תמצית טענות התביעה
התביעה דנן הוגשה נגד הנתבעת לאכיפת הסכם ופיצויים, בטענה שהיא הפרה את ההסכם שנחתם בין הצדדים, בכך שאיחרה איחור בלתי סביר בבניית הדירות, היא התרשלה בבניה, והיא מבקשת למסור להם דירות קטנות יותר מאלה שסוכם
התובעת 1 עלתה ארצה מתימן בשנת 1949 והחזיקה כחוק בשטח מקרקעין ברחוב אלוף דוד ברמת גן בגוש 6143 חלקות 781,487, 489, 497,874 (להלן: "המקרקעין"). ביחד עמה החזיק במקרקעין בנה התובע 2 מאז שנולד בשנת 1956. על המקרקעין היו ממוקמים בתיהם של תובעים 1,2 ובית הכנסת (תובע 3) שהוקם על ידי בעלה של התובעת 1 ולאחר מותו עבר לחזקת תובע 2.
הנתבעת היינה בעלת זכויות החכירה המהוונות של המקרקעין עליהם נבנה פרויקט בניה הידוע בשם "אחוזת חן".
במסגרת הסכם הפיתוח שנחתם ב 20.3.2000- בין הנתבעת למנהל מקרקעי ישראל לפני כ-60 שנה הותקן מעקף תשתית מכורכר בצד הדרומי של החלקות, שחיבר את 2 חלקי רחוב אלוף דוד ולפני כ-40 שנה הוא נסלל באספלט. המקרקעין שעליהם בנויים הבתים, הם בבעלות עירית רמת גן וקק"ל, כאשר עירית רמת גן היא הבעלים של תוואי הדרך של רחוב אלוף דוד וקק"ל הינה הבעלים של יתרת המקרקעין.
לנתבעת חוזה פיתוח עם קק"ל לפיו היא תקים מבנה מגורים שברובו על שטח המעקף, מתוך ידיעה שהתובעים מחזיקים במקרקעין כחוק ושהמעקף יבוטל, כדי שהדרך ברח' אלוף דוד תיסלל בקו ישר. כדי שהנתבעת תוכל לבנות את מבנה המגורים, (להלן: "הבניין"),עליה לפצות את התובעים ולשלם דמי פינוי מהמקרקעין ובנושא זה התנהל מו"מ מספר שנים שלא צלח.
הנתבעת הציעה לתובעים 2 דירות בבניין, דירת גג בת 5 חדרים ודירה בת 4 חדרים ומחסנים פרופורציונליים לשטח הדירות לעומת שטח הדירות בבניין וזאת, ככל שיאושר לה לבנות מבנה אחד לפי התב"ע הקיימת.
במקביל למו"מ עם הנתבעת, ניהלה עירית רמת גן מו"מ עם התובעים והנתבעת, כדי ליצור מקום חלופי לבית הכנסת והציעה את מבנה הספרייה העירונית הסמוך, כמבנה חלופי לשיקום בית הכנסת.
בשנת 2004 הגיש ממ"י בשם קק"ל תביעת פינוי נגד התובעים וביום 17.1.07 נחתם הסכם בין הנתבעת ועירית רמת גן מצד אחד לבין התובעים מצד שני, שקיבל תוקף של פסק דין בתיק 47859/04 שלום ת"א, לפיו כנגד פינוי התובעים הם יקבלו דמי פינוי ופיצוי כדלקמן:
1. שתי דירות בשטח של 90 מ"ר ברוטו כ"א ו-2 מחסנים פרופורציונליים לשטחי הדירות לעומת
שטח כל הדירות בבניין, ככל שיאושר לנתבעת לבנות מבנה אחד לפי התב"ע הקיימת
2. פיצוי בסך 80,000 $ לפי שער יציג של הדולר ביום התשלום שישולם באמצעות בא כוחם.
3. ככל שיאושר לנתבעת היתר בניה לבנות שני מבנים שיכללו 34 יחידות דיור מעבר לתב"ע הקיימת, הנתבעת תיתן לתובעים 1 ו-2 פיצוי נוסף של דירה נוספת בת 4 חדרים בקומה שלישית במבנה השני ומחסן פרופורציונלי ותשלם לתובעים 80,000 $ נוספים.
4. בית הכנסת יעבור לספריה העירונית.
בהסכם אין מועדי מסירה של הדירות אך, כך לטענת התובעים, הממונה על הפרויקט מטעם הנתבעת, אמר לתובע 2 שהדירות ימסרו תוך שנתיים.
התובע בחקירתו העיד שבזמן הדיון בבית המשפט לא הוצגו תכניות והוא חתם על הסכם הפשרה ללא תכניות. לגרסתו, המונח "ברוטו" כולל את מעטפת הדירה +קירות חיצוניים, ובדיעבד הבין שאם מדובר במרפסת מקורה היא נחשבת לשטח הדירה ברוטו אך בדירתו אין מרפסת מקורה .
ביום 15.3.07 פינו התובעים את בתיהם ואת בית הכנסת ועברו להתגורר במקום ארעי תוך צפייה לקבל את דירותיהם בבניין הראשון. לטענת התובעים, לדברי מנהל הנתבעת, ניתן לנתבעת טופס 4 –תעודת גמר לגבי הדירות בבניין שבנתה הנתבעת, ביום 10.1.12 ורק לאחר מועד זה ניתן היה לאכלס את הדירות ולחברן למים וחשמל.
לטענת התובעים, ביום 2.4.12 שתי דירות : דירה מס' 11 ששטחה בין הקירות כולל עובי הקירות החיצוניים ומחצית מעובי הקירות השותפים על הדירה הצמודה הינו 77.40 מ"ר, ודירה מס' 14 שהשטח בין הקירות כולל עובי הקירות החיצוניים וכולל מחצית העובי של הקירות המשותפים עם הדירה הצמודה הינו 78 מ"ר. הנתבעת ידעה במועד מסירת הדירות, שהתובעים טוענים ששטח כל אחת מהדירות קטן מ- 90 מ"ר ברוטו והתובעים סרבו לחתום על חוזה חדש שבו צוין ,כגרסת התובעת, שזהו שטח הדירה ברוטו כולל שטחים מהרכוש המשותף.
על פי התב"ע שהייתה קיימת ביום החתימה, הנתבעת הייתה רשאית לבנות שני בניינים בשטח 2.876 מ"ר הכוללים קומת עמודים מפולגת, עוד 3 קומות בתוספת 2 דירות גג ובהם 28 יחידות דיור. בפועל הנתבעת קיבלה היתר ל-בניית 2 בנינים בהם 6 קומות ו-30 יחידות דיור בשטח של 3,212.
עד יום הגשת התביעה לא נסתיימה הבניה וביום 15.11.10 שלח עו"ד שליש -ב"כ הנתבעת מכתב לתובעים, בו כתב שעליהם לבוא למשרדו לחתום על מסמכי הרכישה של שתי דירות. תובע 2 הגיע למשרדו שם הודע לו שמוצעות להם דירות 11 ו-14. אדריכל מטעם התובעים – יהושע לוי בדק את הדירות וקבע ששטח ברוטו של דירה 11 הוא 77.40 מ"ר, מהם 61.2 מ"ר שטח עיקרי, ממ"ד, 4.20 מ"ר חדר שירות. דירה 14 שטחה 78 מ"ר, מתוכם 61.80 מ"ר שטח עיקרי, ממ"ד, ו4.20 מ' חדר שירות ובפועל, אף לא אחת מהדירות היא בשטח של 90 מ"ר.
לטענת התובעים הפרשי המחיר בין שתי דירות בשטח של 90 מ"ר ברוטו שכ"א מהם הוא בשווי 1,850,000 ₪ לבין כ"א מהדירות הוא כדלקמן:
ההפרש לגבי דירה 11 הינו 259,000 ₪ ולגבי דירה 14 הינו 246,700 ₪. לאור פניית התובעים אל הנתבעת הסתבר להם שלאחר שהנתבעת מכרה את שאר 28 הדירות, נותרו- דירת גג ודירת דופלקס שהן גדולות מהדירות שהוצעו לתובעים .
.
לטענת התובעים החוק והפסיקה ב-20 שנים האחרונות קובעים כי המונח שטח דירה ברוטו כולל רק את שטח הפנים של הדירה בצירוף עובי הקירות החיצוניים שאינם משותפים ומחצית מעובי הקירות המשותפים. מה עוד שהיתר הבניה ניתן לנתבעת רק ביום 9.12.08 ולאחר שצו המכר דירות ( טופס של מפרט ) נכנס לתוקפו, כאשר הנתבעת השלימה את הקמת הבית המשותף בחודש אפריל 2012 ומכרה את כל הדירות בנות 90 מ"ר.
טוענים התובעים כי הנזקים שנגרמו להם הם כדלקמן:
במשך 4 שנים נאלצו להתגורר במקומות שונים בתנאים שאינם ראויים למגורים והיה על הנתבעת לשלם להם שכר דירה ראוי בגין שתי הדירות לפי 15,000 ₪ לחודש לתקופה של 24 חודשים עד להגשת התביעה ובסה"כ 360,000 ₪. לטענתם, על פי סעיף 5 להסכם, הנתבעת התחייבה למסור את 2 הדירות בנות 90 מ"ר ברוטו תוך שנתיים מיום חתימת ההסכם או תוך מתן זמן סביר.
הפרש בין מחיר של דירה בשטח ברוטו של 90 מ"ר לעומת שטח דירה 11 סך 259,000 ₪.
הפרש בין מחיר דירה בשטח ברוטו של 90 מ"ר לבין שטח דירה 14 246,700 ₪.
הוצאות משפט 50,000 ₪.
תשלום לאדריכל 5,220 ₪.
נזק לא ממוני צער ואי נוחות 100,000 ₪.
התובעים נסמכים על מפרט שקיבלו מהאדריכלית לאה רובננקו שתכננה את הבניין עבור הנתבעת, שלטענתם, ממנו עולה, ששטחי הדירות 79.9 מ"ר ולא 90 מ"ר.
תמצית טענות ההגנה:
הנתבעת הינה בעלת זכויות חכירה מהוונות של המקרקעין, עליהם נבנה פרויקט אחוזת חן ברחוב אלוף דוד 183 ברמת גן ובו 30 יחידות דיור. ביום 20.3.2000 נחתם הסכם פיתוח בין הנתבעת למנהל מקרקעי ישראל עבור קק"ל, לפיו על הנתבעת היה לדאוג לפינוי המחזיקים בשטח הגובל מצפון למקרקעין להסדרת הכביש ודרכי הגישה.
התובעים החזיקו שלא כדין בקרקע הסמוכה למקרקעין, ללא הסכם בינם לבין מנהל מקרקעי ישראל ו/או עירית ר"ג ו/או כל הסכם שהוא ובשנת 2004 הגישו קק"ל ועריית ר"ג תביעת פינוי נגדם, במסגרתה הושג הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין. בתביעת הפינוי יוצגו התובעים על ידי עורכי הדין דוד מנע ושמואל כהן וקק"ל יוצגה על ידי עו"ד שליש.
על פי הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין התחייבו התובעים לפנות את הקרקע עד 15.3.07 ובתמורה התחייבה הנתבעת לשלם להם 000, 80 $ ששולמו בפועל, וכאשר יאוכלסו 10 הדירות הראשונות בבניין הראשון שיבנה על ידי רסקו על המקרקעין, ימסרו לתובעים 1 ו-2 שתי דירות בנות 90 מ"ר ברוטו כ"א ומחסן פרופורציונלי לשטח הדירות, לעומת שטח של דירות זהות בבניין ומיקום הדירות יקבע על ידי רסקו. עירית ר"ג התחייבה להעמיד לתובעים שטח חלופי שישמש כבית כנסת מה שבוצע בפועל.
הסכם הפשרה נחתם לאחר מו"מ ארוך, כאשר בתחילה הוצעה לתובע 2 שחתם על הסכם הפשרה, דירת גן בת 5 חדרים, דירה נוספת בת 4 חדרים בקומה ג' בבניין השני שיבנה, ככל שיבנה אם תאושר תב"ע חדשה, (שלא אושרה). לבסוף, נחתם הסכם הפשרה לפיו היו זכאים התובעים לשתי דירות בנות 90 מ"ר ברוטו ומחסן כאמור.
במועד חתימת הסכם הפשרה, טרם הוגשה בקשה להיתר על ידי הנתבעת ולכן לא היו בידיה תוכניות מכר, ולא נמסרה לתובעים כל תוכנית שהיא. לטענת הנתבעת, במועד חתימת הסכם הפשרה עם התובעים היה נהוג בענף הבניה להשתמש במונח "ברוטו" כמקבילה להגדרת "שטח נומינלי של דירה לפי תקן 975", על פיו חישבו שטחי דירות ומשמעותו היה, שטח הדירה בצירוף חלקה של הדירה ברכוש המשותף הקומתי, להבדיל משטח הדירה עצמה שהוא שטח נטו.
טוענת הנתבעת, שהיא מעולם לא הציעה לתובעים את הפיצוי הנטען על ידם, אלא הפיצוי היה מותנה במתן תוקף לתב"ע חדשה, לפיה, יותר לנתבעת לבנות 34 יחידות דיור נוספות, מה שלא קרה בפועל, ולטענתה, הסכם הפשרה ממצה את כל זכויות הצדדים. בהסכם הפשרה לא נזכר מועד השלמת הדירות ומסירתן לתובעים, כיוון שהיה ברור במעמד חתימת ההסכם שצפויים הליכים משפטיים מצד תושבי גבעת גאולה שהתנגדו לפרויקט ושהיה צורך בפינוי פולשים, מה שהיה עשוי לקחת זמן רב. התובעים היו מיוצגים בתביעת הפינוי על ידי 2 עורכי דין וידעו על מה חתמו. איש מטעם הנתבעת כולל מנהל הפרויקט, לא התחייבו למועד מסירת החזקה בדירות .
התובעים החליטו להתגורר במבנה הספרייה שנמסר להם כדי שישמש לבית כנסת והנתבעת בנתה 30 יחידות דיור על פי תב"ע שהייתה קיימת במועד החתימה על ההסכם.
בחודש מרץ 2007 כאשר פונתה הקרקע על ידי התובעים והמבנים שהיו עלי נהרסו, הגישה הנתבעת בקשה להיתר בניה ולהקלות, הוגשו התנגדויות של תושבים בשכונת גבעת גאולה ואח'. הועדה המקומית דנה בהתנגדויות ואישרה את הבקשה להיתר במספר שינויים, הוגש ערר לוועדה המחוזית שנדחה.
בינואר 2008 הגישו המתנגדים עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים. ביום 13.3.2008 ניתן לנתבעת היתר חפירה ודיפון, וביום 7.4.08 לבקשת המתנגדים, ניתן צו מניעה ארעי המונע מהנתבעת להתחיל בעבודות שבוטל ביום 16.4.08 עקב אי הפקדת ערבויות. צו נוסף ניתן ביום 10.6.08, שבוטל ביום 8.7.08, וביום 18.5.09 נדחתה העתירה המנהלית של המתנגדים.
במקביל להליכים מול המתנגדים לתוכנית, התמודדה הנתבעת עם הליכים משפטיים שהגישה משפחת חסון שטענה לזכויות במקרקעין. צו המניעה שניתן בוטל ביום 4.8.08 עקב אי הפקדת ערבויות.
בחודש מרץ 2008 ניתן לנתבעת היתר חפירה ודיפון ביום 9.12.08, ניתן לנתבעת היתר לבניית הפרויקט בן 6 קומות מעל קומת הקרקע, 2 קומות מרתף וקומת גג ובו 30 יחידות דיור. הנתבעת יצאה למכרז לבחירת קבלן מיד לאחר קבלת ההיתר וביום 17.3.09 נחתם הסכם עם חב' האחים מולר בניה ויזמות בע"מ, שחזרה בה מהצעתה. הנתבעת שקדה על השלמת הפרויקט והחלה בבנייתו באופן עצמאי מיד עם קבלת היתר הבניה, ובחודש יוני 2009 החלה במכירת יחידות הדיור. לקראת סוף שנת 2009 עם מכירת יחידות ראשונות בפרויקט, פנתה הנתבעת אל תובע 2 כנציג התובעים כדי לתאם עמו פגישה. בפגישה נאמר לו כי מיועדות לתובעים דירות 11 ו-14, והוצגו בפניו התוכניות, ביום 10.5.10 הוא הופיע שוב במשרדי ב"כ הנתבעת ולבקשתו הוצגו לו מלוא הפרטים ותוכניות המכר ומפרטי הדירות והוצעה לו אפשרות להמיר את הדירות בכסף.
משלא השיב לנתבעת, פנה אליה בא כוחה שוב, בחודשים אוגוסט ונובמבר 2010 כדי שיבוא לחתום על המסמכים לקבלת הדירות, ובסוף חודש נובמבר 2010 הוא פנה שוב לב"כ הנתבעת וביקש שוב פרטים על הדירות ואמר ששוקל להמיר את הדירות בכסף.
ביום 14.12.10 התקבל אצל בא כוח הנתבעת מכתב בו טענו לראשונה התובעים שיש להם טענות לגבי שטח הדירות ולבקשתם, קיבלו שוב את מפרטי ותוכניות הדירות, כך שתובע 2 היה מעורב וידע באופן אישי גם לגבי כל ההליכים המשפטיים, כאשר ביקר אצל הנתבעת ובא כוחה.
לטענת הנתבעת היא הקצתה לתובעים 2 דירות בשטח שלמעלה מ-90 מ"ר ברוטו בתוספת מחסן והתובעים מפרשים לא נכון את התיקון לצו המכר דירות (טופס של מפרט) שנכנס לתוקף בחודש מאי 2008, כ- 14 חודשים לאחר חתימת הסכם הפשרה שנחתם בים 17.1.07, כך שגם התובעים וגם עורכי הדין ידעו היטב את משמעות המונח ברוטו והיו מודעים לפסיקה בעניין שטחי ברוטו ושטח של דירות.
לטענת הנתבעת, בתחילת שנת 2012 היא סיימה את בניית הפרויקט, התקבל טופס 4 והיא החלה באכלוס דיירי הפרויקט, לאחר שחל עיכוב מהותי של 4 חודשים במתן טופס 4 עקב עיכוב הליכים על ידי חברת חשמל. בחודש מרץ 2012 התנהלה התכתבות בין ב"כ התובעים לב"כ הנתבעת לגבי מסירת הדירות לתובעים והוחלט שהדירות ימסרו לתובעים, ללא חתימה על מסמכים. ביום 2.4.12 נמסרה לתובע 2 דירה 11 ולב"כ תובע 1 דירה 14.
הנתבעת טוענת שבנתה את הפרויקט במשך שנתיים וחצי שזהו זמן סביר.
טוענת הנתבעת, שבמועד חתימת הסכם הפשרה היה בתוקף תקן ישראל 975 לקביעת שטחי דירות שקובע ששטח אפקטיבי של דירה הינו שטח הפנים שלה, השטח שמתחת לקירות החוץ של הדירה, לרבות השטח שמתחת לקירות החוץ ולמעקות של גזוזטרות ומרפסות, אם קירות החוץ מפרידים בין דירות או בין לשטחים משותפים, כולל חדרי מדרגות נחשב לצורך השטח מחצית רוחב הדירות, כן נחשב שטח הגזוזטרות שזה שטח מרפסת שאין מעליה תקרה בגובה הקומה.
בתקן נקבע ששטח נומינלי של דירה שהוא שטח אפקטיבי בצירוף חלקה של הדירה בחדר המדרגות המחושב כמו יחס בין שטח פנים הדירה לבין סך שטחי הפנים של כל הדירות בבניין.
לכן, טוענת הנתבעת, כי במועד חתימת הסכם הפשרה כאשר נקבע, ששטח היחידה ברוטו 90 מ"ר- הכוונה לשטח הנומינלי שלה על פי התקן ולא רק לשטח פנים הדירה ואין לבצע חישובים שנולדו 14 חודשים לאחר חתימת הסכם הפשרה. גם בהתאם לחוות הדעת האדריכלית של לאה רובננקו, שטח כ"א מהדירות הוא 111.3 מ"ר מתוכם 99.6 מ"ר ללא מרפסת לא מקורה, ושטח האפקטיבי של כ"א מהדירות הוא 91.05 מ"ר.
טוענת הנתבעת שמומחה התובעים הגיש את חוות דעתו על פי תקן שפורסם ביום 4.2.08 ונכנס לתוקף 14 חודשים לאחר חתימת הסכם הפשרה כך שהחישוב אינו נכון, מה עוד שאופן החישוב המופיע היום בצו המכר אינו מתייחס לחישוב שטח הברוטו, אלא לשטח דירה בתוספת קירות החוץ ואין התייחסות לחלקה של הדירה ברכוש המשותף.
לטענתה בהסכם הפשרה הוספה להסכם המילה ברוטו כדי להבהיר שלא שטח הדירה יהיה 90 מ"ר אלא השטח ברוטו כולל המרפסת וכולל חלקה ברכוש המשותף וב"כ התובעים דאז עו"ד מנע שחתם גם על הסכם הפשרה הכיר את הנושא היטב ואת משמעות המונח שטח ברוטו.
לטענתה דירות דומות לאלה שמיועדות לתובעים נמכרו במחיר ממוצע של 1,750,000 ₪ כל דירה ועד להגשת כתב ההגנה נותרו בפרויקט 8 דירות גדולות מהשטחים שהנתבעת התחייבה להעביר לתובעים.
לטענת הנתבעת התובעים סרבו לחתום על המסמכים עד לקבלת הזכויות החוזיות בדירה היא פועלת לפי הסכם הפשרה והדירות שהוקצו להם תואמות את הסכם הפשרה.
התובעים הגישו חוות דעת של האדריכל יהושע לוי שהסתמך על הסכם הפשרה, הנתונים במחלקת ההנדסה של עירית רמת גן, היתר הבניה וביקור בנכס. הוא בחן את השאלה, האם הדירות בהיתר הבניה שמספרים 11 ו-14 ממלאות את התחייבות הנתבעת בהסכם. לצורך כך הוא השווה בין ההסכם והגדרותיו ובין הבקשה להיתר הבניה, לאור העובדה שקיים שוני בסיסי בהגדרת שווי דירה במונחים של נטו וברוטו, בין הסכם הפשרה לבין חוק תכנון הבניה ובצו המכר דירות לגבי שטחים עיקריים. הוא הבהיר בחוות דעתו שההגדרות בחוק התכנון והבניה לעניין חישוב שטחים, השטח העיקרי כולל את שטח תחום מעטפת הדירה תחת הקירות החיצוניים, כולל מחצית השטח תחת הקירות המשותפים בדירות וחלקי בנין סמוכים ואינו כולל שטחי שירות כמו ממ"ד מחסן וחדר כביסה. לטענתו שטח הדירות על פי צו המכר (דירות) הוא השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי קווים העוברים על פני קירות החוץ של הדירה. לפי צו המכר, שטח ברוטו של דירה כולל שטח פנים, קירות פנים וחוץ, מחצית עובי קירות משותפים ואינו כולל חלק יחסי ברכוש המשותף, אינו כולל שטחי מרפסת לא מקורה, אינו כולל חניה, מחסן, מרתף וגינה. לדבריו, שטח ברוטו לפי ההסכם נשוא תביעה זו צריך לכלול את השטח העיקרי על פי חוק תכנון ובניה, כולל שטח ממד וחדר שירות ואינו כולל מחסן צמוד, מרפסת לא מקורה, חניה, חלק יחסי ברכוש המשותף.
האדריכל לוי הגיע למסקנה ששטח ברוטו של דירה 11 הוא 77.40 מ"ר, ושל דירה 14 הוא 78 מ"ר, ושטחם העיקרי הוא 62 מ"ר לעומת דירות אחרות באותה קומה ששטחם 72 מ"ר ולכן הדירות אינן ממלאות את תנאי ההסכם.
בחקירתו העיד שההגדרות הכלולות בסעיף 4 לחוות דעתו אינן כלולות בהסכם הפשרה וחוק התכנון הבניה והתקנות אינן נוקבים במונחי נטו וברוטו, הוא אישר שבצו המכר הקודם לפני שתוקן בשנת 2008 אין דרך לחשב את שטח הדירה והוא נסמך בחוות דעתו על צו המכר שתוקן בשנת 2008. מה שאינו נכון כיוון שבעת חתימת ההסכם חל תקן 975 לפני התיקון בשנת 2008
בחוות דעתו החישוב נעשה לפי שטח עיקרי בשטחי שירות בהתייחס למילה ברוטו, לגרסתו במקרה דנן לא צורפה תכנית. בחוזה כתוב ברוטו והיה צריך לפרש בחוזה מהם השטחים באופן ברור, וצו המכר הישן מחייב כחלק מהמפרט לצרף תיאור תוכנית בקנה מידה אחד למאה .
שמאי מקרקעין מסילתי חיים נתבקש להעריך שווי שוק של הדירות ולאחר שביקר בנכס קבע ובדק את תוכניות בנין העיר והיתר הבניה, קבע כי שווי השוק של דירה בשטח של 78 מ"ר הוא 1,700,00 ₪ ושל דירה בגודל של 90 מ"ר הוא 1,900,000 ₪.
ב"כ הנתבעת ויתרה על חקירתו.
עו"ד דוד מנע אשר ייצג את התובעים בתיק הפינוי ובהסכם הפשרה נשוא תביעה זו, העיד שאין אמת בסעיף 11 לתצהירו של עו"ד זבולון שליש וכי מעולם לא סוכם ששטח הדירה ברוטו יכלול גם את החלק היחסי ברכוש המשותף. לגרסת, דובר רק על שטח דירה ברוטו שזה שטח דירה + קירות כמקובל. לגרסתו השטח של חדר המדרגות ושטח המרפסת אינו נכלל בשטח דירה ברוטו .
האדריכלית לאה רובננקו מטעם הנתבעים הגישה חוות דעת מומחה, לגבי השאלה המקצועית של שטח דירות 11 ו-14. לדבריה, בתקופה זו היה בתוקף תקן 975 שפרט את אופן תחשיב חישוב השטחים כדלקמן:
שטח אפקטיבי הוא השטח הקטן יותר - הוא שטח פנים הדירה +השטח שמתחת לקירות החוץ וחצי השטח של קירות החוץ, אם קיים גבול עם דירה או חדר מדרגות ושטח הגזוזטרה. השטח האפקטיבי על פי תקן 975 הוא 91.05 כיוון שמוספים 11.7 מ"ר של שטח מרפסת גזוזטרה.
שטח הנומינלי הוא שטח הדירה כולל את השטח האפקטיבי +השטח היחסי ברכוש המשותף שזה למעט שטח הגזוזטרה ונחשב על ידי הקבלנים שטח ברוטו. לטענתה שטח כל דירה הוא 79.35 מ"ר, כולל קירות חוץ, ממ"ד ומרפסת שירות. השטח הנומינלי על פי תקן 975 הוא 111.3 מ"ר כיוון שמוסיפים לשטח האפקטיבי עוד 20.25 מ"ר, שזה החלק היחסי בחדר המדרגות הקומתי. כלומר שגם אם יופחת שטח המרפסת, הברוטו יהיה 99.6 ובנוסף יש מחסן של 7.5 מ"ר.
בחקירתה העידה שהפרויקט נשוא התביעה החל בעת שהיה בתוקף חוק מכר דירות הישן, ולכן שהיא החלה לעבוד על הפרויקט היא ערכה את חישובי המכר לפי החוק הישן שהיה תקף עד חודש מאי 2008. על פי החוק הישן, תקן 975 היה נהוג ששטח דירה ברוטו, הוא השטח הנומינלי- נחשב לשטח הדירה,+ שטח המרפסת+ השטח היחסי המשותף בבניין. השטח האפקטיבי לפי תקן 975 הוא שטח הדירה +המרפסת. טרם התיקון ב5/08 בחוזה המכר לא נקבע שטח דירה, אלא המכר היה על פי תוכנית ולכל חוזה מכר צורפה מפה ללא השטחים, אך במפה, ראו מה כוללת הדירה. הרוכש יכול היה לדעת את שטח הדירה, לפי קנה המידה, ככל שידע לחשב זאת.
החל מחודש מאי 2008 חל החוק החדש ועל פיו השטח הוא שטח הדירה כולל הקירות, ולא נכללת בחוק המילה ברוטו.
שלום דגן מנהל ביצוע בנתבעת הצהיר, כי מעולם לא התחייב בפני התובעים שהדירות תימסרנה להם תוך 24 חודשים מיום חתימת הסכם הפשרה. לדבריו, התובעים היו מודעים היטב להליכים המשפטיים שהתנהלו ביחס למקרקעין שעיכבו את תחילת ביצוע העבודות למשך שנתיים וחצי ממועד חתימת הסכם הפשרה ובניית הפרויקט ערכה כשנתיים וחצי.
בחקירתו העיד שלום דגן, שכאשר מדברים על שטח ברוטו הכוונה לדירה, לקירות, למרפסת, ולשטח היחסי של כל דירה בלובי הקומתי, והמושג ברוטו היה נפוץ בין אדריכלים.
יצחק לזר מהנדס בנין ולשעבר בעלים של חברות בניה, התבקש על ידי הנתבעת לבחון את טענות מומחה התובעים באופן קביעת שטח הדירה. הוא קיבל מהאדריכלית לאה רובבנקו את הפרטים לגבי הסכם הפשרה.
לדבריו, במועד חתימת הסכם הפשרה, חל צו המכר (דירות) (טופס של מפרט) תשל"ד-1974, שהוא צו המכר הישן והוא לא קבע הנחיות לחישוב שטח דירה. באותו מועד חישוב שטח דירה בוצע בהתאם לתוכניות שצורפו להליכי המכר. באותה עת היה בתוקף תקן 975 לקביעת שטח הדירה שהותקן על ידי מכון התקנים בחודש אוגוסט 1981 ותוקן בחודש מאי 1995 והוא זה שהיה בתוקף בעת חתימת הסכם הפשרה. לפי תקן 975 הישן, היה קיים שטח אפקטיבי לדירה ושטח נומינלי לדירה. כאשר היה ניתן בהתאם לתקן, לצורך מכר דירות, לפרט את שטחי החדרים נטו (בין הקירות והמחיצות) מה שמביא לכך ששטח ברוטו בהתאם לסעיף 12.2 לתקן הוא שטח אפקטיבי+ שטח בממ"ק +שטח חלקה של הדירה בחדר המדרגות+, שטחים מוצמדים וחלקה ברכוש המשותף.
האדריכל לזר הגיע למסקנה שעל פי החישובים שהועברו לו על ידי האדריכלית רובבנקו שגם שטח הדירה האפקטיבי וגם שטח הדירה הנומינלי עולים על המצוין בהסכם הפשרה. לטענתו, במועד הסכם הפשרה לא היה חוק או תקנה שמחייבים את ציון שטחי הדירה בהסכמי רכישה אלא רק ציון מידות בתוכניות המכר. מרבית הקבלנים השתמשו במונחים ברוטו ונטו כאשר המונח ברוטו הוא שטחה הנומינלי של הדירה על פי תקן 975 , שהיה היחיד הרלוונטי לחישוב שטח דירה באותה עת. לדבריו, עד חודש מאי 2008 לא היה פירוט מדויק במפרט המכר לגבי שטח דירה, אלא צוין ששטח הדירה הוא בהתאם לתוכנית מצורפת להסכם. תקן 975 היה כלי עזר והרוכש עד אז לא יכול היה לדעת מהו שטח הדירה, אלא קיבל תוכניות כלליות והנוהג היה לפי חדרים ולא לפי מטר והמידות היו אקראיות של חלק מהחדרים. הייתה מצורפת תוכנית בקנה מידה של 1:100 ורק מומחה לנושא יכול היה לחשב את החישוב של שטח הדירה. לאחר חודש מאי 2008 יש פירוט מדויק לחישוב שטח הדירה וגם היום, לאחר התיקון, המרפסת הופרדה מהדירה ומופיעה בתור שטח נפרד.
עו"ד זבולון שלישי הדגיש בתצהירו שהתובעים היו מיוצגים במהלך כל ההליך המשפטי על ידי שני עורכי דין וכי הסכם הפשרה נחתם כשנה וחצי טרם תיקון צו המכר דירות בשנת 2008, ורק אז נקבע כיצד יש לחשב את שטחי הדירה בחוזה המכר.
בעת חתימת הסכם הפשרה נשוא תביעה זו התקן שהיה בתוקף הוא תקן 975 על פיו נהגו אנשי המקצוע והקבלנים להשתמש במונח ברוטו שהינו השטח הנומינלי של הדירה הכולל פנים הדירה, חישוב הקירות, שטח המרפסת, וחלקה היחסי של הדירה בחדר המדרגות הקומתי והמעלית.
אין מדובר בשטח נטו, בצירוף קירות חיצוניים בלבד כטענת התובעים.
כיוון שבעת שיווק הדירה לא היה בידי הנתבעת תכנית מכר של הבניין וטרם הוגשה בקשה להיתר, הסיכום נעשה ללא צירוף תוכנית ומעולם לא הוצע לתובעים דירת גג בת 5 חדרים ודירה נוספת בת 4 חדרים.
עו"ד זבולון שליש מתאר בתצהירו את כל השתלשלות העניינים עד לבנית המבנים והפניה אל התובעים לקבלת יחידות הדיור. בחקירתו אישר שעבד שנים רבות כשכיר אצל הנתבעת והיום כעצמאי וחלק מהותי מעבודתו הינו ייצוג של חברת רסקו . לדבריו טרם חתימת הסכם הפשרה הוחלפו טיוטות רבות בינו לבין בא כוח התובעים והם הגיעו לבית המשפט עם הסכם מודפס ששונה במעמד הדיון בכתב יד, בין היתר, במקום דירת גג של 5 חדרים, הוסכם שהתובעים יקבלו 2 דירות בנות 90 מ"ר כ"א, ובכתב יד נכתב ברוטו שהמשמעות הינה לשטח הדירה +השטח ברכוש המשותף והממ"ד, כך הובן על ידי כל הצדדים להסכם.
לדבריו הגם שבאותה עת לא ניתן היה לדעת מהו שטח נטו, היה ברור לכולם שההבדל בין שטח ברוטו לנטו הינה בן 10%-ל15%.
דיון
בהסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים ביום 14.11.13, שהינו הסדר פשרה חלקי בעניין החניות בלבד שהיו חלק מתביעה זו, ניתן תוקף של פסק דין להסכמות בעניין החניות ולכן נותרו במחלוקת השאלות הבאות ;
א. מהו שטח דירה ברוטו נכון למועד הסכם הפשרה.
ב. האם יש לחייב את הנתבעת למסור לתובעים 1 ו-2 ולהעביר על שמם בטאבו שתי דירות ששטח כ"א יהיה 90 מ"ר, בתוספת 2 מחסנים בגודל פרופורציונלי לשטח הדירות לעומת שטח כל הדירות, בבית המגורים בהתאם להתחייבותה בהסכם .
ג. האם הנתבעת הייתה חייבת למסור את הדירות לתובעים תוך שנתיים מיום חתימת הסכם הפשרה
ב. האם יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך 496,275 ₪ בגין אובדן הנאה מהדירות ועוד דמי שימוש ראויים ועוד דמי שכירות ראויים עבור נזק ממוני הוצאות וסבל.
שטח הדירה
עפ"י עדותו של עו"ד שליש, טרם חתימת הסכם הפשרה הוחלפו טיוטות רבות בינו לבין בא כוח התובעים והם הגיעו לבית המשפט עם הסכם מודפס ששונה במעמד הדיון בכתב יד, בין היתר, במקום דירת גג של 5 חדרים, הוסכם שהתובעים יקבלו 2 דירות בנות 90 מ"ר כ"א, ובכתב יד נכתב ברוטו שהמשמעות הינה לשטח הדירה +השטח ברכוש המשותף והממ"ד, כך הובן על ידי כל הצדדים להסכם.
ס' 5.2 להסכם, שתוקן כאמור בכתב יד קובע: "עם איכלוס 10 הדירות הראשונות בבניין הראשון שייבנה ע"י רסקו על המקרקעין הסמוכים, תמסור רסקו לחזקתם הבלעדית של הדיירים 1 ו-2 שתי דירות בנות 90 מ"ר ברוטו כל אחת ומחסן פונקציונלי לשטח הדירות הנ"ל לעומת שטח כל הדירות בבניין".
אין חולק שבמועד חתימת הסכם הפשרה לא היו קיימות תכניות, והתובע לא קיבל אותן ואין חולק שבמועד חתימת הסכם הפשרה בשנת 2007, חל תקן 975 טרם שתוקן רק בחודש מאי 2008.
לטענת התובעים, שטח הדירה 90 מ"ר ברוטו כולל רק את שטח הפנים של הדירה בצירוף עובי הקירות החיצוניים שאינם משותפים ואת מחצית מעובי הקירות המשותפים, ללא מרפסות לא מרפסת לא מקורות וללא שטח יחסי בחדר המדרגות הקומתי.
לטענת הנתבעת, במועד חתימת הסכם הפשרה, טרם הוגשה בקשה להיתר על ידי הנתבעת ולכן לא היו בידיה תכניות מכר, ולא נמסרה לתובעים כל תכנית או מפרט טכני. לטענתה, במועד חתימת הסכם הפשרה עם התובעים היה נהוג בענף הבניה להשתמש במונח "ברוטו" כמקבילה להגדרת "שטח נומינלי של דירה לפי תקן 975" שעפ"יו חישבו שטחי דירות ומשמעותו הייתה, שטח הדירה בצירוף חלקה של הדירה ברכוש המשותף הקומתי והגזוזטרא, להבדיל משטח הדירה עצמה שהוא שטח נטו. מוסיפה הנתבעת, שאם תידחה טענתה זו, יש, לכל הפחות, לחשב את שטח הדירה בהתאם להגדרת "שטח אפקטיבי" בתקן ישראלי 975 שהינו, שטח פנים הדירה, השטח מתחת לקירות החוץ של הדירה ושטח הגזוזטרה. עפ"י חישוביה של האדריכלית רובננקו, שטח כל דירה עם המרפסת הלא מקורה ללא חלקה ברכוש המשותף הינו 91 מ"ר. טוענת הנתבעת שאין כל ספק שהמרפסת הלא מקורה מהווה חלק משטח הדירה.
לפי חוות הדעת של האדריכל לזר, שטח הדירה היה מעל ל- 90 מ"ר בין אם יחושב לפי השטח האפקטיבי ובין אם יחושב לפי השטח הנומינלי.
לטענת התובעים, בהסכם בין הצדדים לא צוין שבשטח 90 מ"ר ברוטו שנכתב בהסכם כשטח הדירה, יכלול גם מרפסת שאינה מקורה, חלקים מהרכוש המשותף כמו חדרי מדרגות, מסדרונות, מעלית ואם זו הייתה כוונת הצדדים, גודלם היה צריך להיות כתוב בחוזה. לטענתם, עפ"י הפסיקה, תקן 975 אינו אסמכתא לבירור השאלה מהו שטח דירה ברוטו, כיוון שמונח זה לא מופיע בתקן 975 ותאור הדירה בו כולל פירוט מדויק של החלקים והשטחים של הדירה. לטענתם, המונח "שטח ברוטו" של דירה כולל את השטח הפנימי שלה, כולל עובי הקירות ומחצית עובי הקירות המשותפים עם הדירה הצמודה ואינו כולל את המרפסת הבלתי מקורה ושטח חדר המדרגות. לטענתם, עפ"י הפסיקה לגבי מקרים לפני תיקון חוק המכר בשנת 2008, אין תחולה אוטומטית של תקן 975 במיוחד כאשר שטח הדירה מוגדר במונח "שטח ברוטו" שאינו מופיע בתקן 975. לטענתם נקבע בפסיקה, כי גם לפני התיקון של שנת 2008 הייתה חובה על הקבלן לציין מהו שטח הדירה שנרכש בפועל, עם פרוט מלא של השטחים בדירה, כפי שהעידה מומחית הנתבעת - רובננקו. מה עוד, שבמקרה דנן היתר הבניה ניתן לנתבעת ביום 9.12.08 לאחר תיקון צו המכר.
התובעים טוענים, שאכן בעת חתימת ההסכם לא היו תכניות של הדירות והבניין, אך אילו כוונת הנתבעת הייתה ששטח הדירה יכלול גם חלקים מהרכוש המשותף, היה עליה לציין זאת במפורש בהסכם והיא לא עשתה זאת. עפ"י עדות עו"ד מנע, איש לא דיבר עמו על כך ששטח ברוטו של 90 מ"ר כולל גזוזטרה (מרפסת לא מקורה) וחלקים מרכוש משותף.
מוסיפים התובעים, שלא יעלה על הדעת שהם יחתמו על הסכם מבלי לדעת מהו שטח הדירה שיקבלו בפועל ולא יצוין מה כלול בשטח ברוטו של 90 מ"ר.
התובעים נסמכים גם על שני המומחים מטעם הצדדים אשר העידו, שגם עפ"י המפרט הטכני הישן, היה על מוכר דירה לצרף לחוזה מפת מדידה של הדירה בקנה מידה של 1:1000 שבה יהיה פרוט של כל חלקי הדירה כדי שלפי המפה ידע מה הוא רוכש.
לטענת הנתבעת, תקן ישראלי 975 כלל התייחסות לשטח נומינלי של דירה ובעת ההיא היה מקובל ששטח נומינלי הינו שטח ברוטו של דירה. אמנם צו המכר בנוסחו לפני התיקון קבע שיש לציין במפורש את מס' החדרים בדירה ולצרף תכנית, אך לטענתה לא נדרש ציון שטח הדירה במפרט ו/או לא נקבעה דרך במפרט לחישוב שטח הדירה. נקבע בו, שכל המוצרים והמלאכות יהיו לפי דרישת התקן הישראלי כאשר יש כזה ובמקרה דנן, לטענת הנתבעת, נהג תקן 975 לחישוב שטח הדירה.
הנתבעת מפנה לחוות הדעת של רובננקו לפיה, שטח דירה ברוטו לפני התיקון נחשב שטח הדירה, שטח המרפסת והשטח היחסי בבניין. היה נהוג שהשטח הנומינלי המוגדר בתקן הוא גם השטח ברוטו, שהוא הקירות, המרפסת והשטח היחסי של כל דירה בלובי הקומתי. לדברי רובננקו, שטח כל דירה מדירות התובעים הינו 111.3 מ"ר והוא כולל את שטח פנים הדירה, שטח הקירות, מרפסת הדירה, חלקה היחסי בחדר המדרגות הקומתי. עפ"י חוות הדעת של רובננקו, ללא מרפסת הדירה שטחה של כל אחת מדירות התובעים הכולל חלקה היחסי בחדר המדרגות הקומתי הינו 99.6 מ"ר. זאת, בהתאם להגדרת שטח נומינלי בתקן ישראלי 975, שמקביל, לטענת הנתבעת, לשטח ברוטו ואינו כולל מחסן הצמוד לכל דירה.
לטענת הנתבעת, השטח האפקטיבי של כל אחת מדירות התובעים הינו שטח פנים הדירה, שטח הקירות, שטח הגזוזטרה /המרפסת של כל דירה הינו 91.05 מ"ר ללא חישוב חלקה היחסי בחדר המדרגות הקומתי. לכן, טוענת התובעת, בכל חישוב שלא יהיה שטח כל דירה עולה על 90 מ"ר.
לטענת הנתבעת, אומד דעת הצדדים בעת חתימת הסכם הפשרה, כפי שהעידו עדי הנתבעת, היה שכל דירה תהיה בשטח של 90 מ"ר ברוטו ובמונח ברוטו הכוונה הייתה ההפך מ"נטו" שהוא שטח הרצפה בדירה, אלא ליותר מזה, כולל השטח שנחשב ברכוש המשותף.
המסגרת הנורמטיבית
בת.א. 98084/00 רוזנפלד נ' לשמן קבעה כב' השופטת אלמגור:
הנתבעת סומכת יתדותיה על תו התקן, הכולל בחישוב שטחי דירה גם חלקים שונים ברכוש
המשותף, גזוסטראות וכיו"ב הכל כמפורט בתו תקן 975. הנתבעת מסתמכת על מספר פסקי דין
שאמצו את תו התקן אולם מתעלמת מהעובדה כי כל מקרה נבחן לנסיבותיו ותו התקן לא אומץ
"אוטומטית" על ידי בית המשפט. תו התקן הינו אחד הכלים המצויים בידי בית המשפט בבואו
לבחון ולפרש חוזה מכר מקרקעין, והוא יחיל את תו התקן כשנסיבות הענין ופרוש החוזה
מצדיקים החלתו.
בתיק אזרחי 934/85 (חיפה) ורדי ואח' נגד מליבו ישראל בע"מ, בוחנת השופטת ט. שטרסברג
כהן את המונח "שטח הדירות ברוטו", המופיע בחוזה המכר. לדעתה יש לבהיר לקונה מה כולל
המונח "ברוטו" ואין להסתפק בידיעת הקבלן לגבי הנהוג והמקובל בענף זה, והיא מוסיפה כי:נ
"לפי התקן הישראלי (ת/35) שמטרתו תאור שיטה לקביעת שטחה של דירה, יש לתאר דירה לפי הרכיבים הבאים:ב שטח פנים הדירה, שטח הגוסטראות ושטח
הצמדות לדירה, תאור הדירה בשטח ברוטו (נומינלי) יעשה רק בנוסף."
אשר על כן מצאה השופטת שטרסברג כהן כי באותו ענין שטח הדירה ברוטו כולל את פנים הדירה לרבות שטחי קירות ומרפסות מקורות (הדגשה שלי א.פ.) אך הוא אינו כולל שטחי מרפסות שאינן מקורות, שטחי מדרגות ויתר הצמדות כמו מחסנים וחניה, אשר אותם יש לציין בנפרד. פסק דין זה אושר על ידי בית המשפט העליון בע"א 6025/92 נ' (1) 826. השופטת ד. דורנר קובעת כי בחוזה מכר מקרקעין מהסוג האמור יש להתחקות אחר כוונת הצדדים על יסוד ההנחה שפעלו כאנשים הגונים וסבירים. על כן, מגיע בית המשפט העליון למסקנה כי חברת הבניה אינה יכולה להסתתר מאוחרי המונח "שטח ברוטו" ככולל חלקים שמחוץ לדירה והמובן בענף הבניה אינו משקף בהכרח את אומד דעת הצדדים;
"... אלא יש לתת לו את משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה... לא זו אף זאת, מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול יותר מן השטח על פי משמעותו בלשונו הפרטית של המוכר, אינו מתיישב עם חובת תום הלב. בטכניקה זו מצליח מוכר למשוך את הקונה לרכוש את הדירה ובפועל לספק לופחות מן המובטח"(עמוד 835 מול האותיו ה' ו') ועוד:ו
"...לבסוף למצער משמעות המונח "שטח ברוטו של דירה" אינו חד משמעי והוא ניתן לשני פרושים. במקרה זה חל הכלל הפרשני שיש לפרש חוזה דו משמעי כנגד המנסח..."(עמוד 835 מול האות ז')(הדגשה שלי א.פ.)
אינני מתעלמת מפסקי הדין שנתנו על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, אשר לפרוש המונח "שטח ברוטו" אולם גם הם יורדים לאומד דעת הצדדים ומפרשים את החוזה על פי הכללים הנוהגים והמקובלים לפרוש חוזה, זאת מבלי לקבוע מסמרות ולהחיל על כל מקרה, יהיו נסיבותיו אשר יהו, את תו התקן 975 כפי שמבקשת הנתבעת להחיל.
....... סעיף 7 לתו התקן, תקן עליו הנתבעת מבקשת להסתמך, קובע במפורש חובה לתאר את
רכיבי הדירה כולם, ובעיקר יש לציין שטח פנים, גזוסטראות והצמדות לדירה. הנה, כי כן, לא
עמדה הנתבעת בחובת הפרוט הנדרשת לתאור הדירה, חובה עליה עמדה גם השופטת שטרסברג
כהן בפסק דינה המצוטט לעיל. ....
כפי שנאמר בע"א 6025/92 הנ"ל יש להניח כי הצדדים פעלו כאנשים הגונים וסבירים, ואופן ניסוח החוזה, שנעשה על ידי התובעת, מעלה ספקות אשר להגינותה. קריאת החוזה והמפרט המצורף אליו, בכל הנוגע לשטח הבית, מביאה למסקנה כי הנתבעת נסתה לטעת בלב התובעים תחושה כי הבית גדול משטחו בפועל, זאת באמצעות ניסוחים מעורפלים, דו משמעים, אשר רב הנסתר בהם על הנגלה. כאמור, חוזה יש לפרט באופן המחמיר עם מנסחו, בפרט כשהמדובר בחברת בניה המנסחת חוזה סטנדרטי, ומקום שניסוחו סובל מספר פרושים יש לפרשו כנגד המנסח.
.
בת.א. 934/85 הוסיפה כב' השופטת שטרסברג כהן:
אם אכן מקובל בענף הבניה לתאר את שטחי הדירות בשטח ברוטו, הרי שזוהי עובדה הנמצאת בידיעתו המיוחדת של הקבלן ומחובתו של הקבלן להביא זאת לידיעתו של הקונה (ע"א 101/88 הנזכר לעיל, פ"ד מ"ד(5) 582, 586). בת"א (חי') 42/75 ד"ר מונבז נ. חב' הלל מילשטיין בע"מ פ"מ תשל"ז(א) 489, קבעה השופטת נתניהו כי יש לפרש את המונח "שטח ברוטו" בחוזה הדירות לפי הפירוש של קוני הדירה ולא לפי הפירוש המקובל בענף זה, הידוע רק לצד אחד ולא לצד האחר. ולפיכך נקבע שם כי שטח הדירות ברוטו אינו כולל שטח חדר מדרגות אלא רק מרפסות וקירות (שעל כך לא היתה מחלוקת).
לפי התקן הישראלי (ת/35), שמטרתו תיאור שיטה לקביעת שטחה של דירה, יש לתאר דירה לפי הרכיבים הבאים: שטח פנים הדירה, שטח הגזוזטרות ושטח הצמדות לדירה. תיאור הדירה בשטח ברוטו (נומינלי) ייעשה רק בנוסף.
בענייננו יש לפרש את המונח "שטח הדירות ברוטו" ככולל את שטח פנים הדירה לרבות שטחי קירות ומרפסות מקורות. שטח זה אינו כולל מרפסות שאינן מקורות, שטחי מדרגות ויתר הצמדות כמו מחסנים וחניה שאותם יש לציין בנפרד.
בת.א. 10645/03 אפרים אהרון נ' חוף הכרמל נקבע:
תקן ישראלי מס' 975
שני המומחים התייחסו בעדותם לתקן ישראלי מס' 975 המפורסם על ידי מכון התקנים, שעניינו קביעת שטח של דירה והרלוונטי לתקופה בה עסקינן, תוך שכל אחד מהם מייחס לאמור בו פרשנות שונה, ותוקף שונה. אולם כבר יובהר כי אין בתקן זה שום התייחסות למונחי "ברוטו" ו"נטו" הדרושים להכרעה בענייננו, מה שמחזיר אותנו לסלע המחלוקת בדבר הגדרת המונח "שטח ברוטו" שצויין בתשריט השיווקי ובמפרט. עם זאת, הואיל ועסקינן בתקן שענייננו שיטת קביעת שטח של דירה בתקופה הרלוונטית, והואיל ומומחי הצדדים התייחסו בעדותם לתקן זה וליישומו על המקרה שבפנינו, אביא להלן את עיקרי הדברים הרלוונטיים לענייננו כדלקמן:
בסעיף 7.1 לתקן נקבע כי יש לתאר את שטח הדירה כדלקמן:
"7.1 - מתארים את הדירה במונחים שבתקן זה. מציינים במפורש את הרכיבים שלהלן, כולם או מקצתם, ומציינים את שטחו של כל אחד מהם כלהלן:
-
פנים הדירה (ראה סעיף 4);
-
גזוזטרות (ראה סעיף 5);
-
הצמדות לדירה (ראה סעיף 6);" ( ההדגשות אינן במקור )
בסעיף 7.2 נקבע כי אפשר לציין גם את השטח הנומינלי של הדירה על פי סעיף 8 לתקן.
בסעיף 8 נקבע מהו השטח הנומינלי של הדירה כדלקמן:
" השטח הנומינלי של הדירה הוא סכום השטחים של פנים הדירה ושל רכיבים נוספים כגון:
-
השטח של הגזוזטרות.
-
השטח היחסי של הדירה בחדר המדרגות ( לרבות פיר המעלית. ).
-
השטח שמתחת לקירות החוץ של הדירה.
-
השטח שמתחת למעקות המרפסות של הדירה."
המשמעות של המושג "פנים הדירה" המצויין בסעיף 7.1 (א) לעיל הוגדר בסעיף 4 לתקן כדלקמן:
" השטח של פנים הדירה כולל את שטחה של רצפת הדירה, הנתחם על-ידי קירות החוץ של הדירה, לרבות השטחים שמתחת למחיצות הפנימיות, ולמעט השטחים שמתחת לקירות החוץ. שטח פנים הדירה כולל גם את שטח המרפסות המקורות (ראה סעיף 5)."
מהאמור לעיל, ובמיוחד האמור בסעיף 7.1 לתקן, עולה כי ניתן לתאר את הדירה בשני אופנים. האחד, לפי שטח פנים הדירה, דהיינו שטח רצפה לרבות השטחים שמתחת למחיצות פנים, ולמעט השטחים שמתחת לקירות חוץ, כולל שטח מרפסות מקורות, גזוזטרות והצמדות לדירה. התיאור הנ"ל תואם בשפה הפשוטה את המינוח "שטח נטו", שהינו השטח של חלק הדירה המשמש או העשוי לשמש אנשים לייעוד, שהדירה מיועדת לו בהתאם להגדרה המופיעה בסעיף 2.6 לתקן.
האופן השני שלפיו ניתן לתאר את הדירה הינו לפי שטח נומינלי, שהוא שטח פנים הדירה בתוספת השטח היחסי ברכוש המשותף, השטח שמתחת לקירות חוץ של הדירה, השטח שמתחת למעקות המרפסת של הדירה, והשטח של הגזוזטרות.
בענייננו, הנתבעת לא נהגה באף אחת מהשיטות המפורטות בתקן הנ"ל, שכן, אין באף מסמך או תשריט שצורפו לחוזה הרכישה תיאור או פירוט של שטח פנים הדירה כמתחייב מסעיף 7.1 (א) לתקן, או פירוט של השטח הנומינלי של הדירה כמתחייב מסעיף 8 לתקן, שכן התשריט הכללי שצורף לחוזה הרכישה נעדר כל ציון של שטחים או מדידות הן לגבי הדירה עצמה והן לגבי השטחים הבאים בחישוב השטח הנומינלי שלה, ואילו התשריט השיווקי מציין באופן כללי שתי מדידות של אורך ורוחב ללא פירוט ספציפי של שטחים, ואף ללא התאמה לשטח הדירה ברוטו הרשום בתחתיתו.
לא זו אף זו, הנתבעת טענה כי השטח ברוטו שצויין בתשריט השיווקי ובמפרט הטכני, משמעו השטח הנומינלי של הדירה, אולם, מהעדויות התברר כי הפרשנות של המינוח "שטח ברוטו" אינה אחידה בין אנשי המקצוע, וכי "שטח ברוטו" אינו מעיד בהכרח על השטח הנומינלי של הדירה, כפי שיפורט להלן.
.........
יוזכר שוב כי בתקן אין כל אזכור למונחים, נטו וברוטו, ......אך המחלוקת התמקדה בשאלה מה כולל המונח "שטח ברוטו" שבו השתמשה הנתבעת, האם רק קירות חוץ או גם החלק היחסי ברכוש הקומתי.
תהא אשר תהא משמעות המונח "שטח ברוטו" בעגה המקצועית של אנשי הבניה, המסקנה
המתבקשת מכל האמור לעיל היא שהנתבעת השתמשה במינוח עמום, שאינו זוכה לפרשנות
אחידה בין אנשי המקצוע כמתואר לעיל, ושלא תאם את הטרמינולוגיה המופיעה בתקן 975
הרלוונטי לאותה תקופה. העמימות וחוסר הבהירות שאפפו את השימוש במונח זה כמתואר
לעיל, הטילו על הנתבעת חובה מוגברת בנסיבות המקרה שבפנינו להסביר לרוכשי הדירות
ובכללם התובעים, אודות המשמעות של שטח הדירה הנרכשת על ידם, הן בכתובים והן בתכניות
או בתשריטים מפורטים......
במקרה נשוא התביעה שבפני התובעת כלל לא צירפה לתובעים תכניות ומפרטים, כיוון שאלה
טרם נוצרו בעת חתימת הסכם הפשרה, אך היא לא טרחה לציין מה כולל שטח הדירה, כאשר היא
נקטה במונח "ברוטו" שלא קיים בתקן 975 שחל באותה עת. דהיינו, הנתבעת, כלשון הפסיקה,
השתמשה במונח עמום שאינו זוכה לפרשנות אחידה בין אנשי המקצוע ולא תאם את
הטרמינולוגיה שחלה אז עפ"י תקן 975.
לעניין זה המשיך וקבע ביהמ"ש בת.א. 10645/03 הנ"ל:
בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ ואח' נ' חרושת חימר בע"מ ואח', פ"ד נ(1), 826 , 834-835 (1996), נידונה בין היתר טענת רוכשי דירות לגבי שטח חסר שנמכר להם על ידי חברת בנייה. הדירות שווקו להם על סמך פרוספקט שבו צויין בין היתר "שטח ברוטו" של כל אחת מהדירות. ראוי להפנות לחלק מהדברים שנאמרו שם והרלוונטיים לענייננו כדלקמן:
"...... כאשר מצמידים את המונח "שטח ברוטו" למילה "דירה", הרי על-פי מובנו הטבעי והרגיל של המשפט השטח המדובר מתייחס לדירה בלבד.
לדעתי, אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדומה.
בנסיבות אלה, בחוברת המיועדת לקהל הרחב שבאמצעותה מבקשים לשווק דירה, אין חברת הבנייה יכולה להשתמש במונח "ברוטו" מבלי להסביר כי "שטח ברוטו" כולל גם חלקים שמחוץ לדירה. " ( ההדגשות אינן במקור א.פ. )
לאור כל האמור לעיל, ובהעדר גרסה עובדתית סותרת באשר למצג שהוצג לתובעים במעמד ניהול המו"מ בעניין שטח הדירה ולפיו שטח זה - שהוגדר בתשריט כ-84 מ"ר ברוטו - כולל את שטח הפנים של הדירה לרבות קירות חוץ ( כאשר בפועל שטח זה היה 63 מ"ר ), ובהעדר תשתית ראייתית אחרת שיכולה היתה להיות מעוגנת בתשריטים ו/או בתכניות לגבי שטח הדירה שנמכר לתובעים על ידי החסר בדירתם, שהוא ההפרש בין 84 מ"ר ל-63 מ"ר.
דהיינו, כמו בעניינינו, הנתבעת השתמשה במונח "שטח ברוטו" מבלי להסביר מהו, והתובעים, על אף שהיו מיוצגים, לא היו אמורים להבין ששטח ברוטו כולל גם שטחים חיצוניים לדירה. אמנם התובעים היו מיוצגים, אך כל אחד ממומחי שני הצדדים, מפרד באופן שונה את המנוח "שטח ברוטו" בתקופה הרלוונטית .
הנתבעת הפנתה לפסיקה שלטענתה תומכת בגרסתה.
בע"א 1781/90 דרוקר זכריה נ' פרטוש, שבו צורפו לחוזה מפרטים ותכניות ובו לא הייתה מחלוקת בקשר לשטחים בחדר המדרגות, נקבע:
שני הצדדים מתבססים על תקן 975 של מכון התקנים הישראלי. מטרת התקן היא אמנם לתאר שיטה לקביעת שטחה של דירה, אך אין הוא מגדיר במפורש מהו שטחה של דירה, אלא מהו שטח פנים של דירה ומהו שטחה הנומינאלי. וכך נאמר שם:
" .2.6שטח פנים הדירה - השטח של חלק הדירה המשמש או עשוי לשמש אנשים לייעוד שהדירה מיועדת לו.......
.2.8שטח נומינלי של הדירה - כינוי מספרי לציון גודל הדירה".
למקרא שתי הגדרות אלו נראה סביר יותר שדווקא השטח הנומינאלי הוא זה המתאר שטחה של דירה, ולא שטח הפנים. כך אף נראה סביר, כי מוכר המתאר דירתו - ינקוב בשטח הברוטו של הדירה ולא יחסיר את השטחים שמתחת לקירות החוץ.......
מחזקת את מסקנתי זו העובדה, שבמיפרט הטכני תואר גובה החנות כ 4.55מ נטו. ניתן ללמוד מכך, כי כאשר המוכרת מתכוונת למדידה נטו היא מציינת זאת במפורש, וכל מקום שבו לא צוינה המילה "נטו", הרי הכוונה היא למדידה ברוטו. מכאן, שתיאור שטח החנות כ 38מ"ר הוא תיאור שטחה ברוטו.
דהיינו, ביהמ"ש בפס"ד בע"א 1781/90 התבסס בין היתר, על כך שבמפרט הטכני של הנכס צוין גובה החנות נטו, ומכך למד, שכאשר המוכרת התכוונה ל"נטו" היא ציינה זאת במפורש. מה שלא כך בעניינינו. ולהזכירנו, שם לא הייתה מחלוקת בקשר לשטחים מחדר המדרגות.
בת.א. 4127/97 רוזנטל נ' סקום ישראל שבו ניתנו לרוכש הדירה תכניות ומפרטים שצורפו להסכם, נקבע:
בחודש מאי 1995 תוקן תקן ישראלי 975. הוא הורה על תיאור קפדני של שטח הדירה, שינה חלק מההגדרות, ואף הוסיף מונחים - כמו למשל המונח "שטח אפקטיבי". תקן מתוקן זה (להלן – התקן החדש) אינו חל על החוזה הנדון שנכרת עת היה בתוקף התקן הקודם. רק להשלמת התמונה בהיבט התקינה העכשווית,........
.....המחלוקת בין הצדדים, בדבר אי ההתאמה הנטענת בכל הנוגע לשטח הדירה, מתמקדת בשאלה, כיצד יש לפרש את המונח שבחוזה – "שטח ברוטו". מונח זה אינו מוגדר בחוזה, ואף לא מוזכר בחיקוקי התכנון והבנייה ובתקן האמור........
כאמור, בחוזה ובמפרט לא נעשה שימוש במונחים מתקן 975 כמו – "שטח פנים" ו"שטח נומינלי"; והשאלות שמתעוררות הנן: מה פירושו של המונח "שטח ברוטו" בחוזה, והאם את המונח האחרון צריך לפרש, על רקע התקן ותכנית המפרט, כ"שטח נומינלי".
בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826 , נדונה משמעות המונח "שטח ברוטו" בחוזה, במקרה שבו חברה קבלנית מכרה דירות, תוך החתמת הרוכשים על חוזה אחיד, מבלי שצויינו במפרט נתונים כלשהם על מימדי הדירות, וללא צירוף תכניות כמתחייב על-פי צו המכר דירות (טופס של מפרט). באותו מקרה, צויין שטח הדירות רק בפרוספקט שקיבלו הרוכשים כאשר התעניינו ברכישת הדירות, אגב שימוש במילים "שטח ברוטו".
כב' השופטת דורנר פסקה בנסיבותיו של המקרה האמור, כי שימוש במונח "שטח ברוטו" בחוזה, אינו משקף אומד-דעת משותף לקונה שאינו מעורה בתחום המקצועי של ענף הבנייה, כי שטח זה כולל גם חלקים שמחוץ לדירה כמו חלל חדר המדרגות ופיר המעלית, מבלי שיובהר כי "שטח ברוטו" כולל גם חלקים אלו. למסקנה זו גם הגיעה כב' השופטת דורנר הן מהחלת חובת תום הלב, והן מיישום הכלל הפרשני לפיו יש לפרש מונח דו-משמעי כנגד הנסח, וזאת אף בהנחה כי המונח "שטח ברוטו" של דירה אינו חד-משמעי וניתן לשני פירושים:
מקרה שנסיבותיו דומות למקרה שלפנינו נדון בע"א 1559/99 (תל-אביב) (לפני כב' סגן הנשיא גרוס והשופטות קובו ורובינשטיין) שיכון עובדים בע"מ נ' מונד (לא פורסם). באותו עניין תואר שטח הדירה בחוזה כ"שטח ברוטו", ולמפרט צורף תשריט שתיאר את הדירה על חדריה, אגב פירוט שטחו של כל חדר ותא בדירה. בפסק-הדין נקבע, כי את המונח "שטח ברוטו" בחוזה יש לפרש על רקע תקן 975, וכי מונח זה זהה למונח "שטח נומינלי" שבתקן; ועל כן כולל, בין השאר, את השטח היחסי של הדירה בחדר המדרגות...."כפי שעלה בעליל מנוסחו של הסכם הרכישה, היה שטח הדירה שצויין בהסכם הרכישה שטח שתואר כ"שטח ברוטו" .ההתייחסות ל"שטח ברוטו" מחייבת התייחסות לתקן הישראלי לעניין קביעת שטחי דירה. לפי התקן האמור יש הבחנה בין שטח פנימי של דירה שהוא שטח נטו, לשטח נומינלי שהוא "שטח ברוטו". מאחר שההסכם התייחס ל"שטח ברוטו", חייבת הייתה המדידה של הדירה להתבסס על אמות המידה החלות על קביעת "שטח ברוטו" של דירה. לפי אמות מידה אלה "שטח ברוטו" אינו כולל רק את שטחה של רצפת הדירה הנתחם על-ידי קירות החוץ של הדירה, אלא גם שטח של הגזוזטראות, שטח היחסי של הדירה מחדר המדרגות לרבות פיר המעלית, ושטח שמתחת לקירות החוץ של הדירה.
במילים אחרות, כאשר ההסכם נקט לשון "שטח ברוטו", חייבת הייתה המדידה לאמץ את הוראות התקן הישראלי החלות בעניין זה". (פיסקה 8 לפסק-הדין).
.במקרה דנן, ההתחייבות החוזית בעניין שטח הדירה באה לידי ביטוי כפול: הן בתכנית שבמפרט, שהיוותה כאמור חלק מההסכם; והן בסעיף המבוא לחוזה, אשר בו צויין הערך המספרי של שטח הדירה, תוך שימוש במונח "ברוטו". (הדגשה שלי א.פ.)
בענייננו – .... ההתייחסות בחוזה לשטח הדירה באה לידי ביטוי בראש ובראשונה בתשריט התכנית שבמפרט.... מדובר בתכנית מפורטת ומדוייקת בקנה מידה של 1:100, הכוללת – בנוסף לתרשים המתאר את כל חדרי הדירה – גם את המידות של הקירות הפנימיים והמרחקים ביניהם. התכנית נותנת תמונה ברורה, מדוייקת וחד-משמעית של שטח פנים הדירה, הכוללת, בין השאר, מידות אורך ורוחב (עד לדיוק של סנטימטרים) של שטחו הפנימי של כל חדר וחדר. על-פי המידות המצויינות בתכנית, גם ניתן להעריך את שטח המבואה בכניסה לדירה ואת שטח המסדרון.......
את המונח "ברוטו" בהקשר זה בחוזה הנדון יש לפרש, הן על-יסוד התכנית, והן על-רקע הוראות תקן 975. אומד-דעתם המשותף של הצדדים, בעניין שטח הדירה ומימדיה, בא לידי ביטוי בתכנית המפרט, המפורטת והמדוייקת, שהיוותה חלק בלתי נפרד מההסכם. .... התיאור המספרי הכולל של שטח הדירה בקירוב, אגב שימוש במונח "ברוטו", אינו מצביע על אומד-דעת שונה בעניין שטח הדירה, מזה שקיבל ביטוי בתכנית. את המונח "שטח ברוטו" יש לפרש על רקע תקן 975 המתאר את השיטות לקביעת שטח של דירה, ובנסיבות המקרה הנדון – שבהן הובהרו בתכנית כוונות הצדדים בעניין שטח הפנים של הדירה ומימדיו – יש לפרש את המונח "שטח ברוטו" על-פי אמות המידה שהוחלו בתקן בעניין חישוב "שטח הנומינלי"; קרי – כשטח שכולל גם את חלקה של הדירה בחלל חדר המדרגות ובפיר המעלית, ואף את השטח שמתחת למעקות המרפסת של הדירה.
להבדיל ממקרה זה שבו התכניות פרטו כל חדר וחדר בעניינינו, ונקבע שאומד דעת הצדדים בא לידי ביטוי בתכנית המפרט, המפורטת והמדויקת, שהיוותה חלק בלתי נפרד מההסכם. בעניינינו, אין חולק שבמועד חתימת הסכם הפשרה, טרם הוגשה בקשה להיתר על ידי הנתבעת ולכן לא היו בידיה תכניות מכר, ולא נמסרה לתובעים כל תכנית שהיא, כך שאומד דעת הצדדים לא יכול להיקבע ללא תכניות ומפרט טכני.
כפי שנקבע בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826:
"לדעתי, אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדומה.
אין חברת הבנייה יכולה להשתמש במונח "ברוטו" בלי להסביר כי "שטח ברוטו" כולל גם חלקים שמחוץ לדירה. על-כן, אין לפרש "שטח ברוטו" על-פי מובנו בענף הבנייה כמשקף את אומד הדעת המשותף של הצדדים, אלא יש לתת לו את משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה. (ראו: א' ברק, פרשנות במשפט, כרך א, תורת הפרשנות הכללית, נבו 1992, 382). לא זו אף זאת, מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול יותר מן השטח על-פי משמעותו בלשונו הפרטית של המוכר, אינו מתיישב עם חובת תום הלב. בטכניקה זו מצליח מוכר למשוך את הקונה לרכוש את הדירה ובפועל לספק לו פחות מן המובטח
ובעניינינו, עפ"י פסקי הדין בע"א 6025/92 ובת.א. 934/85 הנ"ל, יש לפרש את המונח "שטח הדירות ברוטו" ככולל את שטח פנים הדירה לרבות שטחי קירות ומרפסות מקורות. שטח זה אינו כולל מרפסות שאינן מקורות, שטחי מדרגות ויתר הצמדות כמו מחסנים וחניה שאותם יש לציין בנפרד.
את החוזה יש לפרש לרעת המנסח כאשר ניתן לפרשו ביותר מפרוש אחד, וכדי להגיע לאומד דעת הצדדים, קיימת חובה לתאר בחוזה את פרטי הדירה ובעיקר, את שטח הפנים, הגזוזטראות וההצמדות, תיאור הדירה בטח ברוטו הינו רק בנוסף. משלא עשתה זאת הנתבעת, היא נקטה בשיטה של ניסוח מעורפל שאינו ברור כלל לרוכש הדירה.
מהמפורט באריכות עולה, כי לאור העובדה שבעת חתימת הסכם הפשרה לא היו תכניות ולא היה מפרט טכני, שיתאר את חלקי הדירה ושטחיהם, ולאור העובדה שלא פורט בהסכם מה כולל השטח ברוטו, אין לצפות מהתובעים שיבינו שמדובר גם בשטחים שמחות לדירה, דהיינו שטח יחסי בחדר המדרגות והרכוש המשותף ומרפסות לא מקורות.
אני מקבלת את טענת התובעים, שעל התובעת היה להעמיד לרשותם דירות כאשר שטח הפנים של הדירה לרבות שטחי הקירות הינו 90 מ"ר.
מכיוון שרק התובעים המציאו חוו"ד שמאי לעניין סכום ההפרש בין הדירות שקיבלו לבין הדירות שהיה על הנתבעת להעמיד לרשותם, אני מקבלת את חוות דעת השמאי חיים מסילתי, לאחר שב"כ הנתבעת הצהירה בישיבת יום 5.1.15 (ע' 18 ש 11-12) שהיא מוותרת על חקירתו וחוות דעתו תתקבל כפי שהיא ככל שייקבע שעל הנתבעת לשלם לתובעים.
אני קובעת שעל הנתבעת לשלם לתובעים
א. הפרש במחיר דירה בשטח ברוטו של 90 מ"ר לעומת שטח הדירה מס' 11 ששטחה ברוטו 77.40 מ"ר -. 200,000
ב. הפרש במחיר דירה בשטח ברוטו של 90 מ"ר לעומת שטח הדירה מס' 14 ששטחה ברוטו 78 מ"ר -. 200,000
ג. הפרשי הצמדה וריבית על ההפרש הנ"ל במחירי שתי הדירות מהמועד שנועד למסירת הדירות ביום 17.1.2009 ועד ליום הגשת כתב התביעה המתוקן -. 119,980
סה"כ -. 519,980
מועד המסירה
בהסכם לא נקבע מועד המסירה של הדירות לתובעים, אך לטענתם, הממונה על הפרויקט מטעם הנתבעת, שלום דגן אמר לתובע 2 כי הדירות תימסרנה תוך שנתיים מחתימת ההסכם.
שלום דגן בעדותו הכחיש זאת, ואין חולק שהנתבעת לא מסרה את הדירות שנתיים מיום חתימת ההסכם, אלא ביום 2.4.12. לטענתם, אין מדובר בזמן סביר מחתימת ההסכם.
התובע העיד בחקירתו, שידע שיש מתנגדים לפרויקט ויש הליכים משפטיים והוא מכיר את כל ההליכים המשפטיים בהם המתנגדים ניסו לעכב את הפרויקט וקיבל את התוכנית פעם אחת ולא שלוש פעמים וגם לא הסכים לקבל את הדירות בחודש ינואר 2012 כיוון שביקש להתייעץ עם בעלי מקצוע.
לטענת הנתבעת, בהסכם הפשרה לא נזכר מועד השלמת הדירות ומסירתן לתובעים, כיוון שהיה ברור במעמד חתימת ההסכם שצפויים הליכים משפטיים מצד תושבי גבעת גאולה שהתנגדו לפרויקט ושהיה צורך בפינוי פולשים, מה שהיה עשוי לקחת זמן רב. לכן לטענתה, נקבע בהסכם, שהדירות יימסרו לתובעים עם איכלוס 10 הדירות הראשונות בבניין הראשון שייבנה ע"י הנתבעת, ואכן, במועד זה נמסרו הדירות לתובעים. הנתבעת מפנה לעדותו של עו"ד מנע מטעם התובעים ולפיה, כי לא סוכם דבר לגבי לוחות הזמנים. מוסיפה הנתבעת, כי התובעים קיבלו במסגרת הפשרה פיצוי בסך 80,000 ₪ בהם יכלו לעשות שימוש לצרכי מגוריהם בתקופת הבנייה.
לטענת התובעים, ככל שהיה ידוע לנתבעת על התנגדות השכנים בגבעת גאולה להקמת הבניין היה עליה לציין זאת בהסכם.
צו המניעה שניתן לבקשת תושבי גבעת גאולה ניתן לחודש ימים בלבד ולטענתם, התובעת החלה את הבנייה בחודש יולי 2009 – שנה לאחר קבלת היתר הבניה ביום 9.12.08 והעובדה שקבלן המשנה לא החל בבנייה במועד, אינה מעניינם של התובעים. לטענתם, תעודת הגמר ניתנה לנתבעת רק ביום 10.1.12 ורק לאחר מכן היא פנתה לתובעים כדי שיקבלו את הדירות.
התובעים טוענים שהדירות נמסרו 6 שנים לאחר חתימת ההסכם ומדובר באיחור בלתי סביר, המזכה אותם בפיצוי עפ"י ההסכם בסך 100,000$.
מכיוון שבהסכם לא נקבע מועד מסירה, ומכיוון שלתובעים היה ידוע שצפויים הליכים משפטיים של המתנגדים לתכנית, מועד המסירה בפועל נראה סביר ואני דוחה טענה זו של התובעים.
אני דוחה את טענת התובעים לאחור במסירה ולנזק לא ממוני.
סוף דבר
על הנתבעת לשלם לתובעים ביחד ולחוד סך 519,980 ₪ בצירוף ריבית והצמדה כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
כן תשלם לתובעים, ביחד ולחוד, הוצאות (כולל הוצאות אגרה יחסיות) ובנוסף, שכ"ט בסך 50,000 ₪.
ניתן היום, ח' טבת תשע"ו, 20 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.
