לפניי תביעה כספית לפיצוי בגין הפרת הסכם השכירות מיום 5/6/12 שנכרת בין התובע לבין הנתבעת (להלן: "ההסכם") שהינם הבעלים והמנהלים של המרכז המסחרי הממוקם בשכונת "רחובות ההולנדית" (להלן: "הקניון").
טענות הצדדים:
לטענת התובע, הוא ביקש לשכור מהנתבעים נכס המצוי בקניון לצורך הפעלתו כחנות ממתקים (להלן: "החנות"). לטענתו, מסירת החנות לחזקתו התעכבה חודשים ארוכים וכשביקש לברר מתי צפויה המסירה, דחו אותו הנתבעים בהבטחות חוזרות ונשנות כי מועד המסירה קרב. בהסתמך על הבטחות אלו התפטר התובע מעבודתו, נטל הלוואה ללא ריבית בסך של 60,000 ש"ח מהמרכז לטיפוח יזמות לצורך מימון ביצוע עבודות התאמה בחנות והתקשר בחוזה עם קבלן שיפוצים לצורם ביצוען.
משנמסרה החנות, לאחר תקופת המתנה ארוכה, לא ניתן היה להתחיל בעבודות התאמה, שכן טרם ניתן טופס 4 לקניון. משנתקבל טופס 4, הנתבעים לא עדכנו על כך את התובע ורק מספר חודשים לאחר מכן נודע לו על כך ואזי החל בביצוע עבודות התאמה.
משנתסיימו עבודות ההתאמה, נפתחה החנות למסחר כאשר הקניון אינו ערוך לקבלת הקהל הרחב: בחלקיו עדין מבוצעות עבודות בניה, לא קיימת גישה נוחה לקומת המסחר בה מצויה החנות, קומת המסחר מוארת וממוזגת באופן חלקי בלבד, חסרות דלתות בשירותים הציבוריים ועוד. בשל אי השלמת העבודות כאמור, הקניון היה ריק מאדם.
במצב דברים זה, על אף שהחנות הייתה ערוכה לפתיחתה לקהל הרחב, לא ניתן היה בפועל לקיים בה מסחר תקין ועל כן כעבור שלשה חודשים של הפסדים כספיים, פנה התובע לנתבעים וביקש לבטל את ההסכם. הנתבעים הסכימו לביטול וביקשו להחתים את התובע על טופס היעדר תביעות. התובע ביקש לקבל ייעוץ משפטי וכך גילה, לטענתו, בדיעבד, כי הנתבעים לא עמדו במועד מסירת החנות עפ"י ההסכם.
כעת, עותר התובע לפיצוי בגין הפרה כפולה של ההסכם מצד הנתבעים, כטענתו: בשל איחור במסירת החזקה ובשל העובדה כי התנאים הפיזיים של הקניון לא איפשרו הפעלת החנות.
על כן, עותר התובע לפיצוי בגין הפסד שכרו בעקבות התפטרותו ממקום העבודה לצורך הפעלת החנות ולהשבת השקעתו בחנות בסך של 60,000 ₪ וכן להשבת דמי השכירות ששולמו.
לטענת הנתבעים, החנות נמסרה לתובע בהתאם להסכם וללא כל איחור מצדם אך עבודות ההתאמה בוצעו על-ידי התובע בעצלתיים ועל כן החנות נפתחה למסחר רק כעבור חודשים ארוכים.
לטענתם, הקניון היה ערוך ומוכן למסחר אך התובע לא הצליח בהפעלת החנות, נחל הפסדים כלכליים ועל כן נטש את החנות. על כן, לטענתם, ההסכם שריר וקיים בין הצדדים והם זכאים לכל התשלומים מכוחו. לפיכך, לטענתם, במידה וייפסק סכום כלשהו לטובת התובע, הרי שהם זכאים לקיזוז הסכומים המגיעים להם מכוח ההסכם.
איחור במסירת החזקה והתוצאה:
עיון בהסכם השכירות (סעיף 8.1 בשילוב עם סעיף 2 לנספח א' להסכם) מלמד כי הנתבעים התחייבו למסור לתובע את החזקה בחנות לא יאוחר מיום 1/8/12 כאשר האיחור שאינו עולה על 30 יום במסירת החזקה אינו מהווה הפרת הסכם. מאידך, התחייב התובע, בהתאם לסעיף 10.1 בשילוב עם סעיף 2 לנספח א' להסכם, לפתוח את החנות לקהל הרחב עד לא יאוחר מיום 1/9/12 ובכל מקרה, לשאת בדמי השכירות ודמי ניהול מיום הפתיחה בפועל.
התובע העיד (עמ' 10 ש' 16) כי החנות נמסרה לחזקתו בחודש אפריל 2013. זאת, בניגוד לאמור בסעיף 6 לתצהיר עדות ראשית מטעמו , שם הצהיר כי החנות נמסרה לחזקתו בחודש אוגוסט 2013. כאשר נשאל על-ידי בית המשפט לפשר הסתירה, הסביר כי המועד המצוין בתצהירו , מקורו בטעות, ואישר שוב כי החנות נמסרה לחזקתו בחודש אפריל 2013 (עמ' 12 ש' 6).
עוד העיד כי עבודות התאמה בוצעו על-ידו במשך שלושה חודשים וכי החנות נפתחה למסחר בחודש יוני 2013 והיתה פתוחה במהלך חודשים יוני-יולי-אוגוסט 2013 (עמ' 12 ש' 8, עמ' 12 ש' 20, עמ' 15 ש' 6, עמ' 17 ש' 2) בניסיון להפעילה. התובע העיד כי לא ניתן היה לבצע עבודות התאמה בחנות בטרם קבלת טופס 4 כפי שנמסר לו על-ידי "סימה" מהעירייה (עמ' 13 ש' 13-14).
חיזוק לגרסת התובע לפיה החנות נפתחה למסחר בחודש יוני 2013 ניתן למצוא בטופס "תעודת בדיקה והיתר חיבור מתקן חשמל למתח" הנושא תאריך 31/5/13 שצורף לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעים. הדעת נותנת כי עם חיבור החנות למערכת החשמל ועריכת בדיקות מתאימות, היית זו מוכנה לפתיחתה למסחר.
מר יגאל סעדה העיד מטעם הנתבעים כי החנות נמסרה לתובע לצורך ביצוע עבודות התאמה בהתאם להסכם, באוגוסט 2012 אך התובע התעכב בביצוע העבודות מסיבותיו הוא (עמ' 23 ש' 6-7) ולכן אף פתיחת החנות למסחר התעכבה. עם זאת, אישר מר סעדה, בהגינותו, כי לא ניתן היה לפתוח את החנות למסחר בטרם קבלת טופס 4 לקניון, (עמ' 20 ש' 29) אשר נתקבל ביום 4/4/13 ועל קבלתו עודכן התובע מיד (עמ' 21 ש' 14-15). עוד העיד כי לא היתה כל מניעה לבצע עבודות התאמה בטרם קבלת טופס 4 (עמ' 20 ש' 24).
במילים אחרות, אף מעדות מר סעדה עולה כי מועד מסירת החזקה בחנות לצורך ביצוע עבודות התאמה אינו רלוונטי למועד בו ניתן היה מבחינה חוקית לפתוח את החנות למסחר ואף לגרסתו, לא ניתן היה לפתוח את החנות לקהל לפני חודש אפריל 2014.
גרסת התובע, לפיה לא היה מודע למועד המסירה המצוין בהסכם אינה מקובלת על בית המשפט. אדם החותם על הסכם, מוחזק כמודע לתוכנו ומסכים לאמור בו אלא אם כן נסתרת חזקה זו ונסיבות המקרה מלמדות אחרת (ראו ע:א 8533/06 גילמן נ' הפועלים אמריקאי ישראלי בע"מ (5.08.08) פורסם במאגרים)). התובע אומנם העיד כי מתקשה בקריאת השפה העברית אך התנהלותו מלמדת כי בעת הצורך הוא יודע שלא לחתום על המסמך שאת תוכנו ומשמעותו אינו מבין וכך גם יודע לפנות לקבלת ייעוץ משפטי, כפי שעשה עם טופס היעדר תביעות עליו נתבקש לחתום על-ידי הנתבעים, עת ביקש לבטל את ההסכם.
לא זו אף זו, מגרסת התובע עצמו עולה כי היה מודע למועד המסירה עפ"י ההסכם, שכן כבר באמצע חודש יולי הוא התפטר ממקום עבודתו, לאחר מתן הודעה מוקדמת עפ"י החוק, על מנת להתפנות להפעלת החנות (עמ' 12 ש' 28-30) וכי בהתאם לחוזה ניתנה לו תקופה של חודש ימים לצורך ביצוע עבודות התאמה בחנות. כלומר, התובע היה מודע למועדים המצוינים בהסכם ונערך בהתאם.
קבלת החזקה בחנות לצורך ביצוע עבודות התאמה ופתיחתה למסחר הינם חיובים מותנים, שכן "קיום חיובו של צד אחד מותנה בכך שיקויים תחילה חיובו של הצד השני. על-פי סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים הכללי, נדחה המועד לקיום החיוב המותנה, עד שיקויים תחילה החיוב המהווה תנאי לקיומו" (ראו בספרה של ג' שלו דיני חוזים מהדורה שניה בעמ' 467).
בעניינו של התובע, עדות מר סעדה, לפיה לא ניתן היה לפתוח את החנות למסחר בטרם קבלת טופס 4 לקניון, מלמדת כי יש לפרש את המונח "מסירת חזקה" בהתאם, היינו מסירת החזקה וקבלת טופס 4. מאידך, עדות התובע לפיה נאמר לו כי לא ניתן היה לבצע עבודות התאמה בחנות בטרם קבלת טופס 4, לא הוכחה. אותה "סימה" לא הובאה לעדות ועל כן, מקובלת על בית המשפט גרסת מר סעדה לפיה אומנם לא ניתן היה לפתוח את החנות לקהל ללא טופס 4 אך ניתן גם ניתן היה לבצע עבודות התאמה לפני קבלתו ולפתוח את החנות מיד עם קבלתו.
העולה מן המקובץ הוא כי בניגוד להסכם, לפיו מסירת החזקה בחנות הינה, לכל המאוחר, ביום ה-1/9/12, נמסרה החנות בפועל, כאשר ניתן מבחינה חוקית לפתוח אותה למסחר, בחודש אפריל 2013. על כן, נקבע, כממצא עובדתי כי עיכוב נוסף בין החודשים אפריל-יוני 2013, אינו באחריות הנתבעים וכי ניתן היה לפתוח אותה למסחר עם קבלת טופס 4 לקניון, בחודש אפריל 2013.
עוד נקבע, על סמך ראיות הצדדים, כפי שהובאו לעיל, כי החנות נפתחה למסחר בחודש יוני 2013 וכי במשך שלשה חודשים שקדמו לפתיחתה, ביצע התובע בחנות עבודות התאמה וזאת חרף העובדה שהיה מודע לכך שעל-פי ההסכם היה על הנתבעים למסור לידיו את החנות, לכל המאוחר בחודש ספטמבר 2012.
במילים אחרות, על אף ההפרה מצד הנתבעים הבאה לידי ביטוי באיחור של 7 חודשים במסירת החזקה, קיבל התובע את החנות לחזקתו וביצע בה עבודות התאמה.
ההלכה היא כי אין בהפרה כשלעצמה כדי להפקיע או לסיים את החוזה. ההפרה מעניקה לנפגע כוח לבחור בין ביטול לבין קיום. כאשר בוחר הנפגע שלא לבטל את החוזה, ממשיך החוזה לעמוד בעינו חרף ההפרה (ראו בעמ' 470 בספרה של ג' שלו).
בענייננו, על אף האיחור במסירת החזקה, לו היה מודע התובע כבר בחודשים אוגוסט-ספטמבר 2012, כפי שנקבע לעיל, הוא מעולם לא ביקש לבטל את ההסכם בזמן אמת אלא בחר, בהתנהגותו, לקיימו. ולראיה, ביצע בחנות עבודות התאמה שונות ואף ביקש לפתוח אותה למסחר עם סיומן. משלא מסר הודעת ביטול תוך זמן סביר (סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלןL "החוק")), הרי שאינו זכאי למסור אותה כעת ובדיעבד.
על כן, טענתו לזכאותו לביטול ההסכם בשל האיחור במסירת החזקה, נדחית.
מצב הקניון בעת פתיחת החנות:
התובע העיד כי בעת פתיחת החנות, מצבו הפיזי של הקניון היה כזה שלא אפשר הפעלתה. לעניין זה כך העיד התובע: "הם אשמים בזה שהמקום לא היה מוכן" (עמ' 13 ש' 26), "המקום היה עדין בשיפוצים, המקום היה בלגאן ואני חושב שזה מנע מאנשים להגיע למקום, לא היו שירותים במקום. הבנין היה בשיפוצים" (עמ' 13 ש' 30-31), "החנות שלי מוכנה וכל השאר לא. איך אני יכול לעבוד. בן אדם לא יכול להגיע אלי" (עמ' 15 ש' 3) "...אפילו חברת ניקיון לא היתה" (עמ' 17 ש' 8).
עדות התובע לגבי אי מוכנות הקניון לקלוט את קהל המבקרים הייתה אמינה על בית המשפט. אף מעיון בתמונות שצורפו על-ידו לתצהיר עדות ראשית (נספח 8) עולה תמונה התואמת את זו שתוארו על-ידו בעדותו ובתצהירו: בקניון מבוצעות עבודות בניה, רואים בתמונות חומרי בניה, רצפת חול, תאי שירותים שטרם הותקנו בהם דלתות, חניון ריק ממכוניות ופסולת בנין.
בנסיבות, כפי שתוארו על-ידי התובע, בהן הקניון שומם ונטול מבקרים, הרי שמובן הקושי בו נתקל התובע באיתור עדות נוספת שתתמוך בעדותו. חרף זאת ובנוסף לתמונות שהוצגו, בית המשפט מוצא חיזוקים לגרסת התובע לעניין מצב הקניון בחודשים הרלוונטיים, בעדות מר יגאל סעדה, שהעיד מטעם הנתבעים.
כך, העיד מר סעדה (עמ' 23 ש' 27) כי בתקופה הרלוונטית, היו בקניון שני עסקים נוספים שנפתחו לקהל – פיצה גרגורי אשר נפתחה ביום 1/5/13 ומספרה שנפתחה לאחר מכן. במילים אחרות, עם פתיחת החנות על-ידי התובע עמד מניין העסקים בקניון על שלושה בלבד.
מר סעדה הותיר על בית המשפט רושם של איש עסקים מנוסה וממולח שיודע להעצים את רווחיו הכלכליים ואינו נוהג לוותר עליהם, גם לא לחודשים בודדים. חזקה על מר סעדה כי לו הקניון היה מוכן להיפתח לקהל הרחב, היה פועל להשכרת חנויות נוספות לבעלי העסקים ולא היה מסתפק בפתיחת שלושה עסקים בלבד בקומת המסחר.
לא זו אף זו, אם ביקש מר סעדה להפריך את טענת התובע לפיה הקניון לא היה ערוך ומוכן למסחר בשל אי השלמתו, בכך שהוא מצביע על קיום עסקים נוספים בקומה, הרי שהיה עליו להביא את הבעלים של "פיצה גרגורי" ושל המספרה, המקיימים עמו יחסי שכירות ולכן מצויים בשליטתו, לעדות לפני בית המשפט. החזקה בדבר אי הבאת עד רלוונטי ידועה ואין צורך לחזור עליה כאן. על כן, לא נותר אלא לקבוע כי לו היו בעלי העסקים כאמור מעידים לגבי מצב הקניון, היו עדויותיהם מחזקות את גרסת התובע.
בנוסף, בניסיון להפריך את טענות התובע כלפי מצב הקניון בחודשים הרלוונטיים להפעלת החנות, ביקש מר סעדה לצרף לתצהיר עדות ראשית מטעמו מספר עלוני פרסום (נספח ג') מהם עולה כי בקניון התקיימו פעילויות שונות, כגון מופעים, הצגות, סדנאות ועוד. זאת כתמיכה לגרסתו לפיה הקניון היה מוכן וערוך לקהל מבקרים אשר פקד אותו בהמונים, כפי שאף מלמדות, לשיטתו, התמונות שצורפו (נספח א).
עם זאת, מעיון בעלונים כאמור, עולה כי המופעים וההצגות הוצגו בקניון החל מחודש אוקטובר 2013 (והדעת נותנת כי התמונות המצורפות צולמו אז) ולא בחודשים יוני-יולי-אוגוסט במהלכם ביקש התובע להפעיל את החנות. אכן, מר סעדה ציין בתצהירו כי המדובר בהצגה חלקית בלבד של הפעילות שהתקיימה בקניון (סעיף 23) אך ניתן להניח ברמה גבוהה של סבירות כי לו היו פעילויות בחודשים הרלוונטיים, היה מאתר ומצרף את עלוני הפרסום הנעשים היום באופן ממוחשב המאפשר איתורם בנקל.
ושוב, אופיו ואישיותו של מר סעדה, כאיש עסקים חריף ומנוסה, מלמדים כי לו הקניון היה ערוך ומוכן לקבל קהל מבקרים, היו פעילויות שיווק ננקטות מיד. אם לא התקיימו פעילויות כאלו עד חודש אוקטובר 2013, לא ניתן להלום טענה כי הקניון היה ערוך ומוכן לקהל לפני כן ובפרט בחודשים יוני-יולי-אוגוסט.
כמו כן, מר סעדה אישר, כי הזמין עבור תאי שירותים בקניון דלתות מיוחדות, שאספקתם התעכבה (עמ' 25 ש' 19) ואף עדותו זו תומכת בעדות התובע אשר מגובה בתמונות שצורפו מטעמו.
אף הימנעות הנתבעים מלגבות מהתובע את דמי הניהול עבור החודשים במהלכם החנות הייתה בחזקתו (סעיף 13 לתצהיר מר סעדה) מלמדת על כך שלא ניתנו שירותים על-ידי חברת הניהול בתקופה זו והדעת נותנת כי לא ניתנו בשל היעדר פעילות מסחרית בקניון כי הרי לו היו בקניון מבקרים, היה צורך בחברת ניהול ולו היו ניתנים שירותי ניהול, הנתבעים היו עומדים על גביית תשלום בגינם. הרושם שהותיר מר סעדה הוא כזה שהוויתור אינו נובע מטעמים אלטרואיסטיים אלא מהטעם שהקניון לא היה פעיל.
העולה מעדויות וראיות התובע, כמו גם מעדות מר סעדה ומראיות הנתבעים, כי בחודשים יוני-יולי-אוגוסט 2013, במהלכם ביקש התובע לקיים את ההסכם ולהפעיל את החנות, הקניון לא היה מוכן וערוך לקהל ועל כן לא היה בו מסחר.
בנקל ניתן להניח כי אדם סביר לא היה מתקשר עם הנתבעים בהסכם שכירות להפעלת חנות בקניון אילו ראה מראש לנגד עיניו כי הקניון אינו מאפשר מסחר תקין. הפרה כזו הינה הפרה יסודית מסתברת, המוגדרת בסעיף 6 לחוק והמזכה את הצד הנפגע בזכות לביטול ההסכם.
"הפרה יסודית מסתברת, המזכה את הנפגע בביטול החוזה לאלתר, היא הפרה כזאת "שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה". מבחן היסודיות המסתברת הוא מבחן אובייקטיבי. כדי להחילו אנו מתבוננים – כחכמים לאחר מעשה – בהפרה שאירעה ובתוצאותיה. לאחר מכן אנו חוזרים בעיני רוחנו אל מעמד עריכת החוזה ומעניקים לאדם הסביר – הניצב בנעלי הנפגע – ידיעה נבואית אודות ההפרה העתידה להתרחש ותוצאותיה; ואז אנו מקשים: האם אתה, האדם הסביר, היית מתקשר בחוזה נוכח ראייה מראש של ההפרה ותוצאותיה? כאשר התשובה ההיפותטית לשאלה היפותטית זו היא שלילית, בפנינו הפרה יסודית" (שלו, בעמ' 548)
יישום מבחן זה מביאנו למסקנה אפשרית אחת: לו היה אדם סביר יודע כי בשל אי מוכנות הקניון הוא ינהל את עסקיו בחנות ששכר עם עצמו, לא היה שוכר את החנות. על כן, בשל הפרה יסודית מסתברת מצד הנתבעים, התובע היה זכאי לביטול ההסכם.
לעניין הודעת הביטול, העיד התובע כי הביטול נעשה בהסכמת מר סעדה אשר "אמר לי שאסגור את זה אתו ופיניתי את החנות, באתי אליו עם החוזה והוא אמר לי שנסיים את זה יפה..." (עמ' 16 ש' 6-7). עדותו זו תואמת את עדות מר סעדה שאף הוא העיד כי "אמרתי לו שאם הוא לא רוצה את החנות, שנעשה הסכם, שאשכיר למישהו אחר. הסברתי לו ואז הוא הלך לעוד"..." (עמ' 21 ש' 21-22).
לאור עדות מר סעדה לפיה ההסכם בוטל בהסכמתו, הרי שיש לדחות את טענת הנתבעים לפיה התובע השתהה בהודעתו וכי ההודעה בכתב הועברה אליהם רק בחודשים 12/13 – 1/14 ולכן זכאים לתשלומים מכוח ההסכם בגין מלוא תקופת השכירות. לא זו אף זו, הסכמת מר סעדה להודעת הביטול בעל-פה, מאיינת את דרישת הכתב שנקבע בהסכם. למען הסר ספק אף יצוין כי בנסיבות העניין שלשה חודשים של ניסיון לקיים את ההסכם מעידים על קיום בתום לב ומהווים תקופה סבירה למתן הודעת הביטול.
משכך, ובהתאם לסעיף 9 לחוק, משבוטל ההסכם בהסכמת הצדדים, פטור התובע ממילוי התחייבויותיו העתידיות עפ"י ההסכם וכן זכאי לפיצוי ולהשבה.
אי לכך, הנתבעים ישיבו לתובע את דמי השכירות ששולמו על-ידו בסך של 21,000 ₪, בתוספת ריבית והצמדה מיום תשלומם ועד להשבתם בפועל.
בנוסף, ישיבו הנתבעים לתובע את הסך של 60,000 ₪ (ההלוואה שנתקבלה למטרה זו) שהושקע בעבודות ההתאמה בחנות אותה לא זכה להפעיל התובע בשל ההפרה מצד הנתבעים.
בנוסף יפצו הנתבעים את התובע בגין הפסדי שכר בגין תקופת האיחור במסירת החנות עד לקבלת טופס 4 (אפריל 2013), היינו עבור 7 חודשים. התובע העיד כי השתכר 4,500 ₪ במקום עבודתו הקודם. סכום זה תואם את הנתונים בטופסי 106 כפי שצורפו על-ידו ולפיכך מקובל על בית המשפט כי זה הבסיס הנכון לחישוב הפיצוי בגין רכיב זה. באשר לאורך התקופה, הרי שבית המשפט מקבלת את עדות התובע, לפיה התפטר בסמוך למועד קבלת החזקה בחנות ובמשך חודשים ארוכים עד לקבלתה בפועל לא חיפש עבודה אחרות כי הנתבעים דחו אותו שב ושוב בהבטחות כי מועד המסירה קרב (עמ' 12 ש' 26-32, עמ' 13 ש' 2) אי לכך, סכום הפיצוי בגין רכיב זה הינו 31,500 ₪.
כמו כן, ישלמו הנתבעים לתובע את הוצאותיו, לרבות שכ"ט עו"ד ואגרת בימ"ש בסך 10,000 ₪.
זכות ערעור כחוק.
ניתן היום, ו' ניסן תשע"ו, 14 אפריל 2016, בהעדר הצדדים.
