תביעה ותביעה שכנגד על רקע הסכם בעניין מקרקעין.
-
התובע, המתגורר בארצות הברית, (להלן: "עמר") רכש ב-12.12.05 מחצית הזכויות במגרש בנתניה, הידוע כחלקה 142 בגוש 8252 ועליו בנה (באמצעות אחר) בית מגורים (להלן: "הנכס").
-
בחודש נובמבר 2007, כאשר בניית הנכס טרם הושלמה, נחתם הסכם בקשר לנכס (להלן: "הסכם המקרקעין" או "ההסכם") בין עמר לבין הנתבע 1 (להלן: "דנה") שהוא אזרח ארה"ב, השוהה אף הוא בארה"ב. ההסכם נערך ונחתם בשפה האנגלית בארצות הברית, ותרגומו לעברית צורף לכתב התביעה (לא הייתה מחלוקת על נכונות התרגום).
-
הצדדים חלוקים ביניהם בדבר מהות ההסכם. התובעים טוענים כי ההסכם הוא הסכם מכר עם תנאי מתלה שלא התקיים, או הסכם אופציה, והנתבעים טוענים כי מדובר בהסכם מכר לכל דבר, וללא תנאים מתלים.
-
במסגרת הסכם המקרקעין הוסכם כי דנה ירכוש את זכויות עמר בנכס תמורת 850,000$, ושולמו 50,000$ ע"ח התמורה. הוסכם כי הנכס יימסר לדנה במצבו כפי שהיה בעת החתימה על ההסכם, "AS IS". כן נקבע בהסכם כי על דנה מוטלת החובה להוציא היתר אכלוס בנכס (להלן גם: "טופס 4"), תוך 120 יום מחתימת ההסכם, ואם תידרש ארכה מסיבות הנקובות שם, יוארך המועד ב-30 יום נוספים. ניתנה לדנה רשות להשלים את בניית הנכס על חשבונו (תוך 180 יום מחתימת ההסכם). עוד נקבע כי "זמן הנו תנאי יסודי בהסכם זה" (סעיף 2 להסכם) וכי: "מחדלו של הקונה לקבל אישור מגורים בנכס עד המועד הדרוש, תחשב להפרה של הסכם זה" (סעיף 3 להסכם).
עוד הסכימו הצדדי כי ה"סגירה" (closing) של ההסכם תהיה ב-30.4.08 או ב-30.10.08, ןכי במועד הסגירה ישולם הסכום המשלים את התמורה (800,000 $ או 830,000$, תלוי במועד הסגירה).
לא נמסר דיווח על ההסכם לרשויות המס.
-
דנה ביקש מהנתבע 2 (להלן: "מאיר") לממן את הבניה שיש לבצע בנכס, והלה הסכים לכך תמורת החזר השקעתו, ומחצית מהרווח שיתקבל ממכירת הנכס (כך טוענים הנתבעים). מאיר גייס עובדים ופעל להשלמת הבניה. ב-21.7.09 חתם דנה על ייפוי כוח למאיר לבצע עבור דנה את כל הפעולות הדרושות בקשר לנכס, לרבות פעולות והליכים משפטיים.
-
עוד יצוין כי בחודש יוני 2008 הודיע דנה לעמר כי בשל מצוקה של תזרים מזומנים הוא זקוק להלוואה של 75,000$ על מנת שיוכל להוציא טופס 4. עמר נענה לבקשתו והלווה לו את הסכום האמור, בתמורה להתחייבותו של דנה להוציא טופס 4 תוך 60 ימים מעת קבלת ההלוואה (כך טוען התובע).
-
אף על פי כן, דנה לא השיג טופס 4 עד יום 30.10.08 ולא שילם כל תמורה עבור הנכס, למעט התשלום הראשוני על סך של 50,000$.
-
ביום 6.8.09 נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על הנכס לטובת דנה.
-
בתביעת עמר נטען כי הסכם המקרקעין היה הסכם אופציה, כשניתנה אופציה לדנה לרכוש את הנכס, אם יקבל טופס 4 עד 30.10.08. משלא בוצע הדבר, פקעה האופציה.
-
הסעדים שהתבקשו היו הצהרה כי הסכם המקרקעין אינו מחייב, ומתן הוראה לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת דנה על זכויות עמר בנכס. לחלופין התבקש לחייב את מאיר לחתום בשם דנה על בקשה למחיקת הערת האזהרה, וזאת מכוח יפוי הכוח של דנה שהוא מחזיק בידו.
-
בתביעה שכנגד עתרו התובעים שכנגד לצתן צו שיאכוף את הסכם המקרקעין, ולחייב את עמר להעביר ולרשום את כל זכויותיו בנכס על שם דנה תמורת סך של 800,000$, למסור את החזקה בנכס לעמר, וכן סעדים נלווים נוספים (נושא משכנתא, דיווח לרשויות המס, מינוי כונס נכסים).
בכתב ההגנה לתביעה שכנגד טען עמר להפרות יסודיות של ההסכם על ידי דנה.
יצוין כי ביום 26.5.13 נדחתה תביעתו שכנגד של דנה, וזאת בשל אי הפקדת ערובה להוצאות בסך 20,000 ש"ח שנקבעה בהחלטה מיום 16.3.13. בקשה לביטול פסק דין זה נדחתה בהחלטה מיום 20.10.13.
טענות הצדדים
טענות עמר
-
הסכם המקרקעין הוא הסכם אופציה על תנאי, אשר תנאי לשכלולו הוא הוצאת טופס 4 על ידי דנה ותשלום מלוא התמורה עד למועד שננקב בהסכם, שהוא יום 30.4.08 או לכל המאוחר יום 30.10.08, עם קנס של 30,000$ עבור האיחור. משלא השיג דנה טופס 4 עד המועדים האמורים, ומשלא שולמה תמורת הנכס, הרי שההסכם לא השתכלל, לא בוצעה מכירת הנכס לדנה ובהתאם לכך, יש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה בנכס לטובתו של דנה.
-
בחודש יוני 2008 דנה פנה לעמר וביקש ממנו הלוואה של 75,000$ בשל טענתו למצוקת מזומנים. עמר נענה לבקשתו בתמורה להתחייבותו של דנה להשיג טופס 4 תוך 60 ימים מעת שקיבל את ההלוואה האמורה מעמר (בעדותו, עמ' 58, הוסיף עמר כי דנה התחייב גם להעלות את התמורה הכוללת של הנכס למיליון דולר). אולם, דנה לא עמד גם בהתחייבות זו וטופס 4 לא הוצא במסגרת זמן זו.
-
משך 23 חודשים, החל מחודש פברואר 2010 עד יום 18.12.11, התגורר בנכס פולש מטעמו של שלום אשר עשה שימוש שלא כדין בנכס מבלי לשלם לעמר דמי שימוש ראויים עבור השימוש בנכס.
-
העסקה לא דווחה לרשויות המס ומכאן כי אף דנה ושלום ראו את העסקה כעסקה שלא השתכללה.
טענות הנתבעים
-
אין מדובר בהסכם על תנאי, והמועדים להוצאת טופס 4 הנקובים בהסכם אינם מהווים תנאי לשכלולו של ההסכם אלא נמנים על יתר עיקרי ההסכם. מכאן, שחוסר מימוש התנאי להוצאת טופס 4 במועד אין משמעו בטלות ההסכם אלא לכל היותר הוא מתפרש כהפרת ההסכם אשר לפי סעיף 5 להסכם מזכה את המוכר (עמר) אך ורק בתרופה של פיצויים מוסכמים "כתרופתו היחידה והבלעדית" ואין הוא רשאי לדרוש את ביטול ההסכם.
-
חיזוק לטענה לפיה לא מדובר בהסכם על תנאי אשר בטל בעקבות אי קבלת טופס 4 במועד, ניתן למצוא בגרסתו של עמר בכתב ההגנה שכנגד וכן בסיכומים, לפיה מדובר בהסכם מכר, ודנה הפר את ההסכם הפרות יסודיות, בכללן אי הוצאת טופס 4 במועד ואי תשלום התמורה המוסכמת בהסכם.
-
הנפקות האמיתית של דרישת המצאת טופס 4 הייתה לאפשר לעמר לחמוק או לדחות תשלום מס שבח, ואין לו נפקות לעצם המכירה, ולכן לא ניתן לראות בו תנאי מתלה.
-
עמר מנסה להתחמק מביצוע ההסכם עקב עליית שווי הנכס.
-
עמר הסכים לארכות לביצוע עבודות הגמר על ידי מאיר, ולהשגת טופס 4.
-
אי השגת טופס 4 נבעה מקיום חריגות בניה בנכס, מתקופת בניית השלד, עוד לפני חתימת הסכם המקרקעין, ועמר העלים זאת מדנה בעת חתימת הסכם המכר, ולאחר מכן העלים ראיות שיכולות היו להוכיח זאת.
-
עמר גם לא שיתף פעולה בהשגת טופס 4 ולא חתם על המסמכים הדרושים לצורך זה.
-
גם אם הייתה הפרה מצד דנה, ההפרה לא הייתה יסודית. כמו כן, לא ניתנה הודעה של עמר על ביטול הסכם המקרקעין, והוא בתוקף ויש לאוכפו.
-
קיים הבדל בין גרסת עמר בכתב התביעה, לפיה מדובר בהסכם על תנאי, לבין גרסת עמר בכתב ההגנה שכנגד ובסיכומים, לפיה מדובר בהסכם מכר שהופר על ידי דנה. יש בכך שינוי חזית אשר אין להתירו.
-
שולם לעמר סך של 50,000$ ומכאן שיתרת התמורה היא 800,000$.
-
מששלום ודנה מוכנים לשלם את היתרה בסך של 800,000$, יש לאכוף את ההסכם.
-
בעת כריתת ההסכם, החזקה בנכס נמסרה לשלום ודנה, ומשכך הם היו רשאים להכניס לנכס כל אדם מטעמם ואין המדובר ב"פולש" כטענת עמר, וכן היו הם רשאים לרשום הערת אזהרה לטובתם. כמו כן, כיום מתגורר בנכס אייל דבש, שהוא שוכר הנכס מטעמו של עמר, וזאת על אף עסקת המכר.
-
במועד מכירתו של הנכס הוא היה במצב שלד, ושלום השקיע בו רבות לשם השבחתו וביצע את כל עבודות הפיתוח והגמר. לפיכך ולחלופין, ככל שבית המשפט יקבע כי יש לבטל את ההסכם, ולמחוק את הערת האזהרה, יש להתנות זאת בהחזר הסך של 50,000 $ ששולם כמקדמה על חשבון התמורה, ובהחזר ההשקעה בבניה ששווייה יתברר בהליך נפרד.
תשובת עמר
-
הציטוט מסעיף 5 להסכם אינו נכון. הפיצויים המוסכמים אינם התרופה היחידה. תוכן ההסכם מלמד כי הוא הסכם מותנה.
-
לגבי חריגות הבניה הנטענות, דנה רכש את הנכס במצבו AS IS והחובה לתקן את החריגות הייתה מוטלת עליו. התובעים לא הוכיחו חריגות בניה בנכס, למרות שיכלו להביא מומחה לביקור חוזר בנכס ולעיין בהיתר הבניה שבעירייה. הטענה כי ניתן להוציא טופס 4 רק לשני הבתים ביחד – הרחבת חזית.
-
לא היה צורך לשלוח מכתב ביטול הסכם, שכן משלא מולאו התנאים המתלים, ההסכם בטל מיסודו. הצדדים הבינו שההסכם לא נכנס לתוקף, ןלראיה הנתבע לא העביר את התמורה.
-
טענת הנתבעים להעדר שיתוף פעולה של עמר – הרחבת חזית. כמו כן, לא הוכח שביקשו מעמר לחתום על מסמכים ועמר סירב.
-
התביעה שכנגד אינה תביעה כספית, ויש לדחות את טענות שלום בדבר כספים שיש להשיב לו.
דיון והכרעה
מהות ההסכם בין הצדדים
-
השאלה הראשונה היא, מהי מהות ההסכם שנחתם בין התובע והנתבע 1. האם מדובר בהסכם על תנאי הכולל תנאים מתלים, שבשל אי התקיימותם לא נכנס ההסכם כלל לתוקף, או שמא מדובר בהסכם כדת וכדין, כשלכל היותר אי קיום תנאי או תנאים שבו מהווה הפרה של ההסכם.
-
יש לציין שבכתב התביעה כונה הסכם המקרקעין "הסכם אופציה", המותנית בהשגת טופס 4 עד 30.10.08, שאם לא כן לא יהיה עמר מחויב כלפי דנה באופן כלשהו.
לעומת זאת, בכתב ההגנה לתביעה שכנגד מתייחס עמר להפרות יסודיות של ההסכם על ידי דנה, האפשריות רק לגבי הסכם תקף.
-
סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), שעניינו פרשנות חוזה, קובע כך:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
-
נוסח זה של סעיף 25 (א) לחוק החוזים הוא פרי תיקון מס' 2 לחוק החוזים מיום 26.1.11, ולפיכך אינו חל על ההסכם שנכרת ביום 8.11.07. בענייננו יחול הנוסח הקודם של הסעיף שלשונו הייתה:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות".
-
אין צורך, אפוא, להעמיק חקר בבחינת מהותו של התיקון, והאם הביא בכנפיו שינוי בהלכות אפרופים [ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995)] ומגדלי ירקות [דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (2006)]. לעניין זה נקבע כבר כי תיקון מס' 2 לחוק החוזים עיגן את כללי הפרשנות שפותחו בפסיקה שקדמה לתיקון (רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ [פורסם בנבו] (26.2.2012); ע"א 3894/11 דלק נ' בן שלום (פורסם בנבו, 6.6.13)].
-
לא רק זאת, אלא שהמחלוקת לעניין הדרך בה יש לפרש חוזה מתייחסת למקרים בהם לשון החוזה ברורה וחד משמעית לכאורה. הלכת אפרופים ובעקבותיה הלכת מגדלי ירקות קבעו, כי הבחינה שתבוצע במקרים אלה לא תהא בחינת הלשון בלבד, וכי אומד דעתם של הצדדים לחוזה יילמד הן מלשון החוזה והן מהנסיבות החיצוניות, כאשר הבחינה תהא מקבילה וחד שלבית. בצד זאת קיימת חזקה פרשנית, הניתנת לסתירה, שלפיה פרשנות החוזה תואמת את פשט הלשון.
-
בענייננו, אין צורך לעסוק במחלוקת שנזכרה לעיל (שהוכרעה כאמור), שכן כפי שיפורט להלן, לשון ההסכם המחייב אינה ברורה וחד משמעית על פניה. הווה אומר כי ההסכם נשוא הדיון טעון בחינה, לא רק של לשונו, אלא גם של נסיבות כריתתו וכיו"ב סוגיות שיש בהן כדי לסייע בקביעת אומד דעתם המשותף של הצדדים בעת כריתת ההסכם.
-
יש להניח כי מקורה של המחלוקת לגבי מהותו של ההסכם היא בניסוחו של ההסכם שנערך בארצות הברית, על ידי עורך דין אמריקאי, שאינו בקי כנראה דיו בדין הישראלי (נקבע אף בהסכם כי הדין שיחול על ההסכם הוא דין מדינת פלורידה, אך איש מהצדדים לא העלה טענה כי כך יש לנהוג).
לפיכך, נקבע אף בהסכם מנגנון של "סגירה" (closing), שאינו אופייני בדרך כלל להסכמי מכר מקרקעין, אלא להסכמים מסוג אחר. מועד הסגירה נקבע בהסכם ליום 30.10.08, שבו על דנה לשלם לעמר את יתרת התמורה (830,000$, או 800,000$ אם הסגירה התבצעה עד 30.4.08).
-
פרט לכך, היה על דנה לדאוג להוצאת טופס 4 לנכס תוך 120 יום מהחתימה על ההסכם (עם אפשרות לארכה של 30 יום, כפי שעוד יפורט בהמשך). הוראה זו לפיה על רוכש נכס לדאוג לקבלת טופס 4 (ולצורך זה גם לדאוג להשלמת בניה), אינה הוראה אופיינית בחוזי מכר מקרקעין. מקובל עלי כי תולדת הוראה זו היא במידע מוטעה שנמסר לעמר, או במידע שעמר לא הבינו אל נכון. לפי מידע זה, אין עמר יכול למכור את הנכס, בטרם הושלמה בנייתו וניתן טופס 4 (ר' סעיף 9 לכתב התביעה ועדות עמר בעמ' 21 ש' 24-29). למותר לציין כי אין כל מניעה למכור נכס מקרקעין שטרם הושלמה בנייתו, ויש להניח כי אותו מידע כיוון לכך שלא ניתן למכור נכס מקרקעין שבנייתו לא הושלמה, וליהנות מפטור ממס שבח עבור דירת מגורים, וכי לשם כך נדרש טופס 4 להוכחת השלמת הבניה.
-
לשאלה האם הצדדים ראו הסכם זה כהסכם מותנה בתנאים שרק עם התקיימותם יהפוך להסכם מחייב, ניתנת במקרה זה תשובה חיובית, הגם שהדבר לא נקבע באופן מפורש בהסכם.
-
הטעם הראשון למסקנה זו, הוא באמונתו (גם אם המוטעית) של עמר, כי אינו יכול למכור את הנכס ללא טופס 4, וכי לפיכך נדרש טופס 4 בטרם תבוצע המכירה. אמונתו זו של עמר הביאה להכללת התנאי של השגת טופס 4 על ידי דנה אף לפני מועד הסגירה ותשלום התמורה, תוך אמונה כי רק כך ניתן יהיה לקשור את העסקה ולבצעה, דהיינו, אין עסקה אם לא מושג טופס 4, אך אם מושג טופס 4 כאמור, ובמועד, שנחשב כתנאי מהותי, אזי תתקיים העסקה ותשולם מלוא התמורה במועד הסגירה שנקבע. דנה לא העיד בתיק זה, אך הסכמתו ליטול על עצמו הוצאת טופס 4 לנכס מלמדת על כך, שגם הוא קיבל את האמור לעיל.
נוכח כך, גיבשו הצדדים מנגנון לפיו המכירה הופכת למכירה תקפה במועד ה"סגירה" שבו משולמת יתרת התמורה וקיים טופס 4, וכי עד אז, קיים ביניהם הסכם המותנה בקיום תנאים אלה.
-
טעם שני לאמור לעיל הוא אי רישום הערת אזהרה (אלא רק כשנתיים לאחר חתימת ההסכם וכשנה לאחר המועד האחרון ל"סגירה"). רישום הערת אזהרה מבוצע באופן שגרתי מקום בו קיים הסכם מחייב בין הצדדים, סמוך לאחר חתימת ההסכם, ואי רישומה מלמד על כך כי הצדדים לא ראו בהסכם כמחייב, עד מילוי התנאים הנ"ל.
-
טעם שלישי הוא כי שני הצדדים לא דיווחו לשלטונות מיסוי מקרקעין על ההסכם (רק ביום 11.1.12, למעלה מ-4 שנים לאחר חתימת ההסכם, וכתשעה חודשים לאחר תחילת ההליכים המשפטיים הודיע ב"כ הנתבעים כי בכוונת מרשו להגיש דיווח למס שבח על ההסכם (נספח "ד" לתצהיר מאיר). גם בכך יש ללמד על כך שהצדדים ראו הסכם זה כהסכם על תנאי, ולא כהסכם בעל תוקף מחייב כבר עתה.
-
טעם רביעי עניינו בסעיף 5 להסכם שכותרתו "הוראות בעניין הפרה". בעוד שבמקרה של הפרה על ידי המוכר מציב הסעיף 2 אפשרויות בפני הקונה (ביטול או אכיפה), הרי במקרה של הפרה על ידי הקונה, אין הסעיף קובע כי נדרשת הודעת ביטול, אלא קובע כך:..."המוכר יהא רשאי לשמור לעצמו את הפיצויים המוסכמים והקצובים בגין הפרה כאמור, וכתרופתו היחידה והבלעדית של המוכר בגין הפרה של הקונה, ועם זאת הצדדים יהיו משוחררים מכל התחייבות נוספת על פי הסכם זה, למעט ההתחייבויות אשר צוין במפורש כי הן ממשיכות להתקיים גם לאחר סיום תוקפו של הסכם זה".
עוד קודם לכן צוין בסעיף 3 כי מחדלו של הקונה לקבל טופס 4 עד המועד הדרוש ייחשב כהפרה של הסכם זה, ובסעיף 2 להסכם, ולאחר הקביעה כי הסגירה תתרחש לא יאוחר מ-30.10.08 צוין כי זמן הינו תנאי יסודי בהסכם.
אלה מלמדים על כך כי כוונת אותן הוראות בסעיף 5 היא שהפרה של הקונה בנושאים הנ"ל מביאה לשחרור הצדדים מהתחייבויותיהם, דהיינו כי ההסכם בטל, ולא נקבע כי נדרשת הודעת ביטול במקרה זה (בניגוד לטענת הנתבעים להעדר זכות ביטול של עמר).
-
טעם חמישי הוא אי תשלום יתרת התמורה על ידי דנה. בעוד יכול דנה לטעון כי לא השיג טופס 4 מסיבות אלה או אחרות, אין הסבר מדוע לא שולמה מלוא התמורה במועד האחרון שנקבע לכך (30.10.08), אלא אם כן ההסכם לא היה עדיין תקף באותו מועד, בשל אי המצאת טופס 4 כנדרש ואי התשלום.
-
שקלתי האם אין לראות בהסכם כהסכם מחייב ולא הסכם עם תנאים מתלים, וזאת בעיקר בשל העובדה כי ההסכם מאפשר לדנה לבצע בניה בנכס ולהשלימו על מנת לקבל טופס 4, בניה שגם בוצעה (אף שלא הביאה להוצאת טופס 4). מאיר עצמו טען כי הגיש חוות דעת לגבי ההשקעות בנכס, לא כדי לדרוש את שווי השקעתו בנכס במסגרת תביעה זו, אלא כדי לציין את היקף ההשקעה הנרחב, שמלמד על כך כי כוונת הצדדים לא היתה להסכם על תנאי, שכן אילו היה ההסכם הסכם על תנאי, לא הייתה מתבצעת השקעה כה נרחבת בנכס.
יש קושי לקבל טענה זו (גם אם היקף ההשקעה נרחב, ולעניין זה אין זה משנה אם היה כ-500,000 ש"ח או כמיליון ש"ח), שכן הדברים נבחנים בעת חתימת ההסכם, ודנה אשר חתם על ההסכם לא העיד בתביעה זו. אין לשלול גם כי לא ראה בעייתיות בהשגת טופס 4, ונטל על עצמו את הסיכון בעניין זה.
גם מאיר עצמו הודה כי היה מודע לכך שהשקעת הכספים בנכס מהווה סיכון, שהיה מוכן ליטול על עצמו. כך, העיד מאיר כי:
"ש: אתה התייעצת על זה עם עורך דין נחמד?
ת: שמה?
ש: אם העסקה הזו מסוכנת, אם זה מסוכן להשקיע כספים בנכס כשעדיין לא בוצעה העסקה בין אלן דנה לבין יניב עמר?
ת: מסוכן בכל דבר מסוכן. אני איש עסקים, אני ככה לוקח את הזה שלי. מה,
ש: אתה לוקח את הסיכונים?
ת: לוקח את הסיכונים"
(עמ' 163 ש' 21-27 לפרוטוקול)
וכן כי:
"... השאלה שלי היא- עם כל הסעיף הזה איך אתה לא פחדת להשקיע כספים בנכס?...
אני עד עכשיו טוען שיש לי ביטחון, עד הרגע הזה..."
(עמ' 185 ש' 24-25, 29 לפרוטוקול).
-
האמור לעיל, והצטברות השיקולים בסעיפים 44-48 לעיל, מביאה למסקנה כי אין בנושא הבניה כדי לשנות את הקביעה כי עסקינן בהסכם עם תנאים מתלים.
-
באשר לשאלה האם אכן לא קיים דנה התחייבויות אלה, התשובה היא חיובית. עד יום הגשת התביעה (26.4.11), כשנתיים וחצי לאחר המועד האחרון הקבוע בהסכם לביצוע ה"סגירה" לא הוצא טופס 4 לנכס, ולא שולמה יתרת התשלום.
-
הנתבעים טוענים כי הסיבה לאי הוצאת היתר הבניה היא בעטיו של התובע, שכן עוד לפני חתימת ההסכם הייתה קיימת חריגת בניה במרתף הנכס. כמו כן נטען כי התובע לא חתם על המסמכים הדרושים לקבלת טופס 4.
טענה זו אינה מתקבלת מהטעמים הבאים:
א.לא הוכח קיומה של חריגת הבניה.
ב.לא הובאה ראיה כי דנה או מי מטעמו פנו לעירייה על מנת לקבל טופס 4 ונדחו בשל חריגת הבניה.
ג.לא הוכח כי עמר ידע על קיום חריגת הבניה.
ד.לא נטען ולא הוכח כי נעשתה פניה לעמר לחתום על מסמכים על מנת לקבל טופס 4, וכי סירב לחתום
ה.ההסכם כולל הצהרה של הקונה כי בדק את הנכס והוא מסכים לרוכשו במצבו הנוכחי (as-is). צוין במפורש בהסכם כי "המוכר לא נתן הצהרות כלשהן כלפי הקונה באשר לנכס"
ו.בסעיף 3 להסכם נקבע כך: "במקרה שהקונה לא יוכל לקבל אישור מגורים בנכס תוך פרק זמן בן 120 יום ממועד החתימה על הסכם זה והסיבה לחוסר יכולתו של הקונה לקבל אישור זה נובעת מסוגיות הקשורות לבניה והמתייחסות או הנובעות במישרין מבעלות המוכר בנכס לפני מועד החתימה על הסכם זה, כי אז המוכר יספק לקונה, ארכה חד פעמית נוספת בת שלושים (30) ימים קלנדריים לתקן סוגיות קודמות כאמור על חשבונו של הקונה ומכיסו (ההדגשה שלי – י.ק.)".
מכאן ניתן ללמוד כי הצדדים צפו אפשרות של אי הצלחה לקבל טופס 4 מסיבות הקשורות לבניה ו/או הנעוצות במוכר (ובכלל זה אף חריגת בניה), והסכימו כי הקונה הוא שיתקן סוגיות אלה (על כך שסוגיית חריגת הבניה, ככל שהייתה קיימת, ניתנת הייתה לתיקון, ניתן ללמוד מכך שלאחר הגשת התביעה הוצא טופס 4 לנכס).
.
-
בהקשר לחריגת הבניה הנטענת יש לציין את טענת הנתבעים כי עמר לא חשף את הסכם הביצוע ואת תכניות הביצוע (במסגרת ההסכם שלו עם מר אטיה שכלל גם בניה של הנכס, ואליו צורף רק נספח להסכם הביצוע) , וכי אם היה עושה זאת, היו נחשפות חריגות הבניה. לא נשמעו מפיו של עמר תשובות מספקות בעניין זה. לדבריו עו"ד ז'נו טיפל באותו הסכם עם מר אטיה, אך עמר לקח ממנו את התיק והעביר אותו לעו"ד קריטנשטיין (עמ' 25 ש' 10-21). עו"ד קריטנשטיין אמור היה להעביר את התיק לעורכי הדין הנוכחיים של עמר (עמ' 31 ש' 22-23).
דא עקא, בהודעת עו"ד קריטנשטיין לבית המשפט נ/6 (שהוגשה ללא צורך בחקירתו) נכתב כי לא מצוי בתיק משרדו כל הסכם ביצוע בין הצדדים לבין קבלן כלשהוא, וכן ציין כי לא נתבקש למסור לתובע (עמר) או למי מטעמו מסמכים מהתיק.
מנגד, כבר הוזכר לעיל, כי גם אם הייתה חריגת בניה בתקופת בניית השלד לפני הסכם המקרקעין, האחריות לתיקונה הייתה מוטלת על דנה.
זאת ועוד, הנטל להוכיח כי הייתה חריגת בניה וכי זו מנעה את האפשרות להוציא טופס 4 לנכס מוטל על הנתבעים, אך הם לא הוכיחו קיומה של חריגת בניה, למרות שהיו בידיהם די אמצעים להוכיח זאת. לנתבעים הייתה יכולת להוציא ממשרדי העירייה את היתר הבניה שניתן לנכס מחד, והיה מומחה מטעמם (שמאי המקרקעין טדי הראל) שביקר בנכס, ויכול היה להצביע על חריגת הבניה ככל שהייתה. הנתבעים ביקשו גם וקיבלו ארכה לביקור של מומחה אחר (מהנדס) בנכס (עמ' 9 ש' 20-23, עמ' 11 ש' 28), אך ביקור כזה לא נעשה וחוות דעת נוספת לא הוגשה.
נוכח האמור לעיל, אי חשיפת הסכם הביצוע על ידי עמר, ואי זימון עדים מטעמו בעניין זה, אינם יכולים להוות תחליף לנטל המוטל על הנתבעים להוכיח נושא זה, ואשר לא הייתה כל מניעה להוכחתו על ידם, מה גם שכאמור, אף בהוכחת האמור לעיל לא היה כדי לסייע לנתבעים.
-
באשר לטענה כי עמר נתן ארכות לדנה או למאיר מטעמו, עמר אינו מכחיש מתן ארכה של חודש לדנה, ולאחר מכן, בחודש דצמבר 2008 ארכה של חודשיים להשגת טופס 4 לבקשת מאיר, אך לאחר מכן לא ניתנו ארכות נוספות (שיחות כן התנהלו), ולהיפך, התברר לעמר כי דנה ו/או מאיר הכניסו אנשים לנכס ואלה התגוררו בו (ב-12.12.11 ניתן פסק דין פינוי נגדם בבית משפט השלום בנתניה). אין, אפוא, מחלוקת כי גם משך תקופה ארוכה לאחר סיום הארכות שניתנו לדנה, לא בוצעו ההתחייבויות המרכזיות שלו, דהיינו הוצאת טופס 4 ותשלום יתרת התמורה. עוד יצוין כי לפי מסמכים בודדים שצורפו על ידי הנתבעים בדבר העבודות שבוצעו על ידם בנכס, מדובר בכרטסת של דנה אצל ספק השיש לתקופה מאי 2008 ועד יולי 2008 (נספח "ב" לתצהיר מאיר), וכן בחשבונית מס בדבר מעקות מיום 21.12.08. לא צורפו אסמכתאות נוספות לעניין ההוצאות בגין עבודות הבניה, ואותן אסמכתאות שצורפו מתייחסות לעבודות שבוצעו בתוך התקופה המותרת בהסכם ובתוך תקופת הארכה שניתנה על ידי עמר כאמור ברישא לסעיף זה, אך לא מעבר לכך. גם תצהיריהם של מג'די ועלי ג'בארין שנטלו חלק בביצוי העבודות בנכס, ואשר הוגשו על ידי הנתבעים, התייחסו לעבודות שנעשו בשנת 2008 ולא מעבר לכך.
-
להשלמת התמונה בעניין זה, אציין כי גם אם היה נקבע שמדובר בהסכם מחייב (להבדיל מהסכם על תנאי), הרי לאור האמור לעיל (אי המצאת טופס 4 במועד ואי תשלום יתרת התמורה) הופרו תנאים יסודיים של ההסכם הפרה יסודית.
-
הנתבעים טענו כי במקרה זה, אין לקבוע בטלות ההסכם, שכן עמר לא שלח הודעת ביטול.
-
כבר ראינו לעיל כי סעיף 5 להסכם אינו קובע מתן הודעת ביטול במקרה שההסכם הופר על ידי דנה.
כמו כן, פירשה הפסיקה את ההוראה בסעיף 8(א) לחוק החוזים (תרופות) תשל"ג-1973 בדבר הצורך במתן הודעת ביטול באופן מרחיב (ע"א 7654/07 ברקוביץ נ' קורין (11.8.10). כבר נקבע לא אחת כי עצם הגשת תביעה יכול להוות תחליף להודעת ביטול, וכך נקבע, בין היתר, כי "הדין הוא שהגשת תביעה לביטול ההסכם, ואפילו לסעד המתחייב מהביטול, שקולה למשלוח הודעת ביטול" [עמ"ש (י-ם) 26693-04-13 פלונית נ' פלוני (14.11.13)]. כן ר' ע"א 557/75 אגקי נ' כהן, פ"ד ל(2) 64 (1976); ע"א 131/89 דרזון נ' דרזון, פ"ד מג(4) 610 (1989);
-
בענייננו הסעדים שכללה התביעה היו מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת דנה, וכן הצהרה שאין הסכם מחייב בין עמר לבין דנה בקשר עם הנכס, וסעדים אלה שווי ערך להודעה על ביטול ההסכם.
-
באשר למרחק הזמן בין ההפרה (ביום 30.10.08) לבין הגשת התביעה (4/2011), הרי כבר נזכרו מספר ארכות שניתנו על ידי עמר, ולאחר מכן רישום הערת האזהרה לטובת דנה מיום 6.8.09, ניסיונות למכור את הנכס במרמה, ניסיונות עמר לטפל בביטול הערת האזהרה והסכמתו לבחון מכירת הנכס לאחר במחיר גבוה יותר, וכן הכנסת פולשים לנכס על ידי מאיר למשך תקופה ארוכה יחסית, וכן איומים בפברואר 2011 על עמר ועל אחיו בדרישה לשלם למאיר (באמצעות אדם בשם מוחמד מטעמו) סך של 327,000$ עבור העבודות שבוצעו בנכס.
-
בכל אלה ובניסיונותיו של עמר לסיים את הנושא בהסכמה, יש לקיים גם את דרישת הזמן הסביר מהמועד בו נודע על ההפרה, ועד מתן הודעת הביטול.
-
הנתבעים טוענים כי עמר מנסה ליהנות מפרי עמלם (השלמת עבודות בניית הנכס) מבלי לקיים את התחחייבותו למכירת הנכס, וזאת נוכח עליית שווייו מאז, אך כאמור לעיל, היו אלה הנתבעים שלא דאגו להמציא טופס 4 ואת יתרת התשלום במועד.
דווקא הנתבעים חפצים ליהנות מעליית שווי הנכס ולשלם עתה את התשלום המקורי שנקבע בהסכם, 6 וחצי שנים לאחר המועד שנקבע לתשלומו, כאשר מחירי הנכס והנכסים האחרים באזור עלו בינתיים באופן משמעותי, ומי שיינזק באופן משמעותי מביצוע תשלום זה עתה, באיחור כה גדול, הוא עמר.
-
אשר על כן יש לקבל את התביעה העיקרית להצהיר כי אין הסכם מחייב בין עמר לבין דנה בקשר לנכס, ולהורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת דנה על הנכס.
התביעה שכנגד
-
נוכח התוצאה דלעיל יש לדחות את התביעה שכנגד שהוגשה נגד עמר, מהטעם הפשוט שלתביעה שכנגד, שמטרתה היא אכיפת הסכם המקרקעין, יש תקומה, רק אם היה נקבע כי קיים הסכם תקף בין הצדדים בקשר לנכס.
-
טעם נוסף לדחיית התביעה שכנגד הוא שתביעתו שכנגד של דנה נדחתה עקב אי הפקדת ערובה להוצאות, כפי שנזכר לעיל.
עקב כך, נותרה, אפוא, רק התביעה שכנגד של מאיר. בתביעה שכנגד ובתצהירו של מאיר נטען כי דנה ביקש ממאיר לפעול להשלמת הבניה, וכי סוכם ביניהם כי לאחר שתושלם הבניה יקבל מאיר החזר השקעותיו וכן מחצית מהרווח. כן נטען כי מאיר מכיר גורמים בענף הבניה, והוא גייס אותם שיבצעו השלמת בניה, תוך שהוא מבצע השקעות מסיביות בנכס. מאיר טוען כי הדבר היה על דעתו של עמר. לא רק זאת, אלא שמאיר טוען כי מאחר שעמר אישר לו לבצע עבודות בנכס על סמך הסכם המקרקעין, יצר הוא מצג כלפיו שהוא מאפשר לו להיכנס להסכם עם דנה, ואין הוא רשאי להתנער בדיעבד מהסכמה זו, שכן הדבר מהווה שינוי לרעה במצבו של מאיר.
סעיף 6 להסכם המקרקעין קבע כי הקונה לא יאפשר לשום צד שלישי להטיל שעבוד על הנכס גם ביחס לבניה או כתוצאה מהבניה.
סעיף 10 להסכם קבע כי דנה לא יהא רשאי להמחות את זכויותיו לפי ההסכם במלואן או בחלקן, אלא אם עמר יסכים במפורש להמחאה כאמור.
בין דנה לבין מאיר אין כל הסכם בכתב באשר להמחאת זכויות, וגם לא לגבי השלמת הבניה בנכס. מאיר הסביר כי לא הייתה בעיה בעסקאות קודמות שעשה עם דנה, ולכן לא נזקק למסמך בכתב.
עם זאת, אפילו בתיאור ההסכם בין מאיר לבין דנה (מאיר ישלים את הבניה ויקבל החזר השקעותיו וכן מחצית הרווח במימוש הנכס) אין המחאת זכויות מדנה למאיר, וטענותיו של מאיר יכולות להיות מופנות לפיכך רק כלפי דנה.
גם אם הייתה המחאת זכויות כזו, הרי לא הובאה כל ראיה לכך שעמר הסכים להמחאה זו, וכיוון שכך, לא התמלא התנאי שבהסכם לפיו נדרשת הסכמה מפורשת של עמר להמחאת זכויות.
-
באשר ליפוי הכוח מדנה למאיר מיום 21.7.09 (נספח "א" לתצהיר מאיר), לפי יפוי כוח זה מאיר הוא מיופה כוחו של דנה, כך שאין לו מעמד עצמאי בתביעה שכנגד.
לכן, אין למאיר מעמד לתבוע את עמר באותה תביעה שכנגד שהוגשה נגדו, וגם מטעם זה דינה דחיה.
השקעת הכספים בבניה
-
שני הצדדים הגישו חוות דעת שמאיות אשר אומדות את ההיקף הכלכלי של עבודות הבניה שבוצעו בנכס מטעמם של דנה ושלום. עמר הגיש את חוות דעתו של מהנדס ושמאי מקרקעין דוד טיגרמן (להלן: "טיגרמן") והנתבעים הגישו את חוות הדעת של שמאי מקרקעין וכלכלן איל טדי הראל (להלן: "הראל"). שני המומחים נחקרו. עיקר המחלוקת בין הצדדים אשר נדונה בחוות הדעת היתה מה היה מצבו של הנכס בעת חתימת הסכם המקרקעין ובהתאם, מהו היקף ההשקעה שהשקיעו הנתבעים בנכס. בקצירת האומר ייאמר כי בחוות דעתו יצא הראל מנקודת הנחה כי הנכס היה במצב שלד וכי עבודות הגימור בוצעו ברמה טובה על ידי הנתבעים. לעומת זאת, בחוות דעתו הסתמך טיגרמן על כך שבעת חתימת ההסכם נמצא הנכס במצב שבוצעו בו עבודות פיתוח נוספות מעבר לשלד, כגון עבודות טיח פנים, עבודות אלומיניום וכו', וכן לאחר שבוצעו בו מטעמו של עמר העבודות בקומת המרתף, המהווה כ-30% משטח הבניה הכולל ביחידה. כן סבר טיגרמן כי עבודות הגמר שבוצעו בנכס על ידי הנתבעים בוצעו בסטנדרט נמוך מהמקובל בשכונה, הן ברמת חומרי הגמר, הן ברמת הביצוע. בהתאם לכך, הראל העריך את עלות העבודות שבוצעו בנכס על ידי הנתבעים בסך של 1,000,000 ₪ ואילו טיגרמן העריך את עלות עבודות אלה בסך של 485,000 ₪ בלבד. כמו כן, הגישו הנתבעים את תצהיריהם של עלי ג'אברין ומג'די ג'אברין, כשהראשון נחקר על תצהירו וב"כ עמר ויתר על חקירת המצהיר הנוסף. שניהם העידו בתצהיריהם כי ביצעו מטעמו של דנה עבודות גמר בניה בהיקף נרחב בנכס.
-
כפי שצוין לעיל, טענו הנתבעים כי הגישו חוות דעת לגבי ההשקעות בנכס, לא כדי לדרוש את שווי ההשקעה בנכס במסגרת תביעה זו, אלא כדי לציין את היקפה הנרחב, המחזק לטענתם את עמדתם כי ההסכם לא היה הסכם על תנאי.
-
לעניין הנזכר בסעיף הקודם הייתה התייחסות בסעיף 49 לעיל, ולא נדרשה שם הכרעה בדבר שוויין המדויק של העבודות שבוצעו על ידי הנתבעים בנכס.
בנוסף, אין מדובר בתביעות כספיות, ולפיכך אין מקום גם במסגרת פסק דין זה להכריע בין עמדותיהם השונות של הצדדים לעניין היקף העבודות שבוצעו בנכס על ידי הנתבעים ושוויין.
-
הנתבעים טענו עם זאת כי ככל שבית המשפט יחליט על ביטול ההסכם, יש להתנות את מחיקת הערת האזהרה בהשבת המקדמה של 50,000$ ובהשבת שווי השקעת הנתבעים בעבודות בנכס (שיתברר בהליך נפרד).
-
לבקשה זו לא אוכל להיעתר. באשר להשבת המקדמה של 50,000$, יש להביא בחשבון לכאורה את ההוראה שבסעיף 5 להסכם המקרקעין, וגם את התשלום בסך 75,000$ אשר לטענת עמר ניתן כהלוואה לדנה למימון הבניה. באשר להשבת שווי השקעת הנתבעים בנכס, דומה לכאורה כי במסגרת ההתחשבנות הכוללת בין הצדדים יש להביא אף נתון זה בחשבון, אך גם עניין זה צריך להיוותר לתביעות הכספיות בין הצדדים המתבררות או יתבררו באכסניה אחרת, ואין להותיר את הערת האזהרה כ"בת ערובה" עד גמר דיונים כספיים אלה.
סיכום
-
סוף דבר, אני מקבל את התביעה העיקרית, קובע כי אין הסכם מחייב בין התובע לבין הנתבע 1 בקשר לנכס, ומורה על מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת הנתבע 1 על זכויות התובע בנכס.
כמו כן, אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.
אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע הוצאות משפט, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הוצאתן ועד התשלום בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ש"ח.
ניתן היום, י"ז ניסן תשע"ה, 06 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.
