מסדר אלמוכלס בישראל נ' קנבורה

עניין לנו בתביעה לפינוי של דייר המוגן על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן – החוק).

מבוא

1. התובע הינו הבעלים של בניין הנמצא ברח' שיבת ציון 24 בחיפה, הידוע כחלקה 17 בגוש 12221 (להלן – הבניין).

   הנתבע מחזיק בדירת מגורים הנמצאת בקומה שניה בבניין (להלן – הנכס או הדירה).

    

2. אין מחלוקת כי הנתבע הינו דייר מוגן בדירה מאז חודש ינואר 1977 על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן –החוק). התובע מסתמך על הסכם לשכירות מוגנת מיום 3.1.77 בין התובע לבין הנתבע אשר צורף נספח א לתצהיר התובע (להלן – ההסכם). אולם הנתבע טוען בתצהירו כי אינו מכיר את ההסכם שצורף בהליך זה ואינו מזהה בו את חתימתו (ס' 25 לתצהיר הנתבע).

   ידוע כי עד שנת 2006 שילם הנתבע דמי שכירות בסכום חודשי בשיעור 6 ₪ (במעוגל).

    

3. בחודש נובמבר 2006 עבר הטיפול בנכסי התובע לעו"ד ח'ורי אשר הוציא לנתבע דרישת תשלום בשיעור 66 ₪ לחודש. הנתבע חלק על עדכון הסכום, אולם שילם את דמי השכירות שנדרשו ממנו עד לשלהי שנת 2010. סך כל התשלומים בהם נשא הנתבע מחודש נובמבר 2006 עד לסוף שנת 2010 עמד על סך 3,306 ₪. מאז חדל לשלם לתובע את דמי השכירות.

    

4. ביום 7.7.11 הגיש הנתבע כתב תביעה לבית דין של שכירות בתיק 10952-07-11 אשר במסגרתה עתר למתן פסק דין הצהרתי המעמיד את דמי השכירות החודשית בגין הנכס על סך 6.5 ₪. בנוסף, עתר הנתבע להורות לתובע להשיב לו דמי שכירות ששילם ביתר במהלך השנים. תביעה זו נמחקה בפסק דין שניתן ביום 30.1.13 וזאת לאחר שהנתבע לא הגיש תצהירי עדות ראשית כנדרש ממנו.

    

5. התביעה שלפניי הוגשה לאחר שדרישות התובע מהנתבע לתשלום דמי שכירות לא נענו (נספח ג' לכתב התביעה). התובע טוען כי נצבר לחובת הנתבע חוב שכירות בסך 4,356 ₪ (קרן) ומשום כך הינו עותר להורות על פינוי הנתבע מן הנכס.

    

6. הנתבע טוען כי העלאת דמי השכירות על ידי התובע נעשתה בניגוד לחוק ולכן יוצא כי לא זו בלבד שלא הפר את הסכם השכירות, אלא ששילם ביתר סך של 2,600 ₪ אותם יש לקזז מדמי השכירות המגיעים לתובע ממנו עד לסוף שנת 2016. לכן, לטענתו אין עילה להורות על פינוי ודין התביעה כנגדו להידחות.

    

   תמצית טענות הצדדים

    

   התובע

    

7. הנתבע רכש זכויות דיירות מוגנת בנכס בהתאם להסכם מיום 3.1.77 בו הועמדו דמי השכירות החודשית על סך 140 ל"י.

    

8. בשנת 2006 נערך חישוב של דמי השכירות והם הועמדו על סך 66 ₪ לחודש, אותם שילם הנתבע עד שלהי שנת 2010.

    

9. הנתבע הפר את תנאי השכירות באי-תשלום דמי השכירות החל מחודש ינואר 2011 ואילך. מדובר בהפרה יסודית של ההסכם בין הצדדים, המצדיקה מתן סעד של פינוי.

    

10. שאלת גובה דמי השכירות התעוררה אגב הדיון בתובענה זו.

    בעקבות המלצת בית המשפט, ערך התובע חישוב דמי שכירות עדכניים על ידי שמאי מטעמו אשר שערך את דמי השכירות הבסיסיים בסך 140 ל"י משנת 1977 ומצא כי דמי השכירות העדכניים עומדים על 101 ₪ לחודש.

     

11. הנתבע לא שילם דבר על חשבון דמי השכירות, מדובר בדירת מגורים בשטח 100 מ"ר הממוקמת באזור מבוקש בחיפה ולא יעלה על הדעת כי דמי השכירות שישולמו בגינה הינם 5 ₪ לחודש, כטענת הנתבע. הנתבע עושה דין לעצמו ובפועל מתעשר על חשבון התובע ומטעם זה יש לקבל את התביעה ולהורות על הפינוי כמבוקש.

     

    הנתבע

     

12. הנתבע רכש זכויות כדייר מוגן בנכס בשנת 1977 ושילם דמי מפתח. הסכם השכירות עליו חתם נגנב מחזקתו ועל כך הגיש תלונה למשטרה. דמי השכירות המקוריים בהם חויב עמדו על סך 35 ל"י לחודש.

     

13. במשך השנים שילם התובע דמי שכירות עד לחודש יולי 2005 אז עמדו על סך 5.8 ₪ לחודש, כולל התוספות על פי החוק. בשנת 2006 עבר הטיפול בנכס לב"כ התובע, אשר הודיע לנתבע על העלאה חד צדדית של שכר הדירה. הנתבע שילם למעלה מ-3,000 ₪ בגין דרישה זו מתוך חשש כי התובע יפנה אותו מהנכס.

     

14. החוק אינו מאפשר העלאה שרירותית של דמי השכירות, ומזכה את הדייר בהחזר של סכומים ששילם ביתר. הנתבע אינו חייב לתובע דבר. נהפוך הוא, הנתבע שילם לתובע דמי שכירות ביתר בשיעור של אלפי אחוזים שהינם שווי ערך ל- 348 חודשי שכירות נוספים.

     

    מסכת הראיות

     

15. מטעם התובע הוגש תצהיר האב אליאס מאיו, הממונה על נכסי התובע בשנים 2008-2006 וכן מנובמבר 2015 ואילך. בנוסף, הוגש חישוב דמי שכירות שבוצע על ידי השמאי וואל סלאמה ביום 5.10.16.

     

16. הנתבע הגיש תצהיר מטעמו.

     

17. בדיון מיום 14.2.17 הסכימו הצדדים לוותר הדדית על חקירות העדים ולסכם טענותיהם בכתב.

    הצדדים הגיעו להסכמה בזו הלשון –

    "מקובל עלינו כי מתוך כל הטענות שהועלו כאן, הנושא היחיד שמחייב הכרעה של בית המשפט לצורך בירור התביעה נוגע לעניין דמי השכירות הנטענים, אופן החישוב שלהם, והסכום שצריך להיות משולם על פי דין, בכך נמקד את הסיכומים שלנו ומקובל עלינו שאין כל צורך להתייחס לכל טענה במישור אחר."

    בהתאמה, הוגשו סיכומי הטענות.

     

    דיון והכרעה

     

18. אין מחלוקת כי הנתבע הינו דייר מוגן בנכס החל מחודש ינואר לשנת 1977. לאור ההסכמה הדיונית, המחלוקת היחידה הנחוצה הכרעה נוגעת לאופן חישוב דמי השכירות ודינם של התשלומים שביצע הנתבע עד כה.

    יוער כי במסגרת סיכום טענות התובע נכללו טענות עובדתיות אשר לא נכללו בתצהיר או בכתב התביעה. מדובר בהרחבת חזית אסורה ולכן אין מקום להתייחס אליהן, מקל וחומר משום שהועלו בניגוד להסכמה הדיונית וללא תשתית ראייתית.

    התובע אף סבור כי סלע המחלוקת הוא עילת הפינוי וכי 'שאלת גובה דמי השכירות התעוררה אגב דיון בסוגיה העיקרית', אולם משעה שעילת הפינוי היחידה לה הוא טוען הינה אי-תשלום שכר דירה, ברי כי אין משמעות להפרדה מלאכותית זו.

     

    הזכות להעלות את שכר הדירה

     

19. זכות התובע כמשכיר להעלות את שכר הדירה מוגבלת על פי סעיפים 45-42 לחוק, בהתאם לשיעורים שנקבעו בתקנות מעת לעת.

    בהתאם לסעיף 45 לחוק, מתקינה הממשלה, כמעט מדי שנה, את תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות) הקובעות את שיעור ההעלאה המרבי אותו ניתן להטיל על דייר מוגן. 

    ודוק, על פי סעיף 58 לחוק, דייר אשר שילם דמי מפתח זכאי להפחתה של שליש מן השיעור המרבי בו ניתן להעלות את שכר הדירה. הנתבע טען כי שילם דמי מפתח עם כניסתו לנכס (ס' 6 לתצהיר הנתבע), אולם מדובר בעניין שעליו להוכיח אותו באמצעות מסמך בכתב על פי ס' 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני (ע"א 7123/10‏ תחנת דלק ראש פינה נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (פורסם במאגרים, 14.8.12), בס' 9). אין מקום לחרוג מכלל זה, בפרט כאשר הראיה היחידה לעניין זה הינה עדות הנתבע, שהינה עדות יחידה של בעל דין, על כל הכרוך בכך (ראו רע"א 3567/13 ‏ע-מ-ס-ת -ניהול והשקעות בע"מ נ' עטרה סחר רכב בע"מ (פורסם במאגרים, 11.7.13), בפס' ח'). על כן, מבלי לקבוע מסמרות בסוגיה זו, לא הוכח בפניי כי הנתבע זכאי להפחתה לפי סעיף 58 לחוק.

     

20. בהתאם לחישוב שמציג התובע על פי טבלה שערך שמאי המקרקעין, מר וואל סלאמה, מיום 5.10.16, דמי השכירות המעודכנים חושבו על ידי הכפלת דמי השכירות המקוריים על פי ההסכם (140 ל"י) בשיעור ההעלאה המשוקלל. התוצאה של חישוב זה הינה שגובה דמי השכירות החודשית הינו בסך 101 ₪.

     

21. הנתבע צירף לתצהירו טבלאות חישוב שערך על יסוד התקנות (נספחים ח-י לתצהיר). בהתאם לחישוב זה שוערכו דמי השכירות המקוריים הנטענים על ידו (35 ל"י) מיום חתימת ההסכם ועד לשלהי שנת 2009 כך שדמי השכירות החודשית לשיטתו עומדים על סך 6.4 ₪, במעוגל.

     

22. לאחר שעיינתי באופן החישוב שמציע כל אחד מהצדדים, אני סבורה כי אין מקום לקבל אותם מטעמים הנעוצים בהן בפן הראייתי והן בפן המהותי.

     

23. מן הבחינה הראייתית, דומה כי המכתב שצורף מאת השמאי סלאמה אינו מהווה חוות דעת ערוכה בהתאם לסעיף 24 לפקודת הראיות [נוסח חדש]. ברי כי גם החישוב המצורף לתצהיר הנתבע אינו מהווה חוות דעת כדין. שני הצדדים למעשה לא נחקרו בגין החישובים המוצגים על ידם, אף בשים לב להסכמה הדיונית שגובשה, ספק אם ניתן להתייחס לחישובים אלה כראיות קבילות.

     

24. שיקול חשוב בגינו לא ניתן לקבל את החישובים שביצע כל אחד מהצדדים נשען על הפן המהותי. הטעם הראשון נעוץ בעובדה שדמי השכירות המקוריים עליהם מסתמכים הצדדים נמצאים במחלוקת ולמעשה לא הוכחו. הטעם השני נעוץ בעובדה שלא ניתן לבצע שערוך רטרואקטיבי של דמי השכירות בהתאם לתקנות. סעיף 154 לחוק קובע כך –

    "154.תחילת דמי השכירות החדשים דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מכוח תקנות משנות, יחולו מהיום שדרש בעל הבית, בכתב, את תשלומם; אולם רשאי בית-הדין להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ובלבד שלא יקדים מועד זה ליותר משנה לפני יום הדרישה כאמור, ולא יקדימו לתשל"א או ליום תחילתן של התקנות המשנות, לפי העניין."

     

    ראו גם ע"א 509/81‏ מאליק‎ ‎נ' מקוב, פ''ד לח(4) 514, 521 (1984) –

    "9. אם נסכם את ההלכה, העולה משני פסקי הדין הנזכרים, הרי על-מנת ש"ייתפס" הדייר בהעלאה המותרת על-פי התקנות המתפרסמות מעת לעת מכוח סעיף 45 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], צריך שבעוד התקנות הללו עומדות בתוקפן, ובטרם הותקנו תקנות חדשות, נקט בעל הבית בהליכים הדרושים, שעל-פיהם יוטל על הדייר חיוב להעלות את דמי השכירות המגיעים ממנו על-פי אותן תקנות. לשון אחר, בסיס להעלאה הוא בשיעור החיוב המוטל על הדייר לתשלום דמי השכירות עובר להתקנת התקנות המשנות, וחיוב זה יכול שיהא למפרע כמוסבר לעיל. לא דאג בעל הבית מבעוד מועד, כי חיוב כזה אכן יוטל על הדייר, הרי משיותקנו תקנות חדשות, לא יוכל עוד לבסס תביעתו בעקבות התקנות המשנות החדשות אלא על שיעור החיוב בפועל שחב הדייר ביום התקנתן."

    ראו גם ע"א 256/84‏ רוטנברג‎ ‎נ' הירש, פ''ד לט(1) 97, 100 (1985) ות"א (של'-חי') 16520/00 שאהין חוריה נ' הרשקוביץ גדעון (פורסם במאגרים, 27.01.2004), בס' 5.10.

     

25. מן האמור לעיל, עולה כי בסיס החישוב המבוצע על ידי הצדדים אינו מתאים ללשון החוק והפסיקה.

     

    בסיס החישוב

     

26. הנתבע טוען כי דמי השכירות המקוריים שנקבעו עם כניסתו לדירה היו בסך 35 ל"י (ס' 6 לתצהירו). התובע מסתמך על ההסכם וטוען כי דמי השכירות המקוריים עמדו על סך 140 ל"י לחודש.

    על פניו, טענת הנתבע מהווה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב, על כל המשתמע מכך, אולם אין משמעות מעשית לקבוע מסמרות בעניין המחלוקת בדבר ההסכם ודמי השכירות המקוריים משום שהוצגה ראיה טובה יותר המשרתת את קביעת בסיס החישוב לענייננו.

    הנתבע צירף לתצהירו קבלה המעידה על סכומים ששילם במהלך השנים, לפני תחילת המחלוקת הנדונה כאן (נספח א' לתצהיר הנתבע). קבלה מספר 0052 ניתנה מאת התובע ביום 7.7.05 (להלן – הקבלה). הקבלה כוללת מספר חיובים וזיכויים שונים לתקופה שמיום 1.11.89 ועד ליום 31.10.05. כאשר הסכום הנקוב "עבור שכירות" הינו 917 ₪.

    בנוסף, בתחתית הקבלה נרשם בכתב יד כך –

    "בעד שכירות חודשית5.7810/05"

    מאחר והקבלה כתובה בערבית, הוצג תרגום שלה מטעם ב"כ הנתבע (נספח ב' לתצהירו). מאחר שהתובע לא חלק על אותנטיות הקבלה או על נכונות התרגום, אין מקום לפקפק במסמך זה או בתרגום של הנתבע.

     

27. לפיכך, ניתן לקבוע כי דמי השכירות בחודש אוקטובר 2005 עמדו על סך 5.78 ₪.

    יוער, כי סכום זה אינו מתיישב, בחישוב נומינלי, לדמי השכירות המקוריים, לא לפי שיטת התובע ולא לפי שיטת הנתבע.

    מאחר שהמחלוקת בין הצדדים החלה עם התשלומים לחודש נובמבר 2006, יש להתעלם מן ההעלאות שהיו לפני כן.

     

    חישוב דמי השכירות המשוערכים המגיעים לתובע על פי דין

    28. בהינתן בסיס החישוב דלעיל, דמי השכירות החודשיים המגיעים לתובע מן הנתבע לתקופה

    מחודש נובמבר 2006 ואילך, הינם כדלקמן –

     

    תקופה	שכ"ד חודשי	שיעור העלאה
    10/07 - 11/06	5.78 ₪	0.33%	תקנות 2007
    10/08 - 11/07	5.80 ₪	4.84%	תקנות 2008
    10/09 - 11/08	6.08 ₪	3.52%	תקנות 2009
    10/10 - 11/09	6.29 ₪	1.82%	תקנות 2010
    10/11 - 11/10	6.41 ₪	3.41%	תקנות 2011
    10/12 - 11/11	6.63 ₪	1.35%	תקנות 2012
    10/13 - 11/12	6.72 ₪	2.20%	תקנות 2013
    10/14 - 11/13	6.86 ₪	0.29%	תקנות 2014
    10/15 - 11/14	6.88 ₪	0.00%	אין תקנות
    10/16 - 11/15	6.88 ₪	0.00%	אין תקנות

     

    29. במהלך התקופה שבין חודש נובמבר 2006 לבין 31 דצמבר 2010, שילם הנתבע סך של 3,306 ₪ ,

    בהתאם לקבלות שניתנו לו מאת ב"כ התובע (נספח ג' לתצהיר התובע ונספח ג' לתצהיר הנתבע) –

    קבלה מס'	תאריך	תקופה	מס' חודשים	סכום כולל	סכום חודשי
    258	13/11/2007	12/07 - 11/06	14	930 ₪	66.43 ₪
    455	13/11/2008	03/09 - 01/08	15	990 ₪	66.00 ₪
    681	05/07/2010	12/10 - 04/09	21	1,386 ₪	66.00 ₪
    סך הכל				3,306 ₪

     

    כלומר, במהלך תקופה זו גבה התובע מהנתבע סכומים מעבר למותר על פי דין, כפי שניתן להיווכח

    מהחישוב כדלקמן –

    תקופת שכירות	סכום לתשלום על פי דין
    10/07 - 11/06	69 ₪
    10/08 - 11/07	70 ₪
    10/09 - 11/08	73 ₪
    10/10 - 11/09	76 ₪
    12/10 - 11/10	77 ₪
    סך הכל לתשלום כדין	365 ₪
    שולם בפועל	3,306 ₪
    שולם ביתר	2,941 ₪

     

    30. הנתבע טוען בסיכום טענותיו כי סעיף 43 לחוק מונע העלאת דמי שכירות מעבר לשיעורים

    הקבועים בתקנות ומאפשר לתובע השבה של סכומים אשר נגבו ביתר. אולם הנתבע מתייחס רק

    לחלק מאותו סעיף.

     

    סעיף 43 לחוק מורה כך –

    "43.דין דמי שכירות למעלה מן המותר הועלו דמי השכירות של דירה למעלה מדמי השכירות לפי חוק זה, אין העודף ניתן להיפרע מאת

    הדייר, על אף כל הסכם, וכל סכום עודף כאמור ששילם דייר, זכאי הוא - תוך ששה חדשים מיום

    ששילם - להיפרע מבעל הבית, אם בניכוי מדמי שכירות המגיעים לבעל הבית ואם בכל דרך

    אחרת."

     

    31. סכומים ששילם צד למשנהו מעבר למה שנדרש לשלם על פי דין או הסכם, ניתנים להשבה או

    לקיזוז בהתאם לדיני החוזים הכלליים ודיני עשיית עושר ולא במשפט.

    סעיף 43 מעניק זכות להשבה ולקיזוז של סכומים ששילם דייר מוגן ביתר. אולם, בניגוד לכללי הקיזוז וההשבה הכלליים, הכפופים לדיני ההתיישנות והשיהוי הרגילים במשפט האזרחי, כאן מוגבלת הזכות להשבה ולקיזוז לתקופה של שישה חודשים (ראו גם ת"א (של'-ת"א) 46100/04 מסאלחה נ' מנשה (פורסם בנבו, 05.10.2006), בס' 13-5).

     

    32. בפועל, הנתבע הפסיק לשלם את דמי השכירות שנדרשו ממנו החל מחודש ינואר 2011. הנתבע אף

    הגיש תביעת השבה ע"ס 3,600 ₪ בת"א (של'-חי') 10952-07-11 אולם זו נמחקה מחמת חוסר מעש בהחלטה מיום 30.1.13 (נספח ב' לתצהיר התובע).

    לאור הוראת סעיף 43, התובע רשאי לקזז את הסכומים שנגבו ממנו ביתר, רק עד לחודש יוני 2011. כלומר, על הנתבע להמשיך בתשלום דמי השכירות לתקופה שמיולי 2011 ואילך.

     

    הגם שלכאורה נוצר חוב דמי שכירות למשך פרק זמן לא מבוטל, אזי לא ניתן להתעלם מהעובדה שהנתבע נשא בתשלום סכומים ניכרים מעבר לסכומים המותרים על פי דין, וזאת לאור התנהלות התובע, אשר הציב דרישה להעלאת שכר הדירה מעבר למותר על פי חוק ואף גבה סכומים אלה במשך מספר שנים.

     

    מטעם זה, יש לקבוע כי לא קמה לתובע עילת פינוי וכי בהתנהלותו יצר הכשלה של הנתבע באופן המצדיק דחיית התביעה בכפוף לתנאים מסוימים (ראו דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהד' שניה) בעמ' 2 וכן ת"א (של'-ת"א) 29588-08 מחקשוילי דוד נ' דבורה בלס (פורסם בנבו, 19.02.2012), בס' 34).

    בע"א 51/76‏ ‏ קוגן נ' רץ, פ''ד לא(1) 493, 499-498 (1976) נקבע כי התנהלות מעין זו, כאשר "מאזן הנוחות" נוטה בבירור לטובת הדייר, מצדיקה הענקת סעד מן הצדק –

    " אני מסכים שמבחינה עקרונית היה כאן מקום להושיט למשיבה סעד-מן-הצדק בהתאם להוראות סעיף 132 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972... אולם אם המשכיר על-ידי התנהגותו מראה שהוא מעוניין דווקא בהפרתו של החוזה על- ידי הדייר ולא בקיומו ואם גם יש עוד נסיבות נוספות, כגון מיעוט הנזק שנגרם בפועל למשכיר עקב אי-שמירת התנאים על-ידי הדייר, ומאידך גרימת נזק לאין ערוך חמור לדייר אם יחוייב לפנות, המצדיקות את המסקנה שבהתחשב בכל הנסיבות גם יחד לא יהא זה צודק לתת פסק-דין של פינוי, יש בידי בית-המשפט להושיט לדייר סעד כנ"ל..."

     

     

     

    סוף דבר, דין התביעה להידחות בכפוף לכך שהנתבע יישא בתשלום הסכומים כדלקמן.

     

    הנתבע ישלם לתובע דמי שכירות החל מחודש יולי 2011 ועד למועד מתן פסק דין זה (יוני 2017), בהתאם לחישוב המופיע בטבלה הבאה –

     

    תקופה	מס' חודשים	דמי שכירות חודשיים	דמי שכירות שנתיים (במעוגל)
    7/11- 10/11	4	6.41	26 ₪
    10/12 - 11/11	12	6.63	80 ₪
    10/13 - 11/12	12	6.72	81 ₪
    10/14 - 11/13	12	6.86	82 ₪
    06/17 - 11/14	32	6.88	220 ₪
    סך הכל			489 ₪

     

     

    התובע ישלם לנתבע סך כולל של 5,500 ₪ בגין הוצאות משפטיות ושכר טרחת עו"ד

    וזאת תוך 30 יום מהיום.

     

    סכום דמי השכירות בהם חב הנתבע (489 ₪) יקוזז מסכום ההוצאות שנפסקו לטובתו.

     

    יש לקוות כי מכאן ואילך ישכילו הצדדים לשמר גבייה נכונה ורציפה של דמי השכירות החודשית

    למניעת הצורך בהליכים נוספים.

     

     

     

    ניתן היום, כ"ט סיוון תשע"ז, 23 יוני 2017, בהעדר הצדדים.