אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> תנאים להפיכת מצגים טרום -חוזיים לחלק מההסכם העיקרי

תנאים להפיכת מצגים טרום -חוזיים לחלק מההסכם העיקרי

תאריך פרסום : 07/06/2006 | גרסת הדפסה
א
בית המשפט המחוזי ירושלים
3485-01
06/06/2006
בפני השופט:
יצחק ענבר

- נגד -
התובע:
1. ישי טהוליאן
2. מאיר טהוליאן
3. שלמה חן
4. רות חן
5. רפאל גבריאלוב
6. שרה גבריאלוב
7. חשבון השרון בע"מ
8. בוריס שמלי
9. סימה שמלי
10. פרג' לוי
11. יעקב לוי
12. רונן יצחק
13. עופר יצחק
14. יניב יצחק
15. שלמה בן גבריאל
16. יוסי שחר
17. מרים פנחסוב
18. זילפה פנחסוב
19. לאה בהט
20. אלפרד עוזר
21. מואיז יצחק
22. משה צור
23. שולמית צור
24. אורי זקן
25. עופר זקן
26. יהודה ביאזי
27. ליביה ביאזי
28. יוסף עמדי
29. יוחנן בלום
30. אדמונד דודו
31. שמעון נורני
32. אברהם חרירי
33. יעקב שוורץ
34. שלמה צפדיה

עו"ד י' לאופר
עו"ד ר' חיים
הנתבע:
1. ג.מ.ח.ל חברה לבנייה 1992 בע"מ
2. אשר רותם נכסים בע"מ
3. א. ארנסון בע"מ
4. יוסף ריכטר
5. חברת שוקניון אגריפס ניהול ואחזקה בע"מ

עו"ד ב' כץ
פסק-דין

1.        באלו נסיבות יהפכו מצגים טרום -חוזיים לחלק מההסכם העיקרי? האם מכוח הוראה בהסכם מכר של חנות במבנה מסחרי, שבה שייר לעצמו היזם את הכוח לערוך שינויים בתכנון המוסכם של המבנה, רשאי היזם לערוך כל שינוי שהוא, יהיו מהותו והיקפו אשר יהיו? האם השינויים שערכו הנתבעים בענייננו הפרו את הסכמי המכר שנכרתו בין הצדדים? האם היו התובעים זכאים לבטל את ההסכמים בשל השינויים שנעשו, והאם עשו כן כדין? אלה הן השאלות העיקריות הצריכות הכרעה בהליך שלפני.

           רקע עובדתי ודיוני 

2.        התובעים הם בעלים של יחידות מסחריות ומחסנים בפרויקט "שוקניון-אגריפס" בירושלים (להלן: הפרויקט או השוקניון). הנתבעים 1, 2, 3 ו-4 הם יזמי הפרויקט ולפי הסכמי המכר, שנכרתו בינם לבין התובעים, התחייבו כלפי התובעים כ"מוכר" ביחד ולחוד (להלן: הנתבעים). הנתבעת 5 היא חברת הניהול והאחזקה של הפרויקט (להלן: חברת הניהול).

3.        בבסיס הפרויקט עמד הרעיון לשלב במסגרתו שוק מקורה, חנויות ועסקים נוספים, כולל מתחם מזון מהיר. הפרוגרמה להקמת הפרויקט כללה חניון תת קרקעי ויחידות אחסנה, שלוש קומות מסחריות ודירות מגורים מעליהן. לצורך כך פעלו הנתבעים להגשת בקשה לתב"ע חדשה באזור וזו אכן אושרה.

4.        הפרוגרמה של שלוש הקומות המסחריות בפרויקט הייתה כדלקמן: קומת הקרקע תוכננה כ"קומת שוק", וכללה דוכנים לממכר פירות וירקות, תבלינים, פיצוחים, בשר, דגים, מעדנים, משקאות וכיו"ב. קומה א' תוכננה כקומת חנויות מתחומים שונים: ביגוד, הנעלה, תכשיטים, שעונים, מתנות, ספרים וכיו"ב. גם בקומה ב' אמורות היו לפעול חנויות מתחומים שונים, אך בה בעת תוכננו בה מוקדי בילוי ופנאי, כגון: מסעדות מזון מהיר, בתי קפה ומזנונים (ראו עדות קרחי בעמ' 198-199; כן ראו ת/42 עמ' 5 באיור הקומה, הכולל מספר מזנונים מצד ימין והשאר חנויות).

5.        שיווק הפרויקט לציבור נעשה על ידי האחים שחר, שאת שירותיהם שכרו הנתבעים. השווק החל במרץ-אפריל 95'. התובעים רכשו את יחידותיהם בזמנים שונים בין יולי 95' ליוני 98'. בסוף 97' כבר עמד שלד הבניין על תילו וצורתו החיצונית הייתה גלויה לעין כל. בתאריך 1/7/98 ניתן טופס 4 למבנה הפרויקט (נ/35) והנתבעים החלו בהליך מסירת החזקה לרוכשים, וביניהם התובעים. בתאריך 17/8/98 נערך אירוע הפתיחה של הפרויקט והחל ממועד זה נפתח לפעילות עסקית.

6.        שיווק הפרויקט לא עלה יפה ושטחים נרחבים ממנו לא נמכרו ונותרו בבעלותם של היזמים. בקומה ב' של המבנה נמכרו רק חמש יחידות, כולן חנויות רגילות ולא יחידות במתחם המזון המהיר.

7.        בחודש מרץ 00' חתמה חברת הניהול, בשם היזמים, על הסכם עם חברה המפעילה רשת סופרמרקטים בירושלים, שלפיו שכרה אותה חברה כ- 2,000 מ"ר בקומה ב' של הפרויקט, לשם הפעלת סופרמרקט, ששמו המסחרי "סופר ספיר" (להלן: סופר ספיר). החל מהחודשים האחרונים של שנת 00' בוצעו בקומה ב' של הפרויקט עבודות בנייה לשם הכשרת הקומה לצורכי סופר ספיר. עיקרן של עבודות אלו היה אטימת הפתחים ברצפת הקומה. אטימת השטחים והוספתם כשטחי מסחר נעשו על ידי הנתבעים ללא היתר בניה וגרמו לחריגה של כ- 450 מ"ר מן הבינוי המאושר שעל פי התב"ע שבתוקף (ראו עמ' 10 לחוות דעת האדריכל בן ארי).

           ביום 1/3/01 החל סופר ספיר לפעול בפרויקט. ביום 22/3/01 ניתנה לסופר ספיר אופציה להרחיב את שטח המושכר ב- 400 מ"ר נוספים. על פי הסכם השכירות (ת/100) נקבעה תקופת השכירות לשנתיים, אך בחוזה נקבע כי עם תום התקופה יוארך תוקף החוזה מאליו לארבע תקופות נוספות, אשר משכן הכולל שש עשרה שנים, אלא אם יחליט השוכר להפסיק את החוזה קודם לכן בהתאם למנגנון שנקבע בחוזה. לסופר ספיר ניתנה, אפוא, הזכות לפעול במושכר במשך שמונה-עשרה שנים תמימות. עקב התנגדות הבנק המלווה את הפרויקט הסכימו הצדדים בהמשך לקצר את התקופה והעמידוה על עשר שנים (ת/101).

8.        בתאריך 13/11/01, כשמונה וחצי חודשים לאחר פתיחתו של סופר ספיר, הגישו התובעים את תביעתם. בכתב התביעה גוללו התובעים מסכת ארוכה של מצגים טרום חוזיים שהוצגו להם על ידי הנתבעים, המהווים, לטענתם, חלק מהסכמי הרכישה, ואשר הופרו כולם על ידי הנתבעים באופן יסודי. כמו כן הלינו על פתיחתו של סופר ספיר בפרויקט, שאף היא מהווה הפרה יסודית של ההסכמים. לטענת התובעים, לאור הפרתם היסודית של ההסכמים הנם זכאים לבטלם, פעולה הנעשית על ידם בכתב התביעה. על רקע טענות אלה עתרו לחייב את הנתבעים להשיב להם את כל הסכומים ששילמו על חשבון רכישת היחידות, בסך כולל של 15,787,546 ש"ח, כערכם ביום הגשת התביעה.

           פירוט עמדת התובעים

9.          תביעת התובעים מורכבת משני ראשים: במסגרת הראש הראשון הם מלינים על הפרתם היסודית של מצגים טרום חוזיים שונים, אשר הפכו, לשיטתם, לחלק מהסכמי ההתקשרות. את הראש השני של התביעה הם מייחדים לפעולות הנתבעים הקשורות לסופר ספיר. נפנה ונסקור את טענותיהם של התובעים ביתר פירוט.

           (א)    מצגים טרום חוזיים שהפכו לחלק מהסכמי ההתקשרות

10.      נדבך זה של התביעה מבוסס בעיקרו על מצגים שהוצגו לתובעים לפני שחתמו על הסכמי הרכישה. המדובר בפרוספקטים, כתבות שפורסמו בעיתונות, שרטוטים ואיורים, שהיו תלויים במשרדי המכירות של האחים שחר, אשר התובעים נחשפו אליהם קודם להתקשרות. לטענת התובעים, הבטחות דומות לאלה המפורטות במסמכים ניתנו להם בעל פה על ידי האחים שחר, ונכללו גם בהדמיה ממוחשבת שהופעלה במשרד המכירות (ראו הפירוט שבעמ' 13-17 לסיכומי התובעים; כן ראו ת/36-ת/52, וכן ת/56, ת/169, ת/162-ת/164). את העולה מהמצגים הנזכרים מסכמים ב"כ התובעים בסיכומיהם בזו הלשון (עמ' 13) -

                   ... הקונספט של הפרויקט עובר כחוט השני בכל אחד מן הפרסומים. כל הפרוספקטים הרלבנטיים מציגים מצג ולפיו הפרויקט ייבנה בשלוש קומות מסחר ושש קומות חניון, ומעליהם ארבעה מגדלי מגורים. כל אחד מהם... מציג את צורתו החיצונית של המבנה, הכוללת חלונות רבים בחזית, תקרה שקופה וכניסה מעוגלת בפינת הרחובות אגריפס - מני. כל הפרוספקטים הרלבנטיים גם מציגים את החלוקה של החלק המסחרי לשלוש קומות וביניהן חלל פתוח, כאשר הקומה הראשונה תהיה קומת 'השוק', השנייה תהיה קומת 'הקניון', והשלישית תהיה קומת 'הפנאי'. מכל הפרוספקטים עולה שיש דגש על אכלוס הקומות, ושבפרויקט יהיו סוחרים קמעונאיים קטנים, שיתחרו ביניהם, ולא גופים מסחריים גדולים. כל הפרוספקטים גם מדגישים את שיפור הנגישות לפרויקט ובכלל זה את העברת קווי תחבורה ציבורית לפרויקט, את החנייה, ואת הרחבת רח' אגריפס.

                (ההדגשות במקור - י.ע.).

11.     לטענת ב"כ התובעים, חלקם הארי של מצגים טרום חוזיים אלה לא נסתר בהסכמי הרכישה, בעוד שחלקם האחר אושרר בהסכמים במפורש. ביסוד ראש התביעה  דנן עומדת התיזה המשפטית, כי מצג טרום חוזי, אשר אינו נסתר בהסכם הרכישה באופן מפורש, הופך לחלק מן ההסכם ומחייב את הצדדים. כך עולה, לפי הנטען בסיכומי התובעים, מההלכה שנפסקה בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826 (להלן: פס"ד צמיתות). לפי שיטה זו הפכו, אפוא, כל המצגים הטרום חוזיים המפורטים לעיל לחלק מהסכמי ההתקשרות. על פי הנטען, הפרו הנתבעים את התחייבויותיהם הכלולות במצגים אלה, ובכך הפרו את ההסכמים הפרה יסודית.

12.   בכתב התביעה פרשו התובעים בסוגיה דנן יריעת מחלוקת רחבה ביותר, אך בסיכומיהם זנחו ב"כ התובעים חלק ניכר מהטענות והתמקדו במצגים שיפורטו להלן.

13.   מגדלי מגורים - על פי הפרסומים שקדמו להסכמי המכירה, אמור היה הפרויקט לכלול שלוש קומות מסחר ושש קומות חניון, ומעליהם ארבעה מגדלי מגורים. לשיטתם של ב"כ התובעים, הואיל והסכמי המכר אינם סותרים את המצג הטרום חוזי בעניין מגדלי המגורים ואף מאשררים אותו במסגרת תיאור הפרויקט, הפך המצג  לחלק מן ההסכם ועל הנתבעים היה לבנות את ארבעת מגדלי המגורים הלכה למעשה. הנתבעים לא עשו כן ובכך הפרו את ההסכמים באופן יסודי.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ