1. תחילתו של תיק זה בצו מניעה בהול שהוצא כסעד זמני למניעת מכירת הנכס המצוי ברח' XXXב****** הידוע כXXX (להלן: "הנכס"), מכירה שיזם הנתבע 1. מדובר במגרש בשטח של 1,149 מ"ר ועליו בית מגורים ישן (היום בית פרוץ ונטוש). ברקע מאבק גירושין ממושך וקשה בין בני זוג , התובעת ונתבע 1, אשר היו רשומים כבעלים של הנכס בחלקים שווים. נתבקש צו מניעה קבוע כנגד ביצוע המכר, ולכן פסק הדין יבחן את השאלה האם יש תוקף לעסקה שבוצעה לכאורה על ידי הנתבע 1, באמצעות נתבע 3, כמכר זכויות לנתבע 2, ואם ניתן לבצע עסקה כזו.
2. נתבע 3 אשר טען כי פעל בעסקה כ"סוכן נדל"ן" הסכים במהלך הדיון למתן צו מניעה קבוע כנגד ביצוע העסקה, ולא טען לזכות כלשהי בעסקה, וזאת בתמורה לכך שלא יתבע באופן אישי על ידי התובעת. ניתן פסק דין חלקי במישור היחסים שביניהם ביום 27.3.16.
3. עובדות הרקע
3.1 התובעת ונתבע 1 הינם בני זוג, אזרחי *** אשר התגרשו ביום 8.3.08 על פי פסק דין גירושין של מדינת ניו-יורק. פסק הדין הסדיר את ענייני הרכוש שבין הצדדים, ובין היתר גם את נושא הנכס באופן שהורה על מכירתו המידית בשוק באמצעות כונס נכסים שמינה, וחלוקת התמורה בין הצדדים בחלקים שווים -
"ORDERD and ADJUDGED; that … the real property and improvements located at XXXXXX Israel (the "Caesaria Israel Property"), titled in the joint names of the parties, is declared to be a marital asset, subject to equitable distribution…., and the Caesaria Israel Property shall be placed on the market for sale immediately by the Receiver, and, upon such sale, the Raceiver shall pay 50% of the net proceeds from such sale to Plaintiff and 50% of the net proceeds of such sale to Defendant … and it is further."
3.2 ביום 03.12.2012 הגישה התובעת בקשה דחופה למתן צו במעמד אחד בו נתבקשתי להורות לנתבעים 2,3 להימנע מלבצע כל עסקה ו/או דיספוזיציה בנכס. לתובעת נודע כי הוגשה בקשה למועצה האזורית חוף הכרמל להנפקת אישור להעברת הזכויות בנכס, כאשר תחת הנדון מופיע כי הבעלים הם התובעת והנתבע 1 והקונה הינו נתבע מס' 2, מר מ.ב.(להלן:"בן דוִד") תושב צרפת. הצו ניתן ובדיון במעמד הצדדים הושאר בתוקפו.
3.3 הסתבר כי ביום 3.10.12 נחתם לכאורה הסכם מכר בין נתבע 1 לביןב.לפיו רכשב.זכויות בנכס . (להלן "הסכם המכר"). (היקף הזכויות שאמור היה לקבל במסגרת הסכם המכר שנוי במחלוקת בין הצדדים. בעוד שהתובעת טוענת שהתכוון למכור את כל הנכס, טען נתבע 1 כי התכוון למכור מחצית ממנו, ענין שיורחב בו בהמשך) (הסכם המכר הינו נספח ו לתצהיר נ / 2).
3.4 לפי הסכם זה התמורה עבור מחצית מזכויות הבעלות בנכס תהא 950,000 ₪. (כ- 249,344 דולר *** לפי שער יציג ביום 3.10.12). סוכם כיב.ישלם במטבע יורו סכום השווה ל-900,000 ₪ בהתמלא 3 תנאים: החתימה על ההסכם, הצהרה עליו לרשויות המס והמצאת ייפוי כח בלתי חוזר להעברת הזכויות בטאבו על שמו. את יתרת הסכום של 50,000 ₪ יפקידב.במטבע יורו אצל עוה"ד בנאמנות כנגד המצאת אישור תשלום או פטור ממס שבח ומתן אישור של הרשות המקומית להעברת הזכויות.
3.5 בעוד צו המניעה עומד בתוקפו, ניתנה ביום 24.4.13 החלטת כב' השופט קופר בבית המשפט העליון בניו –יורק (להלן "פסק החוץ") הקובעת , בין היתר, שתי קביעות עקרוניות ומהותיות –
האחת - כי הבעלות בנכס כולו תהא לכאורה של התובעת בלבד, כבעלים בלעדי.
השניה- כי כל עסקה או מכירה שנעשתה בנכס מאז פסק הגירושין מיום 8.3.08 שאיננה לתובעת, מהווה הפרה של פסק הגירושין מיום 8.3.08 והפרת הכינוס שקבע בית המשפט שם,ולכן יש לראותה כאילו לא נעשתה (NULL AND VOID) ובלשון כב' השופט –
"Title and ownership in the property located at Rehov Hashked #1,** Israel ("the Caesaria Property") is hereby directed to be transferred to XXXas exclusive owner of the property. Any transfer, sale, or encumbrance of the Caesaria Property, or any portion thereof or interest therein, dating from on or after the Judgment of Divorce March 8, 2008, to anyone other than XXX is in violation of the Judgment of Divorce and the Receivership established by this Court,and is therefore prima facie null and void. "
3.6 ב"כ של נתבע 1 טען במהלך הדיון כי על החלטה זו של בית המשפט העליון ב** הוגש ערעור . אך טענה זו הסתברה כלא נכונה, שכן הערעור התייחס אך ורק לשכר הטרחה ביחסים שבין נתבע 1 למי שהיו באי כוחו ואין בכך כדי להשליך על הדיון המתקיים כאן . (מכל מקום ,הערעור כאמור נדחה בהחלטה מיום 26.5.2015).
3.7 ביום 8.5.14 הגישה התובעת לבית המשפט לענייני משפחה ברמת גן תביעה לאכיפת פסק החוץ בישראל ובקשה להכריז על ההחלטה כאכיפה בישראל. נתבע 1 לא הגיש כתב הגנה ולא התייצב לדיון, גם לא בא כוחו. לפיכך בית המשפט הכריז על ההחלטה כאכיפה בישראל.
3.8 הנתבע 1 הגיש בקשה לביטול פסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה, שניתן במעמד צד אחד, אך בית המשפט דחה את הבקשה והותיר את פסק דינו על כנו. פסק דין זה הינו חלוט.
4. כוונה מקורית למכירת החלקה כולה
כרקע לדיון עלה כי הכוונה המקורית הייתה כנראה למכירה לצד ג' של הנכס כולו.
4.1 פניה למועצה האזורית להנפקת אישור להעברת הזכויות בחלקה כולה - הוגשה פניה של נתבע 3 מיום 2.12.12 למועצה אזורית חוף כרמל שם הוא מבקש להנפיק לו אישור להעברת הזכויות בלשכת הרישום כאשר בכותרת ההתייחסות היא לחלקה 270 הרשומה על שם התובעות ונתבע 1, מבלי להתייחס רק למחצית החלקה.
4.2 יפוי כח מנתבע 1 לנתבע 3 מיום 7.9.12 (סומן כנ/2 בהליך הסעד הזמני) – יפוי כח זה הוגש בהוראת בית המשפט במהלך הדיון בבקשה לסעד זמני (מבלי שצורף מראש על ידי נתבע 3) והוא מתייחס לכך שנתבע 1 נותן יפוי כח לנתבע 3 להעברת כל הזכויות חלקה 270 , וזה ניסוחו –
"1. To sell and transfer, to receive all the rights, mortgage in the following properties:
XXX."
4.3 ערפול לגבי החוזים המדגישים כי מדובר במחצית החלקה בלבד - הסתבר שהסכם המכר קיים בשתי ורסיות - יש נוסח בצרפתית שנטען שנחתם תחילה(חתום רק על ידי נתבע 1), ולאחר 9 ימים נחתם לכאורה נוסח בעברית, עליו חתומים נתבע 2 ונתבע 3. החוזים עצמם אינם נושאים תאריך. בדיון הבקשה לסעד זמני הגיש נתבע 2 רק עמוד ראשון מהסכמי המכר (שאינם נושאים תאריך). כך מהסכם מכר בשפה הצרפתית, שכביכול נחתם ביום 24.9.12 בפני נציג קונסולרי בפריז וכך בהסכם מכר בשפה העברית שנחתם בפני נציג קונסולרי בפריז ביום 3.10.12. לכך יש להעיר –
* נתבע 3 הציג במהלך הדיון בסעד הזמני רק עמוד ראשון מכל חוזה.
* בהמשך הדיון בהוראת בית משפט הציג נתבע 3 את כל החוזה
*הסכמי המכר מדגישים בקו ובאותיות מודגשות כי מדובר "רק במחצית החלקה".
* לגבי הנוסח בצרפתית (שאושר לכאורה ביום 24.9.12) לא הוגש מסמך מקור מאושר קונסולרית (כרוך בסרט אדום) ולכן מבחינה טכנית לא ברור כי האישור אכן מתייחס לדפים ששודכו אליו.
*האישור הקונסולרי מיום 24.9.12 מתייחס לתצהיר, ולא להסכם שבפועל מצורף לו.
* האישור הקונסולרי מיום 24.9.12 מתייחס לעמודים א1-א7 . על ההסכם בשפה הצרפתית ניתן לראות כי נרשם עליו שהוא בן 6 עמודים, וזה תוקן ל-7 עמודים.
* על ההסכם בצרפתית שהוגש אז מתנוססת חתימת נתבע 1 בלבד.
* גם האישור הקונסולרי (מקורי) מיום 3.10.12 מתייחס לחתימה על תצהיר, בעוד שמשודך לו ההסכם בנוסח העברית.
* האישור הקונסולרי מיום 3.10.12 מאשר את חתימת ב. על הנוסח בעברית, בעוד שעל כל עמודי ההסכם מופיעה חתימתו כשהיא מכסה חתימה אחרת.
4.4 הטענה כי חלה על החלקה תוכנית חכ/41 המאפשרת לחלק פיזית כל חלקה לשתי יחידות - נטען על ידי הנתבעים כי המכירה התייחסה רק למחצית, שכן קיימת תוכנית המאפשרת חלוקת המגרש לשני מגרשים. מדובר בטענה שגויה. הנתבע 3 צירף לתצהירו חוות דעת שמאית של השמאי גיל סגל (שניתנה לצורך חישוב היטל השבחה). השמאי עיין בתוכנית חכ/44ב' שלדעתו חלה על חלקה 270 . מכל מקום בתוכנית זו נקבע במפורש כי על כל מגרש יבנה רק בית אחד. לכל היותר יהיו בו 2 דירות כאשר אחוזי הבניה נמדדים לגבי המגרש מהבנין כולו. ברור לכן שלא מדובר על אפשרות לפיצול המגרש או לחלוקת הבניה ללא תלות האחד בשני. תוכנית זו בתוקף ממרץ 1975 , כאשר הנכס נרכש על ידי בני הזוג בשנת 1988. דהיינו, אין כל חדש.
נראה כי ממועד מסוים ואילך נעשה נסיון מודגש על ידי נתבע 3 להציג כאילו דובר על מכירת מחצית מהנכס, בעוד שהמסמכים הראשונים כוונו למכירת הנכס כולו. יצויין כי שולם מלוא החוב הנדרש בעבור הנכס כולו למועצה האזורית, והתובעת, למרות שמחצית בית המגורים הוא שלה, ומדובר בבעלות במושעה , כלל לא שותְפה בענין המכירה.
5. נסיבות החתימה על הסכם המכר
5.1 הסכם המכר (הנוסח העברי) נחזה להיות חתום על ידי נתבע 2 ונתבע 3 . חתימת הנתבע 2 מכסה חתימה אחרת שנמצאת מתחתיה. על נוסח ההסכם בשפה הצרפתית מופיעה חתימה אחת בלבד, המזוהה על ידי סגן הקונסול כחתימת נתבע 1.
5.2 נתבע 3 הצהיר בס' 12 לתצהירו (נ/2) כי על הסכם המכר חתמו נתבע 1 ונתבע 2 בפני הקונסול בפריז, ובחקירתו הנגדית ציין שהוא עצמו "ראה את ההסכם". (עמ' 70 לפרטיכל).(אך כאמור, נתבע 3 עצמו חתום על הנוסח העברי של ההסכם).
5.3 ב. בחקירתו אישר כי מי שחתום על הסכם המכר בצד חתימתו (על הנוסח העברי) הוא נתבע 3, ס., שחתם כבא כוחו של נתבע 1. (עמ' 63 לפרטיכל).
5.4 נתבע 2 שהוא תושב צרפת, מתקשה מאוד בשפה העברית ובוודאי בקריאתה. מוזר לכן שהוא דווקא חתום על נוסח מאוחר יותר בשפה העברית, ואיננו חתום על הנוסח בצרפתית, עליו חתום נתבע 1.
5.5 גם האופן בו נרקמה העסקה לוט בערפל, ונחבט בין גרסאות שונות. תחילה נטען על ידי נתבע 2 ונתבע 3 (סעיף ה לתגובתם לבקשה לצו מניעה זמני מיום 10.12.2012, ס' 15 ה' לתצהיר נתבע 3,וכן בסעיף 30ה לכתב ההגנה מיום 19.02.2013), כי ב. הוא שאיתר את הנכס תחילה, איתר את הבעלים של מחצית הנכס ורכש אותו. גרסה זו סותרת את עדותו של ב. מיום 1.7.15 כי נתבע 1 הוא שמסר לו את הידיעה על מחצית הנכס שברצונו למכור, ורק אז נסע לראות את הנכס. גרסה חדשה זו גם מוצאת ביטוי בתצהיר חדש של נתבע 3 נ/2 ס' 6 ,עובדה הסותרת את תצהירו הקודם.
5.6 גם לגבי זהות עורך ההסכמים אין אחידות בעדויות. נתבע 3 טען כי מי שערך את ההסכם זה עו"ד ברודשנדל , ואילו נתבע 2 טען כי מי שעריך את ההסכם זה נתבע 3 (שהוא עו"ד מושעה). (עמ' 62 לפרטיכל).
6. טענות הצדדים בתמצית
6.1 התובעת מבקשת כי בית המשפט יצהיר על זכותה המלאה והבלעדית בנכס וכי כל עסקה שנעשתה על ידי מי מהנתבעים לאחר פסק דין הגירושין מיום 8.3.08 בטלה ומבוטלת. כמו כן מתבקש צו מניעה קבוע שימנע מהנתבעים לבצע עסקה כלשהי בנכס. נטען כי הנתבע 1 או נתבע 3 לא היו מוסמכים למכור את הנכס שכן מלכתחילה היה בכינוס נכסים, בהמשך ניתנה החלטת כב' השופט קופר שהנכס כולו של התובעת וכל פעולת מכירה מיום פסק הדין בטלה ומבוטלת בהיותה הפרה של פסק הדין ושל כינוס הנכסים. פסק הדין נאכף בארץ, והוא מחייב. עוד נטען כי הסכם המכר היה הסכם למראית עין, והוא בטל מכח ס' 13 לחוק החוזים. נטען כי לא שולמה תמורה כלשהי, בניגוד למוסכם בהסכם המכר, למעט סכום החוב למועצה האזורית חוף כרמל בסך של 47,437 ₪. עוד נטען כי העסקה איננה סבירה, שכן סכום התמורה איננו מבטא את ערך הנכס.
6.2 נתבע 1 טען כי בהיותו רשום כבעלים של מחצית הזכויות בנכס, היה בידיו הכוח החוקי להעביר את זכותו בנכס לנתבע 2, ועשה זאת מטעמי מצוקה של בריאותו המדרדרת. הנתבע 1 מציין כי הכונס לא פעל במשך 5 שנים כמעט ולכן מצא לנכון למכור את חלקו בלבד. נטען כי הטענה שהמחיר של הנכס איננו סביר היא טענת שלא נסמכה על חוות דעת שמאית או על אסמכתא כלשהי.
6.3 נתבע 2 טוען כי רכש את זכותו של נתבע 1 בלבד בחלקה, דהיינו כדי מחצית הנכס, מבלי שהיתה על נתבע 1 מגבלה מכח החוק על מכירת מחצית חלקו בנכס. לפיכך, התובעת לא הראתה כל זכות להתערב בהסכם המכר שבין נתבע 1 לנתבע 2. נטען כי פסק הדין האמריקאי לא נאכף בישראל קודם ליום 3.10.12 , יום עריכת הסכם המכר, ולכן איננו יכול להשפיע על עסקת המכר כאן. העסקה דווחה לשלטונות המס ושולמו בגינה כספים עוד טרם שננקט הליך אכיפת פסקי חוץ, ולכן אין לפסק הדין שנאכף נפקות ותוקף לגבי הסכם המכר. נטען כי החלטות כב' השופט קופר ניתנו לאחר ביצוע העסקה. נתבע 2 טוען כי על החלקה חלה תוכנית חכ/41 המאפשרת חלוקת החלקה לשתי יחידות פיזיות נפרדות. נתבע 2 טוען כי התכוון ליצור קשר עם התובעת כדי לרכוש את חלקה ולחלופין לחלק את המגרש פיזית בהליך של פירוק ולבנות על מחציתו. נטען כי אין לבטל את העסקה שכן לא נפגעת זכותה של התובעת בשל כך שעסקת המכר היתה רק לגבי חלקו של נתבע 1 בנכס. עוד נטען כי מינוי כונס נכסים על ידי בית משפט ב** איננו מאיין פעולה של בעלים המוכר את חלקו בנכס, שכן יתכן ופעל כ"כח עזר" לכונס, ומכל מקום הכונס לא בצע את תפקידו במשך ארבע שנים ושבעה חודשים מתוך 5 השנים שנקצבו לו. נתבע 2 טען כי ידע על קיום הכינוס רק שנתיים לאחר ביצוע המכר. לפי יעוץ משפט שקבל מעו"ד ברודשנדל לא היתה כל מניעה לרכוש את חלקו של נתבע 1 משלא נרשמה הערה על כינוס הנכסים בטאבו, והחלטת הכינוס ב** ניתנה לגבי נכס מקרקעין הנמצא בחו"ל. עוד נטען כי גם אם היה יודע על הכינוס, אין בכך לכרסם בתום ליבו שכן לא הבין את משמעותו. נטען כי מתקיימים יסודות ס' 10 לפקודת המקרקעין שכן מחצית הנכס נרכשה בתמורה ובתום לב. נטען כי הטענה להסכם למראית עין מהווה הרחבת חזית אסורה שכן לא נטענה בכתב התביעה המתוקן.
7. האם לנתבע 1 היתה זכות למכור
7.1 נראה כי גם נתבע 1 הבין שמעולם לא היתה לו הזכות למכור את הנכס כולו, ולכן השאלה תתמקד האם היתה לנתבע 1 זכות למכור את מחצית חלקו בנכס .
7.2 בפסק דין של בית המשפט ב** מיום 8.3.08 מונה כונס לנכסי בני הזוג, ובין היתר לנכס נשוא דיון זה. בכך הופקעה זכותו של נתבע 1 לשלוט על נכסיו.
7.3בית המשפט בארצות הברית מוסמך לדון בענייני רכושם של בני זוג המצוי מחוץ לגבולות ***, כאשר די בזיקה אישית של בעל הדין כדי לקנות סמכות. וראו את שנקבע בע"מ (י-ם) 701/06 דוד הארו נ' שילה הארו (20.06.2006) -
"טענתו הרחבה יותר של ב"כ המערער, לפיה אין בית משפט ב*** מוסמך לדון בענייני רכוש של בני זוג המצוי מחוץ לגבולות *** – אינה מקובלת עלינו. אם היינו מאמצים גישה זו, כי אז בכל מקרה שבו לבני זוג שהינם תושבים של מדינה אחת, יש רכוש במדינות נוספות פרט למדינה בה הם תושבים, היה עליהם לנקוט בהליכים משפטיים בכל מדינה ומדינה בה מצוי רכושם. על פניו, ברור שפתרון משפטי זה אינו סביר והדעת אינה סובלתו.
יתרה מזו, גם בספרות בתחום המשפט הבינלאומי הפרטי, מצאנו אימרות והתייחסויות לנכסי בני הזוג, מהן עולה כי "העובדה שהנכס אינו נמצא בשטחה אינו שולל מבתי המשפט כל סמכות לדון בזכויות הקניין שבו. זיקה אישית של הנתבע תספיק כדי להקנות סמכות להוציא פסק דין שעוסק בזכויות קניין, ובלבד שיחייב את הצדדים הישירים לדיון בלבד" (פסברג, שם, בעמ' 93; והדוגמא המובאת שם בהערה 107, כלשון המחברת, היא: "אין כל ספק שסמכות כזו קיימת בישראל, באופן כללי, וגם למשל בתביעה במסגרת יחסי ממון בין בני זוג"). " (ההדגשה אינה במקור)
7.4נראה שגם הנתבע 1 בעצמו ער לכך שלא היתה לו כל זכות למכור את מחצית חלקו בנכס. כך עולה מפרוטוקול דיון שהתקיים בבית המשפט ב** ביום 29.7.13 -
"… When we spoke on the phone, you mentioned to me the last time you said do not proceed with the sale of the Caesarea property because I had made the sale to a buyer a quarter or half of the price.
THE COURT: How could you? You never had the authority to do that.
MR. ד.: I needed the money to live, your Honor."
דהיינו, כשהשופט שואל את נתבע 1 איך העז להתחייב למכירה כשמעולם לא היתה לו הסמכות לכך משיב הנתבע כי היה צריך את הכסף למחייתו.
באותו מעמד מבהיר לו השופט כי יתן לו הזדמנות לחיות בכלא שכן הוא עומד לשפוט אותו על בזיון בית משפט.
7.5בהמשך, אף הורה כב' השופט קופר לכלוא את נתבע 1 בשל ביזיון משפט, בין השאר לאור פעילויותיו למכירת הנכס ו/או חלק מהנכס ב******. להלן קטע מהפרוטוקול מיום 10.04.2014:
"NOW, IT IS HEREBY ORDERED, that plaintiff's signing the Power of Attorney and causing it to be filed the Haifa Litigation in furtherance of his alleged sale of his claimed rights in the Caesarea Property is a continuation of his willful violation of the Court's April 19, 2013 order, and Plaintiff is hereby found in further contempt of Court for this willful disobedience of the court's April 19, 2013 order."
7.6ביום 30.9.14 הוכרז פסק הדין של בית המשפט ב** מיום 24.4.13 (והצו מיום 19.4.13) כאכיף על ידי בית המשפט לענייני משפחה. בין היתר נאכפה בו הקביעה כי כל עסקה שנעשתה בנכס לאחר 8.3.08 שהיא איננה העברת זכויות לתובעת, תחשב לכאורה כבטלה מעיקרא.
7.7 ניתן לומר לכן, באופן ברור, כי נתבע 1 ,כאשר הסמיך את נתבע 3 לבצע עבורו את עסקת המכר, ידע באופן ברור ונחרץ כי איננו רשאי לבצע עסקה כזו, ולמרות שהוזהר בהמשך על בזיון בית משפט על ידי כב' השופט בניו- יורק, המשיך לנהל את התיק פה ולעמוד על תוקף הסכם המכר.
7.8 לב"כ נתבע 2 טענה כי נתבע 1 פעל כ"כח עזר" של הכונס , ושאב את סמכותו מכך שהכונס לא פעל במסגרת הזמן הסביר. טענה זו מנוגדת לתשתית העובדתית, ואיננה ראויה לדיון כלל.
מסקנת ביניים - לנתבע 1 לא היתה כל זכות למכור את הנכס או את מחצית הנכס, הוא ידע זאת באופן מפורש, ולמרות זאת נתן הסמכה לי. ס. למכור בעבורו.
8. האם לנתבע 2 זכות בנכס, על אף שנתבע 1 לא היה זכאי למכרו ?
8.1 הנתבע 2 מבקש להסתמך על ס' 10 לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969 (תקנת השוק) שזה נוסחו -
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
הסעיף הנ"ל יוצר מעין "תקנת שוק" במקרקעין שלפיה , אם מתקיימים התנאים שנקבעו בו, תהיה זכותו של הרוכש עדיפה על כל זכות אחרת.
הפסיקה קבעה כי "רכישת זכות במקרקעין" לצורך החלת ס' 10 פירושה מי שרכש זכות בדרך של רישום. דהיינו - זכאי להיעזר בס' 10 אך ורק מי שזכותו נרשמה אצל רשם המקרקעין בעודו תם לב. ראו בע.א. 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1977) בע"מ נ. סונדרס ואח' (23.10.02) –
" עניינו של הסעיף בהעדפת זכותו של הרוכש עד כדי הפקעת זכותו של הבעלים, ובמצב כזה אין להעדיף את הרוכש אלא אם כן נרשמה זכותו".
הסעיף איננו מעניק הגנה לרוכש שזכותו טרם נרשמה. ראו ע"א 2267/95 היועץ המשפטי לממשלה במשרד האפוטרופוס הכללי נ' אדמונד הרטפלד, (24.12.1995)-
"איני רואה מקום לטענה כי נוכח הוראת סעיף 10לחוק המקרקעין, הבאה להגן, בהתקיים התנאים המנויים בו, על זכות הרוכש עד כדי הפקעת זכות הקניין מן הבעלים, יש מקום להעדיף גם את הרוכש בתום-לב ובתמורה אף אם זכותו לא נרשמה. כבר נאמר כי "...עצם אופיה המפליג של ההוראה מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקנית זכות קנין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות" (מתוך ע"א 599/77, 605[2] הנ"ל, שם). אין לגזור מהימנעותו של סעיף 10להשיב את הגלגל לאחור, בתום העיסקה ולאחר הקניית זכות הקניין, על נכונות להמשיך ולגלגל זכות אובליגטורית עד ליעדה הסופי, שהוא ביצוע החוזה והפקעת זכות הקניין מהזולת. הנכונות להושיט סעד בדיעבד למי שהשלים את עיסקתו אינה מחייבת בהכרח מתן אפשרות להשלים את העיסקה, כשהשלמתה כרוכה בהפקעת זכות הקניין מן הבעלים האמית (וברוח זו ראה ע"א 385/73 פרידמן ואח' נ' אפרים זהבי (זיבלין) ואח' [3], בעמ' 771).
ואכן, הביטוי "זכות במקרקעין" נתפרש בפסיקה כחובק זכויות קנייניות בלבד, ודי אם נביא מדבריה של השופטת בן-פורת בע"א 513/82 (בר"ע 227/81) ע' רייזמן ואח’, קטינות באמצעות אמן י' רייזמן נ' וושצ'ין ואח' [4], בעמ' 824, כי:"אין לי ספק, כי 'זכות במקרקעין', גם אם לא הוגדרה על-ידי המחוקק, היא מונח הבא לבטא זכות חפצא (in rem) ולא זכות גברא (in personam)"...
העולה מן האמור, כי הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין מותנית ברישום הזכות במרשם המקרקעין, ובהיעדר רישום אין זכותם של הרוכשים נהנית מהגנת הסעיף."
אין מחלוקת שזכותו של ב. בנכס או במחציתו לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.
כדי שבעל זכות ייהנה מההגנה המוקנית לפי 'תקנת השוק' עליו להראות כי מתקיימים התנאים הקבועים בחוק: מקרקעין מוסדרים, תשלום תמורה ,ותום לב. ראו את שנקבע בע"א 624/13 אסתר מורדכיוב נ' שלמה מיינץ (04.08.2014) -
"תקנות השוק השונות, המעוגנות בחקיקה (סעיף 10 לחוק המקרקעין וסעיף 34 לחוק המכר, התשכ"ח - 1968), הן חריג לכלל הקובע כי אין אדם יכול להקנות לזולתו יותר מאשר יש בידו (Nemo Dat Quod Nom Habet). התוצאה של תקנת השוק – הפקעת זכות מן הבעלים המקורי – מכתיבה הקפדה יתירה על תנאיה ודקדוקיה כפי שנקבעו בחוק ופורשו בפסיקה (ע"א 4609/00 בעלי מקצוע נכסים (1977) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832, 848-847 (2002) (להלן עניין סונדרס); ע"א 599/77 קורצפלד נ' אדלר, פ"ד לד(2) 29, 33 (1979) (להלן עניין קורצפלד)). המבקש ליהנות מתקנת השוק במקרקעין נדרש להוכיח, כי הסתמך בתום לב על רישום לא נכון בפנקסים ברכשו זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה;"
תום ליבו של הקונה חייב להמשך עד למועד הרישום של זכותו אצל רשם המקרקעין. תום הלב הנדרש הוא "ללא עורמה או עצימת עיניים מלראות עובדות גלויות לעין".
ראו לענין זה גם ע.א 1134/06 אליאס רושרוש נ. ודאד מנסור (אתר נבו 10.11.09) –
"המערער ביקש להיבנות מהוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, וטען כי אף אם רישום המקרקעין על שם המשיבה ומשפחתה היה שגוי לעת העסקה (קרי, שהם היו צריכים להירשם על שם המשיב), עדיין העסקה עמו - עם המערער - גוברת. חוששני כי טענה זו אין לה יתד להיתלות בה. לענייננו די בעובדה, שעליה אין חולק, לפיה המערער לא רשם את המקרקעין על שמו (ולא יכול היה לרשום בגדרי הדין), וממילא לא התקיימו תנאי הסעיף:
"הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין מותנית ברישום הזכות במרשם המקרקעין, ובהיעדר רישום אין זכותם של הרוכשים נהנית מהגנת הסעיף" (ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280, 288 - השופט אנגלרד; רע"א 2267/95 ב"כ היועץ המשפטי לממשלה נ' הרטפלד, פ"ד מט(3) 854, 863 - להלן עניין הרטפלד; בעלי מקצוע נכסים).
עסקת המכר נשוא דיון זה לא נגמרה ברישום הזכות בלשכת רישום המקרקעין, ולכן מנוע ב. מלהסתמך על תקנת השוק. ממילא לא ניתן לומר שהתקיים התנאי של תום הלב , שכן נודע לב. על עובדת נסיון המכר האסור עוד טרם רישום זכותו.
לעניין תום הלב
8.2גם חשד לפגם בזכות , או עצימת עיניים די בהם כדי לפגום בדרישת תום הלב. ראו הדברים בפסק דין מורדכיוב לענין זה -
"בפסיקה נקבעו פעם אחר פעם גדרי תום הלב הנדרש לצורך החלת סעיף 10 לחוק המקרקעין:
"תום הלב בהקשר הסובייקטיבי הוא מצב נפשי. משמעותו יושר הלב. בהקשר של סעיף 10 לחוק המקרקעין משמעותו אמונה, הלכה למעשה, של הקונה כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו זו נקייה מכל זכות של אדם אחר. אמונה כזו אינה קיימת אם הקונה יודע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק. כמו כן אמונה זו אינה קיימת אם הקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק, אך הוא חשד באשר לזכותו של המוכר ובמודע נמנע מלברר הדבר. זהו מצב של עצימת עיניים. הוא שקול כנגד ידיעה והוא שולל תום-לב. .......... (דברי הנשיא ברק עניין סונדרס, פסקה 3 בעמ' 852; הדגשות הוספו– א"ר).
הקונה אינו מתבקש לנהוג על-פי "מידת חסידות" (ע"א 842/79 נס נ' גולדה, פ"ד לו(1) 204, 213 (1981) (להלן עניין נס)), אך ההקפדה היתירה על תנאי התקנה לשם החלתה מחייבת, כי מקום בו מתעורר ספק כלשהו, יערוך הקונה בדיקה ראויה של מצב הזכויות בטרם יקדם את העסקה (עניין סונדרס, בעמ' 840).
8.3ב. טען בסיכומיו כי לא ידע על קיומו של כונס הנכסים במסגרת ההליך המתנהל ב** בזמן שחתם על הסכם המכר. סקירה של תצהירו ומכלול העדויות מלמדת שאין בסיס עובדתי לטענה זו.
בס' 3 לתצהיר ב. מיום 27.3.16 הצהיר -
"(א) כחודשיים לאחר מכן [לאחר דחיית התשלום של דמי השכירות שהגיעו לב. מנתבע 1 , ר.ל] סיפר לי כי בבעלותו מחצית (1/2) הזכויות בנכס הנמצא ב******...... וכי הוא מחפש לו קונה.
(ב) הוא אמר לי שהמחצית השניה בנכס שייכת לגרושתו, התובעת.
(ג) הוא גם אמר לי שבביהמ"ש בניו-יורק מונה כונס נכסים לכל הנכסים המשותפים שלהם וזאת לצורך חלוקת הכספים ביניהם מחצה ומחצה. בתוך 5 שנים, ולחלק התמורה מכל מכירה של כל נכס בו לריצ'רד ולגרושתו, חלקים שווים.
(ד) הוא הסביר לי כי כבר חלפו מספר שנים, והכונס לא עשה כלום בעניין הנכס בארץ, למרות שקיבל הרבה כסף; וכי בקרוב חולפות להן 5 השנים האלה. וכי הוא החליט- בעצה שקיבל- כי הוא ימצא בעצמו קונה לחלקו בנכס."
מנוסח הדברים עולה כי הנתבע 2 ידע מנתבע 1 בעצמו כי הוא מתכוון למכור לו נכס הנמצא בכינוס נכסים, בידי כונס שבית המשפט ב** מינה על מנת למכור את הנכס.
במהלך חקירתו הנגדית (עמ' 60 -62 לפרטיכל) חזר בו מכך שידע על קיומו של כונס נכסים בשעת החתימה על ההסכם, וציין שידע רק שנה וחצי או שנתיים לאחר מכן. יחד עם זאת הוא אישר בחקירתו כי ברור לו שכשיש כונס נכסים הנכס עובר אליו ואסור לבעל הזכות במקרקעין למכור את הנכס, ואם היה יודע על כך לא היה חותם על ההסכם.
בהמשך חקירתו הנגדית מסביר נתבע 2 כי בעת החתימה על ההסכם ידע שיש כונס נכסים על הנכסים ב*** אך לא ידע שזה חל על הנכס ב******.
עדותו של הנתבע 2 איננה עקבית, וסותרת באופן נחרץ את הצהרתו בתצהיר נ/1.
גם נתבע 3 בחקירתו בבית המשפט אישר כי ב. ידע מלכתחילה כי יש כינוס נכסים, ושמע על כך מנתבע 1.
מתמונת הראיות עולה כי ב. ידע על סכסוך הגירושין של נתבע 1, ועל כך שמונה לנכסיו כונס נכסים. די שהיה לב. חשש בענין כדי לחייבו לברר ולהימנע מעצימת עיניים.
מכל מקום, ברור שנודע לו על נסיון המכר האסור עוד טרם רשם את זכותו בלשכת רישום המקרקעין, ולפיכך, לא התקיים יסוד תום הלב הדרוש לצורך תקנת השוק במקרקעין.
לא שולמה תמורה
8.4 התמורה היתה אמורה להשתלם כנגד : חתימה על הסכם המכר, דווח לרשויות המס ומתן ייפוי כח בלתי חוזר. התמורה היתה בסך של 950,000 ₪. מצירוף הראיות עלה כי התקיימו שלושת תנאים אלו. הצדדים חתמו על החוזה (נתבע 1 ביום 24.09.2012 על הנוסח בצרפתית וב. ביום 03.10.2012 על הנוסח בעברית). הצהרה למס שבח מולאה והושלמה ביום 03.10.2012 ואף הוגשה (הוצְאה שומה על מס רכישה). כמו כן, הומצא ייפוי כח בלתי חוזר על ידי נתבע 1 לנתבע 3 ביום 7.9.12 למכירת הנכס והעברת הזכויות בו בטאבו . כמו כן ובנוסף, הומצא יפוי כח בלתי חוזר מב. לנתבע 3 לבצע את כל הפעולות בעבורם לצורך רכישת מחצית הנכס .
8.5 נתבע 2 לא שלם את הסכום האמור. משנשאל מדוע לא שלם, השיב כי חכה למסמכים שיגיעו מ*** חיפה ו******, כיון שהיה צריך "לחתוך את הבית לחצי". נתבע 2 הסביר כי העסקה עם נתבע 1 היתה שהוא ישלם לו רק אחרי ש"ישבור את השטח לחצי". אמירה זו סותרת את נוסח הסכם המכר ואת תנאיו, ובמיוחד את ס' 10ד' שבו הקובע כי נוסח ההסכם גובר על כל הסכמה בע"פ. במיוחד כשידוע כי אין כל תוכנית תקפה מכוחה ניתן לפצל את החלקה לשני חלקים, ולכן הסיכויים לכך אפסיים.
8.6 נתבע 3 בעדותו נשאל לגבי מועד התשלום הנכון והשיב "מה אומר, נער הייתי וגם זקנתי ושמעתי הרבה גרסאות. החוזה אומר מה שצריך לקרות". (עמ' 71 לפרטיכל).
8.7 העובדה שלא שולמה תמורה לא הפריעה לנתבע 1 לרשום בייפוי הכח מיום 7.9.12 כי קבל את מלוא התמורה מב. –
"Whereas this Power of Attorney is given in favor of the Third Party MR Mikael Bendavid Ouyussef France passport no 03x152103, from whom I have received the full consideration for the Property and whose rights depend on this Power of Attorney…"
זאת בניגוד לדבריו של נתבע 1 בבית המשפט ב** שם טען כי כלל לא שולמה תמורה או לא שולמה כל התמורה, ראו במכתבו של נתבע 1 לשופט שם ביום 14.6.13 –
"YOUR HONOR SHOULD TAKE NOTE THAT PLAINTIFF HAS NOT RECEIVED 1 PENNY FROM THE SALE HE MADE OF HIS 50 PRECENT SHARE OF CARSAREA SINCE THE DEFENDANT HAS FRAUDULENTLY BLOCKED THAT SALE FROM COMPLETION… INCIDENTALLY, THE PLAINTIFF'S ATTORNEY IN ISRAEL IS ACTING PRO BONO AN ALL ONLY COLLECT HIS EXPENSES WHEN THE SALE GOES THOUGH.
FINALLY, THE BUYER HAS ALREADY PAID 50,000 DOLLARS OF BACK TAXES ON THE ENTIRE PROPERTY (HALF OF WHICH IS DUE FROM DEFENDANT)."
מכאן, שגם לגרסת נתבע 1 לא הגיעה אליו כל תמורה, ולמעט תשלום שבצע "הקונה" בסך של כ- 50,000 ₪ כתשלום חוב על הנכס, לא שולם מאום.
8.8 במהלך חקירתו נשאל נתבע 2 מהם הסכומים שהעביר בגין הסכם זה, ולא ידע לומר למעט 50,000 ₪ שטען ש"הלכו ישירות לחשבון של ס.", סכום ששולם על ידי ס. למועצה אזורית חוף כרמל (47,437 ₪). לא הובאה כל אסמכתא על ידי נתבע 2 לתשלום תמורה חוזית כלשהי.
נתבע 2 טען כי שלם 113,000 ₪ על חשבון תמורת המכירה, תשלומים שהיה אמור נתבע 1 לשלם ולא שלם , כדלקמן :
-
שכר טרחה לעו"ד אריה רוזנברג ז"ל שערך את הסכמי המכר- 22,000 ₪.
-
תשלום למועצה אזורית חוף הכרמל, ארנונה- 47,437 ₪.
-
החברה לפיתוח ****** בע"מ- 63,752.20 ₪.
ד. אגרות- 689 ₪.
הטענה שעו"ד אריה רוזנברג ז"ל ערך את ההסכמים נוספה בשלב מאוחר של הטיעונים, כאשר תחילה נתבע 3 טען כי עו"ד ברודשנדל הוא שניסח את ההסכמים (עמ' 5 לפרטיכל), וכך גם העיד בישיבת ההוכחות האחרונה (עמ' 69 לפרטיכל). צורפה חשבונית מס (נספח יב לתצהירו של נתבע 3) אך אין כל אסמכתא על כך ששולם סכום כלשהו. ב. לא ידע מיהו אריה רוזנברג (עמ' 65 לפרטיכל). כל החשבוניות שצירף נתבע 3 לתצהירו שולמו על ידי נתבע 3 (למועצה אזורית חוף הכרמל) או על ידי עו"ד ברודשנדל (לחברה לפיתוח ****** בע"מ).לא הוכח עבור איזה נכס שולם הסכום לחברה לפיתוח ******. לא הובאה כל אסמכתא לכך שב. העביר סכום כלשהו לאחד מהם ו/או לרשות כזו או אחרת. כמו כן לא הוכח כי שולמו המיסים עבור העסקה הנטענת.
8.9נתבע 2 בקש לטעון במהלך חקירתו כי סוכם בינו לבין נתבע 1 כי חלק מהתשלום יבוצע בדרך של קיזוז, דהיינו החזרת חובותיו של נתבע 1 לב. בגין דמי שכירות שחב נתבע 1 לב.. בס' 9 לתצהיר ב. (נ / 1) מצהיר ב. כי סוכם עם נתבע 1 כי במועד החתימה על הסכם המכר ימחק חוב השכירות של נתבע 1, שעמד על 200,000 יורו, כגובה התמורה החוזית עבור הנכס. קביעה זו סותרת את טענתו כי מועד התשלום של התמורה הוא רק אחרי "פיצול" השטח לשני חלקים. שכן, אם כך מדוע יקוזז החוב כבר במועד החתימה על ההסכם ? בנוסף, כל נושא "קיזוז דמי השכירות" הסתבר כגרסה סתמית ומופרכת. ב. טען שנתבע 1 התגורר בדירתו בפריז בשכירות במשך 15 חודשים החל מיולי 2012. לא הוצג חוזה שכירות וגם לא נערך חוזה כזה. בנוסף, נתבע 1 טען בבית המשפט ב** שהתגורר עד 20.7.12 אצל ד"ר זאן פייר חכמון ומיולי 2012 ואילך אצל משפחת סרג' לוי. עובדה זו גם גובתה באישור של סרג' לוי שהוגש שם לבית המשפט. מדובר באמירות סותרות. ב. בקש לומר שנתבע 1 מסר מידע לא נכון בבית המשפט ב** אך אין כל אסמכתא כי המידע שמוסר ב. הוא הנכון. בנוסף, לפי נתוני ב. חוב השכירות עבור 15 חודשים אמור להגיע ל-20,800 יורו בלבד, מה שלא מסביר קיזוז חוב של 200,000 יורו. נתבע 3 נסה להסביר זאת בכך שדובר בין נתבעים 1,2, על מכר הדירה בפריז לנתבע 1, אך עדות זו סתרה את רוח עדותו של נתבע 2. טענת הקיזוז- נדחית.
8.10.מחיר עסקה שאיננו סביר
ברור לכן שלא שולמה כל תמורה, תום לב לא היה ואוסיף כי גם מחיר העסקה הוא מחיר תמהוני. בעבור מחצית החלקה, סכום התמורה היה כ-250,000 דולר ***, אזי הסכום של כ-500,000 דולר *** הינו סדרי הגודל עבור הנכס כולו. מדובר במגרש של מעל דונם, 1,149 מ"ר ,בשכונה 8 ב******, מגרש פינתי, הגובל בשצ"פ. הנתבע 3 צירף שמאות של השמאי גיל סגל שניתנה לועדה המקומית ובעסקות ההשוואה שם עולה כי בשנת 2003, 2004 מחיר של מגרש דומה באזור היה בסדרי גודל של 4 מיליון ₪ ואף למעלה מזה. מכאן, שמחיר העסקה הוא לפחות חצי מהמקובל בשנת 2003, 2004, והעסקה נעשתה שמונה או תשע שנים לאחר מכן, במהלכן ניכרה מגמה כללית של עליית ערך נדל"ן. גם הנתבע 1 בעצמו ער לכך כשהוא מודיע לבית המשפט ב** , בפרטיכל דיון מיום 29.7.13 (ת/ 2 בסעד הבינים) -
….."When we spoke on the phone, you mentioned to me the last time you said do not proceed with the sale of Caesarea property because I had made the sale to a buyer a quarter or half of the price
The Court: How could you ? Yoy never had the authority to do that".
גם בפרטיכל הדיון של בית המשפט העליון ב** מיום 22.3.10 עולה כי הכונס קבל הצעה לרכישת הנכס מברוקר בסכום של 1,050,000 דולר *** (נספח 14 לת / 1, עמ' 123), מחיר כפול מהתמורה שנתבקשה בהסכם המכר שנתיים לאחר מכן.
9. לסיכום
9.1 לנתבע 1 מלכתחילה לא היתה זכות למכור את הנכס או את מחציתו לאחר פסק הגירושין מיום 8.3.08 ולאחר מינוי הכונס לצורך מכירת הנכס וחלוקת תמורתו.
9.2 הנתבע 2 לא קנה בנכס זכות מכח תקנת השוק.
9.3 העסקה בנכס בין נתבע 1 לנתבע 2 או נתבע 3 ו/או מי מטעמם בטלה מעיקרא.
9.4 ניתן בזאת צו מניעה קבוע האוסר על נתבעים 1,2, לבצע כל דיספוזיציה שהיא בנכס. אין באמור משום הגבלה כלשהי על פעילות הכונס שמונה על ידי בית המשפט ב** למכירת הנכס.
9.5בית המשפט לענייני משפחה אכף את פסק החוץ של מדינת ** מיום 24.4.13 לפיו יש להעביר את חלקו של הנתבע 1 בנכס על שם התובעת. פסק דין זה חלוט. מובהר בזאת כי העסקה נשוא הדיון, אשר קבעתי כי הינה בטלה מעיקרא, אין בה לשנות הצהרה זו של בית המשפט לענייני משפחה.
9.6 טרם סיום, אני מוצאת לנכון לציין את התנהלותם של הנתבעים ובאי כוחם בתיק זה, שיצרו סחבת מכוונת, העמיסו על התיק שפע בקשות והקשו על התקדמות הדיון בצורה יזומה ומכוונת לאורך כל שנות התיק. לא אפרט את פרטי ההתנהלות אך די לציין כי לא הוגשו יפויי כוח מתאימים לייצוג, וכשזה תוקן הוגשו בקשות להתפטרות מייצוג חדשות לבקרים, משלא נדחה הדיון הודע על חזרה מהתפטרות מייצוג, עו"ד בלושטיין עמד על חקירת התובעת שלצורך כך היה צריך להביאה מחו"ל למרות גילה ומצב בריאותה כשבפועל לא היה בשאלות שהופנו אליה ערך מוסף כלשהו, והכל כפי שעולה מדפי הפרוטוקול של תיק זה.
9.7 הנתבעים, ביחד ולחוד, יישאו בשכר טרחת ב"כ התובעת בהליך בסך של 25,000 ₪ וכן יישאו בתשלום הוצאות משפט זה כנגד הצגת קבלות. ב"כ התובעת יעביר את רשימת ההוצאות לצורך קבלת פסיקתא. התשלום ישולם בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
9.8 המזכירות תודיע לצדדים על פסק הדין.
ניתן היום, י"ח כסלו תשע"ז, 18 דצמבר 2016, בהעדר הצדדים.
