נתוני רקע ועובדות
1. התובעת הגישה תביעה זו לסילוק יד ותשלום דמי שימוש ראויים, בגין שימוש שנעשה על ידי הנתבעת במקרקעי ציבור לצורך הפעלת עסק בשם "עמל בן חנניה שלטים", וזאת לטענתה לא כל רשות ו/או זכות שבדין.
2. אין חולק כי הקרן הקיימת לישראל הינה הבעלים הרשומים של המקרקעין הידועים כגוש 11646 חלקות 42 - 57 וכגוש 11610 חלקה 32-35 (להלן: "המקרקעין"), אשר בהם מופעל ע"י התובעת סניף של משרד הרישוי במפרץ חיפה.
3. הנתבעת, או מי מטעמה, מחזיקה במבנה במקרקעין בשטח של 27 מ"ר וסככה בגודל של 27 מ"ר נוספים (סה"כ - 54 מ"ר), בסמוך לכניסה של משרד הרישוי במפרץ חיפה (להלן: "המבנה" ) ומפעילה בו עסק בשם "עמל בן חנניה שלטים" לדפוס שלטים ובכלל זה שלטי זיהוי לרכב (להלן: "העסק") משנת 1964. העסק, שהוקם על ידי סבה של הנתבעת, יוסף בן חנניה ז"ל, ולאחר מכן נוהל ע"י הוריה המנוחים של הנתבעת וומזה שנים ע"י הנתבעת, קיים כבר משנות הארבעים (בתקופת המנדט), והועבר מחצר משרד הרישוי הישן, שהיה ממוקם ברחוב תל אביב בחיפה, למיקומו העכשווי במפרץ חיפה, בהזמנת מנהל משרד הרישוי בחיפה דאז, מר יוסף רוזנטל. הנתבעת והוריה המנוחים לא שילמו כל דמי שכירות ו/או דמי שימוש ו/או כל תמורה אחרת בגין השימוש שעשו במשך השנים במקרקעין.
4. ביום 1.4.07 פנתה התובעת לנתבעת בדרישה לפינוי הנכס והשבתו לידה. בעקבות דרישת הפינוי התקבלה תגובת הנתבעת באמצעות בא כוחה ובה טענה כי שטח המקרקעין אשר עליהם מצוי הנכס הועמד עוד לרשות הוריה המנוחים, על ידי משרד הרישוי. בין הצדדים התנהלה תכתובת נוספת, במהלכה נשללו ונדחו טענות הנתבעת בדבר זכות כל שהיא במקרקעין או בנכס.
לאחר שהנתבעת המשיכה להחזיק בנכס, לטענת התובעת ללא כל זכות שבדין, תוך התעלמות מדרישותיה ומבלי ששולמה או משולמת בגינו כל תמורה, הוגשה תביעה זו לפינוי הנתבעת מהמקרקעין וכן לדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה הנתבעת בנכס לאורך השנים.
תחילה לטענות הצדדים.
טענות התובעת
5. לטענת התובעת הנתבעת לא טוענת כי היה בינה לבין התובעת הסכם כלשהו. כמו כן הנתבעת לא הציגה ואף לא ראתה מעולם כל הסכם, כפי שנטען בעלמא, שנחתם עם הוריה. לשיטתה של הנתבעת ניתנה התחייבות עלומה כלשהי אשר פרטיה לא ידועים, להוריה. לפיכך, ככל שניתנה התחייבות כאמור (המוכחשת) הרי שזו ניתנה להוריה ואין בכך להקנות לנתבעת כל זכות.
6. הנתבעת נדרשה לפנות את הנכס ולהשיבו לידי התובעת עוד ביום 1/4/2007 (לפני למעלה משמונה שנים), אך ללא הועיל. הנתבעת המשיכה וממשיכה עד ליום זה לעשות דין לעצמה ולעשות שימוש מסחרי בנכס ללא כל זכות שבדין, תוך התעלמות מהתובעת ומהוראות הדין ומבלי לשלם לתובעת כל תמורה שהיא בגין השימוש המסחרי שנעשה על ידה בנכס. ובכך למעשה התעשרה וממשיכה להתעשר שלא כדין על חשבון הקופה הציבורית.
7. לטענת התובעת לכל היותר ניתנה להורי הנתבעת זכות של בר רשות גרידא (חינם) הניתנת לביטול בכל עת. הנתבעת לא הציגה (קל וחומר לא הוכיחה) כל הסכם או התחייבות או כל ראיה ממשית לכך שניתנה לה או להוריה המנוחים רשות להחזיק בנכס, בוודאי שלא לתקופה בלתי מוגבלת. טענת הנתבעת לפיה על פי סיכום בין הוריה המנוחים לבין משרד הרישוי, הוקצה לרשותם לתקופה בלתי מוגבלת שטח עליו הקימו מבנה בשטח של כ- 20 מ"ר ושתי סככות ובו הפעילו את עסקם "בן חנניה שלטים", הינה אמירה ערטילאית בעלמא. הנתבעת לא הציגה כל מסמך או ראשית ראיה לגבי אותו "הסכם" או תנאיו, ואף הודתה כי מעולם לא ראתה כל הסכם כזה. המסמך היחיד שהוגש מטעם הנתבעת הינו מכתב מיום 1/6/1989 (לפני למעלה מ- 26 שנים) ממנהל משרד הרישוי, מחוז חיפה והצפון, אשר מתייחס לשעות פעילות העסק, וממילא אין בו כדי להעניק כל זכויות במקרקעין. נוכח האמור, משלא היה בין הצדדים כל חוזה מחייב כדין, לכל היותר ניתנה להוריה המנוחים של הנתבעת רשות מכללא אשר ניתנת לביטול בכל עת, כפי שנעשה בנסיבות דנן לכל המאוחר עוד ביום 1/4/2007, קרי, לפני למעלה משמונה שנים.
8. זאת ועוד, התובעת טוענת כי משאין מחלוקת שלא ניתנה כל תמורה בגין השימוש שנעשה במקרקעין, בנסיבות העניין הרשות, ככל שניתנה, נתונה לביטול בכל עת. לטענתה רשות במקרקעין, ככל שניתנה להוריה המנוחים של הנתבעת, אינה ניתנת להעברה בירושה או בכל דרך אחרת ללא הסכמה מפורשת מאת נותן הרשות. שכן, להבדיל מזכות קניינית במקרקעין- בכוחו של הרישיון להעניק זכות אישית בלבד. ככל שניתנה להוריה המנוחים של הנתבעת רשות במקרקעין (וזאת כלל לא הוכח), הנתבעת לא הוכיחה כל הסכמה מאת נותן הרשות לכך שהוריה יהיו רשאים להוריש לה את זכויותיהם כברי רשות. הלכה למעשה לא צרפה הנתבעת כל צו ירושה או צו קיום צוואה המעיד על כך שהעסק או זכויות כלשהן הועברו אליה בירושה. וזאת למרות שיש לה שני אחים גדולים . הנתבעת אף לא טענה וממילא לא הוכיחה כי התובעת ידעה על החזקתה הבלעדית בנכס. משכך וככל שהשימוש במקרקעין אכן נעשה על ידי הנתבעת הרי שממילא היה הדבר ללא רשות וללא כל זכות שכן, אף אם ניתנה להוריה המנוחים רשות מכללא, הרי שזכות זו לא עברה לנתבעת והשימוש אותו עשתה במקרקעין במשך השנים היה שלא כדין. נטען כי הנתבעת העלתה טענה בעלמא לפיה נציג התובעת נהג לפקוד את עסקה פעם בשנה על מנת לוודא כי העסק אכן מנוהל בנכס. ואולם, הנתבעת נמנעה מלהזמין את אותו נציג לעדות מטעמה בבית המשפט ואף לא מצאה לנכון לפנות אליו בכל צורה שהיא כפי שעלה בחקירתה. בהקשר זה אף הובהר בתצהירה של הגב' שיר ויינרמן מטעם התובעת כי לא קיים כל תיעוד לביקורים הנטענים.
9. התובעת מוסיפה וטוענת כי הנתבעת לא הוכיחה כל הסתמכות ו/או נזק כלשהו אשר נגרם ו/או צפוי להיגרם לה, וכיום בחלוף מעל שמונה שנים מהמועד בו נדרש פינוי הנכס, יש להורות על פינויו לאלתר וללא כל דיחוי נוסף. זאת ועוד, לטענתה היא זכאית לדמי שימוש בגין השימוש שנעשה לאורך השנים בנכס אשר מגיעים לפי חוות דעת מטעמה לסך של 193,898 ₪. מאחר והנתבעת לא הגישה כל חוות דעת נגדית ולא סתרה בשום צורה את חוות דעת מומחה התובעת, יש לקבל סכום זה. טענתה היחידה של התובעת כנגד דמי השימוש וגובהם הינה כי יש להתחשב בהשקעות שביצעו הוריה בנכס. התובעת דוחה טענות אלה ומדגישה כי הנתבעת לא הוכיחה כי הוריה הקימו את המבנה וממילא לא הוכיחה כל השקעה בנכס ובכלל כך לא הציגה היתר בניה ו/או כל ראיה אחרת להשקעות מסוג כלשהו בנכס. יתרה מכך וכפי שהובהר על ידי שמאי התובעת בחקירתו, הרי שמאחר והנכס הוא מאוד ישן שוויו הינו זניח. מכל מקום, ומאחר ואף לשיטתה של הנתבעת לא היא אשר הקימה את המבנה ו/או מימנה השקעה כלשהי במבנה, אין כל רלוונטיות לטענה זו וממילא אין להתחשב בה בפרט בכל הנוגע לגובה דמי השימוש בגין השימוש שעשתה התובעת בנכס או בכלל.
טענות הנתבעת
10. לטענת הנתבעת סבה, מר יוסף בן חנניה ז"ל, ניהל עסק של התקנת לוחות רישוי לכלי רכב משך שנים רבות, החל משנות הארבעים (בתקופת המנדט), בצריף שהיה ממוקם בחצר משרד הרישוי ה"ישן" ברח' תל אביב בחיפה. לאחר פטירת הסב, מר יוסף בן חנניה ז"ל, המשיכו הורי הנתבעת, יצחק בן חנניה וצפירה בן חנניה ז"ל, לנהל את העסק במשרד הרישוי ה"ישן" בחיפה, ברח' תל אביב. בשנת 1964, או בסמוך לכך, הועתק משרד הרישוי למקומו הנוכחי במפרץ חיפה. מר יוסף רוזנטל, שכיהן כמנהל משרד הרישוי בחיפה, הפציר בהוריה של הנתבעת להעביר את העסק לתחומי המקרקעין של משרד הרישוי שבמפרץ חיפה, על מנת שהעסק יוכל להמשיך לתת שירותים לבעלי הרכב בכל הקשור להתקנת לוחיות רישוי בכלי הרכב.
11. לטענת הנתבעת, עפ"י סיכום שנעשה בין המנוחים צפירה ויצחק בן חנניה ז"ל ובין משרד הרישוי הועמד שטח קטן בתחומי המקרקעין, שהוקצו למשרד הרישוי, לרשותם של צפירה ויצחק בן חנניה ז"ל, ועליו בנו בני הזוג את העסק. בניית המבנה ובניית הסככות והעברת העסק לתחומי השטח של משרד הרישוי שבמפרץ חיפה נעשו על יסוד התחייבותה של התובעת לאפשר להורי הנתבעת לנהל את העסק במקום שבו הוקם לתקופה שאינה מוגבלת. על יסוד ההבטחה לאפשר להורי הנתבעת לעשות שימוש בנכס לצורך ניהול העסק הסכימו הוריה להעביר את עסקם הקודם, ולמעשה לוותר על העסק הקודם של סבה של הנתבעת ושל הוריה , שהיה קיים החל מתקופת המנדט, ולעבור לתחומי משרד הרישוי במפרץ ולהשקיע בבניית העסק, כתחליף לעסק הקודם שנוהל במשרד הרישוי הישן. הוריה של הנתבעת לא קיבלו תמורה כספית כלשהי עבור ויתורם על העסק הישן, והתמורה שקיבלו היא מתן הרשות להקים את עסקם בחצרים של משרד הרישוי.
12. עוד לטענת הנתבעת במשך עשרות השנים מאז 1964 ועד חודש אפריל 2007 העסק נוהל במקום, מבלי שהושמעה טענה ו/או השגה כלשהי באשר לזכותם של בעלי העסק לנהל את העסק, בשטח שהועמד לרשותם. לתובעת היה אינטרס מובהק, שהעסק יהיה קיים בתחומי משרד הרישוי הנוכחי, כדי לתת שירות לאזרחים הזקוקים לשלטי רישוי במסגרת הליכי רישוי שנתיים (טסט). במשך שנים רבות היה נציג מטעם התובעת מגיע אחת לשנה לעסק, כדי לוודא שהנתבעת מנהלת את העסק בנכס. מעולם לא שמעה הנתבעת מנציג התובעת דבר או חצי דבר, שהיה בו כדי להטיל ספק בזכותה לעשות שימוש בנכס לצורכי העסק.
הנתבעת עצמה מנהלת את העסק משך כ- 36 שנים, מאז שנת 1979. (בשנת 1964 הייתה הנתבעת נערה בת 14, והיא הייתה כבר אז מעורה בענייני העסק וגם הועסקה בו בתקופת החופש מבית הספר). משנת 1964, עת הועבר העסק למקומו הנוכחי, עד שנת 2007 (משך תקופה של 43 שנים) לא נשמעה כל טענה ו/או הסתייגות באשר לזכותה של הנתבעת או באשר לזכות של הוריה לעשות שימוש בנכס לצרכי ניהול העסק, והתנהגותה בפועל של התובעת מצביעה על הסכמה מפורשת מצד התובעת להעברת זכות השימוש הבלעדית בנכס לידי הנתבעת. בהתנהגותה במשך עשרות שנים נתנה התובעת הלכה למעשה את הסכמתה למתן הרישיון הבלתי הדיר לנתבעת לעסוק בתחומי החצרים של משרד הרישוי במתן שירות לאלה הזקוקים לשלטי רישוי. על כן לטענת הנתבעת לא היה כל דופי בשימוש שעשתה בנכס שהועמד לרשות הוריה. הנתבעת המשיכה את העיסוק של הוריה (הטבעת לוחיות זיהוי לכלי רכב ) והיא באה למעשה בנעליהם של הוריה.
13. בחודש אפריל 2007 לראשונה פנתה מדינת ישראל, באמצעות באת כוחה, אל הנתבעת בדרישה לפנות את הנכס. מאז פניית המדינה ועד הגשת התביעה בשנת 2013 חלפו כ-6 שנים, ומשך תקופה זו לא מצאה לנכון המדינה לברר במשרד הרישוי בחיפה, אם אמנם נכונה גרסת הנתבעת באשר למתן הרישיון לעשות שימוש בנכס שהועמד לרשות הוריה. יש להניח שהסיכום, שנעשה בשנת 1964 בין התובעת ובין הורי הנתבעת קיבל ביטוי גם במסמך בכתב. למרות האמור באת כוח התובעת לא הצליחה למצוא תיק או מסמך רלבנטי, המאשר את הסיכום באשר לזכותם של הורי הנתבעת לעשות שימוש בנכס. השיהוי הרב בהגשת התביעה, שהינו בלתי סביר, מונע מהנתבעת להביא בפני בית המשפט ראיות שהיו בזמנו בידי הוריה.
14. נטען כי המכתב הראשון שנשלח בעניין דרישת פינוי השטח (מכתב מיום 1.4.2007) היה ממוען לידי יצחק בן חנניה, שנפטר שנים רבות לפני שליחת המכתב. במכתב זה נטען, שהובא לידיעת מנהל הדיור הממשלתי, שיצחק בן חנניה מחזיק ומשתמש בנכס לצורך הפעלת מפעל ללוחיות זיהוי בניגוד לרצונו וללא הסכמתו ו/או אישורו של הדיור הממשלתי. לא ניתן כל הסבר לדברים הדמיוניים האלה, המיוחסים לאדם שנפטר. לטענת הנתבעת אין כל מחלוקת ,שיצחק בן חנניה קיבל כדין את זכות השימוש בנכס. על המכתב דלעיל נשלחה תגובת הנתבעת באמצעות בא כוחה ביום 25.4.2007 ובה ניתנו פרטים מלאים באשר למתן הרישיון הבלתי הדיר. למרות הסבריה של הנתבעת לא מצאו נציגי התובעת לנכון לברר במשרד הרישוי בחיפה, אם אמנם יש דברים בגו. חלפה תקופה של כשש שנים עד שהתובעת החליטה להגיש תביעה לסילוק ידה של הנתבעת.
15. לטענת הנתבעת אילו התובעת הייתה נוהגת עפ"י הנורמות המקובלות ומגישה את תביעת הפינוי בעת שהוריה של הנתבעת היו בחיים (ולא משתהה עשרות שנים עד שליחת דרישת הפינוי) היה ניתן להביא ראיות נוספות לתמיכה בגרסת הנתבעת. התובעת היא שהייתה אמורה להציג בפני בית המשפט את התיק (או את המסמכים הרלבנטיים) משנת 1964, ודבריה של ב"כ התובעת שלפיהם לא מצאה כל תיק אינם מלמדים שאכן לא היה תיק מסודר בעניין זה. הנתבעת סבורה שהיעדר אותו "תיק" צריך לפעול לרעת התובעת ולא לטובתה. אין לצפות מהנתבעת שיהיה בידה להמציא מסמכים שנמסרו להוריה בשנת 1964.
16. הנתבעת ממשיכה וטוענת כי לאור העובדות המצויות בידה כעת עולה כי היא באה בנעליהם של הוריה בידיעתה ובהסכמתה של התובעת, ואותן טענות הגנה שהיו להוריה באשר לזכותם לעשות שימוש בנכס מוקנות גם לה, כמי שבאה בנעליהם. זאת ועוד, הנתבעת טוענת כי ניתן להוכיח מתן רישיון בלתי הדיר לא רק על פי מסמך בכתב אלא עפ"י גם בהתנהגות של בעל הנכס, נותן הרישיון. היעדר ראיות נוספות בעניין מתן הרישיון הנטען אין בכך כדי לשנות את המציאות ,שהרי עובדה היא שהעסק פועל במקום מאז שנת 1964 במשך 51 שנה. העסק פעל בגלוי ולא במסתור ונציג התובעת היה נוהג לבקר בעסק אחת לשנה. אילו הייתה הנתבעת במעמד של פולשת או מסגת גבול חזקה על התובעת שהייתה נוקטת הליכים נגד הנתבעת ,או למצער הייתה משגרת לה מכתב דרישה לפינוי המקום שנים רבות לפני אפריל 2007.
17. הנתבעת מתייחסת לעדותה של נציגת התובעת, הגב' שיר ויינרמן, וטוענת כי התובעת "גילתה" שמשפחת הנתבעת יושבת במקרקעין מתחילת שנת 2000 וזאת למרות שגם השמאי מציין בחוות דעתו שהמבנה נבנה בשנות השישים, דבר המתיישב עם גרסת הנתבעת. נציגת התובעת אישרה בעדותה כי היא קיבלה רק בשנת 2000 את רשימת הנכסים שלגביהם אין חוזים, ואם ככה הדבר על יסוד מה העידה ,שנציג מטעם המדינה לא ביקר בנכס מידי שנה בשנה משך עשרות שנים כגרסת הנתבעת ? לטענתה, עדותה של נציגת התובעת לקתה בחוסר עקביות וחוסר אמינות.
18. באשר לחוות הדעת השמאית, הנתבעת טוענת כי בהנחיות שנתנו לשמאי הוא התבקש "להעריך את הנכס בתור עסק", וזאת כאשר לא נאמר לשמאי כי העסק אינו שייך לתובעת אשר העמידה לרשות העסק שטח אדמה קטן (כ- 47 מטר). מעדותו של השמאי בבית המשפט עולה לטענת הנתבעת כי שגה שגיאות מהותיות כגון: הוא העריך את הנכס כנכס מסחרי, הוא לא ידע שמי שבנה את המבנה הוא זה שקיבל את החזקה בשטח הקרקע (הורי הנתבעת), והוא גם התחמק, לטענתה, בתשובותיו (למרות שגם בית המשפט הביע תמיהה על כך) ממתן ההערכה לגבי שווי המבנה ללא הקרקע, הוא קבע את שווי המבנה לפי דמי השכירות הצפויים להינתן עבור העסק כולל המוניטין של העסק ו קבע "מקדם ייחודיות" בהתחשב בעובדה שמדובר בנכס מסחרי. זאת ועוד, השמאי לא ידע להשיב מה התשואה המקובלת בנכסים שאינם מסחריים (לדוגמה -לגבי קרקע שאינה מבונה). לטענת הנתבעת ממקבץ תשובותיו של השמאי עולה תמונה עגומה של חוות דעת שאיננה רלוונטית לעניין, ומתקבל הרושם שהשמאי עשה כמיטב יכולתו שלא לתת נתונים אמתיים באשר לדמי השימוש הראויים, שראוי לקבוע באשר לשטח שאינו מבונה.
לפיכך, גם אם יקבע בית המשפט שהנתבעת חייבת לשלם דמי שימוש ראויים עבור שימושה בנכס משך 7 שנים הנתבעת סבורה כי אין מקום לחייבה בתשלום הנגזר משווי הנכס כעסק חי אלא דמי השימוש הראויים צריכים להתייחס לשטח קרקע בלבד. דמי השימוש הראויים לגביו צריכים להיקבע לפי אחוז התשואה המקובל לגבי קרקע שאיננה מבונה (ולא לפי אחוז תשואה דמיוני של 9% לשנה ,שהוא גבוה לאין שיעור אף לגבי נכסים מסחריים).
19. הנתבעת ממשיכה ומפנה לפסיקה רלוונטית בה נקבע שכאשר אדם נותן לאחר רשות לבנות על גבי קרקע שלו הרי שרואים בכך כרישיון במקרקעין ללא הגבלת זמן ובדרך כלל רשות כזו תיחשב כרשות בלתי הדירה. במקרים בהם הסתמך אדם על הרשאה שנתן לו בעל הקרקע ובאופן סביר בתום לב שינה עקב כך את מצבו לרעה (לדוגמא- אם השקיע במקרקעין יהיה בעל הקרקע מושתק מלטעון כנגד בר הרשות, וכך גם אחר הנכנס בנעליו). נקבע בפסיקה שההשתק נועד למנוע תוצאות בלתי צודקות. ההשתק מונע מבעל המקרקעין לחזור בו מן ההרשאה שנתן לבר הרשות לשימוש במקרקעין. נקבע, שכאשר הצדק מחייב קיומה של זכות בלתי הדירה אין היא באה לסיומה עם העברת המקרקעין, והיא תעמוד לבר הרשות גם כלפי צד שלישי.
20. הנתבעת מתייחסת לתנאים לקיומה של רשות בלתי הדירה, כפי שבאו לידי ביטוי במאמרה של פרופ' זלצמן - רישיון במקרקעין (ראה: הפרקליט מ"ב (עמ' 24)) וטוענת כי היא עומדת בשלושה המבחנים שנקבעו:
-
רשות מפורשת של הבעלים להחזיק במקרקעין.
-
השקעה ניכרת של מקבל הרשות במקרקעין.
-
הסכמה מפורשת של בעל המקרקעין לבנייה עליהם.
הנתבעת מפנה גם לשורה של פס"ד אשר בכולם הכירו בתי המשפט במתן רשות להחזיק במקרקעין כרישיון בלתי הדיר. לטענתה נקבע בפסיקה שגם כאשר בית משפט קובע ,שראוי לבטל רישיון בלתי הדיר יש לפצות את בעל הרשות בעקבות ביטול הרישיון. לטענתה במקרה שלפנינו ניתנה תמורה עבור קבלת ההרשאה במספר מישורים שכן הורי הנתבעת ויתרו על מקום עסקם הקודם שהיה במשרד הרישוי הישן (עסק שהיה מתקופת המנדט), הורי הנתבעת הקימו ופיתחו את העסק הנוכחי (בנו מבנה וסככות בשטח של כ- 47 ממ"ר, כמתואר בעדות הנתבעת ובחוות הדעת של השמאי), במשך עשרות שנים מנהלת הנתבעת את העסק תוך שהיא בונה את המוניטין של העסק ומשפרת אותו. סביר להניח, שאילו ידעה הנתבעת שניתן לסלק אותה מהעסק בטענה, שהיא בת רשות הדירה לא הייתה היא משקיעה מזמנה וממשאביה, בטיפוח העסק ובבניית המוניטין שלו.
21. לטענתה, ניהול העסק משך עשרות שנים, לאחר שהושקעו בו משאבים כספיים ואחרים, ולאחר שהורי הנתבעת ויתרו על עסקם הקודם בשל בקשת מנהל משרד הרישוי להעברת העסק לחצרים של משרד הרישוי מצביעים על כך שאכן ניתנה להורי הנתבעת ולנתבעת הרשאה בלתי הדירה לעשות שימוש בקרקע שהועמדה לרשותם. לא ניתן כל הסבר מצד התובעת לעובדה שהנתבעת מעולם לא נדרשה לשלם דמי שימוש כלשהם עבור השימוש בנכס, ודבר זה תומך בגרסת הנתבעת שהיא נהנתה ממעמד של בעל רישיון בלתי הדיר בכל הקשור לשימוש בנכס. גם אם יקבע ,שהמדובר במתן רשות הדירה (דבר המוכחש) מחייבים עקרונות הצדק והיושר להתנות את פינוי המקום בהענקת פיצוי משמעותי לנתבעת על ההשקעות בעסק ועל המוניטין שיתפוגגו מאליהם , אם תיאלץ לנטוש את מקום עסקה הנוכחי.
דיון והכרעה;
22. המחלוקת שלפני הינה בשאלת סוג הזכות שיש לנתבעת במבנה המצוי במקרקעין בבעלות התובעת. ציינתי בפתח הדיון את השתלשלות העניינים כפי שהוכח בפני לגבי ההיסטוריה של החזקתו של העסק, העתקתו מחיפה למפרץ חיפה והדברים לא נסתרו ע"י התובעת.
הוכח כי הנתבעת מחזיקה במבנה במקרקעין בשטח של 27 מ"ר וסככה בגודל של 27 מ"ר נוספים (סה"כ - 54 מ"ר), בסמוך לכניסה של משרד הרישוי במפרץ חיפה. במקום פועל עסק לדפוס שלטים ובכלל זה שלטי זיהוי לרכב משנת 1964. העסק, שהוקם על ידי סבה של הנתבעת, והועבר ע"י הוריה המנוחים של הנתבעת למפרץ חיפה, קיים כבר משנות הארבעים (בתקופת המנדט). העסק הועבר מחצר משרד הרישוי הישן, שהיה ממוקם ברחוב תל אביב בחיפה, למיקומו העכשווי במפרץ חיפה, בהזמנת מנהל משרד הרישוי בחיפה דאז, מר יוסף רוזנטל. הנתבעת או הוריה המנוחים לא שילמו כל דמי שכירות או דמי שימוש או כל תמורה אחרת בגין השימוש שעשו במשך השנים במקרקעין ודומה כי השירותים שהעניק העסק לבעלי הרכב שבאו לעשות מבחני כשירות (טסט) לרכבם, סיפק הן את באי משרד הרישוי וכן את משרד הרישוי בעצמו ועל רקע זה ניתן להבין מדוע מנהל המשרד הציע למשפחתה של הנתבעת להעביר את העסק מחיפה למפרץ חיפה.
23. כעת בתביעתה זו, מבקשת התובעת, המדינה, לפנות את הנתבעת מהמקרקעין וכן לקבל דמי שימוש ראויים בטענה כי העסק מתקיים על המקרקעין ללא כל זכות שבדין, תוך התעלמות מדרישות התובעת ומבלי ששולמה או משולמת בגינו כל תמורה. הנתבעת מצדה טענה כי היא בעלת מעמד של בעלת זכות בלתי הדירה, רישיון בלתי הדיר, בכל הקשור לשימוש בנכס ובקיום העסק על המקרקעין המדוברים.
ראשית אומר כבר כעת כי מהעדויות והמסמכים שהוצגו לפני ברור כי עד לפניית התובעת לנתבעת ביום 1.4.07 לא היה כל דופי בשימוש שעשתה הנתבעת בנכס שהועמד לרשות הוריה. הנתבעת המשיכה את העיסוק של סבה והוריה (הטבעת לוחיות זיהוי לכלי רכב ) אשר הוזמנו לשהות ולהחזיק במקרקעין, כשהתובעת מביעה בהתנהגותה במשך עשרות שנים, את הסכמתה לכך (ראה: נספח לנ/1).
24. רק ביום 1.4.07 הייתה פנייה ראשונה של התובעת לנתבעת, בה הביעה התובעת לראשונה את חוסר הסכמתה לקיומו של העסק על המקרקעין שברשותה (ראה: נספח ג' לת/2). ברור שפנייה כזאת, לאחר עשרות שנים בהם העסק פעל ללא כל הפרעה, ואף בהזמנה ראשונית של מנהל משרד הרישוי, מר יוסף רוזנטל התקבלה אצל הנתבעת בהפתעה. מכל מקום בנסיבות שפורטו, אינני סבור כי יש לחייב את הנתבעת בדמי שימוש ראויים כל עוד לא התבררה שאלת מעמדה וזכויותיה במבנה במקרה זה בבית המשפט.
אדגיש כי לטעמי, התנהגותה בפועל של התובעת לאורך שנים מצביעה על הסכמה מפורשת מצד התובעת לפעולת העסק במקרקעין נשוא הדיון ולהעברת זכות השימוש בנכס לידי הנתבעת. על פי השתלשלות העניינים כפי שפורטו, וקיומו של העסק במשך עשרות שנים נתנה התובעת "הלכה למעשה" את הסכמתה למתן הרישיון לנתבעת לעסוק בתחומי החצרים של משרד הרישוי במתן שירות לאלה הזקוקים לשלטי רישוי (ראה: נספח לנ/1).
25. באשר לעדותה של נציגת התובעת, הגב' שיר ויינרמן, לא שוכנעתי מעדות זו כי יש להיעתר למלוא תביעתה של התובעת. שכן עדותה הייתה בעיניי נגועה באי התאמות וחוסר דיוקים (ראה לדוגמה עמ' 10, 13, לפרוטוקול הדיון מיום 13.10.15). כך לא ברור כיצד ביצעה הגב' ויינרמן את הבירור הנוגע לזכיותיה של הנתבעת ולא נראה כי הושקע מאמץ רב בניסיון לאתר מסמכים או בניסיון לברר מכוח איזו הסכמה מצוי העסק של הנתבעת במקרקעין במשך 51 שנים (ראה: תשובותיה של הג' ויינרמן בעמ' 13 לפרוטוקול הדיון מיום 13.10.15). לדברים יש בעיקר חשיבות לעניין "דמי השימוש" אותם תובעת התובעת מהנתבעת. יש חשיבות רבה לשאלה באיזה מעמד מחזיקה הנתבעת את עסקה במקום האם מכוח היותה פולשת ושלא כדין או שהעסק פעל ברישיון בהסכמת התובעת?
אבחן להלן, את מהות הזכות של הנתבעת.
26. מבחינה של הפסיקה עולה כי הכלל הוא כי רישיון הוא לרוב רישיון הדיר ואילו הרישיון הבלתי הדיר הוא היוצא מהכלל, המתקיים בתנאים מיוחדים (ראה: ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא (2) 127, 132 (להלן- "פס"ד לוי"); וכן ראה: ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט (2) 337, עמ' 341). על מנת לקבוע את סוג הרישיון יש לבחון את הנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה (ראה: רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 943, עמ' 955 – 957). יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט (כתוארו אז) שמגר בפס"ד לוי:
"בית-משפט זה פסק בעבר לא אחת, כי אם ניתנה רשות לפלוני להקים מבנה על חלקתו של אחר - ולעניין זה אין נפקא מינה אם מדובר על חלקה ריקה ממבנה או על הקמת חדר או דירה נוספים בבניין קיים - הרי רואים בכך לא רק רשות לבנות ולהשקיע אלא גם רשות לעשות את המקום שייבנה בית מגורים לפלוני ולבני ביתו, ללא הגבלת זמן והוא כל עוד אין ללמוד מנסיבות העניין כי הצדדים סיכמו ביניהם תנאים אחרים ... גם אם לא שולמה תמורה עבור מתן הרשות להקמת המבנה או עבור זכות המגורים, אין ללמוד מכך שהרשות ניתנת לביטול בכל מקרה ועל אתר. כל רשות ורשות ותנאי ביטולה ואלו תלויים בנסיבות המיוחדות של כל אחת מהן (ע"א 346/62, רכטר נ' מנהל מס עזבון). אם מצא בית-המשפט, לאחר בדיקת כל נסיבות העניין, כי יש להיעתר לבקשה לפינוי של המחזיק מכוח הרשות, יכריע גם על-פי שיקול-דעתו מה הפיצוי הכספי שלו זכאי פלוני המחזיק..."
ככל שהרישיון הוא רישיון הדיר, עשוי מקבל הרישיון, להיות מפונה בכל עת מהנכס (כפוף לשיקולים של מתן זמן להתארגנות, שהם שיקולי צדק, ולתשלום פיצוי במקרים הולמים) אפילו ישב בנכס זמן ממושך (ראה: ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3) 433, עמ' 439; ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210, 215-216 וכן ראה: עמש (חי') 22933-10-14 י' ח' נ' ח' ח' פורסם בנבו ביום 19.9.15).
27. מה הוא סוג הרישיון בענייננו? האם הוא הדיר או בלתי הדיר? הגם שהתובעת טענה בכתב התביעה כי הנתבעת מחזיקה בנכס "ללא זכות שבדין" נראה כי התשובה לשאלה זו היא היא סלע המחלוקת שיש להכריע בה.
כאמור, רישיון בלתי הדיר מבוסס על דיני היושר, ולכן על בית המשפט לבחון כל מקרה לגופו ולקבוע אם הצדק מחייב את המשך קיומו של הרישיון.
לאחר שבחנתי את מכלול העדויות והמסמכים שלפני לא שוכנעתי מגרסת הנתבעת שעליה נטל ההוכחה להוכיח כי הרישיון לקיום העסק במקרקעין הרלוונטיים לענייננו הוא רישיון בלתי הדיר. להלן אבהיר מסקנתי זו.
28. ראשית, יש לציין כי ההזמנה להעביר את העסק מרחוב תל אביב למקרקעין באזור מפרץ חיפה ניתנה להוריה של הנתבעת ולא לה אישית. לכל היותר הוריה של הנתבעת היו ברי רשות במקרקעין , זכות זאת הינה זכות אישית ולא ניתנת להעברה.
האם מדובר בזכות בלתי הדירה או ברישיון אותו ניתן לבטל? הרישיון, גם אם הוא בלתי הדיר, עדיין יהיה רישיון בעל סממנים של רישיון כגון חוסר עבירות וחוסר קנייניות (ראה: מוטי בניאן, דיני מקרקעין - עקרונות והלכות [מהדורה שניה 2004] עמ' 407). מקובל כי רישיון מטבעו הינו זכות אישית ולא ניתן להעברה אלא אם כן זה צוין במפורש בתנאי הרישיון (ראה: בניאן בספרו, עמ' 377).
אחד המבחנים החשובים לבחינת הנסיבות הינו כוונתו של נותן הזכות, כפי שמשתקפת ממעשיו ומהתנהגותו (וזאת אם אין הסכם בכתב בין הצדדים). אם כוונת נותן הזכות הייתה כי בכל שלב לפי שיקול דעתו הבלעדית תהיה לו רשות להפסיק את הזכות, ולמקבל הזכות לא תהיה הזכות העבירה לאחר או להוריש את הזכות, אנו מתקרבים למתן רישיון הדיר, רישיון אותו ניתן לבטל. לכוונתו הסובייקטיבית של נותן הזכות חשיבות מרובה (אך לא בלעדית) ולנותן הזכות תהיה הפריבילגיה ליהנות מהספק ולהוכיח, כי הוא באמת התכוון רק למתן זכות כזאת שניתן לבטלה בכל עת (ראה: בניאן בספרו, עמ' 397).
29. ומן הכלל אל הפרט; במקרה שלפניי, מאחר ועברו שנים כה רבות, ואין כל מסמך בכתב, לא ניתן לקבוע כי הזכות אשר ניתנה לסבה ולהוריה של הנתבעת, הייתה זכות בלתי הדירה. כמו כן לא ברור אם הרשות שניתנה להם, הינה זכות אותה הם יכלו להוריש לילדיהם. זאת ועוד, לא ברור מתוקף איזה סמכות נתן (אם נתן) מנהל משרד הרישוי בחיפה, מר יוסף רוזנטל, רישיון בלתי הדיר להוריה של הנתבעת.
מדובר במקרקעין שהינם מקרקעי ציבור ונתינת רישיון בלתי הדיר מהווה פעולה כה דרסטית עד כי יש צורך במסמכים שיגבו את הטענה. מסמכים כאלה לא נמצאו ולא הוגשו ע"י הנתבעת, עליה מועל נטל ההוכחה להוכיח רישיון בלתי הדיר.
30. למרות האמור, לא נסתרה מעיני בית המשפט העובדה כי העסק המדובר קיים על המקרקעין משנת 1964. שנים כה רבות של שהות על המקרקעין ללא כל דרישה מטעם המדינה לפינוי יצרה ללא ספק הסתמכות של הורי הנתבעת וכיום של הנתבעת. הסתמכות זו מתחזקת לנוכח ההשקעה בבניית המבנים על המקרקעין בנוסף למספר השנים הרב שהעסק קיים ומתפקד מהמקרקעין הנדונים.
בר רשות שעל סמך הרשות שקיבל השקיע בנכס והשביח אותו, לא יכול להיחשב כבר רשות סתם שניתן להפסיק את רישיונו בכל עת וללא פיצויי. במקרה שבעל הרשות נמצא במשך שנים ארוכות מאוד במקרקעין, ומשקיע בבניית מבנים ומוניטין לעסק אותו הוא מתפעל מהמקרקעין הנ"ל, על נותן הזכות לפצות את מקבל הרשות על "הציפיה הלגיטימית" שהוא יצר אצלו ויש להתנות את הפינוי בתשלום כסף (ראה: ספרו של בינאן 397).
31. במקרה שלפניי, ניהול העסק במשך עשרות שנים, ללא הפרעה, לאחר שהושקעו בו משאבים כספיים ואחרים, ולאחר שהוריה של הנתבעת ויתרו על עסקם הקודם בשל בקשת מנהל משרד הרישוי להעברת העסק לחצרים של משרד הרישוי, מצביעים על כך שאכן ניתנה להורי הנתבעת ולנתבעת רשות לעשות שימוש בקרקע שהועמדה לרשותם. לפיכך, למרות שמדובר ברשות הדירה סבורני כי עקרונות הצדק והיושר מחייבים להתנות את פינוי המקום בהענקת פיצוי משמעותי לנתבעת על ההשקעות בעסק ועל המוניטין שהיא ומשפחתה, צברו לאורך השנים. כמו כן, עם ביטול הרישיון או הרשות הבלתי הדירה, יש בכוונתי לתת לנתבעת פרק זמן ארוך מספיק על מנת להעביר את העסק מהמקרקעין בהם פעל במשך שנים, למקום חלופי מתאים.
32. כיצד נקבע מהו הפיצוי אותו יש לפסוק לנתבעת? הנתבעת לא הגישה חוות דעת אשר מכמתת את גובה הנזק שיגרם לה כתוצאה מפינוי המקרקעין. הנזק כולל את העלויות שהושקעו במבנים אך גם את העלויות של המעבר והנזק למוניטין שהעסק צבר במשך עשרות השנים שפעל מהמקרקעין המדוברים. בנסיבות סבורני כי גם על פי פסיקה שצירפה הנתבעת ועל פי שק"ד ביהמ"ש – יש מקום לקבוע פיצויים באומדנה דדינה; שכן, גם לנוכח הקביעה כי מדובר ברשות הדירה יש על פי עקרונות הצדק והיושר להתנות את פינוי המקום בהענקת פיצוי לנתבעת על נזקים שיגרמו לה בשל המבנה הארעי, ההשקעות בעסק ובגין המוניטין שצבר העסק, שיגרמו עקב ביטול הרשות.
בשים לב למכלול הנסיבות; פרק הזמן המתאים בעיניי לפינויי הנתבעת הוא 36 חודשים מהיום והפיצויים שעל התובעת, המדינה לשלם לה יעמוד, באומדן גלובלי, על סך של 100,000 ₪. עד למועד הפינוי תחזיק הנתבעת המקרקעין על פי אותה רשות הדירה שניתנה לה.
אציין כי אם סבורה הנתבעת כי נזקיה גדולים יותר, לא ישולם הסכום האמור, יבוצע פסק הדין של הפינוי בתום התקופה הנזכרת והנתבעת תהיה רשאית להגיש תביעה כנגד התובעת בגין נזקיה ככל שיגרמו לה.
תוצאה
33. אשר על כן הנני מורה על פינויה של הנתבעת מהמקרקעין נשוא הדיון וזאת בתוך 36 חודשים מהיום.
התביעה לדמי שימוש ראויים נדחית.
התובעת תשלם לנתבעת פיצויים בגין פינויי המקרקעין בסך של 100,000 ₪.
הסכום ישולם תוך 30 יום ממועד פינויי המקרקעין ויישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
בנסיבות המיוחדות של תיק זה, בשים לב לתוצאה מצד אחד ולאמור בסעיף הפיצוי כאמור לעיל מאידך, סבורני כי יהיה נכון וצודק כי כל צד יישא בהוצאותיו.
לפיכך אין צו להוצאות.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, כ"ד אייר תשע"ו, 01 יוני 2016, בהעדר הצדדים.
