ברגמן נ' רוזנבלום

מבוא

לפני תביעת התובע לפינוי הנתבע מנחלה במושב בית יצחק המורכבת מגוש X חלקה X מגרש X וגוש X חלקה X מגרש X (להלן: "הנכס").

תובענה זו הוגשה על פי פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, אולם בהחלטתי בתום ישיבת יום 14.5.17, לאחר שנשמעו חקירות ראשוניות של הצדדים ולאור המחלוקות המורכבות בין הצדדים הוריתי על העברת ההליך לסדר דין רגיל.

תמצית טענותיו של התובע היא כי הוא בעל הזכויות בנכס, כי נכרת בינו לבין הנתבע חוזה שכירות אשר הופר על ידי הנתבע הפרות יסודיות, כי בנוסף לכך תמה תקופת השכירות החוזית וכי בכל מקרה כולל חוזה השכירות "סעיף יציאה" המאפשר את הפסקתו בהודעת אחד הצדדים למשנהו, וכי בשל מכלול טענות אלה יש להורות על פינוי הנתבע מן הנכס והשבת החזקה לידיו.

מנגד טוען הנתבע בתמצית כי התובע נעדר זכויות בנכס ועל כן אינו בעל מעמד המקנה לו את הזכות לתבוע את פינויו ממנו, כי לא חתם על חוזה השכירות הנטען וכי בין הצדדים התקיים חוזה שונה לחלוטין של קומבינציה או שימוש במקרקעין למשך 15 שנה תמורת בניה וכי במסגרת חוזה זה השקיע בנכס בניה בשווי של כמיליון ₪ ותקופת השימוש טרם הסתיימה וכי החוזה בין הצדדים לא הופר על ידו ואין לו כל חוב כלפי התובע ועל כן אין עילה לפינויו.

אגב הדיון בכל טענה מטענות הצדדים אבחן את הראיות הרלוונטיות ואת השאלות המשפטיות העומדות להכרעה, ואפתח דווקא בטענת הנתבע בדבר העדר הזכות לתובע לתבוע את פינויו המהווה מעין טענת סף.

דיון והכרעה

א. האם לתובע זכות להגיש את תביעת הפינוי?

הנתבע טען כי התובע לא הוכיח כי הנכס בבעלותו או שיש לו זכויות לגביו ועל כן אין הוא זכאי להגיש תביעת פינוי נגדו מנכס זה.

לטענת התובע זכויותיו בנכס נובעות מצו קיום צוואת המנוחה ורה מוזס ז"ל (להלן: "המנוחה") שהיתה בעלת הזכויות בנכס (להלן: "צו קיום הצוואה", נספח 2 לתצהיר התובע).

ברקע הדברים תביעת פינוי קודמת שהגיש התובע נגד הנתבע בתא"ח (נתניה) 39318-09-16 ואשר נמחקה בשל העובדה שלא היה בידיו צו בענין עזבון המנוחה המקנה לו זכויות בנכס ושם כבר נקבע כי לאור הטענות והמחלוקות בין הצדדים ראוי כי התובענה תוגש בסדר דין רגיל.

מאז ניתן כבר צו קיום הצוואה, כאמור, אולם לא הושלמה העברת הזכויות ביחס לנכס על שם התובע ברשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), לטענתו בשל בניה בלתי חוקית שביצע הנתבע במקום וסירוב רמ"י להעביר את הזכויות ללא הסדרת המצב.

צו קיום הצוואה קיים את צוואת המנוחה אשר בסעיף הראשון שלה נאמר –

"הנני מצווה ומשאירה את המשק החקלאי שלי בבית יצחק-שער חפר ל-ברגמן ארנון (להלן – ארנון) שהוא בן אחותי חדווה ברגמן ז"ל, על כל האדמות והמבנים, כולל הציוד וזכויותי באגודה."

בנוסף הגיש התובע את נספח 3 שהוא אישור חתום על ידי מנכ"ל בית יצחק – שער חפר אגודה להתיישבות חקלאית בע"מ, על פיו –

"הננו מאשרים כי המנוחה ורה מוזס ז"ל רשומה כבעלת הזכויות במשק הידוע כנחלה מספר 48 בבית יצחק-שער חפר, גוש 8211 חלקה 48 וגוש 8212 חלקה 48א' וזו הנחלה היחידה שלה ביישוב."

לטענת התובע מדובר בראיות המבססות את זכויותיו בנכס ומכוחן זכאי הוא להגיש תובענה זו נגד הנתבע ולזכות בסעד המבוקש.

הנתבע טוען כי היה על התובע להביא אישור מן הבעלים הרשום של הנכס – רמ"י – או ביחס לזכויותיו שלו בנכס או, למצער, ביחס לזכויות המנוחה בנכס אותן ירש, ומשלא עשה כן לא הוכיח את זכויותיו בנכס ואף יש להחיל עליו את הכלל על פיו צד הנמנע מהבאת ראיה המצויה בשליטתו חזקה עליו כי לו הוגשה היתה פועלת לרעתו ובשל כל האמור אין התובע זכאי להגיש תובענה זו.

המקור בדין המקנה לבעל זכות במקרקעין את האפשרות לדרוש את החזקה במקרקעין ממי שלטענתו אינו מחזיק בהם כדין הוא סעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ה – 1965, הקובע כי –

"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."

יש לשים לב כי הוראת הסעיף אינה מעניק הגנה רק על זכויותיו של בעל נכס מקרקעין אלא גם על זכויותיו של "מי שזכאי להחזיק" בנכס מקרקעין.

ברע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי (פ"ד נה(3) 294, 303 (11.3.2001), להלן: "הלכת עוקשי") הבהיר בית המשפט העליון בעליהן של אילו זכויות זכאי להגנה על זכות החזקה שלו בנכס על פי סעיף זה, וכך קבע –

"מחוקק חוק המקרקעין שילב בפרק ג' על אודות הבעלות והחזקה סימן מיוחד המסדיר את ההגנה המשפטית על הבעלות והחזקה (סימן ב' סעיפים 15 עד 20). מטרת הסדר זה היא לפרוס הגנה על המחזיק במקרקעין, בין שהוא בעלים של הקרקע, בין שהוא זכאי להחזיק בהם שלא בתורת בעלים, ובין שהוא מחזיק בקרקע בחזקה בפועל, שלא מכוח זכות כלל."

הפועל היוצא מדברים אלה הוא כי אין הכרח שתובע תביעת פינוי יוכיח זכויות בעלות ודי בכך שבידיו זכות החזקה בנכס או אף רק חזקה בפועל.

בע"א (מחוזי באר שבע) 1162/08 אלום-דן תורג'מן בע"מ נ' יעקב אמסטר (22.3.2010) קבע בית המשפט המחוזי כי לאחר שהתובע הוכיח באופן ראשוני את זכותו לבא בנעלי הבעלים המקורי של נכס עובר הנטל אל כתפי הנתבע להוכיח כי עומדת לו הזכות להוסיף ולהחזיק בנכס זה.

בנסיבות בהן אין הצדדים חלוקים על קיומן של עבירות בניה בנכס ניתן לקבל את הסברו של התובע כי לא עלה בידיו להשלים את העברת הזכויות ברמ"י על שמו ועל כן אין הוא יכול להציג אישור זכויות בנכס על שמו מרמ"י, אולם לטעמי די באישור אגודת המושב כדי להוכיח ברמה הראשונית הנדרשת את זיקתה וזכויותיה של המנוחה בנכס זה ומכח צו קיום צוואתה בא התובע בנעליה לענין זכויות אלה.

זאת ועוד, בהלכת עוקשי נקבע עוד (שם, עמ' 305) –

"ההגנה על החזקה המתרחבת גם על המחזיק בפועל בנכס כלפי מי שמבקש לנשלו, הולידה את הכלל שלפיו הנתבע לא יוכל להעלות כנגד התובע טענת הגנה שלפיה לתובע אין זכות טובה לנכס, אלא צד שלישי הוא בעל הזכויות בו."

(דברים אלה הובאו גם בבע"מ 523/14 פלוני נ' פלוני (9.3.2014))

ברוח זו פסקו הערכאות הדיוניות במקרים רבים כי נתבע אינו רשאי לטעון כלפי מי שהעניק לו את זכות החזקה בנכס כי אינו בעל הזכויות בו, לאחר שתקופת ההסכם הסתיימה או כאשר מוגשת נגדו תביעה לסילוק יד (ראה גם תא"ח (שלום ירושלים) 155/09 נוקדים (אל דוד) כפר שיתופי בע"מ נ' חברת י. מזרחי אבן ושיש בע"מ (4.7.2010); ת"א (שלום באר שבע) 31740-02-10 "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' מישל בוחניק (7.6.2010); תא"ח (שלום ירושלים) 5534-09-11 סלים שבו נ' עבד רחים (6.11.2011); תא"ק 54661-11-14 מירון - מושב עובדים של הפועל מזרחי נ' עמוס שלי (19.1.2015) ועוד).

בע"א (מחוזי תל אביב) 39483-10-12 ויקטור דואק נ' חברה קדישא (14.12.2014) קבע בית המשפט (פסקה 17 לפסק הדין, ההדגשה במקור) –

"המערער מנסה "להיאחז במקל בשני קצותיו", כך מחד הוא טוען לרשות בלתי הדירה שקיבל מחב"ק להחזיק ולהשתמש במקרקעין ובאותה נשימה הוא טוען מאידך כיום שלחב"ק אין זכויות, שכן לשיטתו הן פקעו.

אם פקעו זכויותיה של חב"ק במקרקעין איך יכול המערער לטעון לזכויות מכוח אותה רשות?

ברי כי טענות סותרות אלו אינן יכולות לעמוד ומדובר בטיעון מתחכם וחסר תום לב שבדין נדחה."

אין מחלוקת בין הצדדים שלפני כי החזקה בנכס הוענקה לנתבע על ידי התובע, יהא תוכן החוזה אשר נכרת ביניהם אשר יהא, ועל כן ובהתאם לפסיקה הנזכרת לעיל מנוע הנתבע מלהעלות כלפיו את הטענה כי הוא נעדר זכות בנכס, באשר טענה זו מאיינת מאליה את זכותו שלו להחזיק בנכס.

יתרה מכך, הדעת אינה סובלת כי מי שטוען כי קיבל מפלוני זכות יטען לאחר מכן כי אותו פלוני נעדר יכולת להעניק לו זכות זו אך יעמוד על קיומה, ומדובר בטענה המשקפת חוסר תום לב.

לא זו אף זו, באותו פסק דין עסק בית המשפט המחוזי בעובדה שהנתבע הודה במקום אחד בקיומן של זכויות במקרקעין לתובעת הפינוי ובמקום אחר כפר בהן ובהתייחס לכך קבע (פסקה 12 סיפא לפסק הדין) –

"המערער מושתק ומנוע מלטעון טענות אלו וזאת מכוח עקרון העל של תום הלב ומניעת העלאת טענות סותרות, דבר המקים כנגדו השתק שיפוטי."

והנה, הצדדים דכאן הואשמו בתו"ב (נתניה) 41025-11-12 (מנספחי נספח 4 לתצהיר התובע) בעבירות על חוק התכנון והבניה בגין עבודות הבניה שביצע הנתבע בנכס, כאשר בכתב האישום התובע היה הנאשם 1 והנתבע הנאשם 2.

ביחס לנתבע דכאן נטען בכתב האישום (סעיף 3, ההדגשות שלי) כדלקמן – "הנאשם 2 הינו המחזיק במגרש מטעמו של הנאשם 1 ..." ולגבי התובע נטען כי – "הנאשם מס' 1 הנו יורשה של המנוחה ורה מוזס ז"ל ולפיכך – בעל הזכויות והאחראי על הנכס ...".

כעולה מסעיף 2 לגזר הדין אשר צורף (אף הוא מנספחי נספח 4 לתצהיר התובע)) הנאשם 2 – הנתבע דכאן – הודה בעובדות אלה במסגרת הודאתו במיוחס לו בכתב האישום והורשע על פי הודאתו.

זאת ועוד, בתו"ב (נתניה) 58003-03-16 טען ב"כ הנאשם 2 (שוב עסקינן בנתבע דכאן) במפורש (ת/4 ושם עמ' 20 לפרוטוקול שורה 28) – "הנאשם 1 בפועל הבעלים של המקרקעין של הנחלה נשוא האישום ..." ושוב מדובר בנכס דנן.

נמצא כי הנתבע הודה במסגרת בהליכים האמורים בזכויותיו של התובע בנכס ולפיכך מנוע הוא מלטעון עתה טענה סותרת על פיה נעדר התובע זכויות בנכס.

לאור כלל האמור לעיל אני דוחה את טענת הנתבע כי התובע נעדר זכות לתבוע את פינויו מן הנכס, וכפי שקבעה הפסיקה יש לומר כי מדובר בטענה המשקפת חוסר תום לב מצידו.

עתה אפנה אל המחלוקות הנוגעות לגוף השאלה האם יש להורות על פינוי הנתבע מן הנכס.

ב. מה תוכן החוזה שנכרת בין הצדדים?

כאמור לעיל חלוקים הצדדים בשאלה מה תוכן החוזה שנכרת ביניהם, כאשר התובע טוען כי מדובר בחוזה השכירות מיום 7.8.12 המהווה נספח 1 לתצהיר העדות הראשית מטעמו (להלן: "חוזה השכירות" או "החוזה") ואילו הנתבע טוען כי מדובר בחוזה לשימוש בנכס למשך 15 שנים כנגד בנית בית דו משפחתי בשטח של 250 מ"ר בו יתגוררו הנתבע ואחיו, כאשר בתקופה הנטענת ישאו רק בעלויות האחזקה של הנכס (ארנונה, מים וחשמל).

הנתבע טען כי כלל אין הוא חתום על חוזה השכירות וכי חוזה זה לא השתכלל ולא נכרת גם אם יקבע כי חתם עליו בשל העובדה שהתובע לא חתם עליו, לא קרא אותו ואינו מכיר את תוכנו, וכן כי החוזה נעדר מסויימות וגמירות דעת והצדדים לא נהגו על פיו בפועל.

תחילה לענין חתימת הנתבע על החוזה.

על גבי עמודי חוזה השכירות מתנוססת חתימה אשר בעמוד האחרון ממוקמת על גבי המקום המיועד לחתימת השוכר ולצידה כתובים בכתב יד שמו ומספר זהותו של הנתבע.

הנתבע הכחיש כי מדובר בחתימתו ובכתב ידו.

בסוגיה זו מונתה מומחית לכתבי יד מטעם בית המשפט, הגב' פנינה אריאלי, במטרה לקבוע האם החתימה המתנוססת על גבי חוזה השכירות וכתב היד שלצידה הנחזים להיות כתובים על ידי הנתבע אכן חתימתו וכתב ידו המה.

טרם שעלה בידי המומחית מטעם בית המשפט לגבש את חוות דעתה ואף לאחריה נקט הנתבע בצעדים שונים על מנת לעכב את בדיקתה ולהכביד על מתן חוות דעתה, לרבות הטחת האשמות חסרות בסיס לגביה, אי שיתוף פעולה עימה ושלל עיכובים והכבדות אשר בעטים היה הכרח במתן החלטות שונות (כגון החלטותי מימים 17.8.17, 10.10.17, 30.10.17, 7.12.17, 12.12.17 ועוד).

רק למען הסדר הטוב אעיר כי לבד מן העובדה שהאשמותיו של הנתבע כלפי המומחית היו חסרות בסיס ולא הוכחו, הרי שגם אם היתה מידה מסויימת אמת בהן – ושוב אדגיש כי בשום אופן לא הוכח כך הם פני הדברים – עדיין עמדת הפסיקה לגבי מומחה מטעם בית המשפט היא (כאן מתוך רע"א 7323/11 ליאת ועקנין נ' המאגר הישראלי ביטוחי רכב (בפול) בע"מ (28.12.2011)) –

"ככלל, לא יפסול בית המשפט מומחה שנתמנה על-ידו אלא אם נתגלו פגמים חמורים בשיקול דעתו, במהימנותו, או שהימנעות מפסילה תגרום לעיוות דין ..."

מסקנתה של המומחית מטעם בית המשפט בסיכום חוות הדעת מיום 10.11.17 היתה כדלקמן (ההדגשה שלי) –

"עקב הממצאים הן ביחס לחתימות והן ביחס לכתב היד שבמחלוקת, הגעתי למסקנה שקיימת סבירות גבוהה שהחתימות וכתב היד שבמחלוקת נכתבו על ידי מר אביב רוזנבלום בעצמו."

המומחית מטעם בית המשפט הבהירה כי מבין 5 דרגות הוודאות האפשריות בחוות דעתה הדרגה של סבירות גבוהה היא דרגה אחת לפני וודאות מוחלטת.

לאחר קבלת חוות הדעת העביר הנתבע אל המומחית מטעם בית המשפט שאלות הבהרה אשר לא שינו מהותית את מסקנתה ולא סדקו אותה, כן הגיש הנתבע בקשה לזמן את המומחית מטעם בית המשפט לחקירה – בקשה ממנה חזר בו בהמשך, ונוסף על כל אלה הגיש הנתבע לאחר קבלת חוות הדעת בקשה להארכת מועד להגשת חוות דעת מומחה מטעמו אולם למרות שהתרתי זאת לא הגיש הנתבע חוות דעת כלשהי מטעמו.

משכך ברי כי מסקנת המומחית מטעם בית המשפט לא נסתרה והיא שרירה ועומדת.

עם זאת, על מנת להעמיד את הדברים באור הנכון לא אסתפק בכך לענין השאלה האם חתם הנתבע על חוזה השכירות.

בחקירתו הנגדית בסוגיה זו בישיבת יום 14.5.17 (הישיבה הראשונה, טרם העברת ההליך לסדר דין רגיל) העיד הנתבע כדלקמן (עמ' 7 לפרוטוקול שורות 24-19) –

"ש. על החתימה כתוב אביב. זה לא דומה על החתימה בשכירות.

ת. כן.

ש. איך אתה חותם בדרך כלל.

ת. אביב.

ש. זה החתימה שאתה חותם בדרך כלל.

ת. כן."

בהמשך חקירתו באותה ישיבה החרה הנתבע החזיק בעמדתו, בזו הלשון (עמ' 8 לפרוטוקול שורות 19-31) –

"ש. מפנה אותך לנספח ב' להליך. אתה נחקרת וחתמת בסוף הפרוטוקול, זו חתימתך.

ת. כן.

ש. הרגע אמרת שאתה נוהג לחתום אביב.

ת. אני נוהג לחתום אביב. פה גלית שוקרון באותו רגע הביאה לי לחתום יום לפני חתמתי באוטו למטה באזור תעשייה, יצא לי קשקוש שלא דומה.

ש. במקרה דומה לחתימה שלך בחוזה שכירות.

ת. ממש לא דומה.

ש. בדרך כלל אתה חותם אביב.

ת. יש גרפולוג.

ש. מפנה אותך לנספח 13 לכתב התביעה. זה לקוח מתוך כתב האישום נגדך בגין חריגות הבנייה. אתה מאשר את הזמנת המסירה.

ת. לא יודע, יכול להיות שכן. החתימה שלי לא דומה להסכם שכירות. לא קרוב אפילו. ילד קטן בן 5 רואה."

כפי שניתן להיווכח היתה גרסתו הראשונית של הנתבע כי הוא נוהג לחתום בשמו הפרטי "אביב" ועל כן החתימה המוטבעת על גבי חוזה השכירות אינה דומה לחתימתו, אולם משעומת עם ראיות המצביעות על מציאות שונה שינה לפתע גרסה ואף ניסה להמנע ממענה ולטעון – "יש גרפולוג".

לכך יש להוסיף את העובדה שהנתבע כלל לא הציג מסמכים המצביעים על העובדה שהוא חותם באופן הנטען על ידו, קל וחומר שלא כדפוס התנהגות, וכן את העובדה שבהתכתבויות שקדמו להליך בנושא מחלוקת זו לא הכחישה ב"כ הנתבע את קיומו של חוזה השכירות בין הצדדים.

גם בשאלת הכרותו את חוזה השכירות נמצאה גרסתו של הנתבע בעייתית, שכן בתחילה העיד (עמ' 6 לפרוטוקול שורה 11) – "לא מכיר את ההסכם הזה", ועל גרסה זו חזר באותה חקירה שוב ושוב (שם, שורות 26 ו-28).

דא עקא, משעומת הנתבע בחקירתו עם העובדה שבסעיף 23 לכתב הגנתו טען כי ראה את חוזה השכירות אך התייחס אליו כאל טיוטה שינה גרסתו וכך העיד (שם, שורה 33 – עמ' 7 שורה 2) –

"ש. מפנה לסעיף 23 לכתב ההגנה שלך (מצטט). ראית או לא ראית את ההסכם.

ת. אני חוזר ואומר ההסכם ראיתי ללא מחיקות. אני לא יודע מה הוספתם בדפים? אני לא יודע מה הוספתם. ישבנו אני ואחי ראינו את זה.

ש. עכשיו כן ראית את ההסכם.

ת. אתה מכניס לי מילים לפה. את ההסכם לא יודע אם ראיתי בוודאות אם זה זה. ראינו הסכם שלא היה מתאים."

גם צורתה הסופית של גרסה מתפתחת זו שהציג הנתבע, כי ראה את חוזה השכירות עם אחיו, אינה עומדת על רגליים איתנות ונסתרת מעדות אחיו, מר שי רוזנבלום.

הנתבע טען (עמ' 6 שורה 28 לפרוטוקול) – "אחי ניהל את כל מה שהיה שם וניהל את המו"מ. אני אישית לא ראיתי את ההסכם", גרסה אשר מעבר לכך ששינה אותה בהמשך אינה עולה בקנה אחד עם עדות האח אשר טען בסעיף 11 לתצהירו כי החוזה מעולם לא הוצג להם, ובחקירתו הנגדית העיד (עמ' 43 לפרוטוקול שורות 7-3) –

"ש: חוזר על השאלה. עד כמה היית מעורב במו"מ שהיה בין אביב לארנון לקראת חתימת חוזה השכירות?

ת:דיברנו בעל פה. זה היה דיבור כזה...

ש:פעם אחת? הרבה פעמים? יום יום?

ת:אולי פעם אחת גם עם התובע."

בין תיאור זה של מעורבות אחיו של הנתבע במשא ומתן עם התובע לבין גרסת הנתבע כי – "אחי ניהל את כל מה שהיה שם וניהל את המו"מ" תהום פעורה.

משמעות הדבר היא כי לא רק על פי ממצאי חוות דעת המומחית מטעם בית המשפט אינני מקבל את טענת הנתבע, אלא גם גרסתו בענין חתימתו על חוזה השכירות והכרותו אותו – אשר השתנתה שוב ושוב ואף נסתרה מול עדות אחיו – נראית בלתי מהימנה בעליל וגם התנהלותו מול המומחית מטעם בית המשפט אינה מקנה לו אמינות רבה.

הפועל היוצא מן האמור הוא כי אני מקבל את טענת התובע בנושא זה, דוחה את גרסת הנתבע וקובע כי החתימות וכתב היד המתנוססים על גבי חוזה השכירות הם של הנתבע אשר הכיר את חוזה השכירות.

טענה נוספת שבפי הנתבע היא כי חוזה שכירות לא השתכלל לכריתה מחייבת, בשל העובדה שהתובע אינו מודע לאמור בו, חוזה השכירות נעדר מסויימות וגמירות דעת והעדר חתימת התובע על גביו מעיד על כך שאין הוא תואם את המצב בשטח והצדדים לא נהגו על פיו.

אין חולק כי על גבי חוזה השכירות לא מופיעה גם חתימת התובע לצד חתימות הנתבע, אולם גם אם אקבע כי מדובר בחוזה אשר חלה עליו דרישת הכתב על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הרי כבר בע"א 571/19 דירות מקסים בע"מ נ' דינה ג'רבי (פ"ד לז(1) 589, 600 (21.2.1983)) קבע כב' השופט (כתוארו אז) גבריאל בך, בחוות הדעת אליה הצטרפו שני חברי ההרכב הנוספים, כדלקמן –

"שותף אני ללבטים, שבוטאו על-ידי הרכבים שונים של בית-משפט זה לגבי הסוגיה הנדונה, אולם הגעתי לכלל דעה, כי אין לראות בחתימה על המסמך הכתוב והמתייחס לעיסקת מקרקעין משום תנאי שאין בלתו (conditio sine qua non), אשר בלעדי מילויו אין הסעיף 8 לחוק המקרקעין בא על סיפוקו, ואין לתת תוקף לעיסקה. דברים אלה חלים על חתימת המוכר וחתימת הקונה כאחת."

דהיינו, גם בהנתן העובדה שחתימת התובע נעדרת מעל חוזה השכירות אין הדבר מוליך באופן אוטומטי לקביעה כי דרישת הכתב לא קוימה, והדברים נכונים במיוחד כאשר מי שחתימתו נעדרת מן החוזה עומד על כריתתו ומי שטוען נגד כריתת החוזה הוא דווקא זה החתום עליו.

יתרה מכך, דרישת הכתב הוגמשה בפסיקה עד כדי הקביעה כי במצבים מסויימים בהם חוסר תום הלב מעורר את "זעקת ההגינות" ניתן אף להתגבר על דרישה מהותית זו (ע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא, פ"ד נ(1) 185 (12.6.1996)).

עוד נקבע, כמובא למשל בע"א 380/88 מוהיב טוקאן נ' פאטומה פאהיימה אלנששיבי (פ"ד מה(5) 410, 425 (17.10.1991)) –

"נקבע, כי אף חתימתו של המוכר על המסמך איננה הכרחית, אלא היא מהווה יסוד ראייתי בלבד (ע"א 571/79,49/81, 57[14], בעמ' 600-605; ע"א 692/86, 693[15]. בעמ' 68-70). קל וחומר שאין צורך חיוני בחתימתו של הרוכש."

נוכח האמור אינני סבור כי יש משקל מהותי להעדרה של חתימת התובע מחוזה השכירות ודי בכך שהנתבע חתם על ההתחייבויות השונות הכלולות בו והתובע העמיד לרשותו את הנכס בהתאם לחוזה על מנת לקבוע כי נכרת חוזה השכירות בין הצדדים.

גם העובדה שהתובע לא קרא את חוזה השכירות אינה פוגמת בכריתתו, זאת לאור הסברו של התובע כי נעזר בפרקליט אשר יטפל עבורו בחוזה ויגן על זכויותיו (עמ' 21 לפרוטוקול שורה 32 ועמ' 22 שורה 9) ואדם שאינו בקיא בענייני חוזים רשאי בהחלט למנות שלוח בעל מקצוע מטעמו לייצגו בכך, כפי שמתרחש דבר יום ביומו.

תוזכר גם ההלכה, החלה עוד מקדמת דנא, על פיה (ע"א 467/64 אולגה אסתר שוויץ נ' סנדור, שושנה בלץ, פ"ד יט(2) 113, 117 (18.6.1965)) –

"אדם החותם על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא".

הלכה זו חזרה בפסיקה פעמים רבות (לדוגמה, ע"א 1513/99 חיים דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד(3) 591 (17.8.2000); ע"א 16/80 אליהו לולו נ' סלומון סלומון, פ"ד ל"ז(4) 70 (18.9.1983) ועוד דוגמאות רבות) ואף הודגשה כאשר מדובר בחתימה על מסמכים מהותיים.

ברי כי אם אדם המבקש להשתחרר מחבויותיו החוזיות בשל אי קריאת החוזה אותו כרת לא יוכל להבנות מאי הקריאה, על אחת כמה וכמה שלא ניתן יהיה לטעון כי חוזה לא נכרת בשל אי קריאתו על ידי צד אליו כאשר הצד שביחס אליו נטען כי לא קראו עומד על כך שהחוזה נכרת.

ממילא, קריאת החוזה על ידי מיופה כח מטעם התובע אף היא אינה הכרחית לשם כריתתו אולם ברי כי יש בה כדי לספק לחלוטין את הנדרש לשם כריתת חוזה השכירות דכאן.

אשר לטענת הנתבע כי החוזה נעדר מסויימות וגמירות דעת, כפי שכבר ציינתי לעיל – אינני מקבל כי הדבר עולה מהעדר חתימת התובע עליו ועל כן יש לבחון האם קיימות סיבות אחרות לקבל טענה זו.

חוזה השכירות כולל את תיאור הנכס, את תקופת השכירות, את מטרת ותנאי השימוש בנכס, את התמורה, את נושאי המיסוי ועוד כהנה וכהנה.

עיון בפסיקה מלמד כי פירוט פחות בהרבה מזה עונה על דרישת המסויימות בחוזה, ובהקשר זה אפנה דרך משל אל ע"א 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד (18.7.2010) שם נזכר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים, ברם, כי עם השנים רוככה הדרישה בפסיקה, והכירה בהסכם כבעל מסוימות מספקת גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו את "התנאים החיוניים לעסקה", וזאת כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל.

זאת כאשר מדובר בעסקת מכר מקרקעין, וקל וחומר כאשר מדובר בחוזה שכירות.

אשר לענין גמירות הדעת, בנושא זה נשען הנתבע בטיעוניו על העובדה שהצדדים לא נהגו בפועל על פי החוזה, וכך – לטענתו – לא נמסרו הבטחונות שנדרשו בחוזה השכירות, לא בוצעו הביטוחים הנדרשים על פיו ולא נמסרו השיקים העתידיים.

בכל הכבוד, אין מדובר בעניינים המרכזיים הנדרשים על מנת להצביע על גמירות הדעת הנדרשת לכריתת חוזה מחייב.

במקרים רבים בהם נכרתים חוזים מסכימים הצדדים ביניהם בשלב מאוחר יותר על הקלות כאלה ואחרות ביחס לתניות החוזיות, מסיבות שונות ובאופנים שונים, אך ברור כל העת כי שינויים אלה אינם משנים בהכרח את לב ההתקשרות ומהותה ואינם מביאים לביטול החוזים או מצביעים על פגם בגמירות הדעת בעת כריתתם.

גם בנושא זה יש להפנות אל הלכה ותיקה ומבוססת אשר נקבעה בע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) (פ"ד לג(2) 283, 288 (8.4.1979), ההדגשה שלי) –

"בצדק ציין בית משפט קמא כי "גמירת דעת להתקשר בחוזה אין פירושה ספקות לפני ההתקשרות וחרטה לאחריה. פירושה הנכון הוא גילוי כוונה רצינית להתקשר בחוזה והבנת התוצאות המשפטיות הנובעות מכך. אני בדעה כי בעת חתימתה על זכרון הדברים התכוונה הנתבעת להתקשר בחוזה והבינה לאשורן את התוצאות המשפטיות הנובעות מכך. לעובדה שהיססה לפני כן, התחרטה לאחר מכן - אין שום השפעה על התחייבותה"."

בהקשר זה אני סבור כי העובדה שהתובע מינה פרקליט מקצועי מטעמו, אשר יגן על זכויותיו בחוזה השכירות מהווה הבעת כוונה רצינית להתקשרות בחוזה וברי כי – כאיש מקצוע – שלוחו זה מטעמו הבין היטב את התוצאות המשפטיות הנובעות מחוזה זה, וסבורני כי גם התובע עצמו.

אין בעובדה, כשלעצמה, שהתובע לא עמד על קוצו של יו"ד בקיום החוזה משום ראיה לאי הבנת התוצאה הנובעת ממנו, שבעיקרה – כפי שהוגדרה בסעיף 3 לחוק המקרקעין, עניינה – "זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות".

ויוזכר, משנשאל התובע בחקירתו לסיבה בעטיה לא עמד על קיום כל תנאי החוזה נתן את ההסבר הבא (עמ' 18 לפרוטוקול שורה 25) – "קבלתי החלטה שלמרות שאין לי ערבות עם הסיכון לקיים את ההסכם, הוא בנה והשקיע."

לטעמי, העובדה שהתובע סבר כי גם בנסיבות של אי עמידה במלוא תנאי החוזה – לרבות אי המצאת בטחונות כנדרש – העסקה משתלמת לו והסיכון כדאי, מהווה הסבר שאינו בלתי סביר מדוע לא עמד על כל פרט ותג בקיום תנאי חוזה השכירות, ואין בכך כדי להצביע על כך שהצדדים לא פעלו על פיו או שלא מתקיים בו יסוד גמירות הדעת.

נוכח האמור אני סבור כי אין ממש בטענת הנתבע כי חוזה השכירות אינו מקיים את יסודות המסויימות וגמירות הדעת.

עוד טען הנתבע כי לא יעלה על הדעת שעסקת שכירות ביחס לבית סוכנות בשטח של 50 מ"ר שאינו ראוי למגורים תאפשר ל"שוכר" (הגרשיים במקור, בסעיף 27 לסיכומים מטעם הנתבע) לבנות על השטח בניה בשווי העולה על מיליון ₪ אשר תשאר בתום התקופה בבעלות התובע.

ביחס לטענה זו יש להזכיר תחילה כי כבר בסעיף 4.ד. לחוזה השכירות נקבע כי – "השוכר יהיה רשאי על חשבונו ואחריותו לשפץ את המבנים על פי תכנון התואם את צרכיו ובתנאי שקיבל את כל ההיתרים הדרושים על פי דין לכך ... מוסכם על הצדדים כי השוכר יהיה רשאי להקים על חשבונות משטחי בטון ו/או עץ ...".

בהמשך נאמר במפורש – "בתום תקופת השכירות או עם ביטולו של חוזה זה כדין על ידי המשכיר, יפנה השוכר את המתחם מחזקתו וימסור אותו למשכיר, יחד עם כל התוספות שבוצעו בו ... הציוד והמתקנים אשר יוקמו במתחם, יועברו לקנין המשכיר ללא כל תמורה לשוכר."

יהא הגיונן הכלכלי של הסכמות אלה אשר יהא, אין ספק כי הצדדים התייחסו אל האופציה של שיפוץ המבנים ובנית תוספות משמעותיות לקיים אשר יועברו בתום התקופה לבעלות התובע בהנתן העובדה שמדובר בחוזה שכירות אשר כחלק ממנו מופיעות הסכמות אלה.

אמנם אין להתעלם מן השאלה בדבר ההגיון הכלכלי העומד מאחורי התקשרות מסוג זה אולם כידוע אפילו טעות שאינה אלא בכדאיות עסקה אינה עילה לביטול חוזה, קל וחומר להיותו בלתי תקף, מה גם שחוזה השכירות אינו חוזה לשנה בודדת אלא לתקופה של 4.9 שנים (מיום 1.7.12 עד יום 28.2.17) עם אופציה לחמש תקופות נוספות של שנה כל אחת, מה שיכול להסביר את ההגיון הכלכלי מאחורי ההסכמות דלעיל.

לא הוצגה לפני חוות דעת או ראיה כלשהי המצביעה על חוסר סבירות כלכלית מהותי בעסקה מסוג זה או על פער דרמטי בין שווי הבניה שבוצעה בנכס לבין דמי השכירות הריאליים למשך תקופת השכירות האמורה.

אינני סבור כי על פני הדברים ניתן לקבוע באופן א-פריורי כי ההתקשרות המוצגת בחוזה השכירות בלתי סבירה במידה כה קיצונית עד שהיא מצביעה על היותה כסות להתקשרות שונה לחלוטין.

כאן המקום להעיר כי הנתבע עצמו בתצהירו (סעיף 26) טען כי ההכנסה החודשית שיכול היה התובע להפיק מן הנכס עמדה על 15,000 ₪ לחודש בעוד חוזה השכירות מדבר רק על 4,500 ₪ וניתן בהחלט להבין כי ההפחתה המהותית כל כך קשורה להשקעה שאמור היה הנתבע להשקיע בבניה ובשיפוץ.

יוער כי מכפלת הסכום של 15,000 ₪ במספר הכולל של חודשי תקופות השכירות והאופציה (116 חודשים) מביאה לסכום כולל של 1,740,000 ₪, ועל כן גם אם בוצעה על ידי הנתבע בנכס בניה בשווי של מיליון ₪ עדיין קיימת יתרה לא מבוטלת אל מול דמי השכירות הריאליים לטענתו אשר חובת תשלום שמי השכירות המופחתים שנקבעה בחוזה אף אינה מכסה אותה במלואה.

זאת ועוד, כפי שעולה מחומר הראיות היה הנתבע פושט רגל אשר הליך פשיטת הרגל נגדו בוטל בשל חוסר תום לב והתנהלות בעייתית (ת/1 עמ' 2 להחלטת כב' הנשיא איתן אורנשטיין שורות 28-26), הוא לא המציא בטחונות להתחייבויותיו והדעת נותנת כי היה מתקשה להתקשר בחוזה שכירות שגרתי עקב חשש משכירים פוטנציאליים כי יפר את תנאי החוזה.

בנסיבות שכאלה ברי כי על מנת שמשכיר יסכים להתקשר עם הנתבע בחוזה שכירות ביחס לנכס היה על הנתבע להראות כדאיות עבורו ומצב זה ייתכן כי יש בו כדי להסביר גם את ההגיון הכלכלי שמאחורי ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים.

למעלה מכך – על מנת להראות כי בין הצדדים נכרת חוזה שתוכנו שונה מחוזה השכירות עליו קבעתי כי הוא חתום, אין די בהעלאת טענה גרידא אלא על הצד הטוען טענה שכזו להכבד ולהוכיח את טענתו ואת תוכן החוזה הנטען.

ויוזכר, סיפת סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני קובעת במפורש כי –

טענה ותביעה נגד מסמך בכתב בנוגע לדברים האמורים (=ברישת הסעיף מדובר, בין היתר, על תביעות הנוגעות להתחייבויות וחוזים – א.ב.), אף אם איננה עולה על עשר לירות, צריך להוכיח במסמך בכתב או ע"י הודאתו או פנקסו של הנתבע.

יש, איפוא, לבחון האם הוכיח הנתבע קיומו של חוזה זה באופן הנדרש על פי הדין.

הבה נבחן תחילה מהו תוכן החוזה האמיתי בין הצדדים על פי טענת הנתבע.

תחילה טען הנתבע כי מדובר בהסכם קומבינציה של שימוש במקרקעין כנגד בניה, אלא שאפילו לגבי תקופת השימוש הנטענת לא הציג הנתבע גרסה אחידה וקוהרנטית, וכך בסעיף 59 לכתב ההגנה מטעמו טען כי תקופת השימוש על פי ההסכם הנטען היא בת 10 שנים ואילו בסעיף 25 לתצהירו טען כי תקופת השימוש היא 15 שנים.

הנתבע אף לא הוכיח, ולמעשה גם לא טען, מה בדיוק היה עליו לבנות עבור התובע בתמורה לאותה תקופת שימוש ארוכה – זו או אחרת – הנטענת על ידו.

אין די בטענה כי דובר על שתי יחידות דיור בשטח 250 מ"ר כל אחת, שכן יחידות דיור כאלה יכולות להכיל סטנדרטים שונים מהותית של תכנון, בניה, חומרים וכד' באופן אשר יש בו כדי לשנות מן הקצה אל הקצה את שווי הבניה וממילא את התמורה החוזית.

לא הוצגו לפני מפרטים, תוכניות, כתבי כמויות או כל ראיה שיהא בה כדי לזרות אור על פרטי ושווי הבניה אשר הנתבע טוען כי לגביה סוכם במסגרת אותו הסכם שימוש או קומבינציה נטען.

העובדה שאין מדובר במידע מספק נכונה במיוחד כאשר הנתבע עצמו טען ביחס לחוזה השכירות כי לא מתקיים לגביו יסוד המסויימות.

על כל האמור יש להוסיף ולהזכיר כי סעיף 3 לחוק המקרקעין קובע כי – "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"".

סעיף 6 לחוק המקרקעין קובע כי – "עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה."

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי – "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב."

בהנחה שתוכן החוזה הוא כפי הנטען על ידי הנתבע אך בה בעת אפילו לא נטען על ידו – קל וחומר שלא הוכח – כי קיים מסמך כתוב לגביו, הרי שלא קוימה לגבי חוזה כזה דרישת הכתב, אשר הנתבע עצמו הכביר טיעון על מהותה וביקש לטעון כי לא התקיימה בחוזה השכירות ולגביו טענתו זו נדחתה.

לאור כל האמור לעיל הנתבע לא הוכיח קיומו של חוזה אחר בינו לבין התובע ביחס לנכס.

רק למען השלמת הדברים אעיר כי ככל שאכן הייתי קובע כי נכרת בין הצדדים חוזה בהתאם לגרסת הנתבע, של בניה תמורת חכירה למשך 15 שנה, הרי שמדובר בחוזה שנכרת תוך ניסיון להעלים מידע מרשויות שונות – רשות המיסים, רמ"י ואולי אף רשויות נוספות – וככזה ייתכן שהיתה חלה לגביו הוראת סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973, על פיו –

"חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל."

הפועל היוצא מן האמור הוא כי אני קובע כי על פי העולה מחומר הראיות שהוגש הרי שבין הצדדים נכרת חוזה השכירות, הוא המחייב אותם ולא חוזה אחר.

ג. האם יש לתובע עילת פינוי כנגד הנתבע

לטענת התובע זכאי הוא לקבל סעד של פינוי כנגד הנתבע בשל שלוש עילות – הפרת חוזה השכירות על ידי הנתבע, תום תקופת השכירות על פי החוזה וקיומו של סעיף "יציאה" מן החוזה גם בתקופת היותו בתוקף.

לטענת התובע הפר הנתבע את חוזה השכירות במספר דרכים:

לא שילם את דמי השכירות השוטפים בהם חב, ביצע עבודות בניה בנכס ללא היתרי בניה, לא ביטח את המושכר כנדרש בחוזה, לא העמיד בטוחות להן התחייב בחוזה והתיר לצדדים שלישיים להשתמש בנכס בניגוד להתחייבויותיו החוזיות.

אבחן טענות אלה אחת אחת.

• אי תשלום דמי השכירות

  בסעיף 8.א. לחוזה השכירות נקבעו דמי השכירות החודשיים בגין הנכס על 4,500 ₪ לחודש ובסעיף 8.ב. נקבע כי תשלום דמי השכירות הראשונים יהיה עבור 6 חודשים מראש ובהמשך ישלם הנתבע מדי 3 חודשים מראש.

  לטענת התובע, ממועד חתימת חוזה השכירות ועד אוגוסט 2015 לערך עמד הנתבע בהתחייבות זו ושילם לו את דמי השכירות, אולם עשה זאת במזומן לאור מצבו הכלכלי והמשפטי כפושט רגל ובהעדר חשבון בנק ממנו יכול היה לפעול באופן מסודר, ומאז אין הנתבע משלם עוד דמי שכירות.

  התובע אף הציג מכתבי התראה אשר שלחו פרקליטים מטעמו אל הנתבע בשל אי עמידה בתשלום דמי השכירות (נספח 7 לתצהירו).

  יש להעיר כי תאריכי מכתבים אלה כולם קודמים לחודש אוגוסט 2015, אשר התובע מאשר כי עדיו עמד הנתבע בהתחייבויותיו לשלם דמי שכירות ועל כן אין במכתבים אלה משום ראיות להפרה המקימה את עילת התביעה הנטענת, אולם בעובדה שלא הוצגה כל תשובה של הנתבע הכופר בעצם החבות לשלם דמי שכירות יש משום ראיה לכך ש"בזמן אמיתי" לא כפר בטענה שהוא חב בתשלום דמי שכירות על פי חוזה השכירות אשר נכרת ביניהם וכי היה חוסר סדירות בתשלומם.

  מאחר שקבעתי כי הנתבע היה מחוייב בתשלום דמי שכירות על פי חוזה השכירות עובר הנטל להוכיח כי פרע את דמי השכירות אל כתפי הנתבע.

  דא עקא, בסעיפים 25 ו-62 לתצהיר העדות הראשית שלו טוען הנתבע במפגיע כי כלל לא היה חייב לשלם דמי שכירות למשך 15 שנה, וברי כי אם זו טענתו נובעת מתוכה גם גרסה כי בפועל לא שולמו דמי שכירות לתובע בגין הנכס.

  מנגד, הציג התובע (נספח 11 לתצהיר העדות הראשית מטעמו) מסרונים לא מעטים החל מחודש נובמבר 2015 ובם דרישות כספיות שלו מן הנתבע והודעות חוזרות של הנתבע הדוחה את מועד התשלום מנימוקים שונים ומבטיח כי התשלומים יבוצעו בקרוב.

  במסרוני התובע מדובר על מאות אלפי שקלים, סכום שאינו הולם דרישה לענין חשבונות החשמל, המים והארנונה בלבד ולא נאמר בשום תגובה של הנתבע כי אין לו חובת תשלום דמי שכירות כלפי התובע.

  מן האמור עולה כי הנתבע לא הוכיח כי פרע את דמי השכירות בתשלומם הוא חב על פי חוזה השכירות, ובכך יש הפרה יסודית של חוזה השכירות.

  בין המסרונים שבנספח 11 לתצהיר העדות הראשית של התובע מופיעות גם הודעות ששלח לנתבע על ביטול החוזה עקב אי תשלום החוב ודרישתו ממנו לפנות את הנכס בשל כך, ובכך יש גם כדי להוות ראיה כי בשונה מהפרות שונות אשר התובע ויתר עליהן, כפי שיודגם להלן, עמד הוא על כך שאי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של החוזה המובילה לביטולו.

  לאור האמור אני קובע כי הנתבע הפר את חוזה השכירות בינו לבין התובע הפרה יסודית באי תשלום דמי השכירות, בעטיה בוטל החוזה כדין.

  לכאורה די בכך על מנת לקבל את התביעה, אולם למען הסדר הטוב וכחלק מן השיקולים אשר ישקלו בהמשך לענין פסיקת ההוצאות אבחן בקצרה גם את יתר טענות התובע לענין הפרת החוזה.

   

  • עבודות בניה ללא היתר

    אין ספק כי בוצעו בנכס עבודות בניה ללא היתר על ידי הנתבע בעטין הורשעו הצדדים (נספח 4 לתצהיר התובע ו-ת/4).

    אין גם ספק כי חוזה השכירות קובע במפורש בסעיף 2.ה. כי לא תהיה לתובע התנגדות לביצוע עבודות בניה שהנתבע מבקש לבצע בכפוף לכך – "שהכל יעשה על פי דין", וברי כי ביצוע בניה ללא היתר אינו על פי דין, ובסעיף 4.ד. לחוזה נקבע במפורש הצורך בקבלת היתרי בניה לעבודות ולשימוש במושכר.

    עם זאת, התובע היה מודע לקיומן של עבירות של בניה ללא היתר בנכס (עמ' 19 לפרוטוקול שורות 16-17), וזאת לכל המאוחר מאז הגשת כתב האישום הראשון נגדו ונגד הנתבע בתו"ב 41025-11-12 (המהווה חלק מנספח 4 לתצהיר התובע) אשר הוגש לבית המשפוט בחודש נובמבר 2012.

    עם זאת, תביעת הפינוי הראשונה שהגיש התובע נגד הנתבע בתא"ח 39318-09-16 הוגשה רק קרוב לארבע שנים לאחר הגשת כתב האישום.

    בהקשר זה נשאל התובע בחקירתו מדוע לא הגיש תביעת פינוי ב-2012 לאחר הגשת כתב האישום ותשובותיו כי האמין לנתבע כי יסדר זאת אינן מתקבלות על הדעת, לא לאחר שכתב האישום עצמו וההרשעה מלמדים כי הנתבע לא פעל להסדרה שכזו וקל וחומר שלא לאחר שבמשך קרוב לארבע שנים לא הוסדר מאומה עד הגשת כתב האישום השני בתו"ב 58003-03-16 במרץ 2016 ורק חצי שנה לאחר מכן הוגשה תביעת הפינוי הראשונה.

    אעיר כי שאלה זו עוררה אצלי תמיהה בשלב ההוכחות ועל מנת להבהיר את הענין הפניתי שאלות אל התובע לגביה, ותשובותיו (עמ' 20 לפרוטוקול שורות 29-23) אינן מניחות את הדעת כלל.

    יתרה מכך, בחקירתו אישר התובע כי היה נכון לוותר על חלק מן הבטוחות שנקבעו בחוזה לאור העובדה שהנתבע – "בנה והשקיע" (עמ' 18 לפרוטוקול שורה 25).

    בסופו של דבר הבהיר התובע בחקירתו כי (עמ' 21 לפרוטוקול שורה 2) – "אם הוא היה משלם את דמי השכירות לא הייתי מגיש את התביעה", ובהמשך (עמ' 22 לפרוטוקול שורה 15) – "כל זה בעצם כל הדברים פה זה רק כדי לקבל תשלום".

    ברי, איפוא, כי דעתו של התובע היתה נוחה מבניה זו, שלא לומר מעבר לכך, ובכל מקרה כי לא ראה בבניה זו, הגם שבוצעה ללא היתרי בניה כדין, הפרה יסודית של החוזה ביניהם אשר יש לראות בה בסיס עילה לביטולו, והרושם הנוצר הוא של נסיון מלאכותי להוסיף עילה לתביעה.

     

  • אי ביטוח הנכס

    כפי שצויין לעיל, ויתר התובע על חלק מן הבטוחות שנקבעו בחוזה לאור העובדה שהנתבע בנה והשקיע בנכס, וכאשר נשאל בחקירתו מדוע לא התעקש לקבל עותק של פוליסת ביטוח ביחס לנכס לאור התניה החוזית השיב כך (עמ' 21 לפרוטוקול שורה 30) – "אולי ביקשתי אבל הבנתי שאין עם מי לדבר. לא משהו שהתעקשתי עליו".

    כאן הבהיר התובע בפה מלא כי ויתר על דרישה זו ומבחינתו לא מדובר בהפרה יסודית המצדיקה את ביטול החוזה בשים לב למכלול היתרונות שנבעו לו ממנו.

     

  • אי העמדת בטוחות

    כפי שציינתי לעיל, ויתר התובע על חלק מן הבטוחות שהיה על הנתבע לספק לו על פי הוראות החוזה, ולהלן הציטוט המלא בענין זה, שחלק ממנו הובא לעיל בענין הבניה ללא היתר (עמ' 18 לפרוטוקול שורות 27-25) – "קיבלתי החלטה שלמרות שאין לי ערבות עם הסיכון לקיים את ההסכם, הוא בנה והשקיע. הבנתי כי הוא לא מסוגל להביא אף ערב, וממילא אשתו בדיוק כמוהו ולא ניתן להפרע ממנה ולכן החלטתי לוותר".

    נמצא כי גם בענין אי העמדת הבטוחות שקל התובע את היתרונות הנובעים לו מן החוזה והחליט כי הדבר אינו מהווה מבחינתו הפרה יסודית של החוזה המצדיקה את ביטולו וויתר על דרישה זו.

     

  • שימוש בנכס בניגוד לתנאי חוזה השכירות

    בטענה זו מתייחס התובע אל גרסתו על פיה הושכר הנכס לאירועים או למגורי צד שלישי בניגוד להוראות החוזה.

    בענין זה הוגשו עותקי פרסומים שונים בהם מצולם מה שהתובע טוען כי היא הבריכה שבנכס (נספח 8 לתצהיר התובע), אולם בענין זה ובשאלה האם אכן הושכרו הנכס או חלקים ממנו והאם פרטי ההתקשרות המופיעים בפרסומים אכן שייכים לנתבע קיימת מחלוקת בין התובע (עמ' 27 לפרוטוקול שורות 25-18) לבין הנתבע ( עמ' 34 לפרוטוקול שורה 28 – עמ' 35 שורה 1).

    לאור חוסר האמינות והמהימנות אשר נשקף מהתנהלות הנתבע ומגרסתו, כפי שתואר לעיל, ואף נוכח תשובותיו המתחמקות בנושא ספציפי זה, ניתן אולי לייחס יתר מהימנות לגרסת התובע, אולם גם אם אקבל אותה עקרונית עדיין לא ברור ממתי הפרסומים אשר צורפו והאם היה התובע מודע לקיומם והסכים לקבל מציאות זו בשל היתרונות שהניב לו החוזה למרות היותם הפרה – כמו ביתר המקרים – עד לשלב בו חדל הנתבע לשלם לו דמי שכירות.

    על כן, אינני סבור כי הורם נטל השכנוע הנדרש בהליך אזרחי לשם הקביעה כי בוצעה הפרה יסודית של החוזה בהקשר זה המצדיקה את ביטולו.

     

  • תמה תקופת השכירות

    על פי החוזה בין הצדדים (סעיף 4.א.) תקופת השכירות היא בין 1.7.12 ו-28.7.17, ולנתבע הוענקה אופציה להארכת תקופת השכירות בחמש תקופות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת, כפוף להודעה מראש ובכתב על כוונתו לממשן.

    אין ספק כי יום 28.7.17 חלף עבר וכי לא הוצגה כל ראיה לכך שהנתבע ביקש לממש את האופציה על פי התנאים שנקבעו למימושה, או שהיה סיכום שונה בין הצדדים בדבר תום תקופת השכירות או מימוש האופציה.

    בשל כך ברי כי תקופת השכירות על פי החוזה אכן באה אל קיצה, וגם ללא הפרה היה על הנתבע לפנות את הנכס כקבוע בסעיף 4.ד.א. לחוזה.

     

  • סעיף "יציאה"

    סעיף 4.ב. לחוזה השכירות קובע אפשרות לכל אחד מן הצדדים לבטל את חוזה השכירות החל מתום שנת השכירות הראשונה בהודעה בכתב 90 יום טרם למועד כניסת הביטול לתוקף.

    לא הוכח לפני בכל ראיה כי הצדדים ביטלו את החוזה או כי התובע ויתר על זכותו זאת.

    ב"כ התובע שיגרו אל הנתבע במספר הזדמנויות הודעות על ביטול החוזה בשל עילות שונות (ראו נספחים 7 ו-9 לתצהיר התובע).

    גם אם אין במכתבים האמורים הפניה מפורשת אל הוראת סעיף 4.ב. ברי כי הדבר אינו מאיין את הזכות המוקנית בסעיף זה לבטל אתה חוזה אף ללא הפרה יסודית.

    בענין זה קבע כבר בית המשפט העליון כי אפילו כתב התביעה עצמו (שם כתב תביעה מתוקן) יכול לשמש הודעת ביטול חוזה גם אם העילה הנקובה בו לא עלתה קודם לכן (ע"א 6018/03 משה אוליאר נ' מסא א. א. ייזום וניהול נכסים בע"מ (21.1.2007) בפסקה 18), ולענייננו – יכול הוא לשמש דרישה לביטול החוזה על פי הזכות הקבועה בסעיף 4.ב..

    נמצא כי גם סעיף זה מקנה לתובע את הזכות לדרוש את ביטול החוזה ופינוי הנתבע מן הנכס.

     

    הפועל היוצא ממכלול האמור לעיל הוא שגם אם הפרות שונות של הנתבע את חוזה השכירות לא נתפסו על ידי התובע כמקימות עילה לביטול החוזה והוא הסכים להמשך קיומו בידיעה מפורשת אודותיהן ותוך שיקול של עלות אל מול תועלת וויתור על זכותו בעטין, עדיין הוכחו מספר עילות לביטול החוזה ופינוי הנתבע מן הנכס, העומדות כל אחת בפני עצמה.

    מנגד, לאחר קביעתי לעיל כי הזכויות ביחס לנכס הן של התובע, על הנתבע המבקש למנוע את פינויו מן הנכס ולאפשר לו להמשיך ולהחזיק בו מוטל הנטל להראות מכח איזו זכות המעוגנת בדין זכאי הוא להוסיף ולהחזיק מקרקעי זולתו.

    לאחר שדחיתי את טענת הנתבע בדבר תוכן ההתקשרות בין הצדדים וקבעתי כי החזוה שנכרת בין הצדדים הוא חוזה השכירות וכי לאור ההפרות האמורות לעיל קיימת עילה לביטולו ולפינוי הנתבע מן הנכס, לא הוכיח הנתבע כל זכות אחרת על פיה יהיה זכאי להוסיף ולהחזיק במקרקעי התובע.

     

    ד. הוצאות ההליך

    מדובר בתובענה המתנהלת במשך שנה ותשעה חודשים אשר החלה כתביעה על פי פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, וככזו אמורה היתה להתברר במהירות.

    אלא שלאור טענות ההגנה והמחלוקות בין הצדדים לא היה מנוס מלהעביר את ההליך לסדר דין רגיל, מה שגרר את ניהולו על פני תקופה ארוכה יותר.

    למרות האמור הבעתי דעתי במפורש כי יש לקדם את ההליך מהר ככל האפשר, ברוח פרק ט"ז 4, ולא לאפשר סחבת של ההליך (ראה למשל החלטותי מימים 17.8.17, 13.10.17 ו-30.10.17).

    דא עקא, הנתבע עשה כל שלאל ידו על מנת לעכב את ניהול ההליך, הכביד על עבודת המומחית מטעם בית המשפט, נפרד מפרקליטו ובשל כך הביא לדחית דיון ועיכובים אך בסופו של דבר יוצג על ידי אותו פרקליט ועוד ועוד.

    בסופו של יום, לאחר ניהול הליך ארוך עד תום לא התקבלו שלל הטענות שהעלה הנתבע, הן לעין עצם החתימה על החוזה, הן לענין ההתקשרות בו וכריתתו, הן לענין תוכן החוזה בין הצדדים והן לענין עילות הפינוי והפרות החוזה.

    עוד קבעתי קביעות הנוגעות לחוסר תום לב מצד הנתבע ולהעדר מהימנות ביחס לגרסתו.

    תקנה 512(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי קובעת כי –

    "בתיתו צו להוצאות ובקביעת שיעורן יתחשב בית המשפט או הרשם, בין השאר, בשווי הסעד השנוי במחלוקת בין בעלי הדין ובשווי הסעד שנפסק בתום הדיון, ויהא רשאי להתחשב גם בדרך שבה ניהלו בעלי הדין את הדיון."

    סבורני כי אופן ניהול ההליך על ידי הנתבע והקביעות הנזכרות לגביו מובילים בהחלט למסקנה שיש מקום לפסוק נגדו הוצאות על הצד הגבוה.

    עם זאת, גם התנהלותו של התובע מעוררת סימני שאלה לא מעטים.

    כפי שכבר ציינתי לעיל, נתן התובע הסכמה, למצער במחדל ובעצימת עין, לבניה בלתי חוקית על הנכס, עיכב את העברת הזכויות בנכס על שמו על מנת להעלימן מבית המשפט במסגרת הליך גירושין (עמ' 17 לפרוטוקול שורות 17-15), העלה בתביעה טענות להפרת החוזה על ידי הנתבע בעניינים שהוכח כי ויתר עליהם במודע ואף נראה כי היה שותף להסתרת מידע מרשויות נוספות.

    אמנם תוצאת ההליך מוחלטת בשים לב לנטל השכנוע המוטל על צד בהליך אזרחי ולעובדה שסעד פינוי הוא סעד בעל אופי "בינארי", אולם אינני יכול לומר כי מדובר בתובע נקי כפיים לחלוטין ולחלוק שבחים להתנהלותו.

    סבורני כי גם שיקול זה ראוי כי ילקח בחשבון לעת פסיקת ההוצאות, בשים לב להוראות תקנה 512(ב).

    בע"א 4170/14 אילן כהן נ' יהודה (אריק) כהן (14.1.2016) קבע בית המשפט העליון כי שני הצדדים היו נגועים בהתנהלות פסולה ולפיכך חוייבו שניהם בהוצאות לטובת אוצר המדינה תחת השבת הכספים שעמדה בבסיס התובענה.

    אינני סבור כי ענייננו עולה לדרגת חומרה זהה למקרה שנדון בפסק הדין האמור, אולם ברי כי הנתבע גרם להתארכות ההליך לריק, תוך העלאת טענות שונות וחסרות בסיס בחוסר תום לב, אך בה בעת גם התנהלות התובע בעייתית וספק בלבי אם ראויה התנהלות זו להביא לכך שיזכה בהשבה מלאה של ההוצאות שנגרמו לו.

    בה בעת, ניהול הליך זה כפי שנוהל בעטים של מחדלי הנתבע גזל מזמנו וממשאביו המוגבלים של בית המשפט, אשר יכולים היו להיות מופנים לקידום עניינם של מתדיינים אחרים, ללא כל הצדקה, ולטעמי יש להביא גם ענין זה לידי ביטוי בסוגית ההוצאות.

     

    סיכום

    הפועל היוצא ממכלול האמור לעיל הוא כי אני מורה לנתבע לפנות את המושכר.

    מאחר שמדובר בפינוי בית מגורי הנתבע, בו הוא מתגורר תקופה לא קצרה והצורך למצוא קורת גג חלופית, לצד העובדה שגם התובע עצמו לא מיהר לפעול לפינויו מן הנכס, סבורני כי ראוי לתת לנתבע תקופת התארגנות מסויימת טרם הפינוי.

    עם זאת, אין להתעלם מן העובדה שהנתבע היה מודע לכל אורך ההליך לעובדה שמרחפת מעל ראשו אפשרות של פינוי, ולאור קביעותי בפסק הדין היה עליו לפנותו זה מכבר, לכל המאוחר בתום תקופת השכירות שלא האריך.

    לאור האמור, יפנה הנתבע את המושכר עד יום 15.1.19.

    בשים לב למכלול האמור לענין פסיקת ההוצאות ישא הנתבע בהוצאות התובע בסך 5,000 ₪, בשכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ ובהוצאות לטובת אוצר המדינה בסך 5,000 ₪.

     

    זכות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד תוך 45 יום.

     

     

    ניתן היום, י"ט כסלו תשע"ט, 27 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.