לפני תביעה כספית לפיצוי בגין נזקי רטיבות שנגרמו לתובעת לטענתה עקב דליפות מים שמקורן בדירות השייכות לנתבעות. ראוי לציין שההליך במקור החל בבקשה למתן צו מניעה זמני, כיום וכעולה מפרק "הנזק והסעדים" שבסיכומי התובעת מבוקש לפסוק סעדים כספיים בלבד.
הצדדים הינם בעלי דירות בבניין משותף הנמצא ברחוב אילת 8 בחיפה כאשר לנתבעת 1 ולנתבעת 2 יש לכל אחת דירה המצויה או הגובלת בחלקה לדירת התובעת.
התובעת איננה מתגוררת בדירתה וזו מושכרת לצדדים שלישיים. על פי גרסת התובעת, בחודש יולי 2015 החלו להתגלות סימני דליפת מים מדירותיהן של הנתבעות אל דירת התובעת, דליפה שגרמה על פי הנטען לנזקים קשים מאד.
התובעת טוענת שפנתה לנתבעות וביקשה כי יטפלו בדחיפות במקור הדליפות ברם לא זכתה לשיתוף פעולה ולכל היותר הסתפקה האחת בהודעה לחברת הביטוח שלה אשר לכאורה ביצעה תיקון כזה או אחר ברם הנזילות לא פסקו ואת הדירה שדייריה עזבו אותה בגלל הרטיבות לא ניתן היה להמשיך ולהשכיר.
התובעת פנתה למומחה-המהנדס צביקה צ'קבינסקי אשר בדק והעריך את הנזקים וקבע כי הנזילות והרטיבות מהוות סכנה ליציבות ובטיחות המבנה ומערכות החשמל שבו.
הנתבעת 1 טוענת כי מיד עם קבלת תלונת התובעת לראשונה, בחודש נובמבר 2015, פעלה ועשתה כל שנדרש כדי לטפל בבעיה, שכרה קבלן שיפוצים אשר זיהה נזילה מסיפון במטבח וסדקים בקירות החיצוניים של הבניין וביצע את התיקונים הנדרשים.
הקבלן נשכר גם לשם תיקון הנזק בדירת התובעת ברם היה צורך להמתין כחודש ימים על מנת שהקירות יתייבשו ושניתן יהיה לתקנם. הנתבעת 1 טוענת כי לא ניתן היה לתאם מועד לביצוע התיקונים עם התובעת או דייריה עד שבסוף פברואר 2016 מסרה לה התובעת את מפתחות הדירה והתיקון בוצע.
הנתבעת 2 טוענת כי היא פנתה לחברת הביטוח מיד עם קבלת התלונה והמבטחת שלחה אנשי מקצוע שבצעו תיקונים בצנרת האמבטיה והשירותים והודעה על הביצוע נמסרה בחודש ספטמבר 2015. תלונה נוספת הגיעה רק בסוף אפריל 2016 ומיד ניתנה הודעה למבטחת ששלחה מפקח ע"מ שיבדוק את דירת התובעת ולאחר שכבר ניתן היה להיכנס לדירת התובעת, מצא המפקח סימני רטיבות ישנה שכבר התייבשה ומקורה בדירת הנתבעת 1.
מטעם בית המשפט מונה המומחה מר שמואל רוזן מחברת אינפרטק אשר ביקר במקום, ערך בדיקות והגיע למסקנה על פיה אכן סובלת דירת התובעת מחדירת מים ורטיבות אשר גרמו לנזקים ולמטרד קשה בדמות סימני עובש ופטריות, ריח טחב ולחות באוויר והמומחה התרשם שיש בסיס לטענה לפיה מצב הדירה מונע כניסת דיירים להתגורר בה.
המומחה מצא כי מקור הרטיבות בחדרי הרחצה שבדירות הנתבעות 1-2, מדובר בבעיות של איטום, אי קיומה של חגורות הפרדה בסמוך לקירות הגבס וצנרת בלויה בדירת הנתבעת 2.
המומחה נתן המלצות לתיקונים הנדרשים הן בדירת התובעת הזקוקה לשיקום מנזקי המים והן לדירותיהן של נתבעות 1-2, בכפוף להוצאת מפרטי עבודה ופיקוח לפי התקן שיש לעשותם בנפרד באמצעות מומחה. אשר לדירת התובעת, התווה המומחה את הדרך על פיה יש לבצע את התיקונים לרבות צביעה בצבעים מיוחדים המכילים חומרים אנטי בקטריאליים.
הצדדים ויתרו על הוכחות וחקירות (על כל המשתמע מכך במישור הטענות הראייתיות) והגישו סיכומים מפורטים.
דיון
למעשה אין מחלוקת כי בשעתו התגלו ליקויים בדירותיהן של הנתבעות שהיו יכולים לגרום להופעת כתמי רטיבות בדירת התובעת, הדבר עולה מעצם הודאתן כי טיפלו בבעיה באמצעות בעלי מקצוע ועולה גם מחוות דעתו של מר רוזן ולכן חבותן ביחס לחלק מהנזקים הוכחה.
היות והתביעה שוב איננה תביעה למתן צו עשה ולא מבוקש סעד במישור זה, אין צורך להכריע בשאלה האם הנתבעות תיקנו באופן מלא את מקורות הדליפה או לאו ומכל מקום נראה שאין חולק כי חלק לא מבוטל מהתיקונים הנדרשים בוצעו שכן על פי חוות דעתו של מר רוזן (לצד התמקדות התובעת בסעד הכספי) עולה כי מרבית הרטיבות המיוחסת לדירותיהן של הנתבעות נמצאת בתהליך ייבוש או שיבשה כבר אם כי במועד הבדיקה עדיין היו מוקדי רטיבות בתוך דירותיהן של הנתבעות.
פסק דין זה מתמקד אם כך בשאלת הנזק שמקורו בדירותיהן של הנתבעות ובשאלות המשנה בדבר חובת הקטנת הנזק והאשם התורם מצד התובעת.
מה שקרה בדירתה של התובעת איננו מנותק ממצבו של הבניין בכלל, חלק מנזקיה כלל לא קשורים לנתבעות וסבורני כי עובר לדיון בשאלת הנזק, יש מקום לצטט את ההחלטה שניתנה על ידי ביום 23.3.17 בעקבות ביקור במקום במעמד הצדדים ובאי כוחם:
"ביום 22.3.17 התקיים סיור בבניין בו מצויות דירות הצדדים, האמור בהחלטה זו איננו בגדר קביעות שיפוטיות אלא תיאור גרפי של התרשמות-מראה עיניים בלבד.
הבניין הוא בניין ישן ולא מטופח וסימני הגיל נראים בו היטב. בכניסה לדירת התובעת ניתן לחוש בריח טחב ברם אין חולק כי הדירה הייתה סגורה לאורך זמן ולא אווררה כראוי.
יש להקדים ולומר כי חלק מהרטיבות בדירת התובעת ובמיוחד זו שנראית פעילה יותר, מקורה איננו בדירות הנתבעות, כך למשל כתמי פטריה שחורים באותו חלק של הדירה המשמש כנראה כסוג של מרפסת שירות כאשר חדירת המים נחזית להיות מבחוץ (במקום בוצעה סוג של סגירה ומסביבה טיח שכבר התנפח, התבקע ומי גשמים כפי הנראה מחלחלים אל תוך הדירה). בדירת התובעת יש גם סימני רטיבות קשה העולה מהרצפה (אולי אף מהקרקע שמתחת) והשלכותיה נראות בעיקר באותו חדר שינה קטן הצבוע בצבע ורוד).
מאידך גיסא, מעל לכניסה לחדר הרחצה בדירת התובעת, בפינה השמאלית נראים סימני רטיבות משמעותית (ייתכן וכבר בתהליך התייבשות אך תיקון אסתטי טרם בוצע) וכך גם בתקרת חדר השינה הנמצא מצד שמאל לכניסה.
חלקים אחרים של התקרה המצויים מתחת לדירת הנתבעת 1 תוקנו על ידי האחרונה (שככל שהבנתי, בידיה היו מפתחות הדירה), בין הצדדים מחלוקת ביחס למועד התיקון אך אם מדובר בתיקון שנעשה לפני יותר מכמה חודשים, הרי המצב כיום הוא שאין חזרה של סימני הרטיבות.
בביקור בדירות הנתבעות עלה שמצבן לא טוב יותר, סימני רטיבות (אולי ישנה) נראו היטב בשתי הדירות ובקיר הגובל ביניהן, כך גם נראו סימני בדיקות המומחה וסימני תיקון כאלו ואחרים שבוצעו בדירות. בדירת הנתבעת 2 ניתן היה לראות רטיבות שמקורה כנראה בחדר הרחצה וסימניה בחדר השינה הצמוד לחדר הרחצה, סימנים שמעידים על כך שרטיבות מהמצע מתחת לריצוף עלתה אל מעבר לפנלים.
בסוף הסיור סוכם כי התובעת מצדה תחל בעבודות תיקון דירתה ומנגד הנתבעות תשתפנה פעולה ותפעלנה בהתאם להוראות והנחיית המומחה מטעם בית המשפט, דובר על כך שבעל המקצוע אשר נתן כבר הצעת מחיר שנשקלת בכובד ראש מעריך שבשל חג הפסח העבודות יושלמו רק לאחריו.
עם סיום העבודות (בכל הדירות) יבואו ב"כ הצדדים בדברים ע"מ לגבש עמדה ביחס לחלק הכספי של התביעה."
יש לומר באופן הברור ביותר, הבניין והדירות בו לרבות דירת התובעת מתוחזקים ב"תחזוקת שבר" וגילו של הבניין איננו מוסיף לו. אף אחת מבעלות הדין כאן לא מתגוררת בפועל בדירתה שבבניין והדבר ניכר בדירות, בתחזוקתן ובמבנה בו הן ממוקמות.
זאת ועוד, ככל שעילת התביעה מתמקדת ב"התרשלות" או באי תחזוקה נאותה של הדירות, אין מקום להחמיר עם הנתבעות יתר על המידה שכן קשה לדרוש מהן את מה שגם התובעת לא ממש עמדה בו ברם אין בכך כדי לגרוע באופן ממשי ומלא מחבותן ומשכך יינתן לעניין זה ביטוי אם כי מתון במסגרת סיכום כלל ראשי הנזק.
כך גם יינתן ביטוי לאשם התורם ככל שהתקיים ביחס לאיזה מראשי הנזק.
ראשי הנזק
סעיף 52א. לסיכומים-הוצאות נלוות, המצאות מסמכים והפסד ימי עבודה, התובעת מבקשת 10,000 ₪ בראש נזק זה, מדובר בראש נזק מיוחד שכבר התגבש ועליו אין ולו ראיה אחת לרפואה, בניהול נכס תמיד יש צורך בהקדשת זמן כזה או אחר, אין ראיה כי בפועל נגרם הפסד שכר, לא נסתרה טענת הנתבעות כי התובעת לא הגיעה לדירה כל פעם שנדרשה עד שהדברים הגיעו לידי כך שהיא השאירה את מפתחותיה אצל הנתבעת 1. אשר להמצאות מסמכים, נסיעה פה נסיעה שם לדירה, כל אלו מוערכים על ידי בסך כולל של 500 ₪ להיום.
סעיף 52.ב לסיכומים-עוגמת נפש, התובעת מבקשת סך של 20,000 ₪, עוגמת הנפש איננה נובעת ממגורים בתנאי רטיבות אלא מעצם ההפסד שנוצר בשל חוסר יכולת למצוא שוכרים וממילא על כך ייפסק פיצוי ספציפי.
לטרטור שטורטרה התובעת, למתח שאולי נילווה למגעים בשעתו בין הצדדים ולכלל הנזק הלא ממוני יש לתת ביטוי כספי מתון מאד אותו אני מעמיד על 1500 ₪.
סעיף 52ג. לסיכומים-הפסד שכר דירה, ראש נזק זה הוא ראש הנזק המרכזי, שכר הדירה האחרון שעליו סוכם ביחס לדירה עמד על 3,500 ₪ לחודש ועניין זה הוכח בהסכם שצורף לכתב התביעה.
מהו המועד בו החל הנזק קרי מאימתי הפסיקה התובעת לקבל דמי שכירות? הנטל כאן רובץ לפתחה אך הטענות כמו גם הראיות, מבולבלים למדי, בבקשה למתן סעד זמני ובתביעה טוענת התובעת כי השכירה את הדירה בחודש יוני 2015 כאשר לאחר כניסת הדיירים התגלתה הנזילה בחודש יולי 2015.
במכתב ההתראה שיצא לנתבעות עובר להגשת התביעה נטען כי הנזילה החלה באופן מסיבי החל מחודש יוני 2015 אך עיון בחוזה השכירות מגלה כי הוא נחתם ביום 14.6.15 כאשר כניסת הדיירים ביום 1.7.15.
אם כבר הייתה נזילה מסיבית בחודש יוני 2015, איך אין בנמצא שום ראיה, התכתבות או דרישה לתקן עד שיכנסו הדיירים? כך גם אין ראיה למועד בו הפסיקו הדיירים לשלם ואם הפסיקו לאחר החודש הראשון, מדוע בכלל נכנסו לדירה ומדוע המשיכו להתגורר עוד מספר חודשים "בחינם", ללא תמורה? היות והנטל כאן רובץ על התובעת ומעבר לגרסתה אין שום ראיה אחרת המחזקת אותה, יש לקבוע שגרסת הנתבעות מסתברת יותר. נתבעת 1 טוענת שקיבלה הודעה על הרטיבות בחודש נובמבר 2015 וכבר באותו חודש הוזמן קבלן שיפוצים שעבד מיום 15.11.15 עד יום 23.11.15 והדברים זוכים לחיזוק מסוים בנספחים ג-ד לכתב הגנת הנתבעת 1. לטענת הנתבעת 2 הרי לה היה ביטוח ומיד כשקיבלה את ההודעה על הנזילה פתחה קריאה ביום 20.9.15 שטופלה ע"י בעלי מקצוע, הדבר דווח לתובעת שלא פנתה בכל תלונה עד חודש אפריל 2016 ואז שוב נפתחה קריאה, מפקח מטעם חברת הביטוח הגיעה אך התובעת היא זו שלא טרחה להגיע לדירה ולכן נדחה הביקור ליום 9.5.16 שגם אליו לא טרחה התובעת להגיע אלא שלחה את הנתבעת 1 לפתוח את הדלת. בממצאיו רושם המפקח כי כתמי הרטיבות מדירת נתבעת 1 כבר יבשים ואישר לבצע איטום סביב האמבטיה בדירת הנתבעת 2.
הנתבעת 2 פעלה בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט וביצעה תיקון יסודי הכולל איטום סביב האמבטיה זאת בחודש יוני 2017.
מהמקובץ לעיל יש לקבוע במאזן ההסתברות הנדרש כי תלונה על הנזילות נמסרה לנתבעות בין החודשים ספטמבר-נובמבר 2015, סבב ראשון של תיקונים בוצע בסמוך למועדים אלו, התיקון בדירת נתבעת 1 צלח, בדירת נתבעת 2 התגלתה נזילה נוספת בחודש אפריל 2016, התובעת לא יצאה מגדרה לשתף פעולה, מכתבי ההתראה יצאו כבר בחודש מאי 2016 והתביעה הוגשה בחודש אוגוסט 2016. התיקון היסודי בדירת נתבעת 2 בוצע לאחר מכן ובהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.
בהיעדר ראיה על מועד עזיבת השוכרים ועל כך כי לא שילמו שכר דירה ובהיעדר ראיה או הסבר על כך שהתובעת לא נקטה בפעולה לגבות מהם ולו חלק משכר הדירה, יש לקבוע כי לתובעת מגיע רק מחצית מסכום הסכם השכירות שלטענתה בוטל עם השוכרים שעזבו את הדירה קרי מחודש פברואר ועד חודש אוגוסט 2016 בו הוגשה התביעה.
מדובר ב-7 חודשים שהפסד שכר הדירה בהם מסתכם ב-24,500 ₪.
מעבר לכך יש להוסיף עוד 8 חודשים קרי עד אפריל 2014 הוא המועד שממנו לא הייתה מניעה של ממש להשלים את ההשבחה ולהשכיר את הדירה. קשה להתעלם מכך שבין שתי התקופות לעיל הייתה גם עונת החורף וכאמור כמות הרטיבות והלחות שתרמו חדירות המים מן הקיר החיצוני ומן הקרקע האטו מן הסתם גם את תהליך ייבוש הרטיבות מדירותיהן של הנתבעות. טענו הנתבעות כי אין לפסוק נזק נעבר ליום הגשת התביעה ברם התובעת שילמה ממילא אגרה על סכום הגבוה משמעותית מהסכום שנפסק, ביקשה פיצול סעדים ואין שום ושום סיבה שלא לפסוק במה שממילא התקיים לגביו דיון, שולמה בגינו אגרה והסיכון לגביו היה ידוע .
הנני מעריך את תרומת הרטיבות והטחב שיש בדירה ללא קשר לדירותיהן של הנתבעות בשיעור של 40%
8 החודשים הנוספים מסתכמים ב-28,000 ₪, סה"כ הפסד דמי השכירות עומד על 52,500 ₪ ובניכוי תרומת הרטיבות הקשה שלא קשורה לנתבעות מסתכם ראש נזק זה ב-31,500 ₪.
סעיף 52ד. וסעיף 52ה. לסיכומים- תשלום חוות דעת מטעם התובעת וחלקה בחוות דעת מומחה בית המשפט, יש להשיב את מלוא הסכומים המגובים בחשבוניות 2,340+1,755=4095 ₪.
סעיף 52ו. לסיכומים-השבת מצב הדירה לקדמותו, הסכום המבוקש המגובה במסמכים עומד על 4,600 ₪, כאמור הנני מייחס 40% מהנזק שהצריך תיקון לרטיבות שאיננה קשורה בנתבעות ולכן הן תשלמנה רק 60% מראש נזק זה כלומר 2760 ₪.
סעיף 52ו. לסיכומים-אגרת בית משפט, סכום האגרה ייפסק באופן יחסי בסופו של פסק דין זה.
סעיף 52ז. לסיכומים-תשלומי ארנונה, לאחר ששקלתי ראש נזק זה, לא ראיתי מקום לפסוק אותו, ראשית על התובעת החובה להקטנת נזק והייתה יכולה (ואולי עוד אפשרי הדבר) לבקש פטור בגין "נכס ריק" לתקופה של חצי שנה, מעבר לכך, מן המפורסמות שדיירים נוטים להתחלף, לא פעם חולפים שבועות או חודשים בין דייר לדייר כאשר בעל הבית לא זוכה לשכ"ד בתקופת הביניים, לא פעם תחלופת הדיירים מצריכה השקעה ותיקונים כאלו ואחרים ולכן בשקלול כל הגורמים והנסיבות, לא ראיתי מקום להוסיף ולחייב גם בגין ראש נזק זה.
סיכום
סך הכך סכומי הנזק שנפסקו לעיל עומדים על 40,355 ₪. כפי שפורט לעיל, גם התובעת לא יצאה מגדרה כדי לשתף פעולה עם הנתבעות, גם היא שותפה למחדלי האחזקה של הבניין והדירות ולראיה הרטיבות הקשה שחדרה לדירתה הן מהקרקע והן מהקיר החיצוני היכן שבוצעה סגירה כלשהי וכאמור לא ניתן לנתק את אחריות הנתבעות ומצב הבניין מאחריות התובעת והנני מעריך את אשמה התורם בכ-30%, על כך הנני מוסיף כ-1500 ₪ (שערוך ממוצע של ההפסדים להיום) ובתוצאה היא 30,000 ₪.
אשר על כן הנני מחייב את הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם לתובעת סך 30,000 ₪ בצירוף אגרה יחסית בסך 375 ₪ ובצירוף שכר טרחת עו"ד בסך 3000 ₪.
הסכומים ישולמו תוך 40 יום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.
היות והצדדים הסכימו למתן פסק דין ללא שמיעת הוכחות, ניתן פטור מאגרה שנייה וככל ששולמה היא תוחזר באמצעות ב"כ.
ניתן היום, י"ז אדר תשע"ח, 04 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.
