שריר ואח' נ' דיין ואח'

האם יש לחייב התובעים בתשלומי איזון לנתבעים בגין פירוק שיתוף המקרקעין, שבבעלות הצדדים, בדרך של רישום בית משותף? ומהו גובה תשלומי האיזון?

זו תמצית המחלוקת בהליך זה.

ההליכים בתיק

1. התובעים הגישו תביעה להורות על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 241 בגוש 6372 (להלן: "המקרקעין"), בדרך של רישום הבנוי על המקרקעין כבית משותף.

2. הנתבעים 1-2 לא התנגדו לרישום הבית המשותף, כמבוקש, אולם זאת בכפוף לתשלומי איזון המגיעים להם, לטענתם, שכן רישום המקרקעין כבית משותף הביא לגריעה של 36 מ"ר משטח קניינם.

3. ביום 5.7.16 הגיעו הנתבעים 3-4 להסכמה עם התובעים במסגרת הסדר גישור, בדבר מתן פסק דין לפירוק השיתוף בדרך של רישום הבית המשותף.

4. ביום 16.3.17 במסגרת הסכם שקיבל תוקף של פסק דין חלקי, הסכימו התובעים והנתבעים 1-2 לפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף כמבוקש, בכפוף לכך שההליך לקביעת תשלומי איזון יימשך בבית המשפט, כשכל צד שומר על טענותיו בעניין זה.

5. ביום 7.6.17 נרשם הבית כבית משותף ומאז כל אחד מהצדדים לתיק זה מחזיק בבעלותו חלקת משנה נפרדת, עם הצמדות קרקע כדלקמן:

   • התובעים 1-2 (להלן: "שריר") נרשמו כבעלי הזכויות בחלקת משנה 1, שלה צמודה קרקע בשטח של 274 מ"ר.

   • הנתבעים 1-2 (להלן: "דיין או הנתבעים") נרשמו כבעלי הזכויות בחלקת משנה 2, שלה צמודה קרקע בשטח 214 מ"ר.

   • הנתבעים 3-4 (להלן: "דוד") אשר נמחקו מהתביעה, נרשמו כבעלי הזכויות בחלקת משנה 3, שלה צמודה קרקע בשטח 214 מ"ר.

   • התובעים 3-4 (להלן: "צימרמן") נרשמו כבעלי הזכויות בחלקת משנה 4, שלה צמודה קרקע בשטח 297 מ"ר.

6. ביום 13.12.16 מונה השמאי מר יוסי אגסי, למומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה") לצורך שומת תשלומי האיזון המגיעים לדיין.

   למומחה הועברו כתבי הטענות ותשריט רישום הבית המשותף הצפוי (כפי שנרשם בסופו של יום בפועל).

7. בחוות דעתו קבע המומחה כי "בעת רכישת הנכס, ידעו הזוג דיין מה שטח החצר הצמודה והמתוחמת הכלולה בנכס הנרכש". עוד הוסיף כי "הטענה היחידה שיכולה לעמוד לזכות תביעת הזוג דיין לתשלומי איזון הינה הצהרת הגב' זיכרמן רוזה, בחוזה המכר, שהיא "הבעלים של מגרש בן 250 מ"ר נטו".

   בהתאם לכך קבע מסקנתו, לפיה "לאור האמור לעיל לא מגיע לבעלי הזכויות ביחידה נשוא חוות הדעת תשלום איזון במסגרת ההליך של רישום בית משותף...גובה תשלום האיזון ליחידת המגורים של הנתבעים הינה אפס".

   בהמשך חוות הדעת חישב המומחה את שווים של 36 מ"ר בחצר (השטח שנגרע מהבעלות של דיין) בשווי של 60,050 ₪.

   רקע עובדתי

8. בשנת 2000 היו המקרקעין בבעלות הגב' זיכרמן רוזה, צימרמן ושריר. אותה עת טרם נרשמה פרצלציה במקרקעין והם היו ידועים כחלקה 5 בגוש 6372.

9. גב' זיכרמן רוזה הייתה הבעלים הרשום של 500/23768 חלקים במקרקעין, שריר היו הבעלים של 500/23768 חלקים במקרקעין וצימרמן היו הבעלים של 1000/23768 חלקים במקרקעין.

10. שלושת הבעלים חתמו בשנת 2000 על הסכם חלוקה, אשר מהותו הינה הסדרת יחסי חלוקת המקרקעין בין הבעלים, נכון למועד חתימתו.

11. ההסכם מתייחס לזכויותיהם של כל אחד מהבעלים במקרקעין וכן מייחד לכל אחד מהם יחידות דיור. בהסכם נקבע כי:

    הגב' רוזה זיכרמן זכאית ל-250 מ"ר נטו ויוחדה לה יחידה מס' 2.

    שריר זכאים ל-250 מ"ר נטו ויוחדה להם יחידה 1.

    צימרמן זכאים ל-500 מ"ר נטו ויוחדו להם יחידות 3 ו-4.

    היחידות סומנו בתשריט שצורף להסכם.

12. ביום 4.2.01 כרתו דיין הסכם רכישה עם גב' רוזה זיכרמן לפיו רכשו ממנה את היחידה שבבעלותה.

13. בהסכם המכר הוסכם כי המוכר מוכר לקונה את כל חלקיו במקרקעין:

    "הואיל והמוכר הינו הבעלים הרשום של מגרש בן 250 מ"ר נטו המהווה יחידה מס' 2...שהם 500/23768 חלקים במושע בחלקה ...(להלן: "המגרש")

    והואיל והמוכר בנה על המגרש דירה צמודת גן שמספרה 2 בבית בן ארבע יחידות דיור בעלות קיר משותף, ששטחה כ-240 מ"ר..."

    בכפוף להצהרות הצדדים מתחייב המוכר למכור לקונה את כל זכויותיו בדירה בלשכת רישום המקרקעין.

    כמו כן, הובהר בהסכם כי קיים בין כלל הבעלים של המקרקעין הסכם חלוקה, המייחד לכל אחד מהבעלים דירה אחרת במקרקעין (בהתאם לפירוט בסעיף 11 לעיל). וכיוון שאותה עת טרם נרשמה פרצלציה אשר מכוחה ומכח הסכם החלוקה בין הבעלים קיבל המוכר את הזכויות בדירה הבנויה על מגרש בשטח של 250 מ"ר, מוכר המוכר לקונה את כל חלקיו במקרקעין, בתמורה שנקבעה בהסכם.

14. דיין חתמו על הסכם המכר ועל הסכם החלוקה ואישרו כי הם מקבלים את כל זכויותיה והתחייבויותיה של גב' רוזה זיכרמן בהתאם להסכם החלוקה.

15. הפרצלציה בוצעה בשנת 2010 והחלקה נרשמה בשטח של 999 מ"ר. עסקת המכר הסתיימה ברישום ובהתאם לכך נרשמו דיין כבעלים של 250/1000 חלקים במקרקעין. במקביל נרשמו כל אחד משאר הצדדים (שריר, צימרמן ודוד) כבעלים של 250/1000 חלקים במקרקעין.

16. אין מחלוקת כי כל אחד מהבעלים במקרקעין קיבל את היחידה והמגרש שיוחד לו מבחינה פיזית, בהתאם לתשריט.

17. דע עקא, בהתאם לאמור לעיל בעת החתימה על מסמכי רישום הבית המשותף, השטח שיוחס לדיין השתרע על פני 214 מ"ר בלבד (חלף זכויותיהם ב-250 מ"ר בהתאם לרישום בלשכת רישום המקרקעין), וכן גם השטח שיוחס לדוד, בעוד שהשטח המיוחס לצימרמן משתרע על 297 מ"ר והשטח המיוחס לשריר משתרע על 274 מ"ר.

    טענות הצדדים

18. התובעים טוענים כי במקרה דנן אין הצדקה לחיוב בתשלומי איזון, כיוון שהמצב הפיזי של היחידות נותר כשהיה.

19. כמו כן, אין מקום מבחינת צדק או יעילות לחייב את התובעים בתשלומי איזון.

20. לטענתם, בעת הרכישה של הדירה ע"י דיין היה עליהם להבחין כי שטח הגינה שלהם קטן יותר והם אף הבחינו בכך בפועל, הם לא הביאו מודד כשרכשו את הדירה למרות שהיה עליהם להיזהר בעת רכישת הדירה ועל כן טענתם כעת כי השטח שלהם קטן יותר היא מחוסרת תום לב.

21. בפועל, דיין לא החזיקו בשטח הגדול מ – 214 מ"ר ומה שקנו נשאר בבעלותם.

22. הגריעה מהשטח שלהם לא נעשתה בעת רישום הבית המשותף אלא בעת הרכישה ועל כן עילת התביעה שלהם היא נגד המוכר.

23. עוד טענו התובעים כי מומחה ביהמ"ש קבע כי אין לחייב בתשלומי איזון וכי השמאי לא איזן בין החלקים, שכן לא הובאה בחשבון בחוות דעתו העובדה שלמרות שבהסכם המכר רכשו דיין בית בשטח של 240 מ"ר, בפועל קיבלו בית בשטח של 257 מ"ר והיה מקום להביא זאת בחשבון.

24. הנתבעים, לעומת זאת, טוענים כי לקניין ערך עליון וכי רישום הבית המשותף גורע להם מזכויות הקניין.

25. הם רכשו את הבית אשר מלכתחילה הוצג להם כבית על מגרש בגודל 250 מ"ר.

26. לא זו אף זו, הן בעל פה והן ככתוב בהסכם המכר אשר נחתם בינם לבין גב' רוזה זיכרמן, כתוב שהמגרש קיים על שטח של 250 מ"ר נטו, וכך גם נרשם בלשכת רישום המקרקעין.

27. הנתבעים טוענים כי הם סברו לאורך כל הדרך כי הם רוכשים מגרש בעל 250 מ"ר נטו, וזאת עד לנקודת הזמן בה נערכו ההצמדות לקראת רישום הבית כבית משותף.

28. נתבעת 2 טענה אמנם כי בשעת רכישת הבית ראתה ששטח הגינה בו קטן אולם משביקשה לכך מענה, נענתה ע"י התובעים כי שטח הגינה כולל את השטח בחלק הקדמי של הבית, אשר משמש שביל גישה לרכבים.

29. הנתבעים טוענים כי מעולם לא מדדו את שטח המגרש. עוד נטען בעניין זה כי התובעים עצמם הם אלה שהיו מעורבים בעריכת החוזה לרכישת הבית מול הנתבעים בשמה של הגב' זיכרמן. (מר צימרמן הוא החתן שלה - כאמור בעדותו, עמ' 11, שורה 18).

30. הנתבעים הוסיפו וטענו כי לא התנגדו לרישום הבית כבית משותף, ברם, כאשר התברר להם שיקבלו הצמדה של 214 מ"ר בלבד לביתם, אזי ביקשו פיצוי בשטח נוסף ולחילופין פיצוי כספי על השטח הקנייני שנגזל מחלקתם (36 מ"ר).

31. הנתבעים טוענים כי מגיע להם תשלומי איזון בסך של 72,144 ₪ (בהתאם לתחשיב שערך בא כוחם בסיכומים) ולחילופין בהתאם לקביעת מומחה ביהמ"ש סך של 60,050 ₪.

    דיון והכרעה

    המסגרת הנורמטיבית

32. סעיף 42 לחוק המקרקעין קובע כי:

    (א)היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

    (ב)היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.

     

33. אינני מקבלת את עמדת ב"כ התובע לפיה בהתאם לרישת סעיף 42 (ב) אין מקום לחייב בתשלומי איזון, כיוון שהחלקים הפיזיים שכל אחד מהצדדים החזיק, נשארים ברשותו ואזי הפירוק אפשרי.

34. בחינת האפשרות של פירוק השיתוף, כמפורט ברישת סעיף 42(ב), לא נעשית בהתייחס לחלקים הפיזיים המוחזקים ע"י כל אחד מהצדדים, אלא נעשית בהתייחס לזכויות הקניין הרשומות בלשכת רישום המקרקעין. דהיינו, כאשר בבעלותם של דיין רשומים 250 מ"ר, הרי שרישום הבית המשותף צריך לשקף רישום בעלות במגרש של 250 מ"ר וככל שהרישום לא משקף זאת, אזי הפירוק הוא "בלתי אפשרי", דהיינו, אין בו כדי לשקף את זכויות הבעלים ע"פ הרישום, ויש לבחון את שאלת הפירוק באופן של תשלומי איזון בין השותפים.

35. נשאלת השאלה האם יעיל וצודק לחייב את התובעים בתשלומי איזון, בהתאם לסיפא של סעיף 42 (ב) לחוק ואומר כבר בשלב זה כי התשובה לכך חיובית.

36. סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו מבטיח את ההגנה החוקתית על זכות הקניין, בקבעו כי "אין פוגעים בקנינו של אדם".

    (ראו גם: בג"ץ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(2) 625, 698 (2001); בג"ץ 4593/05 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' ראש הממשלה).

37. הנתבעים היו הבעלים הרשומים של זכויות קנייניות במגרש בשטח 250 מ"ר, בהתאם לרישום בלשכת רישום המקרקעין. עקב רצונם של התובעים לרשום את הבתים כבית משותף, נגרע משטחם הרשום של הנתבעים 36 מ"ר, שכן שטחה של החצר שהוצמדה לדירה הוא 214 מ"ר חלף 250 מ"ר. דהיינו, קניינם של הנתבעים ייפגע בשל הרישום ומשכך, על התובעים לפצותם.

38. על פי הוראות סעיף 42(ב) לחוק המקרקעין, במקום שבו פירוק השיתוף יהיה אפשרי רק עם תשלומי איזון, רשאי בית המשפט להתנות את צו החלוקה בתשלום כאמור. הכוונה הינה כי מקום שבו בשל החלוקה לא יישמר השווי היחסי של זכויות כל השותפים, יאוזן הפער בשווי באמצעות תשלומי האיזון. סעיף 42(ב) נוקט לשון "רשאי" בית המשפט, דהיינו מותיר לכאורה שיקול דעת לבית המשפט להחליט הן על עצם התשלום והן על שיעורו, אולם, דומה כי הכלל הינו כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכות זו כל אימת שקיים הפרש שווי, ויימנע מכך רק במקרים חריגים. הטעם לדבר הינו כי אם יימנע בית המשפט מלחייב בתשלומי איזון יהיה בכך משום פגיעה בקניינו של השותף ללא פיצויים, פגיעה העולה כדי "הפקעה" ללא תמורה.

    (ראו גם: ע"א (חי') 8258-09-09 חלונג'י טאהא יוסף נ' ח'טיב ראפע; תמש (נצ') 32375-12-10 ע.ש נ' מ.ש).

39. לא ניתן להתייחס ל"שטח הפיזי" שהחזיקו דיין, בהתעלם מזכויותיהם הקנייניות הרשומות, אשר היו בשטח של 250 מ"ר במושע.

40. ניתן היה הרי, בעת הרישום, לחלק את הגינות בין הצדדים באופן שונה אשר יקנה לדיין זכויות בגינה של 250 מ"ר אולם התובעים סירבו לכך בשל החלקים הפיזיים בהם החזיקו מראש.

41. לו מדובר היה במצב שבו מלכתחילה ובאופן מודע החליטו הצדדים בהסכם החלוקה לחלק את השטחים באופן שדיין מקבלים שטח קטן יותר, למרות החלקים השווים הרשומים בבעלותם ובאופן שבו הם מפוצים על החיסרון שבשטח, היו פני הדברים יכולים להיות שונים.

42. אולם, כאשר הצדדים הסכימו כי כל יחידה ממוקמת על מגרש של 250 מ"ר וכך אף נרשמו זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין וזאת מבלי שדיין יודעים שבפועל הם מקבלים שטח קטן יותר, הרי שבעת הרישום יש לאזן בין זכויות הצדדים.

43. אינני מקבלת את טענת התובעים כי דיין ידעו או היו צריכים לדעת על כך ששטח הגינה קטן יותר וכי טענתם כעת נטענת בחוסר תום לב. לטעמי, התנהלותם של התובעים כרוכה בחוסר תום לב שבא לידי ביטוי החל משנת 2000 ועד היום וגם בשל כך צודק יותר לפצות את הנתבעים על החיסרון.

    ובמה דברים אמורים?

44. ראשית, מהבחינה העובדתית הוכח כי דיין לא ידעו ששטח הגינה שלהם קטן יותר מזה של צימרמן או של שריר. גב' דיין העידה "לא הייתי מעולם אצל צימרמן ולא שריר. אני לא מודדת. לא מדדתי מעולם...לא הייתי אצלם בבית ולא ראיתי אם השטחים שלהם קטנים או גדולים". עדותה הייתה עדות מהימנה. היא הסבירה כי ראתה אמנם ששטח הגינה שלה לא גדול אולם לא עשתה השוואות עם שטחים אחרים.

45. מהימנות עדותה מתחזקת בכך שמלכתחילה טענה גב' דיין בתצהירה כי שטח הגינה היה קטן ונאמר לה ע"י שריר וצימרמן כי השטח בחלק הקדמי של הבית אשר משמש לגישה לרכבים שייך להם. (סעיף 9 לתצהירה).

46. מר צימרמן, אשר נתן תצהירו לאחר גב' דיין (בשל היפוך סדר הבאת הראיות), לא התייחס כלל להצהרתה ולא הכחיש אותה ויש בכך לחזק את מהימנות גרסתה.

47. גם מהבחינה המשפטית ובהתייחס לחובת תום הלב, הרי שזו צריכה לחול ביתר שאת על התובעים, דווקא, כאשר הם אלה אשר ניהלו את מכירת הבית לדיין, בהיותם הבעלים במשותף של חלקים במקרקעין.

48. העובדה כי התובעים הם אלה שניהלו את המו"מ בשם המוכרת גב' רוזה זיכרמן הוכחה. הנתבעת העידה כי התובעים בעצמם הם אלו שניהלו את עסקת רכישת הבית ולא גב' זיכרמן. "מי שהיה אצלי בבית זה שריר וצימרמן שהם סיכמו איתנו את המכירה". (עמ' 18, שורות 11-12)... "מי שטיפל זה מר צימרמן שנתן לעו"ד חדי את הנתונים" (עמ' 19, שורות 33-34)... "שנינו יודעים שהגב' זיכרמן לא הייתה בדיוק מי שמכרה לנו את הבית. כל הכספים שהעברתי היו למשפחת שריר. לא היה לי קשר עם הגב' זיכרמן. היא הייתה חותמת גומי" (עמ' 21, שורות 17-18).

    עדות זו אף מקבלת חיזוק בעדותו של התובע שהעיד כי אכן היה מעורב בהליך מכירת הנכס לנתבעים ואף היה נוכח בשעת החתימה על הסכם המכר. (עמ' 11, שורות 19-20, 27-28).

49. כלל ידוע הוא כי בהתאם להוראות סעיף 16 לחוק המכר, רשאי קונה לבטל הסכם בשל אי התאמה בממכר, כאשר מדובר בעובדות שהמוכר ידע או צריך היה לדעת עליהן.

    ודוק, נקבע כי בסעיף 16 יש משום ביטול הלכה למעשה של עיקרון 'יזהר הקונה' שבדין האנגלי המקובל (ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (11.02.2014).

50. אמנם הלכה זו חלה ביחסים שבין המוכרת לקונים והיא לכאורה אינה רלבנטית לעניין הנדון, אולם, מהלכה זו ניתן ללמוד כי חובת תום הלב של המוכרים מוגברת יותר מחובת תום הלב של הקונים, ואזי לא ניתן לטעון בעניינינו כי היה על דיין לדעת ששטח הגינה קטן יותר וכי טענתם כעת היא מחוסרת תום לב.

51. התובעים, כבעלי המקרקעין מלכתחילה וכמי שניהלו את המו"מ בשם המוכרת, היו אמורים לדעת טוב יותר מהנתבעים את נתוני המגרש ולו רצו להזמין מודד ולאמת את גודל השטח בשלבי ניהול המו"מ שערכו עם הנתבעים וטרם החתימה על הסכם המכר היו יכולים לעשות זאת. טענתם שעל הנתבעים הייתה מוטלת האחריות לבדוק הינה טענה המועלית בחוסר תום לב.

52. התובעים היו אלה שהציגו לנתבעים את הנכס והציגו בפניהם מצג, לפיו, הנכס משתרע על פני 250 מ"ר. כך גם נכתב בהסכם המכר בשעה שהנתבעים רכשו את הנכס וכך נרשמו זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין.

53. חשוב לזכור כי התובעים הם אלה שערכו מלכתחילה את הסכם פירוק השיתוף בשנת 2000 שבו הצהירו כי כל אחד מבעלי היחידות זכאי למגרש של 250 מ"ר. על הצהרות אלה הסתמכו דיין וכעת מתברר כי הצהרות אלה - שהן של התובעים עצמם (ולא רק של המוכרת גב' זיכרמן) לא היו נכונות מלכתחילה.

54. טענת התובעים כעת כי על דיין לתבוע את גב' זיכרמן (כאשר בתוך טענה זו משולבת טענת התיישנות כלפי אותה תביעה צפויה) היא טענה הנטענת בחוסר תום לב.

55. הנתבעים הרי רשומים כאמור כבעלים של 250 מ"ר בלשכת רישום המקרקעין ואין הצדקה כי התובעים, שהם אלה שניהלו את החלוקה של המקרקעין ואף היו שלוחיה של גב' זיכרמן בהסכם המכר, "ירוויחו" בעת רישום הבית המשותף, שטחים שהיו רשומים בבעלותם של דיין, למרות שעסקת המכר הסתיימה ברישום.

56. בהקשר זה ייאמר כי דווקא תשובותיו של התובע בהקשר זה מעידות על חוסר תום לב, כאשר התובע בחקירתו התחמק מלהשיב לטענות שהועלו כלפיו כי נמכר לדיין שטח של 250 מ"ר, והצביע באופן מיתמם על כך שעוה"ד הוא זה שערך את החוזה. (עמ' 11 סיפא, עמ' 12 רישא), וזאת כאשר ברור מתשובותיו כי עו"ד חדי הוא זה שערך את הסכם השיתוף מטעם הבעלים של המקרקעין ולאחר מכן את הסכם המכר וכי התובעים הם אלה שהביאו לו את נתוני המגרש (ראה חקירתו בעמ' 12 לפרוטוקול).

57. הנה כי כן, ככל שאתייחס לשאלת תום הלב של הצדדים כנתון המשפיע על שאלת הצדק בתשלומי האיזון, ברי, כי חוסר תום הלב עומד לפתחם של התובעים דווקא. הם אלה שהיו בעלי המקרקעין מלכתחילה, הם אלה שערכו את הסכם השיתוף על כל ההצהרות האמורות בו בדבר מגרשים בשטח של 250 מ"ר, הידע בדבר גודל החלקים מצוי ברשותם, ולמרות זאת הציגו מצג שווא בפני דיין, וכעת טוענים כי עילת התביעה של דיין היא נגד המוכרת ולא נגדם.

58. לאור האמור, משנגרעו חלקים מקניינם של דיין, וכאשר הוכח כי דיין נהגו בתום לב ובחוסר ידיעה, והידיעה בדבר שוני בגודל השטח הייתה מצויה דווקא בידי התובעים, נראה כי נכון וצודק שבעת רישום הבית המשותף ישולמו לדיין תשלומי איזון, בשל גריעת השטחים מבעלותם הרשומה.

    שווי תשלומי האיזון

59. בנוגע לחוות דעת של מומחה שמינה בית המשפט, נאמר בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (תק-על 90(2) 532, בעמ' 533):

    "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך, כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן."

    מטבע הדברים, בהיות חוות דעתו של המומחה שמינה בית המשפט בלתי-תלויה בצד מהצדדים, היא נהנית ממעמד מיוחד ונודע לה יתרון על חוות דעת "מטעם".

60. ואולם, לעולם הסמכות להכריע אם לקבל את חוות הדעת או לדחותה נתונה לשופט היושב בדין:

    "משמונה מומחה מטעם בית המשפט, הרי בית המשפט הוא המחליט אלו מסקנות יש להסיק מחוות דעתו של המומחה ובעלי הדין אינם יכולים לדרוש כי בית המשפט יצמצם עצמו רק לעיון וללימוד של חלקים מחוות דעתו של השמאי שמונה על ידיו. בית המשפט הוא הממנה מומחה מטעמו כדי לקבל תמונה מדויקת ומלאה, ואם חוות הדעת של המומחה שמינה מקובלת עליו, רשאי בית המשפט להסתמך על כל חלק אשר כלול בה."

    (ע"א 402/85 רחל מרקוביץ ו-2 אח' נ' עיריית ראשון-לציון, פ"ד מא(1), 133, בעמ' 139-140).

    וכן:

    "מומחה שנתמנה מטעם בית המשפט פועל כידו הארוכה של בית המשפט, אך אינו נכנס בנעליו ובית המשפט הוא הפוסק האחרון. בית המשפט רשאי לאמץ את חוות דעת המומחה, לא לאמצה או לאמץ חלקים שבה."

    (בר"ע (ת"א) 201098/98 כהן נ' סבינה ואח', תק-מח 99(1), 46639).

61. בענייננו, מצאתי שלא לקבל את חלקה הראשון של חוות הדעת בה קבע המומחה כי אין מקום לתשלומי איזון, שכן, קביעה זו מבוססת על קביעות עובדתיות שאינן חלק מסמכותו של המומחה והן גם לא נכונות מבחינה עובדתית, כפי שנקבע לעיל.

62. כך למשל, קבע המומחה כי "בעת רכישת הנכס ידעו הזוג דיין מה שטח החצר הצמודה והמתוחמת הכלולה בנכס הנרכש" (עמ' 8 סיפא לחוות הדעת).

    קביעה זו הוכחה בפני כקביעה לא נכונה.

    עוד קבע המומחה כי "אין סתירה בין זכויות הבעלות בנכס לבין שטח החצר הצמודה (המוחזק בפועל) ביחידה נשוא חוות הדעת" (עמ' 9 רישא לחוות הדעת). גם קביעה זו אינה נכונה, שכן, שטח הבעלות של דיין היה רשום כ-250 מ"ר, בעוד שלאחר הרישום נרשמה בעלות בחצר בשטח של 214 מ"ר.

63. מסקנותיו של מומחה ביהמ"ש כי לא מגיעים תשלומי איזון, מבוססות על כך שדיין ידעו מה הם רוכשים ועל כן אין להם זכות לתשלומי איזון, אולם, לא רק שהוכח כי הם לא ידעו מהו שטח הגינה בפועל, הרי שהזכות לתשלומי איזון קמה מהפער הקנייני בין הזכויות שהיו רשומות בבעלותם לזכויות שנרשמו לאחר רישום הבית המשותף.

64. הנה כי כן, מסקנתו של המומחה לא נכונה עובדתית ומשפטית.

65. בפועל ברור כי קיים פער בשווי שבין הזכויות הקנייניות בשטח של 250 מ"ר לבין שטח של 214 מ"ר, ואף המומחה נתן דעתו על כך וקבע כי שווי 36 מ"ר שהופחתו מהחצר עומד על 60,050 ₪.

66. כיוון שכך, אני מאמצת את החלק השני של חוות הדעת בדבר חישוב שווי השטח שהופחת מחלקם של הנתבעים.

67. יצוין כי ב"כ הנתבעים ניסה בסיכומיו להראות כי שווי הפער הוא גבוה יותר, אולם טענותיו לא הוכחו, משוויתר על חקירתו של המומחה מטעם ביהמ"ש.

68. אינני מקבלת גם את טענות ב"כ התובעים בסיכומיו כי השמאי לא ביצע איזון בין היחידות, שכן, היה עליו להביא בחשבון את שטח המרפסות ושטח היחידות בפועל. מדובר בטענות שמאיות, שהיה מקום לחקור את השמאי בגינן.

69. בהיעדר חקירה, נותרת מסקנתו של השמאי כי שווי החצר שנגרעה מדיין עומד על 60,050 ₪ בעינה.

    סוף דבר

70. נוכח האמור לעיל אני מורה כדלקמן:

    על התובעים לשלם לנתבעים ביחד ולחוד תשלומי איזון בסך 60,050 ₪.

    בהתחשב בנכונות הנתבעים לאורך כל הדרך לרישום הבית המשותף ובהתחשב בתוצאת ההליך מחייבת את התובעים ביחד ולחוד לשאת בהוצאות הנתבעים בסך כולל של 15,000 ₪.

     

    בשולי החלטתי אציין כי חזית התובעים בהליך הייתה אחידה ומשותפת והם לא טענו לתשלומי איזון שונים בחלוקה ביניהם וכיוון שכך לא נדרשתי לשאלה זו. בנסיבות אלה אין בהחלטתי כדי להוות מעשה בי"ד ביחס לחלוקת תשלומי האיזון בין התובעים, בינם לבין עצמם.

     

     

     

     

     

     

    ניתן היום, י"ג תמוז תשע"ח, 26 יוני 2018, בהעדר הצדדים.