ההסכם.

הגם שאין כל מניעה לכך שהנתבע/המוכר היה מבטל את הסכם המכר תוך חילוט כספי הפיצויים המוסכמים והשבת יתרת הסכומים אשר הועברו, הרי שבהינתן העובדה שהצדדים ניהלו ביניהם מו"מ ממושך לצורך הבטחת יישום הסכם המכר שנכרת ובהינתן העובדה שהנתבע היה מודע לכך שהמו"מ עלול להיכשל היה על הנתבע לדאוג לכך שטרם מתן הודעת הביטול יהא באפשרותו להעביר את מלוא כספי התשלום אותם העבירו לידיו התובעים בקיזוז סכום הפיצויים המוסכמים (לגישתו)

עם זאת, הנתבע בחר מטעמיו שלא לעמוד בחובתו האלמנטרית, לה היה מודע לכל אורך הדרך, בנוגע להשבת מלוא כספם של התובעים מיד עם ביטול ההסכם ובכך אילץ את התובעים לפנות לערכאות לצורך הבטחת כספם ולכן יש בדרך התנהלותו של הנתבע בבחינת שימוש שלא בתום לב בכוחו לעשות שימוש בתרופת הביטול (ראה : גבריאלה שלו , דיני חוזים (מהדורה רביעית, הוצאת "נבו", 2019, עמודים 84 – 85).

מן המקובץ לעיל עולה שהן בשלב המו"מ הטרום חוזי ואף לאחר כריתת ההסכם הנתבע עשה שימוש ציני, גחמני וחסר תום לב בזכותו להביא לביטול ההסכם במהלך שלב המו"מ אשר התנהל בין הצדדים בכך שהסתיר מידיעת התובעים את המועד הצפוי למתן אישור הבנייה המיוחל, בכך שנמנע מליישם אחר הנחיות רשות העתיקות וגם (בשולי הדברים) בכך שלא דאג להותיר בידיו בטוחות מתאימות לצורך הבטחת האפשרות להשיב להם את מלוא כספי התמורה במקרה של ביטול ההסכם.

לאור המפורט לעיל סבורני שהנתבע תרם בהתנהלותו המניפולטיבית תרומה משמעותית ביותר לאי יישומו של הסכם המכר, ובכך אילץ את התובעים בעל כורחם לפנות לבית המשפט, ברם, ככל שהנתבע פועל היה בשקיפות ובתום לב אל מול התובעים הן בשלב הטרום חוזי ואף לאחר כריתת ההסכם מכן אזי חלק הארי של כתב התביעה היה מתייתר מאליו.

מן הטעמים המפורטים מעלה אין גם כל הצדקה לקבל את טענת הנתבע ולפיה התובעים הם אלו אשר הפרו את הסכם המכר בכך שלא שילמו לו את מלוא התמורה המוסכמת, וכפועל יוצא מכך לשפותו באופן מלא או חלקי בגין הפיצויים המוסכמים המפורטים במסגרת שני ההסכמים אשר נכרתו בין הצדדים ומשכך דינה של התביעה שכנגד אותה הגיש הנתבע כנגד התובעים להידחות.

האם התובעים זכאים לפיצויים נוספים בשל התנהלות הנתבע ?

מהוראת סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) עולה על פניו כי תביעת פיצוי באה לכאורה חלף תביעת פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 לחוק זה ברם הדעה המקובלת בפסיקה הינה שאין לשלול צירוף של פיצוי מוסכם לפיצויים אחרים או בכלל לתרופות אחרות ובלבד שלא ייווצר מצב של כפל פיצוי בגין אותו נזק (ראה : עמית, שם, עמוד 39) מה גם שבענייננו הצדדים קבעו במסגרת הוראת סעיף 9.2 להסכם המכר כי אין בקביעת הפיצויים המוסכמים כדי למנוע מהצד הנפגע מהפרת ההסכם לתבוע ולקבל פיצויים בעד נזקים אחרים אשר נגרמו לו.

התובעים טוענים שכתוצאה מדרך התנהלותו של הנתבע הם נאלצו בעל כורחם למכור את דירת מגוריהם בתל-אביב ובד בבד להמשיך ולהתגורר בדירה שכורה בעלות של 5300 ₪ לחודש. התובעים אמנם לא צירפו לתצהיריהם את הסכם השכירות עם בעלי הדירה בה התגוררו ואף לא פירטו היכן התגוררו ומאיזה תאריך התגוררו באותה דירה שכורה אלא צירפו לתצהיריהם אישור בדבר הוראת קבע אשר נפתחה בתאריך 13.10.2015 (תאריך ביצוע ראשון ביום 11/2015) לטובת מיכל וגדי ביטון בסכום של 5300 ₪ לחודש (ראה : עמוד 60 לתצהיר התובעים).

עם זאת, הנתבע ציין בעדותו בביהמ"ש כי הוא אינו חולק על כך שהתובעים מתגוררים בדירה שכורה וכי הם שאפו להתחיל ולהתגורר במקרקעין מוקדם ככל הניתן, ברם לעמדתו נזקם הכללי של התובעים מסתכם לכל היותר בהפסד כספי הסכום של שבעה חודשי מגורים בשכירות בסך כולל של 38,000 ₪ (עמוד 22 שורות 24 – 27 ; עמוד 31 שורות 7 – 17 לפרוטוקול).

יש לציין, כי הן בכתב התביעה והן בהודעה המתייחסת לתיקון סכום התביעה לא הייתה שום התייחסות ביחס לרכיב תביעה זה וכי למעט אזכור בודד בתצהיר התובעים משלמים מדי חודש דמי שכירות בשיעור של 5300 ₪ (ראה : סעיף 97.2 לתצהיר) לא פורט כיצד סכום זה חושב ומדוע התובעים זכאים להחזר בגין התקופה שבין סוף שנת 2017, שהוא המועד המשוער להשלמת הליך המכר, לבין מועד הגשת הסיכומים שעה שגם לא הוגשה על ידי התובעים בקשה לפיצול סעדים.

על מנת שבית המשפט ימצא כי מקרה זה מתאים להענקת סעד אשר לא נדרש בתביעה הגם שלא התבקש מפורשות בכתב התביעה, לצורך הגעה לתוצאה מוצדקת בנסיבות העניין, אמורים להתקיים שלושה תנאים מצטברים: האחד, שיקולי צדק המצריכים את ליבון השאלות המהותיות שבמחלוקת למרות שהסעד לא התבקש. השני, כאשר מדובר בסעד הנובע ישירות מן הסעד שהתבקש, והשלישי מאחר וכל העובדות הדרושות להענקת הסעד בוררו ובפני בית-המשפט מונחות כל הראיות המאפשרות לו ליתן הכרעה לגבי הסעד הנוסף עד כי אין עוד צורך בקיומה של התדיינות נוספת (ראה : ע"א 8854/06 עו"ד חיים קורפו ואח' נ' משה סורוצקין ואח' מיום 20.3.2008), ראוי לבחון סעד זה, אולם מצאתי כי אין הצדקה לפסוק כך. הטעם העיקרי הינו, שכאשר נבחן נזק מעבר לנזק אשר הצדדים מסכימים כצפוי או כלול בפיצוי המוסכם, על הנזק אשר נגרם לעלות על סכום הפיצוי המוסכם, שאחרת – "נבלע" הנזק בפועל בנזק הצפוי, ואין הצדקה שייפסק יותר מהנזק הצפוי, אם הנזק בפועל נמוך ממנו.

מטעם זה בלבד, לא מצאתי לפסוק פיצוי נוסף מעבר לפיצוי המוסכם, שכן מצאתי את טענות התובעים, במישור העובדתי כמוצדקות (גם אם במישור התוצאה המשפטית – לא). כך למשל, אמורים הדברים בתשלום לשמאי או לאדריכל, שהיו מחויבים מצורת ההתקשרות, ואין מקום להוסיפם "מעל" לנזק הצפוי. כך אף באשר לטענת התובעים בסיכומיהם בכל הנוגע לקבלת החזר בגין החזרי ריביות ועמלות פתיחת חשבון ועריכת מסמכי הלוואה.

בשולי הדברים: הצדדים עסקו רבות בהטחת האשמות שלא היו ממין העניין, במהלך סיכומי טענותיהם ("בישול ראיות" "הטעיה מכוונת" ושאר טענות מסוג זה), לא מצאתי לעסוק בנתונים אלו מקום שישנם נתונים אובייקטיביים אשר הצדיקו לקבל את התביעה בחלקה, אולם איני יכול להימנע מלציין את הרושם השלילי שהותירה עדות הנתבע, שעדותו כללה סתירות רבות (אשר לא בשלן אני מכריע בתביעה), אי אמירת אמת, והיתממות במידה מופרזת.

סוף דבר :

תביעת התובעים מתקבלת בחלקה ואילו תביעת הנתבע נדחית.

אני מחייב את הנתבע להשיב לתובעים את הסכומים המעוכבים בידיו 460,000 ₪, כשהם נושאים הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את הסך של הפיצויים מוסכמים בסך של 360,000 ₪, כשהם נושאים הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

בזיקה להחלטתי מיום 16.5.2019 מובהר כי הסכום המוחזק בקופת משרד מיסוי מקרקעין חדרה על פי צו העיקול אשר ניתן במסגרת ההלכים בתובענה זאת יועבר אל התובעים (באמצעות בא-כוחם) ויקוזז מתוך סכום החיוב על פי פסק הדין.

בנוסף לכך, הנתבע יישא בהוצאות התובעים בסך של 20,000 ₪ בצירוף שכר טרחת עורך דין בסך של 120,000 ₪. רכיב זה בפסק הדין נפסק על הצד הגבוה, לאור התנהלותו של הנתבע, אותה מצאתי כצינית, מטרידה ואף לא ישרה. הנתבע ביטל את ההסכם אולם נמנע מהשבת כל סכום שהוא, עד אשר נאלץ לעשות כן בעקבות ההליך המשפטי; הנתבע הפר הוראות דיוניות רבות, לרבות היקף כתבי הטענות וכיו"ב, והפגין זלזול של ממש בנתבעים, אשר היו למעשה בני ערובה בידיו: גם אם היה מעכב את הפיצוי שסבר בידיו, היה עליו מידית – עם ביטול ההסכם, להשיב את מלוא הסכום העודף, וראוי שהתנהלות שכזאת תמצא ביטויה המתאים והראוי בשלב פסיקת ההוצאות.

המזכירות תעביר העתק מפסק הדין לידי ב"כ הצדדים וכן גם אל מנהל משרד מיסוי מקרקעין חדרה אשר יוודא את יישום החלטותיו של בית המשפט.

ניתן היום, י"ב כסלו תש"פ, 10 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.