גוטליב ואח' נ' מבנים בע"מ

מבוא

1.בני הזוג בתיה ואשר גוטליב התקשרו בהסכם עם חב' מודל הום מבנים בע"מ, בגידרו התחייבה החברה לבנות את ביתם של בני הזוג, בישוב יונתן שברמת הגולן.

ההתקשרות בין הצדדים עלתה על שרטון עוד בשלבי תכנון הבית, עד שביום 17.6.2014 שלחו בני הזוג, באמצעות באת כוחם, הודעה על ביטול ההסכם. הודעת הביטול נומקה, בין היתר, בכך, שהחברה הפרה את ההסכם בכך שדרשה מהם מחיר גבוה מזה שסוכם בין הצדדים; עכבה ברשלנותה את הליך הבנייה, בכך שהגישה תוכניות לא מתאימות לועדה לתכנון ובנייה; הפרה הבטחות לאפשר לבני הזוג לבצע שינויים בתכניות בניית הבית, ללא עלות או בתוספת מינימאלית; והפרה התחייבותה לספק לבני הזוג מוצרי סניטריה לבית באיכות מסטנדרט א'.

2.בחודש 9/2015 הגישו בני הזוג תביעה, ובגידרה הם עותרים, כי החברה תשיב להם את סכום המקדמה ששולמה על-ידם בסך של 100,000 ₪, וכך את הסך של 13,500 ₪, ששולם על-ידם עבור עריכת סקיצה לתכנון הבית.

בנוסף עותרים בני הזוג לתשלום פיצויים, בגין העובדה שנדרשו לשלם דמי שכירות חודשיים במשך תקופה ארוכה, לאור העובדה שהחברה עיכבה לטענתם את הליך הבנייה, וכן לפיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה להם.

3.החברה, בכתב הגנתה, מכחישה את טענות בני הזוג, ולטענתה כל טענות בני בזוג הן כסות לכך, שבני הזוג ביקשו לבטל את ההסכם ממניעים כלכליים, שכן במועד המאוחר להתקשרות בין הצדדים מצאו בעל מקצוע, אשר יבנה את ביתם, כאשר על פי הטענה קבלן זה התחייב כלפיהם שלא לגבות מע"מ, ולו באופן חלקי (ראו עדותו של מר פרוטיץ' בעמ' 36 לפרוט' ש' 4 - 7).

4.ביום 2.3.2017 הגישה החברה בקשה לתיקון כתב ההגנה שלה, במובן זה שיותר לה להעלות טענת קיזוז, ולפיה ככל שייקבע שבני הזוג זכאים להשבת סכום כלשהו, אזי לאור העובדה שלגישתה בני הזוג הפרו את הסכם הזמנת העבודה, הרי שהיא זכאית לקזז את סכום הפיצוי המוסכם מכל סכום שייפסק לטובתם.

בהחלטה שניתנה ביום 21.3.2017 נקבע, כי על פני הדברים יש לקבל בקשה זו, שכן אין בה כדי לסרבל את ההליך. יחד עם זאת, נקבע כי הבקשה תידון לגופה בפתח ישיבת ההוכחות.

בדיון שהתקיים ביום 29.10.2017, לאחר שמיעת טענות הצדדים בעניין זה, ובשים לב שלטענת הקיזוז היה עוגן בסעיף 34 לכתב ההגנה המקורי, אזי הוחלט שיש לאפשר לחברה להעלות טענה זו.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

5.בני הזוג בתיה ואשר גוטליב (להלן – "בני הזוג או התובעים") מתגוררים בישוב יונתן שברמת הגולן.

6.בני הזוג ביקשו לבנות בית בישוב, ולצורך כך תרו אחר חברה שתוכל לעשות זאת בלוח זמנים קצר (ראו סעיפים 8 ו – 9 לתצהירו של מר גוטליב). בין החברות עימן בררו בני הזוג אפשרות זו היתה גם חב' מודל הום מבנים בע"מ (להלן – "החברה או הנתבעת").

7.ביום 13.2.2013 התקשרו בני הזוג עם החברה בהסכם להזמנת תכנית ראשונית (סקיצה) לבניית בית מגורים (ראו נספח א' לתצהירו של מר אשר גוטליב)(להלן – "הזמנת הסקיצה").

במסגרת הסכם זה, סוכם כי תמורת הסך של 11,500 ₪ (בתוספת מע"מ כחוק) תבצע החברה עבור בני הזוג סקיצה כללית של הבית המבוקש על-ידם. עוד הוסכם, כי סכום זה לא יושב לבני הזוג בכל מקרה, אך יחד עם זאת, ככל שהצדדים יתקשרו, על יסוד הסקיצה שנערכה עבורם בהסכם לבניית הבית, אזי הסכום ששולם יהווה תשלום על חשבון הסכום שיוסכם בין הצדדים לבניית הבית.

8.על בסיס הסכמה זו ערכה החברה לבני הזוג סקיצה עקרונית לבניית הבית (ראו נספח ב' לתצהירו של מר אבי פרוטיץ').

9.בין הצדדים התנהל משא ומתן, עד שביום 17.6.2013 נחתם הסכם בין הצדדים, ובגידרו התחייבה החברה לבנות את ביתם של בני הזוג (כולל ביצוע עבודות פיתוח שונות במגרש) על בסיס הסקיצה שהוכנה, וכן לספק לבני הזוג שירותי אדריכלות, ובכלל זה הגשת תוכניות לועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן – "הסכם הזמנת העבודה").

10.אין מחלוקת, כי במעמד החתימה על ההסכם שילמו בני הזוג לחברה מקדמה בסך של 100,000 ₪ (ראו נספח ח' לתצהירו של מר פרוטיץ').

11.לטענת בני הזוג, במעמד החתימה על ההסכם חסרו בו פרטים מהותיים. בפרט נטען, כי הסך של 1,159,805 ₪ (בתוספת מע"מ כחוק) שנרשם בהסכם הזמנת העבודה (ראו נספח ב' לתצהירו של מר גוטליב) איננו תואם את ההסכמה בין הצדדים, ולפיה מחיר העיסקה יהיה 1,000,000 ₪ (כולל מע"מ). בהקשר זה נטען, כי סכום המקדמה ששולם משקף את ההסכמה בין הצדדים, ולפיה ישלמו לחברה סכום כולל של 1,000,000 ₪ (כולל מע"מ) עבור בניית הבית וביצוע עבודות הפיתוח. החברה מכחישה טענות אלה. במחלוקות אלה אדון בפרק ה"דיון וההכרעה".

12.בחודש 1/2014 התקיימה פגישה בין הצדדים, במסגרתה ביקשו בני הזוג לבטל את ההסכם בטענה, כי מבירורים שערכו בישובם עלה, שמחיר הבית לא נמוך בשיעור של 23% ממחיר בית בבנייה קונבנציונאלית.

13.בעקבות פגישה זו נחתם בין הצדדים נספח להסכם, ובו סוכם, כי לבני הזוג "תינתן הנחה להזמנה הנ"ל בסך של 87,000 ₪ (כולל מע"מ) ומחיר העסקה (ללא פיתוח) יעמוד על 975,000 ₪ כולל מע"מ". (ראו נספח ד' לתצהירו של מר אשר גוטליב) (להלן – "נספח התיקון").

לטענת בני הזוג, מסמך זה איננו תואם את שסוכם בין הצדדים. לטענתם, הוסכם על בסיס הנאמר בפגישה, כי מחיר הבית (כולל הפיתוח) יעמוד על סך של 975,000 ₪, כולל מע"מ. בטענה זו, המוכחשת גם היא על-ידי החברה, אדון בפרק ה"דיון וההכרעה".

14.לאחר שנחתם נספח התיקון החלה החברה, באמצעות האדריכליות דינה צור וחוה שיקלי (להלן – "האדריכליות"), לערוך תוכניות מפורטות לבית, ואין מחלוקת כי החברה הגישה בקשה למתן היתר בניה לבית שתוכנן (ראו נספחים יג' ו- יד' לתצהיר של האדריכלית דינה צור).

יחד עם זאת, גם אין מחלוקת, שבסופו של יום לא ניתן היתר על בסיס התוכניות שהוגשו על-ידי החברה, כאשר בין הצדדים מחלוקת באשר לסיבות לכך.

15.ביום 29.4.2014, בעוד הבקשה למתן היתר תלויה ועומדת, התקיימה פגישה נוספת בין הצדדים, ובמהלכה הודיעו בני הזוג למר אבי פרוטיץ', כי מבחינתם ההסכם מבוטל.

16.ביום 17.6.2014 שלחו בני הזוג לחברה מכתב (ראו נספח ז' לתצהירו של מר גוטליב), באמצעות באת כוחם עו"ד תמר פישהוף, ובו הודעה ולפיה הם מבטלים את ההסכם בין הצדדים, עקב טענותיהם להפרתו על-ידי החברה. במכתב נרשם, כי בני הזוג דורשים השבת הסכומים ששולמו על-ידם ופיצוי בגין נזקים שנגרמו להם (להלן – "מכתב הביטול").

המחלוקות בין הצדדים

17.בין הצדדים מחלוקות עובדתיות, הן ביחס לשלב המשא ומתן בין הצדדים, והן ביחס להתנהלות הצדדים במהלך תקופת קיום ההסכם.

18.לטענת בני הזוג (ראו סעיפים 18 ו- 19 לתצהירו של אשר גוטליב), החברה הפעילה עליהם לחץ בלתי הוגן לחתום על הסכם הזמנת העבודה.

19.לטענת בני הזוג (ראו סעיפים 19, 20 ו- 28 לתצהירו של אשר גוטליב), במעמד חתימתם על הסכם הזמנת העבודה, הוא נעדר פרטים מהותיים, אשר מולאו במועד מאוחר יותר, באופן חד צדדי על-ידי החברה, באופן שסותר את ההסכמות בין הצדדים.

בפרט נטען, כי הוסכם בין הצדדים שמחיר הבית יעמוד על סך של 1,000,000 ₪ (כולל פיתוח ומע"מ), ובהתאם ניתנה מקדמה בסכום של 100,000 ₪, אך החברה רשמה בהסכם, במועד המאוחר לחתימת בני הזוג, כי התמורה המוסכמת עומדת על סך של 1,159,805 ₪, בתוספת מע"מ כחוק.

20.אין מחלוקת בין הצדדים, כי ביום 20.2.2014, בעקבות פגישה בין הצדדים, חתמה החברה על נספח להסכם הזמנת העבודה, ובו הסכימה לייתן לבני הזוג הנחה בסכום של 87,000 ₪ (כולל מע"מ).

אלא שבין הצדדים מחלוקת, באם האמור בנספח משקף את ההסכמות בין הצדדים בעניין זה. לטענת בני הזוג, סוכם בפגישה שנערכה בחודש 1/2014, כי מחיר הבית (כולל פיתוח) יעמוד על סך של 975,000 ₪ (כולל מע"מ). מנגד, לטענת החברה הסכימה לייתן את ההנחה האמורה בגין הבית, כאשר עלות הפיתוח תיוותר ללא כל שינוי.

21.לטענת בני הזוג, לאחר החתימה על הנספח להסכם הזמנת העבודה, החלה החברה לעקר מתוכן את ההסכמה בעניין ההנחה שניתנה, בכך שדרשה תוספת מחיר בגין שינויים לתכנית האדריכלית. ובגין תוספות שנדרשו לבית, וזאת בניגוד להסכמות בין הצדדים. עוד נטען, כי החברה הפרה את התחייבותה לספק לבני הזוג מוצרי מטבח ואמבטיה מסטנדרט א', שכן בפועל איפשרה להם לרכוש את המוצרים רק מחנות אחת, שהיצע המוצרים שלה היה מוגבל ביותר ובאיכות נמוכה.

22.טענותיהם של בני הזוג הוכחשו על-ידי החברה, אשר טענה כי בני הזוג ביקשו שינויים רבים בתכנית האדריכלית, וכן שינויים רבים בבניית הבית, אך מבלי שהיו נכונים לשלם בגין שינויים אלה.

נטען עוד, כי המניע האמיתי שעמד מאחורי החלטת בני הזוג לבטל את ההסכם, הוא מניע כלכלי, שכן במועד המאוחר להתקשרות בין הצדדים איתרו בני הזוג קבלן שהיה נכון לבנות את ביתם מבלי לגבות מע"מ כדין בגין עבודתו, ועל-כן יכלו להוזיל את מחיר העיסקה.

דיון והכרעה

האם ההסכם נחתם תחת לחץ וכפייה

23.כאמור לעיל, לטענת בני הזוג הסכם הזמנת העבודה נחתם תחת לחץ בלתי הוגן של החברה. בהקשר זה נטען, כי החברה אמרה להם, ששיעור המע"מ עומד לעלות, ובהתאם מחיר העסקה יתייקר.

24.עילת העושק או ההשפעה הבלתי הוגנת מעוגנת בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – "חוק החוזים"), הקובע:

"מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה."

25.בהקשרה של עילה זו נקבע בע"א 6235/15 חלאק נ' כריים (15.2.2017), כך:

"בפסיקה ובספרות נקבע כי עילת העושק מורכבת משלושה יסודות מצטברים ושלובים – קיומה של מצוקה של העשוק; ניצול המצוקה על ידי העושק; ותנאי חוזה גרועים וכן, יש להצביע על קשר סיבתי בין המצוקה והניצול לבין ההיקשרות בחוזה (ראו: רע"א 617/08 מלון עדן נהריה בע"מ נ' קסל, [פורסם בנבו] בפסקאות 39-37 (21.9.2014) (להלן: עניין מלון עדן נהריה); ע"א 2041/05 מחקשווילי נ' מיכקשווילי [פורסם בנבו] (19.11.2007); ע"א 3156/98 בן ישי נ' ויינגרטן, פ"ד נה(1) 939 (1999); ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, פ"ד לו(1) 762, 767 (1981) (להלן: עניין סאסי); סיני דויטש "הוראת העושק בחוק החוזים" מחקרי משפטי ב 1, 5 (תשמ"ב); שלו, בעמ' 345-344). במקרה שלפנינו, בית המשפט המחוזי קבע כי לא מתקיימים אף אחד מיסודות עילת העושק ולא מצאתי מקום להתערב במסקנה זו, כפי שיפורט להלן. יצוין כבר עתה כי טענותיה של המערערת לעניין עילת העושק התמקדו בכל הקשור להיקשרותה בחוזה עם המשיבה 1, וטענותיה ביחס להיקשרותה עם המשיבה 2 ולהתקיימות עילת העושק בחוזה השני והשלישי נטענו בעלמא, ועל כן אמקד את דיוני בהתקשרות עם המשיבה 1.

כידוע, על מנת שתתגבש עילה העושק, ככלל, על המצוקה להיות כבדת משקל וממשית (ראו: עניין מלון עדן נהריה, בפסקה 38(א); עניין סאסי, בעמ' 767; ע"א 627/85 ד. איתן - ע. גושן אדריכלים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד מג(3) 42, 46 (1989)). ואמנם, ייתכנו נסיבות שבהן "גם מצב ארעי וחולף שאליו נקלע המתקשר לפתע" – ייחשב כמצב של מצוקה (ראו: שלו, 346). בענייננו, המערערת טוענת כי בתקופה הרלוונטית לכריתת ההסכמים, היא הייתה נתונה למצוקה שנבעה מכך שאחיה מכרו את חלקותיהם לעראבייה, וביניהן את גינתה, אותה טיפחה מזה שנים. מכירת החלקות, לטענת המערערת, סתמה את הגולל על האפשרות כי אחיה ישובו ארצה, וגרמה לה להבין כי היא תישאר לבדה עד סוף ימיה. עם כל הצער שבדבר, אינני סבור כי ניתן לראות בתחושות אלו כקושי העולה כדי מצוקה. אחיה של המערערת מתגוררים מזה שנים רבות בקנדה ושם מרכז חייהם, ועל כן קשה להלום את הטענה כי רק עם מכירת חלקותיהם – עליהן לא היה בנוי דבר – הבינה המערערת כי הם לא ישובו ארצה. זאת ועוד, נקבע כי ככל שלמתקשר בעסקה הייתה אלטרנטיבה ממשית, שבאמצעותה ניתן היה למנוע את העסקה הנוכחית – הדבר יקשה לקבוע כי התקיים רכיב המצוקה העולה כדי עושק (ראו: עניין מלון עדן נהריה, בפסקה 38(א); ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב – הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533, 543 (1986)). במקרה שלפנינו, המערערת הייתה יכולה שלא להסכים למכור את הדירה למשיבה 1, ולכל הפחות הייתה יכולה להתייעץ עם בא-כוחה, עמו היא נהגה להיוועץ בכל הנוגע לחוזי השכירות בנכסיה. ואולם, המערערת לא בחנה חלופותיה ובחרה שלא לספר לאיש על אודות ביצוע העסקאות, ועל כן אין לה להלין אלא על עצמה. משקבעתי כי לא הוכח קיומה של מצוקה, ממילא אין טעם להמשיך ולבחון בהרחבה את התקיימות יתר התנאים, בשל היותם מצטברים. עם זאת, אף לגופו של עניין, אציין כי לא מצאתי שתנאים אלה מתקיימים, ומסקנותיו של בית המשפט המחוזי בהקשר זה מקובלות עליי."

26.אינני מקבל טענה זו של בני הזוג, שהיא כללית, ובלתי מפורטת, ובהתאם לא ניתן כלל להבין מהו אותו "לחץ בלתי הוגן" שהופעל עליהם. לא נטען מה היה תוכנו של "הלחץ" (למעט הטענה בדבר העלאת שיעור המע"מ), מה הנסיבות שבעטיין הרגישו לחוצים וכד'. בהעדר פירוט קונקרטי לא ניתן על כן לקבל את הטענה. יש לזכור בהקשר זה, כי אין מחלוקת שהסכם הזמנת העובדה נחתם בביתם של בני הזוג ברמת הגולן (ראו סעיף 31 לתצהירו של מר אשר גוטליב). אמנם בעובדה זו, אין כדי לשלול באופן מוחלט קיומו של "לחץ" מטעמה של החברה, אך להשקפתי יש בכך כדי להקהות באופן משמעותי את הטענה בדבר קיומו של "לחץ" מטעמה של החברה.

עוד יש לציין, כי טענה זו עלתה לראשונה במכתב הביטול ובכתב התביעה, ואין לה כל ביטוי בפגישות שנערכו בין הצדדים, במיילים שהוחלפו או במכתבים שהוחלפו בין הצדדים קודם למכתב הביטול.

27.לא רק שלא עלה בידי בני הזוג להראות, כי הופעל עליהם לחץ משמעותי, וכי היו נתונים במצוקה ממשית, אלא שלא הוכח על-ידם אף לא אחד מרכיבי העושק. לא הוכחה מצוקה, לא הוכח ניצול של המצוקה ולא הוכחו תנאי הסכם גרועים, היוצרים על פני הדברים קשר סיבתי בין המצוקה והניצול לבין ההתקשרות בהסכם.

28.למעשה, הטענה היחידה של בני הזוג בדבר קיומו של "לחץ" מתמקדת בכך שנטען על-ידי החברה כי שיעור המע"מ עומד לעלות, ולכן יטיבו לעשות באם יחתמו על ההסכם.

טענה בדבר העלאה בשיעור המע"מ, וכנגזר מכך אפשרות לשינוי בהצעת המחיר שהועברה לבני הזוג, לא רק שאין בה משום "לחץ בלתי הוגן", אלא שציון עובדה זו מתחייב כחלק מניהול משא ומתן בתום לב, תוך גילוי נאות של פרטים מהותיים, שיש בהם כדי להשפיע על תוכנה של העסקה.

יתרה מכך, העלאת שיעור המע"מ איננו תלוי ברצונה או בשיקול דעתה של החברה, אלא מדובר בהחלטת מדיניות של המחוקק. אמנם החברה רשאית להחליט באם היא מגלגלת את מלוא תוספת המע"מ בה היא חייבת על פי חוק, אך אין משמעות הדבר שהחלטה שלה לעשות כך, היא לעצמה מהווה לחץ בלתי הוגן.

29.די באמור כדי לשלול את טענת בני הזוג בדבר ניצול מצוקתם, והחתמתם על הסכם בתנאי לחץ.

יחד עם זאת, ניתן להוסיף, כי לא הוכחה כלל קיומה של מצוקה. אמנם נטען, כי בני הזוג ביקשו לבנות במהרה את ביתם, שכן התגוררו אותה שעה בקראוון יחד עם שלושת ילדיהם (ראו סעיפים 8 – 9 לתצהירו של מר גוטליב), אך עובדה זו לעצמה איננה בסיס לטענת מצוקה.

אמנם יש לשער, כי מגורים בתנאים המתוארים אינם נוחים, אך בני הזוג התגוררו כך עוד קודם לתחילת המשא ומתן עם החברה, ואף זמן רב לאחר מכן, וקבלת טענתם משמעותה שכל פעולה משפטית שביצעו היא "תחת לחץ ומצוקה".

30.זאת ועוד, בני הזוג, על אף המצוקה הנטענת, נטלו את זמנם בידם בכל הקשור להתקשרות עם החברה. כך, עברו מספר חודשים, בין מועד עריכת הסקיצה לבין מועד החתימה על הסכם הזמנת העבודה; וכך, בכל הקשור למספר השינויים הרבים בתכנית האדריכלית אותם ביקשו בני הזוג במהלך התקופה כעולה מהתכתבות בין הגב' גוטליב לגב' דינה צור (ראו נספחים א' – יג' לתצהירה של הגב' צור).

31.גם לאחר שהסתיימה ההתקשרות בין הצדדים, על אף מצוקת הדיור הנטענת, חלפו מספר חודשים עד שהתקשרו בני הזוג עם קבלן חלופי, וחלפו הלכה למעשה 16 חודשים מאז מכתב הביטול ועד שבני הזוג השלימו את בניית ביתם (ראו בעדותו של מר גוטליב עמ' 21 לפרוט' ובעדותה של הגב' גוטליב עמ' 25 לפרוט').

האם ההסכם חסר פרטים מהותיים במעמד חתימתם של בני הזוג

32.בסעיפים 17 - 18 לכתב התביעה, ובסעיפים 19 - 20 לתצהירו של מר אשר גוטליב נטען, כך:

"החוזה אשר הנתבעת החתימה עליו אותי בלבד היה תבנית חוזה אחיד, ריק מהסכמות. רק לאחר שהנתבעת החתימה אותי, תוך הפעלת לחץ לא הוגן עלי, הנתבעת מילאה בעצמה את פרטי החוזה הריק, ללא נוכחותנו וללא הסכמתנו.

החוזה עצמו חסר פרטים רבים מאוד ויש בו תניות מקפחות רבות. אנו סמכנו על הנתבעת באופן עיוור ושמנו בה את כל מבטחנו התאם להסכמות הרבות ולהבטחות שנתנה לנו הנתבעת בע"פ, הבטחות רבות וטובות אשר לא קוימו, וזאת בלשון המעטה."

33.אלא שבניגוד לאמור בכתב התביעה ובתצהיר, התברר כי הטענה בדבר חוסר בפרטים מהותיים, היא למעשה טענה בדבר קיומו של חוסר אחד ויחיד, והוא מחיר העסקה (ראו בעדותו של מר גוטליב עמ' 14 - 16 לפרוט').

אמנם, מר גוטליב הוסיף בעדותו, כי חוסר נוסף הוא העדר חתימה של החברה, אך אין מדובר בחסר בתוכנה של העסקה, שכן העדרה של חתימת החברה איננה נוגעת לתוכן העסקה שנרקמה. בהתאם, לא היה בה כדי להשפיע על שיקול הדעת של בני הזוג באם להתקשר בעסקה או אם לאו, ואין גם כל טענה להיעדר תוקף להסכם בין הצדדים, בשל העובדה שהחברה הוסיפה את חתימתה במועד המאוחר לחתימת בני הזוג.

34.לגופו של עניין, אינני מקבל את הטענה, כי במועד חתימתו של מר גוטליב על הסכם הזמנת העבודה, לא היה רשום בו מחיר העסקה.

35.עדותו של מר גוטליב היא עדות יחידה של בעל דין, וככזו היא טעונה סיוע, בהתאם להוראת סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, והסתמכות עליה ללא סיוע טעונה פירוט הנימוקים לכך.

לא רק שלא מצאתי נימוק להסתמכות על עדותו של מר גולטליב, כעדות יחידה, אלא שנמצאו נימוקים שלא לעשות כן.

36.תחילה כך משום שבני הזוג נמנעו מהעדתם של הגב' גוטליב, ושל מר יוני אקרמן, שעל-פי הטענה הוא שעמד מול בני בזוג מטעם החברה במועד עריכת ההסכם (ראו בעדותו של מר גוטליב עמ' 15 – 16 לפרוט').

העובדה שבני הזוג לא העידו את הגב' גוטליב ואת מר אקרמן פועלת לחובתם, שכן ההלכה בעניין אי זימונו של עד רלוונטי קובעת, שהימנעותו של צד להליך מהבאת ראיות רלוונטיות התומכות בגירסתו, ללא הסבר סביר, פועלת כנגדו, שכן נסיון החיים מלמד שאם יש לצד להליך עד אשר יכול לשפוך אור על העניין ואותו הצד נמנע מלזמנו, אזי ככל הנראה עדותו של אותו עד היתה פועלת לחובתו (ראו לעניין זה ע"א 55/89 קופל נהיגה עצמית נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 595 (1990)).

37.יצויין, כי לבקשת ב"כ הנתבעת התרתי לו לשאול את הגב' גוטליב, אשר נכחה בישיבת ההוכחות, מספר שאלות בחקירה נגדית, ואף התרתי חקירה חוזרת. אלא שבכך אין כדי לשנות את העובדה, ולפיה על אף חשיבות עדותה של הגב' גוטליב, נמנעו בני הזוג מלהגיש תצהיר עדות ראשית מטעמה (ראו הסברו של מר גוטליב עמ' 8 לפרוט' ש' 18 – 19).

38.יחד עם זאת, העיקר בהקשר זה הוא בהימנעות מזימונו לעדות של מר אקרמן. בעניין זה ניתן לטעון, כי מחדל זה רובץ גם לפתחה של החברה, ולכן אין מקום להסיק מסקנה לחובת בני הזוג מן העובדה שהוא לא זומן להעיד בבית המשפט. הגם שיש טעם בטענה זו, הרי שמחדלם של בני הזוג הוא משמעותי יותר, היות והם ביקשו להגיש במהלך הדיון מסמך, שנערך על-פי הטענה על-ידי מר אקרמן (ראו מוצג ת/5). על מנת להגיש מסמך זה כראיה, היתה חובה על בני הזוג להעיד את מר אקרמן, ובהעדר עדות שלו לגבי תוכן המסמך ונסיבות עריכתו, מסמך זה הוא בלתי קביל.

39.טוענים בני הזוג, כי סכום המקדמה ששילמו 100,000 ₪, תואם את גרסתם, כי סוכם שמחיר העסקה יהא 1,000,000 ₪ (כולל מע"מ). בעניין זה ביקשו כאמור בני הזוג להגיש מסמך שלטענתם נערך על-ידי מר אקרמן, ואשר לגישתם תומך בגירסתם זו.

40.בכל הקשור במסמך, הרי שאין לקבלו כראיה, שכן עורך המסמך לא זומן לעדות בבית המשפט, ובהתאם מדובר בראיה בלתי קבילה, בפרט כך לנוכח מצבו של המסמך שהוגש (ראו מוצג ת/5). כפי שניתן לראות, המסמך שהוגש הינו חלקי וקרוע, כך שלא ניתן לעמוד על תוכנו המדוייק, וזאת במנותק מנסיבות עריכתו. בנסיבות אלה, לא ניתן לבסס על מסמך זה מימצא כלשהו, ללא שמיעת עדותו של עורך המסמך.

41.לגופו של עניין לא ניתן לקבל טענה זו של בני הזוג, שכן הם מתעלמים מן העובדה, ולפי עוד קודם לתשלום הסך של 100,000 ₪, שולם על-ידם סך של 13,500 ₪ עבור הסקיצה הראשונית, ובהסכם בין הצדדים נקבע, כי סכום זה יהיה על חשבון התמורה הכוללת. לפיכך, במועד חתימת ההסכם בין הצדדים שולמה על-ידם הלכה למעשה מקדמה בסך של 113,500 ₪ .

בהתאם, סכום המקדמה ששולמה איננה תומכת בגרסת בני הזוג, אך מאידך יש לומר, כי גם איננה פוגמת בגרסתם, שכן בכל מקרה הסכום ששולם איננו תואם גם את גירסת החברה, היות והסכום הכולל ששולם איננו מהווה 10% מהסכום שנרשם בהסכם.

42.אך מעל לכל, אין בידי לקבל את גרסת בני הזוג בעניין זה.

לטענת בני הזוג, התמורה המוסכמת עבור הזמנת העבודה, לא נרשמה בהסכם במעמד חתימתו של מר גוטליב על הסכם הזמנת העבודה, וזאת חרף העובדה שהוסכם ביניהם שהתמורה תעמוד על סך של 1,000,000 ₪ (כולל מע"מ).

לטענתם, על אף סיכום זה שלחה להם החברה הסכם חתום שבו נרשמה תמורה גבוהה בהרבה, בסך של 1,159,805 ₪ (לא כולל מע"מ) (ראו נספח ב' לתצהירו של מר גוטליב).

43.אלא שלמרות "הפתעתם" בעניין זה, הם לא אמרו דבר, ולא העירו כי נפלה "שגגה" בתמורה שנרשמה. שתיקתם זו מלמדת לגישתי, שאין ממש בטענה שההסכם היה חסר ולא נרשמה בו התמורה. בני הזוג, כמשתקף מן הראיות שהונחו לפני, יודעים לעמוד על כל סטייה קלה כחמורה מן ההסכמות בין הצדדים, ואף לדרוש מעבר למה שהוסכם בין הצדדים. לכן, אינני מקבל את הטענה, כי קיבלו לידיהם תחילה הסכם ריק מרישום התמורה, ולאחר מכן קיבלו הסכם שבו נרשמה תמורה גבוהה מן המוסכם, והם עברו על כך בשתיקה.

44.לכך יש להוסיף, כי לא רק שתיקתם של בני הזוג מלמדת שאין ממש בטענה זו. על-פי האמור בסעיף 37 לתצהירו של מר גוטליב, הפגישה, אותה קבעו עם מר פרוטיץ', נועדה לצורך ביטול ההסכם בשל העובדה שבירורים שערכו בני הזוג ביחס למחיר העסקה העלו, כי התמורה שהוסכמה איננה נמוכה ב- 23% ממבנה קונבנציונאלי זהה. לא נאמר דבר בתצהיר ובעדותו של מר גוטליב, כי הפגישה נועדה להבהיר מדוע רשמה החברה בהסכם תמורה גבוהה יותר מזו שהוסכמה.

ההפרות הנטענות של הנתבעת

45.לטענת בני הזוג, החברה הפרה את הסכם הזמנת העבודה, ועובדה זו הקנתה בידם את הזכות לבטלו כדין. על-פי הטענה הפרות אלה באו לידי ביטוי במעשים/מחדלים הבאים:

א. מסירת הסכם ריק, והוספת התנאים המהותיים לאחר מכן, באופן שונה מן ההסכמות בין הצדדים.

ב. קביעת מחיר העיסקה במחיר הגבוה מן המחירים הנהוגים, וזאת בניגוד לפרוספקט הפרסום של החברה (מוצג ת/1) שם נרשם, כי מחירי הבתים של החברה נמוכים ב- 23%.

ג. דרישה לתוספת מחיר בגין כל בעל מקצוע אלטרנטיבי איתו ביקשו לעבוד.

ד. דרישה לתוספת מחיר בגין חיבור הבית לתשתיות השונות (מים, חשמל וכד').

ה. הפרת ההתחייבות, כי בפני בני הזוג יעמדו מספר אופציות בחירה ביחס למוצרי סניטציה הדרושים לחדרי האמבטיה, השירותים והמטבח, שכן בפועל ניתנה להם האפשרות לבחור בחנות אחת שבה מגוון מוצרים דל ובאיכות נמוכה.

ו. הפרת ההתחייבות לקבל היתר בניה במועד, וכנגזר מכך איחור מהותי בבניית הבית.

אדון בטענות אלה כסידרן.

46.בטענה, כי בין הצדדים נחתם הסכם ריק, שבו חסרו פרטים מהותיים במעמד החתימה, ואלה הוספו על-ידי החברה במועד מאוחר יותר, ובניגוד להסכמות בין הצדדים, דנתי לעיל בסעיפים 32 – 44, ואין מקום לחזור על דברים שנכתבו.

47.לטענת בני הזוג, הובטח להם כי מחיר הבית יהיה נמוך ב- 23% ממחיר בתים דומים, ולאחר שנחתמה העיסקה התברר להם, כי לא כך הם פני הדברים, וכי המחיר שדרשה החברה אף גבוה מעסקאות דומות (ראו סעיפים 8 ו- 36 לתצהירו של מר גוטליב).

48.גם אם אניח, כי הפרסום של החברה ולפיו היא בונה בתים ב"מחיר זול בכ- 23% ממחיר בניה קונבנציונאלית" (ראו מוצג ת/1), מהווה חלק מתנאי ההסכם בין הצדדים, הרי שטענה זו דינה להידחות מהטעם הפשוט, ולפיו בני הזוג לא הביאו ולו ראשית ראיה בעניין זה, פרט לדברים הכלליים שמסר מר גוטליב בתצהירו ובעדותו (ראו עמודים 10 ו- 11 לפרוט' הדיון).

בני הזוג לא הציגו לבית המשפט את הצעות המחיר שקיבלו, ואף לא את ההסכם לבניית הבית, אשר על בסיסו לטענתם נבנה בסופו של יום ביתם במחיר נמוך יותר, ואף לא את חשבוניות העיסקה בגין התמורה ששולמה לקבלן.

בהעדר הצעות מחיר ובהעדר הסכם עבודה עם הקבלן שבנה את הבית וחשבוניות בגין התשלומים שבוצעו, לא ניתן לערוך השוואה בין המחיר שסוכם עם החברה, לבין המחירים שנדרשו על-ידי קבלנים אחרים.

49.לטענת בני הזוג, לאחר שסוכמה הפחתת המחיר בנספח התיקון (ראו נספח ד' לתצהירו של מר גוטליב), ביקשה החברה לעקר מתוכן הסכמה זו, שכן על-פי ההסכם בין הצדדים הם היו רשאים לבקש לבצע חלק מהעבודות באמצעות בעלי מקצוע מטעמם, אלא שהחברה בחוסר תום לב דרשה תוספת בגין כל בעל מקצוע אלטרנטיבי איתו ביקשו לעבוד במקום, כך לדוגמא שינוי גג הבית (ראו סעיפים 47 – 50 לתצהירו של מר גוטליב).

50.גם טענה זו דינה להידחות.

בסעיף 8 להסכם שכותרתו "שינויים ותוספות" נקבע בין הצדדים כך:

"א.רצה הקונה לאחר חתימת החוזה, לבצע תוספות, שיפורים או שינויים במבנה או עבודות נוספות על אלה הכלולות במפרט (להלן "השינויים והתוספות"), יוכל הקונה לבצע את השינויים והתוספות אך ורק ע"י קבלן.

ב.לקבלן הזכות הבלעדית לפי שיקול דעתו, להסכים או לסרב לבצע שינויים ותוספות.

ג.כל פנייה מהקונה לקבלן לבצע שינויים ותוספות, לא תחייב את הקבלן אלא אם כן הסכים הקבלן לשינויים ותוספות והקבלן והקונה חתמו על כתב הזמנה מיוחד בקשר לשינויים ולתוספות, בנוסף ידחה זמן אספקת המבנה לפי צרכי ביצוע העבודות הנוספות שהוזמנו על ידי מזמין המבנה."

מכאן, שהחברה היתה רשאית לסרב כליל לכל בקשה של בני הזוג לבצע חלק מהעבודות באמצעות בעלי מקצוע אחרים. אלא שאין מחלוקת (ראו בסעיפים 12 – 13 לתצהירו של מר פרוטיץ'), כי החברה הסכימה לבקשותיהם של בני הזוג, אך בצד זאת נקבה במחיר עבור הסכמתה זו, שכן בני הזוג "ניסו לרוקן את ההסכם מתוכן".

51.כאמור, על-פי ההסכם בין הצדדים, החברה היתה רשאית לסרב, על-פי שיקול דעתה הבלעדי, לאפשר לבני הזוג לבצע עבודות באמצעות בעלי מקצוע אחרים, ועל-כן העמדת תנאים בעניין זה, גם אם לא נשאו חן בעיני בני הזוג, איננה הפרה של ההסכם בין הצדדים.

52.אך מעבר לכך, לגישתי, צודקת החברה, כי דווקא התנהגותם של בני הזוג בעניין זה היא שחתרה תחת תוכן ההסכם, שכן בקשתם להוציא נתחים מן ההסכם, וביצוע חלק מהעבודות באמצעות בעלי מקצוע אחרים (הגג, עבודות הגבס והמטבח) משנה באופן מהותי את העסקה, מרכישת בית "עד מפתח", לרכישה של מעטפת בלבד.

53.לטענת בני הזוג, החברה הפרה איתם את ההסכם, שכן "המחיר אותו דרשה החברה לא כולל בין היתר ערכת הארקה, חיבורים למערכות הביוב המים והחשמל" (ראו סעיף 65 לתצהירו של מר גוטליב).

54.טענת בני הזוג בעניין זה משוללת כל יסוד, שכן בהסכם הזמנת העבודה (ראו סעיף 4 שכותרתו "המחיר אינו כולל") נרשם ב"רחל ביתך הקטנה", כי מחיר העיסקה אינו כולל "תשלום עבור בדיקת מעבדה מוסכמת, ביקורת חברת חשמל, הארקת יסודות, מונה חשמל, חיבור חשמל לרשת חיצונית, חיבור למים לביוב לרשת חיצונית".

בהתאם, דרישת החברה בעניין זה, הינה כדין, ובהתאם לתנאי ההסכם בין הצדדים, ודווקא הנסיון של בני הזוג להתנער מהתחייבותם זו נגועה בחוסר תום לב.

55.לטענת בני הזוג, החברה הפרה את ההסכם בין הצדדים, בכך שהפנתה אותם לחנות אחת בלבד לאספקת אביזרי סניטציה, והמגוון בחנות זו היה דל ובאיכות נמוכה ביותר (ראו סעיפים 41 – 44 לתצהירו של מר גוטליב).

56.טענת בני הזוג בעניין זה היא טענה כללית, הנעדרת פרטים (שם החנות, האביזרים אותם ביקשו לקנות, מחיר וכד'), ועל-כן לא איפשרה לחברה להתגונן באופן סביר, ואף לא איפשרה לבית המשפט לבחון תוכן טענה זו. בהתאם דינה להידחות.

57.אך מעבר לכך, מר פרוטיץ' העיד בתצהירו (ראו סעיף 18):

"כל המוצרים אותם התחייבה מודל הום הינם בסטנדרט בניה המקובל, ובניגוד לטענות התובעים הם הופנו גם לחברת ויה ארקדיה לבחירת כלי סניטריה (ולא שסופר קרמיק לא טובים...)."

בני הזוג לא חקרו את מר פרוטיץ' בנקודה זו, ועל-כן עדותו לא נסתרה. לפיכך, משעומדת עדותו של מר גוטליב אל מול עדותו של מר פרוטיץ', אזי גם במאזן הסתברויות יש לומר שטענה זו לא הוכחה.

58.טענתם המרכזית של בני הזוג, בעניין הפרת ההסכם, היא, כי החברה התרשלה בהוצאת היתר בנייה עבורם, בעיקר לנוכח העובדה שהאדריכלית מטעם החברה לא היתה בקיאה בתנאים הדרושים לצורך הקמת ממ"ד קדמי באיזור רמת הגולן.

כך באה לידי ביטוי טענה זו בעדותו של מר גוטליב (ראו עמ' 12 לפרוט' ש' 29 - 36):

" ש.במה לדעתך חברת מודל הום הפרה את החוזה?

ת.פניתי לחברת מודל הום וביקשתי בית X וסוכם על סכום X והוא שונה בהסכמת הצדדים, ואחרי שהחברה הגישה את התוכניות לפיקוד העורף, התברר לחברה שברמת הגולן יש דרישה לממד קדמי, שזה דורש שינויים בתוכניות ועלויות נוספות, ואז אמרתי לחברה מבחינתי אם אתם לא יכולים לתת לי את מה שסיכמנו אז לא קרה כלום, תחזירו את הכסף וניפרד כידידים. כמובן שזה לווה בעוד מו"מ וניסיונות דיבור חוזרים ונשנים, כפי שניתן לראות בהתכתבויות ובהקלטות אם בית המשפט קיבל אותם ועוד דיבורים שכנראה לא מופיעים בהקלטות."

וראו גם בעדותו בעמ' 13 לפרוט' ש' 14 – 15.

59.תחילה יש לומר, כי כל ההתנהלות של בני הזוג אל מול האדריכלית דינה צור נעשתה על-ידי הגב' בתיה גוטליב (ראו חילופי המיילים נספחים ב' – יג' לתצהיר עדותה הראשית של הגב' דינה צור, ובעדותו של מר גוטליב עמ' 11 לפרוט' ש' 32 - 33).

אלא שבני הזוג בחרו שלא להעיד את הגב' גוטליב, ועובדה זו פועלת לחובתם בכל הקשור לטענותיהם ביחס להתרשלות החברה בעריכת תוכניות הבנייה ובקבלת היתר לבניית הבית. לא רק בשל עצם ההימנעות מהעדת העדה הרלבנטית, אלא גם בשל העובדה לפיה עדותו של מר גוטליב בעניין זה היא עדות שמיעה בלתי קבילה.

60.זאת ועוד, על-פי תצהירו של מר גוטליב, לאחר שלטענתם החברה כשלה בתכנון הממ"ד הם פעלו באמצעות שני בעלי מקצוע שטיפלו עבורם בעניין זה.

כך, בסעיף 62 לתצהירו מציין מר גוטליב:

"פנינו ליועץ מיגון שמסר לנו כי צורת הממ"ד שתוכננה ע"י הנתבעת 'הינה מזעזעת' ואינה עומדת בשום פנים בתקן הנדרש ע"י הרשויות ואף לא מהווה חדר פונקציונאלי לשימוש."

ובסעיף 63 לתצהיר מצויין:

"כמו כן פנינו לאדריכלית, אשר תכננה את הממ"ד וקיבלה אישור של הג"א בתוך ימים ספורים."

בני הזוג לא הביאו לעדות, לא את מפקח הבנייה ולא את האדריכלית, ולנוכח העובדה שמיקדו את טענת ההפרה בכשלונה של החברה באישור הממ"ד, אזי העדר עדות מטעמם של שני עדים אלה מהווה מחדל בולט, ופועל לחובתם, שכן חזקה היא כי הימנעות מהעדת עד רלבנטי משמעותה שעד זה היה מוסר עדות לחובת בני הזוג.

61.לא רק שלא עלה בידי בני הזוג להוכיח שהחברה כשלה בעניין זה, אלא עולה מעדותה של הגב' דינה צור, שעדותה היתה אמינה בעיני וגובתה במסמכים שנערכו בזמן אמת, כי במהלך עריכת התוכניות התקבל אצלה אישור לממ"ד שתוכנן (ראו סעיף 12 לתצהיר עדותה הראשית של הגב' צור ונספח ד' לתצהיר, וכן בעדותה עמ' 29 לפרוט' ש' 23 – 26), אלא שבעקבות שינויים, אותם ביקשו בני הזוג לבצע, נדרשו שינויים גם בממ"ד, ועקב כך קבלת אישור מחודש, עד שבסופו של יום לאחר פגישה שערכה בהג"א עפולה קיבלה אישור עקרוני לממ"ד בהתאם לדרישות שהציגו בני הזוג (ראו סעיפים 33 – 34 לתצהיר עדותה הראשית ובעדותה עמ' 31 לפרוט').

62.על יסוד המתואר לעיל, יש לומר כי לא רק שלא עלה בידי בני הזוג להוכיח, שהחברה התרשלה היות ולא קיבלה את אישור הג"א לממ"ד שתוכנן, אלא שהוכח על-ידי החברה היפוכו של דבר, כי ניתנו אישורים עקרוניים של הג"א, לכל הפחות לשתי גרסאות שונות של ממ"ד שתוכנן.

63.גם את הטענה, כי חלו עיכובים בעריכת התוכניות יש לדחות. די לקרוא את המיילים שהוחלפו בין הגב' גוטליב לאדריכלית דינה צור, כדי להבין שבני הזוג ביקשו פעמים רבות שינויים בתוכניות, עד כדי שינוי של התוכניות לתכנית מראה (דהיינו היפוך של הבית). גם מר גוטליב אישר בעדותו, כי במהלך התקופה התבקשו ונעשו שינוים רבים בתוכניות (ראו עמ' 11 לפרוט' ש' 26 – 28).

לאור היקף השינויים שנדרשו על-ידי בני הזוג, הרי שלא ניתן להטיל אשם כשלהו בהקשר זה על החברה, בפרט לנוכח העובדה שעולה מחליפת המיילים, כי כל בקשת שינוי שהועברה על-ידי בני הזוג נענתה, בתוך זמן קצר על-ידי האדריכליות.

64.לאור האמור, אין לומר כי החברה הפרה את ההסכם, בכך שלא הוציאה עבור בני הזוג את היתר הבניה במועד, שכן התנהלות בני הזוג, היא שהובילה לעיכוב בהוצאתו.

האם בוטל ההסכם על-ידי התובעים ממניעים כלכליים

65.טוענת החברה, כי בני הזוג העלו טענות מטענות שונות במהלך תקופת ההתקשרות, והכל במטרה לקבל במסגרת ההסכם תוספות ושדרוגים שלא נכללו בהסכם, וכי החלטת בני הזוג לבטל את ההסכם נבעה ממניעים כלכליים גרידא (ראו סעיפים 12 – 14 לתצהירו של מר אבי פרוטיץ').

66.בטענה זו של החברה יש ממש. ניכר מהתנהגות בני הזוג, כי כבר בסמוך לאחר החתימה על הסכם הזמנת העבודה עלו אצלם הרהורי חרטה ביחס להתקשרות עם החברה, ולכן ביקשו בכל דרך להיטיב את מצבם, בין בדרך של ניהול משא ומתן להפחתת המחיר לאחר שההסכם כבר נחתם, ובין בדרך של דרישות מן החברה להוציא נתחים מן ההסכם, כך שיבוצעו על-ידי אחרים באופן שרוקן חלקים מן ההסכם מתוכן.

67.תחילה יש לציין, כי על-פי האמור בתצהירו של מר גוטליב, לאחר שנחתם ההסכם בין הצדדים "השווינו בין מחיר הבית למחיר בתים אחרים בישוב, והוברר לנו כי לא רק שהנתבעת איננה זולה יותר מאחרים אלא יקרה יותר בצורה משמעותית מחברות דומות אחרות, ואף יקרה מחברות אחרות הבונות בנייה קונבנציונאלית" (ראו סעיף 36 לתצהירו של מר גוטליב). עובדה זו מלמדת, כי כבר לאחר החתימה על החוזה בני הזוג לא היו שבעי רצון מן ההסכם עליו חתמו, ובפרט מן הסכום אותו התחייבו לשלם לחברה בגין בניית הבית וביצוע עבודות הפיתוח.

לאור "מימצאים" אלה (שלא הוצגו ולא הוכחו בבית המשפט), ערכו בני הזוג פגישה עם נציגי החברה בחודש ינואר 2014, ובה ביקשו "לבטל את חתימתנו על ההזמנה, בשל העובדה כי מחיר הבית לא היה נמוך בשיעור של 23% ממבנה קונבנציונאלי זהה, כפי שהובטח ע"י הנתבעת כאמור לעיל" (ראו סעיף 37 לתצהירו של מר גוטליב).

68.מן המתואר לעיל עולה בצורה מובהקת, כי בני הזוג ביקשו להסתלק מן העסקה בשל מה שנחזה על ידם כחוסר כדאיות כלכלית.

לא זו אף זו, מן הראיות שהוצגו עולה, כי בני הזוג ביקשו להוציא נתחים מן ההסכם ללא תוספת תשלום, באמצעות הבאת בעלי מקצוע אלטרנטיביים שלטענתם הציעו להם מחיר זול יותר מן העלות של אותו נתח כפי שהוצגה על ידי החברה (כך לשם ההמחשה – גג הבית, עבודות גבס בפנים הבית, המטבח).

הוצאת נתחים מן העסקה, תוך "קיזוז" של עלות בעלי המקצוע, יש בה כדי לשנות את מהות העסקה מבחינת החברה, וסירובה של החברה להיעתר לבקשות בני הזוג לקיזוז מלא, היוותה גם היא אמתלא בידם להסתלק מן ההסכם.

סיכום ביניים

69.כסיכום ביניים יש לומר, כי לא עלה בידי בני הזוג להוכיח שהחברה הפרה את הסכם הזמנת העבודה. נהפוך הוא, ניתן לומר, כי בני הזוג נאחזו בתירוצים שונים מתוך מטרה להסתלק מן ההסכם, ומשלא עלה הדבר בידם, הודיעו באופן חד צדדי על ביטול ההסכם, אף שלא היתה עילה לכך.

טענת הקיזוז של החברה

70.היות ועל-פי קביעתי לעיל, בני הזוג מסרו לחברה הודעה על ביטול הזמנתם, בלא שהיתה לכך עילה, הרי שעולה השאלה האם חייבת החברה בהשבת הסכומים ששילמו לה בני הזוג.

הסכומים ששולמו על-ידי בני הזוג מורכבים מסך של 13,500 ₪, אשר שולמו על-ידי בני הזוג בגין הסקיצה הראשונית של הבית, שנעשתה עבורם טרם החתימה על הסכם הזמנת העבודה, והסך של 100,000 ₪, ששולם על-ידם כמקדמה.

71.ביטול חוזה ללא עילה מהווה הפרה של ההסכם, ועל-כן חל בעניין זה סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן – "חוק החוזים (תרופות)"), הקובע:

"משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך; והנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך."

מכאן, שמחד על בני הזוג לשלם לחברה תמורה בגין השירותים שניתנו להם בתקופת קיום ההסכם, ומאידך על החברה להשיב לבני הזוג את שקיבלו על-פי ההסכם.

72.תחילה יש לתת את הדעת לתשלום שביצעו בני הזוג עבור הסקיצה הראשונית.

היות ואין חולק, כי נערכה לבני הזוג הסקיצה הראשונית (ראו נספח ב' לתצהירו של מר אבי פרוטיץ'), ועל יסוד הסקיצה שנערכה התקשרו הצדדים בהסכם הזמנת העבודה, אזי משני טעמים אין להשיב סכום זה לבני הזוג. הטעם הראשון נעוץ בהסכמה החוזית בין הצדדים, ולפיה בני הזוג ישלמו סך של 11,550 ₪ (בתוספת מע"מ כחוק) עבור עריכת הסקיצה הראשונית, וכי סכום זה לא יוחזר להם במקרה שהצדדים לא יתקשרו בהסכם להזמנת עבודה, אך יחד עם זאת, ככל שייחתם הסכם בין הצדדים אזי סכום זה יהווה חלק מן התשלום עבור השירותים שיינתנו (ראו נספח א' לתצהירו של מר אבי פרוטיץ'). הטעם השני, נעוץ בעובדה לפיה לאור הוראת סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות), ולאור העובדה שבני הזוג הפרו את ההסכם יש לחייבם לשלם לחברה תמורת שירותים שניתנו להם.

73.מכאן, יש לדון בשאלת השבת המקדמה בסך של 100,000 ₪, ששולמה על-ידי בני הזוג במעמד חתימת הסכם הזמנת העבודה.

74.בסיפא של סעיף 8(ו) להסכם הזמנת העבודה נקבע:

"ביטול ההזמנה מצד הלקוח מכל סיבה שהיא תהא כרוכה בתשלום דמי ביטול מוסכמים ומוערכים מראש בשיעור 10% מערך ההזמנה."

לטענת החברה, לאור האמור בסעיף 8(ו) להסכם הזמנת העבודה, ולאור ההוצאות שבהן היא נשאה במהלך תקופת קיום החוזה, היא איננה חייבת בהשבה כלל.

מנגד, לטענת בני הזוג על החברה להשיב את הסכום האמור, שכן ההסכם לא יצא אל הפועל במלוא היקפו.

75.תחילה יש לומר, כי סעיף 8(ו) להסכם הזמנת העבודה איננו סעיף הקובע פיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה, לא על-פי לשונו ולא על-פי תוכנו. על-פי לשונו, עניינו במקרה של ביטול ההזמנה, ולא במקרה של הפרת ההסכם. על-פי תוכנו, הוא עוסק רק בתשלום לחברה, ובהתאם, בהיותו חד צדדי, לא ניתן לומר שעניינו בתשלום פיצויי הפרה.

היות שכך, לא חל בענייננו סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות).

76.סעיף 8(ו) להסכם קובע הסכמה חוזית, ולפיה הצדדים מעריכים מראש את שווי השירותים שניתנו בטרם ביטול ההסכם, בשיעור של 10% מן ההזמנה.

האם הסכמה זו שוללת את האפשרות לקבוע את שווי השירותים בשיעור שונה?

להשקפתי התשובה לכך היא בשלילה משני טעמים. תחילה כך, בהיקש מהוראת סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות), המאפשר לבית המשפט להתערב בגובה הפיצויים המוסכמים שקבעו הצדדים, יש לומר כי קל וחומר שכך לגבי קביעת שווי השירותים שניתנו, וזאת בשים לב להוראת סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות) הקובע שעל המפר לשלם "את שוויו של מה שקיבל". אמנם הצדדים העריכו סכום זה כ- 10% מסכום ההזמנה, אך על-פי לשון ההסכם זו "הערכה" בלבד וכפי שיובהר להלן, על-פי הראיות שבאו מטעם החברה עצמה, העלויות בהן נשאה בפועל אינן עולות כדי סך של 100,000 ₪.

שנית, מקום בו "השווי של מה שקיבל" המפר, נמוך בהרבה מהסכום שקבעו הצדדים כהערכה מראש, אזי עמידת הנפגע על קבלת דמי ביטול מלאים בהתאם להסכמה בין הצדדים, מהווה להשקפתי חוסר תום לב במימוש זכויות חוזיות. כדי להמחיש את הדברים נניח לרגע, כי בני הזוג היו מבטלים את ההסכם בחלוף זמן קצר ממועד חתימתו, ועוד בטרם החלו האדריכליות לערוך תוכניות מפורטות לבית. במקרה כזה, כמעט ולא נגרמו לחברה הוצאות, למעט עלות עבודתו של סוכן המכירות, וברור כי תשלום דמי ביטול בשיעור של 10%, ובעניינו בסכום של למעלה מ- 100,000 ₪ יהיה בו כדי להעשיר את הנפגע, ויחמיץ את תכליתו של סעיף השיפוי.

77.מכאן, שיש לבחון את הראיות שהוצגו בכל הקשור לשווי השירותים שניתנו לבני הזוג, טרם הודעת הביטול. בתצהירו של מר אבי פרוטיץ' נאמר בהקשר זה (ראו סעיף 26 לתצהיר) כך:

"נגרמו הוצאות לנתבעת, הן בדמות שעות עבודה רבות שנאלצה הנתבעת להקדיש לשינויים התכופים מצד התובעים, הן הוצאות שיווק למר יוני אקרמן בסך של המהווה שיעור של פחות מ- 5% כפיצוי מוסכם, ביחס להסכם המקורי... (סכומי המע"מ חושבו לפי 18%)". (כך במקור – י.ל)

מר איתן פרוטיץ' העיד בחקירה חוזרת את הדברים הבאים (ראו עמ' 52 לפרוט' ש' 16 – 24):

" ש.חברי שאל אותך לגבי ה 115,000 ₪ שלטענתו התובעים שילמו לחברה ושאל אותך לדעתך אם מגיע לחברה סך של 115,000 ₪ ואתה אמרת כן, ושאתה רוצה לפרט ונעצרת לאחר ה 12,000 ₪ ששילמו התובעים לגבי הסקיצות, אני מבקש שתפרט?

ת.(העד מעיין במסמך), סדר גודל היה בין 40 ל – 50,000 ₪ העלות של התכנון והיה פה תכנון שנדרשנו לעשות אותו מספר פעמים. בדרך כלל מדובר על סדר גודל של בין 30,000 ₪ ל – 40,000 ₪ ופה היתה החמרה אמיתית ואחר כך עלות השיווק וראיתי בספרים פחות או יותר, עלות סוכן כולל הוצאות שלו זה סדר גודל, הוא מקבל ישירות סך של 25,000 ₪ כולל רכב ובפועל הוא קיבל סך של 25,000 ₪ כנגד חשבונית אבל אני מעריך יותר בגלל הדלק, ואחר כך יש שונות עלויות מפעליות, לפחות 15% מהסכום הזה."

78.מן האמור לעיל עולה, כי עיקר ההוצאות בהן נשאה החברה במהלך תקופת קיום ההסכם הן תשלום לאדריכליות ולמנהל המכירות מר יוני אקרמן.

בעניין זה לא עלה בידי בני הזוג לסתור את עדותו של מר איתן פרוטיץ', ולפיה עלות תכנון הבית נעה בין סך של 30,000 ₪ ל- 40,000 ₪ בדרך כלל, ואילו במקרה דנן בשל ריבוי השינויים שנדרשו על-ידי בני הזוג העלות אף היתה צפויה להיות גבוהה יותר עד כדי סך של 50,000 ₪.

לא מצאתי מקום לחייב את בני הזוג בעלות תכנון מוגדלת בסך של 50,000 ₪, וזאת חרף השינויים המרובים שנדרשו על-ידם. מן הראיות שהוצגו עולה, כי על אף טענת בני הזוג, כי החברה מסרה להם שתדרוש תוספת תשלום בגין התכנון האדריכלי, הרי שבסופו של יום לא נשלחה להם דרישה לתוספת תשלום.

79.בעניין הוצאות התכנון יש מקום להוסיף, כי גם אלמלא הוראת סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות) היה מקום, על פני הדברים, לחייב את בני הזוג בעלות התכנון. מר אבי פרוטיץ' העיד בחקירתו הנגדית, כי בעת שערך ביקור בישוב יונתן נוכח לדעת, כי בני הזוג בנו את ביתם על בסיס התוכניות שערכו להם האדריכליות. כך בעדותו (עמ' 38 – 39 לפרוט'):

"ש.מה ראיתם בגולן?

ת.ראינו את הבית של התובעים שהוא די זהה לתוכנית המקורית, ובגלל זה, זה גם עלה להם 7,000 ₪ לקחו את אותו בית ועשו אותו דבר.

ש.של מי היו התוכניות של הבית?

ת.המקוריות שלנו.

...

ש.במה הבית דומה לבית המקורי, חוץ מ – 4 הקירות?

ת.הוא דומה במיקום של הממ"ד, ובפתחים של החלונות וכל הצורה היא כמעט זהה."

בני הזוג לא סתרו את עדותו זו של מר פרוטיץ', ולא ביקשו להביא עדות להזמתה. היות שכך יש לומר, כי עניין זה הוכח על-ידי החברה. מכאן שבני הזוג ביקשו להתעשר על חשבון החברה, דהיינו לקבל שירות ולא לשלם תמורתו. זאת אין לקבל.

80.בכל הקשור לשכרו של סוכן המכירות מר אקרמן העיד מר איתן פרוטיץ', כי שולם למר אקרמן שכר של 25,000 ₪. היות ואין חולק, כי מר אקרמן היה בתקופה הרלבנטית פרילנסר, אזי בכך עלות נוספת בה נשאה החברה על מנת לייתן שירות לבני הזוג.

81.על בסיס האמור לעיל, אני קובע, כי עלה בידי החברה להוכיח כי נשאה בהוצאות בסכום של 60,000 ₪ (35,000 ₪ עבור התכנון ו- 25,000 ₪ עבור הסוכן), בתקופת קיום ההסכם (בנוסף לעלות עריכת הסקיצה הראשונית), וסכום זה אין להשיב לבני הזוג בהיותו "השווי של מה שקיבלו".

82.ניתן לסכם ולומר, כי החברה (הנפגעת) חייב להשיב לבני הזוג (המפרים) את הסכום שקיבלה על בסיס ההסכם, דהיינו סך של 113,500 ₪. אך מנגד, על בני הזוג לשלם את ה"שווי של מה שקיבלו", ושווי השירותים שקיבלו כולל את עלות עריכת הסקיצה הראשונית בסך של 13,500 ₪, עלות תכנון אדריכלי בסך של 35,000 ₪ ועלות שכרו של סוכן המכירות בסך של 25,000 ₪. סה"כ 73,500 ₪ שאין להשיב לבני הזוג.

83.לאור מסקנתי לעיל, ולפיה בני הזוג הפרו את ההסכם בכך שביטלו אותו באופן חד צדדי, אזי פועל יוצא הוא שיש לדחות את תביעתם לתשלום דמי שכירות חודשיים ועוגמת נפש.

סוף דבר

84.התביעה מתקבלת באופן חלקי, ועל הנתבעת להשיב לתובעים סך של 40,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין, ויישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק בחלוף מועד זה.

בנסיבות לא מצאתי מקום לעשות צו להוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו.

זכות ערעור כחוק.

המזכירות תסגור את התיק ותודיע לצדדים.

ניתן היום, כ"ז חשוון תשע"ט, 05 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.