ליכר נ' ביבי

1.לפני תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין, ולחיוב הנתבע במסירת החזקה בנכס נשוא ההסכם כנגד תשלום יתרת התמורה בניכוי פיצוי מוסכם, ופיצוי נוסף בגין העיכוב במסירת החזקה בנכס.

תמצית הרקע העובדתי

2.ביום 17.8.2020 נערך ונחתם הסכם מכר מקרקעין (להלן: "ההסכם") בין התובע, שאמו מתגוררת בשכנות לנתבע, ובין הנתבע, ולפיו מכר הנתבע לתובע את מלוא זכויותיו בדירת קוטג' ברחוב הערמונים 120 קרית ים (להלן: "הנכס") בתמורה לסך של 2,250,000 ₪.

3.אין מחלוקת על כך שהתובע שילם לנתבע על חשבון רכישת הנכס, סך של 1,350,000 ₪, והנתבע רכש בכספים ששולמו לו נכס חלופי בקרית ים (ראו עדות הנתבע עמ' 24 לפר' מיום 9.8.21 (להלן: "הפרוטוקול") ש' 4-10), וכן הסכם רכישה שצורף כנספח "א" לתגובה שהוגשה ביום 17.3.21 על ידי ב"כ הנתבע).

4.בהקשר זה יצוין, כי עפ"י תצהיר התובע שלא הוכחש או נסתר ע"י הנתבע, התשלום האחרון ששולם לנתבע על חשבון התמורה עמד על סך של 450,000 ₪, והוא שולם ביום 21.1.21, בהמחאה בנקאית שהועברה לבאת כוח הנתבע.

5.אקדים ואדגיש, כי אני מייחס חשיבות מרובה לעובדת ביצוע התשלום האחרון בחודש ינואר 2021, מאחר וכפי שיפורט להלן, כבר בחודש דצמבר 2020 נעשתה פנייה ראשונה של הנתבע אל התובע, במסגרתה ביקש הנתבע לבטל את ההסכם, ואולם הנתבע ויתר באותו שלב על רצונו לבטל את ההסכם, וקיבל כאמור מהתובע סכום נוסף של 450,000 ₪ ע"ח התמורה.

6.לאור התשלומים ששילם התובע, נותרה יתרת תמורה לתשלום בסך של 900,000 ₪, שאותה היה אמור התובע לשלם בשני תשלומים. האחד ביום 10.2.21 על סך 300,000 ₪ והשני על סך 600,000 ₪ ביום 1.3.21, זאת כנגד מסירת החזקה בנכס.

7.כן יצוין, כי בגין העסקה הוגש דיווח למיסוי מקרקעין, וכן נמחקה משכנתא שהייתה רשומה על זכויות הנתבע בדירה, ולטענת הנתבע הוא אף דאג לקבל אישורים נוספים הנדרשים לצורך השלמת העברת הזכויות בנכס ע"ש התובע.

8.ביום 2.2.21 נשלח מכתב מאת ב"כ הנתבע לב"כ התובע (צורף כנספח "ו" לכתב התביעה), שבו נטען להצקות, איומים והטרדות מצד התובע ואמו כלפי הנתבע, ולטענת ב"כ הנתבע פעולות אלו מהוות חוסר תום לב בקיום ההסכם מצד התובע וכן הפרה של ההסכם.

9.לאור האמור, הודיעה ב"כ הנתבע לב"כ התובע כי הנתבע דורש את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, בסך של 225,000 ₪, בתוספת הוצאות שכ"ט עו"ד, וכי אין בכוונתו להמשיך בביצוע ההסכם.

10.בסיום המכתב צוין: "הריני ליתן לקונה 21 יום להגיע להסדר שיהיה מקובל על המוכר על מנת לסיים את היחסים האלה מחוץ לכתלי בית המשפט. לאחר מכן מילא מרשי את ידי לפנות לבית המשפט באכיפת הוראות הסכם מכר זה".

11.ביום 7.2.21 נשלח מכתב תגובה מפורט מטעם ב"כ התובע (נספח "ד" לכתב התביעה), ובו נדחו הטענות שהעלה הנתבע ונטען כי התובע איננו מפר את ההסכם ואף מעוניין בקיומו, וכי הנתבע הוא שמפר את ההסכם ובהתאם מחויב בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם.

12.בהמשך לתכתובת האמורה, התקיימה ביום 8.2.21 שיחה טלפונית בין התובע לנתבע, שהוקלטה בידי התובע, ואשר בהתאם להחלטתי מיום 19.5.21 צורפה כנספח לכתב התביעה.

מתמליל השיחה עולה כי הנתבע חזר בה על טענותיו בדבר ההצקות וההטרדות שנעשו כלפיו ע"י אמו של התובע והתובע, ודרש מהתובע סך של 3,000,000 ₪ עבור הנכס (עמ' 1 ש' 26 לתמליל), ובין היתר הוחלפו בין התובע והנתבע הדברים הבאים:

"דוד: תקשיב אני רוצה 3,000,000 שקל על הבית.

עדי: אז זו הפרה.

דוד: אתה רוצה תקנה אותו.

עדי: אבל החוזה שלנו זה לא 3,000,000 ₪.

דוד: אני לא מתייחס לחוזה.

עדי: החוזה מבחינתך.

דוד: זה מה אני רוצה.

עדי: לא משנה לך מה כתוב בחוזה?

דוד: לא, לא, זה מה אני רוצה היום. אתה רוצה 3,000,000 תקנה. אתה לא רוצה תעשה מה אתה רוצה..." (עמ' 1-2 לתמליל).

13.בהקשר זה יודגש כי הנתבע חזר גם בפני על דרישותיו הכספיות וכך בדיון ביום 13.6.21 הודיעה ב"כ הנתבע כי הציעה לתובעים להוסיף סך של 200,000 ₪ לתמורה ולקבל את הנכס, אך בהמשך הדיון הצהיר הנתבע עצמו כי "אני רוצה 1,100,000 ₪ תוספת" (עמ' 3 לפר' מיום 13.6.21 ש' 13).

14.מכל מקום, משהובהר לתובע כי אין בכוונת הנתבע למסור את החזקה בנכס וכי הוא אינו מסכים להשלים את ביצוע ההסכם, הוגשה התובענה שבה נתבקש סעד של אכיפת ההסכם, וכן סעד של חיוב הנתבע במסירת החזקה בנכס כנגד תשלום יתרת התמורה לאחר ניכוי הפיצוי המוסכם, וכן פיצוי נוסף בגין האיחור במסירת הנכס בסכום של 250 ₪ בגין כל יום של איחור במסירה.

טיעוני הצדדים

15.כאמור לעיל, אין חולק על כך שהתובע, עד למועד שבו הודיע לו הנתבע על ביטול ההסכם, מילא אחר הוראות ההסכם ושילם את כל התשלומים שנדרשו ממנו על פי ההסכם.

למען הדיוק יצוין, כי בכתב ההגנה נטען כי התשלום ששולם ביום 21.1.21 שולם באיחור והיה צריך להיות משולם ביום 17.1.21, אלא שלטענת התובע שלא נסתרה, הסיבה לאיחור הייתה חסימת חשבונו של הנתבע להעברות בנקאיות, דבר שאילץ את התובע להוציא המחאה בנקאית שהנפקתה התאחרה בשל קשיים טכניים באופן שגרם לאיחור בתשלום.

בכל מקרה, ממכתב ב"כ הנתבע (נספח "ו" לעיל) עולה כי לא הועלתה טענה כלשהי ע"י הנתבע בהקשר זה כלפי התובע, והנתבע לא טען כי האיחור הנטען היווה הפרה יסודית או הפרה בכלל של ההסכם.

16.בנסיבות אלו, נתמקד בטענות הנתבע להטרדות והצקות שנגרמו לו ע"י אמו של התובע והתובע, ואשר לטענתו מצדיקות את ביטול ההסכם.

17.בעניין זה, טען הנתבע בכתב הגנתו כי טרם חתימת הסכם המכירה, לא היה בינו ובין התובע ואמו סכסוך כלשהו (סעיף 4 לכתב ההגנה), ורק מספר שבועות לאחר הסכם המכירה החל הסכסוך במסגרתו "התובע ואמו היו מציקים לו, פוגעים בהתנהלות שלו בביתו, מתצפתים עליו ועל בני משפחתו וחבריו, ואף יותר גרוע מזמינים משטרה בכל פעם שמתחשק להם, מעירים הערות, מקללים במילות גנאי, מאיימים כי יבואו רומנים (חברים של התובע ואמו) לטפל בו". (סעיף 6 לכתב ההגנה, ההדגשה בקו תחתי במקור ש.מ).

כן נטען לזריקת תפוזים והתזת מים ע"י אמו של התובע על נכדו של הנתבע בנוכחות התובע, וכן לכך שאמו של התובע הזמינה משטרה יחד עם הווטרינר העירוני (בגלל ציוץ ציפורים של הנתבע), וכן טענות נוספות (סעיף 7 לכתב ההגנה).

19.בהתאם טען הנתבע, כי "כל ההתערבות וההשפלה של הנתבע אל מול גורמים חיצוניים, לא הותירה לנתבע ברירה אלא להודיע על ביטול המכירה באופן חד צדדי".

עוד טען הנתבע, כי בשל מעשי התובע ואמו "נפלה רוחו, הוא במצב רוח ירוד מאוד, לאחרונה (שבועות אחרונים) אותרה אצלו איוושה בלב והוא אינו יכול לעבור בית פיזית, אינו מסוגל לאסוף את עצמו ולעבור ולכן מבקש לעמוד על ביטול ההסכם" (סעיף 18 לכתב ההגנה).

20.כנגד טענות אלו, טען התובע כי גם אם אכן קיים סכסוך שכנים בין הנתבע לבין אמו של התובע, הרי שסכסוך זה אינו קשור לתובע שאינו מתגורר עם אמו, וכי הוא לא נטל חלק כלשהו בהליכים שהתקיימו בין הנתבע ובין אמו, ואף לא פעל בפעולה כלשהי כנגד התובע ברשויות השונות.

21.לגופו של עניין, טען התובע כי הנתבע הוא שיצר "יש מאין" סכסוך שכנים, והוא שהחל להתעמר בשכנתו ואמו של התובע תוך יצירת מטרדי רעש ונקיטת אלימות מילולית ואיומים, והכל במטרה למצוא עילה לביטול ההסכם ולחילופין על מנת לקבל את כספי התמורה מוקדם מהמועד הנקוב בהסכם, וכן לקבל תוספת לסכום שנקבע בהסכם.

22.באשר למצבו הרפואי הנטען של הנתבע, התובע הפנה לתיעוד רפואי הסותר את טענות הנתבע וכן נטען כי הנתבע כלל אינו מתגורר בנכס אלא מתגוררים בו אנשים אחרים ולפיכך אין בסיס לטענות בדבר קושי של הנתבע לפנות את הנכס בשל מצבו הבריאותי.

23.בתיק התקיימה ישיבת הוכחות אחת בה העידו התובע ואמו, וכנגדם הנתבע ו-3 עדים נוספים מטעמו, שהעידו על אירועים שונים שאירעו בזמן ששהו בביתו של הנתבע. לאור טיעוני וראיות הצדדים ולאחר הגשת סיכומים עלי להכריע בתובענה.

דיון והכרעה

24.לאחר בחינת חומר הראיות וטיעוני הצדדים, הגעתי למסקנה לפיה דין התביעה להתקבל, ויש להורות על אכיפת ההסכם תוך דחיית כל טענות הנתבע בדבר זכאותו לביטול ההסכם. כמו כן אני סבור כי כל תביעותיו הכספיות של התובע צריכות להתברר בהליך נפרד בבית משפט השלום בחיפה, והכל כפי שיפורט להלן.

האם הוכחו מעשי הצדקה והטרדה שבוצעו ע"י התובע

25.כאמור לעיל, טענתו היחידה של הנתבע לזכאותו לביטול ההסכם מבוססת על מעשי הצקה והטרדה ממושכים של התובע ואמו שעל פי טענת הנתבע בוצעו כנגדו, ובהתאם עלינו לבחון האם הונחה בפני בית המשפט תשתית ראייתית המצביעה על מעשים שכאלו, וגם אם כך הדבר, האם הוכח שהתובע הוא שעמד מאחורי המעשים או ביצע אותם בעצמו.

26.אקדים ואציין, כי לעמדתי בפנינו סיטואציה של "הודאה והדחה" שלגביה נקבע לא אחת כי: "בסיטואציה בה מודה הנתבע בעובדות המהותיות של עילת התביעה, אך מציין עובדות נוספות אשר בעטיין גורס הוא כי התובע אינו זכאי לסעד המבוקש... מוטל על הנתבע נטל השכנוע לגבי העובדות "המדיחות" הנטענות על ידו. כאשר הוא אינו מרימו, מתקבלת גרסת התובע, שכן הנתבע הודה בה" (רע"א 296/11 מוחמד נג'אר נ' שאוקי חמדאן עליאן (23.2.12), פסקה 7). (להלן: "עניין נג'אר").

27.כך הם פני הדברים שבמקרה שלפנינו שבו הנתבע מודה בתוקפו של ההסכם, ובתשלומים ששילם התובע על פי ההסכם, ועובדות מוסכמות אלו מצדיקות לכאורה מתן סעד של אכיפת ההסכם במיוחד לאור נכונותו של התובע מתחילת ההליך להשלים את יתרת התמורה על פי ההסכם, בכפוף לשמירה על טענותיו לפיצוי המוסכם.

28.כנגד האמור לעיל, מעלה הנתבע טענה להפרת הסכם אחרת מצד התובע, ובנסיבות אלו הנטל להוכחת טענת ההפרה והיותה מצדיקה את ביטול ההסכם חלה על הנתבע, והוא נדרש להוכיחה ברמת ההוכחה הנדרשת בהליך אזרחי של מאזן ההסתברויות (ראו והשוו ע"א 45/15 חלימה נבולסי נ' נביל נבולסי (15.5.17) פסקה 14).

29.לעמדתי הנתבע לא עמד בנטל המוטל עליו אך אדגיש כי גם ללא קביעה לפיה בפנינו סיטואציה של "הודאה והדחה", הייתי קובע כי יש לקבל את טענות התובע לפיהן הוא לא הציק או הטריד את התובע במישרין או באמצעות מי מטעמו באופן המצדיק את ביטול ההסכם. בהקשר זה יש לזכור כי כאשר צד להליך נדרש להוכיח עובדה "שלילית", כגון המקרה שבפנינו, שבו נדרש התובע להוכיח כי לא הציק או הטריד את הנתבע, נטל הראיה והשכנוע הנדרש מאותו צד הינו מופחת (עניין נג'אר, עמ' 14).

הסכסוך בין הנתבע ואמו של התובע ומעורבותו של התובע

30.ממכלול הראיות שהוצגו, עלה כי אין מחלוקת בין הצדדים על קיומו של סכסוך שכנים בין הנתבע ואמו של התובע, אשר החל לטענת התובע ואמו בפעולות חד צדדיות של הנתבע שבוצעו מראשית חודש דצמבר 2020, כ-4 חודשים לאחר חתימת ההסכם.

31.כך העידה אמו של התובע כי "בדצמבר, 3/12, בחורף בשעה 19:00 שמעתי דפיקות חזקות על הגדר המשותף, הנתבע הסתובב בגינה ונתן מכות עם מוט ברזל על הגדר המשותפת שהייתה בגינה ודיבר בטלפון. יצאתי החוצה לראות מה קרה, למה יש רעש כזה, הוא התחיל לקלל אותי, להגיד לי שרמוטה, שהוא רוצה לבטל את החוזה" (עמ' 13 לפר' ש' 19-22).

מספר ימים לאחר מכן נסעה אמו של התובע לדובאי ובמהלך שהייתה בחו"ל הוגש הליך של הטרדה מאיימת ע"י הנתבע כנגדה, ולדבריה "כשחזרתי מדובאי באה אלי משטרה ונתנה לי הזמנה לדין. השופטת נתנה צו הדדי ב-16/12 ומאז לא היה לי שום דבר, לא התייחסתי אליו, לא דיברתי איתו ולא היה לי כלום איתו" (עמ' 14 לפר' ש' 7-8).

32.התובע ואמו אישרו כי בחודש דצמבר 2020 הוזמנה משטרה פעם אחת ע"י אמו של התובע לאחר שלטענתם הנתבע איים על חיי האם (עמ' 12 לפר' ש' 27-28). עם זאת התובע הכחיש כי היה מעורב בפנייה לרשויות כנגד הנתבע וכן טען כי אמנם נכח בדיון שהתקיים בבית המשפט בקריות אך לא היה צד להליך, וכי לא נכח בבית אימו במועדים שבהם נערכו על פי הטענה מסיבות על ידי הנתבע שבגינן הוזמנה על פי טענות הנתבע משטרה לנכס (עמ' 12 לפר' ש' 12 ואילך).

33.כנגד גרסת התובע ואמו, טען הנתבע בעדותו לסכסוך עם אמו של התובע בנוגע לציפורים אותם גידל בביתו, במשך שנתיים שקדמו לחתימת ההסכם (עמ' 20 לפר' ש' 20-26) והנתבע אישר שכל האירועים שעניינם הציפורים אירעו לפני מועד חתימת ההסכם (שם, ש' 32).

אציין כי הנתבע לא הביא ראיה כלשהי לטענותיו בקשר לסכסוך האמור, ובכל מקרה אין מקום לייחס משקל כלשהו לטענותיו בדבר אירועים שאירעו בטרם נחתם ההסכם, שכן חתימת הנתבע על ההסכם מהווה ראיה ברורה לכך שהנתבע עצמו לא ייחס לאירועים אלו משקל משפטי כלשהו.

34.בהקשר זה הנתבע נשאל מפורשות "זאת אומרת שלא הפריע לך לחתום חוזה עם הבן"

והוא השיב: "אני בן אדם שפוי במובן הזה אז לא היתה לי בעיה לקבל כסף, אבל הייתה לי בעיה למה רצו להטריד אותי כל הזמן. למה הטרידו אותי, למה הגיעו משטרות?" (עמ' 24 ש' 16-18), ובדברים אלו של הנתבע יש לעמדתי כדי להוות הודאה של הנתבע בכך שכל טענותיו מתמקדות באירועים שאירעו לאחר חתימת ההסכם.

35.באשר לאירועים שאירעו לאחר חתימת ההסכם, הנתבע טען טענות כוללניות ביחס להצקות בלתי פוסקות מצד התובע ואמו, אלא שבחינת הראיות מעלה כי טענות הנתבע ועדיו התמקדו באירועים שאירעו לאחר מועד חתימת ההסכם בחודש אוגוסט 2020 ועד לחודש דצמבר 2020.

כך אישר הנתבע כי בחודש דצמבר 2020 הוא הגיש תלונה כנגד אמו של התובע במשטרה בגין השפרצת מים והשלכת תפוזים על נכדו (עמ' 21 לפר' ש' 21-22, עמ' 24 ש' 25-27 ).

36.כן אישרו הנתבע ובאת כוחו כי הנתבע יזם בחודש דצמבר 2020 הליך של בקשה לצו הרחקה כנגד אמו של התובע בשל הטרדה מאיימת, הליך אשר הסתיים בהוצאת צו הרחקה הדדי על ידי בית משפט השלום בקריות ביום 21.12.20 (ה"ט 23372-12-20 ).

בהקשר זה העיד הנתבע כי :"היא הגישה תצהיר אז הלכתי ושכנעתי את השופטת שהיא כן מאיימת עלי ואז היא נתנה לי הרחקה חצי שנה ונתנה לה זמן להתגונן זה מראה שאני הסכמתי לפשרה, שגם אני אהיה מורחק וגם היא תהיה מורחקת אף על פי שיכולתי להוכיח באמצעות המצלמות שלה שהיא מתיזה עלי מים וזורקת לימונים" (עמ' 25 לפר' ש' 11-14 ).

37.בנוסף לאירועים הנקודתיים אשר בגינם הגיש הנתבע בקשה לצו הרחקה, העלה הנתבע טענה כללית שחזרה על עצמה בגרסאות שונות ולפיה התובע ואמו היו מזמינים באופן שיטתי משטרה לביתו ללא כל הצדקה, טענה אשר כאמור הוכחשה על ידי התובע ואמו.

38.בענין זה העידו שלושה עדים מטעם הנתבע אשר תיארו אירועים בהם הגיעה משטרה אל הנכס בזמן שהם שהו בו. יוקדם ויודגש כי כל העדים אישרו כי כל האירועים שבהם הם נכחו אירעו עד לחודש דצמבר 2020.

39.כך העיד סתיו גולדריס כי "היו הרבה מקרים שהיינו יושבים בשקט בלי מוזיקה, והייתה מגיעה משטרה פתאום בלי סיבה" (עמ' 16 לפר' ש'13-14 ).בענין מעורבותה של אם התובע בהזמנת המשטרה, נשאל העד האם ראה אותה והוא השיב :"כן, תמיד כשהייתה מגיעה משטרה, היא הייתה יוצאת מהחלון. זה היה קורה המון" (שם, ש' 21-22). העד אישר כי "לא הייתי מגיע לבית אחרי דצמבר 2020" (עמ' 17 לפר' ש'11-12 ).

40.גם העדה שרה יוחייב טענה כי "ישבנו בשקט, השוטרים היו מגיעים, לא יודעת מי התקשר..."(עמ' 17 לפר' ש'23-24 ). העדה טענה כי אימו של התובע הייתה "עומדת, מסתכלת. פעם אחת בצהריים הייתי אצל הנתבע היא השפריצה מים לכיוון הבית של הנתבע" (שם, ש' 34 ) וביחס לתובע נטען כי "פעם אחת ראיתי אותו יוצא עם השכנה החוצה" (שם,ש'32 ).

עם זאת יודגש כי העדה אישרה כי היא לא שמעה שאמו של התובע הזמינה את המשטרה וכי היא רק משערת שהיא זו שהזמינה אותה (עמ' 18 לפר' ש' 33-35 ).

41.העדה אישרה כי למעט פעם אחת, היא תמיד הייתה בנכס ביחד עם בן זוגה סתיו גולדריס שהעיד כאמור שלא הגיע לנכס לאחר חודש דצמבר 2020 (עמ' 18 לפר' ש'23-26 ).

42.להשלמת התמונה יצוין כי העדה אישרה כי הפסיקה להגיע לנכס "מתי שדודו (הנתבע ש.מ) עבר דירה. לא זוכרת" (שם , ש'7 ) וכשנשאלה "מה את יודעת על מעבר הדירה השיבה "שהוא גר במקום אחר" ואח"כ "תיקנה" במעט את תשובתה וכשנשאלה "איפה דודו גר?" השיבה "גם שם וגם פה "(שם, ש' 13-18 ).

43. העד רפאל חנוכייב העיד על אירוע במסגרתו הגיעו לנכס 3-4 ניידות בזמן שהוא ישב בנכס והוא ראה את אמו של התובע מדברת עם השוטרים. הוא אף העיד כי אימו של התובע ניגשה ראשונה לשוטרים "והיא כיוונה אותם הצביעה על הדירה של דודו" (עמ' 19 לפר' ש' 12). עוד טען העד כי ראה את אימו של התובע משאירה שקיות זבל ליד הכניסה של הנתבע (שם, ש' 16).

באשר למעורבות התובע ואימו בהזמנת המשטרה העד אישר כי לא שמע שהמשטרה אמרה לנתבע שאימו של התובע היא שהזמינה אותם. ביחס לתובע כל שנטען על ידו היה כי הוא ראה את התובע פעם אחת עומד ליד אימו, אך הוא אישר כי לא ראה את התובע מקלל או מציק לנתבע וכי לא שמע את המשטרה אומרת שהתובע הזמין אותה (עמ' 20 לפ' ש'5-10).

עוד יצויין כי גם עד זה אישר כי היה בפעם האחרונה בנכס בין החודשים אוקטובר- דצמבר 2020 וכי "..אמרתי שעד דצמבר 2020 הייתי שם ומאז לא".(שם).

44.להשלמת התמונה בשאלת אחריות התובע להזמנת המשטרה, יובאו דברי הנתבע כשנשאל בנושא.

"ש. אני שואלת אם התובע הזמין משטרה .

ת. כל המשטרות שהגיעו זה בחסותו.

ש. איך אתה מניח את זה ?

ת. הוא בבית. הוא המנכ"ל של האמא. על פי ידיעתו כל המשטרה מגיעה. עובדה שהוא בא לחוזה עם אמא שלו עם מוצץ" (עמ' 25 לפר' ש'33-34 ).

45.בנוסף העלה הנתבע כנגד התובע, טענות כוללניות שונות שלא נתמכו בראיה כלשהי. כך טען הנתבע כי נפגע מאד מהתובע הן מבחינה נפשית והן מבחינה פיסית, וכנשאל "איך פיסית?" השיב "אני בתוך הבית ומציקים לי. משפריצים עלי מים. זה לא פיזי. זרקו עלי לימונים זה לא פיזי" (עמ' 23 לפר' ש' 18 , הערה: על אף שבפרוטוקול לא מופיע סימן שאלה בסוף דברי הנתבע, באופן שיוצר את הרושם כאילו הנתבע אישר כי לא נפגע פיזית, נראה כי כוונתו בפועל הייתה לטעון כי המעשים שנעשו לו מהווים פגיעה פיזית ש.מ) .

46.הנתבע גם נשאל אם הוא מרגיש שמציקים לו בביתו והוא השיב "כל צעד. מי שנכנס אלי, משקפות. מה האתיופי הזה עושה אצל, מי שותה אצלך, אמא שלו, התובע, אח שלו יושב עם משקפת, בקיצור סיוט, אני אומר לך לשבת 7 ימים או שעתיים בכלא, זה יותר טוב מלראות אותם." (שם, ש'20-22).

47.יוקדם ויודגש כי ככלל, אמרותיו הגורפות של הנתבע בדבר מעשי הצקה או הטרדה או פגיעה, לא נתמכו בראיה כלשהי או בפירוט עובדתי מינימלי (כגון תאריך התרחשות האירוע, נוכחים באירוע, פעולות שעשה הנתבע בעקבות האירוע וכו') ממנו ניתן היה להתרשם או לבחון את מהימנות הטענות (למעט הטענות הספציפיות בדבר השפרצת מים, וזריקת לימונים שכאמור נדונו במסגרת ההליך המשפטי של הוצאת צווי הרחקה).

ניתוח הראיות – אחריות התובע

48.בחינת כל הראיות לעיל, מצביעה על כך שבכל מקרה לא הוכחה מעורבות כלשהי של התובע במעשי ההצקה הנטענים על ידי הנתבע , ובוודאי שלא הוכחה מעורבות שיש בה כדי להוות עילה מוצדקת לביטול ההסכם שכזכור נחתם בין הנתבע לתובע ולא עם אימו של התובע.

49.כל העדים לרבות הנתבע לא הצביעו על ראיה ישירה לכך שאמו של התובע היא שעמדה מאחורי הזמנת משטרה לנכס בזמן שהייתם בו, וקביעותיהם בעניין התבססו על השערות וסברות. בכל מקרה ביחס לתובע, "האשמה" היחידה שניתן היה לחלץ מעדי הנתבע הייתה שהם ראו את התובע עומד פעם אחת ליד אמו, ומעדותם ומעדות הנתבע עלה בבירור כי כל האחריות המיוחסת לתובע למעשי ההצקה וההטרדה הנטענים על ידי הנתבע, מבוססת על סברות חסרות כל ביסוס ראייתי ולמעשה לא הוצגה ולו ראיה ישירה אחת שתצביע על מעורבותו של התובע במעשים הנטענים לרבות בהזמנת המשטרה מעת לעת לנכס.

50.יותר מכך, הנתבע עצמו במעשיו העיד על עצמו כי אף הוא לא סבר שיש לתובע מעורבות בפעולות ננקטו נגדו והראיה הברורה לכך היא שהנתבע לא צירף את התובע כצד לבקשתו למתן צו הרחקה כנגד אמו של התובע, ואף התלונה שהוגשה על ידו למשטרה לא הופנתה כלל כלפי התובע, וזאת בניגוד גמור לעדותו בבית המשפט שבה ניסה לייחס לתובע אחריות למעשי הצקה דוגמת זריקת לימונים או השפרצת מים או תצפית על ביתו של הנתבע (ראו סעיפים 45-46 לעיל).

51.די לכאורה באמור לעיל כדי להשמיט את הבסיס לכל טענות הנתבע בדבר זכאותו לביטול ההסכם עקב הפרתו על ידי התובע ואולם בבחינת למעלה מהדרוש אני מוצא לנכון לציין כי גם אילו היה מוכח בפני כי כל מעשי ההצקה וההטרדה שיוחסו על ידי הנתבע והעדים מטעמו לאמו של התובע היו מבוצעים על ידי התובע עצמו, גם אז לא היה בכך כדי להוות עילה לביטול ההסכם.

ניתוח הראיות – הפרה יסודית של ההסכם ?

52.כמפורט לעיל, הנתבע שלח בחודש פברואר 2021 מכתב ובו הודעה חד צדדית על ביטול ההסכם, בשל הפרתו על ידי התובע מבלי שניתנה במכתב האמור ארכה לתיקון ההפרה, אלא אך ורק שהות של 21 יום להגיע להסדר שיהיה מקובל על הנתבע "על מנת לסיים את היחסים האלה מחוץ לכתלי בית המשפט".

לאור הוראות סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א -1970 (להלן –"חוק התרופות"), זכאותו של הנתבע לביטול ההסכם באופן האמור לעיל מותנית בכך שהפרת ההסכם על ידי התובע הייתה הפרה יסודית המוגדרת בסעיף 6 לחוק התרופות כהפרה שהצדדים הגדירו אותה כיסודית או כ"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה".

53.כבר נקבע לא אחת בפסיקה כי "כמו כן, לא כל הפרה של החוזה תיחשב להפרה יסודית, "אין די בסתם הפרה של החוזה כדי להצדיק את ביטולו"... הפגיעה צריכה להיות "פגיעה חמורה ביסוד החוזה, עד כדי שיהא בה למוטט את בסיסו העסקי של החוזה ולשלול את התועלת שהחוזה נועד להעניק לנפגע...."(ע"א 909/16 ישראל פרי ז"ל נ' סידרנסקי בדש חינה ז"ל (27.2.19 ) פסקה 27).

54.במקרה שלפנינו, שני הצדדים בחרו, מטעמים שאינם ברורים לי, להציג בפניי אך ורק את החלטת בית משפט השלום בקריות אשר הוציא כאמור צו הרחקה הדדי כנגד אמו של התובע והנתבע מבלי שנקבעה בהחלטה כל קביעה ביחס לאחריותו של מי מהצדדים למעשי ההטרדה הנטענים. גם מהעדויות שנשמעו בפניי לא עלתה תמונה ברורה וחד משמעית הנתמכת בראיות חיצוניות, בשאלת האשמה של הנתבע או אמו של התובע לפרוץ הסכסוך בין הצדדים.

55.עם זאת, מצאתי את עדות התובע ואמו כמהימנה יותר מאשר מעדות הנתבע בין היתר מאחר ועדות התובע ואמו ביחס לאירועים שונים הייתה קונקרטית ומעוגנת בתאריכים ומקומות כגון: עדות אמו של התובע ואמו ביחס לאירוע של דפיקת הנתבע על הגדר המשותפת והאיומים שנשמעו מפיו של הנתבע ( עדות התובע בעמ' 8 לפר' ש'32-35 ועדות אמו של התובע סעיף 31 לעיל).

לעומת זאת עדות הנתבע הייתה מבולבלת, מוגזמת בתיאוריה (ראו סעיף 46 לעיל), ולא נתמכה בראיה חיצונית כלשהי, למעט עובדת קיומם של הליכים משפטיים בין אמו של התובע והנתבע, עובדה שלא הייתה שנויה במחלוקת מלכתחילה.

כמו כן וכפי שפורט לעיל, הנתבע ייחס לתובע אחריות למעשים כאלו או אחרים על בסיס סברות והשערות של הנתבע עצמו שלא נתמכו כאמור בראיה כלשהי.

56. בכל מקרה אינני נדרש לקבוע מסמרות בשאלת היקפם המדויק של מעשי ההצקה הנטענים או בשאלת האחריות למעשים אלו ודי לי בקביעה שלפיה לא הונחה בפני תמונה ברורה על מנת להגיע למסקנה שלא עלה בידי הנתבע להוכיח במידה הנדרשת כי הוא נפל קורבן למעשי הצקה והטרדה חוזרים ונשנים של אמו התובע או התובע המהווים הפרה יסודית של ההסכם המצדיקה את ביטול ההסכם.

57.ויודגש כי גם אם הייתי מקבל את כל תיאורי וטענות הנתבע עדיין לא היה בכך כדי לבסס לעמדתי טענה להפרה יסודית של ההסכם. יש לזכור כי תכליתו העסקית של ההסכם מבחינתו של הנתבע הייתה למכור את זכויותיו בנכס ולהעבירן לתובע כנגד התמורה ששולמה בהסכם. תכלית זו מומשה במלואה עד למועד בו החליט הנתבע באופן חד צדדי על ביטולו של ההסכם, וכזכור הנתבע הספיק כבר להפיק תועלת מרובה מההסכם בכך שקנה דירה חליפית בכספים ששילם לו התובע .

58.בנסיבות אלו, כל ההצקות הנטענות לכל היותר יש בהן כדי לגרום לעוגמת נפש כזו או אחרת לנתבע ולהגבלה מצומצמת של השימוש שעשה הנתבע בנכס בתקופת הביניים שעד למסירת החזקה בו לידי התובע, אך בכל מקרה אין בהן כדי "למוטט" את תכליתו העסקית של ההסכם ולבטל את התועלת העסקית שהנתבע כבר הפיק ממנו ובהתאם לא ניתן לראות במעשים הנטענים הפרה יסודית של ההסכם.

ניתוח הראיות- זכות הנתבע לביטול ההסכם

59.להשלמת התמונה אניח לטובתו של הנתבע (בשונה ממסקנתי עד עתה ) כי עלה בידו להוכיח כי התובע עצמו ביצע כלפיו מעשי הטרדה והצקה העשויים להיחשב כהפרה יסודית של ההסכם.

60. אלא שגם אם כך הם פני הדברים , אין בכך כדי לסייע לנתבע אשר איבד את זכותו לפעול לביטול ההסכם.

ובמה דברים אמורים? – כפי שפורט לעיל, מכל העדויות והראיות שהוצגו בפני עלה כי כל מעשי ההצקה וההטרדה הנטענים על ידי הנתבע אירעו עד לחודש דצמבר 2020 מועד בו התעמתו הנתבע ואמו של התובע בבית המשפט.

61.יותר מכך, על פי עדות התובע שלא הוכחשה או נסתרה על ידי הנתבע, הנתבע הודיע בבית משפט השלום בקריות כי בכוונתו לבטל את ההסכם, ואף הוצג מכתב ששלחו באי כח התובע לבאת כח הנתבע ביום 13.12.20 (נספח ח' לכתב התביעה), ובו דרישה לקבל את התחייבות הנתבע לפיה בכוונתו להמשיך ולקיים את ההסכם.

62.ואכן אין חולק על כך, שהנתבע לא עמד בחודש דצמבר 2020 על זכותו לביטול ההסכם בשל כל המעשים שאירעו עד לאותו מועד וביום 21.1.21 קיבלה באת כוחו עבורו סך נוסף של 450,000 ₪ על חשבון תמורת ההסכם, ללא כל הסתייגות או העלאת טענה (ראו נספח "ט" לכתב התביעה).

63.בענין זה נשאל הנתבע על ידי מדוע קיבל את התשלום הנוסף והוא השיב "חשבתי למחול, לעשות דף נקי, להגיע למקום טוב, להמשיך את ההסכם כמו שהוא, אבל לא הפסיקו להטריד אותי, ניסו לסחוט אותי , אני לא יודע במה. עובדה שהתיק נקי, טאבו נקי, מה קרה פה? למה אני צריך להיות במצב נפשי לא טוב בגללם?" (עמ' 22 לפר' ש' 2-4 ).

64.לעמדתי, עדותו של הנתבע בצירוף קבלת הכספים הנוספים על ידי הנתבע, ללא כל הסתייגות, מחייבים את המסקנה לפיה כל טענותיו כנגד התובע ואימו ביחס למעשי הצקה והטרדה שבוצעו עד למועד קבלת התשלום אינם יכולים יותר לשמש כעילה לביטול ההסכם, זאת גם אם ניתן היה להחשיבם מלכתחילה כהפרה יסודית של ההסכם.

65. לתוצאה המשפטית האמורה ניתן להגיע בשתי דרכים חליפיות. האחת, לפיה התנהגות הנתבע בקבלת הסכום הנוסף "הפכה" את ההפרה הנטענת של ההסכם להפרה שאינה יסודית ובהתאם להוראות סעיף 7(ב) לחוק התרופות ככל שהנתבע היה מבקש לבטל את ההסכם על בסיס טענותיו להצקה והטרדה היה עליו ליתן ארכה לתובע לתקן את ההפרה הנטענת, בדרך של הפסקת מעשי ההטרדה, ורק אם ההפרה לא הייתה מתוקנת רק אז היה הנתבע רשאי לבטל את ההסכם, ואולם לא כך פעל הנתבע והוא הודיע כאמור באופן חד צדדי על ביטול ההסכם ללא מתן אפשרות לתיקון ההפרה הנטענת.

בקשר זה אפנה לע"א 2825/87 אבו זייד נ' מקל (23.2.99) וכן ע"א 6891/16 סאלי פנשו נ' חנה שטרנשוס (23.11.17), פסקה 3 ).

66.השניה, כפי שנקבע לא אחת בפסיקה גם הפעלת זכות הביטול החוזית כפופה לעיקרון תום הלב, ובמקרים חריגים גם כאשר מדובר בהפרה יסודית של ההסכם הפעלת זכות הביטול עשויה להיחשב כפעולה חסרת תום לב.(ע"א 6319/05 קנדרה(ישראל) בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל (12.1.09) פסקה 9, ע"א 11054/05 יורם סגל נ' דניה סיבוס חברה לבנייה בע"מ (23.2.10) פסקה 13).

67.לעמדתי, המקרה שלפנינו נמנה עם אותם מקרים חריגים השוללים מהנפגע את זכות הביטול גם אם היה מדובר בהפרה יסודית של ההסכם.

ככל שסבר הנתבע כי מעשי ההצקה וההטרדה שבוצעו כלפיו עד לחודשים דצמבר 2020- ינואר 2021 מצדיקים את ביטול ההסכם, היה עליו לעמוד על זכות הביטול, והנתבע לא היה רשאי לקבל לידיו תשלום נוסף על חשבון ההסכם, לעשות בו שימוש לצרכיו בדרך של רכישת דירה חליפית ואח"כ "להיזכר" במעשים שבוצעו כנגדו ולטעון כי אלו מהווים הפרה יסודית של ההסכם.

68.התנהגות שכזו נגועה בחוסר תום לב מהותי ובהתאם אני קובע כי הודעת הביטול שנשלחה על ידי הנתבע ביום 2.2.21 מהווה שימוש חסר תום לב בזכות הביטול, והדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה שבמכתב הביטול ששלחה באת כח הנתבע (נספח "ו" לכתב התביעה), אין כל הצעה של הנתבע להשיב לידי התובע את הכספים ששולמו על ידו כמתחייב מהוראות סעיף 9 לחוק התרופות.

69. רק בכדי להסיר כל ספק, נבחן את השאלה האם עלה בכל זאת בידי הנתבע להצביע על מעשי הצקה והטרדה נוספים שאירעו לאחר מועד קבלת התשלום ועד למועד משלוח מכתב הביטול, דהיינו בסוף חודש ינואר 2021 או בסמוך לכך, אשר בהם יש אולי כדי להצדיק את ביטול ההסכם.

70.בענין זה טען הנתבע כי "בית המשפט חושב שהכל הסתיים בדצמבר אבל אני רוצה להראות שהיום היא מזמינה לי משטרות" (עמ' 22 לפר' ש' 13-14 ). לאור בקשת הנתבע ובאופן חריג אפשרתי לו להשמיע הקלטה שבה על פי טענתו נשמעת אמו של התובע כשהיא מזמינה משטרה לנכס, אלא שכפי שציינתי בפרוטוקול הדיון, לא הצלחתי לפענח את הדיבורים הנשמעים בהקלטה וככל שביקש הנתבע לבסס טענה כלשהי באמצעות ההקלטה היה עליו לפעול להגשתה באופן ראוי לבית המשפט, ומשבחר שלא לעשות כן, אינני יכול לייחס משקל כלשהו להקלטה.

71.למעט ההקלטה אליה התייחסתי, לא הובאה על ידי הנתבע ראיה כלשהי למעשים אחרים כלשהם של התובע שבוצעו לאחר מועד התשלום בחודש ינואר 2021, וכאמור לעיל גם כל יתר עדי הנתבע אישרו כי לא ביקרו בנכס לאחר חודש דצמבר 2020.

בהקשר זה אחזור ואדגיש כי לא מצאתי לייחס מהימנות רבה לאמירותיו הכוללניות של הנתבע, בדבר הפגיעה בו על ידי התובע בין היתר בדרך של הזמנת משטרה לנכס, אמירות שכאמור לא נתמכו בראיה כלשהי.

זאת ועוד, כפי שיפורט להלן מה שדווקא הוכח בבית המשפט היה כי המשטרה הגיעה לנכס בעקבות חשדות לפעילות עבריינית של גידול סמים שהתנהלה בנכס, חשדות שבעטים נעצר ונחקר גם הנתבע והכל ללא כל קשר לתובע או לאמו.

72.לפיכך אין לי אלא לקבוע כי לא הובאה בפני כל ראיה שיש בה כדי להצביע על מעשים של התובע שנעשו לאחר מועד קבלת התשלום על סך 450,000 ₪ ביום 21.1.21 אשר יכלו לשמש עילה לביטול ההסכם על ידי התובע וממילא הודעת הביטול שנשלחה על ידי הנתבע הייתה חסרת כל בסיס משפטי.

מגורי הנתבע בנכס והשימוש שנעשה בנכס החל מחודש ינואר 2021

73.לקראת סיום ורק מאחר והנתבע ובאת כוחו העלו טענות באשר למצבו הנפשי של הנתבע, אשר נגרם לטענתו עקב מעשי התובע ואמו, ואשר אינו מאפשר לו להשלים את ההסכם ולמסור את החזקה בו, אני נדרש להתייחס לשאלת מגורי הנתבע בנכס והשימוש שנעשה בנכס תוך כדי ההליך.

74.בענין זה טענה ב"כ הנתבע, במענה להצעה שהועלתה למסירת החזקה בנכס כנגד תשלום התמורה כי "אנחנו לא מוכנים למסירה כל כך מהירה הנתבע גר בנכס. אני מציעה לבית המשפט לראות כי הנתבע אכן גר בנכס. קרוב משפחתו של הנתבע גר ביחד עם הנתבע" (פר' הדיון מיום 13.6.21 עמ' 1 ש' 23-26).

75. אלא שבפועל התברר כי המצג שהוצג על ידי ב"כ הנתבע איננו משקף את המציאות. כאמור לעיל, העדה שרה יוחייב העידה כי הנתבע מתגורר כיום במקום אחר ואף הנתבע כשנשאל "איפה אתה גר מאז החתימה על ההסכם" השיב "איפה שטוב לי, אני הולך מפה לשם . זה לא צריך לעניין אף אחד" (עמ' 23 לפר' ש' 23-24 ), אם כי יצוין שהנתבע טען גם כי הוא מתגורר בנכס (שם, ש' 26).

76.זאת ועוד, הוכח ממסמכים רפואיים שצורפו להודעה שהגישה ב"כ הנתבע ביום 4.7.21 כי הנתבע אשר פנה למיון בטענות למצבו הנפשי הקשה עקב מעצרו למספר ימים, שאליו נתייחס להלן, טען בפני הרופא המטפל כי "הציג את כל החוזים והראה שהוא בפועל לא מתגורר בבית, אך הבלשים ומשטרת זבולון לא קיבלו את הדברים שאמר ועיכבו אותו לחקירה". אציין כי הנתבע ניסה לטעון בחקירתו הנגדית כי מאחר והיה על כדורים לא ידע מה הוא אומר לרופא, אך אינני מקבל "הסבר" זה של הנתבע, זאת נוכח הקביעות הברורות של הרופא אשר בדק את הנתבע ואבחן בין היתר :"דיבור ספונטני, לענין, בשטף ונפח תקינים, החשיבה מאורגנת...תובנה תקינה" .(עמ' 2 מסיכום רפואי מבית חולים רמב"ם מיום 29.6.21).

77.בהקשר זה אתייחס גם בתמצית למידע שהובא בפני בית המשפט על ידי התובע והמבוסס בעיקרו על מידע שהתקבל משכנים ומפרסומים בעיתונות שלפיו בוצעה פשיטה בנכס של המשטרה שבעקבותיה נעצרו מספר מעורבים ובכללם הנתבע בחשד כי בנכס הופעלה מעבדת סמים.

78.אינני נדרש לקבוע ממצאים כלשהם ביחס לעוצמת החשדות כנגד הנתבע, אך אני מוצא לנכון לציין כי מבקשות שהגיש הנתבע עצמו (ראו לדוגמא בקשה מיום 29.6.21) וממסמכים רפואיים שצורפו על ידי באת כוחו עלה כי הנתבע היה עצור יום אחד ושוחרר למעצר בית ל-7 ימים, במהלכם נחקר במשטרה.

79.אלא שלמרות שנראה בבירור כי הגעת המשטרה לנכס ופעולותיה כנגד הנתבע נבעו מחשד לביצוע עבירות פליליות בנכס, בכל זאת מצא הנתבע לנכון לנסות ולייחס במסגרת ההליך הנוכחי אחריות הן לחקירה והן למצוקה הנפשית שאליה נקלע הנתבע בעקבותיה, לתובע ואמו וזאת ללא כל בסיס ראייתי או משפטי.

כך ניסה הנתבע לטעון כאילו אימו של התובע עומדת מאחורי החקירה נגדו ולדבריו "היא חלק מהענין . היא הציקה לי . הביאה לי אנשים מרומניה שיאיימו עלי. פחדתי ממנה" (עמ' 20 לפר' ש' 36 ), אלא שלא מצאתי שמץ של ראיה לטענה זו ואין לי אלא לדחותה.

80.כך הם פני הדברים גם ביחס למצבו הנפשי אשר מונע ממנו לטענתו למלא אחר ההסכם. הנתבע טען כאמור בסעיף 63 לעיל כי התובע ואמו גרמו לו למצב נפשי קשה, ובתצהיר שהוגש על ידו ביום 4.7.21 אף נטען כי "עקב ההטרדות והזמנת המשטרות הנשנות והחוזרות הדרדר מצבי הנפשי", אלא שגם בענין זה לא הובאה כל ראיה של הנתבע לפנייה שלו לעזרה נפשית בשל מעשי התובע ואמו ולעומת זאת הוכח בפני כאמור ממסמכים רפואיים שונים, כי הנתבע עצמו טען מספר פעמים בפני גורמי רפואה, למצב נפשי קשה הנובע ממעצרו האמור וללא כל קשר לתובע או אמו.

אוסיף עוד ואציין כי הנתבע נטל חלק פעיל ביותר בישיבת ההוכחות שהתקיימה בתיק, ולא היה נראה לכל הפחות באופן חיצוני כי הנתבע שרוי בדיכאון עמוק או בדומה לכך כפי שנטען בהודעות שונות שהוגשו על ידי הנתבע ובאת כוחו.

81.סיכומו של דבר, לא מצאתי בסיס גם לטענותיו של הנתבע בדבר הקשים שלו למלא אחר הוראות ההסכם בשל מצבו הנפשי וחוסר יכולתו לפנות את הבית, זאת הן מחמת העובדה שהוכח בפני כי לנתבע מקום מגורים חליפי וכי קיים ספק גדול ביחס לשימוש שנעשה בנכס למגורים בעת האחרונה, ובנוסף הוכח כי מצבו הנפשי הנטען של הנתבע, אינו קשור למעשי התובע או אמו, זאת על פי דברי הנתבע עצמו בפני גורמים רפואיים שונים.

סיכום

82.לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי הוכח כי הודעת הביטול של ההסכם שנשלחה על ידי הנתבע ביום 02.02.21, הייתה חסרת כל הצדקה משפטית.

כמו כן אני קובע כי הוכח שהתובע מילא את חלקו בהסכם עד מועד הודעת הביטול ואף הסכים מראשית ההליך לשלם לנתבע את יתרת התמורה על פי ההסכם בכפוף לטענותיו בדבר זכאותו לפיצוי מוסכם ופיצוי בגין האיחור במסירת החזקה, כנגד מסירת החזקה בנכס.

83.בנוסף אני קובע, כי הוכח שהנתבע פעל בחוסר תום לב מהותי כלפי התובע וניסה לאלצו לשלם לו סכומים נוספים מעבר לתמורה שנקבעה בהסכם, ללא כל בסיס משפטי. כפי שפורט לעיל, מתמליל השיחה שהוגש עלה כי הנתבע דרש מהתובע להעמיד את סכום התמורה על הסך של 3 מיליון ₪ (תוספת של 750,000 ₪), ובדיון שהתקיים ביום 13.06.21 הנתבע אף דרש תוספת בסך של 1,100,000 ₪ להסכם (סעיף 13 לעיל), ולכל הדרישות הללו אין כאמור כל הצדקה עובדתית או משפטית.

84.בהתאם אני קובע כי הנתבע הפר את ההסכם בהפרה יסודית הן בעצם משלוח הודעת הביטול והן באי מסירת החזקה בנכס לתובע במועד שנקבע זאת במיוחד בנסיבות בהן הוכח כי התובע ביקש להשלים את העסקה והיה נכון כאמור לשלם את יתרת התמורה.

85.לפיכך, אני נותן בזאת צו אכיפה המורה לנתבע להשלים ולמלא את חלקו בהסכם המכר של הנכס הידוע כגוש 10421 חלקה 133 תת חלקה 20 ברחוב הערמונים 120 קרית ים (להלן-"הנכס"), ובהתאם אני מחייב את הנתבע במסירת החזקה בנכס לידי התובע, ובהשלמת המצאת האישורים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בנכס על שם התובע, זאת בכפוף לתשלום יתרת התמורה על פי ההסכם והכל בדרך שתפורט להלן.

התביעות הכספיות של התובע ושאלת ההוצאות

86.צו האכיפה שהוטל על ידי והמחייב את הנתבע במסירת החזקה לנכס מחייב במקביל את התובע לשלם את יתרת התמורה.

87.אלא שכפי שהוכח בפני, ככל שהתמורה תשולם לידי הנתבע בטרם תימסר על ידו בפועל החזקה בנכס לידי התובע, קיים חשש של ממש כי הנתבע ישמור את הכספים שקיבל בידיו וימנע ממסירת הנכס לתובע.

88.בהקשר זה אני מוצא לנכון לציין כי הנפגע הפגין לאורך ההליך זלזול במחויבותו להוראות ההסכם ואף להוראות הדין, וחלק מן התשובות שניתנו על ידו, התאפיינו "בעזות מצח" של ממש.

89.בהקשר זה אפנה לתמליל השיחה שבה התבטא הנתבע כלפי התובע ואמר "יש חוזה, תעשה עם החוזה מה שאתה רוצה, תנגב איתו" (עמ' 4 לתמליל ש' 10,11). כמו כן, בדיון שהתקיים ביום 13.06.21 התבטא הנתבע וטען "... יש פה הסכם של 10% אם אני אצטרך לספור אותם, אני עוד ארוויח כסף על הבית. אם אני צריך להפר את ההסכם, אני אפר אותו..." (עמ' 2 לפרוט' מיום 13.6.21 ש' 10-13).

90.יותר מכך, כשנשאל הנתבע על כך שהוא כרגע מחזיק בידיו סך של 1,350,000 ₪ מכספי התובע, הוא השיב "למה לא, חסר להם כסף" (הערה: בתמליל חסר סימן שאלה בסוף דבריו של הנתבע - ש.מ.). תשובה זו של הנתבע מפגיעה לעמדתי זלזול מהותי של הנתבע בזכויותיו של התובע לקבלת תמורה כנגד הכספים ששולמו על ידו ושבהם רכש הנתבע כאמור דירה חליפית.

91.לאור האמור, אני סבור כי הדרך בה יש לפעול היא בדרך של חיוב התובע בהפקדת יתרת התמורה, בסכום אליו אתייחס להלן, בקופת בית המשפט, ובחיוב הנתבע במסירת החזקה מיד לאחר קבלת האישור בדבר ביצוע ההפקדה.

92.ומכאן לשאלת הסכום שבה יש לחייב את התובע בקופת בית המשפט.

בעניין זה, דרש התובע לנכות מסכום התמורה את הפיצוי המוסכם בסך 225,000 ₪, וכן פיצוי נוסף בגין האיחור במסירת החזקה בסכום של 250 ₪ לכל יום איחור. בסיכומיו דרש התובע גם פיצוי בגין ירידת ערך של הנכס, לאור מצבו הפיזי בין היתר עקב פשיטת המשטרה על הנכס וניתוקו מחשמל.

93.אלא שלעמדתי, כל הטענות והתביעות הכספיות של התובע, אינן יכולות להתברר במסגרת ההליך הנוכחי ודינן להתברר בתביעה נפרדת שתוגש על ידי התובע, בבית משפט השלום בחיפה, זאת מהטעמים המצטברים כדלקמן:

ראשית, התובע עצמו הגיש בקשה לפיצול סעדים שבה טען בין היתר כי נזקיו המדויקים טרם גובשו וכי כל עוד לא הסתיים הדיון בתביעה באכיפת ההסכם, הוא לא יוכל לדעת את ההיקף המדויק של נזקיו.

לאור טיעונים אלה, ניתנה על ידי ביום 19.5.21 החלטה המתירה לתובע לפצל את סעדיו ולתבוע במועד מאוחר יותר את נזקיו הכספים. בהתאם גם לא נשמעו ראיות או טיעונים מטעם הצדדים בשאלת הנזקים הכספים והדיון התמקד בשאלת אכיפת ההסכם.

שנית, על אף הביקורת שנמתחה בפסקי דין שונים של בית המשפט העליון, עדיין עומדת על מכונה ההלכה שנקבעה בע"א 29/58 לוי נ' עקריש, פ"ד יב', 1457 (1958) ולפיה כאשר נתבעים שני סעדים האחד במקרקעין והשני כספי בסכום המצוי בסמכותו של בית משפט השלום, גם כאשר שני הסעדים נובעים מאותו הסכם, עדיין נדרש התובע בהתאם ל- "כלל פיצול הסעדים" לפצל את תביעתו, ולהגיש לבית המשפט המחוזי את תביעתו בענייני המקרקעין ואת תביעתו הכספית לבית משפט השלום (ראו, רע"א 5391/19 ברק בן שלמה נ' אורן גלעד (06.10.19), פסקה 11).

94.הדברים נכונים למקרה שלפנינו שבו סכום התביעות הכספיות המקסימלי הנתבע על ידי התובע מצוי בסמכות בית משפט השלום, ובהתאם על התובע להגיש תובענה מתאימה לערכאה המתאימה ולא ניתן לאשר לתובע בשלב זה לקזז מסכום יתרת התמורה את תביעותיו הכספיות במלואן או בחלקן.

95.שונים הם פני הדברים ביחס לשאלת הוצאות המשפט ובעניין זה אקדים ואדגיש כי במקרה שלפנינו אני סבור כי יש מקום לפסיקת הוצאות בסכום של 40,000 ש"ח זאת לאור התנהלותו הדיונית של הנתבע, והשימוש לרעה שנעשה על ידו בהליכי בית המשפט.

96.ראשית אציין כי כבר בדיון שנערך ביום 13.6.21 הפניתי את תשומת לב הנתבע לספק המשפטי הקיים בשאלה האם הפעולות המיוחסות על ידו לאימו של התובע, מהוות הפרה יסודית של ההסכם המצדיקה את ביטולו על ידי הנתבע. אלא שפנייתי זו לנתבע נפלה על "אזנים ערלות", והנתבע בחר לאלץ את התובע לנהל הליך מלא לרבות שמיעת ראיות והגשת סיכומים.

97.בנוסף, נדרשו התובע ובאת כוחו להשקעת מאמצים מרובים בהתמודדות הן עם ניסיונות הנתבע לדחות את הדיונים שנקבעו בתיק (אפנה בעניין זה להחלטות שניתנו על ידי בין התאריכים 19-31.5.21 ושעניינם היה בקשת הנתבע לדחיית ישיבה שנקבעה ליום 01.06.21), והן עם ההתפתחויות המדאיגות שאירעו בנכס לאחר שהמשטרה פשטה עליו בשל החשד לקיומה של מעבדת סמים הפועלת בו (אפנה בעניין זה לבקשות השונות שהוגשו על ידי התובע החל מיום 29.06.21).

98.סוף דבר, לאור כל האמור, אני מורה כדלקמן:

98.1בהמשך לצו האכיפה שניתן בסעיף 85 לעיל, אני מורה לתובע להפקיד בקופת בית המשפט עד ליום 30.11.21 סך של 860,000 ₪, המהווה את יתרת התמורה על פי ההסכם, בניכוי סכום ההוצאות שנפסק לעיל.

ב"כ התובע תמציא לב"כ הנתבע אישור בדבר הפקדת יתרת התמורה לא יאוחר מיום 02.12.21.

98.2 אני מחייב את הנתבע למסור לתובע את החזקה בנכס כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ לא יאוחר מיום 15.12.21, ביחד עם יתרת המסמכים הנדרשים לצורך השלמת העברת הזכויות בנכס על שם התובע, זאת בכפוף כאמור להפקדת יתרת התמורה על ידי התובע.

98.3עם מסירת החזקה בנכס לידי התובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, הנתבע יהיה זכאי לקבל לידיו את יתרת התמורה שהופקדה בקופת בית המשפט על פי בקשה שתוגש על ידו, זאת ככל שלא תינתן החלטה אחרת בתביעה הכספית שתוגש ככל שתוגש על ידי התובע.

98.4התובע זכאי להגיש פסיקתא לחתימתי במידת הצורך.

ניתן היום, י"א כסלו תשפ"ב, 15 נובמבר 2021, בהעדר הצדדים.