Karaarslan נ' אולנטוך

בקשה לסעד זמני שעניינה השבת החזקה במקרקעין לשוכר מכוח סעיף 19 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") .

1. ברקע הדברים, בתמצית, שכן הדיון יתמקד בזווית הפוססורית בעיקרה: המבקש, אזרח גרמניה השוהה בישראל שכר מהמשיב את דירה X בתל אביב (להלן: "הדירה") על פי הסכם שכירות מיום 28.9.17 (נספח 1 לבקשה - להלן: "הסכם השכירות"). על פי הסכם השכירות תקופת השכירות החלה ביום 1.10.17 ועתידה להסתיים ביום 30.9.18. דמי השכירות החודשיים על פי הסכם השכירות הינם בסך של 9,500 ש"ח.

2. לטענת המבקש: ביום 31.3.18 עת יצא הוא מהארץ לתקופה של ארבעה ימים, פרץ המשיב לדירתו החליף את מנעוליה ומנע ממנו להיכנס אליה שלא כדין. זאת, על אף ששילם למשיב את מלוא דמי השכירות עבור כל תקופת ההסכם בסך כולל של 133,673 ש"ח: סך של 39,000 ש"ח ששולמו במעמד חתימת ההסכם (בכללם 20,000 ש"ח ששולמו כפיקדון שמומש), סך של 9,500 ש"ח ששולמו בתחילת ינואר 2008 במזומן, סך נוסף של 2,500 יורו (10,173 ש"ח) ששולמו בהעברה באמצעות בנק הדואר ביום 5.2.18 וסך נוסף של 75,000 ש"ח ששילם ביום 29.3.18. מרבית הסכומים שולמו במזומן לבקשת המשיב. ביום 29.3.18 אישר המשיב בחתימתו קבלת כל הסכומים. האישור המקורי היה בדירה והמשיב העלים אותו ביחד עם תיקו ועם ציוד יקר ערך שגנב ממנו. עם זאת המבקש הציג עותק של האישור (נספח 14 לתשובת המבקש) וכן אישורים על המרת מטבע בסכום כולל של 72,300 ₪ בין התאריכים 23.3.18 ל- 28.3.18 (נספח 12 לתשובתו) שנעשו לשם תשלום דמי השכירות ביום 29.3.18 .

3. המשיב מתנגד ובתמצית: המבקש חייב לו דמי שכירות וטענתו בדבר תשלום מלוא דמי השכירות אינה אמת. הסכומים היחידים ששילם לו המבקש הינם: 19,000 ₪ ששולמו במועד חתימת ההסכם, 20,000 ש"ח ששולמו כפיקדון שמומש על ידו וסך נוסף של 2,500 יורו ששילם המבקש לאחר שהמשיב הפציר בו שוב ושוב. המסמך המעיד כביכול על ביצוע התשלומים זויף על ידי המבקש ולא נחתם על ידו. המבקש אף לא שילם את חובות הארנונה, החשמל והמים ובשל כך נפתח נגדו תיק הוצל"פ. המבקש ניתק קשר עם המשיב החל מחודש דצמבר 2017 ואף אמר לו לחפש דייר חדש. בימים 12.3.18 ו- 20.3.18 שלח המשיב למבקש, באמצעות בא כוחו – עו"ד יואב גרוספר, שתי הודעות שבשנייה הודיע על ביטול הסכם השכירות (נספח "ב" לתגובתו). החל מיום 26.2.18 נעלם המבקש לחלוטין והוא סבר כי לאור הודעת הביטול והיותו של המבקש אזרח חוץ עזב המבקש את הארץ. בנסיבות אלו משלא שולמו לו דמי השכירות, משסבר כי המבקש עזב את הארץ ומשקיבל הודעה מהשכנים על רטיבות חמורה בדירה לא נותרה לו ברירה והוא נאלץ להחליף מנעולים בדירה.

4. בדיון שהתקיים בפניי ביום 12.4.18 ביקשתי לבחון עם הצדדים אפשרות להגיע להסכמות שייתרו הצורך בהכרעה. ניסיון זה לא צלח ולבקשת המשיב אפשרתי לו להגיש תגובה סדורה ולצרף לה את ראיותיו וזאת עד ליום 15.4.18. לבקשת המבקש התרתי לו להשיב לתגובה זו עד ליום 17.4.18. משהוגשו התגובה (הגם שבאיחור) והתשובה בשל התיק להכרעה.

    

5. דין הבקשה להתקבל.

6. ראשית אבאר את המסגרת הדיונית: בידי המחזיק כדין במקרקעין המבקש לפנות "פולש" לנקוט באחת משלוש אפשרויות מרכזיות: האחת - סעד עצמי במקרקעין על פי סעיף 18(ב) לחוק; השנייה - הגשת תביעה "רגילה" לסילוק ידו של מי שאינו מחזיק במקרקעין כדין; השלישית - הגשת תביעה פוססורית, מכוח סעיף 19 לחוק.

7. סעיף 19 לחוק מתייחד בכך שהעותר (בניגוד לתובע בתביעה פטיטורית) אינו חייב להיות מחזיק כדין במקרקעין. תביעה פוססורית מתייחדת אפוא בכך שגם בלא שיוכיח זכות במקרקעין, בידי התובע לעתור להחזרת ה"סטטוס קוו אנטה" מבלי שתידרש הכרעה בשאלה למי הזכות להחזיק בנכס (י. ויסמן דיני קניין החזקה ושימוש, 45 (2005) (להלן: "י. ויסמן"); רע"א 6998/11 ג'ולאני נ' ג'בנה (22.7.12); בר"מ 5118/10 יוזמת חינוך אורד (ע.ר) נ' אסתר דגמפור (26.1.2011); רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' בן שמחון פ"ד נח(1) 827 (2003)).

8. הרציונל שבבסיס הוראה זו הינו, בין היתר, להגן גם על חזקה בנכס, אף אם זו אינה מעוגנת בזכות שבדין, על מנת למנוע עשיית דין עצמי ונטילת מקרקעין בכוח הזרוע, שלא על פי הוראות סעיף 18(ב) לחוק (רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי , פ"ד נה(3) 294 (2001)) ועל מנת למנוע כאוס חברתי ומצב של "כל דאלים גבר" (וראו גם ע"א 243/60 פסטרנק נ' מדינת ישראל, פ"ד יד 2284 (1960)). אני סבור שתכליות אלו מתקיימות במקרה שלפנינו.

9. התביעה שלפנינו הינה תביעה פוססורית. המבקש עותר לסילוק ידו של המשיב, שתפס בכוח את הדירה בה הוא מחזיק מכוח הסכם שכירות. המשיב, הטוען לחוב בגין דמי שכירות, לא הגיש תביעה נגד המבקש ואינו עומד בתנאים הקבועים בסעיף 18(ב) לחוק (ואף לא טען לכך) וממילא אין הוא רשאי לנקוט בסעד עצמי לסילוקו של המבקש מהדירה.

10. במידה מסוימת בתביעה ובבקשה לצו מניעה זמני, מרחיב המבקש גם באספקט הפטיטורי. לטענתו הוא שילם את מלוא דמי השכירות בגין כל תקופת השכירות ובנסיבות אלו המשיב אינו רשאי לבטל הסכם השכירות, הגם שלטענתו הוא לא היה מודע להודעת ביטול שכזו שכלל לא נשלחה על ידי המשיב, אלא על ידי בא כוחו ולא בשפה האנגלית בה בוצעה כל התקשורת בין הצדדים. גרסאות שני הצדדים באשר לקיומו של חוב בגין דמי שכירות דרושות בירור. כך יש לברר האם התשלומים אכן בוצעו והאם אישור המשיב על ביצוע התשלומים מיום 29.3.18 (נספח 14 לתשובת המבקש) אכן זויף כטענת המשיב.

11. בגדרה של החלטתי זו לא אדרש להכריע בסוגיות אלו, ההתמקדות, וזאת הובהר לצדדים, תהא לעת בקשה זו במישור הפוססורי ודי בטיעונים בהיבט הפוססורי בכדי לקבל הבקשה. מהותה של הבקשה לסעד זמני ב"השבת המצב לקדמותו". עד שיסתיים בירור המחלוקת בין הצדדים יש להשיב את המצב לקדמותו ואין לאפשר למשיב, שנקט בפעולה כוחנית לסילוק ידו של המבקש מהדירה כדי להקים לו זכות להחזיק בדירה בתקופת הביניים עד לבירור ההליך העיקרי.

    אינני חורץ דעה בטענות הצדדים ואיני קובע האם שילם המבקש למשיב את דמי השכירות בגין כל תקופת השכירות אם לאו. זאת יתברר בגדרו של ההליך העיקרי ובגדרה של תביעת המשיב לתשלום דמי השכירות – ככל שתוגש. ארעית, אם יינתן הסעד, יושב המצב לקדמותו, ואם בסוף ההליך יימצא שאין עילה למתן הסעד, תושב החזקה למשיב. מובן כי בידי המשיב להגיש תביעה לסילוק ידו של המבקש מהדירה ולחיוב המבקש בתשלום דמי השכירות, ככל שאלו לא שולמו, ולכל סעד כספי אחר.

12. אעיר, כי הגם שלבית המשפט הסמכות להידרש בגדרי הבקשה לסעד זמני גם לזכויותיהם המהותיות של הצדדים (הסיפא לסעיף 19); לא מצאתי לעשות כן במקרה דנן.

13. ואם נתמקד באספקט הפוססורי, משמעות האמור היא פשוטה: דין הבקשה להתקבל. לפנינו מבקש שאין ספק שהיה המחזיק במקרקעין. לו הייתה החזקה בדירה מכוח הסכם שכירות שתוקפו עד ליום 30.9.18. הוא השתמש בדירה למגורים וכל חפציו עוד מצויים בדירה. טענת הנטישה, שהועלתה באורח סתמי על ידי המשיב, נטולת משמעות: עזיבתו של המבקש את הדירה לארבעה ימים ודאי לא הגיעה כדי נטישת המקרקעין.

    העובדה שהצדדים נדרשו, לאור החלטתי, להתייצב בדירה יחדיו ולאפשר למבקש להוציא מתוכה חלק ממטלטליו, שעה שאין חולק כי המבקש הותיר בדירה מטלטלין מעידה כי המבקש לא נטש הדירה. גם העובדה שהמשיב נדרש להחליף מפתחות הדירה על מנת למנוע מהמבקש להיכנס אליה מעידה כי המבקש לא נטש הדירה וכי המשיב מודע לעובדה זו.

    לכך אוסיף, כי טענת המשיב, כי סבר שהמבקש נטש את הדירה ביום 26.2.18 בעקבות מכתביו של בא כוחו אינה סבירה. מכתבים אלו נשלחו רק בימים 12.3.18 ו- 20.3.18, כשבמכתב הראשון כלל לא נכתב שבכוונת המשיב לבטל ההסכם אלא שבכוונתו להגיש תביעה נגד המבקש ובה אף ביקש לברר עמו היכן הוא מעוניין לברר התביעה. כן עולה מצילום מסך הטלפון של המבקש, כי הצדדים ניהלו שיחה ביום 27.3.18 (נספח 13 לתשובת המבקש). מכל מקום, המשיב לא הבהיר מדוע, אם סבר שהמבקש נטש הדירה, לא שלח לו הודעה על מנת לברר עובדה מהותית זו ומדוע לא הודיע לו כי בכוונתו להחליף את המנעול בדירה, אף לא לאחר שגילה שחפציו של המבקש עדיין מצויים בה.

    אוסיף, כי בדיון שהתקיים בפניי ביקש המשיב ארכה, בין היתר על מנת לצרף תצהירו השומר בבניין ושל חברת הניהול היכולים להעיד האם המבקש אכן נטש את הדירה. תצהיר שכזה לא הוגש.

14. גם הטענה לפיה המבקש ניתק קשר עם המשיב החל מחודש דצמבר 2017 ואף אמר לו לחפש דייר חדש לא הוכחה ולוקה בכשלים. המשיב מודה כי בין הצדדים התנהל קשר לאחר חודש דצמבר ובעקבות קשר זה (שכלל לטענתו עשרות פניות מצדו) שילם לו המבקש את הסך של 2,500 יורו ביום 5.2.18. טענה זו אף אינה מתיישבת עם מכתבי בא כוח המשיב מיום 12.3.18 ומיום 20.3.18.

15. באשר לטענת המשיב בתגובתו כי נדרש להחליף את המנעולים בדירה לאור פניה של חברת הניהול בדבר נזילה חמורה מהדירה: מעבר לכך שהטענה בדבר נזילה, שהפכה לטענה מהותית בתגובתו, לא נטענה על ידי המשיב בדיון שהתקיים בפניי, לא הובהר מדוע יש בקיומה של נזילה בדירה כדי לחייב את החלפת המנעולים בה.

16. מהאמור עולה, כי החזקה בדירה הייתה בידי המבקש והמשיב החליף את מנעול הדירה, מנע את כניסת המבקש אליה ותפס את החזקה מידיו. זאת לכאורה לא עשה "כדין". זכות לסעד עצמי של פינוי המקרקעין לא עמדה לו מכוח סעיף 18(ב) לחוק; ואם גרס שקיים חוב בגין דמי שכירות, הרי זו עילה אפשרית לתביעת פינוי, לא לחסימת גישתו לדירה. בנסיבות אלו מצאתי להיעתר לבקשה.

17. חשוב להדגיש: החזרת החזקה (בין אם במסגרת הבקשה לסעד זמני, ובין אם בתביעה פוססורית כהליך עיקרי) אינה שוללת את זכותו של מי שטוען כי הוא מחזיק כדין במקרקעין, להגיש תביעה "רגילה" לקבלת החזקה במקרקעין (עניין ג'ולאני הנ"ל). כך לדוגמה, אם המשיב גורס כי עומדת לו הזכות לבטל ההסכם ולפנות המבקש מהדירה, בידו הזכות להגיש תביעה לפינוי המבקש. אולם לעת הזו וכל עוד לא תוכרע תביעתו תיוותר החזקה (ולאור מהלכיו החד צדדיים של המשיב בסמוך להגשת הבקשה: תוחזר החזקה) לידי המבקש.

18. אך מובן, כי אין באמור כדי להתיר למבקש להמשיך ולהחזיק בדירה לאחר יום 30.9.18 - מועד תום תקופת השכירות ואין באמור, כשלעצמו, כדי לפתור המבקש מלמלא אחר כל חובותיו על פי הסכם השכירות ועל פי דין ובכלל זה תשלום מלוא התשלומים והחובות החלים עליו מכוח החוזה (לרבות ארנונה, חשמל ומים) וכן דמי השכירות, ככל וקיימת לו חובה לעשות כן וככל שלא שילמם.

19. עוד אדגיש כי אין בטענתו של המשיב בתגובתו, לפיה הוא עבר להתגורר בדירה עם משפחתו ביום 13.4.18, כדי להשפיע על החלטתי. טענה זו, ככל שיש בה ממש מעלה תמיהות קשות בדבר התנהלות המשיב הבוחר לעשות דין לעצמו גם במהלך ההליך.

    בדיון שהתקיים בפניי ביום 12.4.18 המשיב הבהיר כי הוא אינו מתגורר בדירה וכי הוא מעוניין להשכירה. המשיב אף הבהיר שכל חפצו שישולם לו שכר הדירה וככל שהמבקש ישלמו הוא יוכל להמשיך להתגורר בדירה. משמעות הדברים ברורה: ככל והמשיב עבר להתגורר בדירה הוא עשה כן לאחר שהוגשה הבקשה למתן סעד זמני ואף לאחר הדיון שהתקיים בתיק, בו ביקש המשיב מספר ימים על מנת להגיש תגובתו בטרם מתן החלטה (בקשה לה נעתרתי) תוך שהבהיר כי במהלך ימים אלו "עד למתן ההחלטה יישאר המצב כפי שהוא" (עמוד 3 לפרוטוקול – שורות 30-29).

    זאת ועוד, בהחלטתי מיום 15.4.18 ניתן צו לפיו שני הצדדים יהיו מנועים מלהיכנס לדירה עד להחלטה אחרת.

    לפיכך יש לתהות בדבר תום ליבו של המשיב ככל ואכן בחר לעבור להתגורר בדירה במהלך ימים אלו. מכל מקום, בנסיבות העניין אין בכך כדי להקים למשיב זכות כלשהי שלא הייתה לו בטרם עבר להתגורר בדירה.

20. לפיכך, משקבעתי כי דין הבקשה להתקבל וכי המבקש רשאי לחזור לאלתר להתגורר בדירה, ממילא על המשיב לפנותה לאלתר וככל שיזדקק המבקש לסיוע משטרת ישראל על מנת לפנותו הוא יהא רשאי לקבלו ואף לעתור לקבלת צו בהתאם ככל שיידרש.

21. הערה לסיום באשר למאזן הנוחות: מהותה של התביעה מבחינת המשיב כספית בלבד, תשלום דמי שכירות אותם בידו לתבוע. הגם שהמשיב טוען, כי הנזק הכספי שנגרם לו הוא כבד וכי ללא תשלום דמי השכירות לא יעלה בידו לשלם תשלומי המשכנתא והוא "חושש להיזרק לרחוב" הרי שלא רק שהמשיב לא הציג כל תימוכין לטענה זו, אלא שהוא לא נתן כל טעם מדוע זה עד היום לא הגיש תביעה נגד המבקש ומדוע במכתבו של בא כוחו מיום 12.3.18 (בו טען לחוב של 7,837 ₪) התריע בפני המבקש כי בכוונתו להגיש נגדו תביעה (ולא לפנותו) ואף ביקש ממנו ליצור עמו קשר לבחירת בית דין שיכריע בסכסוך. מנגד, המבקש יידרש לחפש באופן בהול דירה אחרת להתגורר בה ולאחסן בה את חפציו וזאת הגם שלטענתו שילם את מלוא דמי השכירות. בשקילת שיקולי מאזן הנוחות - אובדן חזקה בכוח הזרוע ופגיעה במימוש זכות השכירות מזה וחשש לאובדן הכנסות שכירות מזה - נוטה הכף לטובת המבקש.

22. תוצאת האמור: הבקשה מתקבלת. המשיב ישיב את המצב לקדמותו, כאשר "קדמותו" משמעה החזרת החזקה בדירה לידי המבקש, תוך מתן מפתחות הדירה למבקש ותוך פינוי הדירה מכל בני משפחתו וחפציו של המשיב. ככל שיזדקק המבקש לסיוע משטרת ישראל על מנת לפנותו הוא יהא רשאי לקבלו ואף לעתור לקבלת צו בהתאם ככל שיידרש.

    אין באמור כדי להתיר למבקש להמשיך ולהחזיק בדירה לאחר יום 30.9.18 - מועד תום תקופת השכירות ואין בו, כשלעצמו, כדי לפתור המבקש מלמלא אחר כל חובותיו על פי הסכם השכירות ועל פי דין.

23. הצו האמור יכנס לתוקפו באופן מידי ויעמוד בתוקפו עד החלטה אחרת. החלטה אחרת אפשר שתבוא בהליך העיקרי ואפשר שתבוא בהליך אחר בו ינקוט המשיב.

24. אשר לבטוחות: נוכח האמור לעיל ולאור טענות המבקש בדבר הנזקים הכספיים העלולים להיגרם לו בעקבות מתן הצו, בהיות המבקש תושב חוץ, הרי שבנוסף להתחייבות העצמית ובנוסף לערבויות צד ג' שהפקיד המבקש על פי החלטתי מיום 10.4.18, שתיוותר בתוקפה, יפקיד המבקש עד יום 2.5.18 פיקדון כספי בסך של 10,000 ש"ח, זאת להבטחת המשיב בגין כל נזק שייגרם לו כתוצאה ממתן הצו, אם תפסק התובענה או יפקע הצו מכל סיבה אחרת. ככל שלא יופקדו הערבויות האמורות עד ליום 2.5.18 יפקע הצו. הערבות שהפקיד המבקש על פי החלטתי מיום 15.4.18 בטלה.

25. הבקשה מתקבלת אפוא, כאמור בפסקאות 22 ו-23, ובנתון לבטוחות שבפסקה 24.

26. אשר לבקשה למתן צו למניעת הטרדה מאימת. לא מצאתי לעת הזו ליתן צו כאמור, הטרדה מאימת לא הוכחה בגדרו של הליך זה, שעיקרו בסכסוך ממוני בין הצדדים. ככל שבעתיד יסבור המבקש כי הנסיבות מצדיקות הגשת בקשה בעניין זה בידו להגישה תוך פירוט ההטרדה הנטענת.

27. הערה לסיום: הגם שעניינה של בקשה זו ממוקד וברור, בגדרו של הליך זה נטענו טענות רבות והוגשו מספר רב של בקשות שאינן נדרשות לצורך ההכרעה בבקשה ואשר אף הובילו לעיכוב במתן החלטתי זו. לא מצאתי להידרש בגדרו של הליך זה לכל טענות הצדדים ולכל אחת מהבקשות שהוגשו בתיק, הגם ששמתי ליבי להן והאמור בהן לא נעלם מעיני. כך הוא גם באשר לבקשות למחיקת תגובת המשיב ולבשה לפסילת ערבות צד ג'. טענות הצדדים נלקחו בחשבון ונשקלו בגדרה של החלטתי זו, לרבות בפסיקת ההוצאות.

28. אשר להוצאות: בנסיבותיו של תיק זה ולאור האמור לעיל, מצאתי לחייב המשיב בהוצאות על הצד הנמוך. לפיכך המשיב יישא בשכ"ט עו"ד המבקש בקשר עם הבקשה לסעד זמני וללא קשר לתוצאות ההליך העיקרי, בסכום של 7,500 ש"ח.

     

    ניתנה היום, ד' אייר תשע"ח, 19 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.