אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ת"א 27326-11-12 ח'לאילי ואח' נ' מדינת ישראל ואח'

ת"א 27326-11-12 ח'לאילי ואח' נ' מדינת ישראל ואח'

תאריך פרסום : 15/02/2016 | גרסת הדפסה
ת"א
בית המשפט המחוזי חיפה
27326-11-12
09/02/2016
בפני השופט:
רון סוקול

- נגד -
תובעים:
1. סעיד מוחמד חלאילי
2. מחמוד מוחמד חלאילי
3. מוחמד עבדאלסלאם מוחמד חלאילי

עו"ד אבו רייא
נתבעים:
1. מדינת ישראל
2. קרן קיימת לישראל

עו"ד ס' בוקובצקי מפרקליטות מחוז חיפה - אזרחי
פסק דין
 

 

1.תביעה לפיצויים בעקבות הפקעת מקרקעין על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשיעור הפיצויים להם זכאים התובעים על פי סעיף 13 לפקודה.

רקע

2. המנוח מוחמד עבד סאלח חלאילי ז"ל (להלן: "המנוח מוחמד") והמנוחה אמנה סאלח חלאילי ז"ל (להלן: "המנוחה אמנה") היו בעלי הזכויות בחלקה הידועה כחלקה 32 בגוש 19046 בשטח של 15,417 מ"ר, המצויה מערבית לכרמיאל ודרומית לכביש 85 (להלן: "המקרקעין"). המנוח מוחמד היה בעל 4/5 מהזכויות במקרקעין ואילו המנוחה אמנה הייתה בעלת 1/5 מהזכויות בהם. התובעים 1-2 הם בניו של המנוח מוחמד ואילו התובע 3 הוא נכדו, והם גם אחייניה של המנוחה אמנה. שלושת התובעים הם היורשים על פי דין של המנוחים, בחלקים שווים ביניהם (צווי הירושה של המנוחים צורפו כנספח ב' לתביעה).

3.ביום 19.3.1976 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 2206 הודעה על כוונה לרכוש את המקרקעין האמורים לצרכי ציבור, בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 (להלן: "פקודת הרכישה") (נספח 1 לכתב ההגנה). המקרקעין נרשמו על שם מדינת ישראל בהתאם לסעיף 19 לפקודה בי"פ מס' 2956 מיום 1.9.1983 (להלן: "ההפקעה"). ביום 29.10.1991 המקרקעין הועברו בעסקת חליפין לקרן הקיימת לישראל. במועד ההפקעה ייעוד המקרקעין על פי תכנית המתאר המנדטורית החלה בגליל RP/50/42 הוא ייעוד חקלאי – Agricultural Zone (תכנית זו להלן: "התכנית המנדטורית").

4.ביום 14.11.2012 הגישו התובעים את התביעה בתיק זה. בתביעתם עתרו התובעים לביטול ההפקעה והשבת המקרקעין לבעלותם, בטענה כי ביצוע עסקת החליפין בין הנתבעות שולל את תום לבה של הנתבעת 1 בביצוע ההפקעה ואף אינו בגדר "מטרה ציבורית" לצרכי הפקעה. לחילופין טענו התובעים כי הינם זכאים לפיצויים בגין ההפקעה, בהתאם לסעיפים 12 ו- 13 לפקודת הרכישה.

במהלך הדיונים בתיק הגיעו הצדדים להסכמות, לפיהן התובעים חזרו בהם מתביעתם להשבת המקרקעין לבעלותם והמחלוקת היחידה שנותרה לדיון עניינה גובה הפיצוי בגין ההפקעה.

נוסיף ונציין כי ביום 4.1.2015 ניתן פסק דין חלקי בתביעה, הנותן תוקף להסכם בין הצדדים בדבר תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת, בסך כולל של 682,800 ₪. נותרה אפוא לדיון שאלת יתרת הפיצויים להם זכאים התובעים בגין ההפקעה האמורה, אם בכלל.

 

עיקרי המחלוקת

5.הצדדים חלוקים כיצד יש לקבוע את שווי המקרקעין בכל שנה, בהערכת שווי המקרקעין לצורך פיצוי על פי החלופה של סעיף 13 לפקודה – אבדן דמי חכירה. בעניין זה קיימת מחלוקת בין הצדדים בנוגע לרמת הפיתוח בסביבת המקרקעין, וכן בנוגע למצבם התכנוני של המקרקעין והאפשרויות שהיו לבנות עליהם בתי מגורים. כתוצאה מכל אלו חלוקים הצדדים גם בשאלה מהן עסקאות ההשוואה הרלבנטיות להערכת שווי המקרקעין במקרה הנדון. כן חלוקים הם בנוגע לשיעור דמי החכירה שאבדו לתובעים בכל שנה.

6.התובעים, לאחר חזרתם מעתירתם להשבת הבעלות במקרקעין, הגישו חוות דעת שמאית מטעמם מיום 18.2.2014 ערוכה על ידי מר זועבי איאד, וביום 25.6.2014 הגישו חוות דעת מתוקנת שלו (ת/4). בחוות דעתו העריך השמאי את שווי המקרקעין בכל שנה על פי שווי השוק. השמאי ציין כי הגורמים והשיקולים אותם הביא בחשבון כוללים בין היתר את מיקום המקרקעין בסביבה אטרקטיבית ביחס לכפרים הסמוכים; רמת הפיתוח בסביבה, לרבות קיום גישה למקרקעין; המצב התכנוני של המקרקעין, שהם בייעוד חקלאי עם אופציה להקמת בית מגורים אחד; רמת המחירים למקרקעין דומים בנטרול השפעתם של שיקולים זרים. השמאי הדגיש כי העסקאות בסמוך לתאריך הקובע היו מושפעות מהמצב הכללי ששרר אז, תקופה של התקוממות עממית, ולכן התחשב בסקר שוק שביצע. לדבריו האזור בו היו המקרקעין שימש בתקופה שסמוכה להפקעה כציר מסחרי חשוב שחיבר בין צפת ורמת הגולן במזרח לעכו במערב, ולכן קצב ההתפתחות היה מואץ. עוד ציין מר זועבי כי בקביעת שווי המקרקעין הוא נעזר בסקר שוק שערך, בפסיקות של בתי המשפט, בהערכות מיסוי מקרקעין ובחוות דעת של שמאים מכריעים.

בהתאם להערכת השמאי זועבי, שווי מ"ר קרקע חקלאית בסביבה הקרובה במועד הקובע היה כ- 60 ל"י. השמאי קבע כי הערכת דמי החכירה בכל שנה תיעשה לפי 6% משווי החלקה, וזאת החל משנת 1986 בלבד, מאחר והסכומים בגין השנים הקודמות הינם זניחים. השמאי מר זועבי התייחס בחוות דעתו רק ל- 4/5 מהחלקה (מאחר וכנראה טעה והתעלם מחלקם של התובעים בירושת אמנה) והעריך את זכויותיהם בסך של 1,700,000 ₪, נכון לסוף שנת 2013. לחוות דעתו צירף מר זועבי נספח א', בו מפורטות עסקאות השוואה ששימשו אותו בהערכותיו. בהתאם שווי החלקה כולה (5/5) הינו לפי הערכתו 2,125,000 ₪.

7.הנתבעות הגישו מטעמן את חוות דעתו של השמאי מר יצחק רוגובין מיום 24.6.2014. בחוות דעתו העריך מר רוגובין את שווי המקרקעין ליום ההפקעה לפי שיטת ההשוואה בסך של 107,919 ל"י, נכון למועד הקובע, על בסיס 7,000 ל"י לדונם (כלומר 7 ל"י למ"ר). בחוות דעתו הבהיר כי ביסס את שומתו על עקרונות אשר כללו בין היתר, את מיקומם של המקרקעין בתחום חטיבת קרקע ריקה שמרביתה לא מעובדת; את מיקומם מדרום לכביש 85 המהווה חיץ גיאוגרפי ובמרחק של כ- 1.3 ק"מ מגבול השטח הבנוי של הכפר מג'ד אלכרום. לצורך הכנת חוות דעתו נעזר מר רוגובין בין היתר בפסיקות בתי המשפט וכן בחוות דעתו של פרופ' ברוך קיפניס בנושא "היבטים תכנוניים-גיאוגרפיים על התמורות שחלו בכפר הערבי בישראל [במיקוד מבט לגליל] משנות ה- 50 ועד מחצית שנות ה- 70 – רקע לדיון בתביעות על פיצויים בגין הפקעות קרקע בתחום ה'אזור החקלאי' בתכנית RP/50/42 ". מר רוגובין נדרש לעסקאות השוואה שנערכו בקרקע בייעוד חקלאי בלבד, ללא ציפיות שהן ספקולטיביות לדבריו. את הערכתו את הפיצוי הוא חישב לפי 5% משווי המקרקעין בכל שנה, משנת 1986 ואילך ועד לשנת 2013, כפי שעושה רשות מקרקעי ישראל בעסקאותיה המהוות את עיקר עסקאות החכירה לקרקע חקלאית בישראל. סך הכל העריך מר רוגובין את שווי הפיצוי לתובעים בגין אבדן דמי החכירה בסך של 682,800 ₪. סכום זה שולם כאמור לתובעים כסכום שאינו שנוי במחלוקת ועל כן לטענת הנתבעות יש לדחות את התביעה.

נציין כי לחוות דעתו צירף מר רוגובין בין היתר תיאור המקרקעין בידי מר ש' תענך, שמאי משרד המשפטים, מביקור שלו במקום מיום 11.7.1976, דהיינו בסמוך למועד הקובע (נספח ד').

דיון והכרעה

8.כפי שיפורט להלן הגעתי למסקנה כי יש להעדיף את הערכות השווי של המומחה מטעם הנתבעות ועל כן יש לחשב את הפיצוי המגיע לתובעים על פי הערכותיו, בכפוף לתיקונים שיפורטו. את הדיון אתחיל במספר הערות כלליות על פיצויי הפקעה.

פיצויי הפקעה

9.נקודת המוצא בדיון בתביעה לפיצויי הפקעה הינה כי מי שנפגע עקב הפעולה התכנונית, זכאי לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הפיצוי לא נועד להיטיב את מצבו מחד ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך (ע"א 499/87 בטאט נ' "קרתא" חברה לפיתוח מרכז ירושלים, פ"ד מד(1) 105 (1989); ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים, פ"ד מט(1) 625 (1995); ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (19.11.2007); ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012); ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (14.5.2012)).

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ