עמרה נ' אביתר

תביעה לביטול הסכם למכר דירה.

כתבי הטענות וההליכים

1. התובע (להלן: עמרה) עתר למתן פס"ד המורה על ביטול הסכם המכר מיום 4.6.12 (להלן: הסכם המכר). לפי הסכם זה, עמרה מכר את מלוא זכויותיו בדירה הידועה כחלקה 2/6, גוש 12760 בקרית אתא (להלן: הדירה) לנתבע (להלן: אביתר).

    

   עמרה גם ביקש להורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של אביתר בעקבות הסכם מכר זה.

    

2. בתביעה נטען, כי בשנת 2010 עמרה החליט לרכוש את הדירה מאת קבלן ושמו יצחק פדידה (להלן: פדידה). לאחר ניהול מו"מ הוסכם כי עמרה ישלם תמורת הדירה סך של 1.5 מיליון ₪. לשם מימון רכישת הדירה, עמרה פנה לחברו באותם הימים שהינו אביתר וביקש את עזרתו; האחרון נחלץ לעזרת עמרה והילווה לו סך של חצי מיליון ₪ (להלן: ההלוואה), ובעקבות כך נחתם הסכם מתאים ביום 5.5.10 (להלן: הסכם ההלוואה). היתרה בסך של מיליון ₪ עמרה השלים באמצעות נטילת הלוואה מבנק המובטחת בדירה (להלן: הלוואת המשכנתא). הסכם הרכישה נחתם, בין עמרה לפדידה, ביום 6.5.10 (להלן: הסכם הרכישה).

    

3. עוד נטען, כי ימים ספורים לאחר מכן אביתר גילה רצון לשכור את הדירה מאת עמרה. הצדדים שוחחו והגיעו להבנות לפיהן תמורת תשלום בסך של 5,000 ₪ כדמי שכירות חודשיים, דירה זו תושכר לאביתר ואף נחתם הסכם שכירות בין הצדדים ביום 18.5.10 (להלן: הסכם השכירות).

    

4. כאמור בתאריך 4.6.12 נחתם הסכם המכר. בהסכם זה עמרה הביע הסכמתו למכירת הדירה לאביתר תמורת תשלום סך של 1,630,000 ₪. לעניין תשלום התמורה הוסכם כי תנוכה ההלוואה אשר לא הוחזרה ועמדה באותם הימים על סך 530,000 ₪, כן אביתר הוא שיפרע את יתרת הלוואת המשכנתא בסך 990,000 ₪, וזאת תוך 30 ימים מחתימת הסכם המכר.

    

   בהקשר זה ולמען שלימות התמונה אציין, כי מעיון בהסכם המכר מסתבר כי נוסף לסילוק הלוואת המשכנתא וניכוי ההלוואה, אביתר אף התחייב לשלם לעמרה סכום נוסף בשני תשלומים; הראשון בסך 40,000 ₪ שבהתאם לסע' 3.1 להסכם המכר ישולם במעמד החתימה; והשני בסך 70,000 ₪ כפי סע' 3.4 לאותו ההסכם יועבר לידי עמרה בפרק זמן של 45 יום ממועד החתימה.

    

5. עמרה מדגיש בתביעתו כי למרות חלוף שנים מאז כריתת הסכם המכר אביתר לא טרח לסלק את יתרת הלוואת המשכנתא הרובצת על הדירה ובכך הוא הפר הסכם זה יסודית. לא זו אף זו, חרף הפרה זו אביתר הגדיל והחל פועל בחוסר תום לב להעברת מלוא הזכויות על שמו באמצעות יפוי כח בלתי חוזר שניתן במעמד החתימה על הסכם המכר לעו"ד שמעון צח (להלן: עו"ד צח), אשר ייצג את שניהם בעריכת הסכם המכר.

    

6. זו הייתה תמצית הנטען בתביעתו של עמרה, כאשר מנגד אביתר אוחז בהגנתו בגרסה עובדתית שונה. אביתר טען בכתב ההגנה, כי כל תכליתה של תביעה זו ליתן משקל נגד לתביעה כספית אותה יזם כנגד עמרה ואשר הוגשה זה מכר לביהמ"ש השלום (ת.א 12296-08-16).

    

7. אביתר הדגיש, כי הגרסה עליה סומך ואותה הציג עמרה בתצהירו הינה גרסה הרחוקה מהאמת. כפי גרסתו, הוא ואשתו הם אלה שהחליטו לרכוש את הדירה והם שניהלו מו"מ עם פדידה והגיעו אתו להסכמות לרכישת הדירה. משום שבאותה התקופה הבנק לא אשר לשניהם הלוואת משכנתא, אזי אביתר שתף את חברו עמרה בקשיו. האחרון הציע לאביתר להיוועץ עם עו"ד צח שמייצג את עמרה בעניינים אחרים. וכך היה, שניהם, אביתר ועמרה, התייצבו במשרדו של עו"ד צח ואביתר שטח בפניו את הקשיים בהם הוא ניתקל בגיוס מלוא התמורה לרכישת הדירה. אביתר גם הסביר כי באותה הישיבה עו"ד צח הגה רעיון לפיו, עמרה יתקשר במקום אביתר עם פדידה לרכישת הדירה, והתמורה תמומן בסכום שנמצא ברשות אביתר בסך חצי מיליון ₪ (סכום ההלוואה), כן היתרה במשכנתא אותה יטול עמרה מהבנק. בתשלומי הלוואת המשכנתא השוטפים ישא אביתר באמצעות העברת סכום חודשי לידי עמרה . לכשיתאפשר בידי אביתר לגייס את יתרת הלוואת המשכנתא או ליטול הלוואת משכנתא חלופית, הזכויות בדירה ירשמו על שמו.

    

8. הצדדים קידמו את הרעיון, תחילה נחתם הסכם הלוואה שבגדרו כביכול אביתר הלווה לעמרה חצי מיליון ₪. בהמשך, נחתם הסכם הרכישה בין פדידה לעמרה, האחרון אף קיבל הלוואה המובטחת בשעבוד הדירה בסך מיליון ₪, אותה העביר לפדידה. כן נערך בין הצדדים הסכם פיקטיבי נוסף שהינו הסכם השכירות אשר כל מטרתו הינה הבטחת תשלומי הלוואת המשכנתא השוטפים לעמרה, שכאמור נטל הלוואה זו . בהמשך, ביום 4.6.12, כפי שהצדדים הסכימו מקודם, נערך הסכם המכר שאף הוא למראית עין, וכל מטרתו רישום הזכויות על שם אביתר עם פירעון יתרת הלוואת המשכנתא, זכויות שהן בבעלותו מלכתחילה.

    

9. אביתר גם הרחיב באשר להמשך ההתפתחויות שלגישתו עומדות ביסוד הגשת תביעה זו . לימים, שני הצדדים שהינם חברים החלו משתפים פעולה גם עסקית במסגרת חברה ליבוא ושיווק צעצועים. לאחר מכן אביתר הסתבך פלילית, הוגש נגדו כתב אישום בגין עבירות מס והוא נידון לריצוי מאסר בפועל. אביתר שנקלע למצוקה, פנה לחברו והסכים להפקיד בידיו את העסק המשותף אך ביקשו לדאוג לכך כי תשלומי הלוואת המשכנתא השוטפים ישולמו כסדרם. למרות הבטחת עמרה הדבר לא נעשה, ואביתר הוא שדאג באמצעות שליחים לסלק את הפיגורים. עוד טען אביתר, כי לאחר שחרורו נודע לו כי עמרה מעל גם באימון שניתן בו בהעבירו סחורתם המשותפת לחברה פרטית שבשליטת עמרה ואשתו, ובעקבות כך אביתר ואחרים הגישו תביעה כנגד עמרה לתשלום סך כ-1.7 מיליון ₪, זאת ביום 4.8.16.

    

10. בצד התביעה עמרה גם הגיש בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על אביתר מלהשלים את העסקה ברישום. בדיון בבקשה זו שהתקיים ביום 16.1.17, הסתבר כי עוד לפני הגשת התביעה, אשר הוגשה ביום 11.1.17, אביתר פרע את יתרת הלוואת המשכנתא (לערך ביום 25.12.16), המשכנתא בוטלה ואף עו"ד צח שהחזיק ביפוי כח בלתי חוזר מאת עמרה החל, ויש להניח השלים, העברת הזכויות בדירה לשמו של אביתר. או אז, בדיון זה משנודע לעמרה כי אביתר כן דאג לתשלום יתרת הלוואת המשכנתא אזי חל מפנה בעמדתו. בדיון זה עמרה הדגיש באמצעות ב"כ כי אביתר הפר את ההסכם משלא השלים את היתרה ונותר חייב סך של 70,000 ש"ח (עמ' 3, ש' 1 ו-26); כן השתמע מדבריו שהוא מלין על האיחור בסילוק הלוואת המשכנתא שבעיניו מהווה הפרה להסכם.

     

11. לעניין הסעד הזמני הצדדים הגיעו לידי הבנות, כן משנראה כי סיכויי הפשרה הינם נמוכים, קבעתי ישיבה לשמיעת ראיות הצדדים וגם הוריתי להם להגיש את תצהירי עדיהם.

     

12. עמרה הגיש אך את תצהירו, ואילו אביתר הגיש את תצהירו, תצהיר רעייתו ,הגב' תרצה אביתר (להלן: תרצה) וגם זה של הקבלן פדידה כן הזמין את עו"ד צח כעד מטעמו.

     

13. בדיון מיום 9.3.17 כל העדים התייצבו ונחקרו נגדית, ובסופו ניתנה הוראה להגשת סיכומים בכתב.

     

    תמצית סיכומי הצדדים

     

14. בסיכומיו עמרה סקר את העדויות, עמד על הרקע העובדתי שבעיניו משקף את ההתרחשויות, וטען כי כל החוזים שנחתמו בין הצדדים הינם כשרים ומשקפים את רצונם האמיתי. נטען, כי גרסתו של אביתר סותרת חזיתית הסכמים עליהם הוא חתום, ואותם הוא מנסה לסתור בטענות החסרות כל יסוד.

     

15. עמרה מזכיר כי בדיון שהתקיים בבקשה למתן צו מניעה אביתר טען כי שלם את הסך של 70,000 ₪ במזומן לידיו זאת במשרדו של עו"ד צח, טענה ממנה ניסוג בהמשך ואין היא מתיישבת עם גרסתו. גם הסביר, במסגרת ההליך הפלילי שנוהל נגד אביתר הוגשה בקשה לחילוט הדירה. בהליך זה עמרה ואביתר טענו כי הדירה עדיין בבעלותו של עמרה משום שחלק ניכר מהתחייבויות אביתר, לרבות פירעון הלוואת המשכנתא, לא קוימו. עמדה זו התקבלה דבר המקים מעשה בית דין או השתק שיפוטי. עמרה מסביר כי גרסת אביתר אינה נכונה, סותרת עדותו האמינה של עו"ד צח שתמך בדברי עמרה, גם אינה הגיונית; הרי לא מתקבל על הדעת שהוא יטול הלוואה בסך מיליון ₪ לשם רכישת הדירה לאביתר ועוד ללא אף בטוחה , גם אם באותם הימים שררו בין השניים יחסי חברות אף אמיצה.

     

16. עמרה מודה בסע' 32 לסיכומיו כי ההסכמים עליהם חתמו הצדדים הינם מבחינתו לא פחות מאשר "מציאה", אך הוסיף כי בכך אין כל פסול. הודגש כי אביתר הוא שהפר את ההסכם, בכך שלא שלם את התשלום המאוחר בסך 70,000 ₪, גם לא התשלום בסך 40,000 ₪, שהיה מחובתו לשלם במעמד חתימת הסכם המכר וגם לא יתרת הלוואת המשכנתא תוך 30 יום מהחתימה על הסכם המכר, כפי שנקבע בהסכם זה.

     

17. מנגד, אביתר הזכיר בסיכומיו את דבריו של פדידה שאשר כי הקשר לרבות ניהול המו"מ לרכישת הדירה היה עם אביתר ואשתו וללא אף מעורבות מצדו של עמרה, כאשר חלקו של עמרה התמצה בחתימה על הסכם הרכישה והעברת סכום הלוואת המשכנתא שקיבל מהבנק לפדידה. אביתר טוען כי הוכח שהוא שנשא בתשלום המסים בגין שתי העסקאות, זו עם פדידה וגם בגין הסכם המכר ואף עם קבלת הדירה לחזקתו הוא ואשתו השקיעו סכומי עתק בשדרוגה. נוסף לכל אלה, הוסבר כי ראיות לכך שעסקינן בהסכמים למראית עין היא העובדה שההלוואה אותה כביכול הלווה לעמרה לא הוחזרה; העובדה שדאג להחזר התשלומים השוטפים של הלוואת המשכנתא; לכך שבמהלך חקירתו עמרה לא ידע לתאר את הדירה, את שם השכן ועוד פרטים בסיסיים.; כן הודאתו של עמרה כי תביעה זו הוגשה כתגובה לתביעה הכספית אותה יזם אביתר נגדו. כל העובדות האלו שהוכחו לא מתיישבות עם גרסת עמרה ומוכיחות את שלו.

     

18. אביתר גם טען, כי עסקינן בהסכמים למראית עין כאשר ביום חתימת הסכם המכר היה ברור ונהיר לשני הצדדים כי אביתר הינו הבעלים האמיתי של הדירה. לגישת אביתר, עמדת עמרה רחוקה מהאמת ואין היא מתיישבת עם ההיגיון, ומכאן יש להורות על דחיית התביעה.

     

    ההפרות  וביטול הסכם המכר

     

19. עמרה בגישה כי אביתר הפר את ההסכם והוא מצביע על שתי הפרות יסודיות . הראשונה, האיחור הניכר בסילוק יתרת הלוואת המשכנתא; השניה, אי תשלום סך 110,000 ₪ (40,000 ₪ עם חתימת הסכם המכר, ו-70,000 ₪ 45 ימים לאחר מכן).

     

20. אף שגרסתו של עמרה מנותקת לחלוטין מהאמת, דבר שאליו אתייחס בפירוט בהמשך הדברים; עם זאת אציין כי גם לו זו הייתה הגרסה שהוכחה וכי אכן עסקינן בהפרות יסודיות, עדיין המסקנה הינה דחית התביעה, להלן אנמק.

     

21. כידוע לנפגע עקב הפרה יסודית לחוזה קנויה , בין היתר, זכות הביטול אותה ניתן להוציא אל הפועל באמצעות מתן הודעה תוך זמן סביר למפר, זאת מכח סע' 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק החוזים תרופות). ההודעה אודות ביטול הסכם המכר בעקבות ההפרות הנטענות הינה תנאי הכרחי למימוש זכות הביטול (גבריאלה שלו ויהודה ארד, דיני חוזים-התרופות, תשס"ט, עמ' 637; להלן "שלו"). חרף משקלה של הודעת הביטול שהינה בבחינת דרישת סף לכינונה של זכות הביטול, הודעה זו משוחררת מכל מגבלה פורמאלית או צורנית. היא אפשרית בכתב, בע"פ, בהתנהגות ובלבד שהיא מבטאת רצון ברור וחד משמעי, (ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533, 545; ראו גם ע"א 277/89 צ'אם מוצרי מזון ישראל בע"מ נ' טעמיקו בע"מ וערעור שכנגד, פ"ד מו (3) 288, 285; ע"א 294/92 חיה דרוקר ואח' נ' אהרון אליאסיאן ואח', פ"ד מ"ז (3) 23, 28).

     

22. עמרה טען, כי פנה לאביתר והתריע בע"פ אודות הפרותיו להסכם המכר, אולם לבד מדבריו הכללים עמרה לא הציג אף ראיה תומכת. אין חובה שההודעה תהיה בכתב, אולם אין לפרש גישה גמישה זו כמשחררת את עמרה מנטלי ההוכחה הרובצים לפתחו והמחייבים כי עמרה יציג תשתית ראייתית משכנעת אודות משלוח או העברת הודעת הביטול. אין להסתפק בדבריו הכלליים של עמרה גם משום שבהקשר זה עסקינן בעדות יחידה של בעל דין שאין בצידה נימוקים מיוחדים שיטו את הכף לאימוצה; גם מהטעם שנוכח הזמן הרב שחלף מאז, מספר שנים, לא מתקבל על הדעת שעמרה אחרי פניותיו הנטענות הרבות בע"פ להן לא שעה אביתר (סע' 27 לתצהיר עמרה) עדיין יבחר שלא לשלוח ולו מכתב אחד לא לאביתר וגם לא לב"כ המשותף.

     

    לא זו אף זו, עמרה עצמו לא מציין בתצהירו כי הייתה הודעת ביטול חדה ומפורשת שהופנתה בע"פ לאביתר. כל אשר טען עמרה בהקשר זה היו דבריו שקיבלו ביטוי בסע' 38 לתצהירו שבגדרו הסביר כי לאחר שכל פניותיו לאביתר לתשלום מלוא התמורה וסילוק הלוואת המשכנתא לא נענו אזי:

     

    " גמרתי אומר והחלטתי לבטל את העסקה ועל כן פניתי לעו"ד שמעון צח בכתב ביום ה-07.08.16 וביקשתי ממנו לא לעשות שום שימוש ביפוי הכח לשם העברת הזכויות בדירה משום שהעסקה מבוטלת".

     

    הוא עמרה שמוסר כי רק באותו שלב גמר אומר בדעתו לבטל את הסכם המכר, כך שמובן שלא ניתן להתייחס אל בפניותיו הנטענות הקודמות לאביתר, באם היו כאלה, כאל הודעת ביטול.

     

23. גם מכתבו זה (נ/3) עמרה לא הפנה לאביתר שהוא לגישתו המפר של ההסכם, אלא דווקא לעו"ד צח, ובו כותב עמרה בזו הלשון:

     

    "לכבוד עו"ד שמעון צח

    אני מבקש ממך להפסיק כל פעולה של עברת [כך במקור, א.ב] הדירה בקרית-אתא רח' דהגויה 15 מהשם שלי לשם של יצחק אביתר לא לעשות כל שום דבר ושום שימוש ביפוי-כח שאני עשיתי חתימה. אני מגיש תביעה נגדו על חוב שמגיע לי ואני יעשה עיקול לבית וגם יש לי צ'יקים שהוא לא שלם וחזרו הצ'קים וגם על הצ'קים עושה תביעה"

     

    מכתב זה רחוק מהודעת ביטול ממספר טעמים. הראשון, המכתב לא נשלח לאביתר, אין כל ערובה לכך כי הגיע לידיעתו וגם ספק גדול אם עמרה בעריכת ומסירת מכתב זה למשרדו של עו"ד צח כיוון לכך כי המכתב יועבר לאביתר. השני, במכתב זה עמרה לא אמר דבר וחצי דבר לעניין רצונו לבטל את הסכם המכר. למקרא המכתב דווקא מסתברת האפשרות ההפוכה לפיה עמרה מבקש עיכוב העברת הזכויות בדירה כדי להותיר אותה כבטוחה לחובותיו של אביתר כלפיו שעל גבייתם הוא עומד; היינו, כפי גישתו נותרה באותו שלב יתרה לזכותו שהוא עומד על קבלתה, דבר שהינו אפשרי בקיום החיובים ההדדיים כפי הסכם המכר. השלישי, הוא עמרה שענה לשאלתי כי את המכתב המציא לעו"ד צח מיד לאחר שקיבל את התביעה הכספית אותה הגיש נגדו אביתר, ואשר כי הינו תגובה למעשיו של אביתר (עמ' 14, ש' 24-29). לדבריו אלה יש ליחס משקל רב ולטעמי בכוחם להעיד על חוסר תום ליבו, שכן בנסיבות בהן נערך המכתב גם אם הכוונה מאחוריו ביטול הסכם המכר, נראה כי עמרה מנצל את זכות הביטול לרעה (שלו, עמ' 668). דבריו אלה של עמרה גם חותרים תחת טענתו לקיומה של כוונה מצידו באותם הימים לבטל את הסכם המכר; או למצער מהווים נדבך חשוב ואף מרכזי במסקנתי כי פניו של עמרה עצמו לא היו מועדות לביטול ההסכם. הרביעי, הזמן הרב שחלף מאז אותן הפרות נטענות ועד לכתיבת מכתב זה הינו הרבה מעבר לזמן סביר (יותר מארבע שנים מכינונן של העילות הנטענות); אותו יש לפרש בנסיבות כויתור על ברירת הביטול או למצער כמתן אורכה שלא הוגבלה בזמן לקיום החיובים (ע"א 7398/00 עו"ד גולדברג, כונס נכסים נ' ועד הנאמנים לנכסי הווקף המוסלמי בתל-אביב-יפו פ"ד נז(6) 730, 744; ראו גם "שלו" עמ' 657). גם כפי הגישה המקלה לפיה יש לפרש את השיהוי כמתן אורכה, עמרה אינו רשאי לבטל את הסכם המכר אלא לאחר מתן הודעה חדשה תוך הגבלת האורכה בזמן סביר כדי ליתן לאביתר הזדמנות הוגנת לקיים אחר החיובים שכנטען הופרו ( ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר חברה לבניין בע"מ פ"ד נב(1) 210, 223, להלן עניין "רונן").

     

24. לעיל התייחסתי למכתב עליו סומך עמרה ומסקנתי כי אין להתייחס למכתב זה כהודעת ביטול. כפי שהקדמתי הפסיקה גילתה גישה גמישה לעניין צורת ההודעה, אף נקבע כי תביעה משפטית עשויה להיחשב כהודעת ביטול, (ע"א 7938/08 היאל מונסנגו ואח' נ' מוריס מכביאן, סע' 18 והאסמכתאות שם [11.8.11, פורסם במאגרים]). עם זאת, אני סבור כי במקרה זה למרות שעמרה גילה את דעתו מפורשות בכתב התביעה לעניין רצונו בביטול הסכם המכר, אין לראות בכתב התביעה כמקיים אחר הודעת הביטול.

     

25. בתובענה אותה הגיש עמרה הוא טען להפרה אחת ויחידה שהינה אי סילוק הלוואת המשכנתא ע"י אביתר, ולא הזכיר ולו ברמז את טענתו המאוחרת לפיה אביתר גם לא העביר לידיו את התשלומים. לאחר הגשת כתב התביעה משעמרה גילה כי חוב המשכנתא נפרע במלואו הוא ראה להתלות בהפרה הנוספת הנטענת לעניין אותם התשלומים, אולם:" בשורה של פסקי דין נקבע בבית משפט זה כי משנימק הנפגע את הודעת הביטול, אין הוא רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו המנומקת, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה "( עניין "רונן", עמ' 224). הווה אומר, ניתן לראות בכתב התביעה כהודעת ביטול מנומקת כאשר עמרה כבול לנימוקים שהובאו בגוף התובענה באשר לביטול הסכם המכר. בין נימוקים אלה, כפי שציינתי מקודם, אין זכר לאי עמידה בתשלומים ועמרה לא טען וממילא לא הוכיח כי שלח הודעת ביטול נוספת או חדשה הסומכת על הפרה נטענת זאת.

     

26. עמרה טען בתביעתו כי ביטולו להסכם נעשה משום שאביתר לא עמד בהתחייבותו העיקרית ואשר היא כיסוי הלוואת המשכנתא. בעניין זה אין מחלוקת בין הצדדים כי כשלושה שבועות לפני הגשת התביעה אביתר כן קיים אחר התחייבות זו ובפועל השעבוד הוסר וחובו של עמרה לבנק המלווה שולם במלואו. במצב דברים זה, מהנימוקים שהבאתי מקודם לעניין ההמתנה משך שנים אותה יש לפרש במקרה זה לכל הפחות כמתן אורכה כל עוד אביתר הוא הנושא בהחזר החודשי (בעניין זה ארחיב בהמשך); חוסר תום הלב שדבק בהתנהלות עמרה וניצולו לזכות זו לרעה, וגם משום ההלכה לפיה :" נראה כי בדרך-כלל, כאשר ידע הנפגע על הפרת החוזה זמן מספיק קודם לתיקון ההפרה, לא יוכל הוא לבטל את החוזה לאחר שההפרה תוקנה – גם אם הייתה זו הפרה יסודית – ובלבד שאין האיחור עולה כדי אי-קיום (השוו ד' קציר תרופות בשל הפרת חוזה (כרך א) [17], בעמ' 79-80). ברור, שאם נתן הנפגע למפר ארכה – אם מכיוון שהארכה הינה תנאי למימוש זכות הביטול ואם מכל סיבה אחרת – לא יוכל הנפגע לבטל את החוזה, אם רופאה ההפרה בטרם תמה הארכה. אולם לדעתי גם אם לא ניתנה ארכה מפורשת, הרי שמשהתמהמה הנפגע ובינתיים תוקנה ההפרה, לא יהיה בכוחו, ברוב המקרים, לבטל את החוזה. במקרה כזה עומדת לנפגע תרופת הפיצויים לבדה." ( עניין "רונן" עמ' 224).

     

    ושוב, בענייננו הפרה זו תוקנה במלואה מבלי שנגרם נזק כלשהו לעמרה אשר לא שלם ולו אגורה שחוקה אחת מכיסו בגין הלוואה זו כפי שאפרט בהמשך. במצב דברים זה היתלותו של עמרה באיחור בסילוק יתרת הלוואת המשכנתא הינה חסרת תום לב ודי בכך כדי להדוף טענתו זו :"במסגרת השיקולים הנבחנים עת נשקלת שאלת תום-הלב בביטול חוזה יש לבחון גם אם תוקנה ההפרה על-ידי המפר טרם הפעלת זכות הביטול. תיקון שכזה, בהתחשב במכלול הנסיבות, עשוי להפוך את השימוש בזכות הביטול לשימוש המנוגד לחובת תום-הלב" (ע"א 1368/02 צמנטכל ב.קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נז(1) 516, 524).

     

27. כפי ששוכנעתי לו אביתר לא יזם הגשת התביעה הכספית כנגד עמרה, סביר להניח כי הליך זה לא היה נולד. עמרה ראה להגיש תביעה זו, כך אני משוכנע, כתגובה ומשקל נגד לתביעתו של אביתר. לאחר קבלת התביעה הכספית עמרה נזכר בהסכם ובתנאיו והגיש את תביעתו שכל תכליתה פגיעה באביתר באמצעות ביטול ההסכם וחסימת דרכו בהעברת הזכויות בדירה על שמו. זו התנהלות הנגועה בחוסר תום לב ואף מקרה מובהק של ניצול האפשרות לביטול ההסכם שלא לתכלית לה נועדה, אלא כאמצעי לחץ פסול על אביתר לשם השגת הישגים או ויתורים מצד אביתר בתביעה הכספים.

     

28. מסקנותיי ודבריי שלעיל מובילים לדחיית התביעה; אולם אשר "הפיח חיים" בתביעה הוא לא אחר מאשר אביתר עצמו. הוא טען לא אחת:

     

    "אני מסביר לך פעם שלישית שכל ההסכמים האלה לא הסכמים. גם את ה-70,000 ₪ לא הייתי צריך לשלם כי הסיכום בינינו ידוע מראש, יש את ההסכמים למעלה ויש את ההסכמים למטה. הבית שלי מלכתחילה על מה אני צריך לשלם אז הוא לא קיבל את הכסף וישב בשקט." (עמ; 25, ש' 10-11).

     

    ההסכמים כולם הינם פיקציה, הסכמים למראית עין. זו טענתו של אביתר וממנה לא ניתן להתעלם משום שנראה לכאורה כי היא מגשימה במידה רבה את הסעד העיקרי המבוקש בכתב התביעה. הסעד לו מייחל עמרה הוא בטלות הסכם המכר וכל פעולה משפטית שנעשתה מכוחו. אמנם עמרה טען לבטלות ההסכם מפאת הפרתו, אך בפועל קבלת טענת אביתר תביא לבטלות הסכם המכר אף מעיקרא בהתאם לקבוע בסע' 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, [להלן: חוק החוזים])

     

29. מכאן אין מנוס מבחינת טענתו של אביתר והשלכותיה על מערכת היחסים שבין הצדדים והתוצאה הראויה בנסיבות.

     

     

     

    חוזה למראית עין

     

30. אין חולק בין הצדדים כי כל ההסכמים עליהם עמדתי לעיל נערכו ונחתמו, המחלוקת המרכזית סבה סביב טענת ההגנה כי ההסכמים הינם למראית עין, ובפועל קיים הסכם סמוי אחר שבגדרו נפגשו רצונות הצדדים ואשר משקף את אומד דעתם.

     

31. על פני הדברים נראה כי טענת ההגנה בה אוחז אביתר שההסכמים הינם למראית לעין לא משרתת את ענייננו; הרי קבלת גרסתו תוביל בהכרח לקביעה כי הסכם זה, שעל בטלותו עומד עמרה, הוא בטל מעיקרא. עם זאת, לאימוץ עמדת אביתר השלכות לעניין קיומו של הסכם סמוי, כפי שארחיב בהמשך הדברים. טענה זו כן מקדמת את עניינו של אביתר, ומכאן נטלי הראיה והשכנוע בהוכחתה רובצים לפתחו.

     

    לא זו אף זו, נקבע לא אחת כי קביעת העובדות אודות חוזה למראית עין וקיומו של חוזה סמוי הינה תוצר של בחינה עובדתית המוכרעת על יסוד מכלול הראיות וביניהן הנסיבתיות (ע"א 4305/10 מזל אילן נ' יוסף לוי, סע' 30 בחו"ד של כב' השופט פוגלמן [9.5.12, פורסם במאגרים], (להלן: עניין מזל אילן), כאשר הנטל להוכיח כי ההסכם נכרת למראית עין ומאחוריו קיים הסכם אחר מוסווה הינו מנת חלקו של הטוען, (ע"א 8567/02 גליק נ' מיוסט, פ"ד נז (6) 514, 525; ע"א 6295/95 בוחסירה נ' בוחסירה, פ"ד 259, 262; ע"א 7497/07 רינגלר נ' לינדאור , פסקה 11 [22.2.10, פורסם במאגרים]).

     

    בהקשר זה ולפני שאגש לעובי הקורה, חשוב גם להזכיר כי כפי שנקבע בפסיקה ניתן להוכיח חוזה למראית עין וגם פרטיו של ההסכם הסמוי בראיות בע"פ זאת למרות הכלל הקבוע בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני; שכן עסקינן בטענה היורדת לשורשו של המסמך ולא מכוונת לסתור אך את תוכנו; הגם שבמקרה זה לא נשמעה מפי עמרה אף התנגדות, (ע"א 1570/92 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' פרופ' צבי ציגלר, מט(1) 369, 390 והאסמכתאות שם; ראו גם ע"א 4997/92 יאסר צביח נ' מוסא צביח , פ"ד נ(2) 525, 526). למרות האמור, אמות המידה להוכחת טענה זו הינן מחמירות ומחייבות הנחת תשתית ראייתית סגולית; כך שהרמת הנטלים הרובצים לפתחו של הטוען, ובענייננו אביתר, הינה אפשרית באמצעות הצגת ראיות בעלות עוצמה, (ע"א 359/79 אלחניי נ' רפאל, פ"ד לה(1) 701, 711; ע"א 3728/08 חזן נ' חזן, פסקה 31 [3.2.11, פורסם במאגרים]).

     

     

     

    העובדות

32. הסכם רכישת הדירה מפדידה לעמרה נחתם ביום 6.5.10, ולו קדם מן הסתם מו"מ בו גיבשו הצדדים את תנאי העסקה. עמרה מוסר בסע' 3 לתצהירו כי בשלב זה חלקו של אביתר התמצה בכך שהביא לידיעתו את העובדה כי הדירה מוצעת למכירה, כן הדגיש :" אך בזאת תם כל קשר שבין אביתר ובין הדירה".

     

    עמרה לא דייק בדבריו אלה , וזאת אני אומר בלשון המעטה. כזכור מטעמו של אביתר גם התייצב והעיד פדידה, אשר היה הקבלן שבנה ומכר את הדירה. עד זה הוא נטול כל אינטרס בסכסוך זה, הינו אובייקטיבי לחלוטין, בעדותו ניכר כי מסר את האמת הידועה לו כהוויתה והתרשמותי ממנו הינה חיובית ביותר. הן בתצהירו והן בעדותו בפניי פדידה חזר והדגיש מפורשות: " כל ההתנהלות של כל רכישת הדירה התבצעה מול אביתר ורעיתו תרצה" (עמ' 8, ש' 23), דבר המתיישב עם עדותו של אביתר וסותר גרסת עמרה.

     

    דברים אלה עמרה הכחיש מכל וכל, וטען רבות כי הוא ולא אחר אשר רכש דירה זו כהשקעה. כל זאת טען עמרה בלהט, למרות שהוא לא ידע לתאר את הדירה אותה כטענתו רכש (עמ' 16, ש' 30), גם לא למסור פרטי השכן המתגורר בצמידות לדירה זו (עמ' 17, ש' 11)

     

    עמרה, כזכור חתום על תצהיר, ובסע' 5 לתצהירו מציין כי את סכום ההלוואה (על סך חצי מיליון ₪) הוא קיבל לידיו מאת אביתר והעבירו לפדידה. עניין זה הובא בתצהירו כדי להפריך את טענתו של אביתר כי הוא זה ששלם את הסכום לידי פדידה כחלק מהסיכום ביניהם. גם עניין זה זכור לפדידה וזכור לו היטב :"זה לא נכון, מי שנתן לי את הכסף זה אביתר. בעת החתימה על ההסכם" (עמ' 8, ש'26).

     

    עמרה מסר כי רכש את הדירה כהשקעה (סע' 3 לתצהיר), כן אשר בסיכומיו כי עסקינן במציאה משום :"כל העסקה הזו יצא לי לקנות ללא שאני משקיע שקל וזה התאים לי" (עמ' 13, ש' 2). לפדידה הסבר אחר אשר תואם לחלוטין לדברי אביתר. גם בעניין זה היה לפדידה מה לומר משזכר תוכן שיחתו עם אביתר :" כפי שהסביר לי שיש לו בעיה לקבל משכנתא מהבנק ולכן מביא איש מטעמו שירשום את הדירה על שמו והם מסתדרים ביניהם לגבי הפרוצדורה כיצד משלמים את המשכנתא"(עמ' 8, ש' 27-28). דברים זהים גם מסרה תרצה כי לאביתר לא אושרה משכנתא, והיא לא יכלה ליטול אחת על שמה משום שבאותם הימים לא עבדה (עמ' 21, ש' 30), כן חזרה ואמרה רבות :" אני יודעת שיוסי [עמרה, א.ב] לקח בשבילנו את המשכנתא"(עמ' 22, ש' 31).

     

    עניין נוסף ולא פחות חשוב לגביו התייחס פדידה בעדותו הינו השיפורים שנעשו בדירה לאחר רכישתה. בעניין זה הן אביתר וגם תרצה מסרו מפורשות כי השקיעו סכומים ניכרים בשדרוג הדירה אותם אמדה תרצה בהשקעה המתקרבת ל-300 אלף ₪ (עמ' 20, ש' 31). פדידה אשר כי הזוג אביתר אכן השקיעו סכום משמעותי בשינויים שנעשו בדירה ואף הוסיף :"קשה לי להאמין ששוכר ישלם את זה בתמורה לשכירות. זו דעתי האישית. מדובר בעשרות אלפי שקלים ואפילו מעבר לכך"(עמ' 9, ש' 31-32).

     

    אני שותף למסקנתו זו של פדידה, גם משום שאביתר לא זכה ולו להנחה בדמי השכירות שעפ"י הנטען התחייב בתשלומם. עמרה היה שאשר כי לא נעשתה הפחתה או הנחה כלשהן כנגד השקעה זו, ואשר כי אביתר אפילו לא דרש ולא הציע ניכוי, קיזוז או התחשבות בגין ההשקעה בדירה (עמ' 16, ש' 22). עסקינן בהשקעה של עשרות אלפי שקלים, ואפילו בהתאם לדברי תרצה מאות אלפי שקלים, ללא שאביתר או מי מטעמו ולו ביקשו להתחשבן עם עמרה בגין השקעה זו. גם לעניין זה בפי עמרה הסבר אשר רחוק מלהיות משכנע. הוא מסר כי זו הייתה בחירתו של אביתר שלא היה מוכן להתגורר בשכירות בדירה שנבנתה לפי סטנדרט של קבלן בניין (סע' 12 לתצהיר); הסבר שבעיני אינו הגיוני ואותו איני מקבל.

     

    לאחר החתימה על הסכם הרכישה, הוא דווח כדין ונשלחה לעמרה דרישה לתשלום מס רכישה. אביתר טען לאורך כל הדרך כי עמרה לא שלם מכיסו ולו אגורה אחת וכי גם במיסים אלה הוא נשא פעמים; בפעם הראשונה בעקבות הסכם הרכישה והשניה לאחר הדיווח על הסכם המכר, (עמ' 27, ש' 18-22). המעניין הוא שדווקא באשר לתשלום מסי הרכישה עמרה מסר גרסה הקרובה לאמת. עת נשאל לעניין זה עמרה לא שלל את האפשרות שאביתר היה מי ששילם מכיסו את מס הרכישה בגין הסכם הרכישה (מפדידה לעמרה) ומסביר זאת בכך שאין הדבר זכור לו (עמ' 19, ש' 17), אך הוא בהחלט לא שולל את האפשרות כי אביתר היה שנשא בתשלום מסים אלה בשנת 2010 למרות שכפי טענתו והרשום בהסכם הרכישה, הרוכש הוא עצמו ולא אחר (עמ', 17, ש' 10).

     

33. ועוד, הצדדים חתמו על שני הסכמים נוספים, הסכם ההלוואה וגם הסכם השכירות.

     

    הסכם ההלוואה- בהסכם זה שנחתם ביום 5.5.10 ובגדרו כביכול עמרה לווה מאת אביתר חצי מיליון ₪, הצדדים מציינים כי כבר הגיעו לידי הסכמות לפיהן הדירה תושכר לאביתר (פסקה 4 לרישא); כאשר דמי השכירות יעמדו בשנה הראשונה על סך 5,000 ₪, ולאחר מכן על סך 6,000 ₪ (סע' 5.1). עוד הוסכם כי הלוואה זו תוחזר עד 31.12.10 (סע' 3.1); ובאם לא אזי תשא ריבית חריגה הנהוגה בבנק בל"ל בצירוף 9% (סע' 4.1), זאת נוסף לפיצוי מוסכם בסך 5,000 $ (סע' 6.1).

     

    הסכם השכירות-הסכם זה נחתם ביום 18.5.17. ובו צוין כי תקופת השכירות הינה למשך 60 חודשים (סע' 3), ובתום תקופה זו לעוד 60 חודשים (סע' 4.ז.1), היינו למשך 10 שנים. בהסכם זה נקבעו דמי השכירות לשנה הראשונה כפי שצויין בהסכם ההלוואה, אולם לאחר מכן על סך 5,500 ₪; עוד הודגש כי איחור בתשלום העולה על 10 ימים מהווה הפרה יסודית ויביא לפינוי מידי ( סע' 4). בהסכם צויין כי דמי השכירות לחודש הראשון שולמו במעמד החתימה , וגם נמסרו 11 המחאות דחויות להשלמת דמי השכירות לשנת השכירות הראשונה (סע' 4.ו). ההסכם הוא מקיף ובגדרו הצדדים או מנסח ההסכם לא פסחו גם לא על הפקדת שטר ביטחון על סך 50,000 ₪, החתום ע"י אביתר, בידי עו"ד צח להבטחת חיובי אביתר כלפי עמרה (סע' 11.א); שגם התחייב, בין היתר, שלא לעשות כל שינוי בדירה או בסביבתה ללא הסכמתו של עמרה בכתב (סע' 14).

     

    ההלוואה לא הוחזרה במועדה ושוב הצדדים התכנסו במשרדו של עו"ד צח ביום 7.1.11 והפעם חתמו על נספח להסכם ההלוואה (נ/1). בנספח זה אביתר הסכים להאריך את המועד להחזרת ההלוואה עד 30.5.12, לא עמד על תשלום ריבית הפיגורים, לא על קבלת הפיצוי המוסכם והסתפק בריבית נמוכה בשיעור 3%. והעיקר שבנספח זה הצדדים כבר גבשו מתווה העסקה העתידית להעברת הזכויות בדירה מעמרה לאביתר. בסע' 4 למסמך זה כתוב כי היה וההלוואה לא תוחזר, אזי אביתר ירכוש את הדירה מאת עמרה בסך 1,630,000 ₪ בקיזוז סכום ההלוואה הכולל ריבית בסך 530,000 ₪.

     

34. לא בכדי עמדתי על עיקר תוכן הסכם ההלוואה והשכירות, בהמשך אציג התנהלות הצדדים המאוחרת להסכמים שברובה סוטה מהמתווה שקיבל ביטוי בהסכמים אלה.

     

    בעניין זה אתחיל בדמי השכירות ותשלומם. מסתבר כי דמי השכירות מעולם לא שולמו, זאת מאשר עמרה עצמו בדבריו בפניי (עמ' 17, ש' 19-25). בהזדמנות אחרת עמרה כן העיד שלעיתים קבל המחאות מאביתר בגין דמי השכירות ומוסיף בזו הלשון:" והייתי לוקח את השיקים ומשלם את המשכנתא " (עמ' 18, ש' 6).

     

    מדבריו של עמרה ניתן לסכם כי דמי השכירות ברובן לא שולמו והשיקים שכן נמסרו לידיו הועברו לבנק לסילוק תשלומי הלוואת המשכנתא. הוא עמרה עצמו שכורך בין השיקים שניתנו לידיו כביכול בגין דמי השכירות לבין תשלום הלוואת המשכנתא (עמ' 14, ש' 9) ובכך הוא מאושש את גרסתו של אביתר כי כל תשלום בכסות של דמי שכירות יועד אך ורק להחזר החודשי של הלוואת המשכנתא.

     

    לא זו אף זו, למרות שעמרה טען רבות כי אביתר גם הפר את הסכם השכירות משלא טרח לשלם את רוב דמי השכירות, אלא שעמרה לא הציג ולו בדל של ראיה לכך שהייתה אי פעם פניה בכתב לאביתר, התראה או ולו תזכורת לתשלום אותם דמי שכירות, ואף אשר כי הדבר לא נעשה (עמ' 18, ש' 27).

     

    הדבר נכון גם לעניין תשלומי הלוואת המשכנתא. עמרה מסר פרטים נוספים שלהם חשיבות בענייננו. הוא טען לא אחת כי אביתר לא אמר אמת משטען כי לרוב הוא שדאג לתשלום השוטף של הלוואת המשכנתא . עמרה טען וחזר והעיד "אני שילמתי את המשכנתא" (עמ' 17, ש' 25). מיד לאחר מכן נשאל איך נעשה התשלום? ולשאלה זו ענה כי הגיע לסניף הבנק ושלם באמצעות שוברי תשלום מיוחדים (עמ' 17, ש' 28-29). השאלה המתחייבת ואשר הופנתה לעמרה הינה היכן שוברים אלה ? וזו הייתה תשובתו:

     

    "היה לי תיק שהייתי שם את השוברים מסודר הכל, יום אחד נסעתי לרמאללה וגנבו לי את כל התיק ויש לי אישורים של המשטרה שגנבו לי את התיק. היה לי תיק שהייתי שם את המסמכים עם הדברים האישיים שלי וגנבו לי ברמאללה את כל התיק"(עמ' 18, ש' 1-3).

     

    זו הייתה תשובתו של עמרה, את השוברים כולם גנבו ברמאללה, ואישור משטרה הוא לא הגיש.

     

    מהראיות שהובאו בפניי ניתן לסכם, כי אביתר לרוב לא שלם דבר לידי עמרה. באם ניתנו המחאות לעמרה, האחרון דאג להעבירן לבנק על חשבון הלוואת המשכנתא. אביתר טען כי הוא שדאג לתשלום החודשי של הלוואת המשכנתא, דבר שזכה לחיזוק מובהק בעדותו של עמרה שקשר מפורשות בין הסכומים או השיקים שקיבל מאביתר להלוואה זו.

     

35. כפי גישת עמרה, הוא שנושא בתשלומי הלוואת המשכנתא השוטפים; אביתר לא משלם דמי שכירות, עשה שינויים יסודיים בדירה ללא שקיבל את אישור עמרה בכתב כפי הסכם השכירות. עמרה גם מוסיף כי רצה להתרחק מאביתר משום מעורבותו בפלילים באותם הימים, כך כפי טענת עמרה (עמ' 14, ש' 9). למרות כל אלה לא ראה לדרוש או לתבוע פינוי הדירה אלא הוא מחליט למכור את הדירה לאביתר באותו מחיר מוסכם שקיבל ביטוי בנספח הסכם ההלוואה כשהוא "מוחל" על דמי השכירות לשנים, על התשלומים שהעביר מכיסו לבנק המלווה ולא עשה שימוש בשטר הביטחון שכפי הסכם השכירות על אביתר להפקיד בידי ב"כ המשותף. תהיות אלו הצגתי במהלך הדיון בפני עמרה וביקשתי את התייחסותו. בתשובתו לא רק שלא הבהיר או הסביר, אלא תשובתו לא הייתה לעניין ובחלקה גם אינה מובנת ( עמ' 14, ש' 15-20).

     

36. נוסף לסתירות, חוסר ההיגיון והתהיות שעלו מגרסתו של עמרה, הרי התנהלותו נגועה במחדל משמעותי. עמרה העיד כי אשתו מעורה בכל הפרטים. כפי שהסביר בפניי הייתה מעורבת ברכישת הדירה ואיתה הוא התייעץ (עמ' 12 ש' 32; עמ' 13 ש' 1) והיא הייתה גם צד להסכם ההלוואה; למרות זאת וחרף חשיבות הידוע לה הוא בחר לוותר על עדותה, דבר האמור דרשני. אמנם אין במחדל זה לבדו כדי להפריך את גרסת עמרה ולהעדיף את זו של אביתר, אך בהחלט הוא מוסיף נופך ותומך במסקנתי כי אשר נצמד לאמת היה אביתר, ואילו גרסת עמרה משוללת יסוד.

     

37. נסכם את האמור לעיל:

    • אשר ניהל מו"מ עם פדידה לרכישת הדירה היה אביתר ללא אף מעורבות מצידו של עמרה.

    • עמרה לא ידע לתאר את הדירה גם לא למסור כל פרט באשר לשכן שדירתו צמודה לדירה.

    • כפי דברי אביתר ותרצה גם פדידה אשר, ולו אני מאמין, כי התבקש ע"י אביתר שהקונה יהיה עמרה משום שבקשת אביתר ואשתו תרצה לקבלת הלוואת משכנתא לא אושרה.

    • אביתר הוא שהעביר את התשלום הראשון בסך חצי מיליון ₪ לידי פדידה.

       

    • הזוג אביתר השקיע סכומים ניכרים בשדרוג הדירה ללא שקיבלו הסכמתו גם לא בכתב של עמרה ככתוב בהסכם השכירות, ולא זכו לאף הנחה בדמי השכירות שכפי גרסת עמרה מחובתם לשלם.

    • הוכח כי אשר שלם את מס הרכישה בגין הסכם הרכישה (פדידה לעמרה) היה אביתר, למרות שבהתאם להסכם זה הקונה היה עמרה.

    • רק חצי שנה לאחר הסכם הרכישה (ביום 7.1.11) נחתם נספח ההלוואה ובו גילו שני הצדדים כוונתם להעביר את הזכויות בדירה לאביתר. סמיכות זמנים זו אף היא מחזקת את עמדת אביתר.

    • למרות שההלוואה לא הוחזרה במועדה אביתר כביכול ויתר בנספח זה על הריבית כשיעור הריבית החריגה בבל"ל בתוספת 9% ועל הפיצוי המוסכם.

    • אביתר לא שלם דמי שכירות לעמרה במשך לפחות כשנתיים עד להתקשרות בהסכם המכר, ללא שעמרה התריע אודות הפרה נטענת זו.

    • למרות שדמי השכירות לא שולמו עד להסכם המכר (סך העולה על מאה אלף ₪), עמרה גם לא דרש פינוי אביתר, לא עמד על קבלתם ואף לא עשה שימוש בשטר הביטחון על סך 50,000 ₪, שכפי הכתוב בהסכם השכירות הופקד ביד עו"ד צח.

    • הסתבר כי אביתר היה שנשא בהחזרים החודשיים של הלוואת המשכנתא, עוד מתחילת הדרך.

    • ארבע שנים חלפו מאז ההפרות עליהן סומך עמרה כיום בהליך זה, עד אשר ראה לפנות לעו"ד צח במכתבו מיום 7.8.16 (נ/3). תקופה ארוכה זו אף היא מחזקת את עמדת אביתר.

    • עמרה הודה כי מכתבו מיום 7.8.16 (נ/3), הינו תגובה לתביעה הכספית אותה הגיש אביתר נגדו. ימים ספורים בלבד לאחר קבלת כתב התביעה הכספית עמרה נזכר בהסכם המכר ובתנאיו.

    • למרות שעמרה מסר כי אשתו הייתה מעורבת בכל ההתקשרויות ועל אף שהינה צד להסכם ההלוואה, הוא בחר שלא להזמינה לעדות

    • הרושם שהותיר פדידיה, אביתר ותרצה הינו חיובי. התרשמותי הינה כי עדים אלה מסרו את האמת במלואה ללא כחל או שרק. הדבר שונה באשר לעמרה שעדותו היתה מפותלת, מניפולטיבית וניכר כי עיוות את האמת והתכחש לעובדות.

       

38. ושוב, אני ער לנטל המוטל לפתחו של אביתר בהוכחת גרסתו, אך מסקנתי זו לא מושתת אך על דבריו בלבד. תימוכין לגרסת אביתר ניתן למצוא בהתנהלות והתנהגות הצדדים משך שנים, בעדות עמרה עצמו המשופעת בסתירות ותהיות עליהן הצבעתי לעיל וגם בהתרשמותי החיובית מעדותו של אביתר, תרצה ובמיוחד של פדידה; והשלילית מאוד מזו של עמרה.

     

39. כזכור עמרה טען בסיכומיו כי עדותו של עו"ד צח מתיישבת ומחזקת את דבריו. בעניין זה איני רואה צורך להרחיב מפאת הזהירות המתחייבת בקביעת המהימנות באשר לעד שאינו צד להליך. אסתפק בכך שאני לא מייחס משקל לעדות זו ואפנה לדברי אביתר :" סמכתי על שמעון צח שהוא מגן עלי והוא אמר לי כל הזמן אתה מוגן בייפוי כוח בלתי חוזר"(עמ' 26, ש' 20-21).

     

    למרות בקשתו המפורשת של עמרה במכתבו לעו"ד צח עליו עמדתי לעיל (נ/3), האחרון כן עשה שימוש ביפוי הכח הבלתי חוזר להעברת הזכויות בדירה על שמו של אביתר לאחר שהחוב לבנק המלווה שולם במלואו. זאת עשה עו"ד צח גם למרות שבסע' 3.1 להסכם המכר אותו הוא ניסח כתוב :" יפוי כוח זה לא יופעל אלא לאחר תשלום מלוא התמורה ע"י הקונה בהתאם לתנאי חוזה זה", כן חרף ידיעתו כי קיימות מחלוקות בין הצדדים (עמ' 5, ש' 19), ולכל הפחות באשר לסך 70,000 ₪ הוא, כפי שמסר, לא ידע אם סכום זה שולם בפועל (עמ' 2, ש' 21). פעולות אלו ובנסיבות שנעשו לאחר התגלעות הסכסוך נוסף להתרשמותי, מסבירות את עמדתי לעניין עדותו של עו"ד צח וגם מהוות תימוכין לעמדת אביתר.

     

    במסקנתי זו לא נעלם מעיני המוצג נ/2. המדובר בצילום של שיק על סך 40,000 ₪ אותו משך אביתר לפקודת עמרה ביום החתימה על הסכם המכר, כאשר על צילום זה מתנוססת חתימת עמרה המאשר קבלת המחאה זו בגין התשלום הראשון וכחלק מהתמורה המוסכמת. המעניין ששני הצדדים לא התייחסו בתצהיריהם לשיק זה וכנראה לא זכרו את קיומו, עד אשר נשלף ע"י עו"ד צח במסגרת עדותו. או אז, עמרה כדרכו הכחיש קבלת שיק זה ומסר הסברים שהמעט שניתן לומר לגביהם כי אינם מובנים גם לא הגיוניים (עמ' 13, ש' 14-24); גם בהקשר זה ועל אף העובדה שראיה זו מערערת את גרסת עמרה, אביתר נותר נאמן לעמדתו וחזר והדגיש כי שיק זה בפועל לא הועבר לעמרה, וגם שיק זה כל תפקידו הינו חיזוק לעסקת המכר הפיקטיבית בלבד (עמ' 24, ש' 14-19), ולו כפי שהקדמתי אני מאמין.

     

40. עמרה טען כי אין התאמה בין התשלום בגין דמי השכירות להחזר החודשי בגין הלוואת המשכנתא שעמד על סך כ-3,600 ₪. לגישתו הדבר מערער את עמדת אביתר. דעתי שונה, ואני מקבל את הסברי אביתר כי לא נעשתה התאמה משום שמלכתחילה, לבד מהחודשים הראשונים, הוסכם כי אביתר הוא שישא ישירות בתשלומי הלוואת המשכנתא השוטפים (עמ' 23, ש' 27-29), וכך היה בפועל.

     

41. עמרה לא הסתפק בכך וטען להשתקים, מעשה בית דין והשתק שיפוטי. עמרה כיוון בטיעון זה לבקשה אותה יזם ואשר הוגשה במסגרת ההליך הפלילי שנוהל נגד אביתר (מ"ת 2246-08-13). בהליך זה עמרה טען כי אין לעקל או לחלט את הדירה משום שהתמורה המוסכמת לא שולמה במלואה, טענה שהתקבלה.

     

42. לעניין מעשה בית דין סביר להניח כי כוונת עמרה לענף של השתק פלוגתא. ככלל קביעות בהליך פלילי לא מקימות השתק פלוגתא בהליך אזרחי מאוחר (ע"א 3580/06 עזבון המנוח חגי יוסף ז"ל ואח' נ' מדינת ישראל, פסקה 95 [פורסם במאגרים, 21.3.11]), הגם שטענה זו לא נטענה בהזדמנות הראשונה. מעבר לכך, גם בהנחה כי כל יסודותיו של כלל זה מתקיימים, לא מצאתי סתירה בין הטיעון שהועלה והתקבל בהליך הפלילי לגרסת אביתר בהליך כאן. בהליך הפלילי נטען כי הלוואת המשכנתא עדיין קיימת ומשלא שולמה במלואה אזי אביתר לא קיים אחר כל התחייבויותיו, דבר שגם מתיישב עם הסכם המכר אולם גם עם ההסכם הסמוי לו טען אביתר בהליך זה.

     

43. באשר להשתק השיפוטי ובהנחה כי טענה בהליך פלילי שהתקבלה עשויה לכבול את יד הטוען בהליך אזרחי ועוד כטענה התקפית דבר המוטל בספק גדול (ע"א 4170/14 אילן כהן נ' יהודה (אריק) כהן, פסקה 10 [פורסם במאגרים, 14.1.16]), הרי כפי שנקבע :" בעל דין שטען טענה בהליך אחד וטענתו התקבלה, מושתק מלהתכחש לטענתו גם בהליך נגד יריב אחר (שבעניינו לא נוצר מעשה-בית-דין) ולטעון טענה הפוכה" (ע"א 513/89 Interlego נ' Exin-Lines, פ"ד מח(4) 133, 194; ראו גם רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ ואח' נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ; ע"א 4337/07 מוזס אוריאל נ' מדינת ישראל ואח' [פורסמו במאגרים]). הטוען בהליך הפלילי היה לא אחר מאשר עמרה עצמו. עמרה לא יכול להיתלות בהצלחתו בהליך הפלילי כדי לחסום את דרכו של אביתר בהליך אזרחי מאוחר; הגם שבהליך הפלילי שניהם דגלו באותה העמדה שהתקבלה. נוסף לכך, כפי שהקדמתי, לא מצאתי סתירה בין הנטען בהליך הפלילי לעמדת אביתר כאן.

     

44. לאחר שהשאלה העובדתית התבהרה והסתבר כי גרסת אביתר היא זו שמשקפת את האמת, אציג את המתווה הנורמטיבי הרלוונטי וישומו על העובדות כפי שהוכחו.

     

    המסגרת הנורמטיבית והיישום

45. תחילה נציב לנגד עיננו את הוראת סע' 13 לחוק החוזים:

     

    "חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה."

     

46. בחוזה למראית עין קיימת אי התאמה בין הצהרת הצדדים שקיבלה ביטוי בגדרו לבין רצונם האמיתי ( פסקה 20 בחו"ד של כב' השופט פוגלמן בעניין "מזל אילן"). חוזה למראית עין הינו בטל מעיקרא משום שהוא סוטה מכוונת הצדדים. קיימים שני סוגים של חוזים למראית עין. כשאין מאחורי החוזה למראית עין ולא כלום והצדדים לא התכוונו לשנות את המצב המשפטי, זוהי סימולציה מלאה. ואילו סימולציה יחסית הינה שעה שמאחורי החוזה הגלוי קיים אחר סמוי השונה חלקית או באופן מלא מהחוזה הגלוי ואשר בהתאם לו הצדדים כן התכוונו לשנות את מערך הזכויות ביניהם (ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, פ"ד לג(2) 576, 582 (1979) (להלן: עניין ביטון). מתוך שאיפה לקיים אחר רצונם המשותף של הצדדים יש לקיים את החוזה הסמוי כל עוד הוא עומד בדרישות הדין לרבות לעניין הצורה (עניין ביטון, בעמ' 582); ראו גם סע' 3 בחו"ד של כב' השופט הנדל וסע' ז' בחו"ד של כב' השופט רובינשטיין בעניין מזל אילן).

     

47. אחרי סקירה תמציתית זו להלכה אדרש לכל אחד מההסכמים בהם מעורבים הצדדים או מי מהם.

     

    הסכם הרכישה: הסכם זה נכרת בין פדידה לעמרה ולעניות דעתי אין לסווגו כחוזה למראית עין זאת משני טעמים חלופיים. הראשון, מנקודת המבט של פדידה הוא אכן התקשר עם עמרה בהסכם זה והביע הסכמתו להעביר את זכויותיו בדירה לעמרה. כל עוד קיים ניגוד בין הצהרתו לכוונתו של אחד הצדדים בלבד הדבר לא מוסדר בסע' 13 לחוק החוזים אשר חולש על כוונתם המשותפת של שני הצדדים להתקשר בחוזה למראית עין (שלו, עמ' 259). ידיעתו של פדידה אודות ההסכמות אליהן הגיעו צדדים להליך זה לא שוללת את כוונתו להתקשר עם עמרה שקיבלה ביטוי מובהק בגדרי הסכם זה. השני, אמנם בין הצדדים להליך זה קיים חוזה סמוי שעל תוכנו אעמוד להלן, אלא שבין הסכם סמוי זה להסכם הרכישה אין אף ניגוד. הצדדים להליך זה גבשו מתווה מוסכם שבחלקו הוא גלוי וקיבל ביטוי בהסכם הרכישה וחלקו האחר נותר סמוי, לא הועלה על הכתב וסותר הוא את ההסכמים האחרים. רכישת הדירה ע"י עמרה ורישום הזכויות על שמו לא סותרת את ההסכמות האמיתיות של שני הצדדים. אמנם הסכם זה לא משקף באופן מלא את מלוא הסכמותיהם, אך בהחלט משקף את רצונם האמיתי גם של אביתר ועמרה, כי הזכויות בדירה ירשמו על שמו של האחרון תמורת הסכום ששולם לפדידה.

     

    הסכם ההלוואה: כפי שהוכח בפניי לא הייתה כוונה להלוות כספים לעמרה. מאחורי הסכם גלוי זה קיים הסכם נאמנות משתמע מהתנהגות הצדדים שאף הוכח בראיות משכנעות. לפי הסכם הנאמנות הכספים יועברו לעמרה לרכישת חלק מהזכויות בדירה עבור אביתר.

     

    הסכם השכירות: גם הסכם זה נכרת למראית עין. הסכמות הצדדים שונות ולפיהן אביתר התחייב בתשלומי ההחזרים החודשים של הלוואת המשכנתא עד לסילוקה הסופי.

     

    הסכם המכר: גם הסכם זה נגוע בסימולציה חלקית. ההסכמות שהצדדים גיבשו הן להעברת הזכויות בדירה כולן על שמו של אביתר בכפיפות לתשלום יתרת הלוואת המשכנתא בלבד וללא אף תשלום נוסף.

     

48. למרות מסקנתי כי הסכם המכר נכרת למראית עין, אני עדיין בדעה כי נכון וצודק לדחות את התביעה משום קיומו של הסכם נאמנות סמוי ויחסי הנאמנות ששררו בין הצדדים.

     

     

    הנאמנות

     

49. אני ער לכך שאביתר לא טען מפורשות ליחסי נאמנות, יחד עם זאת הוא טען וחזר וטען כי מלכתחילה הזכויות בדירה הן בבעלותו והרישום נעשה על שם עמרה מפאת הקשיים בנטילת הלוואת המשכנתא. יש לראות בטיעון זה ככולל בחובו, מניה וביה, את הטענה לנאמנות, הגם שאביתר הניח תשתית ראייתית אשר הוכיחה את יסודות הנאמנות בכך שעמרה בפועל שולט בדירה כנאמן לטובת אביתר הנהנה.

     

50. כידוע נאמנות ניתן ליצור גם בחוזה כקבוע בסע' 2 לחוק הנאמנות, תשל"ט-1979 (להלן : חוק הנאמנות) . וככל חוזה ניתן לערוך חוזה נאמנות בע"פ, בכתב או בכל צורה אחרת לרבות בהתנהגות ואף במשתמע (בע"מ 7033/15 פלוני נ' פלוני, סע' 6 [פורסם במאגרים 1.9.16]), אם כי חשוב לציין כי נאמנות משתמעת במהותה הינה נאמנות שנוצרה מכח יחסים חוזיים (ע"א 4351/01 עו"ד ארז נ' מדינת ישראל פ"ד ס(1) 467, 475).

     

51. נאמנות מוגדרת בסע' 1 לחוק הנאמנות כזיקה בנכס הכוללת כל יחס משפטי המאפשר לנאמן לשלוט או לפעול בנכס, כגון בעלות באמצעות רישום הזכויות בדירתו של אחר על שמו, בהן הוא מחזיק ופועל לטובת הנהנה הוא הבעלים האמיתי: "נוכח הגדרה זו של מהות הנאמנות נראה כי השאלת שמו של ראובן לשמעון לצורך רישום מקרקעין השייכים לשמעון על שם ראובן, יוצרת יחסי נאמנות בין השניים במובן זה שזיקתו של ראובן לנכס בדרך של רישום הבעלות על שמו, מחייבת את ראובן כנאמן לפעול בעניין זה לטובת שמעון כנהנה" (ע"א 8168/09 ועד חברת עולי משהד (אירן) ירושלים נ' הוועד המרכזי לעולי (אנוסי) משהד אירן בישראל, סעיף 18 [פורסם במאגרים, 23/10/12] (להלן: "עניין עולי משהד"); ראו גם שלמה כרם, נאמנות, מהדורה רביעית עמ' 100).

     

    בענייננו יחסי הנאמנות בין הצדדים נוצרו מכוחו של הסכם וגם בנסיבות חלה במלוא עוצמתה חזקת הנאמנות.

     

52. בהתאם לראיות המשכנעות שהוצגו בפניי דעתי היא כי אביתר צלח את המשוכה הגבוהה המונחת בדרכו והוכיח כי ביסוד כל מסכת ההתקשרויות בין הצדדים עמד הסכם אחד ויחיד מפורש או משתמע מהתנהגות הצדדים, אשר הוא הסכם נאמנות בין עמרה לאביתר. בהתאם למוסכם עמרה ירכוש את הדירה עבור אביתר הנהנה, כאשר חלק מהתמורה ישולם ע"י אביתר והחלק השני באמצעות הלוואת משכנתא שיטול עמרה ואותה יסלק אביתר, דבר שהוכח כי התרחש בפועל.

     

    בהתאם לגישה הרווחת הסכם נאמנות גם בגין זכויות במקרקעין, כפי ענייננו, יכול ויערך בע"פ: "ככל שביחסי נאמנות לצורך השאלת שם עסקינן נראה כי החוזה עם הנאמן שבו מדבר סעיף 2 לחוק אינו חייב להיערך בכתב גם מקום שבו הנאמנות סבה סביב רכישת נכס מקרקעין על-ידי הנאמן עבור הנהנה ורישומו על שם הנאמן. זאת להבדיל מן ההתחייבות לעשות עסקה במקרקעין שתיערך בין המוכר לנאמן (עבור הנהנה), הטעונה מסמך בכתב מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין" (סע' 18 בעניין עולי משהד והאסמכתאות שם). נוסף לזאת, אני סבור כי מקרה זה נמנה על אותם מקרים מיוחדים שמכח עיקרון תום לב וזעקת ההגינות ניתן להכיר בתוקפו המשפטי של הסכם הנאמנות גם בהעדר מסמך בכתב,( ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185, 197). הלכה זו חלה בענייננו נוכח הסתמכותו של אביתר על הסכם הנאמנות; העובדה שקיים אחר כל התחייבויותיו ואף השקיע רבות בדירה מושא ענייננו ואילו לעמרה לא נגרם לא הפסד ולא הוצאה אחרת; כן נוכח חוסר תום לבו הבולט של עמרה ואף הפרתו ליחסי הנאמנות וחובת האימון המוגברת שחלים עליו (ע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ, סע' 21-24 בחו"ד של כב' השופטת חיות [21.3.11, פורסם במאגרים]).

     

53. גם בהנחה שהצדדים לא יצרו הסכם נאמנות ואף אם נניח כי הסכם כזה לא משתמע ממכלול הנסיבות :" ספק אם השותפים השתמשו במילה "נאמנות" ביחסים ביניהם. מכל מקום, הראיות דלעיל מקימות גם את "חזקת הנאמנות" אשר שואבת את השראתה מדיני היושר, אם כי פרטיה ודקדוקיה לא זכו לפיתוח בפסיקה. על פי חזקה זו, מקום בו כסף לרכישת נכס ניתן על ידי ראובן אך הבעלות נרשמה על שמו של שמעון, אזי – בהיעדר אינדיקציה לכך שהכסף ניתן בהלוואה או במתנה נוכח יחסי קרבה מיוחדים בין הצדדים – קמה חזקה לטובת ראובן כי הוא הבעלים של הנכס ואילו שמעון הינו נאמן בלבד" (ע"א 9555/10 הופמן נ' יפה, פסקה 28 [פורסם במאגרים, 15.7.13] והאסמכתאות שם; ראו גם ע"א 34/88 ג'וזפינה רוטנברג רייס נ' עיזבון המנוחה חנה אברמן ז"ל, פ"ד מד(1) 278, 285; בע"מ 2101/13 פלוני נ' פלוני, פסקה 15 [פורסם במאגרים, 21.05.13]).

     

    בענייננו , כפי שהוכח , בתחילת הדרך אביתר העביר לעמרה סך של חצי מיליון ₪ למימון רכישת הדירה. סכום זה שימש בפועל לרכישת חלק מהזכויות בדירה (כשליש) וגרסת עמרה כי סכום זה ניתן כהלוואה התבררה כמשוללת יסוד. במצב דברים זה, החזקה חלה ולפיה אביתר הינו הנהנה- הבעלים האמיתי של אותו חלק מהזכויות שנרכש בכספים אלה. אגב אין כל מניעה כי חזקה זו תחול חלקית או ליתר דיוק באופן יחסי כשיעור הכספים ששולמו ע"י הנהנה מהתמורה הכוללת ( דניאל פרידמן ואלרן שפירא, דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א' מהדורה 3, 2115, עמ' 637).

     

    הדבר נכון, כך אני סבור, לעניין יתר הזכויות בדירה. בהתאם לעובדות שהוכחו אביתר הוא אשר דאג כי תשלומי הלוואת המשכנתא החודשיים ישולמו ולבסוף אף פרע מכספו את יתרת הלוואה זו. בכך בעצם אביתר השלים מכיסו את תשלום מלוא התמורה בגין כל הזכויות בדירה ועמרה הפך להיות נאמן על מלוא הזכויות בדירה זו לטובת הנהנה אביתר.

     

54. על חשיבותה, משקלה ועוצמתה של חובת האמון אין טעם להכביר במילים ואסתפק בציטוט שלהלן: "חובת תום הלב החוזית קובעת סטנדרט מינימלי של התנהגות ראויה, בחינת אדם לאדם-אדם. לעומת זאת, חובת האמון קובעת סטנדרט גבוה של התנהגות ראויה, בחינת אדם לאדם-מלאך"( פרופ' א' ברק בספרו שיקול דעת שיפוטי עמ' 495, שצוטטו בע"א 262/86 וולטר רוט ואחר' נ'co Deak and ואח', מה (2) 353, 366); דבר שהינו נכון ביתר שאת בקיומם של יחסי נאמנות שביסודם מידת אמון מן הגבוהות (שלמה כרם, נאמנות, מהדורה רביעת, עמ' 64).

     

    הדין מיחס לחובה זו משקל מיוחד ואף נוקט באמצעים מרחיקי לכת כדי להרתיע מפני הפרתה. כך למשל, בסע' 13 לחוק הנאמנות נאסר על נאמן מלרכוש נכס מנכסי הנאמנות, מלבצע כל מעשה שיש בו סתירה עם טובת הנאמנות וגם איסור על הפקת רווח כלשהו מהפעלת נכסי הנאמנות גם אם אין בצד רווח זה הפסד או פגיעה בנאמנות. האיסור להפקת רווח מנכסי הנאמנות הינו איסור גורף ולא מותנה בהסבת נזק לנהנה או לנכסים עליהם הופקד הנאמן, וכל רווח שהאחרון הפיק עקב הנאמנות דינו כחלק מנכסי הנאמנות (סע' 15 לחוק הנאמנות בכפיפות לסייגים שבסע' 8 לאותו החוק).

     

55. היעתרות לתביעת עמרה ומתן הסעדים למחיקת הערת האזהרה או החזרת רישום הזכויות בדירה לעמרה, פירושה מתן הכשר להפרות קשות כמעט לכל החובות הנגזרות מיחסי הנאמנות ששררו בין הצדדים להליך זה. במקרה זה הפקדת הבעלות בדירה בידי עמרה הינה בבחינת שיאו של האימון ואין לאפשר כי כח זה ינוצל בדרך שתפגע באביתר בעל הנכס האמיתי ששם את מבטחו בעמרה. חובות כבדות משקל אלו מקימות בפני עמרה השתק ואף חומה בצורה, ובכוחן להדוף את תביעתו.

     

56. במסקנתי זו לא התעלמתי מקביעתי כי הסכם המכר הינו למראית עין שממנה נגזר בהכרח כי הסכם זה בטל מעיקרא. יחד עם זאת, גם אם הסכם המכר בטל הדבר לא מוביל לבטלות הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של אביתר וגם לא הפעולות להעברת הדירה על שמו שנעשו בהסכמת הצדדים מכוחו של יפוי הכח הבלתי חוזר. הצדדים הסמיכו את עו"ד צח להשלים את העברת הזכויות והפקידו בידיו יפוי כח בלתי חוזר בעקבות ולשם קיום הסכם הנאמנות שהתגבש בין שניהם. אמנם יפוי כח זה הוזכר בגדרי הסכם המכר, אולם בטלותו של הסכם זה לא משליכה על תוקפו של יפוי הכח שאת חיותו הוא יונק מההסכם הסמוי, הסכם הנאמנות, שנכרת בין עמרה לאביתר.

     

    משום בטלותו מעיקרא של החוזה למראית עין ולשונו של סע' 19 לחוק החוזים החולש על "עילת ביטול" שבידי מי מהצדדים בשונה מבטלות מהיסוד, אזי ההסדר שקיבל ביטוי בסע' זה לא חל על חוזה למראית עין (פסקה 24 בחו"ד של כב' השופט פוגלמן בעניין מזל אילן). יחד עם זאת :" לא תמיד קל להצביע על שני הסכמים מובחנים, וכמעט תמיד זיהוי תנאי ההסכם הנסתר יחייב השלמות מתוך החוזה הגלוי" (פסקה ז בחו"ד של כב' השופט רובינשטיין בעניין מזל אילן). הווה אומר, לעיתים קיים אלמנט או יותר משותפים בין שני ההסכמים, הגלוי והנסתר; חפיפה חלקית זו לא מבטלת רכיבים אלה משום שהינם נדבך וחלק מהסכמות הצדדים כפי ההסכם הסמוי, ולרצון הצדדים יש ליתן תוקף מלא.

     

57. לאור האמור לעיל דין עתירת עמרה למחיקת הערת האזהרה או החזרת רישום הזכויות על שמו, דחיה. עמרה כזכור עתר גם לבטלות הסכם המכר. על אף שבפועל לא צריכה להיות מחלוקת אודות בטלותו של הסכם זה, אך נראה כי סעד זה התייתר. טעם לכך הוא שהקביעה המאשרת את בטלות הסכם המכר הפכה להיות תיאורטית משום שלא תצמיח כל תוצאה אופרטיבית שתשליך על זכויות הצדדים בדירה. עדיין, כפי שהסברתי, אין כל הצדקה לא למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת אביתר וגם לא להחזיר את הגלגל אחורה באם רישום הזכויות הושלם מפאת קיומו של הסכם הנאמנות שהוכח כדבעי ; מכאן ברור שסעד הצהרתי המאשר את בטלות ההסכם, הינו בבחינת קביעה החסרת כל נפקות.

     

    לא זו אף זו, הסעד לו עתר עמרה לעניין בטלות הסכם המכר הינו סעד הצהרתי במהותו. לאור חוסר תום הלב הקיצוני שדבק בהתנהלותו וגם היעדר ניקיון הכפיים שאפיין את פנייתו לביהמ"ש וגרסתו, אין להעניק גם לא סעד זה לעמרה.

     

    סוף דבר

     

58. לאור כל האמור לעיל, אני מורה בזאת על דחיית התביעה.

     

59. מחייב את התובע (עמרה) לשלם לנתבע (אביתר) סך של 30,000 ₪ והמע"מ, בגין הוצאות משפט ושכ"ט.

     

    המזכירות תמציא פס"ד זה לצדדים.

     

    ניתן היום, י"ב סיוון תשע"ז, 06 יוני 2017, בהעדר הצדדים.