זוהי תביעה כספית על סך 170,636 ₪ לדמי שימוש ראויים, החזר דמי חכירה עבור התקופה שהנתבעים עשו שימוש בלעדי במקרקעין ועבור החזר תשלום חובות שנוצרו בגין השימוש והאחזקה במקרקעין, על ידי הנתבעים.
במהלך ניהול התביעה הוחזרו חובותיהם של הנתבעים בגין האחזקה השוטפת של המקרקעין ולכן נותרו שתי שאלות במחלוקת, שאלת דמי השימוש והשאלה השנייה היא על מי חל תשלום דמי החכירה.
עוד יש לציין שהתובעים הסכימו במהלך הדיון שאין לחייב את הנתבעים בכפל תשלומים, רוצה לומר, שככל שהנתבעים יחויבו בדמי שימוש הרי שדמי החכירה אמורים לחול על שני הצדדים. לא כך עבור תקופה שהנתבעים החזיקו במקרקעין והשתמשו בהם מבלי לשלם דמי שימוש ראויים.
העובדות הצריכות לעניין:
התובעים והנתבעים הם אחים.
הוריהם של הצדדים הורישו להם את זכויות החכירה במקרקעין ברח' ____ ב______, הידוע כגוש _____ חלקות ___ ובחלק מחלקה ____ (להלן :"המקרקעין").
בין הצדדים התנהלה תביעה לפירוק שיתוף בתיק תמ"ש _______ (להלן: "התביעה הראשונה") במסגרת אותה תביעה נטען כי הנתבעים התגוררו בנכס המקרקעין במשך 7 שנים עובר להגשת התביעה, מבלי לשלם דמי חכירה למנהל מקרקעי ישראל (להלן :"המנהל") ומבלי לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים ואף מנעו אפשרות לחלוקת המקרקעין בין היורשים.
במסגרת התביעה הראשונה, אשר נדונה לפני כב' השופטת _____, כרתו ביניהם הצדדים הסכם לפירוק השיתוף במקרקעין ומכירתם בשוק החופשי, למרבה במחיר ולחלוקת תמורתם בהתאם לצו הירושה מיום 4.10.10 (להלן: "ההסכם"). בהתאם להסכם ניתן היתר לנתבעים להתגורר במקרקעין, עד מועד מסירת החזקה. עוד צוין כי כל חוב שנוצר על ידי הנתבעים בתקופה בה התגוררו במקרקעין ייפרע על ידם או לחילופין ינוכה מהתמורה שתתקבל ממכירתם.
ההסכם קיבל תוקף של פסק דין על ידי כב' השופטת ______ ביום 26.4.2011.
תביעתם לדמי שימוש בגין השימוש שעשו הנתבעים במקרקעין עד מועד הגשת התביעה הראשונה נדחתה על ידי כב' השופטת _________.
תביעה זו עניינה דרישה לתשלום דמי שימוש ראויים מהמועד שבו ניתן הצו לפירוק השיתוף בטענה שהנתבעים עכבו בחוסר תום לב את פירוק השיתוף. משבוצע מכרז למכירתה לצדדי ג', עיכבו את ביצועו, כדי לאפשר להם להמשיך ולהתגורר במקרקעין עוד 4 שנים נוספות, מבלי ששילמו דמי שימוש ראויים. בנוסף מבקשים התובעים לחייב הנתבעים בתשלום דמי החכירה שרבצו על המקרקעין, עבור תקופה של 10 שנים, בתקופה שהתגוררו במקרקעין ועשו בהם שימוש בלעדי.
טענות התובעים
- הנתבעים פעלו בחוסר תום לב לקיום ההסכם ובמתכוון עיכבו את הליך ביצוע המכרז שבוצע על ידי כונסי הנכסים, למכירת המקרקעין לצדדי ג'.
- בסוף הליך ההתמחרות, פנו הנתבעים אל כונסי הנכסים והגישו חשבון מטעמם לחלוקת התמורה בין היורשים אז התחוור לתובעים, כי לאורך כל השנים הנתבעים התגוררו במקרקעין ולא שילמו דמי חכירה שנתיים( להלן: "דח"ש") אף כי התנהלו בנכס כמנהג בעלים.
- ביום 19.5.2014 הגיש ב"כ התובעים בקשה לבית המשפט, לחלק בין הצדדים את כספי התמורה שאינם שנויים במחלוקת. נתנו שתי החלטות על ידי בית משפט ( ב-29.5.2014 וב-5.6.2014 ) המורות על חלוקת הכספים, אלא שב"כ הנתבעים, למרות פניות חוזרות (4 במספר) סרב לחתום על השקים לחלוקת הכספים ולא ביצע החלטות בית המשפט.
- ב-17.7.2014 הסכים ב"כ הנתבעים לחתום על שקים לתשלום שכר כונסי הנכסים בלבד.
- תביעה זו הוגשה לאור העובדה שהתובעים סוברים שיש צורך לתקן את חשבון חלוקת הכספים, לחייב את הנתבעים בדמי שימוש ולשלם דח"ש עבור השנים שהתגוררו בדירה.
- הדרישה היא לתשלום דמי שימוש ראויים עבור התקופה שמחודש אוגוסט 2010 עד לחודש מאי 2014. זאת בשל העובדה שהנתבעים המשיכו להתגורר במקרקעין מיום הגשת תביעת פירוק השיתוף ועד מועד מסירת החזקה לקונים ולשלם באופן בלעדי כל חוב למנהל שנוצר במהלך אותה תקופה, למעט תשלום דמי ההיוון שחל על כל בעלי הזכויות במקרקעין.
- ביחס לעיכוב מכירת המקרקעין לאחר כריתת ההסכם תוארה השתלשלות כדלקמן:
- ביום 26.4.2011 ניתן צו לפירוק השיתוף.
- ביום 15.6.11 העבירו התובעים דרישת תשלום לנתבעים לצורך פרסום המקרקעין. עד לאוגוסט 2012 נמנעו הנתבעים לשלם עבור הפרסום בטענות שונות. פרסום המקרקעין התבצע בפועל שנה ו-4 חודשים לאחר דרישת התשלום.
- בחודש יולי 2011 התקבל דו"ח שמאי המקרקעין.
- ביום 6.9.2012 נשלחה הזמנה למציעים להתמחרות.
- ביום 15.1.2013 נחתם הסכם המכר בין התובעים ,הנתבעים וצדדי ג' הזוכים במכרז.
לאור כל זאת טענתם, שהנתבעים עיכבו את הליכי המכירה תוך ישיבתם במקרקעין במשך 21 חודשים.
- מאז מותו של אביהם ז"ל ביום 9.7.04 התגוררו הנתבעים במקרקעין והמשיכו להתגורר בהם לאחר הגשת התביעה לפירוק שיתוף שהוגשה ביום 12.8.2010 ועד מסירת החזקה בפועל, בחודש מאי 2014. כל זאת, מבלי לשלם דח"ש למנהל ויצרו חוב שמבוקש לחייב אותם בלעדית בתשלום עבורו, ללא קשר לדמי השימוש הנתבעים. דמי הדח"ש ששולמו למינהל על ידי כונסי הנכסים, עובר למכירת המקרקעין, הסתכמו בסך של 95,636 ₪
- כאמור ביחס לדמי ההיוון התובעים מאשרים שתשלום דמי ההיוון, שלא כמו הדח"ש, חלים
על כל הצדדים.
טענות הנתבעים
- לתובעים לא מגיעים דמי שימוש ראויים עבור התקופה שממתן פסק הדין לפירוק השיתוף ועד מסירת החזקה, זאת משום שבוצעו כל הפעולות לקידום מכירת המקרקעין לרבות פנייה לחברה המשכנת, למנהל, לשמאי מקרקעין, פרסום המקרקעין ובקשה להציע הצעות. מי שהתמהמה היו התובעים עצמם.
- לא חל כל עיכוב מצדם. בתקופה הרלוונטית חלה בשוק האטה במכירת מקרקעין ומכאן נבע העיכוב.
- לא חל עיכוב בפרסום המקרקעין. ביום 15.6.2011 פורסמה מודעה באתר " ________וכן באתר המכירות _________. הואיל ולא הייתה התקדמות במכירה, פנה ב"כ בחודש דצמבר 2012 ל-5 מתווכים בעיר ________ כדי שיפרסמו המקרקעין למכירה. הם מעולם לא התנגדו לפרסום מודעה נוספת בעתון "___" כפי שביקשו התובעים אלא שהיא עלתה 4,060 ₪, מחיר שהיה מופרז בעיניהם. הם הציעו פרסום בעתון "_______" שעלותו הייתה זולה הרבה יותר ומשנתו התובעים הסכמתם לפרסום בעתון זה, המודעה פורסמה.
- בהתאם להסכם המכר, היה עליהם לפנות את הדירה בתוך 60 יום ממועד העברת הזכויות על שם הרוכשים. לצורך שכירת דיור חלופי, היו זקוקים לכספים מתוך התמורה שהתקבלה מהדירה. כל אחד מהתובעים קיבל 100,000 ₪ ואילו הם סרבו לקבל את השקים בסכום הנ"ל ודרשו וקיבלו : הנתבעת 1 סך של 29,500 ₪ ואילו הנתבע 2 סך של 39,000 ₪.
- בהסכם שנכרת בין הצדדים לא נכתב שלתובעים זכות לדרוש מהנתבעים ,שגרו בדירה ,דמי שימוש ראויים או כל תשלום אחר, מכאן שנוצר השתק כנגד התובעים לדרוש עתה דמי שימוש. הסכם המכר אושר על ידי בית המשפט ביום 15.1.2013.
15 בהסכם המכר נקבע כי המסירה לקונים תהייה בתוך 60 יום מיום רישום הנכס על שם היורשים "במנהל ובחברה המשכנת" (חברת ______ בע"מ). העברת הזכויות הנ"ל ערכה זמן רב שלא באשמת מי מהצדדים. מי שפעל רבות לקידום רישום הזכויות היה ב"כ הנתבעים.
- הדרישה שהם לבדם ישלמו החוב למנהל בגין הדח"ש, מוכחשת. לטענתם בית המשפט נתן כבר החלטה בעניין זה לפיה דמי החכירה חלים על כל הצדדים.
בסיכומי התשובה טענו התובעים:
- פסק הדין שניתן על ידי כבוד השופטת ________ ביחס לדמי השימוש ,התייחס לתקופה שעד הגשת התביעה.
- הטענה שלא הוזכרה הדרישה לדמי שימוש בהסכם המכר אינה רלוונטית.
- בניגוד לטענת הנתבע, ביחס להתנהלות כונסי הנכסים , בעת המכירה, מציין ב"כ התובעים את חלוקת התפקידים בין הצדדים, כשב"כ התובעים ביצע את הליכי המכרז וב"כ הנתבעת ניהל את העניינים הנוגעים להסכם המכר עם הקונים.
- מבוקש לדחות הבקשה לפיצול סעדים, שאיננה רלוונטית, נושא שהיה אמור לידון במסגרת התביעה הראשונה.
דיון
תביעה זו שהיא נגזרת מהתביעה הראשונה נדונה על ידי שלושה מותבים. הצדדים הגישו בקשות ושלחו אותן לתיקים שונים ולכן הסיקו הנתבעים שלא בצדק שבית משפט זה הכריע בנושא דמי החכירה ולא כך, ראה החלטה מפורטת בקדם המשפט שהתנהל לפני ביום 25.1.2015 שם קבעתי כדלקמן :
"החלטתי מיום 22.9.2014 איננה מהווה פסק דין .אכן הבעתי את עמדתי וגם הפעם אני מביעה אותה שברגיל דמי חכירה משלמים כל המחזיקים ואו החוכרים של הנכס אך יחד עם זאת אין בכך כדי למנוע מהתובעים לתבוע החזר דמי החכירה עבור התקופה שישבו הנתבעים בנכס, וזו הסיבה שאמרתי שיש מקום להשאיר בקופת הכינוס סך של 170.076 ₪, עד למתן פסק הדין בתביעה הכספית. לא ראיתי בהחלטתי פסק דין אלא החלטת ביניים".
באותו דיון הייתה הסכמה דיונית לפיה יוגשו סיכומים בכתב בשל העובדה שהטענות הדורשות הכרעה הן משפטיות בלבד.
דמי שימוש ראויים:
חוק עשיית עושר ולא במשפט התשל"ט-1979 וסעיף 33 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובעים את הבסיס הנורמטיבי לחיוב בעלים משותפים בתשלום דמי שימוש, בגין שימוש בלעדי במקרקעין משותפים ולפיו שותף שעשה שימוש בלעדי במקרקעין חייב לשלם שכר ראוי ליתר השותפים עבור חלקם במקרקעין.
חובה זו מסויגת בסעיף 31 (א)(1) לחוק והסייג הוא, שהמשתמש איננו מונע השימוש מיתר השותפים. כך קבע כב' השופט מלץ בע"א 1492/09 זרקא נ' פארס, בפסקה 6 לפסק דינו (פורסם בנבו, 20.1.1993) (להלן: "זרקא").
בעקבות חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, היו בתי משפט שצמצמו את הלכת זרקא בנוגע לשאלת הוכחת הגורם שמנע את השימוש (ראה: עמ"ש (מחוזי ת"א) 7396-12-09 פלוני נ' אלמוני (פורסם בנבו, 21.04.2013) (להלן: "עמ"ש 7396-12-09"); כן ראה: תמ"ש (ת"א) 73931/98 ש.ק נ' מ.ק (פורסם בנבו, 19.6.2000). כך גם בבע"מ 9881/05 פלוני נ' פלונית (פורסם בנבו, 9.4.06) (להלן: "בע"מ 9881/05"), קבע כב' השופט רובינשטיין:
"פשיטא כי העובדה שעקב סכסוך עוזב אחד מבני הזוג את דירת המגורים – אפילו מרצונו – אינה מעידה כשלעצמה כי הוא מוותר על זכויותיו הקנייניות בדירה, ובכלל זאת הזכות ל'שכר ראוי עבור השימוש'. דרכו של עולם שעם חלוף הזמן עלול הזמני להפוך לקבוע, וכדי למנוע זאת מבקש הצד שכנגד לעמוד על זכויותיו" (פיסקה ג.).
הפתרון שנמצא לכך הוא מתן צו לפירוק השיתוף. בסופו של דבר נקבע כי הלכת זרקא היא ההלכה המנחה את בית המשפט (ראה עמ"ש 7396-12-09, פסקה 26 לפסק דינו של כב' השופט שנלר).
ביחס לבני זוג קבע כב' השופט שנלר שיש לראות בעזיבת אחד מבני הזוג את הדירה כהסכמה לשימוש בה על ידי בן הזוג האחר וכויתור על דמי השימוש. אולם, הסכמה זו תקיפה עד אשר בן הזוג שעזב אינו מסכים עוד לשימוש הצד האחר בדירה. בהגשת תביעה לפירוק שיתוף על-ידי בן הזוג העוזב הוא מגלה בכך דעתו שאיננו מסכים לשימוש הצד שכנגד בדירה. במקרה זה אין בהלכה שנקבעה כדי לשלול את הזכות העקרונית ולדרישה לדמי שימוש ראויים (עמ"ש 7396-12-09 שלעיל, בפסקה 30).
כך לגבי בני זוג, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר באחים שירשו יחדיו מהוריהם נכס מקרקעין .
שימוש בלעדי שעושים חלק מהיורשים במקרקעין מזכה את האחרים בדמי שימוש אם לא ויתרו על כך במפורש, לא כל שכן, לאחר שניתן הצו לפירוק השיתוף. גם ישיבת הנתבעים בדירה בהסכמת התובעים עד מסירת החזקה בדירה אין פירושה ויתור על דמי שימוש ראויים עבור התקופה שמיום מתן הצו לפירוק השיתוף.
הימשכות הליך פירוק השיתוף, במיוחד אם נגרם מפעולות שנעשות בחוסר תום לב על ידי המשמשים הבלעדיים, מוסיפה על תחושת אי הצדק. לעתים יש בה כדי לגרום נזק לבעלי הזכויות האחרים ומחזקת את הדרישה לתשלום עבור השימוש, המצפים ומסתמכים על התמורה שתתקבל במועד וסביר. מכל מקום, ובמיוחד כשמדובר בשותפים שאינם בני זוג, כדי להוות תנאי לעצם הזכאות לדמי שימוש.
במקרה זה התובעים הביעו עמדתם "בתביעה הראשונה" שבה דרשו לפרק את השיתוף ולקבל דמי שימוש ראויים.
העובדה שלא חזרו התובעים על הדרישה לדמי שימוש בהסכם שכרתו לפירוק השיתוף בדירה, איננה מאיינת את זכותם לקבלת דמי שימוש. יש לציין שאותה שעה עוד טרם נתנה כב' השופטת ______את פסה"ד ביחס לדרישה לדמי שימוש, פסק הדין ניתן ביום 6.7.2011 ובו נדחתה תביעתם לדמי שימוש ראויים לתקופה שממועד פטירת אביהם ועד להגשת התביעה לפירוק שיתוף.
לאורך כל הדרך עמדו התובעים על זכותם לקבלת דמי שימוש והתביעות שהגישו מדברות בעד עצמן.
אינני מקבלת את טענת הנתבעים שאין לקבל את התביעה לדמי שימוש משום שלא צרפו התובעים חוות דעת שמאי מקרקעין בהתאם לתקנה 129 (א) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד 1984 שהרי בבית משפט לענייני משפחה עסקינן עליו חלות תקנות מיוחדות ובכלל זה תקנה 258 (יב) ביחס למינוי מומחים מטעם בית המשפט.
אני דוחה את הטענה הנוגעת לדרישה לפיצול סעדים אותה טענו הנתבעים בסיכומיהם .טענה שמצאו לטעון לאחר שכבר ניתנה החלטה בנוגע להגשת סיכומים ביחס לשני התשלומים אשר בכל מקרה נובעים מאותה עילה – השימוש הבלעדי שעשו הנתבעים במקרקעין.
לאור כל הדברים הללו אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים 2/6 מדמי שימוש ראויים בהתאם לשומה שתקבע ביחס לתקופה החל ממועד מתן הצו לפירוק שיתוף בדירה ועד למסירת החזקה לרוכשים.
שומת דמי השימוש תתבצע על ידי מומחה מטעם בית המשפט. לאור זאת אני מוצאת למנות את ______, _________, _________ כשמאי, מומחה מטעם בית המשפט שמתפקידו יהיה לשום את דמי השימוש במקרקעין ביחס לתקופה הרלונטית דהיינו מיום 26.4.2011 ועד לחודש מאי 2014.
בשכר המומחה יישאו הצדדים בהתאם לחלקם בזכויות במקרקעין.
המומחה יודיע האם מוכן לקבל את התפקיד בתוך 14 יום ממועד החלטה זו. השומה תתבצע לאחר סידור סופי של שכר הטרחה.
הואיל וקבעתי שהנתבעים זכאים לדמי שימוש עבור התקופה שמיום מתן הצו לפירוק השיתוף ברי שהם מחויבים לשאת ביחד עם הנתבעים בתשלום דמי החכירה עבור אותה תקופה בהתאם לחלקם היחסי במקרקעין.
ביחס לשאלה על מי חלה החובה לשלם דמי חכירה למנהל עבור התקופה מיום פטירת האב המנוח ועד מועד פירוק השיתוף. אני קובעת כי חובה זו חלה על הנתבעים לבדם.
במהלך אותה תקופה עשו הנתבעים שימוש בלעדי במקרקעין ונהנו לבדם ממכלול הזכויות במקרקעין לרבות מזכויותיהם של התובעים. הם נהגו במקרקעין מנהג בעלים. התובעים לא נהנו מהזכויות שקיבלו בירושה ואף תביעתם לדמי שימוש עבור אותה תקופה נדחה.
אי חיוב הנתבעים בתשלום דמי החכירה עבור אותה תקופה יש בה משום עשיית עושר שלא כדין.
בסעיף להסכם שכרתו הצדדים אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 26.4.2011 נאמר במפורש באלו המילים:" היה ועל הנכס רובצים חובות אשר נוצרו בידי הנתבעים 1 ו-3 בתקופה בה התגוררו בנכס ,יפרעו חובות אלו בידי הנתבעים 1 ו-3 או לחלופין יגעו מתוך חלקם בתמורה ".
סעיף זה בהסכם אך מחזק את עמדתי לעיל.
לתובעים נודע שדמי החכירה לא שולמו במהלך כל אותם שנים ,תוך הליך כינוס הנכסים ומכירת המקרקעין לצדדי ג'.
לפיכך אני מחייבת את הנתבעים לשאת לבדם בתשלום דמי החכירה למנהל עבור התקופה שעד מתן הצו לפירוק השיתוף במקרקעין.
הואיל וקבלתי את התביעה אני מחייבת את הנתבעים בהוצאות משפט בסך של ₪ 25,000 ₪ כל פיגור בתשלום החל ממועד זה ועד התשלום בפועל.
פסק הדין יישלח לפרסום
ניתן היום, ל' ניסן תשע"ה, 19 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.