1.בפניי תביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו התובע עאמר חג'אג' (להלן: "התובע") הוא הבעלים של 500/330777 חלקים ו-250/330777 חלקים בחלקה 13 בגוש 10279 מאדמות שפרעם. לטענת התובע, הנתבעת- קורבט ישראל בע"מ (להלן: "הנתבעת" ו/או "החברה") הינה הבעלים של 46500/330777 חלקים בחלקה 13 בגוש 10279 מאדמות שפרעם. לטענת התובע, ביום 25.10.1999 הוא רכש מהנתבעת 500/330777 חלקים בחלקה (להלן: "העסקה הראשונה") וכן נרשמה לטובתו הערת אזהרה על בעלות הנתבעת בלשכת רישום המקרקעין בנצרת. ביום 14.3.2000 נערך הסכם נוסף בין התובע לנתבעת לרכישת 250/330777 חלקים בחלקה (להלן: "העסקה השנייה") ונרשמה הערת אזהרה על שמו. נטען שבהתאם לשני ההסכמים הנ"ל מס הרכישה בגין שתי העסקאות הנ"ל ישולם על ידי הרוכש ואכן התובע שילם את המס בסמוך לעריכת ההסכמים. נטען כי בהתאם להסכמים כאמור, מס שבח ומכירה ישולמו על ידי המוכר- הנתבעת. נטען כי חרף פניותיו משך השנים הנתבעת לא שילמה את המיסים ובתקופה האחרונה נותק עימה הקשר ועורכי הדין שייצגו אותה טענו שאין להם קשר לחברה. נטען שהתובע בסופו של דבר שילם את המיסים על מנת להשלים את רישום העסקאות. נטען כי התובע רכש את חלקיו בחלקה בתום לב ושילם את מלוא התמורה.
עמדות הצדדים בתצהיריהם
2.התובע בתצהירו חזר על הנטען בכתב התביעה. עוד הוסף כי ממועד הרכישה הוא מחזיק בפועל בחלקות וכי בעת כריתת ההסכמים או בסמוך לכך, רכשו אנשים רבים מהנתבעת חלקות אדמה בשטחים שונים באותה חלקה. עוד נטען כי הנתבעת או מי מטעמה מעולם לא טענו בנוגע לתוקפם של שני ההסכמים וכן כשלוש שנים לאחר מכן היו התכתבויות בין הצדדים לגבי תשלומי המס. נטען כי מעולם לא נטען לענין אחר חרף טענותיו של מר בוזגלו בכתב הגנתו כי חתימתו אינה מחייבת את הנתבעת, על אף שבעסקאות אחרות שכבר נרשמו הוא אישר את החתימה על רישום העסקאות בטאבו.
3.מטעם הנתבעת הוגש תצהיר על ידי מנהל החברה- תמיר מור. נטען כי לאחר שהתמנה למנהל החברה גילה כי עובד החברה לשעבר- בנו נעים, מכר בלא הרשאה נכסי מקרקעין של החברה בגוש 10279 בשפרעם. נטען כי מר נעים חתם על הסכמים אל מול רוכשים, לרבות התובע, בלי הרשאת החברה וללא ידיעתה, כאשר מעיון בהסכמי המכר שנחתמו כלל אין הרשאה כלשהי או פרוטוקול חברה המאשר לנעים לחתום בשמה ולחייב אותה. נטען כי התביעה הוגשה כנגד החברה וכן נעשו פניות שונות מרוכשים נוספים בנוגע לחלקות שנמכרו ולכן החברה פתחה בבירור מקיף של העסקאות שבוצעו. נטען שעולה מהמסמכים שכל החלקות נמכרו לכאורה במחירים הנמוכים ממחצית שווי החלקות ואף למטה מכך כפי שכתוב בהסכמים, אולם בפועל שולמו סכומים גדולים מהנקוב בחוזה שהועברו לנעים. נטען שבשנת 2003 במסגרת הליך שיפוטי שהתקיים בגין כל העסקאות בגוש הרלוונטי, לרבות העסקאות נשוא ההליך, הגישה המדינה הודעה לבית המשפט בה היא מפרטת את ממצאי חקירתה כנגד העסקאות ומר נעים. נטען כי עולה שמר נעים הודה שגבה סכומים גבוהים יותר מהנקוב בהסכמים. נטען ששעה בה התובע שילם סכום גבוה מהנקוב בהסכם, הרי שמדובר במרמה וקנוניה שהתובע מודע לה או צריך היה להיות מודע לה בניסיון להבריח את נכסי החברה ולהטעות את שלטונות המס.
4.לטענת הנתבעת, הפער העצום בין השווי האמיתי של החלקות לסכומים המצוינים מעיד על המרמה בעריכת העסקאות וחוסר תום לב של המתיימר למכור ושל הרוכשים. נטען כי רק הסכומים הנקובים בהסכם הועברו לחברה ויתר הסכומים הועברו לידיו של מר נעים ולכאורה לטענתו לב"כ החברה, ברם החברה מעולם לא קיבלה בגין העסקאות, מעבר למצוין בהסכם. עוד נטען כי רשויות המס לא קיבלו את נתוני העסקאות, בשל הסכומים המופרכים וביצעו הערכה משלהם של שווי העסקאות. בהתאם לחקירה, נקבעו הנתונים בשומות בגין כל העסקאות, לרבות העסקאות נשוא ההליך. נטען כי מעיון במסמכי התביעה עולה כי בהסכם הנוגע לחלקה הראשונה צוין כי התובע שילם לכאורה סך של 46,000 ₪ בעוד שהרשות המיסים קבעה כי שווי העסקה הריאלי הוא 115,020 ₪. בנוגע לחלקה השניה התובע שילם לכאורה סך של 25,000 ₪ ונקבעה ששווייה הריאלי הוא 53,595 ₪.
5.עוד טענה הנתבעת כי התובע צירף מסמכי עסקאות נוספים אשר בוצעו מול רוכשים אחרים בגוש וכלל לא ברור כיצד הגיעו לידיו. נטען לקנוניה בנכסי החברה. נטען שגם בנוגע לעסקה לפיה רכשה הגב' אניסה בלעאווי חלקה בסך של 60,000 ₪ נקבע ששווייה הריאלי הוא 419,000 ₪. נטען שהתובע לא פירט בתצהירו בנוגע לנסיבות חתימת העסקאות, כיצד התקשר עם החברה, מי חתם וכו'. נטען כי מדובר בהסכמים פיקטיביים שנועדו להבריח נכסים מהחברה. עוד נטען כי מדובר בפערים של 50% ומעלה ואין המדובר בכדאיות העסקה אלא בראיה למרמה בנכסי החברה. נטען כי חתימה מול תאגיד ללא הצגת פרוטוקול חברה המאשר לחותם לחייב את החברה מהווה עצימת עיניים העולה כדי רשלנות וכוונה לקנוניה בנכסי החברה. נטען כי החברה לא קיבלה את מלוא הכספים ועל התובע להפנות את טענותיו לגורם שלקח את כספו. נטען כי גם התובע אינו נקי כפיים.
העדויות בבית המשפט
6.התובע אישר בעדותו שהיו 2 עסקאות, האחת בשנת 1999 והשנייה בשנת 2000. הקבלות בגין העסקאות בסך 46,800 שקל ו- 25,000 שקל סומנו נד/1. התובע הופנה לדיון שהתקיים ביום 30.5.13 שם טען עורך דינו שהוא הודה ששילם כפול ממה שרשום בחוזה והשיב-"נכון ששלמתי יותר. שלמתי 50,000 דולר על שתי עסקאות בסך הכל. ערך הדולר של המועד ההוא". התובע נשאל כיצד הדבר נחשב לרכישה בתום לב והסביר-"כאשר קניתי את האדמה לחברה היה עו"ד. לא זוכר את השם שלו. יכול להיות רונן או משהו. הלכנו למשרד שלו בהדר, אמר לי להביא כסף ותקבל חוזה ותקבל אדמה עם טאבו. אז אני הלכתי ונתתי כסף. אני לא ידעתי שהוא לא רושם את הכל. לא קבלתי את הקבלה באותו יום. קבלתי את החוזה, נכון שכתוב בחוזה סכום אחר. לא שמתי לב. לא קראתי את החוזה". התובע שלל את הטענה לפיה הוא שותף לקנוניה ואישר שלא תבע אף אדם או הגיש ערעור או השגה על הקביעה של רשות המיסים. לדבריו, שילם מה שנשלח אליו. התובע נשאל מדוע לא צירף לתביעתו את האדם ששילם לו לאור המלצת בית המשפט בדיון הקודם והשיב שנתן זאת לעורך דינו. התובע נשאל מדוע לא הגיש תביעה כנגד אותו בנו נעים שנחקר ברשות המסים ואמר שהוא היה שותף לקנוניה והשיב-"לא הגשתי נגדו תביעה. אני יודע ממך שהוא אמר את זה. זה עכשיו אני יודע" (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 9- עמ' 9 ש' 24).
7.העד, תמיר מור, אישר את תצהירו מיום 24.3.13. העד אישר שהינו מנהל בחברה וכי אינו בעל מניות. העד נשאל האם יש לו אסמכתא כלשהי המעידה שהוא מנהל היות ולפי טופס מידע על פרטי החברה שמ-31.12.01 מי שהיה הדירקטור של החברה הוא אדם בשם רענן יוסף ובעלי המניות קורבט ורענן יוסף (סומן נת/1). העד נשאל מיהו רענן יוסף והשיב שמדובר באדם שמתגורר כיום בחו"ל. כאשר נאמר לו שהוא עדיין דירקטור בחברה השיב-"זה אתה אומר". הוצג פרוטוקול מינוי של העד כמנהל לצורך פעולות ספציפיות מיום 20.8.12 (סומן נד/2). העד אישר שהחל לעבוד בחברה לפני כשלוש שנים, אז מונה למנהל על פי המסמך שהוצג. הוא טען שאינו מכיר את בנו נעים. העד נשאל מתי נודע לו לראשונה על ההסכמים נשוא ההליך והשיב-"באותו רגע שהתמניתי לבדוק ולנהל את ההסכמים וכל מה שקשור לחברה, התחלתי לבדוק ולחטט אחורה והלכלוך צף. אז התחלתי לראות שהיו עסקאות שבוצעו בהונאה מראש כנגד החברה וכנגד רשות המסים וכנגד המדינה בכלל והתחלתי לראות שהצדדים וזה לא רק הוא יש צדדים שגם איתם אמצה את הדין שהם חלק מההונאה". הוא עוד נשאל האם הגיש בתגובה תלונה או תביעה והשיב-"אני עוד עובד על זה. אני עושה עבודה מאוד יסודית כי אני במקצועי מתווך מורשה מטעם משרד המשפטים ואני קצת מכיר את העבודה". עוד נשאל האם הגיש תלונה כנגד בנו נעים על החזרת כספים שלטענתו ניתנו במרמה והשיב-"אני עוד בונה את התיק ותאמין לי שכולם ימצו את הדין עד הגרוש האחרון ולא אתן יד להונאה בכוונה תחילה". העד נשאל מדוע לא הוגשה הודעת צד שלישי כנגדו על ידי החברה והשיב שהתובע הוא המחליט את מי לתבוע. הוא הוסיף שהוא בונה את התיק ומתכוון להגיש גם תלונות במשטרה (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 1- עמ' 11 ש' 15).
8.העד הופנה לסעיף 8 לתצהירו שם הודה שהתובע בעצם שילם את מלוא הסכום- השווי בגין העסקה. הוא השיב שטען שהוא שילם סכום גבוה. הוא עוד הופנה לסעיף 7 לתצהירו ואישר שעל פי המסמכים מר נעים גבה סכומים גבוהים יותר מהנקוב בהסכמים. העד הופנה לסעיפים 10 ו-11 לתצהירו וטען שטען כך על פי המסמכים. הוא נשאל מדוע לא ציין זאת והשיב-"יש מסמך חקירה. אני אומר עכשיו יש גם מסמך חקירה שאביא לבית משפט שמופיע במפורש שגם הוא טוען ששילם את זה מתחת לשולחן והוא מודה שקיבל מתחת לשולחן, הוא חלק מהקנוניה. אני עובד על זה לקבל מסמכים". בהמשך, נאמר לו שהתובע שילם סכומים פי 2 מהנקוב בהסכמים, אצל עו"ד שייצג את החברה והודה שהוא שילם יותר ממה שרשום בהסכמים. הוא נשאל היכן הקנוניה והמרמה שלו והשיב-"יש לו מרמה לגב2 [צ"ל: לגבי – הטעות במקור] דברים שאין בהם מחלוקת: 1. זה הוא עשה יד אחת עם נעים שנעים יחליט לשלשל לכיסו או לא יודע מי, את הכספים שקבל בשחור . 2. להונות את המדינה ורשות המסים. 3. עוד לא ראיתי עו"ד שיחתים אדם על קניית מקרקעין ובמקרה הייתי נוכח במאות עסקאות מקרקעין ולא יקריא לו או יבהיר לו את החוזה. עכשיו לעצום עין ולהגיד אף אחד לא רואה אותי זה לא יתפוס". כאשר נאמר לו בהקשר זה שהתובע נתן אמון בעורך הדין, השיב-"זה היה עורך הדין שלו? הוא יכול להגיד מה שהוא רוצה. אני אביא הכל במסמכים" (עמ' 11 לפרוטוקול ש' 16- עמ' 12 ש' 5).
9.העד נשאל האם ידוע לו על עסקאות אחרות של החברה שכבר נרשמו בטאבו והשיב-"חלקן נרשמו, חלקן לא נרשמו, חלקן השלימו כספים, זה דברים שאני עובד עליהם. הרגע אני נמצא בסיפור שלו". העד נשאל האם הגיש צו מניעה כדי שרוכשי הקרקעות לא ימכרו אותן לצד שלישי והשיב-"אני נמצא היום בבימ"ש מחוזי ואני אומר שכל אדם שהיה מעורב בקנוניה ועל פי המסמכים שאני מקבל ואקבל בעתיד אמצה את הדין מכל אחד". כאשר נאמר לו ששלוש שנים לא עשה דבר, השיב-"אתה יודע מה זה לבקש מסמכים מאנשים או מהמשטרה?". כאשר נאמר לעד שבדיון הקודם טען שכדי לפתור את המחלוקת הוא מוכן לקבל את ההפרש, השיב-"או להחזיר את הכסף. גם עכשיו אני אומר. או שהוא ישלים את הסכום הראלי של שווי הנכס". לשאלת בית המשפט האם הוא מתכוון לפי השווי שקבעה רשות המיסים, השיב-"לפי הערכה בשומת המס. שישלם את זה פלוס המדד או הריבית ואז אני מוכן להחזיר את הכסף ששולם. שישלם לחברה. לא לי, אני בסך הכל עושה את העבודה שלי מטעם החברה". העד נשאל האם ידוע לו מי בעל המניות או הדירקטור של החברה, השיב-"דני דנון זה אחד מבעלי המניות נכון לעכשיו שהוא איש הקשר". לשאלת בית המשפט כיצד החברה עובדת, השיב-"אני נמצא הרבה בחו"ל. רענן נכון להיום אם הוא בעל מניות נכון להיום אני לא בדקתי. התפקיד שלי בחברה מוגדר לבדוק עסקאות ונושא הקשור בנדל"ן כי אני מתווך במקצועי ומכיר את השוק". בתשובה לשאלה מי הסמיך אותו, הפנה העד לנד/2. העד נשאל במידה והחברה תחויב בהוצאות במסגרת ההליך מי ישלמן והשיב שהחברה שכתובתה החלוץ 16 (עמ' 12 לפרוטוקול ש' 6- עמ' 13 ש' 2).
עמדות הצדדים בסיכומיהם
10.התובע בסיכומיו טען כי העיד ששילם לנתבעת או למי שפעל בטעמה בגין שתי העסקאות כ-50,000$ וגם מעדותו של מור עלה שהתובע שילם סכום הגבוה מהרשום בהסכמים. באשר לתמורה ותום לב נטען שאין מחלוקת שהתובע שילם לנתבעת או למי שפעל מטעמה תמורה מלאה בגין הרכישה. עוד נטען כי העסקאות נערכו ונחתמו במשרדו של עו"ד יוסף רענן, עורך דינה של החברה דאז ובעל מניות בחברה. הנתבעת עצמה צירפה קבלות מטעם עורך הדין המעידות על האמור. נטען שהתובע לאורך כל הדרך נהג בתום לב ולא היה מעורב בהליך של מרמה או קנוניה. נטען שאין שום ראיה המעידה אחרת והתובע העיד אמת. עוד נטען כי מר מור, שלטענתו הוא מנהל החברה, הצהיר שהתובע שילם תמורה בגין 2 העסקאות ויותר ממה שצוין בהסכמים. נטען כי לא הועלתה טענה בנוגע לחוקיות ותוקף הסכמי הרכישה וכי הנתבעת מודה בעריכת ההסכמים ותוקפם אך עיקר המחלוקת היא לגבי הסכומים שנגבו על ידי בנו נעים ולא נרשמו בהסכמי הרכישה והקבלות שהוצאו על ידי עו"ד יוסף רענן. נטען שהפרשים אלו יחד עם הסכומים הנקובים בהסכמים הם הסכום הראלי של שווי המחלוקת. נטען כי התובע הוא אדם מן השורה שסמך על עו"ד של החברה. נטען כי עולה שההתנגדות של מור לרישום העסקאות על שם התובע היא ההפרשים. הודגש כי ההפרשים הנ"ל נגבו על ידי עו"ד רענן יוסף לפי טענת התובע, או על ידי בנו נעים, לפי טענת הנתבעת ובשני המקרים שולמו לאנשים שפעלו והיו מוסמכים ומורשים לפעול בשם החברה.
11.לטענת התובע, החברה לא הגישה תלונה או תביעה בגין הסכמי החברה וחלפו למעלה מעשר שנים. נטען שגם לו הכספים נלקחו על ידי בנו נעים או עו"ד רענן יוסף, הרי שמדובר במחלוקת פנימית בחברה שיש לפתור אותה בהתאם. נטען שאין לחייב את התובע בתשלום ההפרשים בשנית. עוד נטען כי התובע שילם את מס השבח בשתי העסקאות מכספו הפרטי בסך הקרוב ל-60,000 ₪ (כמעט מחצית הסכום הריאלי הנטען על ידי מר מור). באשר למעמדו של תמיר מור נטען כי בהתאם למידע על פרטי החברה (נת/1) הרי שנכון ליום 29.12.2013 הדירקטור של התאגיד הוא רענן יוסף ובעלי המניות הם אינווסטמנט קורסט ורענן יוסף. נטען כי מור קנה את זכויותיו כמנהל בהתאם לפרוטוקול מישיבת דירקטוריון מיום 20.8.2012 (נד/2). נטען כי הפרוטוקול אינו חוקי ואין לו בסיס עובדתי או משפטי. נטען שהוא לא מקנה למור זכות לייצג את החברה וכי הוא עצמו חתום על הפרוטוקול. נטען כי הפרוטוקול וההחלטות נעשו בניגוד להוראות סימון ד- אסיפה כללית בחברה פרטית וסימון ה'- מנין חוקי באסיפה כללית ויושב ראש האסיפה, לחוק החברות. נטען שהנתבעת לא מיוצגת על ידי אדם המורשה והמוסמך לייצגה ויש למחוק את הגנתה. עוד הוסף כי מור לא תבע אף אדם מרוכשי הקרקעות בתקופה הרלוונטית לעסקה ותמוה שהוא עדיין אוסף חומר אך במקרה דנן השיג את המסמכים במהירות.
12.הנתבעת בסיכומיה טענה כי התובע כרת קנוניה עם אורגן של החברה דאז, אשר פעל בחריגה קיצונית מהרשאה מתוך כוונה להתעשר על חשבון החברה, באמצעות מכירת נכסי החברה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק ושלשול הכספים לכיסו. נטען כי הגורמים הרלוונטיים נחקרו ברשויות המס והודו כי שילמו כספים נוספים ובכך הונו את החברה ושלטונות המס. נטען שבמכתבה מיום 28.10.03 לתובע, הודיעה החברה שהיא רואה את התובע כשותף בקנוניה. עוד נטען שלאורך השנים כאשר פעל התובע לרישום הקרקעות על שמו, עמדה הנתבעת על אחת משתי דרכים- תשלום היתרה שבין הסכום המופיע בחוזה למחיר הריאלי בשומת המיסוי או ביטול העסקה וביצוע השבה של הצדדים. נטען שסכומים ששולמו לכיסם של אחרים אינם מעניינה של הנתבעת ועל התובע לפנות לאותם גורמים. נטען כי הנתבעת המציאה קבלות לתיק לפיהן הסכומים שדווחו לקופת הנתבעת הם הסכומים הנקובים בחוזה.
13.לטענת הנתבעת, התובע הודה באי חוקיות החוזה, הודה כי שילם את הכספים לבנו נעים (עמ' 6 ש' 4-5) וטען שלא ידע אם נעים מיופה כח הנתבעת. נטען שבמסמכי העסקה שצירף התובע אין פרוטוקול המסמיך את נעים לחתום בשמה. נטען שלנוכח תנאי העסקאות והמידע שעלה ברשות המיסים, אין מנוס מהמסקנה שנעים פעל בחריגה מהרשאה ושלא על דעת החברה, בעלי מניותיה ובעלי התפקידים בה. נטען כי התובע ידע או צריך היה לדעת על החריגה (ע"א 3998/07 צ. בכור ניהול ואחזקות בע"מ נ' ממשל ירושלים התשנ"ה בע"מ ואח' (פורסם במאגר נבו 6.1.11). נטען שבמקרה דנן החברה לא אישרה את הפעולות שכן סירבה להעביר את הרישום במקרקעין על שם התובע וכי התובע אינו תם לב שכן צריך היה לדעת מתוקף תשלום הכספים "בשחור" וכן בהעדר המסמכים המבססים את ההרשאה. נטען כי התובע לא הניח תשתית ראייתית לעניין ההרשאה. עוד נטען שבדיון הצהיר שלא ידע האם נעים מיופה כח הנתבעת. נטען שבחקירתו טען התובע שמסר את הכספים במשרד עורך הדין הנתבעת דאז אך טענה זו עומדת בסתירה לטענתו לאורך ההליך, לגבי הכספים ה"שחורים" ואף בחקירת מור (עמ' 11 ש' 11). נטען כי התובע לא הוכיח מהם הסכומים ששולמו על ידו בפועל, לא הראה משיכות, המחאות או העברות של סכומים. באשר לכספים שהועברו לעורך הדין של החברה בגין העסקאות, נטען כי הופקו קבלות התואמות את הסכומים שמופיעים בחוזה המכר בלבד. נטען כי התובע לא צירף את בנו נעים כנתבע או כל גורם אחר שלטענתו קיבל את כספו.
14.באשר למהות אי החוקיות נטען כי הקרקע הראשונה נמכרה ב-40% מערכה והשנייה ב-46% מערכה. נטען שהתובע לא שילם לנתבעת את ערכן הריאלי של הקרקעות, גם אם שילם לגורמים אחרים בקנוניה. נטען כי יתר מכל מצביעה שותפתו של התובע בקנוניה העובדה שלא ביצע כל פעולה משפטית בגין אי תשלום המס על ידי הנתבעת, אשר לכאורה מהסכמי המכר היתה מוטלת עליה. נטען כי רוכש סביר היה תובע את תשלום המס או את ביטול העסקה בגין אי תשלום המיסים. נטען שלאי החוקיות המהותי קיימים ספיחי אי חוקיות נוספים- הונאת שלטונות המס, התעשרות המעורבים בקנוניה- ללא תשלום מס וללא העברת הכספים לנתבעת. נטען שהתובע רכש את הקרקעות במחיר מוזל, אחרת מה הטעם בתשלום סכומים נוספים על הכתוב בחוזה. נטען כי עקרון ההרתעה ועקרון הצדק הקונקרטי מובילים למסקנה שיש להורות על ביטול העסקאות וביצוע השבה מלאה בין הצדדים. הוזכר כי הנתבעת הסכימה לקיום החוזה תמורת השלמת המחיר למחיר ריאלי.
15.באשר לסוגיית מינוי המנכ"ל נטען כי מדובר בפגם טכני שהנתבעת תיקנה שעה בה מינתה את מור למנכ"ל ואישררה את כל החלטותיו רטרואקטיבית, על פי כל דין והמינוי נרשם ברשם החברות. נטען כי טענות התובע בעניין זה להידחות ואין להן כל השפעה על העניין נשוא התובענה.
דיון והכרעה
16.דין התביעה להתקבל. התובע הציג הסכמי מכר לפיהם הנתבעת מכרה לו קרקעות בשתי עסקאות נפרדות. ההסכם הראשון נערך בשנת 1999 והשני בשנת 2000. יוער כי כל טענות הנתבעת באמצעות מר מור מהוות עדות בעל פה כנגד מסמך בכתב על כל המשתמע מכך. בת"א 2148/00 נביל מרשוד נ' גואד תופיק אלשורטי, תק-מח 2005(1), 5530, נאמרו הדברים הבאים-""אכן, אין להעיד בעל פה כנגד מסמך בכתב, עפ"י סעיף 80 לפקודת הפרוצדורה האזרחית העותומנית, והעיקרון שטבוע בו עדיין לא נס ליחו" (כן ראו: ת"א 1375/99 העמותה ע"ש הצייר ליטבינובסקי נ' עיריית ירושלים, תק-מח 2001(2), 35403, 35408; ת"א 4338/03 פרינץ נ' עמיחי נויגבורן תק-מח 2004(2), 2273, 2288; ת"א 7442/05 וליד חביב אללה נ' עלי מחמד אחמד סרחאן, תק-מח 2007(4), 1671, 1675 (2007); יעקב קדמי, על הראיות (2003), עמ' 1312 וההפניות שם).
17.מעיון בהסכמי המכר עולה כי מי שערך את ההסכמים הינו עורך הדין יוסף רענן שהוגדר בכותרת ההסכם כ"עו"ד- מנהל". יוזכר כי אותו עורך הדין רענן הינו בעל מניות ודירקטור בחברה משנת 2001 ונכון גם לשנת 2013 (נת/1). מעדותו של מור עלה כי עורך הדין יוסף רענן מתגורר כיום בחו"ל. הדבר עולה אף בקנה אחד עם תשובתו של מור לשאלת בית המשפט כיצד החברה עובדת, שם השיב כי הוא עצמו נמצא הרבה בחו"ל (עמ' 12 לפרוטוקול ש' 25-28). מעיון בהסכמי המכר עולה כי רענן הוא זה החתום על ההסכם מול התובע, בצירוף חותמת החברה וככל הנראה גם קיבל את הכסף לידיו והוציא חשבונית על חלק מהסכום לתובע (יודגש כי קביעתי כי עורך הדין חתם על ההסכמים מתבססת על הזהות שבין חתימתו על הסכמי המכר אל מול חתימתו על הקבלות שהונפקו לתובע וכן על עדות התובע לפיה ההסכמים נחתמו אל מול עורך הדין במשרדו- עמ' 8 לפרוטוקול ש' 24- עמ' 9 ש' 2). אין מחלוקת כאמור בין הצדדים כי התובע שילם סכום גבוה מהסכום הנקוב בהסכם (ראה עדות התובע, עדות מור וכן סעיף 8 לתצהירו).
18.התובע, המצטייר כאדם פשוט, הגיע למשרדו של עורך הדין, ללא ייצוג משפטי ושילם ממיטב כספו, במזומן, לצורך רכישת הקרקעות. מעדותו, שהיתה אמינה ומהימנה בעיני, עלה כי שילם כ-50,000$ בגין שתי העסקאות. עוד עלה כי לא היה ידוע לו שעורך הדין מדווח על חלק מהתשלום בלבד וכי קיבל לידיו העתק מהחוזה רק שלב מאוחר יותר. להתרשמותי, התובע פעל מול נציג הנתבעת בתום לב ושילם תמורה מלאה בהתאם לאשר הוסכם. אין מחלוקת כאמור, שהתובע שילם מעבר למה שדווח על ידי עורך הדין בחשבוניות שהונפקו ומעיון בהן עולה כי שילם את מלוא הסכום במזומן. גם בהנחה ששילם לעורך הדין או לאותו בנו נעים, הרי שדובר במי שפעל בשם החברה ומטעמה. לא הוכח שהתובע ידע או היה עליו לדעת אודות מצב אחר. ההוראות הספציפיות של חוק החברות ביחס לפעולות החורגות ממטרות החברה או מההרשאה מעוגנות בסעיף 56 לחוק שלשונו כדלקמן:
פעולה בחריגה מהמטרות או בלא הרשאה
56.(א)פעולה שנעשתה בעבור חברה בחריגה ממטרות החברה, או שנעשתה בלא הרשאה, או בחריגה מן ההרשאה, אין לה תוקף כלפי החברה אלא אם כן אישרה החברה את הפעולה בדרכים הקבועות בסעיף קטן (ב) או אם הצד שכלפיו נעשתה הפעולה לא ידע, ולא היה עליו לדעת, על החריגה או על העדר ההרשאה.
(ב)אישור החברה בדיעבד לפעולות בחריגה ממטרות החברה ינתן בידי האסיפה הכללית בהחלטה שתתקבל ברוב הדרוש לשינוי מטרות החברה; אישור כאמור לענין פעולה בלא הרשאה או בחריגה מן ההרשאה ינתן בידי האורגן המוסמך לתת את ההרשאה.
(ג)אישור כאמור בסעיף קטן (ב) לא יפגע בזכות שרכש אדם אחר בתום לב ובתמורה לפני מתן האישור.
19.מכאן, פעולה החורגת ממטרות החברה או מההרשאה שניתנה למבצע הפעולה אינה תקפה כלפי החברה, אך לכך יש שני חריגים: האחד – אם החברה אישרה את הפעולה בדרכים הקבועות לכך בחוק (ע"א 2773/04 נצבא, חברה להתנחלות בע"מ נ' עטר, (פורסם בנבו, 14.12.2006)); והשני – מקום שהצד השלישי עמו נעשתה הפעולה החורגת לא ידע ולא היה עליו לדעת על החריגה, הרי גם אם החברה מתנגדת לאישרור הפעולה, היא תחוייב בתוצאותיה, ותינתן בכך הגנה לציפיותיו של הצד השלישי תם הלב שהפעולה המשפטית שנעשתה עמו תכובד.
20.בע"א 3998/07 צ. בכור ניהול ואחזקות בע"מ נ' ממשל ירושלים התשנ"ה בע"מ, (פורסם באתר נבו 6.1.11) נאמרו הדברים הבאים: "בבחינת ההרשאה, יש לעמוד, ראשית, על השאלה האם במישור האובייקטיבי הפעולה שנעשתה היתה בגדרה של ההרשאה הנתונה למבצעה. אם חרגה הפעולה מההרשאה, מתעוררת שאלה נוספת, האם בעיני הצד השלישי היתה הרשאה נחזית. "הדגש הוא על חזותה החיצונית של ההרשאה בעיניו של הצד השלישי, וזאת מטעמים של הגנה על אינטרס ההסתמכות שלו. ככל שפעולת המנהל נחזית להיות בעיני הצד השלישי על פי המצגים שהוצגו כפעולת הרשאה, הרי שכך יש לסווגה לענין בחינת תוצאותיה" (ענין י.מ.ש השקעות, פסקה 13)".
21.מכאן, כפי שציינתי לעיל, לא הוכח שהתובע ידע על החריגה מהרשאה, אם היתה או היה עליו לדעת בנסיבות המקרה. במאמר מוסגר אציין כי גם לו מטרת התובע היתה לשתף פעולה עם עורך הדין ולרשום סכום נמוך מאשר זה ששולם בפועל על מנת להונות את שלטונות המס, הרי שמדובר במישור היחסים שבין התובע לשלטונות המס והתנהלה חקירה בנושא. התובע שילם את הפרש המס בהתאם לשווי הריאלי ואין משמעות לעניין זה לצורך ההצהרה על בעלותו במקרקעין.
22.תמורת ההסכמים נרשמו לטובת התובע הערות אזהרה וניתנה לו החזקה במקרקעין. מעדויות התובע ומור עלה כי באותה התקופה הנתבעת מכרה קרקעות רבות לאחרים מלבד לתובע ואף הוצגו מסמכים המעידים על כך. זאת ועוד, מעיון בקבלות שהנפיק עורך הדין עולה כי הסכום שולם על ידי התובע במזומן וניתן לעורך הדין כ"פקדון" עבור חברת קורבט בע"מ. יוזכר, כי מדובר בעורך דינה של החברה, בעל מניות ודירקטור בה, שהחזיק בחותמתה והתקשר בשמה בהסכמים כאמור. עוד אציין כי גם אותו בנו נעים שיתכן והיה מעורב באופן כלשהו בעסקה, היה בעל מניות בנתבעת במועדים הרלוונטיים (ראו הודעה המפרשת את נימוקי השומה לשנות המס 1999-2000 מיום 12.1.2003). עוד אציין כי מהמסמך עולה כי הגדרת החברה הינה שיווק קרקעות (סעיף 2 להודעה).
23.לטענת הנתבעת, לא הוכח על ידי התובע שמי שפעל מולו בביצוע העסקה היה מוסמך לפעול בשם החברה ולחייבה. מעיון בנד/2- פרוטוקול הממנה את מור למנהל החברה עולה כי "חתימת מר מור בתוספת חותמת החברה מחייבים את החברה בכל דבר ועניין" (סעיף 3 למסמך). מכאן, הנתבעת לא הוכיחה שעורך הדין, שחתם על ההסכמים בצירוף חותמת החברה וכמנהלה- בהתאם לכותרת ההסכם, לא היה מוסמך לפעול בשמה. גם אי הבאת עורך הדין לעדות פועלת לחובת הנתבעת, שעה בה מדובר בעד שבשליטתה שיכול היה להעיד על נסיבות עריכת ההסכמים והכספים ששולמו ממקור ראשון (ע"א 465/88 הבנק למימון ומסחר נ' מתתיהו ואח', פ"ד מה (4) 653; ע"א 74/89 חסינים נ' שפירא, פ"ד מו(1) 845, 849).
24.התובע הציג הסכמים נוספים שנערכו בין החברה לאחרים באותם המקרקעין. במאמר מוסגר אציין כי הסכמים אלו נחזים כחתומים גם הם על ידי עורך הדין ולגביהם נשלחו מכתבים מטעמו בנוגע לענייני המס. מעיון בהסכמים עולה כי גם בנוגע אליהם הוצהרו לרשויות המס סכומים הנמוכים משמעותית משהוצהר בהסכמים וכי רשות המס לא הכירה בשומות שהוצגו לה. מעדות מור עלה כי חלק מהעסקאות נרשמו אף בטאבו. זה המקום לציין כי עלה מעדותו של מור שבכוונתו למצות את הדין עם כל המעורבים לטענתו בפרשה. הוא הודה שעל אף שחלפו שלוש שנים לא נקט בשום הליך נוכח הבעייתיות בהשגת מסמכים מ"אנשים או מהמשטרה". אציין כי לא התרשמתי לחיוב מעדותו בעניין זה ונראה כי על אף הצהרת כוונותיו, לא עשה דבר בנדון. הסבריו לא שכנעו אותי וגם כאשר טען שישנו מסמך חקירה שבכוונתו להביאו לבית המשפט, הדבר לא נעשה.
25.מהודעת פקיד השומה כאמור עולה כי "מנהלה של המערערת דאז, מר בנו נעים, הודה כי גבה סכומים מעבר לרשום בחוזי המכירה והעביר אותם לידי עו"ד של המערערת. בעקבות ממצאי הביקורת הגיש מר בנו נעים בקשה לכופר שנענתה בחיוב". עוד אציין כי במכתב מיום 28.10.2003 לתובע טענה הנתבעת באמצעות מנהלה מ. ויס כי נראה שהועלמו כספים שלא נרשמו בהסכם המכר ולכן טענתו של מור לפיה רק כשהתמנה למנהל לפני כשלוש שנים החל ל"בדוק ולחטט אחורה והלכלוך צף" תמוהה, שכן הנתבעת העלתה את הטענה כאמור כבר בשנת 2003. עוד עולה מהמכתב כי התובע לא התבקש לשלם סכום נוסף עבור רישום הקרקע על שמו אלא להשלים את תשלום הפרשי מס שבח ומע"מ. עוד אציין כי ניסיון הנתבעת להציג את אותו בנו נעים כ"עובד החברה לשעבר" שפעל מאחורי גבה (סעיף 2 לתצהיר מור) מהווים ניסיון למזער את תפקידו בחברה כפי שעולה מהמסמכים- מנהל ובעל מניות בה וכן את העובדה כי עורך הדין מטעמה- שאף הוא מנהל, בעל מניות ודירקטור- ככל הנראה, שיתף עימו פעולה. כפי שציינתי לעיל, הנתבעת היא זו שצריכה לעשות בדק בית בכל הנוגע לפועלים מטעמה או המתיימרים לפעול מטעמה. הטענה לפיה "הסכומים ששולמו לכיסם של אחרים אינה מעניינה ועל התובע לפנות לאותם גורמים" אינה מתקבלת על הדעת, שעה בה אותם גורמים פעלו כבעלי תפקידים בחברה ומטעמה. יוזכר, כי מור הודה בעדותו שטרם פעל להגשת תביעה כנגד מי מהמעורבים בפרשה ואף בחר שלא להגיש הודעת צד ג' כנגד בנו נעים על אף ההזדמנות שניתנה לו בהחלטה מיום 30.5.13.
26.לאור כל האמור לעיל, אני מורה על קבלת התביעה ומורה לרשם המקרקעין לרשום את התובע עאמר חג'אג' ת.ז. *** כבעלים של 500/330777 חלקים וכן 250/330777 חלקים בחלקה 13 בגוש 10279 בשפרעם. הנתבעת תישא בשכ"ט עו"ד בסך 40,000 ש"ח.
זכות ערעור תוך 45 ימים.
ניתן היום, ה' תמוז תשע"ה, 22 יוני 2015, בהעדר הצדדים.
