איצקוביץ ואח' נ' אביה שרותי אחסנה בע"מ ואח'

תביעה לפינוי מבנה תעשייתי המושכר בשכירות לטווח ארוך.

תביעה שכנגד למתן סעד הצהרתי לפיו הודעת התובעת בדבר ביטול ההסכם הוצאה שלא כדין והתובעת היא זו שהפרה את ההסכם בהפרה יסודית, וכן למתן סעד כספי בסכום של 260,000 ₪.

רקע דיוני

מן הבחינה הדיונית, להליך זה קדמו שני הליכים רלוונטיים.

ביום 2.9.13 הגישה הנתבעת 1 (להלן: "השוכרת") לבית משפט זה תובענה בדרך של המרצת פתיחה (ה"פ 7871-09-13) בה עתרה למתן הסעדים ההצהרתיים כמפורט לעיל. לאחר שהמותב אליו הועברה הורה על מחיקתה הגישה השוכרת, ביום 10.9.13, תביעה בסדר דין רגיל למתן סעדים הצהרתיים כאמור (ת"א 20206-09-13), שנותבה לטיפולי.

לאחר מכן, ביום 1.10.13, הגישה התובעת (להלן: "המשכירה") תובענה לפינוי מושכר בסדר דין מיוחד לפי פרט טז'4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. בדיון שהתקיים ביום 26.11.13 הורה המותב אליו נותבה על העברת הדיון בתובענה לפסים של סדר דין רגיל, וכן הורה על עיכוב ההליכים בתביעת המשכירה עד לאחר הכרעה בתביעת השוכרת.

במהלך הדיון בבקשת רשות ערעור שהגישה המשכירה על ההחלטה הנ"ל (רע"א 53013-12-13) הוסכם על איחוד הדיון בשתי התביעות בפניי, כאשר תביעת המשכירה לפינוי תהווה תביעה עיקרית ותביעת השוכרת תהווה תביעה שכנגד. בהמשך, נסגר טכנית תיק 20206-09-13, התקבלה בקשת המשכירה לתיקון התביעה והוגשו כתב תביעה מתוקן וכתב תביעה שכנגד הנושאים את מספר ההליך שבכותרת.

הצדדים והמושכר

המשכירה, אלמנה בתחילת העשור התשיעי לחייה, היא בעלת הזכויות של חלק ממבנה תעשייתי, בשטח של כ- 1,154 מ"ר בקומה השניה של בניין המצוי ברח' המוסכים 22, חיפה (גוש 11661 חלקה 96 תת חלקה 13), שיכונו להלן, בהתאמה: "המושכר" ו"המבנה".

יצוין כבר עתה כי מי שעוד היה מעורב בענייני המושכר מטעם המשכירה, גם לשיטתה של המשכירה עצמה, לרבות התנהלות מול השוכרת, היה בנה, מר אברהם איצקוביץ (להלן: "אבי").

השוכרת היא חברה בע"מ, העוסקת במתן שירותי אחסנה בכל רחבי הארץ.

בתאריך 13.3.12 נחתם הסכם שכירות בין המשכירה מצד אחד והשוכרת מצד שני בנוגע למושכר (להלן: "חוזה השכירות").

הנתבע 2 הוא הבעלים של השוכרת, ובחוזה השכירות נקבע כי הוא ערב להתחייבויותיה.

הקומה השניה של המבנה מחולקת ל-2 חלקים: האחד - תת חלקה 13 היא המושכר, והחלק השני תת חלקה 14 (בשטח של כ-1,225 מ"ר) השייך לחברת הנדסה אלקטרו-מכאנית חיפה בע"מ שהיא חברה השייכת לקבוצת חברות בשם קצנשטיין - אדלר (ותכונה להלן : "קצנשטיין").

טענות המשכירה בעת הגשת תביעת הפינוי וטרם תיקון כתבי הטענות

לטענת המשכירה, בעבר השכירה את המושכר בשכירות ארוכת טווח לקצנשטיין, שהיא כאמור בעלת השטח הסמוך למושכר. קצנשטיין עוסקת בייצור לוחות חשמל ומערכי חשמל שונים לתעשיה. לצורך עיסוקיה פתחה קצנשטיין, בהסכמת המשכירה, שני פתחים בקיר המפריד בין שטחה לשטח המושכר וכך יצרה מרחב עבודה גדול אחד. השכירות של קצנשטיין במושכר הסתיימה בחודש אוקטובר 2011 (כך נטען בכתבי הטענות ובתצהירים. בסיכומי המשכירה נטען כי הסתיימה בספטמבר 2011). קצנשטיין פינתה את המושכר והחזירה את החזקה בו למשכירה, אולם המשיכה להשתמש בחלק מהמושכר עוד כחודשיים לצורכי אחסנה, בהסכמת המשכירה. בשל כך, "רק בחודשים ינואר-פברואר של שנת 2012 או בסמוך" (כך נטען בכתבי הטענות ובתצהירים. בסיכומי המשכירה נטען כי הדבר נעשה "בחודש דצמבר 2011 או בסמוך") נסגרו על ידי קצנשטיין שני הפתחים שנפתחו בקיר המפריד, והנכסים חזרו למצבם הראשוני, דהיינו שני נכסים נפרדים, כשהקיר המפריד ביניהם הוא שלם וללא יכולת מעבר. כאשר המושכר הושכר לשוכרת, בחודש מרץ 2012, לא היה כל חיבור בין שני חלקי הקומה השניה.

המשכירה טענה כי בביקור שערכה יחד עם בנה אבי במושכר באוגוסט 2013, "הם גילו להפתעתם ותדהמתם" שהשוכרת ביצעה ללא ידיעתם שינויים בקיר המפריד. השינוי שבוצע על ידי השוכרת הוא שבירת הקיר המפריד ופתיחת פתח רחב בין שני חלקי הקומה השניה (נטען כי מדובר ברוחב של כ- 4 מ' ובגובה של כ- 2.5 מ', ולנושא מימדי הפתח אדרש מאוחר יותר). במילים אחרות, השוכרת חיברה שוב את שני הנכסים ויצרה נכס אחד גדול. בהתאם לסעיף 9 לחוזה השכירות: "השוכר לא יהיה רשאי לבצע במושכר ובסביבותיו שינויים או תוספות כלשהן ללא הסכמה בכתב מראש מאת המשכיר". לטענת המשכירה, שבירת הקיר המפריד נעשו ללא ידיעתה, וכמובן שללא הסכמתה. לטענת המשכירה, מדובר במעשה "חמור ביותר", הפרה בוטה ויסודית של חוזה השכירות, המכונה על ידה בהליך "הפרה מס' 1".

"הפרה מס' 2" – (כך בכתבי הטענות ובתצהירים. בסיכומי המשכירה מוספרו ההפרות המקימות עילת פינוי לטענתה, בסדר שונה. פסק הדין יתייחס להפרות על פי המספור בכתבי הטענות). בסעיף 28.1 לחוזה השכירות נקבע כי השוכרת תפקיד בידי המשכירה עם תחילת השכירות וכתנאי למסירת החזקה ערבות בנקאית ע"ס 80,000 ₪ או שטר בטחון על סכום זה, חתום בידי ערב. לטענת המשכירה, עד למועד הגשת התביעה השוכרת לא הפקידה בידה ערבות בנקאית או שטר ביטחון כאמור, ובכך יש משום הפרה יסודית נוספת. יוער כי בסיכומיה כללה המשכירה תחת הפרה נטענת זו טענה בדבר אי הפקדת שטר ביטחון נוסף ע"ס 60,000 ₪, אחד משני שטרות שהיה על השוכרת למסור בהתאם לסעיף 28.2 לחוזה השכירות, אולם מדובר בטענה שאין לה זכר בכתבי הטענות.

"הפרה מס' 3" – בסעיף 25 לחוזה השכירות התחייבה השוכרת לערוך, על חשבונה, ביטוח שיכסה את פעילותה במושכר ואת תכולת המושכר, כשגם המשכירה תירשם כמוטב על פי הפוליסה, וכן נקבע כי על השוכרת להמציא אישור בדבר קיום ביטוחים תוך 15 יום מחתימה על חוזה השכירות. לטענת המשכירה, עד למועד הגשת התביעה השוכרת לא המציאה לה אישור קיום ביטוחים כאמור, ובכך יש משום הפרה נוספת.

טענות השוכרת בעת הגשת התביעה לסעד הצהרתי וטרם תיקון כתבי הטענות

השוכרת ביקשה להרחיב את פעילותה לאזור חיפה ולשם כך ביקשה לאתר מבנה מתאים, בתוכו תבנה מחסנים קטנים, שיושכרו ללקוחות פרטיים, לשם אחסון זמני של תכולת ביתם (או כל תכולה אחרת). המבנה התעשייתי רחב הידיים התאים לצרכיה ולכן התקשרה בחוזה השכירות. השוכרת מדגישה את העובדה כי בהתאם לחוזה השכירות, תקופת השכירות הראשונה הנה למשך 10 שנים, ובנוסף ניתנה לה אופציה לתקופת שכירות של 10 שנים נוספות. לא בכדי המדובר בשכירות ארוכת טווח. המדובר במבנה גבוה כשקירותיו וגגו נועדו לשמש כמעטפת ובתוכו היה על השוכרת לבצע חלוקה למחסנים לשם השכרתם. משום כך סוכם בחוזה השכירות כי "השוכר יהיה רשאי לערוך שינויים פנימיים במושכר שאינם טעונים היתר, הדרושים לצורך התאמת המושכר לצורכי עסקו של השוכר, כולל קירות פנימיים וחלוקה למחסני משנה". בהסתמך על הסכמה זו ולאור תקופת השכירות הארוכה, השקיעה השוכרת כ- 1.5 מיליון ₪ בהתאמת המבנה לצרכיה. מעבר לחלוקה למחסנים, קירוי המחסנים, יצירת שטחי מעבר, ריצוף וכיו"ב, מדובר גם בהקמת מערכת כניסה חכמה שמאפשרת הפעלת המושכר 24 שעות ביממה באופן אוטומטי באמצעות מערך תקשורת המחובר אל המרכז התפעולי של השוכרת בקיבוץ הראל.

בסעיף 13 לחוזה השכירות התחייבו הצדדים לתקן ליקויים במושכר, כלהלן: השוכרת התחייבה לתקן על חשבונה לאלתר כל נזק או פגם "אשר איננו תוצאה של בלאי סביר". המשכירה התחייבה לתקן על חשבונה כל נזק או פגם שייגרם "עקב בלאי סביר".

על אף שמדובר במבנה ישן, הרי שלמטרותיה של השוכרת בעת שבדקה אותו טרם החתימה על חוזה השכירות, הוא נמצא תקין באופן שמאפשר לעשות בו שימוש למטרת השכירות, ובין השאר לא נמצאו כל סימנים לחדירת מים אל המבנה. כמו כן, המשכירה לא דיווחה לשוכרת על כל בעיה בהקשר זה. בסיום חורף השכירות הראשון (החודשים הראשונים של שנת 2012) אכן לא היתה כל בעיה של נזילה. שונה היה הדבר בחורף השכירות השני. כבר בגשמים הראשונים במהלך אוקטובר 2012 הסתבר לשוכרת כי ישנן בעיות של חדירת מים. מנהל השוכרת פנה אל המשכירה בבקשה לתקן את הגג, והמשכירה שלחה בעלי מקצוע על מנת לתקן את הליקויים בגג, ליקויים שנבעו מבלאי טבעי. המדובר בגג גלי עשוי לוחות אסבסט. לטענת השוכרת, בעלי מקצוע אלה לא פתרו את הבעיה, ככל הנראה מן הטעם שהם הונחו לחסוך בעלויות התיקון, ולמרות התיקונים הנקודתיים המשיכה חדירת מי גשמים בעשרות נקודות. הדבר גרם נזקים למחסנים שנבנו על ידי השוכרת והתעורר חשש כבד כי המים יחדרו גם פנימה, אל תוך המחסנים, ויגרמו לנזקים לתכולה המאוחסנת בהם.

השוכרת שבה ופנתה אל המשכירה, הפעם באמצעות עורכי דינה, במכתב דרישה מיום 27.11.12. ב"כ המשכירה השיב ביום 9.12.12 כי ככל הנראה בעל המקצוע שהובא לביצוע עבודות איטום לא עשה עבודתו באופן ראוי ולכן הוחלף, ועתה, עם חידוש הפניה מאת השוכרת, פנה אבי לקבלן איטום אחר, עליו קיבל המלצות והנ"ל החל בעבודתו מיד. ביום 28.1.13 השיב ב"כ השוכרת כי זו מעריכה מאוד את הטיפול שבוצע, אולם הבעיה לא סודרה ושב וביקש טיפול נוסף להסדרת העניין, שכן לדבריו "הנזילות גורמות לנזקים כבדים למרשתי". לטענת השוכרת, פניה נוספת זו ופניות נוספות בין השוכרת למשכירה במישרין, באמצעות אבי, לא הועילו. נזילות המשיכו להתרחש, ולעתים כדי גרימת נזק כולל קריסה של חלק מגגות הגבס של המחסנים שהוקמו על ידי השוכרת. ביום 30.6.13 הוציא ב"כ השוכרת מכתב נוסף בנוגע לצנרת מים, ובין השאר שב ודרש כי בעיית הנזילות מן הגג תוסדר. ביום 15.7.13 השיב ב"כ המשכירה כי המשכירה "הביאה בעלי מקצוע שיבצעו עבודות איטום" וכי לשיטתה, כך כתב ב"כ המשכירה, "כל בעיות הגג נפתרו".

מתשובה נחרצת זו הבינה השוכרת כי לשיטתה של המשכירה, מכיוון שמדובר במבנה ישן הרי שהיא מסירה מעצמה אחריות למצבו, גם אם מצב זה נובע מבעיות בלאי, ומטילה אותה על השוכרת. השוכרת לא יכולה היתה להשלים עם התעלמות המשכירה מחובותיה החוזיות ועמדה על ביצוע תיקונים. ביום 16.7.13 התריעה השוכרת בפני המשכירה כי אם לא תחל בביצוע עבודות תיקון נרחבות תוך 14 ימים, הרי שהשוכרת תעשה זאת בעצמה ותתבע את עלות התיקונים. השוכרת פנתה אל יועץ איטום, אינג' יעקב (ישקה) שיינהולץ, על מנת שיוציא חוות דעת באשר לפעולות שיש לנקוט בהן, בכדי להבטיח כי לא יחדרו גשמים מהגג. בחוות דעת המומחה שיינהולץ נקבע כי מדובר ב- "גג גלי משופע, ישן, עם תיקונים רבים ושכבות ציפוי שונות... עם הרבה פגיעות ובלאי של הזדקנות החומר... חדיר למי גשם ובמיוחד גשם עם רוחות". עוד קבע המומחה כי לאור תשתית הגג לא ניתן "לתת פתרון לבעיית חדירת המים רק על ידי מריחת חומר אקרילי", כפי שבוצע ככל הנראה על ידי אנשי המקצוע שביצעו נסיונות איטום מטעם המשכירה קודם לכן. בחוות דעת המומחה שיינהולץ נקבע כי לא ניתן לבצע איטום ביריעות ביטומניות ויש צורך לעשות שימוש ביריעות מסוג אחר, ונכלל פירוט מלא של העבודות הנדרשות על פי המומחה, ואשר מסתכמות לסך של 346,000 ₪, לפני מע"מ.

חוו"ד המומחה שיינהולץ נשלחה על ידי ב"כ השוכרת אל ב"כ המשכירה ביום 25.7.13 והמשכירה נתבקשה להודיע האם בדעתה לבצע את הפעולות הנדרשות על פי חוות הדעת. לטענת השוכרת, הגם שמדובר בסכומים גבוהים, הרי מדובר במבנה השייך למשכירה, ומדי פעם, גם אם אחת לעשרות שנים, יש להשקיע בו סכום גבוה על מנת לאפשר את המשך השימוש בו. במענה לדרישה זו טענה המשכירה כי היא "מקיימת את ההסכם" וכי הדרישה לפיה עליה להשקיע סכומים גבוהים במבנה הנה "מקוממת".

השוכרת מדגישה בטיעוניה כי רק במכתבו זה של ב"כ המשכירה מיום 12.8.13, הועלתה לראשונה הטענה בדבר ביצוע שינויים בקיר המפריד (שכונתה לעיל "הפרה מס' 1"). לטענת השוכרת, מדובר בטענת סרק שהיא פשוט איננה אמת ושלא באה לעולם אלא רק לאחר שפניותיה החוזרות של השוכרת לביצוע תיקונים בגג הפכו לדרישה נחרצת, וכאשר המשכירה, באמצעות אבי, הבינה כי היא נדרשת להשקיע סכומים גבוהים כתוצאה מן הבלאי בגג המבנה. רק משהבין אבי כי השוכרת גמרה אומר בדעתה לתקן את גג המושכר ולתבוע את עלות התיקון, הוחלט לנסות ולגרום להוצאת השוכרת מן המושכר בכל דרך אפשרית. זאת, בהנחה כי לאור הסיכון כי ההשקעה העצומה במושכר תרד לטמיון, תימלך השוכרת בדעתה ולא תדרוש את עלות עבודת תיקון הגג שעל המשכירה לבצע כבעלת הנכס. לשם כך, כך לטענת השוכרת, הועלתה ע"י אבי בשם המשכירה הטענה השקרית בנוגע לשבירת הקיר. גרסת השוכרת בנושא שבירת הקיר, בתמצית, הינה כי בעת קבלת המושכר לידיה היה הקיר פתוח, זמן קצר לאחר מכן נסגר לבקשתה, ובהמשך לאחר ששכרה מקצנשטיין את שאר הקומה שברה את הקיר, כאשר היא משיבה למעשה את מצב הדברים לקדמותו כפי שהיה שנים ארוכות ובכלל זה בעת כניסתה למושכר, וכאשר המשכירה, באמצעות אבי, מודעת ומסכימה לכך.

טענות השוכרת בנוגע להשתלשלות העניינים לאחר הגשת התביעות + תיקון הגג

לטענת השוכרת, לאחר הגשת התביעות ההדדיות, התרחשו אירועי חורף 2013-2014 ובהם גל גשם שהביא ביום 11.12.13 לחדירה מאסיבית של מים אל המושכר, אשר גרמו לחלק מהמחסנים ותכולתם לנזקים כבדים. מעבר לנזקים הישירים, השוכרת חששה מן הנזק התדמיתי החמור העלול להיגרם, לאחר שנאלצה להודיע ללקוחות על העתקת התכולה ליחידות אחסון חלופיות, ולפיכך פנתה אל המשכירה באמצעות אבי והודיעה כי בלית ברירה לא תוכל להמתין עד לסיום ההתדיינות וכי באם המשכירה לא תטפל בתיקון הגג, תאלץ השוכרת לבצע זאת בעצמה באופן מיידי, שאחרת הנזקים עלולים לעלות במידה ניכרת על סכום התיקון.

השוכרת פנתה למספר קבלנים, על מנת שיעבירו אליה הצעות מחיר לביצוע התיקונים. בסופו של דבר חתמה בחודש פברואר 2014 על חוזה עם חברת ידע ומסחר אחים יפרח בע"מ שהגישה את הצעת המחיר הזולה ביותר. העבודות בוצעו מיידית בתחילת חודש פברואר 2014 ופתרו באופן מוחלט את בעיית חדירת המים. השוכרת מדגישה כי הגם שהעבודות בוצעו ברמה גבוהה, הן לא בוצעו בהתאם למפרט שקבע המומחה שיינהולץ, אלא בדרך שונה, וזאת על מנת לחסוך בעלויות, שלטעמה של השוכרת ראוי כי המשכירה תישא בהן. השוכרת חיפשה פתרון מקצועי, מיידי ובעלות מינימאלית, על מנת להקטין את נזקיה, והפתרון המקצועי שניתן היה לביצוע גם במהלך החורף ללא פירוק הגג הקיים, היה באמצעות כיסוי הגג בלוחות איסכורית. הלוחות הונחו מעל הגג הקיים וחוברו באמצעות ברגים דרך הגג הקיים אל הקונסטרוקציה. עלות "מופחתת" זו, כך השוכרת, של ביצוע העבודות מהווה כיום את חלק הארי של התביעה הכספית מטעם השוכרת במסגרת התביעה שכנגד.

טענות המשכירה לאחר תיקון הגג ותיקון כתבי הטענות

"הפרה מס' 4" – לטענת המשכירה, רק במהלך הדיון בבית המשפט המחוזי בו אוחדו התיקים, נודע לה מדברי ב"כ השוכרת כי זו האחרונה ביצעה עבודות לקירוי הגג. העבודות לקירוי הגג בוצעו ללא ידיעת המשכירה, בוודאי ללא הסכמתה, ללא ידיעת בית המשפט ונטילת רשותו לביצוע תיקון כלשהו, ללא היתר בניה, ללא קבלת הסכמת בעלי זכויות נוספים בבית המשותף. בכך שהשוכרת ביצעה קירוי של הגג ללא קבלת הסכמת המשכירה מראש ובכתב, פעלה השוכרת בניגוד מוחלט להוראות סעיף 9 לחוזה השכירות, ובכך הפרה את חוזה השכירות הפרה יסודית נוספת המקימה עילת פינוי.

לאחר שנודעה למשכירה עובדה חמורה זו, פעלה לעריכת בדיקה על ידי מומחה מטעמה, הנדסאי ויועץ בטיחות מר אבי ג'נח, אשר ביקר במקום ביום 16.4.14 וערך חוות דעת מומחה מטעם המשכירה. בחוות דעת המומחה ג'נח צוין כי העבודות בוצעו תוך הסרת "פעמוני אויר" הנדרשים לאוורור המבנה ולבטיחותו, ללא תכנון הנדסי מספק, באופן רשלני, בניגוד להוראות הדין, ובמיוחד תוך הפרת הוראות החוק למניעת מפגעי אסבסט ואבק מזיק, תשע"א – 2011 (להלן: "חוק האסבסט").

כמו כן, ואולי זה העיקר, לטענת המשכירה, קירוי הגג על ידי השוכרת היה מיותר ונעשה ללא כל צורך. בהקשר זה מתבססת המשכירה, בין השאר, על קביעות בחוות דעת המומחה ג'נח שאצטט בהמשך. יצויין כי במענה לטענות המשכירה שמצאו ביטוי בחוות דעת המומחה ג'נח, הגישה השוכרת חוות דעת הנדסית נגדית של המהנדס משה מלכה. גם קביעותיו של המהנדס מלכה ביחס לנחיצות הקירוי יובאו בהמשך.

בסמוך לאחר שנודע למשכירה על הקירוי, דרשה המשכירה מן השוכרת להסיר מיידית את קירוי הגג ולהחזיר את מצב הגג לקדמותו, ללא הקירוי החדש.

במענה לתביעה שכנגד טענה המשכירה כי בסעיף 13(ב) לחוזה השכירות נקבע: "השוכר מצהיר כי בדק את המושכר, לרבות מבחינה פיזית, משפטית, תכנונית ומכל בחינה אחרת, ערך את כל הבדיקות המתאימות בכל הרשויות... ומצא את המושכר מתאים לו לצרכיו והוא מקבל את המקום כמות שהוא ואין לו ולא תהיה לו ו/או הוא מוותר מראש, כלפי המשכיר, על כל תביעה וטענה מכל סוג שהוא ועל כל ברירה מחמת מום, פגם ו/או אי התאמה כלשהיא". המשכירה הוסיפה כי השוכרת הנה בעלת מומחיות באחסון במבני תעשיה אותם היא מסבה לצרכיה, וחזקה על השוכרת כי בדקה היטב את המבנה לפני ששכרה אותו. נטען כי מאז תחילת השכירות בחודש מרץ 2012 ועד לתלונות הראשונות בקשר לגג בחודש אוקטובר 2012 לא חל שינוי בגג ביחס למצב לגביו ויתרה השוכרת על טענות כלפי המשכירה, ובוודאי לא נגרם בגג בלאי טבעי כזה שהצריך את החלפתו או התקנת קירוי נוסף מעליו. המשכירה מצאה לנכון להוסיף ולטעון כי מדובר בגג ישן "העשוי מלוחות אסבסט, שאינו אטום לחלוטין למים" (כך!) וכי לשוכרים השונים בעבר לא היתה כל תלונה למשכירה בנוגע לגג.

"הפרה מס' 5" – לטענת המשכירה, לפי סעיף 5 לחוזה השכירות, היה על השוכרת להפקיד במועד החוזי, דהיינו ביום 10.5.14, בידי המשכירה 12 שיקים דחויים עבור דמי השכירות לשנת השכירות שמיום 10.5.14 ואילך (לשוכרת ניתנה תקופה של כחודשיים "גרייס" ללא תשלום דמי שכירות במהלך תקופת ביצוע עבודות ההתאמה, ולכן התשלום אמור להתבצע כל שנה במאי). השוכרת לא עמדה בחובתה לשלם במועד, ורק לאחר מכתב דרישה ומספר התראות "התקבלו סוף סוף השיקים". האיחור בתשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית נוספת של חוזה השכירות.

דיון והכרעה

א. שבירת הקיר

סוגיית שבירת הקיר היא סוגיה מרכזית בתיק זה. להכרעה בה נפקות רבה, הן לצורך קביעה אם התקיימה עילת הפינוי הראשונה והחשובה ביותר לה טענה המשכירה הן לצורך עמידה על מידת תום הלב של כל אחד מהצדדים. שני הצדדים הציגו גרסאות סותרות בנוגע לסוגיית שבירת הקיר, גרסאות אשר מוציאות זו את זו ונדרשת הכרעה ביניהן.

על פי גרסת השוכרת, המושכר הוצג למנהל השוכרת, מר חוני איילון (להלן: "חוני"), על ידי אבי, בנה של המשכירה, יחד עם מתווך מקרקעין, מר יעקב עבאדי (להלן: "עבאדי"). המושכר הוצג כמה וכמה פעמים, בחלקן הגיע חוני עם מר אליאור חזן, מנהל בשוכרת (להלן: "אליאור"). בעת שהוצג המושכר, היו שני חלקי המבנה, זה של המשכירה וזה של קצנשטיין, מחוברים באמצעות פתח בקיר המפריד. הפתח הגדול הוצג לחוני על ידי אבי כאחד היתרונות המובהקים של המקום, שכן לדברי אבי, עם הרחבת הפעילות של השוכרת, היא תוכל לנסות לשכור גם את חלקה של קצנשטיין ואזי לפעול בכל שטח הקומה כמקשה אחת. לטענת השוכרת, הקיר היה פתוח לא רק בעת שהוצג המושכר, אלא גם בעת החתימה על חוזה השכירות, ונותר פתוח אף לאחר קבלת החזקה, עד שנסגר לבקשת השוכרת.

על פי גרסת המשכירה, לאחר תום תקופת השכירות של קצנשטיין וזמן רב טרם החלה השכירות של השוכרת נסגרו שני הפתחים שנפתחו בין שני חלקי המבנה. ממילא, בעת שהוצג המושכר לשוכרת לראשונה, מדובר היה בשני "נכסים נפרדים זה מזה, כשהקיר המפריד ביניהם הוא שלם וללא יכולת מעבר בין שני הנכסים" (סעיף 4 ט' לתצהיר המשכירה וכן לתצהירו של אבי, בנה). קל וחומר כי כאשר הושכר הנכס בחודש מרץ 2012 לא היה כל חיבור בין הנכסים. לטענת המשכירה, המושכר לא הוצג לשוכרת על ידי אבי, אלא על ידי המשכירה עצמה, יחד עם המתווך עבאדי, פעמיים בלבד, וממילא גם מטעם זה אין זה אפשרי שאבי הצביע על החיבור בין שני חלקי המבנה כעל אחד מיתרונות המושכר.

עינינו הרואות כי שתי הגרסאות אינן דרות בכפיפה אחת זו עם זו. ברי כי אחת מהן אינה נכונה.

לאחר ששבתי ובחנתי את חומר הראיות אני סבור כי בנוגע לקיר יש לדחות מכל וכל את גרסת המשכירה ולקבל את גרסת השוכרת. אני קובע כממצא עובדתי כי בעת הצגת המושכר, בעת החתימה על חוזה השכירות ובעת קבלת החזקה במושכר – היה קיים פתח רחב ידיים בין שני חלקי המבנה. אבסס הנמקתי זו על שלושה נדבכים: (1) מתן מענה לשאלה מי הציג לשוכרת את המושכר; (2) תמונות שצולמו על ידי אבי בעצמו וסותרות את עדותו; (3) עדותו של מר אורן אברג'יל.

(א.1) מי הציג לשוכרת את המושכר?

ייאמר מיד; השאלה מי הציג את המושכר, כשלעצמה, נעדרת נפקות. השאלה המהותית היחידה הינה מה היה מצבו של המושכר בעת שהוצג על ידי המשכירה או מי מטעמה לשוכרת; האם הקיר היה פתוח או סגור. חשיבותה של השאלה מי הציג את המושכר נעוצה בכך שכל צד הציג גרסה משלו בנוגע למצב הקיר והגרסאות הסותרות כללו בין השאר סתירה, שהודגשה, לעניין הנוכחים באותו מעמד, וממילא יהא בהכרעה בנוגע לשאלה זו כדי להשליך על אמינותו של כל צד ולתמוך באחת הגרסאות.

תחילה לעדותו של אבי. אבי טען בתצהיר ערוך כדין כי מעולם לא ניהל מו"מ מול אנשי השוכרת, לא הציג בפניהם את המושכר ובוודאי שלא הציג להם את הפתח בקיר כיתרון של המושכר, אלא פגש את אנשי השוכרת לראשונה במעמד החתימה, אחרי שתנאי העסקה נקבעו עם אמו. לא זו בלבד; אבי הרחיק עצמו לחלוטין מכל נגיעה או קשר להשכרת המושכר לחברה. גם בחקירתו עמד על כך, בשלב ראשון. כך, כאשר נשאל "אתה זה שדאגת להשכיר אותו, לאתר... (שוכרים – א.ד.)?" השיב: "לא, ממש לא". "ש. לא היית קשור להשכרה? ת. לא, אמא היתה אז במקום אחר, אישה בת 78, זה משהו אחר". וכשנשאל מתי היה מעורב לראשונה בהשכרת הנכס השיב: "פעם ראשונה זו היתה חתימת חוזה".

גרסתו זו נסתרה שעה שהוצגה לו מודעה שפורסמה בעיתון בנוגע להשכרת המושכר ("נ/1") בה מופיעים שמו ומספר הטלפון שלו כאיש הקשר היחידי המופיע במודעה עמו יש ליצור קשר בנוגע למושכר, למרות שלכאורה, כך טען, כלל לא עסק בכך. מאוחר יותר בעדותו, ניסה אבי לתרץ את המודעה ולומר כי שמו נרשם שכן אמו ביקשה שיענה לטלפונים בנוגע למושכר "כי יש לה בעיות של שמיעה". יצוין כי בעיות אלה לא הפריעו למסירת עדותה באולם. אבי גם אישר בעדותו כי לצורכי המגעים לקראת ההשכרה השתמשו במייל שלו, כאשר הוא העביר לאמו את החומרים, כדבריו, והיא הגיבה. לא ברור מדוע נמנע אבי מלציין זאת כבר לכתחילה, בתצהיריו. בנוסף, קשה ליישב את ציון שמו של אבי כאיש קשר בנוגע להשכרת המושכר, ואת השימוש במספר הטלפון של אבי ובמייל של אבי לצורכי יצירת קשר בנוגע להשכרה, עם טענתו הגורפת כי לא היה מעורב כלל בהשכרה.

ובכלל, הדברים אינם מתיישבים עם התנהלותו של אבי בקשר עם השכרת המושכר ועם מערכת היחסים מול השוכרת. ניסיונו של אבי להרחיק עצמו באופן גורף מן המגעים עם השוכרת אינו עולה בקנה אחד עם מעורבותו העמוקה בנושאי המושכר עוד לפני כניסתה לתמונה של השוכרת, ובהמשך בתקופת השכירות. אבי הציג תמונות רבות שצילם במושכר בתאריכים שונים לפני ההשכרה ואחריה, כדבריו - מאות ואולי אלפי תמונות. אבי אישר כי היה עורך ביקורים במושכר מעת לעת ובד"כ מצלם. אבי ואמו אישרו כי היה מעורב במערכת היחסים מול קצנשטיין. מחומר הראיות עולה כי כך היה מצב הדברים גם בנוגע למערכת היחסים מול השוכרת. כך, למשל, כפי העולה ממכתבי ב"כ המשכירה, אבי היה זה שהביא למושכר קבלן איטום לביצוע תיקונים, זה שעמד בקשר עם הפועלים של השוכרת שהיו מצויים בשטח, אבי הוא זה שהביא למושכר לצורך בדיקתו את המומחה ג'נח, אבי הוא זה שביקש להגיע למושכר בחודש דצמבר 2013 לבדיקת הטענות בדבר חדירת מים מאסיבית, ועוד כיו"ב. יצוין גם כי אמו של אבי אישרה בתצהירה שכאשר היתה מבקרת במושכר היתה עושה זאת יחד עמו ולא לבדה, ועוד אישרה כי אבי עוזר לה בכל ענייני השכרות הנכסים שיש לה. יוער כי למשכירה בן נוסף, שאף נכח בחלק מהדיונים במשפט, אך לא נטען למעורבות כלשהי מצדו בנושא המושכר. הדבר מחזק את התמונה המתקבלת לפיה מעורבותו של אבי אינה מעורבות של בן דואג גרידא, שאף היא הגיונית ומתבקשת בשים לב לגילה של אמו. דווקא בשל כך יש קושי של ממש בגרסה הגורפת שמסר, בנסיון להרחיק עצמו ממעורבות בענייני המושכר.

אכן, מחומר הראיות עולה כי יש לקבל את טענת השוכרת ולפיה למעשה כל ההתנהלות של אנשי השוכרת התבצעה אך ורק מול אבי וכלל לא היתה להם אינטראקציה מול אמו, המשכירה, פרט לנוכחותה במעמד החתימה על חוזה השכירות. למרות זאת התעקש אבי לנסות ולהרחיק עצמו ממעורבות בתהליך ההשכרה. עדותו של אבי, מהנדס מחשבים בהכשרתו, היתה מתחכמת ומתחמקת, וכאמור לעיל נתגלו בה סתירות מהותיות.

עדותה של המשכירה עצמה לא סייעה להוכחת הגרסה בנוגע למעורבותה בעת הצגת הנכס לשוכרת. למרבה הצער, המשכירה הוחתמה על תצהיר בו נטען במפגיע כי היא עצמה הציגה את הנכס לחוני, יחד עם המתווך, ולא רק פעם אחת אלא פעמיים. בחקירתה התברר כי לא ניתן לקבל את גרסתה זו. היא אמנם שבה ו"דיקלמה" את הדברים, אך לצורך עמידה על גרסתה מסרה לעתים תשובות שברור כי לא ניתן לקבלן. כך, למשל, התכחשותה לכך שכל השיחות וההתנהלות לאחר ההשכרה היו מול אבי (עמ' 36, ש' 19-20), דבר שגם אבי עצמו לא לגמרי מכחיש, וממילא עולה מן המסמכים. כך גם טענתה כי המתווך כביכול כלל לא הכיר את אבי (עמ' 36, ש' 17-18). בהקשר זה יצוין כי המשכירה לא זכרה את שם משפחתו של המתווך עבאדי שכביכול שכרה בעצמה על מנת להשכיר את הנכס. עוד יצוין כי משלא צורף הסכם התיווך כמתבקש, שכן הדבר עשוי היה לתמוך בטענה בדבר התקשרות המשכירה עם המתווך בעצמה, קמה חזקה כי אילו היה מצורף היה מתברר שאבי הוא זה שחתם עליו.

לבסוף, ולמעשה די היה בנתון זה בלבד - בעדותה של המשכירה שטענה בתוקף כי היא ורק היא זו שהציגה בפני חוני את המושכר, התברר כי היא כלל אינה יודעת מיהו חוני איילון, וכלל אינה יודעת לזהותו מבין הנוכחים המועטים באולם. תחילה סברה כי מדובר, ככל הנראה, בשוכר של אחד הנכסים האחרים שבבעלותה. בהמשך נטל לעצמו בנה אבי את החירות להתערב במהלך עדותה והצביע בפניה לעברו של חוני תוך שהוא אומר לה "לא, חוני איילון זה זה". הדברים הועלו על הכתב ואבי הוצא מן האולם, אולם ברור כי "מקצה השיפורים" בחקירה החוזרת, לאחר שחוני כבר זוהה בפניה, נטול כל נפקות, וגם אז נדרשו שאלות מדריכות על מנת לחדד במי מדובר.

מטעם המשכירה הוגש גם תצהיר של המתווך עבאדי, אשר לכאורה תמך בגרסה שהוצגה מטעמה. בתצהיר נטען כי המושכר הוצג לנציגי השוכרת על ידי המשכירה עצמה, בנוכחותו, שניהם בלבד. בעדותו התברר כי לא ניתן לסמוך על הנאמר בתצהירו זה.

ראשית, יוער, כי עבאדי לא התייצב לחקירה על תצהירו, הגם שמדובר בעד אשר נתן תצהיר מרצונו ואשר זומן כדין, והוא הגיע להיחקר רק לאחר הוצאת צו הבאה כנגדו. בעדותו טען כי הובטח לו שלא יצטרך להיחקר. פשיטא כי הבטחה מעין זו, ככל שניתנת, מפשטת מאוד את מצב הדברים מבחינת מצהיר (כלשהו) בנוגע לתוכן תצהירו. שנית, הגם שמדובר במתווך ותיק ומנוסה, הוא נמנע במפגיע מלהביא עמו לחקירתו את התיק הרלוונטי, ולמעשה אפילו מסמך אחד לא הביא עמו. שלישית, המתווך עבאדי לא ידע לומר מזיכרונו כמעט דבר אודות השכרת המושכר. הוא לא זכר מתי פרסם את המודעה להשכרת הנכס, לא זכר מתי נחתם הסכם התיווך עם המשכירה, לא זכר את המחיר שהתבקש עבור הנכס, ועוד. ואין להיפלא על כך, שהרי במסגרת עבודתו כמתווך הוא מציג נכסים להשכרה מאות או אלפי פעמים ואין זה מתקבל על הדעת כי יוכל לזכור כל פרט ופרט בנוגע לכל נכס ונכס. דווקא על רקע זה לא ניתן לקבל את האפשרות לפיה הוא אינו זוכר כמעט דבר, אך זוכר רק את העובדה שהמושכר נשוא תיק זה הוצג בנוכחותו ובנוכחות המשכירה בלבד, כאשר אבי לא נכח במקום. רביעית, יש לתמוה על כך שעבאדי הדגיש בעדותו כי המשכירה היא זו שהביאה את מפתחות הנכס והיא זו שפתחה את הנכס, נקודה שלכאורה אמורה להיות מובנת מאליה, שהרי היא בעלת הנכס. ברור כי הדבר נכתב על רקע הניסיון ליצור את הרושם כי לאבי לא היו מפתחות, ואינו מתיישב עם מצג לפיו המתווך אינו מודע למחלוקות בין הצדדים. ברם עדותו זו, בכל מקרה, אינה עולה בקנה אחד עם דברי המשכירה עצמה, אשר בניסיונה להתעקש על כך שלא אבי הראה את הנכס, כי "לא היו לו מפתחות" העידה גם כי המתווך היה זה שהציג את המושכר ולא אבי, שכן למתווך "היו מפתחות". לבסוף אציין כי ספק רב בעיניי, לשון המעטה, אם ניתן לראות בעדותו של עבאדי כעדות בלתי תלויה. כשנשאל אם טיפל בנושא השכרת נכסים נוספים של המשכירה, טען בבטחון כי "זה הנכס היחידי". אך בהמשך, לאחר שלא ידע להסביר מדוע העיד כי היכרותו עם המשכירה החלה שנתיים לפני מסירת המושכר דנן לתיווך ולשם מה היה עליהם לשוחח שנתיים קודם לכן, שינה טעמו ומסר גרסה מתפתלת בה טען כי הוא אינו זוכר אם טיפל עבורה בהשכרת נכסים נוספים המצויים בבעלותה.

הנה כי כן, ככל שיש משמעות לתוצאת הדיון בדבר זהות הנוכחים בעת הצגת המושכר, הרי שזו כי יש לדחות את גרסת המשכירה ועדיה - גרסה בלתי סבירה כשלעצמה לפיה אישה כבת 80 היא זו שמציגה נכס מסחרי להשכרה ולא בנה, המסייע לה, גם על פי עדותה, בנושאים אלה - מובן כי גרסת השוכרת בנוגע להצגת המושכר על ידי אבי תוך הדגשת והיתרון שבקיר הפתוח, עולה בקנה אחד עם טענות השוכרת בנוגע לעיתוי שבירת הקיר ולסוגיית שבירת הקיר בכללותה.

(א.2) תמונות הפתחים במושכר

מטעם המשכירה הוצגו תמונות רבות שצולמו במושכר על ידי אבי וצורפו לתצהירו. בתצהירו של אבי (נספח יט/1) נטען כי התמונות מעידות על כך שהקיר, אשר היה פתוח ביום 28.11.11 (נספח יט/2, עמ' 77 לתצהירי המשכירה, ולהלן: "התמונה הראשונה") היה כבר סגור ביום 25.2.12, אז גם צילם אבי תמונה שתיעדה זאת (נספח יט/3, עמ' 78 לתצהירי המשכירה, ולהלן: "התמונה השניה"). בנוגע לתמונה השניה רשם אבי בתצהירו כי מדובר ב"הצגה של הפתח הסגור כפי שבוצע על ידי קצנשטיין לאחר גמר מועד השכירות שלהם". דא עקא, הצגת הדברים בדרך זו על ידי אבי היא כוזבת.

אכן, בתמונה השניה נראה פתח שנסגר זה עתה באמצעות בניה בבלוקים. אולם זה איננו הפתח העיקרי בקיר, נשוא המחלוקת בתיק זה, שהמשכירה ואבי כביכול נדהמו לגלות כי השוכרת שבה ופתחה. הדבר עולה בבירור כבר מעיון מדוקדק בתמונות והשוואה ביניהן. בתמונה הראשונה, נראית המשכירה עצמה כאשר היא צופה בקיר המפריד ובו שני פתחים: פתח קטן יותר בחלק הימני של התמונה, שרוחבו להערכתי כ-3 מטרים ומעליו שלט "מחסן-קבלה", ואילו בחלקה השמאלי של התמונה קיים פתח גבוה במידה ניכרת ורחב בהרבה, להערכתי רחב יותר מפי שניים. הפתח הסגור בתמונה השניה הוא הפתח הקטן בימין התמונה הראשונה, כפי שניתן ללמוד מן השלט "מחסן-קבלה" ומשאר הפרטים שעל הקיר (צנרת, ארונות כיבוי אש וכיו"ב).

לא זו בלבד; מסתבר כי אבי לא שם לב בעת צירוף התמונה השניה וסבר כי הפתח העיקרי איננו נראה בה, אולם גם בתמונה השניה עצמה ניתן להבחין, אם כי בקושי, בפתח העיקרי והגבוה יותר בשוליה השמאליים של התמונה. וכאשר מעיינים בתמונה המקורית על גבי מסך מחשב (כפי שנעשה בדיון), הרי שניתן להבחין בפתח העיקרי בבירור (והשוו גם לתמונות "נ/2").

ודוק; גם אלמלא היה אבי מצרף בטעות תמונה המעידה כי גרסתו איננה אמת, ניתן היה להגיע לאותה מסקנה מעצם העובדה שלא צורפה תמונה של הפתח העיקרי כאשר הוא סגור. אבי אישר כי "אינו חוסך בשוטים" והעיד כי נהג לצלם במושכר תמונות רבות, מאות ואולי אף אלפי תמונות. בשלב הדיוני הנוכחי, לאחר שהוסרה עמימות מסויימת בנוגע למספר וגודל הפתח/ים, ברור כי בקיר המפריד היו קיימים שני פתחים, כפי שניתן לראות בתמונות "נ/2", פתח קטן מימין ופתח עצום בגודלו משמאל. מכיוון שהתמונה השניה נועדה כביכול לתעד את סגירת הקיר, מתבקש היה כי אבי יצרף לא רק תמונה של הפתח הקטן לאחר שנסגר אלא גם תמונה המתעדת את הפתח הגדול כאשר הוא סגור, והעובדה כי לא צורפה תמונה כזו מקימה חזקה כי הפתח הגדול לא היה סגור, ומובילה לאותה מסקנה. אולם, כאמור, אין צורך לעסוק בהסקת מסקנות, שכן למרבה האירוניה בתמונה שאבי צירף לתמיכה בטענה כי הפתח כביכול סגור - תוך נסיון להטעות לעניין מיקום הפתח ומידותיו, וכעת גם ניתן להבין מדוע בתצהיר אבי ובטיעוני המשכירה נטען לפתח שמידותיו קטנות משמעותית מן המידות האמיתיות - ניתן להבחין כי הפתח אינו סגור.

(א.3) עדותו של מר אורן אברג'יל

לאחר שכבר הוגשו ראיות הצדדים, ביקשה השוכרת וקיבלה רשות להבאת ראיה נוספת, תצהירו של מר אורן אברג'יל (להלן: "אורן"). השוכרת טענה כי אורן הוא מי שביצע בפועל את סגירת הפתח. השוכרת לא ידעה תחילה מי ביצע את העבודה וכיצד לאתרו, ורק לאחר שבמקרה נוצר עמו קשר, התברר כי הוא זוכר היטב את העבודה שביצע במו ידיו ואף מחזיק באסמכתא שיש בה כדי ללמד על מועד ביצוע העבודה.

בתצהירו של אורן נאמר כי הוא קבלן בניה וכי קבוצת קצנשטיין הנה אחת מהלקוחות עבורה הוא מבצע עבודות. עוד נאמר כי בחודש מרץ 2012 או בסמוך לכך הוא התבקש על ידי מר אהרון פיניוק, מי ששימש אחראי על נכסי קבוצת קצנשטיין, לבצע סגירה של הפתח. הוא הגיע למקום על מנת לעמוד על סדר גודל העבודה, ראה כי מדובר בשני חלקי מבנה תעשייתי וביניהם פתח גדול באורך של כ 6-7 מטרים, שהפך את שניהם לחלל אחד גדול. בסמוך לאחר ביקורו במקום החל בביצוע עבודת סגירת הקיר, שארכה כשבוע ימים, באמצעות בלוקים ובטון, ולאחר מכן באמצעות בניה בגבס ועבודות צבע לקבלת תוצאה אסתטית. בעת שביצע את העבודה נכחו במקום עובדים מטעם השוכרת, שביצעו עבודות התאמה, ובמהלך השבוע בו ביצע את עבודת סגירת הקיר שוחח עמם לא אחת. לתצהירו צירף אורן חשבונית מס/קבלה שהוציא לקצנשטיין עבור ביצוע העבודה, ואשר נושאת תאריך 14.5.12.

עדותו של אורן היתה מרשימה במהימנותה. עדות פשוטה ועניינית של אדם העוסק בעבודת כפיים, אשר אינו קשור לסכסוך, עדות כנה ומשכנעת. אורן הסביר שעבד עם קצנשטיין במבנה עוד טרם כניסתה של השוכרת וכן ביצע עבודות בנכסים אחרים של קצנשטיין. הוא ידע לתאר לפרטי פרטים את העבודה שביצע ולספר על העובדים מן השטחים שביצעו עבודות עבור השוכרת עמם שתה קפה ואף הסתייע באחד מהם לסיום סגירת הפתח. הוא ידע להסביר באופן ברור את הסיבה למידת הפירוט בה נקט בחשבונית שהוציא בגין סגירת הפתח. כאשר התבקש הוא הציג, ללא כל היסוס, ומסר לבית המשפט את פנקס החשבוניות המלא בו נכללה החשבונית (הפנקס המקורי הוגש וסומן נ/5). הפנקס נחזה כמשקף התנהלות אותנטית לחלוטין ורציפה כרונולוגית.

אני נותן בעדותו של אורן אמון מלא. עדותו זו ממקמת על ציר הזמן את סגירת הקיר, שכן בעדותו נקב במועד ביצוע עבודת סגירת הקיר, וממילא העיד כי עבד במקום במקביל לעבודות ההתאמה שביצעו עובדים מטעם השוכרת. בוודאי שכך הדבר לאור האסמכתא מזמן אמת בדמות החשבונית שהוציא לקצנשטיין ללא קשר לסכסוך ונושאת תאריך 14.5.12.

(א.4) שבירת הקיר – טענות נוספות של המשכירה

יצוין כי אמנם בתצהירים השונים ובכתבי הטענות המרובים מטעם השוכרת אשר מצויים בתיק ניתן למצוא אי התאמות כאלה ואחרות בניסוחים השונים, עליהן הרחיב ב"כ המשכירה בסיכומיו. אי התאמות אלה אינן יורדות לשורשו של עניין, אינן משנות את התמונה בכללותה, והן בוודאי מחווירות אל מול הסתירות הברורות בעדויות מטעם המשכירה ובראיותיה.

נקודה נוספת שראוי לציין בהקשר זה הנה המשקל שמבקש ב"כ המשכירה לייחס למסמך שצורף כנספח ג/2 לתצהירו של אבי. מדובר במסמך הנחזה כאישור הממוען לכל מאן דבעי, שנכתב ע"י אדם בשם מוטי מלכה מקצנשטיין, שהמשכירה טוענת כי שימש כמנהל המפעל של קצנשטיין במבנה, ובו מאשר הלה כי הקיר המשותף נסגר על ידי קצנשטיין עם עזיבתה את המבנה בחודש דצמבר 2011. אינני מקבל את טענות ב"כ השוכרת כי המסמך אינו קביל. הוא אמנם התנגד לקבילותו בדיון מיום 26.11.13 בפני המותב שדן אותה עת בתביעת המשכירה לפינוי, אולם משלא באה התנגדות לצירופו בשלב הבאת הראיות לאחר תיקון כתבי הטענות, הרי שהמסמך מצוי בתיק. עם זאת, קבילות לחוד ומשקל לחוד. ראשית, המסמך נושא תאריך 30.9.13 ולפיכך ברי כי נוצר לאחר נקיטת ההליכים המשפטיים ולצורך כך. שנית, צורף רק המסמך מבלי לצרף את הפניה אל קצנשטיין שקדמה לו ומבלי לשפוך אור בדרך אחרת אודות הנסיבות בגינן בא לעולם. שלישית, ישנה אי התאמה שלא בא כל הסבר לגביה, בין מועד סגירת הפתח על פי המסמך (דצמבר 2011) לבין מועד הסגירה כפי שנטען בתצהירי אבי והמשכירה (ינואר-פברואר 2012). רביעית, גם במצב בו לא מועלית התנגדות לקבילות כלל, מובן כי משקלה של ראיה עשוי להשתנות בהתאם לנסיבות העניין ובין השאר בהתאם לדרך בה היא מוגשת. בענייננו, אין לייחס למסמך משקל רב כאשר ב"כ המשכירה בחר שלא לזמן לעדות את עורך המסמך. למעשה, כלל לא הוכח מיהו אותו מוטי מלכה, מה תפקידו בקצנשטיין, ומה מידת ידיעתו אודות סגירת פתח שבוצעה לאחר שקצנשטיין כבר עזבה את המושכר. ולבסוף, בוודאי שאין לייחס למסמך האמור כל משקל לאור תוכנה של תמונה יט/3, שצירף אבי בעצמו - אין טוב כמראה עיניים - וכן לאור המסקנה הברורה העולה מעדותו של אורן ומן החשבונית שצירף. יצויין כי לאחר שניתנה הרשות לצירוף תצהירו של אורן לתיק, ניתנה למשכירה רשות להבאת ראיות משלימות בתגובה. לכאורה, מתבקש היה כי לכל הפחות בשלב זה המשכירה תשקול להעיד את עורך המסמך. על רקע בחירתו של ב"כ המשכירה שלא לעשות כן, וטעמיו עמו, טענות המשכירה בסיכומיה לפיהן היה על השוכרת דווקא לזמן לעדות את עורך המסמך - נראות תמוהות במקצת.

(א.5) שבירת הקיר - סיכום ונפקות 

מן המקובץ עולה כי אין כל ספק בכך שבעת חתימת חוזה השכירות ואף בעת קבלת המושכר, בניגוד גמור לטענות של מי מטעם המשכירה בהליך זה ובדיוק כפי שנטען על ידי השוכרת, היה הקיר פתוח. וכטענת השוכרת, רק בסמוך לאחר קבלת המושכר, על פי דרישת השוכרת מאבי, שהועברה על ידו לקצנשטיין, פעלה זו האחרונה לסגירת הפתח. מאז אפריל-מאי 2012 ובמשך קרוב לשנה, היה הקיר סגור. בהמשך, בתחילת שנת 2013, שכרה השוכרת מקצנשטיין את חלקו השני של המבנה, ובסמוך לאחר מכן פתחה השוכרת את הקיר.

אכן, הקיר "שהוסר", למעשה לא היה קיים לכתחילה. השוכרת היא שדרשה הקמתו ורק לבקשתה פנה אבי לקצנשטיין שסגרה את הפתח. דהיינו, הקמת הקיר היתה בהסכמת ובידיעת המשכירה, באמצעות אבי, וגם הסרת הקיר מאוחר יותר ע"י השוכרת ועל חשבונה - שלא היוותה אלא השבת מצב לקדמותו, כפי שהיה קיים במשך שנים רבות לפני תחילת השכירות - נעשתה מן הסתם בהסכמת ובידיעת המשכירה, באמצעות אבי, שכבר ראינו כי האמת אינה נר לרגליו.

בכל מקרה, מאז שבירת הקיר ועד למועד בו נטען במכתב ב"כ המשכירה מיום 12.8.13 כי אבי והמשכירה "גילו להפתעתם ולתדהמתם" כי השוכרת שברה את הקיר המפריד, חלפה קרוב לחצי שנה. אבי ללא ספק ביקר במושכר במהלך חודשים אלה, ולמשכירה היו הזדמנויות לרוב למחות על שבירת הקיר, להביע את אי-הסכמתה להסרתו ולדרוש הקמתו מחדש. שמא אף להודיע על ביטול החוזה, או להתריע על ביטולו ככל שלא תתוקן ההפרה. אך המשכירה לא עשתה זאת, מן הטעם הפשוט שידעה והסכימה, באמצעות אבי, גם להקמתו וגם להסרתו. חשוב לזכור כי במהלך החודשים שקדמו להוצאת מכתב ב"כ המשכירה מיום 12.8.13 הצדדים התכתבו וניהלו ביניהם מגעים שוטפים, והנושא כלל לא עלה. הנושא הועלה לראשונה במכתב מיום 12.8.13.

עיון במכתב מיום 12.8.13, בוודאי על רקע ההכרעה דלעיל בנוגע לסוגיית שבירת הקיר, מעלה כי יש ממש בטענת השוכרת לפיה מכתב זה משקף נסיון להתנער בכל דרך מחוזה השכירות, שמא אף נסיון "לייצר" עילות הפרה. הרי המכתב מיום 12.8.13 לא היווה אלא מכתב תשובה למכתב ב"כ השוכרת מיום 25.7.13 אליו צורפה חוו"ד המומחה שיינהולץ שנקבה בעלות גבוהה מאד של עבודות איטום נדרשות, האחרון בסדרת התכתבויות בין הצדדים בה התחדדה מאד עמידת השוכרת על דרישתה בנוגע לאיטום הגג. המכתב מיום 12.8.13 פותח בתשובה לדרישה זו, ורק בהמשך ("בהזדמנות זו...", סעיף 10 למכתב ואילך) מועלות לראשונה טענות בדבר מספר הפרות מצד השוכרת. כך, למשל, הפרות מס' 2-3 כהגדרתן בפסק דין זה, הגם שדבר קיומן של הפרות אלה אמור להיות ידוע מזה כשנה וחצי. ראויה לציון טענה מעניינת נוספת שהועלתה במכתב מיום 12.8.13 והיא כי מסיור שערכו אבי והמשכירה במבנה "נראה כי אין לכם כל בקרה אמיתית על החפצים המאוחסנים אצלכם, אשר עלולים לסכן את בטיחות המבנה ושלמותו, ...", וכן כי "במצב כזה דורשת מרשתי כי יומצא לה אישור של בודק מוסמך על כך שלא קיימים חומרים העלולים לסכן את המבנה בתאי האחסון, ואישור כזה יומצא למרשתי בכל החלפת לקוח בתא אחסון". מבלי להתייחס לדרישה עצמה ולשאלה אם היא ישימה - שכן דרישה זו לא מצאה דרכה אל כתבי הטענות - די להצביע על עיתוי העלאת דרישה כה מרחיקת לכת מהשוכרת, זמן כה רב לאחר תחילת השכירות ולאחר שאופי הפעילות במושכר ודאי ידוע ומוכר למשכירה, כדי לעמוד על רוחו ותכליתו של המכתב מיום 12.8.13.

בסיום אותו מכתב מיום 12.8.13 מועלית הטענה בנוגע לפתיחת הפתח בקיר. לכאורה אכן מדובר במעשה "חמור במיוחד" כנטען שם. טענה זו מצאה דרכה לכתבי הטענות והתבררה בפניי באריכות. העדפת גרסת השוכרת בסוגיית שבירת הקיר משמעותה כי פתיחת הקיר נעשתה בידיעתו ובהסכמתו של אבי, גם אם זו לא ניתנה בכתב, תוך השבת מצב לקדמותו, כפי שהיה קיים במשך שנים רבות. יתרה מכך; על רקע ההכרעות דלעיל בסוגיית שבירת הקיר, לאור הקביעה כי אבי הציג את המושכר כאשר הפתח קיים והציג את הפתח כאחד היתרונות העיקריים במושכר שניתן יהיה להותירו במצב זה לפי בחירתה של השוכרת, עצם העלאת הטענות בקשר לפתח נגועה בחוסר תום לב והמשכירה מנועה ומושתקת כיום מהעלאת טענה כלשהי בגין הפתח ובוודאי מהעלאת טענה לפיה פתיחת הפתח מקימה לה עילת פינוי. דין תביעת הפינוי של המשכירה בגין הפרה נטענת מס' 1 – להידחות.

זאת ועוד; העובדה שהמשכירה, באמצעות אבי בנה, לא בחלה בנסיון "לייצר" עילת פינוי, תוך העלאת טענות נעדרות בסיס, בכל הנוגע לסוגיה המרכזית של שבירת הקיר, מחייבת לבחון גם את טענותיה הנוספות של המשכירה בזהירות ובחשדנות; ראשית, את עילות הפינוי הנוספות להן טוענת המשכירה. שנית, את טענות המשכירה בנוגע לתביעה שכנגד ובכלל בנושא האיטום למים, שכן העובדה כי במענה לדרישות השוכרת בנוגע לחדירת מים בחר מי מטעם המשכירה בנסיון לתור אחר עילת פינוי עשויה לתמוך באפשרות כי הכיר בכך שאכן קיימת בעיה וניסה להתחמק מפתרונה.

ב. הפרה מס' 2 - אי מסירת בטחונות

סעיף 28.1 בחוזה השכירות קובע כי מסירת הביטחונות הקבועים בחוזה השכירות מהווה תנאי לקבלת החזקה במושכר. החזקה במושכר נמסרה במרץ 2012, דהיינו כשנה וחצי לפני שהמשכירה העלתה לראשונה טענה לפיה לא נמסרו כל הביטחונות. המשכירה היא בעלת נכסים רבים, כפי שעולה מעדותה, והיא מיומנת בהשכרת נכסים. המשכירה היתה מיוצגת בעת החתימה על חוזה השכירות והחתימה אף נערכה אצל עורך דינה, שחזקה כי נתן דעתו לקבלת הבטחונות טרם מסירת החזקה. העובדה שהחזקה אכן נמסרה, תומכת בטענת השוכרת כי מסרה את כל הבטחונות הדרושים ומצדיקה לכאורה על פני הדברים, דחיית תביעת המשכירה בעילת פינוי זו.

יתרה מכך; גם אם נניח כי בשעתו נפלה תקלה אצל מי מהצדדים, ולא נמסר שטר בטחון זה או אחר, העובדה שמשך תקופה ארוכה מאוד של כשנה וחצי לא הועלתה כל טענה בהקשר זה, מלמדת על מידת החשיבות שייחסה המשכירה לנושא זה, ותומכת בטענת השוכרת לפיה הטענה בנוגע לאי-מסירת שטר בטחון באה לעולם רק לנוכח המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים בגין איטום הגג. גם טעם זה תומך בטענות השוכרת ומצדיק דחיית תביעת המשכירה לפינוי בגין עילה זו.

עם זאת, לא נעלמה מעיניי העובדה כי השוכרת לא הציגה עותק השטר שלשיטתה נמסר למשכירה בשעתו. ייתכן כי אינו מצוי בידה. איני רואה צורך להרחיב בנוגע לנושא זה. זאת, שכן השוכרת ממילא הביעה את נכונותה גם בשלב זה לשוב ולמסור שטר חוב - לשיטתה שטר חוב נוסף - ובלבד שהמשכירה תתחייב שלא לעשות שימוש אלא באחד משני השטרות שיהיו אז בידה לשיטת השוכרת.

אני דוחה את תביעת המשכירה לפינוי בגין עילה זו. עם זאת, אני מורה כי ככל שהמשכירה תמציא לשוכרת התחייבות כאמור לעניין השימוש בשטר, על השוכרת להעביר לה שטר חוב כאמור.

ג. הפרה מס' 3 - אי מסירת אישור קיום ביטוחים

ראשית, וכפי שהנאמר גם בנוגע להפרה מס' 2, העובדה שמשך תקופה ארוכה מאוד של שנה וחצי לא הועלתה כל טענה בהקשר זה, מלמדת על מידת החשיבות שייחסה המשכירה לנושא, ותומכת בטענת השוכרת לפיה הנושא בא לעולם רק לנוכח המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים בגין איטום הגג.

שנית, אף אם היתה מוכחת הפרה ספק אם מדובר בהפרה המצדיקה קבלת תביעת פינוי בשכירות לטווח כה ארוך ולאחר ביצוע השקעות ניכרות במושכר, שהרי עריכת ביטוח מתבצעת על בסיס שנתי, וככל שהיתה הפרה בעבר, לא מן הנמנע כי היא תוקנה או כי ניתן לתקנה.

שלישית, מראיות השוכרת עולה כי אין ממש בטענת המשכירה גם לגופו של עניין. הגם שלטענת השוכרת חוזה השכירות אינו מחייב המצאת אישור קיום ביטוחים מדי שנה בשנה, אלא רק בשנת השכירות הראשונה, השוכרת צירפה לראיותיה אישור קיום ביטוח לשנת 2012 בחברת איילון וכן אישור קיום ביטוח לשנת 2013 בחברת הפניקס (נספח כב' לתצהירו של חוני). משצורפו אלו לראיותיה של השוכרת שונה במקצת אופי הטרוניה מטעם המשכירה בהקשר הביטוחי, ובסיכומיה הלינה המשכירה בנוגע לתוכן פוליסות הביטוח והיקף הכיסוי. דומה כי יש ממש בטענות השוכרת לפיהן מדובר בהרחבת חזית. הפלוגתא שמצאה ביטוי בכתבי הטענות עסקה בעצם קיומו של ביטוח ולא בהיקף הכיסוי הביטוחי, וממילא לא התחדדו הטענות ולא הובאו ראיות בעניין זה.

אני דוחה את תביעת המשכירה לפינוי בגין עילה זו.

ד. הפרה מס' 5 - אי תשלום דמי שכירות

מדובר, לטעמי, בנושא ש"נופח" על ידי מי מטעם המשכירה מעבר לכל פרופורציה, בניסיון "לייצר" יש מאין, כך ממש, מראית עין של עילת פינוי. מראיות השוכרת עולה כי היא הנפיקה 12 שיקים לתשלום ושלחה אותם עוד ביום 7.5.14. מתכתובות הצדדים מזמן אמת נראה לכאורה כי אותה עת פרצה שביתה בדואר. בכל מקרה, גם אם השיקים התקבלו אצל המשכירה באיחור - וספק רב בעיניי אם כך הדבר - הרי שכאשר מדובר בשכירות לטווח כה ארוך, עיכוב קל מעין זה בנסיבות מעין אלה איננו בעל משמעות מרחיקת לכת יתר על המידה. חשוב לזכור שבפועל מדובר בעיכוב תשלום בנוגע לחודש אחד בלבד, שכן שאר השיקים דחויים ממילא.

יתרה מכך; גם בהנחה שהשיקים לא התקבלו אצל המשכירה במועד - וכפועל יוצא מן הדיון בסוגיית שבירת הקיר איני רואה סיבה לקבל את גרסת המשכירה דווקא - וגם בהנחה שניתן לראות בתקלה מעין זו ככזו העשויה ליתן בידי המשכירה עילה לנקיטת הליך משפטי, ממילא תקלה זו עשויה היתה לבוא על פתרונה על נקלה כאשר השוכרת הציעה לה לבצע באופן מיידי העברה בנקאית של דמי השכירות לחשבונה של המשכירה. בעקבות הסירוב להצעה זו, דבר האומר דרשני ומעיד על מידת תום הלב של כל צד, הגיע נציג השוכרת (אליאור) באופן אישי למשרדו של ב"כ המשכירה על מנת למסור לידיו 12 שיקים חדשים. יוער כי אין ולא יכולה להיות מחלוקת על כך שגם השיקים המקוריים אכן נשלחו למשכירה, ואכן נתקבלו בידיה - במועד שלא הוברר במדוייק - שכן לאחר מסירת השיקים החדשים במשרדו הודיע ב"כ המשכירה כי השיקים המקוריים הגיעו ועל כן הוא משיב אותם לידי השוכרת. מכל מקום, ההתנהלות כולה מצד השוכרת הנה התנהלות תקינה וסבירה, ואין הצדקה לפינוי בנסיבות כגון אלה בשכירות כלשהי, קל וחומר בשכירות עסקית ארוכת טווח מסוג זה.

אני דוחה את תביעת המשכירה לפינוי בגין עילה זו.

ה. התביעה שכנגד וכן הפרה מס' 4 - קירוי הגג

(ה.1) השאלה הראשונה עליה יש להשיב בפתח הדיון בנושא קירוי הגג - בין מהזווית של בחינת היותו הפרה המקימה עילת פינוי בין מהזווית של התביעה שכנגד לתשלום עלותו - היא האם ניתן לקבל את טענת המשכירה לפיה אין לשעות לטרוניות השוכרת בנוגע לרטיבות שכן היה ידוע לשוכרת כי "מדובר במבנה תעשייתי, כבן 30 שנה, שהיה מכוסה בגג העשוי לוחות אסבסט, שאינו אטום לחלוטין למים".

לא ניתן לקבל טענה מעין זו באופן הגורף בו נטענה, שמשמעותה מרחיקת לכת, כאילו כאשר מדובר בגג של מבנה מושכר תעשייתי ישן, כניסת מים למבנה היא עניין של מה בכך. הדעת נותנת כי ייתכנו מקרים שבהם ניתן להתייחס לחדירת רטיבות קלה במבנה תעשייתי ביתר סלחנות מאשר כאשר מדובר בנכס למגורים, אך לא בהכרח כך. הדבר תלוי במטרת השכירות ובתכולת המושכר, שהרי מבנה תעשייתי עשוי להיות מושכר גם לעסק עתיר ציוד או טובין רגישים לרטיבות. גם במקרה בו מדובר במפעל תעשייתי ממש, הוא עשוי לכלול אזור משרדים, ואפילו ברצפת הייצור עשוי להימצא ציוד או מלאי רגישים למים, שמא אף יקרי ערך. ודוק; בענייננו, כשם שהשוכרת ידעה מה אופיו של המבנה המשכירה ידעה מה יהא אופיה של השכירות; אחסנת טובין במחסנים קטנים שייבנו במושכר. מוטב היה לטענה לפיה המשכירה אינה מפרה את חובתה כבעלת הנכס אם מים חודרים למושכר דרך הגג, אלמלא הועלתה. קבלת טענה גורפת מעין זו כפי שהועלתה, אינה מתקבלת על הדעת בנוגע למושכר כלשהו, קל וחומר בנוגע לשכירות הספציפית בענייננו.

ברור כי גם המשכירה אינה מאמינה בטענה לפיה כביכול לא מוטלת עליה חובה חוזית כבעלת הנכס לוודא כי הגג אטום למים. שאם לא כן, מדוע מצאה לנכון להשקיע, כך על פי טענתה שלה, סכום של 80,000 ₪ בביצוע עבודות איטום?

(ה.2) השאלה השניה עליה יש להשיב, הינה האם היה צורך בקירוי הגג?

זאת, שכן לטענת המשכירה, "כלל לא היה צורך לבצע את עבודות קירוי הגג". המשכירה טוענת כי לוחות האסבסט "היו שלמים ולא פגועים, ובעבודת תחזוקה בלבד, עבודות החלות על שוכר המחזיק בנכס, על ידי צביעת הגג בחומרי איטום ניתן היה למנוע כל חדירת מים, אם היתה קיימת".

טענה זו מתיימרת המשכירה לבסס על הנאמר בחוו"ד המומחה ג'נח, בסעיפים 3-4 בפרק הממצאים:

"3. בבדיקה פנימית של לוחות האסבסט נמצאו כל לוחות האסבסט שלמים ללא שברים ולכן לא חייבו החלפה/פינוי/תיקון. 4. לא נמצאה כל עדות לרטיבות קיימת בחלל הנכס הנדון".

ובסיכום חוות דעתו פסק המומחה ג'נח באופן חד משמעי:

"לא התגלו במבנה כל סימני רטיבות מכל סוג שהם, וגם אין כל אפשרות שתהיה רטיבות שכן לוחות האסבסט נמצאו כולם שלמים לחלוטין – ביצוע קירוי בלוחות איסכורית היה מיותר וללא צורך".

לעומת זאת, לטענת השוכרת היה הכרח לבצע קירוי של הגג לאור בעיות הרטיבות והחשש מנזקים.

במענה לטענות שהועלו בחוו"ד המומחה ג'נח מטעם המשכירה בנוגע לנחיצות הקירוי, הגישה השוכרת חוו"ד מומחה נגדית, של המהנדס מלכה, אשר ציין בסעיף 3 לחוות דעתו:

"אמנם בבדיקה ויזואלית מצד פנימי לא נראו לוחות אסבסט שבורים או פגומים ואולם העובדה הינה שהייתה חדירת רטיבות דרך קירוי האסבסט, כאשר חדירת רטיבות יכולה להתרחש דרך סדקים ו/או חורים קטנים ו/או מרווחים מסביב לברגים וכד' ולכן אין לראות בעובדה כי לוחות האסבסט שלמים משום פתרון לחדירת הרטיבות דרכם".

בסעיף 2 לחוות דעתו ציין המהנדס מלכה: "בסיורי בנכס אכן מצאתי כי ישנם סימנים רבים לחדירת רטיבות בתקרת הגבס המונמכת, יתרה מזאת, נמצאו גם מקומות בהם הוחלפו לוחות גבס שלמים בתקרת המחסנים לאור התפרקותם עקב הרטיבות". המהנדס מלכה צירף גם תמונות שצילם בעת ביקורו בנכס ומדגימות דבריו אלה (ר' גם סעיף 1 בפרק הסיכום בחוות דעתו).

הכרעה - בבואי להכריע בין העמדות המנוגדות שמצאו ביטוי בחוו"ד המומחה ג'נח והמהנדס מלכה, אני מבכר בבירור את העמדה המוצגת בחוו"ד המומחה מלכה. ודוק; לאמיתו של דבר אין מדובר בהכרעה בענין שבמומחיות אלא גם ובעיקר בהכרעה בשאלה עובדתית; האם היתה קיימת בעיה של חדירת מים טרם הקירוי אם לאו.

לא ניתן לקבל את הגישה המוצגת בחוו"ד המומחה ג'נח, לפיה כביכול לא היתה בעיית רטיבות וגם "אין כל אפשרות שתהיה רטיבות", בשל שורה ארוכה של טעמים, ואמנה כמה מהם.

ראשית, הטענה בחוו"ד ג'נח לפיה "לא נמצאה עדות לרטיבות" - תמוהה. (א) ביקורו נערך בחודש אפריל 2014, ואין לצפות לרטיבות פעילה בתקופה זו של השנה. (ב) הביקור בוצע כחודשיים וחצי לאחר שהקירוי הנוסף אשר נועד לפתור את בעיות הרטיבות - כבר הושלם, וממילא לא ניתן לצפות להימצאות סימני רטיבות טריים. (ג) ככל שהדברים אמורים בסימני רטיבות שאינם חדשים, הרי שאלו היו מצויים גם מצויים במושכר (הדבר מוצא ביטוי, למשל, בתמונות שצירף המהנדס מלכה לחוות דעתו, וניתן להפנות בהקשר זה גם לכמה מן התמונות שצורפו לתצהירו של אבי, כגון יט/6, יט/14, יט/18).

שנית, האפשרות לקיום סדקים וחורים קטנים בלוח אסבסט העלולים לגרום לחדירת מים גם אם ויזואלית הוא אינו נראה שבור, כפי שנקבע ע"י המהנדס מלכה וצוטט לעיל, סבירה והגיונית הרבה יותר. מדובר בעניין של שכל ישר. לא ברור כיצד ניתן לקבוע שגג הינו אטום רק על סמך בחינה ויזואלית של שלמות לוחות אסבסט.

שלישית, בשונה מאופן הצגת הטיעון בסיכומי המשכירה, ג'נח לא קבע כי לוחות האסבסט היו שלמים, אלא רק כי "בבדיקה פנימית" הם נמצאו שלמים. מטבע הדברים הוא לא יכול היה לבדוק, וממילא גם לא בדק, את הגג בבדיקה חיצונית, בשל הקירוי שכבר היה מותקן בעת ביקורו במקום. והרי חלקו החיצוני העליון של גג האסבסט הוא זה שחשוף ביתר שאת לפגעי הזמן ולפגעי מזג האויר.

רביעית, בניגוד לבדיקה שנערכה ע"י ג'נח, הבדיקה שנערכה ע"י המהנדס ישקה שיינהולץ התמקדה בחלקו החיצוני העליון של גג האסבסט. שיינהולץ ציין בחוות דעתו כי מצב הגג בחלקו העליון "עם הרבה פגיעות ובלאי של הזדקנות החומר... חדיר למי גשם ובמיוחד גשם עם רוחות", והוסיף וקבע כי לאור תשתית הגג לא ניתן לתת פתרון לבעיית חדירת המים רק על ידי מריחת חומר אקרילי. הגם שחוו"ד שיינהולץ נערכה זמן רב לפני זו של ג'נאח, וניתן היה לצפות לנסיון התמודדות כזה או אחר בחוו"ד ג'נח עם מסקנותיו של שיינהולץ והתמונות שצילם (אמנם חלק מהן התייחסו לקטע הגג של קצנשטיין, כפי שהתברר בחקירתו, אך לא כולן) - לא מצאתי לכך זכר בחוו"ד ג'נח. מכיוון שג'נח אינו מזכיר אותה, ספק אם כלל הועמדה לעיונו.

חמישית, התיזה לפיה שלמות לוחות האסבסט משמעותה כי מים אינם חודרים דרך הגג, נשללת בבירור מטענותיה של המשכירה עצמה בנוגע להתנהלותה לפני נקיטת ההליכים. שהרי ברור כי אם לוחות האסבסט היו שלמים ב-2014 בעת שנבדקו ע"י ג'נח, מן הסתם הם היו שלמים גם ב-2012. למרות זאת, המשכירה הכירה בשנת 2012 בכך שהיתה בעיית חדירת מים משמעותית, אשר חייבה טיפול ואיטום של הגג. המשכירה הצהירה כי שילמה לא פחות מ-80,000 ₪ לקבלן איטום ידוע חיפאי, אשר גם נתן לה תעודת אחריות (אחריות שכביכול אבדה בשל הנזק שגרם קירוי הגג ע"י השוכרת). לצורך העניין, נתעלם מכך שהמשכירה לא צירפה אסמכתא כלשהי בגין התשלום, לא צירפה את תעודת האחריות, ואפילו לא מצאה לנכון לנקוב בשמו של קבלן האיטום. נניח כי יש ממש בטענותיה. כיצד טענותיה אלה עולות בקנה אחד עם הטענה המרכזית המוצאת ביטוי בחוו"ד ג'נח בדבר העדר כל אפשרות לחדירת מים כאשר הלוחות שלמים?

לבסוף, וזה אולי העיקר – כאמור, ההכרעה בשאלה אם היתה בעיית חדירת מים, היא בראש ובראשונה הכרעה עובדתית. בפועל, הוכח כי מים חדרו גם חדרו למושכר, ובכמות משמעותית, לכל הפחות בגל הגשם ביום 11.12.13. פרט לפירוט העובדתי בתצהיריהם של חוני ואליאור, שלא נסתר, הם צירפו לתצהיריהם גם תמונות (נספח טו') וסרטון (נספח טז'). הצפיה בסרטון, שצולם ע"י צלם חיצוני שנשכר ע"י השוכרת לתעד זאת, אינה מותירה מקום לספק כי אכן חדרו מים ובכמות ניכרת. בחלק מן התמונות נראים המים בסמוך לחוטי חשמל, ובחלקן נראים הדליים שהונחו ע"י עובדי השוכרת מעל המחסנים ומתחת לגג האסבסט למניעת המשך הנזקים.

המשכירה העלתה בסיכומיה טענה לפיה עדי השוכרת, חוני ואליאור, לא ידעו להגיד בחקירתם מהו "המקום הספציפי" בו צולמו התמונות והסרטון, ומכך נגזרת המסקנה כי הנזקים בגין חדירת המים אירעו בחלקו של המבנה אשר השוכרת שוכרת מקצנשטיין, ולא במושכר.

יש ממש בתשובותיה של השוכרת לטענה זו. ראשית, לגוף העניין, דומני כי לא ניתן לבסס על השאלות שנשאלו את המסקנה עליה מבוססת הטענה. כך, למשל, חוני נשאל אם הוא יודע לומר "איפה הצלם צילם? הנקודה הספציפית ממנה צילם?", והשיב בשלילה כמתבקש מהעובדה שלא נכח בעת הצילום. אך חוני לא נשאל, וככל הנראה לא בכדי, אם הוא יודע לומר אם חדירת המים התרחשה בחלק של המבנה של קצנשטיין או במושכר. כפי העולה מתמונות שונות שבחומר הראיות ומטענות השוכרת, בין שני חלקי המבנה מפריד מסדרון. והרי הם נשכרו והותאמו למטרת השכירות במועדים שונים. מכיוון שחוני, ובוודאי אליאור, ביקרו במבנה לא מעט לאחר 12/13, הם בוודאי יודעים לומר היכן צפו בנזקים שנגרמו באותה חדירת מים, בחלק זה של המבנה או בחלק זה. אך כאמור לא על כך נשאלו. טענת המשכירה גם אינה הגיונית. אם חדירת המים בדצמבר 2013 התרחשה בחלק של קצנשטיין, מדוע שהשוכרת תשוב ותדרוש תיקון דווקא מהמשכירה, שכבר ידוע שאינה מוכנה לתקן, ולא מקצנשטיין. אך מעבר לכל אלו, סבורני כי יש ממש בטענת השוכרת שמדובר בהרחבת חזית נוספת מצד המשכירה, שכן הטענה לפיה נזקי הרטיבות כלל לא התרחשו במושכר אלא בחלק של קצנשטיין, היא טענה שזה מקרוב באה. מדובר בטענה שראוי היה להעלותה לכתחילה, ואזי היתה מתחדדת פלוגתא והיתה בידי השוכרת הזדמנות לשלול את הטענה ולהוכיח כי הנזק נגרם במושכר עצמו. משלא עלה צורך בכך, אין להיפלא כי לא הובאו ראיות להוכיח את מה שנראה היה כלא שנוי במחלוקת.

נמצא; הוכח כי יש לדחות את דעתו של המומחה ג'נח לגבי העדר אפשרות לחדירת מים, ולבכר על פניה את הדעה שחיוו המומחים מלכה ושיינהולץ, לגבי קיומה של אפשרות ממשית לחדירת מים, ולגבי נחיצותו של טיפול יסודי כזה או אחר באיטום הגג. כמו כן, יש לקבוע כי הוכח עובדתית שבפועל, הלכה למעשה, חדרו גם חדרו מים דרך גג האסבסט למושכר, ואף גרמו נזק למחסנים.

ודוק; לכאורה הכרעה עובדתית זו כשלעצמה, וקביעה כי אכן היתה קיימת בעיה של חדירת מים, עדיין אינה מספת תשובה לשאלה השניה דלעיל; האם היה צורך בקירוי הגג. לכאורה הכרעה עובדתית זו מחייבת אך את המסקנה כי נדרש לבצע טיפול יסודי כזה או אחר באיטום הגג, שכן אין משמעותה בהכרח קביעה כי לא ניתן היה לפתור את בעיית חדירת המים בעלות נמוכה יותר. אך רק לכאורה. זאת, שכן ראוי להדגיש כי המשכירה לא טענה כי ניתן היה לפתור באופן מוחלט את בעיית חדירת המים בעלות נמוכה יותר, וממילא לא העלתה הצעות קונקרטיות לעריכת טיפול יסודי בבעיית חדירת המים בעלות נמוכה יותר, המגובות בחוו"ד מומחה. המשכירה העלתה טענה אחרת לפיה כלל לא היתה בעיה של חדירת מים אשר הצריכה טיפול יסודי. ממילא לא הוצעו על ידה פתרונות לטפל בבעיה שכביכול אינה קיימת. לפיכך, משהתקבלה טענת השוכרת כי במושכר היתה קיימת בעיה של חדירת מים, אשר חייבה טיפול יסודי כלשהו בגג (מעבר למריחת חומר אקרילי שבוצעה בעבר ולא פתר את הבעיה), קצרה הדרך לקבלת טענת השוכרת בדבר נחיצות ביצוע הקירוי על ידה, בסכום שממילא הוא נמוך בהרבה מן הסכום שנדרש לביצוע איטום בתיקון מקיף ויקר יותר בהתאם למפרט שנכלל בחוו"ד שיינהולץ. בחירתה של השוכרת לבצע קירוי בהתאם לאפשרות הזולה יותר, הגם שהיא טוענת ממילא בהליך משפטי תלוי ועומד כי על המשכירה לשאת בעלות זו בסופו של יום, עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב והשאיפה ל"הקטנת הנזק" המצרפי של הצדדים.

כאן המקום להתייחס בקצרה, לסוגיות אחרות שהועלו בחוו"ד ג'נח, סוגיות שעל בסיסן ביקשה המשכירה לבנות תלי תלים של טענות, בעיקר כי עבודת קירוי הגג בוצעה תוך הפרת הוראות הדין הרלבנטיות מכוח חוק האסבסט, וכן לעניין בטיחות המבנה לאחר קירוי הגג ולאחר פתיחת הקיר. אני מקבל לחלוטין את גישתו של ב"כ השוכרת ולפיה בשלב מסוים לאחר קירוי הגג, הויכוח בין הצדדים שהתמקד עד אז בעיקר בסוגיית שבירת הקיר, הוסט "למחוזות טכניים-הנדסיים-בטיחותיים", כלשונו, עם הגשת חוו"ד ג'נח ובעקבות זאת חוו"ד מלכה לעניין נחיצות התיקון בגג ולעניין עמידתו בהוראות חוק האסבסט. בכל הנוגע לנחיצות התיקון כבר דנתי לעיל, קיבלתי את טענות השוכרת וקבעתי כי היה צורך בו, תוך דחיית חוו"ד ג'נח והעדפת חוו"ד מלכה.

בכל הנוגע להוראות חוק האסבסט, ומבלי להכריע בכך, אני מוכן לצאת מנקודת הנחה כי יש לבכר את חוו"ד ג'נח על פני זו של מלכה, דהיינו כי הגם שקירוי הגג לא כלל פירוק לוחות האסבסט הישנים, אלא רק קידוח ברגים רבים דרך לוחות האסבסט אל הקונסטרוקציה של הגג, הדבר עולה כדי "עבודת אסבסט" שהצריכה רשיון, וכי רשיון כזה לא היה בידי הקבלן מטעם השוכרת שביצע את קירוי הגג. במלים אחרות, אני מוכן לצאת מנקודת הנחה כי קירוי הגג התבצע תוך הפרת הוראות הדין הרלבנטיות מכוח חוק האסבסט. אין לכך נפקות של ממש לענייננו. תכלית חוק האסבסט - "צמצום של מפגעים סביבתיים ובריאותיים, לשיפור איכות החיים והסביבה, למען הציבור ולמען הדורות הבאים" - אינה רלבנטית לסכסוך החוזי כאן. גם אם הקבלן (ואפילו השוכרת) עברו עבירה כזו או אחרת, לא ברור כיצד הדבר פגע במשכירה או השליך על מערך הזכויות והחובות שלה כמשכירה. אדרבא; כפי שאישר ג'נח בחקירתו, כל פתרון אחר לטיפול יסודי בגג פרט לדרך שננקטה, היה מחייב פירוק גג האסבסט כולו, ע"י "קבלן אסבסט" מוסמך כמובן, לאחר מכן סילוק הגג שפורק, ל"אתר פסולת אסבסט" מורשה כמובן, והקמת גג חדש, מלאכה שללא ספק היתה מייקרת את העלות כמה מונים. מבחינה כספית, הקירוי כפי שבוצע, גם אם בוצע בניגוד להוראת דין כזו או אחרת, למעשה היטיב עם המשכירה, ולכן לטעמי יש מידה של התחסדות בנסיון של מי מטעם המשכירה להיתלות בהפרה נטענת של חקיקה שתכליתה איכות הסביבה, כאילו נושא זה הוא שעומד בראש מעייניו.

על מידת ההתחסדות המאפיינת טיעונים אלה של המשיבה ניתן ללמוד מן העובדה שהיא מלינה גם על כך שפתיחת הקיר ע"י השוכרת נעשתה ללא קבלת אישור מהרשויות, ועל סיכון בטיחותי כביכול בשל פתיחת הקיר, המפורט בחוו"ד ג'נח. יש קושי להטות אוזן לטענות מסוג זה מטעם המשכירה, שעה שגם לשיטתה, הקיר היה פתוח בדיוק באותו האופן מאז ומתמיד, לפני ההתקשרות עם השוכרת. נראה כי שיקולים של בטיחות או רישוי לא הטרידו אז את המשכירה ובנה. הקושי להאזין לטענה הופך למניעות של ממש מעצם הזכות להעלותה, נוכח ההכרעה דלעיל בסוגיית שבירת הקיר, שהרי כך הוצג המושכר לכתחילה, תוך הצגת הפתח בקיר כיתרון והותרת הבחירה לגביו בידי השוכרת.

לסיכום נקודה זו – העולה מן המקובץ כי התשובה לשאלה האם היה צורך בקירוי הגג הינה חיובית.

משנקבע כי היה צורך בקירוי הגג, הרי שדין תביעת הפינוי של המשכירה בגין עילה זו (הפרה מס' 4) להידחות, ומכיוון שמדובר בפעולה שהיה על המשכירה לבצע הרי שעליה לשאת בעלות הקירוי.

(ה.3) התביעה שכנגד - סכומים

השוכרת צירפה אסמכתאות לכך ששילמה סכום של 184,875 ₪ לקבלן שביצע את קירוי הגג והיא תובעת את מלוא הסכום.

יש ממש בטענת המשכירה לפיה הסכום שנתבע כולל את רכיב המע"מ, ובשים לב לכך שהשוכרת היא חברה בע"מ, ומשלא הוכח (אף לא נטען) כי השוכרת אינה מנכה מס תשומות, אין לזכותה ברכיב זה.

יש ממש גם בטענות המשכירה כי השוכרת לא עמדה בנטל להוכיח במידה מספקת כי כל התשלום קשור במישרין למושכר עצמו. בסיכומי המשכירה נטען כי בעוד ששטח המושכר הוא כ- 1,150 מ"ר, בהצעת המחיר מהקבלן שעל בסיסה נחתם ההסכם עמו, דובר על שטח של כ- 1,700 מ"ר. לפיכך, נטען, יש לחייב רק על פי השטח היחסי, לפי שטח המשכירה מכלל השטח. הטענה אינה לגמרי מדוייקת, מכיוון שאינה מביאה בחשבון את השיפוע, אך בבסיסה יש בה ממש.

הטענה התחדדה כדבעי כבר בכתב ההגנה מפני התביעה שכנגד. למרות זאת, לא בא לה מענה מספק מטעם השוכרת. אמנם בתצהירו של חוני (סעיף 59) נטען כי בעת קירוי הגג נדרש לכסות שטח נוסף בגודל של כ-270 מ"ר בשיפוע, מעל חלק המבנה של קצנשטיין, וכיסוי זה היה הכרחי שכן לולא כוסה שטח זה מים יכולים היו לזרום על השיפוע אל מתחת לגג המושכר באופן שהיה מבטל למעשה את כל התיקון שבוצע. דא עקא, המדובר בעניין שבמומחיות והסבר בדבר צורך הנדסי לקרות גם שטח של גג הסמוך לגג המושכר, ראוי היה כי ימצא ביטוי בחוו"ד מומחה. לא ניתן לייחס משקל רב לטענה זו כאשר היא באה מפיו של חוני כבעל דין. זאת, במיוחד כאשר ניתנה לכך התייחסות מפורשת בחוו"ד ג'נח, ובכל זאת לא מצאתי נסיון התמודדות עם התייחסות זו בחוו"ד מלכה שהוגשה לאחריה.

לפיכך, יש לקבל את הקביעה בחוו"ד ג'נח לפיה לאור שטח המושכר של כ- 1,154 מ"ר, "שטח קירוי גג משוער לפי שיפוע של 15% כ- 1,300 מ"ר", ולכן "חלק מהקירוי בשטח של כ-450 מ"ר... אינו קשור לעניננו אלא לגג הנכס הצמוד".

בהתאמה, יש לחייב את המשכירה בגין קירוי הגג בחלק היחסי בלבד, העומד על סך של 115,201 ₪.

אשר לעלות תיקון מנוע הגלילה של התריס החשמלי - העלות הוכחה במידה מספקת, אולם לא הוכח קשר סיבתי בין בעיות האיטום בגג האסבסט המשופע של המושכר לבין הצורך בתיקון המנוע, שמצוי קרוב לקטע הגג השטוח, סמוך למזגנים (ר' חקירתו של שיינהולץ). איני מאשר רכיב תביעה זה.

אשר לעלות קריאה דחופה לטיפול בחדירת מים ללוח חשמל ראשי - צורפה חשבונית, אך לא בא פירוט וממילא לא הוכח הצורך בקריאה נטענת זו, ולכן איני מאשר רכיב תביעה זה שלא הוכח.

אשר לעלות שכרם של פועלים בגין אירוע הגשם ב-12/13 – יש ממש בטענות ב"כ המשכירה כי צורפה רק רשימת שמות וסכומים ולא הוכח כי אין מדובר בפועלים שהיה על השוכרת ממילא לשאת בשכרם. איני מאשר רכיב תביעה זה שלא הוכח.

אשר לעלויות של הצלם, המומחים ואובדן זמנם של מהלי השוכרת, אלה אינן מוצאות ביטוי במסגרת התביעה שכנגד אלא כחלק מהוצאות המשפט, בשים לב לתוצאה, התנהלות דיונית וכלל נסיבות הענין.

ו. סוף דבר

לאור כל האמור לעיל, התביעה העיקרית - תביעת הפינוי - נדחית.

התביעה שכנגד לסעד הצהרתי מתקבלת; אני קובע כי הודעת ביטול חוזה השכירות שהוציא ב"כ הנתבעת שכנגד ביום 25.8.13 הוצאה שלא כדין והיא בטלה ומבוטלת, וכן כי הנתבעת שכנגד היא שהפרה את חוזה השכירות הפרה יסודית.

התביעה שכנגד לסעד כספי מתקבלת באופן חלקי; אני מחייב את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעת שכנגד סך של 115,201 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 10.7.14 (אמצע תקופה של תשלומי קירוי הגג) ועד היום.

בנוסף, התובעת/הנתבעת שכנגד תשלם לנתבעת/התובעת שכנגד החזר אגרה חלקי בסך של 4,000 ₪ וכן הוצאות משפט בסך כולל של 17,500 ₪, וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 40,000 ₪.

הסכומים הנ"ל ישולמו תוך 30 יום מהיום.

ניתן היום, כ"א אייר תשע"ז, 17 מאי 2017, בהעדר הצדדים.