בטחיש נ' משרד הביטחון/חשבות

התביעה ובעלי הדין

1. התובע, תושב הכפר מסעדה ברמת הגולן, עותר לחייב את הנתבעת (מדינת ישראל- משרד הביטחון) בתשלום פיצויים בגין תפיסת מקרקעיו לצרכים צבאיים (ומניעת כל שימוש בהם) למשך תקופה בת 7 שנים החל משנת 2005 ועד 2011.

    

   הסכמה דיונית

2. הצדדים הגיעו להסכמה דיונית שקיבלה תוקף של החלטה לפיה השאלה היחידה שבמחלוקת הנה גובה הפיצוי המגיע לתובע. כ"כ הוסכם כי לא יישמעו ראיות ופסק הדין יינתן לאחר הגשת סיכומים ועל סמך מלוא החומר הקיים בתיק ביהמ"ש.

    

   טיעוני הצדדים

3. התובע טוען בתביעתו כי הינו יורשו של אביו המנוח מחמוד חמד בטחיש ז"ל (להלן: "המנוח"), שהיה בחייו ובמשך עשרות שנים הבעלים של מקרקעין בגודל כ- 16.5 דונם הנמצאים באזור "עבקה" מזרחית לכפר מסעדה ומערבית לגבול שבין ישראל לסוריה. עותק מפה מצבית של המקרקעין צורף כנספח א' לכתב התביעה (להלן: "המקרקעין"). בתאריך 19.2.74 שלח עוזר מפקד כוחות צה"ל ברמת הגולן הודעה למנוח לפיה המקרקעין נתפסו ע"י צה"ל עפ"י צו מס' 15/74 לצרכים צבאיים, וכי הינו רשאי להגיש לממשל הצבאי ברמת הגולן תביעת פיצוים עבור הנזקים שנגרמו למקרקעין וכן עבור דמי שימוש. המנוח הגיש בשנת 1974 תביעה לפיצויים ו/או לתשלום דמי שימוש אשר אושרה והמנוח החל לקבל תשלומים מהנתבעת אשר נמשכו עד שנת 1996. מאז תפיסת המקרקעין ע"י צה"ל משנת 1974 ועד היום נאסרה כניסת המנוח ו/או בני משפחתו למקרקעין, והם עדיין תפוסים ע"י צה"ל לצרכים צבאיים, וכן מנועים מלעבד אותם ו/או לנצלם לצרכים חקלאיים.

    

   לאור האמור, נטען, כי בשל תפיסת המקרקעין ע"י הנתבעת, זכאי התובע לפיצויים בגין אבדן הכנסה מיבול חקלאי, וזאת, לכל הפחות, לתקופה המתחילה ביום 1.1.2005 ועד ליום 31.12.11 בסך כולל של 721,700 ₪, וסכום של 103,100 ₪ לכל שנה נוספת החל מיום 1.1.12 ואילך. לחילופין, זכאי התובע מהנתבעת לדמי שימוש ראויים בלבד בסך 424,000 ₪ בגין 7 השנים הנ"ל, וכן בסך של 60,570 ₪ בגין כל שנה נוספת החל מיום 1.1.12 ואילך.

    

   טיעוני ההגנה

    

4. המדינה טוענת כי המקרקעין המתוארים בתשריט שסומן נספח א' לכתב התביעה נתפסו בצווי תפישת מקרקעין מפברואר 1974 או בסמוך לאחר מכן, ע"י מפקד כוחות צה"ל ברמת הגולן מכוח סמכויותיו כמושל הצבאי ובהתאם לכללי המשפט הבינלאומי. בהתאם לסעיף 3 לצו התפישה רשאים הבעלים או המחזיקים כדין של המקרקעין המצויים בתחום שטח צו התפישה להגיש תובענות לדמי שימוש בגין תפישת המקרקעין ולפיצויים בגין כל נזק ממשי שנגרם להם עקב התפישה. לא עלה בידי התובע להוכיח בעלותו או החזקתו במקרקעין נשוא התביעה.

    

   נטען כי לאחר מלחמת ששת הימים תפש צה"ל שטחי מקרקעין ברמת הגולן, אשר היו נחוצים למטרות ביטחוניות שונות. במהלך השנים עד 1996, שולמו דמי שימוש לתובעים אשר הגישו תביעות בהתאם לסעיף 3 לצווי התפישה. החל משנת 1996, הוחלט להפסיק את תשלום דמי השימוש, ולדון בכל תביעות דמי השימוש לגופה ובכפוף להוכחת זכויות במקרקעין בגינם מתבקשים דמי השימוש. האמור היה תוצאה של קבלת דיווחים רבים מהם עולה כי חלק מהמקרקעין שנתפשו עדיין מעובדים ע"י פרטיים, או שפרטיים פלשו אליהם בחזרה, או שהתעורר ספק לגבי זכותם של מקבלי דמי השימוש במקרקעין בגינם שולמו כספים כאמור. אין בהודעת מפקד כוחות צה"ל מיום 19.2.74 (נספח ד' לכתב התביעה) כדי להוות הודאה בבעלות התובע ו/או אביו המנוח על המקרקעין ו/או בהחזקתם בהם. מוכחשת חוות הדעת שצורפה לכתב התביעה, קבילותה, תוכנה, ממצאיה או מסקנותיה. מוכחשת זכאותו של התובע לסעדים הנתבעים בכתב התביעה או חלקם. הסכומים הנטענים (המוכחשים) הינם מוגזמים, מופרכים ואין להם כל אחיזה במציאות.

    

   מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש

5. לכתב התביעה צירף התובע חוות דעת שמאית מטעמו מיום 24.1.12 ערוכה בידי שמאי מקרקעין מוסמך, מר ראדי נג'ם. הנתבעת הגישה חוות דעת נגדית מטעמה מיום 31.7.13 ערוכה בידי שמאי מקרקעין מוסמך, מר ארז כהן.

    

   בהסכמת הצדדים מונה מומחה מטעם ביהמ"ש, שמאי מקרקעין מוסמך, מר שפירא פנחס, אשר הניח חוות דעת מומחה מטעמו מיום 29.6.16.

    

   דיון והכרעה

6. אשוב ואזכיר כי השאלה היחידה העומדת להכרעה הנה גובה דמי השימוש הראויים המגיעים לתובע.

    

   שקלתי היטב את טענות הצדדים, עיינתי בכתבי הטענות ונספחיהם, בחוות הדעת, ובכלל החומר הקיים בתיק ביהמ"ש, נחה דעתי לקבל את התביעה בחלקה.

    

7. אין חולק כי התובע הינו הבעלים ו/או הזכאי להחזיק במקרקעין נשוא התביעה שהינה קרקע בלתי מוסדרת בייעוד חקלאי בגודל כ- 16.5 דונם הממוקמת מזרחית לכפר מסעדה ברמת הגולן. אין חולק כי משנת 1974 ועד היום תפוסים המקרקעין ע"י צה"ל לצרכים צבאיים, ובכך מנוע התובע ו/או מי מבני משפחתו מלעשות כל שימוש בהם. אין חולק כי משנת 1974 ועד שנת 1996 שילמה הנתבעת פיצוי למנוח ו/או לתובע בגין תפיסת המקרקעין. במסגרת תביעתו עתר התובע לפיצוי בגין תקופה בת 7 שנים החל משנת 2005 ועד שנת 2011 (כולל).

    

    

8. מהחומר בתיק בית המשפט עולה כי המקרקעין נשוא התביעה מחולקים לשימושים הבאים: 2.48 דונם – תעלה, 10.9 דונם – שדה מוקשים, ו- 3.09 דונם – תוואי דרך, סה"כ 16.47 דונם.

    

9. עיון בחוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש, השמאי שפירא, מעלה כי לפי הבנתו המקצועית גישת אבדן הכנסה מיבול חקלאי (אחת מהגישות שבה נקט השמאי מטעם התובע) איננה מתאימה לחלקות הנדונות מכיוון שאינה מבוססת על עובדות מוכחות ומשאירה פתח להנחות ופרשנויות שונות, וכי לדעתו המקצועית הגישה הנכונה והמקובלת לקביעת דמי שימוש ראויים לקרקעות חקלאיות הינה הגישה הקובעת את דמי השימוש הראויים כנגזרת מאחוז החכירה השנתית (6%) משווי החלקה (עמ' 10 לחוות הדעת ס"ק 11.8- 11.9).

    

10. עוד עולה מחוות דעת השמאי שפירא כי הגישה הראויה לדעתו לחישוב שווי המקרקעין נשוא התביעה הינה גישת ההשוואה (השוואת שווי עסקאות של קרקע חקלאית דומה באזור). לאחר שקלול שווי שתי עסקאות בלבד שדווחו לרשות המיסים של קרקע חקלאית באזור מג'דל שמס בחודש 06/2009, ובהתחשב בשווי מקרקעים חקלאיים שהופקעו עפ"י החלטת ממ"י מיום 5.8.03, שומות שנערכו לביטוח לאומי ולביהמ"ש המחוזי בחיפה, הצעות זוכים שהוגשו במכרז ממ"י מחודש 06/13 למגרשים צמודי קרקע לבניה בישוב בועיינה –נוג'דאת, ויתר נתונים ושיקולים שפורטו בחוות דעתו, הגיע השמאי שפירא למסקנה כי שווי המקרקעין הינו 30,000 ₪ לכל דונם ואילו דמי השימוש השנתיים הינם 6% לשנה כנגזרת משווים. פועל יוצא מהאמור, הוביל אותו למסקנה כי שווי דמי השימוש הראויים בגין המקרקעין לכל שנה, הינו 29,646 ₪, וסה"כ דמי השימוש הראויים לשנים 2005-2011, מסתכמים בסך של 208,000 ₪ (במעוגל), לא כולל מע"מ.

     

11. התובע טוען בסיכומיו (ס' 14) כי מאחר וההחלטה על מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש לא נתקבלה בהסכמת שני הצדדים (ללא הסכמת הנתבע), אזי הצדדים רשאים להגיש את חוות דעתם כראיה מטעמם. שקלתי טענה זו ואני דוחה אותה. עפ"י החלטה מיום 22.10.15 מונה השמאי וולקן מאיר כמומחה מטעם ביהמ"ש (בהסכמת התובע ולאחר שב"כ הנתבעת לא הגיש הודעה מטעמו לעניין זה במועד שנקבע). אלא שביום 25.10.15 (3 ימים לאחר החלטת המינוי הראשון) ניתנה הודעת הנתבעת לפיה הינה מסכימה למינוי מומחה מטעם ביהמ"ש. זאת ועוד, הצדדים פעלו תחת הסכמה לפיה ימונה מומחה מטעם ביהמ"ש, ואף עתרו במשותף להחליף את המומחה הראשון שנתמנה, וולקן מאיר, היות ושכר הטרחה אותו דרש היה גבוה מדי. תשומת לב הצדדים למסמך שכותרתו "הבהרה מטעם הצדדים" (הוגש ביום 2.3.16) במסגרתו הודיעו הצדדים לביהמ"ש כי הם פועלים לאיתור שמאי מקרקעין אחר ששכר טרחתו יהיה סביר יותר. ראו: סעיף 4 למסמך הנ"ל שם נרשם: "ב"כ הצדדים מבקשים מביהמ"ש הנכבד לתת להם אורכה של 15 ימים להגשת הודעת העדכון והגשת שמו של שמאי (או יותר) למינויו כמומחה מוסכם מטעם כב' ביהמ"ש" (ההדגשה אינה במקור). משלא עלה בידי הצדדים להסכים על זהות המומחה המוסכם (ולא על עצם מינויו בהסכמה), ניתנה החלטת ביהמ"ש בדבר ביטול מינויו של השמאי וולקן ומינוי השמאי שפירא כמומחה מטעם ביהמ"ש. לאור האמור, הצדדים אינם רשאים להסתמך על ממצאי חוות דעת המומחה מטעמם.

     

12. עפ"י הפסיקה חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט נהנית ממעמד מיוחד, וזאת בשונה מחוות דעת המומחים שהוגשו ע"י הצדדים. הגישה של אימוץ ממצאי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט "כברירת מחדל" באה לידי ביטוי, בין היתר, בע"א 1240/96 חברת שיכון עובדים בע"מ חנן נגד רוזנטל ו- 14 אח', נב (4) 563 שם נקבע:

     

    "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעת הדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם נראית לו סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן...".

     

13. בעניינו, השמאי המומחה מטעם ביהמ"ש ערך חוות דעת מקיפה ויסודית, לאחר שביקר בשטח ועיין בחוות דעת המומחים שהגישו הצדדים ובכתבי טענותיהם, במסגרתה קבע את גובה דמי השימוש הראויים למקרקעין נשוא התביעה לתקופה הנדונה, תוך התייחסות למגוון פרמטרים כגון: שטח המקרקעין, מיקומם, ייעודם, טופוגרפיה, המצב התכנוני, והשימוש בהם בפועל. השמאי שפירא אף התייחס בחוות דעתו לגישות שהובעו ע"י המומחים מטעם הצדדים בחוות דעתם ושיטות התחשיב, ואף נימק מדוע לדעתו יש להעריך את גובה דמי השימוש הראויים באופן שבו חושבו על ידו. זאת ועוד, השמאי שפירא פירט בחוות דעתו את הנתונים, הגורמים והשיקולים שעומדים בבסיס מסקנותיו, ובין היתר, ציין בחוות דעתו כי לקח בחשבון במסגרת חוות דעתו את מיקום החלקות שאינן צמודות ליישוב ולפיכך ייעוד הקרקע החקלאי הינו ללא פוטנציאל, ולהיותן סמוכות לגבול כאשר בקרבתן קיימת תשתית מים (ס"ק 11.10), וכן את רמת הביקוש לקרקעות חקלאיות פרטיות באזור מסעדה. הצדדים לא עתרו למשלוח שאלות הבהרה ו/או לזימון המומחה שפירא לחקירה על חוות דעתו ובנסיבות אלה מוגבלת, כמובן, יכולתם לערער על מסקנותיו. בנסיבות האמורות, לא שוכנעתי כי קיימים נימוקים מהותיים שיש בהם, או בכוחם המצטבר, כדי להביא לסטייה מעיקרי חוות הדעת של המומחה מטעם ביהמ"ש.

     

14. סיכום:

    אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע באמצעות ב"כ את הסכומים הבאים:

    • בגין השנים 2005 ועד 31.12.11: את הסך 208,000 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 1.7.2008 (אמצע התקופה) ועד התשלום המלא בפועל.

    • בגין השנים: 1.1.2012 ועד הגשת התביעה: סך של 29,650 ₪ בגין כל שנה בצורף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאמצע השנה ועד התשלום המלא בפועל.

    • הנתבעת תשלם לתובע החזר אגרת משפט ששולמה על ידו בצרוף הפרשים כחוק.

    • בגין עלות חוות הדעת הפרטיות יישא כל צד בהוצאותיו.

    • הנתבעת תשלם לתובע שכ"ט בשיעור 17.5% +מע"מ. 

       

      ניתן היום, כ"ב ניסן תשע"ז, 18 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.